Samfunnsøkonomisk analyse av kompetansekrav til eiendomsmeglere En analyse for Eiendomsmeglingslovutvalget

Samfunnsøkonomisk analyse av kompetansekrav til eiendomsmeglere En analyse for Eiendomsmeglingslovutvalget Espen Frøyland, gruppeleder, SSØ Dag Flater Hwang, seniorrådgiver, Nærings- og handelsdepartementet Rolf Korneliussen, rådgiver, SSØ 30.09.2005

1 Sammendrag... 4 2 Innledning... 6 2.1 Bakgrunnen for arbeidet og kort om problemstilling og metodisk tilnærming... 6 2.2 Arbeidsform og bidragsytere... 6 2.3 Metode for samfunnsøkonomiske analyser... 7 2.4 Sammenhengen mellom privat- og samfunnsøkonomiske virkninger... 8 2.5 Disposisjon...8 3 Nærmere om eiendomsmeglerbransjen i Norge... 10 3.1 Eiendomsmeglers tjenester og regulering av bransjen... 10 3.2 Noen sentrale bransjeøkonomiske aspekter... 10 3.3 Konkurransen i eiendomsmeglerbransjen... 12 3.4 Geografiske aspekter og konsekvenser for konkurranseforhold og tilgang på eiendomsmeglerfaglig kompetanse... 13 3.5 Eksisterende kompetansekrav... 14 3.6 Kartlegging av eksisterende kompetanse... 14 3.7 Mulige kompetanseproblemer i eiendomsmeglerbransjen... 16 3.7.1 Eventuelle årsaker til utilstrekkelig kompetanse... 16 3.7.2 Eiendomsmeglerbedriftenes eget syn på forekomsten av feil og svakheter i bransjen 16 3.7.3 Kartlegging av mulige årsaker til at det begås faglige feil og annet kritikkverdig arbeid i eiendomsmeglerbransjen... 18 3.7.4 Sluttvurdering av kompetanseproblemer i eiendomsmeglerbransjen... 20 4 Problembeskrivelse... 21 4.1 Mandatet for analysen og mål med tiltak... 21 4.2 Basisalternativet... 21 4.3 Spesifisering av tiltak... 21 5 Virkninger av tiltakene... 25 5.1 Spesifisering av hvilke grupper som blir berørt av tiltakene... 25 5.2 Nyttevirkninger av økt kompetanse... 26 5.2.1 Økt kvalitet i eiendomsmeglerbransjen... 26 5.2.2 Økt tillit til eiendomsmeglerbransjen... 31 5.2.3 Økt konkurranse i eiendomsmeglerbransjen... 33 5.2.4 Økt produktivitet i eiendomsmeglerbransjen... 34 5.3 Kostnadsvirkninger... 38 5.3.1 Forutsetninger for beregningene... 38 5.3.2 Tallfesting og verdsetting av kostnadsvirkningene i tiltak 1... 39 5.3.3 Tallfesting og verdsetting av kostnadsvirkningene i tiltak 2... 41 5.3.4 Tallfesting og verdsetting av kostnadsvirkningene i tiltak 3... 42 5.3.5 Oppsummering av omstillings- og langsiktige kostnader... 43 5.3.6 Omgåelse av kompetansereguleringen... 43 5.3.7 Prisoverveltning på meglertjenester... 44 5.3.8 Kostnader ved administrativ oppfølging av lovreguleringen... 46 6 Sammenstilling og vurdering av samfunnsøkonomiske nytte- og kostnadsvirkninger... 47 6.1 Analyseform... 47 6.2 Fordelingsvirkninger... 47 6.3 Følsomhetsanalyser... 49 6.3.1 Feil og svakheter relatert til eiendomsmeglere... 49 6.3.2 Omstillingskostnadene i forbindelse med videreutdanning blir lavere enn antatt 49 2

6.4 Konklusjon... 50 7 Referanser... 52 8 Kontakter... 53 9 Vedlegg. Kompetansekrav i andre bransjer... 54 9.1 Regnskapsføring... 54 9.2 Revisjon... 54 9.3 Finansielle rådgivere... 54 9.4 Aksjemegling... 55 9.5 Advokater... 55 3

1 Sammendrag Samfunnsøkonomisk gruppe i Senter for statlig økonomistyring (SSØ) og kompetansegruppen Orakel i Nærings- og handelsdepartementet (NHD) har på oppdrag for Eiendomsmeglingslovutvalget gjennomført en samfunnsøkonomisk analyse knyttet til en eventuell innføring av kompetansekrav for personer som utøver eiendomsmeglingsvirksomhet. Analysens hovedfokus er kompetansens betydning for kostnader knyttet til feil og mangler i eiendomsmeglermarkedet, samt økonomiske konsekvenser av å gjennomføre nærmere definerte kompetansehevende tiltak. I forbindelse med den samfunnsøkonomiske analysen er det foretatt en brukerundersøkelse for å kartlegge hvilken formell utdanning og arbeidserfaring som finnes i den norske eiendomsmeglerbransjen, samt avdekke eventuelle kompetanseproblemer i bransjen. Spørreundersøkelsen ble rettet mot alle eiendomsmeglerforetak i Norge. Hovedpunkter fra denne undersøkelsen var: I overkant av 40 prosent av ansatte i eiendomsmeglerbransjen har fullført en eiendomsmeglerfaglig utdanning, inkludert advokatutdanning. En svært høy andel av de ansatte har høyere utdanning av lavere grad. I 75 prosent av alle foretak eller filialer gjøres det ingen forskjell når det gjelder avlønningssystem mellom eiendomsmeglerkandidater 1 og andre i meglerfunksjonen uten denne utdanningen. Misvisende markedsføring, manglende kunnskaper om relevante lover og regler og unnlatelse med å sjekke ut relevant informasjon forekommer ofte eller ganske ofte i bransjen. Mangelfull kompetanse er den viktigste årsaken til problemene på alle de områder der det i utøvelsen av meglerfunksjonene synes å eksistere feil og svakheter i av en viss betydning. Økt kompetanse vil kunne gi gevinster i form av effektivisering, færre feil og mangler samt økt tillit. I analysen vurderes følgende tiltak opp mot en videreføring av dagens regime for kompetanse (sistnevnte betegnes basisalternativet): 1. Alle ansatte som ivaretar sentrale eiendomsmeglingsfaglige oppgaver pålegges i lovs form å ha fullført treårig eiendomsmeglerkandidatstudium. 2. Alle ansatte som ivaretar sentrale eiendomsfaglige oppgaver, pålegges i lovs form å ha fullført ettårig eiendomsmeglerutdanning. Dette vil bare gjelde ansatte som ikke har fullført treårig eiendomsmeglerkandidatstudium. 3. Bransjen selv regulerer kompetansen gjennom obligatoriske kurs for alle ansatte som ivaretar sentrale eiendomsfaglige oppgaver. Dette vil bare gjelde ansatte som ikke har fullført treårig eiendomsmeglerkandidatstudium. Lengden på kurset settes til et halvt år. Områder som dekker næringseiendom, utleie, fritidseiendom og eiendom i utlandet er ikke vurdert særskilt mht. kompetansekrav. 1 I analysen vil vi med eiendomsmeglerkandidater mene personer som har fullført eiendomsmeglerstudiet, enten de gjennom to års praksis i megleryrket etter utdanningen har kvalifisert seg til å bli statsautoriserte eiendomsmeglere eller ikke. For enkelthets skyld vil betegnelsen eiendomsmeglerkandidat i denne analysen dekke både dem som har eksamen fra den gamle toårige kandidatutdanningen og dem som har eksamen fra det nyere treårige eiendomsmeglerstudiet (startet opp i 2001). 4

I analysen gjennomgås fordeler og ulemper med disse tiltakene sammenliknet med basisalternativet. Der det er faglig forsvarlig er virkningene forsøkt tallfestet og verdsatt. I analysen finner vi at økte kompetansekrav kan gi følgende nyttevirkninger: Økt kvalitet, og dermed en betydelig reduksjon i kostnadene ved feil og mangler i bransjen. Økt produktivitet kan gi en betydelig privatøkonomisk gevinst for den enkelte megler. Økt tillit, og dermed økt markedsverdi for eiendomsmeglerforetak. Konkurransen i eiendomsmeglerbransjen er allerede sterk, og tiltakene anses ikke å få vesentlig betydning for konkurransemessige forhold. Tiltak 1 anses å være det tiltaket som isolert sett vil kunne få en positiv effekt på etablering av nye meglerbedrifter, fordi antall personer som ivaretar kompetansekravet for etablering av ny virksomhet vil øke. Samlet sett underbygger analysen at økte kompetansekrav vil kunne gi betydelige privat- og samfunnsøkonomiske nyttevirkninger. Virkningene antas å være økende med lengden på utdanningen. Økte kompetansekrav vil imidlertid innebære betydelige kostnadsvirkninger. Dette er særlig kostnader i forbindelse med utdanning og tapt arbeidsfortjeneste/fritid. Vi tror ikke at økte kompetansekrav vil føre til særlig prisoverveltning på meglerhonorarene. I analysen argumenteres det for at det er lite sannsynlig at økte kompetansekrav vil føre til en betydelig omgåelse av kompetansereguleringen. Siden forbrukerne (særlig boligkjøper, men også enkelte grupper på salgssiden) er å anse som den svake part i eiendomsmeglingsmarkedet, vil vi fremheve at økte kompetansekrav kan ha gunstig fordelingsmessig effekt for denne gruppen. Vi mener at samlet sett kan nytte- og kostnadsvirkningene samt gunstige fordelingsvirkninger indikere at det vil være hensiktsmessig å innføre ytterligere krav til kompetanse i eiendomsmeglerbransjen. Alle de tre spesifiserte tiltakene vil sannsynligvis være samfunnsøkonomisk lønnsomme, vurdert på grunnlag av de såkalte eksterne komponentene. Det er imidlertid vanskelig å gi en helt klar vurdering av hvorvidt eiendomsmeglermarkedet er så preget av markedssvikt at det er påkrevd med en strengere lovregulering av bransjen. Vi har ikke tolket vårt mandat slik at analysen skulle munne ut i en konkret anbefaling av tiltak. Resultatene gir heller ingen klar indikasjon på at et av tiltakene skulle ha klart høyere samfunnsøkonomisk lønnsomhet enn det to andre. Vi håper imidlertid at analysen vil bidra til å styrke grunnlaget for utvalgets forslag og anbefalinger. 5

2 Innledning 2.1 Bakgrunnen for arbeidet og kort om problemstilling og metodisk tilnærming Eiendomsmeglingslovutvalget ble nedsatt 2. april 2004 for å gjennomgå eiendomsmeglingsloven med sikte på generell revisjon og oppdatering. Utvalget skal avgi sin utredning innen 31. desember 2005. Ifølge mandatet skal utvalget blant annet vurdere om det skal stilles spesifikke utdannings-/kompetansekrav også til meglerne i foretakene, herunder om det er nødvendig å innføre et system med ansvarlige kundebehandlere (som må oppfylle eventuelle slike utdannings-/kompetansekrav). Utvalget har bestemt at det skal foretas en analyse av samfunnsøkonomiske konsekvenser knyttet til en eventuell innføring av kompetansekrav for samtlige som utøver eiendomsmeglingsvirksomhet. En samfunnsøkonomisk analyse skal klarlegge, synliggjøre og systematisere konsekvensene for hele samfunnet av ulike offentlige tiltak og reformer som vurderes gjennomført. Utvalget har bedt Senter for statlig økonomistyring (SSØ) om å gjøre analysen. Det er anvendt metodikk for samfunnsøkonomiske analyser, se Finansdepartementet (2005a). En god samfunnsøkonomisk analyse krever et best mulig faktagrunnlag. Det er derfor gjennomført en spørreundersøkelse i bransjen for å kartlegge nåværende kompetanse (utdanning/arbeidserfaring) blant de som arbeider med eiendomsmegling. Det ble samtidig spurt om ulike forhold av betydning for kvaliteten på tjenestene i bransjen. Undersøkelsen var rettet til samtlige foretak som har bevilling til å drive eiendomsmegling, og ble adressert til daglig leder for foretaket. I prinsippet ville en fullstendig analyse krevd bruk av generelle likevektsmodeller for eiendomsmarkedet og eiendomsmeglermarkedet. Slike modeller er ikke benyttet i analysen. Vi har sett på partielle effekter. Det understrekes at analysen inneholder en rekke forutsetninger og skjønnsmessige vurderinger, og resultatene og konklusjonene må ses i lys av disse. 2.2 Arbeidsform og bidragsytere Samfunnsøkonomisk gruppe i SSØ og kompetansegruppen Orakel i Nærings- og handelsdepartementet (NHD) har utført analysen, som et samarbeidsprosjekt. Samfunnsøkonomisk gruppe i Forvaltnings- og analyseavdelingen i SSØ skal bidra til å heve kompetansen og gi råd til statlige virksomheter om hvordan samfunnsøkonomiske analyser bør gjennomføres. 2 Orakel har som oppgave å gi bistand til analyser og vurderinger av konsekvenser for bedriftene, når departementer og offentlige etater utarbeider nye forslag til reguleringer, tiltak og offentlige tjenester. 3 Denne rapporten er utarbeidet av gruppe- og prosjektleder Espen Frøyland og rådgiver Rolf Korneliussen fra SSØ, og seniorrådgiver Dag Flater Hwang fra Orakel. Prosjektgruppen har også, i samarbeid med Eiendomsmeglingslovutvalget, Kredittilsynet og analyse- og undersøkelsesbyrået Sentio AS, utformet en spørreundersøkelse. 4 2 Se http://www.sfso.no for nærmere informasjon. 3 For nærmere informasjon, se http://www.odin.no/nhd/norsk/forenkling/orakel/bn.html. 4 Data ble innhentet og bearbeidet av Sentio AS, og resultatene fra undersøkelsen er dokumentert i en rapport fra Sentio (2005). 6

Seniorrådgiver Sjur Eigil Dahl i Orakel har vært en god samtalepartner underveis og gitt kommentarer til deler av arbeidet. Forsker Haakon Vennemo i ECON har kvalitetssikret arbeidet. Foreløpige resultater fra analysen ble forelagt for Eiendomsmeglingsutvalget og dets sekretariat, og dette ga opphav til flere justeringer i arbeidet. 2.3 Metode for samfunnsøkonomiske analyser 5 Økonomiske ressurser er knappe. I en samfunnsøkonomisk analyse av offentlige tiltak og reformer skal man klarlegge, synliggjøre og systematisere konsekvensene for hele samfunnet av det som vurderes gjennomført. Det er avgjørende å få fram alle relevante virkninger av et tiltak, for alle grupper som (i vesentlig grad) vil kunne bli berørt. At et tiltak er samfunnsøkonomisk lønnsomt, betyr at de gevinster som følger av tiltaket, overstiger de kostnader som tiltaket medfører. En gevinst kan her bety en merinntekt, et bortfall av kostnader eller en annen økonomisk fordel. I en samfunnsøkonomisk analyse benyttes kalkulasjonspriser som skal reflektere verdien i beste alternative anvendelse av de ressursene eller innsatsfaktorene som inngår i tiltaket. Alternativkostnaden til ressursene eller innsatsfaktorene i et offentlig prosjekt er ressursenes verdi i beste alternative anvendelse. I godt fungerende markeder vil kalkulasjonsprisene gjennomgående være lik markedsprisene. For arbeidskraft innebærer det at prisen blir lønn inklusive skatt. Fordelingsvirkninger mellom berørte parter, ulike kvalitative sider ved tiltaket samt vanskeligheter med å tallfeste en rekke sentrale elementer, kan i visse tilfeller gjøre det vanskelig å fastslå om begrepet samfunnsøkonomisk lønnsomhet er et godt mål for å vurdere om tiltaket er ønskelig for samfunnet. Resultatene fra samfunnsøkonomiske analyser må derfor tolkes med forsiktighet og skjønn, og konklusjoner må ofte baseres også på etiske og politiske vurderinger. Til tross for de nevnte begrensninger og forbehold som vanligvis gjelder for samfunnsøkonomiske analyser, vil kunnskap om effektene som analysene gir opphav til, gi beslutningstakerne et bedre grunnlag til å foreta avveininger og beslutninger om ressursbruk og gjennomføring av tiltak, som for eksempel regler for kompetanse eller andre kvalitetskrav. Vi kan inndele samfunnsøkonomiske konsekvensanalyser i tre former. I en fullstendig nyttekostnadsanalyse verdsettes alle effekter i kroner så langt det lar seg gjøre. Effektene skal måles opp mot ressursenes verdiskaping i beste alternative anvendelse. Kroneverdiene brukes så til å veie betydningen av de ulike effektene mot hverandre. Dersom en legger sammen den beregnede verdien av alle effektene ved et tiltak og summen blir positiv, sier en at tiltaket er samfunnsøkonomisk lønnsomt. I en del sammenhenger er det svært vanskelig å verdsette alle nyttevirkninger, mens det er mulig å sette en kroneverdi på kostnadene ved tiltaket. I slike tilfeller kan vi i stedet benytte en kostnadseffektivitetsanalyse. Formålet med denne typen analyser er å komme fram til det tiltaket som minimerer kostnadene ved å oppnå et gitt mål. 5 For en nærmere beskrivelse av det metodiske grunnlaget, se veilederen om gjennomføring av samfunnsøkonomiske analyser utviklet av Finansdepartementet (2005a). 7

I en kostnads-virkningsanalyse kartlegges kostnader for ulike tiltak som er rettet mot samme problem, men der nyttevirkningene av tiltakene ikke er helt like. I slike tilfeller kan vi ikke uten videre velge tiltaket med lavest kostnader. I avsnitt 6.1 drøftes valg av analyseform i denne analysen. 2.4 Sammenhengen mellom privat- og samfunnsøkonomiske virkninger I denne analysen opereres det med både privat- og samfunnsøkonomiske virkninger. For enkelte av virkningene kan vi med rimelighet argumentere for at det er relativt stor grad av overensstemmelse mellom dem, dvs. at den samfunnsøkonomiske virkningen er lik den privatøkonomiske virkningen. Dette gjelder spesielt nytten og kostnaden ved utdanning. For eksempel er det slik at det i hovedsak er den enkelte aktør som vil vurdere privatøkonomisk nytte av treårig utdanning, herunder høyere fremtidig lønn, opp mot privatøkonomiske kostnader, især i form av skolepenger, tapt inntekt og/eller tidstap/mindre fritid. Ut fra vurderingen av privatøkonomisk nytte og kostnader velger noen aktører treårig skolegang, mens andre velger å gå i arbeid umiddelbart. Det kan være mange vektige grunner til at aktørene velger forskjellig. Den privatøkonomiske nytten av utdanning vurderes som høyest av de som gjør det, og den privatøkonomiske nytten av ikke-utdanning vurderes som høyest av de som gjør det. Siden nytten og kostnaden med å ta utdanning bæres av den enkelte aktør, kalles ofte dette en internalisert virkning. Det er i utgangspunktet ikke det offentliges oppgave å overprøve de individuelle vurderingene mht. valg av utdanning, med mindre det foreligger særlige eksterne momenter. Problemstillingen i denne samfunnsøkonomiske analysen er dermed om verdien av de eksterne momentene (se nedenfor) er så store at man bør iverksette et offentlig tiltak med krav til obligatorisk utdanning. Dersom de privatøkonomiske virkningene i stor grad avspeiler de samfunnsøkonomiske virkningene, kan man i utgangspunktet argumentere for at det ikke er nødvendig for samfunnet å intervenere med tiltak. I en del tilfeller kan det imidlertid være forskjeller mellom privat- og samfunnsøkonomiske virkninger. Eksterne effekter er effekter som den enkelte aktør påfører andre aktører og som ikke hensyntas i aktørenes beslutninger og ikke påvirker markedstilpasningen. Eksterne effekter vil gi forskjell mellom privatøkonomisk og samfunnsøkonomisk virkning. Vi har da å gjøre med det som ofte kalles ikke-internaliserte nytte- og kostnadsvirkninger. I vår analyse vil vi i særlig grad fokusere på de ikke-internaliserte nytte- og kostnadsvirkningene, selv om vi også anslår størrelser på de viktigste internaliserte virkningene. Denne tilnærmingen vil gjøre det mulig å få et bedre grunnlag for å besvare spørsmålet om de eksterne virkningene er så store at man bør korrigere vurderingen til de bedrifter som ikke stiller krav om en bestemt type utdanning. Se kapittel 5 for en nærmere drøfting. 2.5 Disposisjon I kapittel 3 drøftes sentrale trekk ved eiendomsmeglerbransjen i dag, og det gis en kort presentasjon av resultater fra spørreundersøkelsen. I kapittel 4 gis en beskrivelse av målet med analysen og basisalternativet for kompetansekrav. I tillegg gjennomgås alternative tiltak, og det gis en beskrivelse av hvordan disse er tenkt gjennomført. 8

I kapittel 5 drøftes fordeler og ulemper ved hvert enkelt tiltak for kompetansekrav. Der det er faglig forsvarlig eller ønskelig tallfestes virkningene i fysiske størrelser og verdsettes i kroner. I kapittel 6 sammenstilles virkningene. I tillegg omtales fordelingsvirkninger av de ulike tiltakene, og det gjennomgås enkelte følsomhetsanalyser der vi undersøker hvordan den samfunnsøkonomiske lønnsomheten av tiltakene påvirkes av endringer i sentrale forutsetninger. I vedlegget drøftes kompetansekrav i andre sammenliknbare næringer. 9

3 Nærmere om eiendomsmeglerbransjen i Norge I dette kapitlet gjennomgås sentrale trekk ved den norske eiendomsmeglerbransjen. Tallmaterialet er hentet dels fra offisielle kilder (Kredittilsynet, Statistisk Sentralbyrå) og dels fra vår egen spørreundersøkelse om kompetansenivå og mulige kompetanseproblemer i bransjen. Vi vil her gjengi bare enkelte resultater fra undersøkelsen; for flere detaljer se Sentio (2005). For øvrig har vi innhentet informasjon fra lovverk, samtaler med bransjerepresentanter og andre bransjekilder, spesielt nettbaserte. 3.1 Eiendomsmeglers tjenester og regulering av bransjen En eiendomsmeglers arbeidsområde er å opptre som mellommann og forestå oppgjør i tilknytning til overdragelse av fast eiendom. Eiendomsmegleren bistår herunder ved overdragelse av eierrett eller festerett til fast eiendom, omsetning av adkomstdokument med tilknyttet leierett, og omsetning av tidsparter i henhold til lov 13. juni 1997 nr. 37 om salg av tidsparter i fritidsbolig. Typiske eiendomsmegleroppgaver vil være å lage markedsføringsopplegg, avholde visninger, styre budrunder og utferdige kjøpekontrakt. Eiendomsmeglere i Norge utfører også oppgjørsfunksjoner, sørger for tinglysning av sikringsobligasjoner og kontrollerer til slutt at alle dokumenter er i orden, før en handel endelig avsluttes (sistnevnte oppgaver utføres av notarer i kontinentale land). I praksis vil eiendomsmegleren ofte også formidle takstoppdrag, eierskifteforsikring og finansiering (henvisning til långiver). Tradisjonelt har hver eiendomsmegler hatt sin egen lille butikk. Utviklingen har siden 1990- tallet gått i retning av kjededannelse, ofte med finansinstitusjoner på eiersiden. Også advokater og boligbyggelag kan drive eiendomsmegling. Lov 16. juni 1989 nr. 53 om eiendomsmegling (lov om eiendomsmegling) med tilhørende forskrifter regulerer all eiendomsmeglervirksomhet. I henhold til lovens 1-2 er det kun foretak som har en statsautorisert eiendomsmegler eller advokat ansvarlig for eiendomsmeglervirksomheten, som har anledning til å drive eiendomsmegling mot godtgjørelse. Kredittilsynet fører tilsyn med eiendomsmeglerne. Ved mislighold eller lignende kan bevilgningen trekkes tilbake. Loven har ingen bestemmelser som er til hinder for at boligselgere kan foreta salg av fast eiendom uten bruk av eiendomsmegler. Det fremgår av Kredittilsynets årsrapport for 2004 at enkelte aktører i og utenfor bransjen har sett det som en interessant forretningsmulighet å tilby såkalte gjør det selv -pakker, der kontrakt og oppgjør håndteres av eiendomsmeglingsforetaket, mens boligselger selv utfører øvrige oppgaver. Loven bestemmer at det er oppdragsgiver som skal betale meglerens vederlag. Vederlaget kan avtales som provisjon eller timepris, eventuelt fast beløp. Loven bestemmer videre at oppdraget mellom megler og oppdragsgiver skal avtales på et oppdragsskjema fastsatt av Finansdepartementet. Avtalt vederlagsform skal klart fremgå på oppdragsskjemaet. Tilsvarende skal det klart fremkomme dersom selger skal betale meglerens utlegg til eksempelvis takst. 3.2 Noen sentrale bransjeøkonomiske aspekter Offisiell statistikk fra Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at såkalt forretningsmessig tjenesteyting over en rekke år har vært blant de fremste vekstnæringene i Norge. Våre 10

beregninger på grunnlag av gjennomgått tallmateriale fra SSB om ulike bransjer eller delnæringer innen forretningsmessig tjenesteyting viser at bransjer tilknyttet fast eiendom i de senere år har vært blant de aller fremste vekstnæringene. Vi skal nedenfor bruke betegnelsen eiendomstjenestenæringen på de ulike bransjene innen forretningsmessig tjenesteyting som er rettet mot fast eiendom 6. Den økonomiske dynamikken i eiendomstjenestenæringen generelt preger også eiendomsmeglerbransjen, som har hatt en kraftig vekst over mange år. Bransjetall for de to siste år som er tilgjengelig i den offisielle statistikk, viser da også at eiendomsmegling fra 2002 til 2003 utviklet seg sterkere enn gjennomsnittet for forretningsmessig tjenesteyting. Imidlertid hadde eiendomsmegling en noe svakere omsetningsvekst enn for eiendomstjenestenæringen totalt sett. Ifølge tall fra SSB 7 var omsetningen i eiendomstjenestenæringen 83,4 milliarder kroner i 2003, hvorav eiendomsmeglingsvirksomhet stod for 4,1 milliarder kroner eller 4,9 prosent. De omsetningsmessig viktigste bransjene i eiendomstjenestenæringen var i 2003 utleie av egen fast eiendom med 47,6 milliarder kroner (57,1 prosent av totalen), omsetning og drift av egen fast eiendom med 24,7 milliarder kroner (29,6 prosent) og eiendomsforvaltning med 7,1 milliarder kroner (8,5 prosent). Ifølge Kredittilsynet var det 3 907 årsverk i eiendomsmeglerbransjen i 2004. Statistikkgrunnlaget indikerer at det har vært en sterk økning i antallet ansatte i bransjen det siste tiåret. Ved slutten av 2004 var det registrert 578 eiendomsmeglerforetak. Det ble utstedt 67 nye bevillinger i 2004, mens 31 foretak opphørte sin eiendomsmeglingsvirksomhet. Ved slutten av 2004 var det videre 41 boligbyggelag med ordinær bevilling for eiendomsmegling og 1 178 advokater som hadde stilt sikkerhet for å drive eiendomsmegling. 8 Både priser og omsetning i eiendomsmarkedet er konjunkturfølsomme, men det er ikke desto mindre en klar trendmessig vekst over tid. Figur 3.1 viser formidlinger totalt for eiendomsmegling fra 1995 til 2004, på grunnlag av tall oppgitt av Kredittilsynet. I gjennomsnitt for perioden har den årlige veksten vært 11,0 prosent. 6 Eiendomsmegling utgjør selvsagt en form for forretningsmessig tjenesteyting og er således en del av eiendomstjenestenæringen. Oppføring av nybygg og rehabiliteringsarbeider er derimot ikke tjenester men inngår i bygg- og anleggsnæringen. 7 Kilde: Beregninger på grunnlag av tall hentet fra www.ssb.no/emner og www.ssb.no/stdata. 8 Tallene er hentet fra Kredittilsynets årsrapport for 2004. 11

Figur 3.1 Antall formidlinger totalt for eiendomsmegling 1) 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1) For foretak med bevilling til å drive eiendomsmegling, advokater som driver eiendomsmegling i egen praksis og bustadbyggelag uten særskilt foretaksbevilling. Kilde: Kredittilsynet 3.3 Konkurransen i eiendomsmeglerbransjen Eiendomsmegling anses vanligvis å være en bransje preget av stor og reell konkurranse, med relativt mange aktører, og utstrakt bruk av pris og markedsføring som instrumenter for å tilpasse seg og profilere seg i markedet, og få flere oppdrag. Det foregår også en ikke ubetydelig produktdifferensiering i form av salgspakker eller tilleggstjenester (for eksempel formidling av eierskifteforsikring) med ulikt innhold. For våre analyser vil det derfor være naturlig å legge til grunn at konkurransen generelt er sterk. I et velfungerende marked vil hovedregelen være at prisene reflekterer de relevante kostnadene. Dette innebærer at prisene ligger over variable kostnader, slik at det gis et positivt dekningsbidrag til de faste kostnadene. Vi skal ikke se nærmere på årsakene til at eiendomsmegling er tjenester der konkurransen er sterk, men noen av forklaringsfaktorene kan være: Det trengs ingen store investeringer for å etablere en ny meglerbedrift. I forhold til kundebehandlingen, som er svært viktig i en bransje som denne, er det moderate stordriftsfordeler. Det kan ligge en økonomisk gevinst ved å etablere egen virksomhet, når man har blitt statsautorisert eiendomsmegler. Bransjen har vært i kraftig vekst over mange år, hvilket har gjort det mulig for nye aktører å etablere seg. Det er potensielt store marginer å hente på eiendomsmegling, gitt de store verdiene som er involvert i transaksjonene av fast eiendom, og gitt at de råd og det arbeid som eiendomsmegleren utfører, er av svært stor økonomisk betydning for de aller fleste kundene. Mange kunder vurderer leverandørene nokså kritisk og med større omhu enn det som er vanlig ved tjenestekjøp, på grunn av tjenestens store viktighet for privatøkonomien og høy risiko forbundet med feilvalg. Eiendomsmeglerbransjen er relativt sterkt kontrollert gjennom rapporterings- og tilsynsordninger, samtidig som det er et sterkt fokus på bransjen i media. Alt dette bidrar til at det er vanskelig å omgå konkurransereglene. 12

Det finnes andre tjenester som kan erstatte tjenestene fra eiendomsmeglingskontorene (advokattjenester, selge boligen selv og for borettslagsleiligheter også boligbyggelag uten eiendomsmeglingsbevilling). 3.4 Geografiske aspekter og konsekvenser for konkurranseforhold og tilgang på eiendomsmeglerfaglig kompetanse Hvis man tar utgangspunkt i meglerkontorenes geografiske beliggenhet, må man kunne si at eiendomsmeglingsvirksomheten er svært konsentrert til de store byene og de viktigste tettstedene. Dette er interessant i forhold til brukernes tilgang til eiendomsmeglingstjenester, men også i forhold til disponibel eiendomsfaglig kompetanse mer generelt, konkurransemessige aspekter, priser på meglertjenester, lokal sysselsetting mv. Beregninger som vi har foretatt på grunnlag av statistiske spesialkjøringer fra Statistisk Sentralbyrå, viser at det i 2002 var meglerforetak lokalisert i 173 av landets 434 kommuner, dvs. i 39,9 prosent av kommunene. Hvis vi ser bort fra Oslo, var det kun i Akershus og Buskerud at det i flere enn 75 prosent av kommunene var lokalisert minst ett eiendomsmeglerforetak. Det var til sammen 900 eiendomsmeglerforetak registrert av Statistisk Sentralbyrå, hvorav Oslo og Akershus lå høyest med henholdsvis 241 og 124 foretak. Fylkene med færrest meglerforetak var Aust-Agder (14), Sogn og Fjordane (11), Nord-Trøndelag (11) og Finnmark (7). Gjennomsnittlig antall sysselsatte i eiendomsmeglerforetakene i 2002, når SSB sine registreringer legges til grunn, var 3,8 sett for landet under ett. Høyest lå Oslo, Sør-Trøndelag og Rogaland, alle med 5,9 ansatte per foretak. Lavest lå Oppland (1,8), Nord-Trøndelag (1,6), Sogn og Fjordane (0,8) og Finnmark (0,6). Som nevnt i avsnitt 3.3 synes eiendomsmeglerbransjen gjennomgående å være preget av sterk konkurranse. Ved å trekke frem en geografisk dimensjon, er det imidlertid grunn til å anta at det kan være store geografiske forskjeller i konkurransenivået på eiendomsmeglertjenester. Meglerhonoraret som er prisen på meglertjenester skal normalt være en god indikator på intensiteten i konkurransen på markedet. Sterk konkurranse mellom tilbyderne vil isolert sett trekke i retning av lavere meglerhonorar. I Oslo, der konkurransen blant meglere er meget sterk, tok eiendomsmeglere i 2004 i snitt 1,64 prosent av kjøpesummen i vederlag. I Nord- Trøndelag, som er et av fylkene med dårligst tilgang på eiendomsmeglertjenester var honoraret så høyt som 2,7 prosent 10. Den skjeve geografiske fordelingen av eiendomsmeglingsvirksomhet er også en indikasjon på at det i en rekke lokale eiendomsmarkeder er mangel på eiendomsmeglerfaglig kompetanse. En kan imidlertid ikke uten videre påstå at det er et stort problem, fordi det er mulig å kjøpe eiendomsmeglertjenester fra lokale advokater eller fra eiendomsmeglerforetak/advokater i nærliggende kommuner. Det er likevel grunn til å frykte en kvalitativ svekkelse når avstanden til tjenesteyter øker, og når kunnskapen om det lokale markedet reduseres. Problemstillinger rundt de geografiske aspekter ved konkurranse og eiendomsmeglerfaglig kompetanse vil ikke bli forfulgt i dette arbeidet. Vi vil nå gå mer i dybden på kompetansesituasjonen mer generelt i eiendomsmeglerbransjen. 10 Se tall fra www.forbruker.no/bolig. 13

3.5 Eksisterende kompetansekrav Gjeldende eiendomsmeglingslov oppstiller bare krav til foretakenes faglige ledere. Alle kontorer eller filialer der det drives eiendomsmegling skal ha en faglig leder, og vedkommende må enten være advokat eller statsautorisert eiendomsmegler ( 2-1 sjette ledd). Kravet for å bli statsautorisert eiendomsmegler er at godkjent eiendomsmeglereksamen er bestått; for tiden er bare treårig eiendomsmeglerstudium ved BI godkjent (bachelorgrad 180 studiepoeng) 9. Videre kreves to års praktisk erfaring fra eiendomsmegling, hederlig vandel, at søkeren er myndig, likvid og ikke har gjort seg skyldig i forhold som ville ha ført til tilbakekall av eiendomsmeglerbrevet, jf. eiendomsmeglingsloven 2-3 første ledd. Det oppstilles ikke kompetansekrav til den som leder eiendomsmeglingen i boligbyggelag uten foretaksbevilling. Det er ingen regler om hvor mange ufaglærte som kan arbeide under en faglig leder. Imidlertid er det et krav om forsvarlig drift av eiendomsmeglingsvirksomhet, og dette må tolkes slik at det til enhver tid skal være tilstrekkelig med eiendomsmeglerfaglig kompetanse sett i forhold til omfanget av virksomheten. Det innebærer at den ufaglærte arbeidskraft ikke kan være mer omfattende enn at faglig leder eller annen kvalifisert eiendomsmegler kan gi nødvendig veiledning og oppfølging. 3.6 Kartlegging av eksisterende kompetanse Utdanningsnivået i eiendomsmeglerbransjen kan enkelt illustreres ved å sammenlikne med det generelle utdanningsnivået i den norske befolkningen. Vi innhentet opplysninger om utdanningen til ansatte i eiendomsmeglingsforetakene i spørreundersøkelsen som ble gjennomført i mai/juni 2005 i samarbeid med Sentio. Når det gjelder utdanningsnivået i befolkningen generelt, har vi brukt tall for personer i yrkesaktiv alder (20-59 år) 10, fra offisiell SSB-statistikk. Resultatene gitt i tabell 3.2 indikerer at eiendomsmeglingsvirksomhet rent statistisk er en bransje med relativt høy utdanning. 69,5 prosent av bemanningen i foretakene som oppga opplysninger om utdanning, hadde en eller annen form for fullført høyere utdanning, mot gjennomsnittlig 29,1 prosent for hele befolkningen 20-59 år. Det er også interessant å konstatere at selv om andelen ansatte med universitets- og høgskoleutdanning av høyere grad i eiendomsmeglerbransjen er langt over gjennomsnittet i befolkningen, karakteriseres eiendomsmeglerbransjen først og fremst av en svært høy andel med universitets- og høgskoleutdanning på lavere nivå. 9 Bare den som har eiendomsmeglerbrev, har rett til å bruke titlene statsautorisert eiendomsmegler eller eiendomsmegler. 10 Yrkesaktiv alder defineres ofte slik at den også omfatter personer under 20 år og 60 år eller eldre, for eksempel 16-67 år. Eiendomsmegling er imidlertid en bransje der svært få befinner seg i de aldersmessige ytterkanter, slik at avvik som følge av generasjonseffekter vil være minimale. Ved beregning av prosentandeler for befolkningen, har vi sett bort fra personer med uoppgitt utdanning. 14

Tabell 3.2 Sammenlikning av utdanningsnivå i eiendomsmeglerbransjen og i den norske befolkning generelt Andel av sysselsatte i eiendomsmeglerbransjen Andel av befolkningen 20-59 år Høgskole- og universitetsutdanning av høyere 12,2 6,2 grad (mer enn 4 år) Høgskole- og universitetsutdanning av lavere 57,3 22,9 grad (opp til 4 år) Videregående skole (inkludert ikke fullført 30,5 70,9 utdanning ved høgskole/univ.), grunnskole eller annet Sum 100,0 100,0 Kilde: Sentio (2005) for eiendomsmeglerbransjen; data bearbeidet fra statistikkbanken.no (Statistisk Sentralbyrå) for befolkningen (20-59 år) generelt. I tabell 3.3 gis detaljerte resultater for oppgitt utdanning i de meglerforetak som svarte på spørsmålene om utdanning. Vi har grunn til å anta at disse foretakene er representative for hele populasjonen. Uansett er det innhentet informasjon om utdanning for grovt regnet halvparten av alle ansatte i norske meglerforetak. Ifølge undersøkelsen var i overkant av 40 prosent av de ansatte i eiendomsmeglerbransjen enten advokat eller statsautorisert eiendomsmegler, eller hadde fullført eiendomsmeglerstudiet på BI (uten å ha tatt ut autorisasjonen). Dette betyr at mange som arbeider i bransjen i dag, har en solid meglerfaglig bakgrunn. Det skal dog bemerkes at flertallet av dem som er utdannet fra eiendomsmeglerstudiet, har fulgt den gamle toårige eiendomsmeglerkandidatmodellen, mens de færreste har vært gjennom den tyngre treårige utdanningsmodellen som startet opp i 2001. Tabell 3.3 Fordeling av utdanning i eiendomsmeglerbransjen Antall Fordeling Advokat 95 4,5 % Statsautorisert eiendomsmegler 617 29,1 % Eiendomsmeglereksamen BI (ikke oppnådd 172 8,1 % statsautorisasjon) Mangler enkeltfag på eiendomsmeglerstudiet 204 9,6 % Annen fullført høgskole- eller universitetsutdanning (høyere grad, mer enn 4 år) 163 7,7 % Annen fullført høgskole- eller universitets- 223 10,5 % utdanning (lavere grad, opp til 4 år) Ikke fullført grad ved høgskole eller 151 7,1 % universitet Videregående skole 416 19,6 % Annet 81 3,8 % Sum 2 122 100,0 % Kilde: Sentio (2005) Rent intuitivt skulle man tro at en andel av de ansatte med advokatkompetanse eller eiendomsmeglerutdanning på i overkant av 40 prosent er relativt høyt, men vi kan ikke utelukke at fagkravene til god yrkesutøvelse er så strenge i eiendomsmegling, at denne andelen er for lav i forhold til de reelle behov. Dette blir diskutert nærmere nedenfor. 15

3.7 Mulige kompetanseproblemer i eiendomsmeglerbransjen 3.7.1 Eventuelle årsaker til utilstrekkelig kompetanse Hvis vi skal forsøke å skissere noen mulige årsaker til utilstrekkelig kompetanse i norsk eiendomsmeglingsvirksomhet, dersom det faktisk er slik at kompetansen ikke er god nok, synes følgende momenter å kunne fremheves: For mange ansatte har ingen formell meglerfaglig kompetanse. For mange ansatte har ikke god nok meglerfaglig utdanning (eiendomsmeglerstudiet er ikke fullført, karakterene er for dårlige, det gamle toårige kandidatstudiet var ikke tungt nok). For få ansatte har lang akademisk utdanning (herunder komplementær utdanning til eiendomsmeglerstudiet, som er nyttig for å bygge opp, drive og lede et foretak). For få ansatte har lang yrkeserfaring som megler. For få ansatte har kombinasjonen av eiendomsmeglerutdanning og lang (relevant) yrkeserfaring. Det kan selvsagt være slik at flere årsaksfaktorer gjør seg gjeldende samtidig. Vi vil nå undersøke hvilke typer av feil og svakheter som forekommer blant eiendomsmeglere, og se hvorvidt det synes rimelig å tilskrive disse feil og svakheter mangel på utdanning/kompetanse. Dette mener vi vil være en god tilnærming til en kompetanseproblematikk for eiendomsmeglingsvirksomheten i Norge. 3.7.2 Eiendomsmeglerbedriftenes eget syn på forekomsten av feil og svakheter i bransjen I fortsettelsen skal vi undersøke hvorvidt det faktisk synes å eksistere et kompetanseproblem i norsk eiendomsmeglervirksomhet. Hvis eiendomsmeglerbransjen har et kompetanseproblem, må i alle fall to betingelser være oppfylt: Det må eksistere et reelt og utbredt problem knyttet til dårlig kvalitet og mangler i tjenestene, feil som begås, og som er av en slik karakter at problemet kan få vesentlige konsekvenser for kundene (eller samfunnet). Problemet må helt eller delvis skyldes mangelfull utdanning eller mangelfull kompetanse mer generelt. I alle bedrifter og alle yrker vil det til enhver tid begås feil, og det vil også alltid være et potensial for forbedringer. Spørsmålet er altså om svakhetene i meglerbransjen kan sies å være vesentlige, eller om de forekommer så ofte at det kan oppfattes som et problem. Tilnærmingen som vi har valgt for å identifisere et eventuelt kompetanseproblem, er å be eiendomsmeglerbedriftene selv om å vurdere hvor ofte ulike typer av faglige feil og svakheter forekommer i bransjen, og hvorvidt feilene kan tilskrives et utilstrekkelig faglig nivå for å utføre de sentrale megleroppgavene på en god måte. Slik informasjon er innhentet i den tidligere nevnte spørreundersøkelse (Sentio 2005). Dette mente vi var den beste tilnærmingsmåte, gitt at det innenfor rammen av dette prosjektet ikke var mulig å foreta en studie av arbeidsprosessene i bransjen og kompetansebehovet knyttet til ulike konkrete arbeidsoppgaver 11. 11 Også annen statistikk eller andre undersøkelser kan gi grunnlag for å etablere en indikator på eventuelle utilstrekkeligheter ved den meglerfaglig kompetansen. I forbindelse med analysen kompletterte vi bildet ved å innhente opplysninger om typer feil som begås, dels ved samtaler med nøkkelpersoner og dels ved å se på klagestatistikk etc. Denne informasjonen gjengis ikke her 16

Vi skal i første omgang forsøke å få frem meglerbedriftenes eget syn på betydningen av hvor ofte det begås ulike typer av feil i bransjen. I tabell 3.4 har vi foretatt en oppsummering, der de ulike typer av feil og svakheter er rangert etter hvor ofte bedriftene mener at de forekommer. Tabell 3.4 Prosentvis svarfordeling på spørsmålet Hvor ofte mener du at følgende feil/svakheter forekommer i din bransje? ofte/av og til kontra sjelden/aldri Forekommer Forekommer Sum veldig ofte, ganske ofte eller av og til sjelden eller aldri Mangelfull kompetanse visningsassistenter 73,7 26,4 100,1 Manglende kunnskap lover/regelverk 64,5 35,5 100,0 Misvisende markedsføring 58,8 41,1 99,9 Dårlig kvalitet kundebehandling / slurv 56,5 43,5 100,0 Unnlater å sjekke ut relevant informasjon 49,3 50,7 100,0 Lav etisk standard 38,5 61,5 100,0 Uryddige budgivningsprosesser 35,3 64,8 100,1 Mangelfull/feil dokumentbehandling 28,2 71,8 100,0 Mangelfulle kjøpekontrakter 21,2 78,8 100,0 Feil klientregnskap/økonomisk oppgjør 8,5 91,5 100,0 Gjennomsnitt 43,5 56,5 100,0 Vi har gruppert sjelden sammen med aldri, fordi sjelden normalt må oppfattes som at det ikke er et problem (feilen kan forekomme, men bare unntaksvis). Når det gjelder av og til, vil dette normalt oppfattes som at feilen ikke er uvanlig. Dette svaralternativet er derfor i denne tabellen gruppert sammen med ofte-svarene ( veldig ofte og ganske ofte ). I en undersøkelse som denne blir det skjønnsmessig hvor en skal fastsette terskelen for når svarfrekvensen bør oppfattes som et problem. Vi mener imidlertid at dersom et flertall av respondentene (mer enn 50 prosent) mener at en feil/svakhet opptrer ofte eller av og til, er dette en nokså sterk indikasjon på at problemet er reelt. Hvis vi legger dette kriteriet til grunn, vil halvparten av de spesifiserte typer av feil og svakheter kunne defineres som problemer i eiendomsmeglerbransjen 12. De to vanligste feil/svakheter som ifølge meglerbransjen synes å forekomme, er mangelfull kompetanse hos visningsassistenter og megleres manglende kunnskap om lover og regelverk. Ved å summere alle svarene, finner vi at 43,5 prosent av svarene indikerer at feil/svakheter forekommer ofte eller av og til. Det vil kanskje være ulike oppfatninger av hvor dårlig denne svarprosenten er, men at det må være et betydelig rom for forbedringer, kan det ikke være tvil om. Bemerk at en annen gruppering av svarkategoriene og andre terskelkriterier for hva som er et problem, vil kunne endre resultatene. Det kan for eksempel argumenteres for at det er (se dog avsnitt 5.2.1 og spesielt tabell 5.2). Man kunne også ha foretatt en spørreundersøkelse blant brukere av meglertjenester (for eksempel boligselgere og boligkjøpere) om deres tilfredshet og eventuelle feil/mangler som de har opplevd at meglere har begått, men slike undersøkelser var det ikke rom for denne gangen. 12 Unnlater å sjekke ut relevant informasjon ligger så pass marginalt under terskelen på 50 prosent, at gitt feilmarginer i svarfordelingen, vil det være riktig å ta denne faktoren med i gruppen med feil/svakheter som svarer til kriteriet for hvilke feil/svakheter som utgjør et problem. 17

naturlig å slå sammen svarkategoriene av og til og sjelden, fordi enkelte respondenter ikke enkelt og entydig kan skille klart mellom slike kvalitative/subjektive frekvenser. Dessuten har de to svarkategoriene det til felles at de reflekterer forhold som forekommer men ikke forekommer ofte. Vi skal her ikke presentere resultatene med denne svargruppering, men gå et stykke videre i forenklingen og slå sammen både av og til og sjelden med de to oftekategoriene. Da vil man få summen av dem som mener at svakheten/feilen forekommer, i motsetning til dem som svarer at svakheten/feilen aldri forekommer (jf. svarkategorien aldri ). Tabell 3.5 Prosentvis svarfordeling på spørsmålet Hvor ofte mener du at følgende feil/svakheter forekommer i din bransje? forekommer kontra forekommer aldri Forekommer Forekommer Sum aldri Dårlig kvalitet kundebehandling/slurv 95,4 4,6 100,0 Manglende kunnskap lover/regelverk 93,1 7,0 100,1 Misvisende markedsføring 89,2 10,7 99,9 Mangelfull kompetanse visningsassistenter 87,7 12,3 100,0 Unnlater å sjekke ut relevant informasjon 86,7 13,3 100,0 Uryddige budgivningsprosesser 86,2 13,8 100,0 Mangelfull/feil dokumentbehandling 83,4 16,5 99,9 Mangelfulle kjøpekontrakter 81,5 18,5 100,0 Lav etisk standard 76,2 23,8 100,0 Feil klientregnskap/økonomisk oppgjør 69,6 30,4 100,0 Gjennomsnitt 85,0 15,0 100,0 På et skjønnsmessig grunnlag mener vi at 80 prosent synes å være en rimelig frekvensterskel ved denne grupperingen av svarkategoriene. Med andre ord anses typen feil/svakhet å være et reelt problem i bransjen, dersom minst 80 prosent av respondentene mener at slike feil/svakheter forekommer. Etter dette kriteriet synes de fleste problemområdene å være reelle. Bare feil i klientregnskap/økonomisk oppgjør og lav etisk standard har en noe mer moderat utbredelse og synes ikke å utgjøre et problem av betydning i bransjen. Summen av alle svarene tilsier at 85 prosent av svarene indikerer at feil/svakheter forekommer, mens 15 prosent av svarene indikerer at feil/svakheter aldri forekommer. 3.7.3 Kartlegging av mulige årsaker til at det begås faglige feil og annet kritikkverdig arbeid i eiendomsmeglerbransjen Respondentene har ulike oppfatninger av hvor utbredt feilene og svakhetene er i meglerbransjen. Vi vil nå vurdere hvorvidt det er meglernes utdanning og kompetanse som kan sies å være hovedårsaken til faglige utilstrekkeligheter og andre problemer som synes å være forbundet med meglernes yrkesutøvelse. I vår spørreundersøkelse stilte vi spørsmål om årsaken til eventuelle feil eller eventuelt kritikkverdig arbeid som gjøres i bransjen. Respondentene fikk oppgitt tre svaralternativ: Mangelfull meglerfaglig kompetanse Ansattes holdninger og personlige egenskaper Mangelfulle rutiner eller systemfeil. Etter vårt syn uttrykker begge de to første svaralternativene sentrale kompetansefaktorer i megleryrket. Mangelfull meglerfaglig kompetanse er primært relatert til formell utdanning og annen meglerfaglig opplæring. Ansattes holdninger og personlige egenskaper er derimot en mer sammensatt faktor. I noen grad formes holdninger og personlige egenskaper gjennom 18

utdanningen (og det gjelder kanskje ikke minst i typiske profesjonsstudier som eiendomsmeglerstudiet). Men i enda større grad har holdninger og personlige egenskaper sammenheng med yrkeserfaringen og sosialiseringen i meglerprofesjonen spesielt 13. Når det gjelder mangelfulle rutiner eller systemfeil, vil vi hevde at denne forklaringsaktoren i mindre grad og på en mer indirekte måte enn de to øvrige reflekterer meglernes kompetanse. I et langsiktig perspektiv vil også kompetanse ha stor betydning for rutiner og systemer i bedriften. Men kompetanseaspektet vil da særlig være relevant i forhold til ledelse og styring, samt administrativ systemkompetanse, mer enn kompetanse knyttet til meglerfaget og utøvelse av megleryrket. Og i vår studie er det den spesifikke meglerkompetanse som er interessant; det er den som begrunner at fokus settes spesielt på denne bransjen 14. I tabellen nedenfor har vi slått sammen svarprosentene for de to første svaralternativene 15. Vi har kun tatt med feilkategoriene som i avsnitt 3.7.2 ble ansett å utgjøre et problemområde etter minst ett av de anvendte kriterier. Tabell 3.6 Prosentvis svarfordeling på spørsmålet Hva er årsaken til eventuelle faglige feil eller at det gjøres annet kritikkverdig arbeid i din bransje? Feil/svakheter Skyldes mangelfull Skyldes Andre SUM meglerfaglig kompetanse eller holdninger/personlige egenskaper mangelfulle rutiner eller systemfeil svarkombinasjoner Manglende kunnskap 87,3 11,3 1,5 100,0 lover/regelverk Mangelfull kompetanse 79,8 18,7 1,6 100,0 visningsassistenter Misvisende 74,4 24,7 0,9 100,0 markedsføring Dårlig kvalitet kunde- 74,2 20,8 5,0 100,0 behandling / slurv Uryddige 70,5 26,5 3,0 100,0 budgivningsprosesser Unnlater å sjekke ut 79,8 18,7 1,6 100,0 relevant informasjon Mangelfull/feil 59,1 36,4 4,5 100,0 dokumentbehandling Mangelfulle 57,9 39,1 3,0 100,0 kjøpskontrakter Gjennomsnitt 71,0 25,9 3,1 100,0 Kilde: Sentio (2005) Resultatene fra undersøkelsen viser at de feil og svakheter som finnes i eiendomsmeglingsvirksomheten, i betydelig grad skyldes utilstrekkelig kompetanse, enten i form av meglerfaglig kompetanse eller i form av holdningskompetanse og personlige egenskaper. På alle de områder der det synes å eksistere problemer av en viss betydning, er mangelfull 13 I tillegg vil selvsagt generiske og sosiale forhold generelt også spille inn. 14 Vi har i avsnitt 3.6 sett at utdanningsnivået generelt i eiendomsmeglerbransjen er relativt høyt. Dermed er det ingen grunn til å anta at meglerforetakene har et særskilt problem med tilgang til generell kompetanse, sammenliknet med andre næringer. 15 Vi har også tatt med i denne kategori dem som krysset av for begge de to første svaralternativene. Kategorien andre svarkombinasjoner viser dem som har krysset av for alle de tre svaralternativene eller for mangelfulle rutiner/systemfeil kombinert med en av de to første svaralternativene. 19

kompetanse den klart viktigste årsaken til problemet. I gjennomsnitt oppfatter 71 prosent at feil skyldes kompetansesvakheter, mens 26 prosent mener at problemene ligger i rutine- og systemsvakheter 16. Det er videre et interessant resultat at de fire feiltyper som anses å være mest utbredt (visningsassistenter, lover/regelverk, kundebehandling/slurv, markedsføring jf. avsnitt 3.7.2) også er dem som etter respondentenes svar kan sies i størst grad å ha sammenheng med mangelfull kompetanse 17. Dette er med på å forsterke inntrykket av at kompetansen til eiendomsmeglerne har betydning for kvaliteten på tjenestene og omfanget av feil som blir begått i megleryrket. 3.7.4 Sluttvurdering av kompetanseproblemer i eiendomsmeglerbransjen En skal være forsiktig med å trekke sterke konklusjoner fra resultatene i vår spørreundersøkelse. Men det synes å være grunnlag for å hevde at det i eiendomsmeglerbransjen ikke så rent sjeldent begås feil som har sammenheng med utilstrekkelig kompetanse. De klareste resultatene på dette området er at den juridiske kompetansen ofte er svak, og at visningsassistenter relativt ofte har mangelfull kompetanse. Tall fra vår undersøkelse viser at gjennomsnittlig utdanningsnivå i meglerbransjen er vesentlig høyere enn for gjennomsnittet av befolkningen. Dette er ikke uten videre en garanti for at utdanningsnivået er høyt nok, men det kan være en indikasjon på at det i større grad er den spesifikke meglerfaglige kompetansen enn det generelle utdanningsnivået som utgjør et problem. Det at utdanningsnivået til visningsassistentene bare er marginalt lavere enn for ansatte i meglerfunksjon, støtter opp under denne vurderingen 18. Den meglerfaglige kompetanse kan blant annet styrkes ved at flere får meglerfaglig utdanning, ved at flere meglere får lengre erfaring i megleryrket, eller ved en kombinasjon av økt (megler)utdanning og (megler)yrkeserfaring. 16 I gjennomsnitt oppgir 3,1 prosent en kombinasjon av systemsvakheter og kompetansesvakheter som hovedårsak til at feil begås. 17 For to av feiltypene måtte resultatet nesten bli slik, da det gjennom spørsmålsstillingen lå en nokså sterk sirkularitet mellom feil og årsak. Det vil nemlig være ganske åpenbart at manglende kunnskap om lover/regleverk og mangelfull kompetanse visningsassistenter skyldes mangelfull meglerfaglig kompetanse. 18 Hvis en bare tar for seg personer med høgskole- og universitetsutdanning av høyere grad (mer enn 4 år), er faktisk andelen høyere for visningsassistentene 13 prosent mot 12 prosent for meglere. 20