Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Viriklia 20 3213 SANDEFJORD Gnr. 122 Bnr. 84 Fnr. 0 Snr. 0 0710 Sandefjord kommune Benevnelse Enebolig Garasje Anneks BRA 245 m² 51 m² 38 m² Byggeår 1930 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 474 943 03.10.2018 Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: 45 21 07 28 E-post: sturla@teisbekk.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av12
Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Retningslinjene er utarbeidet av Nito Takst og Norges Takseringsforbund. Eiendomsopplysninger Adresse Viriklia 20 Postnr./sted 3213 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 122 Bnr 84 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Petter Holm Rekvirent Petter Holmen Befaringsdato 03.10.2018 Tilstede / opplysninger gitt av Siv Karoline Holm, datter Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig, anneks og garasje 1930 Dokumentkontroll Arealer er målt på stedet. Eier-og eiendomsopplysninger er mottatt fra eier. Eier har hatt boligen siden 2007. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet vil bygningdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symptomer på svekkelser. Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Side3av12
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Eiendommen består av enebolig, garasje og innredet anneks. Enebolig fra 1930 over 1 1/2 etasje med kjeller. Boligen er tilbygget og "totalt" renovert i 2007-2008. Kjeller har takhøyde fra 1,86 til 2,04 m og er medtatt i arealmålingen. Kun liten del er under 1,9 m. Nytt anneks som er innredet til leilighet i 2007-2008, ferdigstillet i 2014. Ny garasje med boder i 2009-2011 med lagringsloft med takhøyde 1,87 m. Videre er det gjort noen utskiftninger og oppussing i senere år, som fremkommer i rapporten. Utførte renoveringsarbeider er utført av eier med bistand fra håndverkere, rørlegger og elektriker. Arbeidene fremstår å være bra utført, med noen mindre kommentert i rapporten som går på finish/anbefalte arbeider. Enebolig Boligen er renovert totalt i 2007-2008 med nytt tak, nye yttervegger med vinduer, nytt kjøkken og nytt tilbygg med bad og vaskerom. Fliselagt bad i 2 etg fra 2014 Fliselagt bad i 1 etg med badekar, dusjnisje, toalett og inneredning. Vaskerom i 1 etg med fliser på gulv og malte veggplater. Innredning og opplegg for vaskemaskin. HTH kjøkken med hvite fronter og laminat benkeplate. Ventilator med utblåsing ut. Intererte hvitevarer. Kjøleskap i nisje. Fliselagt lite bad i 2 etg fra 2013, plassert til hovedsoverom. Dusjdører, liten innredning og toalett. Nytt el-opplegg med automatsikringer med jordfeilbrytere i 2007-2008. Nytt vann og avløp er lagt i 2007-2008. Rør i rør system med skap på tekn rom i kjeller og vaskerom. Sentralstøvsuger er montert. Boligen og anneks har luft til vann varmepumpe med vannbåren gulvvarme i 1 etg. Utedel og styringsenhet inne er ny i 2015. Enheter plassert på tekn rom i kjeller som har sluk. Kjeller er innredet med gang og kjellerstue. Boder og tekn rom forøvrig. Utenom gulv i kjellerstue som har varmekabler er ikke gulv avrettet. Vegger er foret ut i de fleste rom. Bygget har teglsteinspipe fra byggeår. Ny vedovn i stue. Innredet anneks Inneholder liten leilighet med gang, stue/kjøkken og bad i 1 etg og gang samt 2 små soverom i 2 etg. Støpt gulv med vannbåren varme i 1 etg. Fliselagt bad med dusjkabinett, innredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Kjøkkenkrok med lite kjøkken med hvite fronter og laminat benkeplate. Garasje Isolert garasje med bod i bakkant og bod med dør ut. Lagringsloft med trapp på baksiden. Takhøyde er 1,87 m og der dermed for lavt å medta i arealmålingen. Konklusjon Som det fremkommer av rapporten er det gjort mye oppgraderinger fra 2007 til 2008, og eiendommen fremstår å være i god stand. Det er kun registret normal aldersslitasje på byggene. Forøvrig henvises til rapportens enkelte punkter med tilhørende tilstandsgrad og evt kommentarer/anbefalinger. Side4av12
Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Kjeller 75 67 29 38 Gang og kjellerstue 3 boder og tekn rom samt kjellernedgang 1 etg 115 102 102 0 Hall, vaskerom, gang m/ trapp, bad, kjøkken og stue 2 etg 82 76 76 0 Trappegang, 5 soverom og bad Sum 272 245 207 38 Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg 55 51 0 51 Garasje med en bod i bakkant med dør fra garasje og en bod med utgang fra utsiden Loft 0 0 0 0 Lagringsloft har under 1,9 m takhøyde og er derfor ikke måleverdig. Gulvet areal er 33 m2. Sum 55 51 0 51 Anneks Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg 28 24 24 0 Gang, stue m/ kjøkken og bad. 2 etg 16 14 14 0 Gang og 2 soverom Sum 44 38 38 0 Sum alle bygninger 371 334 245 89 Kommentarer til arealberegningen Kjeller har lav takhøyde på 1,86 til 2,04 meter. Krav til målbar høyde er 1,9 m. Hele kjeller er medtatt i i arealmålingen, noe som P-rom og noe som S-rom ut ifra bruk. Anneks er medtatt i P-rom ut ifra bruk. Oppmålingsreglene: Det er bruken av rommene på befaringsdagen som avgjør hva rommene skal defineres som. Det betyr at rommene kan være i strid med teknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette får betydning for takstmannens valg. Tomt / område / miljø Tomteareal Type tomt Eiet Side5av12
Sted og dato Sandefjord, Sturla Teisbekk Side6av12
Bygg A: Enebolig, anneks og garasje av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Jordtomt som er utgravet. Grunnforhold er ukjente, men boligen antas være fundamentert på faste stedlige masser ut ifra observasjoner på stedet. Skjevheter antas å ha kommet de første årene etter at boligen var ny. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur i støpt konstruksjon med antatt parestein. Støpte såler og støpt gulv. Tilbygg fra 2007-2008 har ringmur og støpt plate. Grunnmur virker å være i normalt god stand. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering er lagt ny i 2007. Synlig grunnmursplast de fleste steder. Det er ikke funnet unormal fukt i kjeller pga svikt i dreneringen. Tilstandsgrad 2 Noe fuktopptrekk vil det alltid være fra støptegulv/såle på eldre boliger. Normal levetid på drenering er i henhold til NBI 20 til 60 år. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering TG 1 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Bygget er renovert i 2007-2008. Vegger fra byggeår har stående plank og er etterisolert 7,5 cm innvendig og utvendig. Ny stående klending med musesikring i bunn. Tilbygg har bindingsverk tre med 15 cm isolasjon. Stående kledning med musesikring i bunn. Vegger virker å være i normalt god stand og har 15 cm isolasjon totalt. I henhold til NBI har utvendig kledning en levetid på 40-60 år før utskifting. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og dører er skiftet i perioden 2007-2008. 2-lags energiglass. Noe åpningsvinduer og noe fastkarm Profilerte innerdører. Side7av12
Vinduer og dører er i god stand. Normal levetid for vinduer og dører av tre er 20-60 år. Garantitid på glass er 5-10 år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Plassbygget saltakkonstruksjon. Det meste av loft har fyllmasse med sagflis, men mye er blåst bort med årene. Isolert del over bad i 2 etg. Tilbygg har isolert konstruksjon. Det er ikke gulvet på loft, noe panel montert for inspeksjon. Ny isolert loftsluke i 2007. Takkonstruksjonen som kan inspiseres virker å være i normalt god stand. Det er ikke funnet fukt på befaringen. Tilstandsgrad 2 Anbefaler å isolerte loft og passe på at lufting ivaretas. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Betongtakstein fra 2007-2008 på hele boligen. Undertak av bord fra byggeår med ny duk og lekter til takstein. Takstein virker å være i god stand. Det meste av tak er inspisert fra bakkenivå. Behov for vask av stein på sikt. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner, nedløp, beslag og luftehatter i plastbelagt stål fra 2007-2008. Renner og beslag virker å være i normalt god stand. I henhold til NBI er normal levetid for plastbelagt stål 25-35 år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Terrasse i tre mot vest fra 2007-2008 på ca. 50 m2. Terrassebordsgulv. Rekkverk i tre. Noe skjermglass. Platting mot anneks. Inngangsparti fra 2007-2008 Terrassebordsgulv. Rekkverk i tre. Overbygget tak. Utgang fra et soverom i 2 etg til balkong. Side8av12
Terrasser og balkong er i normalt god stand. Piper og ildsteder TG 2 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Teglsteinspipe fra byggeår som er pusset og malt. Helbeslått over tak i 2007. Sotluke i kjeller og luke på loft. Feiertrinn på tak. Ny vedovn i stue i 2008. Steinplate på gulvet. Eldre ovn på kjøkken e rikke tilkoblet, kun pynt. Pipe antas være fra byggeår og gis tilstandsgrad 2 grunnet alder. Pipe er kledd inn med plater og noe kjøkkeninnredning, og dette kan bli kommentert ved et feiertilsyn. Nytt ildsted vurderes til tilstandsgrad 1. Undertegnede har ikke kompetanse på piper, og tilstandsgrad er derfor kun en indikasjon. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere i tre. Antatt med stubbloftsfyll som var vanlig den gang da boligen ble satt opp. Det er noe skjevheter, men dette vurderes ikke som unormalt på et bygg fra denne tiden. Noen rom er avrettet men ikke alle. Noe merkbare skjeveter og knirk enkelte steder. Det er målt 2,3 cm skjevhet i stue/kjøkken. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Kjeller er innredet i 2007-2008. I kjellerstue er det lagt varmekabler. Gulv har laminat og malte overflater. Vegger er i de fleste rom foret ut og isolert/platelagt. Innredning av kjeller i eldre boliger er å anse som en risikokonstruksjon. Det er mulighet for skjulte feil og mangler. Selvom det legges ny drenering vil det alltid være noe fuktopptrekk fra grunnen via gulv/såle. Tilstandsgrad settes derfor til 2, selvom det ikke er funnet skader. Det er ikke funnet unormal fukt på befaringen, men svak fukt i laminatgulv, murgulv og nedre del av murvegger. Detter er ikke unormalt, men betyr at levetiden på innredningen blir kortere enn for et rom over bakkenivå. Kjeller generelt virker greit ventilert og har ikke noe unormal lukt. Bad - 1 etg TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Nytt fliselagt bad i 2007-2008. Støpt gulv med vannbåren varme og smøremembran. Sluk i dusj og under badekar. Synlig membran under klemring. Gulv har fall til sluk. Frittstående badekar. Dusjnisje med dør. Vegghengt toalett. Innredning med 2 vasker. Takventil. Vindu. Dør har ikke luftespalte, men trolig ikke noe problem siden det er et stort bad. Side9av12
Bad virker å være i normalt god stand. Det er ikke funnet unormal fukt, noe vil det være i overflater når det dusjes på fliser. Noe slitasje på fuger mellom fliser i dusj, noe som er normalt it ifra alder. Over 50 % av normal levetid er brukt opp, og rommet gis derfor tilstandsgrad 2. Normal levetid for fliselagt bad og membran er 15-20 år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI 20-50 år. Bad - 2 etg TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliselagt bad som er pusset opp i 2014. Støpt gulv med varmekabler og smøremembran. Sluk i dusj. Synlig membran under klemring. Gulv har fall til sluk. Dusjnisje med dør. Toalett. Innredning. El-takvifte. Dør har ikke luftespalte, og bør etableres da det er et lite bad. Bad virker å være i normalt god stand. Det er ikke funnet unormal fukt. Dusjbatterier en modell som er åpent under, men dette har ingen betydning da det er membranmansjett mot kopp under fliser som er vanntettingen. Normal levetid for fliser og membran er 15-25 år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI 20-50 år. Vaskerom - 1 etg TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Nytt vaskerom i 2007-2008 med støpt gulv med vannbåren varme og smøremembran. Vegger har sokkelflis og malte plater. Innredning med skyllekum og opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil i tak. Spalte under dør. Vaskerom virker å være i normalt god stand. Det er ikke funnet unormal fukt. Membran er avsluttet under fliser ved dør, men kunne med fordel være avsluttet opp ved fliser. Vaskerom har normalt lite vannsøl og dette vurderes å ha mindre betydning. Normal levetid for vaskerom er 15-20 år. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. HTH kjøkkeninnredning fra 2007-2008 med hvite profilerte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt oppvaskbenk beslag. Ventilator med utblåsing ut. Integrerte hvitevarer: Oppvaskmaskin, komfyr, induksjon platetopp og micro. Nisje til kjøleskap. Side10av12
Kjøkken fungerer bra. Det er ikke funnet unormal fukt. Hvitevarer er ikke vurdert eller funksjonstestet, og tilstandsgrad gjelder ikke disse. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Boligen er ombygget og pusset opp i 2007-2008. Parkett på kjøkken og stue samt tapet er fra 2015. Noen rom er malt opp i senere år. Overflater generelt er i normalt god stand. Tilstandsgrad 2: Fliser i hall er lagt på tregulv og det er noe bevegleser som gjør at fliser løsner. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Plassbyget trapp fra byggeår som er malt. Håndløper på en side. Rekkverk og håndløper mangler på en side. Trapp til kjeller er noe bratt og uten rekkverk. Trapp til 2 etg fungerer bra. Tilstandsgrad 2 Trapp til kjeller og manglende rekkverk/håndløper i trapper. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er opplyst at alt vann og avløp er lagt nytt i 2007-2008. Synlige vannrør er i rør i rør system med VVS skap på tekn rom i kjeller og vaskerom. Noe kobber rør i fordelinger. Avløpsrør og sluk i plast (PVC). Stoppekran er plassert i tekn rom. Boligen har IVT luft-vann varmepumpe med vannbåren gulvvarme i hele 1 etg samt i 1 etg i innredet anneks. Kombinert varmtvannsbereder og gulvvarmetank på 300 liter samt en varmtvannsbereder på 200 liter ved siden av. Ute del og innvendig styringspanel samt røropplegg er nytt i 2015. VVS anlegg fungerte bra på befaringen og ingen lekkasjer ble oppdaget. Hele VVS anlegget skal være er lagt om og gis tilstandsgrad 1. VVS anlegg er forøvrig ikke faglig vurdert, kun visuelt. Avløpsledninger i PVC har forventet levetid på 50 år. Normal levetid på tøt i rør og kobberrør er 25-50 år. Normal levetid for beredere er 10 til 25 år. Varmeelement kan bli defekt før. Elektrisk anlegg El-opplegg er lagt om i 2007-2008. Nytt sikringsskap med automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedkurs på 63 Amp. Side11av12
Undertegnede har ikke godkjenning for vurdering av el-anlegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Det er egen godkjenning for el-takst for elektrikere. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Sentralstøvsuger er montert. Uttak i begge etasjer. Enhet er plassert i tekn rom. Fungerer greit i følge eier. Teknisk utstyr er ikke vurdert, og gis ikke tilstandsgrad. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Svakt skrånende tomt. Eier har lagt fall og slukrenner for bortleding av vann. Tilfredsstillende fall fra boligen. Garasje Ny garasje fra 2009-2011. Garasje har bod i bakkant med dør fra garasjen og bod med utgang fra utsiden. Lagringsloft over med trapp fra baksiden. Støpt plate på mark. Bindingsverksvegger og himling mot loftsrom som er isolert og gipset. Leddporter med åpner. Sidedør. Anneks Innredet anneks fra 2007-2008, ferdigstillet i 2014. Inneholder liten leilighet med gang, stue/kjøkken og bad i 1 etg og gang samt 2 små soverom i 2 etg. Støpt gulv med vannbåren varme i 1 etg. Fliselagt bad med dusjkabinett, innredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Gulv har fall mot sluk. Smøremembran virker å være lagt på slukkanten og ikke under klemring. El-veggvifte. Vindu. Det er ikke tilluft under dør. Kjøkkenkrok med lite kjøkken med hvite fronter og laminat benkeplate med nedfelt kum. Ventilator. Fliser i gang og laminatgulv forøvrig. Malte overflater. Trapp i furu med håndløper på vegg, men rekkverk mangler. Garasje og anneks TG 1 Garasje Garasje virker å være i god stand. Garasje er over 50 m2 BTA og har da i utgangspunktet brannkrav. Garasje er isolert og kledd med gips, med sidedør og vindu har ikke brannkvaifikasjoner. Det er ikke undersøkt hva som er byggemeldt/godkjent. Anneks Anneks er i normalt god stand, med noe bruksslitasje. Laminatgulv ved kjøkken slitt/fuktsvellet. Noe skjevheter i gulv generelt. Trapp mangler rekkverk. Bad er gitt tilstandsgrad 2 pga at bad er ca 10 år gammelt og det er ikke funnet synlig membran under klemring i sluk. Noe ufagmessig fliselegging. Sprekk i speil og fuktsvelling på skuff på innredning. TG: 2 Side12av12