Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Hoffs gate 43A 3262 LARVIK Gnr. 3020 Bnr. 2600 Snr. 1 0712 Larvik kommune Byggeår 1955 Benevnelse BRA Vertikaldelt tomannsbolig 145 m² Tomteareal 486 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 479 034 31.10.2018 Contaxt As Takstingeniør: Petter Christiansen Dr. Holms vei 13, 3257 LARVIK Tlf.: 41491855 E-post: petter@contaxt.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av13
Egne premisser Ved arealberegning er "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" lagt til grunn. Alle arealer er målt med lasermåler Bosch GLM50. Søk etter fukt er utført med et Protimeter MMS2, samt sansbare inntrykk er lagt til grunn. Skjevheter er målt med krysslaser. Samtlige arealer er besiktiget og vurdert så sant ikke annet er beskrevet. Tomtestørrelse og reguleringsmessige forhold er oppgitt av Larvik Kommunes karttjeneste. Befaring av eiendommen ble foretatt med de begrensninger som følge av at boligen var bebodd og innredet på befaringsdagen. Innredning og lagrede gjenstander ble ikke flyttet på hvis ikke annet er beskrevet. SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger er kun en teoretisk indikasjon på anslått levetid, og det er derfor viktig at det sees slik på de punkter som settes. Samtidig så kan alder i forhold til SINTEF Byggforsk sine levetidsbetraktninger være et godt poeng og gi høyere tilstandsgrad enn hva mann forventer ut fra inntrykk/observasjoner. Rapporten er ment som et hjelpemiddel og en veiledning vedrørende kjøp og salg av fast eiendom. Bygningsdeler er visuelt befart og rapporten er beskrevet etter beste evne, og skal være med på å gi interessenter et bilde av eiendommens tekniske tilstand. Det må forventes enkelte avvik fra normal- og oppgitt tilstand i spesielt eldre boliger, uten at dette lot seg kontrollere på befaringsdagen. Tilstandsrapporten har en gyldighet på 6 mnd (1/2 år) fra rapportdato. Den kan fornyes etter avtale med undertegnede takstingeniør. Selger er forpliktet til å opplyse om alle forhold som kan ha betydning for salg av eiendommen, dette i.h.h.t aktuell lovgivning. Selger har lest og godkjent rapporten med de opplysninger som fremkommer. Eiendomsopplysninger Adresse Hoffs gate 43A Postnr./sted 3262 LARVIK Kommune 0712 Larvik Gnr 3020 Bnr 2600 Fnr Snr 1 Hjemmelshaver Joakim Alexander Broager Barnholdt Rekvirent Krogsveen AS Befaringsdato 31.10.2018 Tilstede / opplysninger gitt Unni Broager Pettersen og undertegnede takstingeniør av Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Vertikaldelt tomannsbolig 1955 Dokumentkontroll Eiendomsmegler fremskaffer nødvendige offentlige- og privatrettslige dokumenter. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT (I.h.h.t Avhendingsloven 3-9) Kjøper plikter seg til å sette seg inn i, og forstå opplysninger som blir gitt i forbindelse med eiendomssalg. Faguttrykk kan tidvis brukes i denne rapporten, det anbefales potensiell kjøper å kontakte undertegnede takstingeniør for å avklare uforståelige forhold. TILLEGGSTJENESTER Dersom det ønskes en mer omfattende byggeteknisk gjennomgang av eiendommen, så kan det utføres etter avtale. Det er vederlagsfritt å kontakte undertegnede takstingeniør hvis en trenger råd ved ombygging eller andre byggtekniske arbeider. Eller hvis rapporten inneholder opplysninger/uttrykk som er uforståelig. Side3av13
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Tomt, område og miljø: Boligdel i vertikaldelt tomannsbolig fra 1950-tallet. Den ligger i et rolig område på Kilden, med kort avstand til skoler, barnehage, offentlig transport, dagligvare og idrettsanlegg. Det er ca. 1-3 km. til restauranter/uteliv, indre havn, strender og Larvik sentrum m/butikker. Det er god lagringsplass på loft, i kjeller og i utvendig bod. Det er gode solforhold på uteområder og terrasse/balkong. Opplysninger om adkomst, vann og avløp: Eiendommen har innkjøring fra bl.a. Elveveien og inn til Hoffs gate. Det er parkering v/bolig. Det er offentlig vann og det er septiktank på tomten. Det er følgende bygninger som tilhører eiendommen: - Boligdel i vertikaldelt tomannsbolig Det er følgende oppvarmingsmetoder: - Varmeovner - Vedfyring/ildsted - Luft-luft varmepumpe Bygget har følgende byggemetode: Det er trolig grunnmur av støpt betong/blokker. Veggkonstruksjoner av standard trekonstruksjoner/reisverk, det er stående kledning på fasader. Takkonstruksjon m/kaldt loft, det er takstein som tekking. Det er blitt utført noe oppussing/renovering de senere år. Det er bl.a: 2018 - El-tilsyn og ny jordfeilbryter 2017 - Montert elektrisk markise på terrasse 2016 - Nytt toalett og periodisk avtrekk på bad 2015 - Ny ytterdør 2011 - Nytt dusjkabinett på bad 2008 - Ny balkongdør på soverom 1999 - Ny vv-tank Noen nye vinduer/glass på bad/kjøkken og ny balkongdør i stue. Montert nytt ildsted i stue. Etterisolert etasjeskille mellom 1 etg. og kjeller etg. Montert luft-luft varmepumpe. Det er noen punkter i rapport som en bør være ekstra oppmerksom på. Dette er: Tilstandsgrad 2 (Middels kraftige symptomer): Grunnmur - Elde og slitasje Drenering - Elde, mangler topplist på fuktsikring Veggkonstruksjoner/fasader - Elde og slitasje Vinduer og dører - Noe elde og slitasje Takkonstruksjon - Elde, noe eldre fuktskjolder i undertak Taktekking - Elde og slitasje Overlys/takluke - Elde, slitasje og utettheter mot himling i 2 etg. Renner, deler og beslag - Elde og slitasje Terrasse, balkong og utv. trapp - Elde og slitasje Etasjeskillere - Noe skjevheter Rom under terreng - Fuktutslag og stedvis saltutslag på yttervegger og gulv Bad - Manglende fall på gulv Vaskerom - Elde og slitasje Kjøkken - Noe elde og slitasje Innvendige overflater - Noe slitasje, merker og manglende utførelser Innvendige trapper - Elde og slitasje, mangler ihht. dagens krav VVS - Elde Tilstandsgrad 3 (Kraftige symptomer): Vinduer og dører - Dør til utvendig bod er ødelagt Terrasse, balkong og utv. trapp - Råte på balkong Vaskerom - Motfall på gulv Noe etterfølgende vedlikehold, oppgradering og påkostninger i.h.h.t dagens standard og kvalitet må påregnes på sikt (gjelder og TG:3). Mine kommentarer i rapporten må ses i sammenheng med forventet bruk, alder, konstruksjon, byggemetode og levetider. Det må sies at de fleste konstruksjoner/byggevarer som har oppbrukt levetid på minimum 50% av anbefalt levetid, settes automatisk til. Kommentar til arealberegninger (tilkomst, rømningsveier, lysinnslipp, høyde o.l.): KJELLER ETG: Høyde i kjeller er på ca. 220-223 cm. Kjeller er satt som S-rom i rapport. Side4av13
Boligens plan og rominndeling: 2 ETG: Gang, bad, 3 x soverom 1 ETG: Entre, gang, stue, kjøkken, trapperom, utvendig bod KJELLER ETG: Gang, vaskerom, 3 x bod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Vertikaldelt tomannsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2 etg. 50 46 46 0 Gang, bad, 3 x soverom 1 etg. 62 57 45 12 Entre, gang, stue, kjøkken Trapperom, utvendig bod Kjeller etg. 49 42 0 42 Gang, vaskerom, 3 x bod Sum 161 145 91 54 Sum alle bygninger 161 145 91 54 Kommentarer til arealberegningen P-ROM OG S-ROM (PRIMÆR OG SEKUNDÆRROM) Hvilke rom som inngår i disse kategoriene står beskrevet i rapporten. en som ligger til grunn for plassering av hvert enkelt rom i sin kategori er basert på skjønn, samt takstbransjens retningslinjer ved arealmåling fra 2014. Arealer er målt innvendig og inkluderer garderober o.l. så sant ikke annet er spesifisert. Når det gjelder trapp, heis osv, så regnes det ikke inn i etasjens areal når åpningen er større enn nødvendig. Men det medberegnes når arealet opptas av trappens horisontalprojeksjon, og det er da det som er tellende. Bruken av rommene kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Arealberegnede rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Summen av de beskrevne arealer vil ikke tilsvare arealer som er opplyst under posten areal, dette fordi desimal arealer ikke medberegnes osv. Dette følges beregningsregler i Norsk Standard. Alle BTA er ca. arealer og er vurdert ut fra befaring, konstruksjoner/byggemetode og skjønn. Samtlige rom er målt og står beskrevet under, målene er satt i m2. 2 ETG: Gang: 8,0 Bad: 4,2 Soverom 1 (m/kott): 11,8 Soverom 2: 6,8 Soverom 3: 12,0 1 ETG: Entre: 2,5 Gang: 6,1 Stue: 22,5 Kjøkken: 12,7 Trapperom: 1,1 Utvendig bod: 11,4 KJELLER ETG: Gang: 6,0 Side5av13
Vaskerom: 8,6 Bod 1: 5,5 Bod 2: 11,2 Bod 3: 8,5 Høyde i kjeller er på ca. 220-223 cm. Kjeller er satt som S-rom i rapport. Kommentarer til planløsningen Boligen har en god planløsning. Den har ikke livsløpsstandard bl.a. pga. diverse oppholdsrom er fordelt over flere etasjer. Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Har boligen livsløpsstandard Ja Nei Tomt / område / miljø Tomteareal 486 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse Boligdel i vertikaldelt tomannsbolig fra 1950-tallet. Den ligger i et rolig område på Kilden, med kort avstand til skoler, barnehage, offentlig transport, dagligvare og idrettsanlegg. Det er ca. 1-3 km. til restauranter/uteliv, indre havn, strender og Larvik sentrum m/butikker. Det er god lagringsplass på loft, i kjeller og i utvendig bod. Det er gode solforhold på uteområder og terrasse/balkong. Opplysninger om adkomst, vann og avløp Eiendommen har innkjøring fra bl.a. Elveveien og inn til Hoffs gate. Det er parkering v/bolig. Det er offentlig vann og det er septiktank på tomten. Sted og dato Larvik, 02.11.2018 Petter Christiansen Side6av13
Bygg A: Vertikaldelt tomannsbolig Grunn og Fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Erfaringsvis så kan det være variable grunnforhold og noen skjulte "naturlige setninger" må påregnes. Ut fra alder/byggeår ble det ikke observert unormale sprekker, setninger eller riss på befaringsdagen. Tilstandsrapport Det settes ingen TG på dette. Grunnmur TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Boligen har grunnmur av støpt betong. Den er pusset utvendig. Det ble observert noe slitasje på fasader og avflassing på øst fasade. Normal levetid for mur med overflatebehandling/slemming er 20-40 år. Normal levetid for puss er 10-40 år. Drenering TG 2 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det ble delvis observert fuktsikring på grunnmur, den var ikke riktig utført m/klemlist på toppen. Drensrør er trolig av eldre dato. Ut fra observasjoner i kjeller etasje og alder så bør det påregnes utbedringer på sikt. Plassering og beskaffenhet på fundamenterende og fylte masser med bruk av filt duk bestemmer i stor grad drenssystemets levetid. I.h.h.t NBI 700.320, er levetid på drensledning fra 20-60 år. Utbedring etter endt levetid er det normalt å bytte drensledning ved å grave opp rundt grunnmur. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført av tradisjonelle trekonstruksjoner med stående tømmermannskledning. Det ble observert slitasje, elde og noe antydning til råte på øst fasade v/kjøkkenvindu. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasader er foretatt fra bakkenivå, og det må sies at det kun ble utført en begrenset kontroll m/stikktakninger på befaringsdagen. Konstruksjonen er ikke kontrollert. Normal levetid for utvendig kledning er 40-60 år. Normal levetid for overflatebehandlet/malt kledning er 6-12 år. en er avhengig av kvaliteten på trevirket og dens påvirkning fra naturkrefter som sol, regn, snø og vind. Side7av13
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er gjort følgende observasjoner og tester. Det er utført stikktakninger på vinduer og dører ihht. lukkemekanisme, slitasje, fukt og annen form for skader. Boligen er oppført med følgende vinduer og dører. * Sidehengslede vinduer * toppsving vinduer * Balkongdør i stue 1 etg. og på soverom 2 etg. * Ytterdør til entre * Innerdører av typen lettdører, kompakte dører og heltre dører Vinduer og dører TG 2 Det meste av vinduer og dører er av eldre dato. Det er montert ny ytterdør i 2015, ny balkongdør på soverom i 2008. Det ble også observert nyere vinduer/glass på bad og kjøkken, samt nyere balkongdør i stue 1 etg. Ytterdør til bod var preget av slitasje og skader, den bør utbedres. Vinduer og dører av eldre dato var noe preget av elde og slitasje. Vinduer og dører av nyere dato som er i god stand: Dør til utvendig bod: Resterende: TG:1 TG:3 Normal garantitid for isolerglass er 5-10 år. Normal levetid for vinduer av tre er 20-60 år. Normal levetid for ytterdører av tre er 20-40 år. Normal levetid for innvendige dører av tre er 30-50 år. TG 2 settes ut fra totalvurdering. Takkonstruksjon TG 2 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Tilkomst til loft via luke i gang 2 etg. Takkonstruksjonen er et plassbygd tak fra byggeår. Takkonstruksjonen antas å være bygd etter byggetidens forskrifter med lavere krav til isolasjon og snø belastning enn dagens krav. Konstruksjonen vil trolig være noe svakere i henhold til dette. Det ble ikke observert synlig fukt, sopp eller råte. Noe eldre fuktskjolder ble observert i undertak og v/pipe. Lufting via mindre åpninger i gesimser, det bør på sikt utbedres lufting på loft m/ventil i gavl vegg. Isolasjon ligger stedvis noe langt ut mot gesims og hindrer lufting, dette bør fjernes på sikt. Det er murkonstruksjon i skillevegg mot nabodel. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket ble besiktiget fra bakkenivå. Det er derfor uvisst hvilken tilstand tekking har. Undertak og takstein er av eldre dato. Det er benyttet tekking med enkeltkrummet betong takstein. Vindskier og gesimser var noe preget av elde og slitasje. Det bør påregnes utskifting på sikt. Alder på taktekking tilsier noe risiko for utskiftingsbehov ihht. maksimal levetid. Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for asfalt takpapp er 20-30 år. Normal levetid for glasert tegl takstein er minimum 75 år. Side8av13
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering. Det er en nedfellbar loftsluke i gang i 2 etg. Den var noe preget av elde og slitasje. Det ble observert at luke ikke tetter ordentlig mot himling, kondens kan oppstå v/skille. Det bør påregnes utbedringer på sikt. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Alle takrenner, nedløp og beslag er av eldre dato. Det ble observert slitasje, elde og noe mekanisk skade. Det bør påregnes utskifting av dette på sikt. Tilstandsgrad settes ihht. alder og slitasje, sett opp mot statistisk forventet levetid samt overnevnte forhold. Normal levetid for takrenner og nedløp i sink/plastbelagt stål er 25-35 år. Overlys, takluker m.m. TG 2 Renner, nedløp og beslag TG 2 Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det ligger en ca. 22 m2 stor terrasse på vest siden av boligen, den har adkomst fra stue og til hage. Den er oppført i trekonstruksjoner, det er montert noe glass/vindskydd på rekkverk. Den var noe preget av værslitasje på dekke og rekkverk. Det ble utført stikktakninger og det var ingen tegn til råte. Høyde på rekkverk ble kontrollert og det var bra. Det er montert uttrekkbar levegg på sør siden av terrasse. Det ligger en ca. 2 m2 stor balkong på øst siden av boligen, den har adkomst fra soverom 2 etg. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner, det er sinkbeslag på dekke. Den var preget av skjevheter, slitasje og elde. Det ble utført stikktakninger og det var tegn til råte på bjelker. Høyde på rekkverk ble ikke kontrollert, besiktigelse er utført fra balkongdør og gateplan. Råte: Resterende: TG:3 Utvendig trapp v/inngangsparti. Den er oppført i støpt betong, skiferflis og smijern rekkverk. Det ble observert noe sprekker i fuger/skiferflis. Stedvis slitasje og elde. Piper og ildsteder TG 2 settes ut fra totalvurdering. Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen har pipestokk fra byggeår. Feieluke ble observert på loft og på vaskerom i kjeller. Det er montert ildsted av typen lukket vedovn i stue i 1 etg. (nyere dato). Det ble ikke observert noen sprekker eller andre skader på pipens synlige sider. Det ble observert at pipe hadde beslag mot tak og at det er montert feietrinn på øst siden av boligen. Pipeløp er ikke teknisk vurdert (tetthet og funksjon). Det er ingen kjente pålegg. Det settes ingen TG på dette. Side9av13
Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Konstruksjonen er lukket, men etasjeskiller antas å være bygd opp i tradisjonelt bjelkelag i tre med bærende gulvbord eller plater, samt himlet med plater eller panel. Selger opplyser at det er etterisolert skille mellom 1 etg. og kjeller etg. i nyere tid. Det ble foretatt stikkmålinger med krysslaser. Det ble registrert skjevheter på 4-15 mm på soverom (sørøst) og 4-20 mm på soverom (sørvest) 2 etg, 2-8 mm i stue og 2-8 mm i gang 1 etg. Det må påberegnes mindre skjevheter og gulvknirk som følge av elde og setninger. Ingen tegn til svikt i konstruksjonen ble observert på befaringsdagen. Skjevheter/avvik mindre enn 6 mm: Skjevheter/avvik mellom 6-11 mm: Skjevheter/avvik mellom 11-22 mm: TG:0 TG:1 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det ble målt med fuktmåler på tilfeldig utvalgte plasser i kjeller og det ble funnet forhøyede verdier på yttervegger og gulv. Det var noe synlig saltutslag/fuktskjolder på yttervegger. Dette kommer trolig av manglende eller noe dårlig drenering/fuktsikring utvendig. Fundamenter og kjellergulv har en evne til å oppta fuktoppsug da det trolig ikke er benyttet membran i grunnen. Det vil trolig forekomme fukt og saltutslag på murverk og kjellerrom under bakkenivå bør ventileres og luftes godt. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Bad - 2 etg. TG 1 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad ligger med inngang fra gang. Bad består av følgende materialer på overflater: Gulv: Belegg m/oppkant Vegger: Flis Himling: Panel Av installasjoner finnes toalett (nytt i 2016), dusjkabinett (nytt i 2011) og innredning m/vask. Innredningen og installasjoner hadde ingen nevneverdig overflateslitasje og fungerte bra på befaringsdagen. Det ble brukt krysslaser for å kontrollere fall til sluk som ligger under innredning m/vask, det ble observert tilnærmet flatt gulv mot innredning og dusjkabinett. Det er høy terskel v/dør (ca. 40 mm oppkant m/gulvbelegg). Sluk ble besiktiget, det så bra ut ihht. belegg. Det ble ikke funnet tegn til råte og det var ingen utslag på fuktmåler. Ingen feil funnet i tilstøtende rom. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Da det er benyttet lukket dusjkabinett er rommets overflater i stor grad beskyttet mot unødig fuktbelastning. Det er montert periodisk avtrekk (nytt i 2016), det er tilluft v/dør. Det er utenpåliggende røropplegg. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Fall på gulv: Resterende: TG:1 TG 1 settes ut fra totalvurdering. Side10av13
Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Vaskerom ligger i kjeller og har tilkomst fra gang. På vaskerommet er det følgende materialer på overflater: Gulv: Betong Vegger: Malte flater Himling: Panel Vaskerom - Kjeller etg. TG 2 Det er montert opplegg for vaskemaskin og VV-tank i rommet. Innredningen og installasjoner bar preg av elde og overflateslitasje. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Det ble observert fuktutslag ved bruk av fuktmåler på yttervegg og gulv på befaringsdagen. Tilstøtende rom ble besiktiget, samme observasjoner der. Det ble brukt krysslaser for sjekk av fall til sluk, det ble observert motfall på gulv. Synlig sluk i rommet ble besiktiget, det er av eldre dato og det er ikke membran på gulv. Det er naturlig avtrekk, det er ikke tilluft v/dør. Det anbefales å få montert en periodisk vifte på yttervegg på sikt. Det bør påregnes oppgradering av rommet. Da det ikke er foretatt noen inngrep i konstruksjonen, så kan ingen uforbeholden garanti gis. Motfall: Resterende: Normal levetid for silikon er 8-10 år. Normal levetid for fugemasse er 15-30 år. Normal levetid for blandebatteri er 10-30 år. Normal levetid for servant, klosett, badekar, bidet og dusjkabinett er 20-50 år. Normal levetid for trykkvannsledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for keramiske fliser er 10-20 år. Normal levetid for soilrør av støpejern er 25-60 år. Normal levetid for belegg/vinyl er 15-25 år. Normal levetid for våtromstapet er 5-10 år. Normal levetid for baderomsplater i våtsoner er 6-14 år. TG:3 TG 2 settes ut fra totalvurdering. Side11av13
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkken ligger innenfor stue i 1 etg. Kjøkken består av følgende materialer på overflater og innredninger: Gulv: Laminat Vegger: Panel, flis Himling: Panel Innredning/skap: MDF/spon/kryssfiner, heltre Benkeplate: Foliert spon/mdf plate Innredningen hadde noe overflateslitasje, det ble observert kvistgulning på panelflater. I benkeplaten er det montert en vaskekum med ett greps blandebatteri. Det er ventilator over komfyr. Det ble ikke registrert fukt i typiske fuktutsatte steder som oppvaskbenk, oppvaskmaskin eller kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger eller utstyr. Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Dette punktet beskriver de rom som ikke er nevnt i egne punkt (f.eks. stue, soverom, entre, gang osv.) Innvendige overflater er kontrollert med de begrensninger et møblert hjem medfører. Det er ikke flyttet på innredninger, faste installasjoner eller lagrede gjenstander. Det ble observert stedvis slitasje og merker på gulv, noe manglende utførelser på dørlister i 2 etg. På innvendige overflater er det benyttet: Gulv: Betong, belegg, laminat Vegger: Panel, malte flater Himling: Panel Kjøkken - 1 etg. TG 2 Innvendige overflater TG 1 Slitasje, merker og manglende utførelser: Resterende: TG:1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. TG 1 settes ut fra totalvurdering. Innvendige trapper TG 2 Heltre trapper i boligen. Trappene er fra byggeår og er utført slik byggeskikken var på den tiden. I henhold til dagens krav så innehar de ikke de krav som settes til lysåpninger, rekkverk og håndløper. Det ble observert noe knirk i konstruksjonen på befaringsdagen. Det vil som regel forekomme knirk i slike konstruksjoner, noe som kommer av at trevirke setter og beveger seg. Trapp til kjeller var noe preget av elde og slitasje, det ble observert ødelagt baluster på rekkverk i gang 2 etg. Side12av13
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Det er gjort visuelle observasjoner. VVS TG 2 Boligen er tilknyttet kommunalt vann- og det er septiktank til boligen. Hovedkran ble observert på vaskerom i kjeller. Vanntrykket ble kontrollert, det var bra. Innvendige trykkvannsledninger er av kobber/plast og hovedledning/avløp er av plast. Det er eldre og nyere røropplegg i boligen. OSO VV-tank på 198 liter fra 1999. Den står plassert på vaskerom, det er sluk i rommet. Den har trolig liten restlevetid ihht. alder. Undertegnede besitter ingen ytterligere informasjon om anlegget. Det er ikke fremlagt tegninger, byggebeskrivelser eller andre godkjente dokumenter. Normal levetid for blandeventil er 10-25 år. Normal levetid for trykkreduksjonsventil er 10-30 år. Normal levetid for VV-tank er 15-25 år. Normal levetid for soilrør i støpejern er 25-60 år. Normal levetid for stikkledning av galvanisert stålrør er 20-40 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25-60 år. Normal levetid for avløpsrør av PVC er 25-50 år. Elektrisk anlegg Det ble observert følgende: Plassering: Gang 1 etg. Alder: Ukjent Merkede kurser: Ja Automat sikringer: Ja Skru sikringer: Ja Hovedsikring: 50A Jordfeilbryter: Ja Løse ledninger: Ikke observert I følge selger er det utført el-tilsyn og montert ny jordfeilbryter i 2018. Det er eldre og nyere el-opplegg i boligen. Undertegnede har ingen ytterligere opplysninger om det elektriske anlegget. Det settes ikke TG på dette. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Det ble observert følgende: * Det er i 2017 montert utvendige markise på fasade mot vest. Den styres elektisk. * Det er montert en Toshiba luft-luft varmepumpe i boligen, den er av nyere dato. Innerdel er plassert i gang 1 etg. Det settes ingen TG på dette. Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tilnærmet flat tomt. Det settes ingen TG på dette. Side13av13