Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Tordivelveien 6 3218 SANDEFJORD Gnr. 88 Bnr. 27 0710 Sandefjord kommune Benevnelse Enebolig Dobbel garasje med hybel BRA 172 m² 61 m² Byggeår 1970 Tomteareal 785 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 488 868 Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: 45 21 07 28 E-post: sturla@teisbekk.no
Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av12
Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Eiendomsverdi(Norsk Eiendomsinformasjon). Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Eiendomsopplysninger Adresse Tordivelveien 6 Postnr./sted 3218 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 88 Bnr 27 Fnr Snr Hjemmelshaver Geir Inge Karlsen Rekvirent Geir Inge Karlsen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier som ga opplysninger Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig med garasje og hybel 1970 1995 Dokumentkontroll Dette er en oppdatert Tilstandsrapport. Rapport fra 10.09.2018 er gått ut på dato, og rapport er oppdatert av nytt firma siden tidligere takstmann ikke er aktiv lenger. Noe opplysninger om alder etc er hentet fra forrige rapport. Arealer er målt på stedet. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet vil bygningdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symptomer på svekkelser. Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Side3av12
Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Enebolig fra 1970 som har ny takkonstruksjon med loftsrom, fra ca 1995. Det meste av utvendige overflater er fra 1995. Vinduer og dører er fra 1988 til 2017. Det er gjort en del oppjusteringer i senere tid, mye av det er på innvendige flater. Ikea kjøkken fra 2017 med hvite høyglans fronter og noe glass. Laminat benkeplate med nedfelt kum. Integrerte hvitevarer. Fliselagt bad med varmekabler er nyere, men sluk er ikke skiftet og er i støpejern. Nyere vaskerom, men dette er ikke bygget som våtrom. Sluk mangler. Nyere toalettrom i 2 etg. LEILIGHET I BOLIGEN Selger opplyser at leilighet i boligen er godkjent i Kommunen. Leiligheten er etablert og innredet i 2009 av eier som er snekker. Fliselagt bad med varmekabler. Plastsluk, ingen synlig membran under klemring. Dusjdører, innredning og toalett. Opplegg vaskemaskin. Enkelt kjøkken. GARASJE MED INNREDET LOFT Leilighet i garasje er ikke søkt og godkjent i kommunen. Garasje står nært nabogrense og det kreves dispensasjon om den skal godkjennes som utleiedel/ boligrom. Fliselagt bad med varmekabler. Dusjdører, innredning og toalett. Sluk har ikke synlig membran under klemring. Enkelt lite kjøkken. Stor dobbelgarasje med leddport i tre og nyere åpner. Sidedør. Murvegger og støpt gulv. Som det fremgår av rapporten fremstår boligen og garasjen å være i normalt god stand. Det er anmerkinger på bad og vaskerom på feil/mangelfull utførelse. Utvendig er det registrert enkelte behov for oppgraderinger på sikt, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det oppfordres til å lese enkeltpunktene under hver bygningsdel. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg 107 99 97 2 Vindfang, gang, bad, soverom, vaskerom, kjøkken og stue Bod 2 etg 80 73 70 3 Trappegang, to soverom, toalettrom og loftstue Sum 187 172 167 5 Bod Side4av12
Dobbel garasje med hybel Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg 46 43 0 43 Garasje Loft 20 18 18 0 Gang, bad og stue/kjøkken Sum 66 61 18 43 Sum alle bygninger 253 233 185 48 Kommentarer til arealberegningen Det er bruken av rommene på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannenes valg. Det er ikke undersøkt med kommunen om bygningsmessige arbeider er søkt om/godkjent. BTA areal er ikke målt, kun anslått av takstmann. Tomt / område / miljø Tomteareal 785 m2 Type tomt Eiet Sted og dato Sandefjord, Sturla Teisbekk Side5av12
Bygg A: Enebolig med garasje og hybel av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Boligen er fundamentert på fjell. Sikker grunn. Ingen avvik ble registrert. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Originale ringmurer av antatt Leca, pusset utvendig. Murene er i forholdsvis god stand. Noe overflateslitasje ble påvist utvendig, men generelt virker murene å vær ei god stand. Grunnmur malt i 2018. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Boligen ligger på fjell, og det er ikke lagt drenering rundt huset. Naturlig avrenning via fjellet. I krypkjeller ble det påvist en fordypning i terreng, en grop. Det gjør at det samler seg litt vann der. Nevnte gjør at man bør følge med ved mye nedbør og evt pumpe/drener vann bort. Det ble ikke registrert forhøyet luftfuktighet i krypkjellere på befaringen. Treverk er lyst og fint. Viktig at det ventileres og at vann fjernes, da dette øker risiko for fuktskader på trevirket blir større. På grunn av dette gis drenering TG 2 Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering TG 2 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Ut i fra byggeår, antas det å være bindingsverkkonstruksjon med 10 cm mineralull. Utvendig kledning er stående tømmermanns panel i 1 etg og liggende dobbeltfals i gavlene i 2 etg. Det er opplyst at det er bygget på 2.etg. i ca. 1995, antas at liggende kledning da er fra 1995. Stående kledning på hoveddelen i 1.etg. virker i stor grad å være skiftet. Kledning virker å være i normalt god stand. Det ble påvist noe varierende slitasje, er ikke lufting bak utvendig kledning. Bygget er malt i 2018. På langvegg mot baksiden av huset, ved balkong/ terrasse, ut for soverom, er det tydelig slitasje i utvendig kledning. Det er også noe råte i nedkant av enkelte kledningsbord mot murt trapp ved inngangen. Levetid I henhold til NBI har utvendig kledning en levetid på 40-60 år før utskifting. Intervall for vedlikehold med maling er fra 8-10 år. TG 2 Side6av12
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og har noe varierende alder. De er fra tidlig 1980-tall, midten på 1990-tall og 3-4 stk er skiftet av eier i 2017-18. Nyere glass i kjøkkenvindu, 2004. Det er flere store takvinduer i luftstue fra 1995, når 2.etg. ble bygget på. Inngangsdør er nye i 2009 og 2016. Brann og lyddør mellom bolig og leilighet. Deksel over hull til lås/vrider mangler. Innerdører har ulik alder og utførelse. Antas være fra 1995-2009. Vinduer og dører TG 2 Vinduer er av varierende alder. Det er naturlig slitasje på vinduer i forhold til alder. De fleste er fra tidlig 1980-tall til midten på 1990-tall og ut i fra det, er over halve antatte levetid brukt opp. Nyere vinduer og dører er i god stand. Punktert glass i et takvindu over trapp. Levetid Normal levetid for vinduer og dører av tre er 20-60 år. Garantitid på glass er 5-10 år. Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltakkonstruksjon med prefabrikkerte takstoler fra 1995. Det er laget lufting mellom isolasjon og undertak, med lekter som er panelt på undersiden av lektene. Fin løsning som gjør at lufting ivaretas. Plassbygget luke uten trapp. Tetter dårlig og anbefales skiftet. TG 1 TG 3 Det er som nevnt god løsning på lufting av skråtak, og det ble ikke påvist skader på det som var synlig i takkonstruksjonen. Store takvinduer er montert, og medfører at lufting mellom isolasjon og undertak blir stengt og får økt risiko for fuktskader i trevirket rundt på grunn av kondens. Det gjør at denne delen av konstruksjonene gis høyere tilstandsgrad. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tak er tekket med betongstein fra 1995. Det ble løftet på noen stein på befaringen i 2018, for å se på undertak, lekter og slisser. Vindskier i tre. Stein har naturlig overflateslitasje, som følge av alder. Nederste steinlekt, har naturlige fuktmerker etter tids bruk. Ut i fra at ca halve antatte levetid har brukt opp og påvist naturlig slitasje, gis taktekking tilstandsgrad 2. Levetid Normal levetid for betongtakstein er 30-60 år. Normal levetid for vindskier er 15-25 år. TG 2 Side7av12
Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp fra 1995. Det er ikke montert snøfangere på inngangssiden. Renner og nedløp er i normalt god stand. Snøfangere er et krav, der det er naturlig at det vil gå mennesker om vinterensom i dette tilfellet gjelder det fra gavl mot inngangsdør. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det er bygget trebalkong ut for stue. Rekkverk med trepanel. Eldre markise med slitt duk. Murt trapp ved inngang, med smijernsrekkverk. Uteplass ved inngang, med tregulv over terreng. Mur og tre i levegger. Murt utepeis i Leca. Grillhytte med shingeltekking. Balkongen er i forholdsvis god stand, men rekkverk er for lavt i henhold til gjeldende krav. Om rekkverk lages høyere vil den gis TG 1 Ved inngang er det murt trapp til hovedinngang og til leilighet. Trapp til leilighet er ikke fagmessig/pent utført. Trapp ved inngang, med smijernsrekkverk, er i forholdsvis god stand, men den har naturlig overflateslitasje i murt trapp og i smijernsrekkverk. Uteplass med tregulv, levegger, grillhytte og murt utepeis, har påvist naturlig slitasje i gulv, levegger og noe sprekker i pipeelementer på utepeis. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Bygget har teglsteinspipe i 1 etg som er skjøtet på med elementpipe i 2 etg i 1995 og videre over tak. Sotluke er montert i stue og feierluke i 2 etg. Det er montert ny innmurt peis med glassdører i 2017. Eier opplyser at det var feiertilsyn i 2018, oga at alt ble godkjent. Pipe og ovn skal være godkjent av feier. Ovn er nyere. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Tradisjonelt trebjelkelag med stubbloft mot krypkjeller. Det ble påvist noe varierende retningsavvik, på det meste 2,5 cm i stue. De største avvikene ble påvist i stue, er satt noen støtter underbjelkelag i krypkjeller, som er i tre. Støttene er i følge selger satt opp, som støtter for ovn i 1.etg. 1 2 etg er det ikke funnet unormale skjevheter. Gulv antas å kunne rettes noe opp fra kjeller om dette er ønskelig. Litt knirk i gulv noen steder. TG 2 Side8av12
Rom under terreng TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det er krypkjeller under hele huset, adkomst for kontroll er noe vareirende men mulig. Dør i enden av bygget. Lufteluker er montert. Krypkjeller vurderes som en risikokonstruksjon på grunn av at fukt kan fordampe fra grunn og trevirket kan bli skadet av for høy luftfuktighet. Det ble ikke funnet tegn til fuktproblemer eller missfarget treverk på befaringen. Bygget er fra 1970 og om krypkjeller følges opp, som nevnt under drenering er ikke dette noe problem. Bad - i boligen TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er flis på støpt gulv og flis på vegger. Av utstyr er det montert servant i innredning, dusjkabinett og toalett. Ventilasjon er gjennom ventil i taket, med vifte montert. Det er lagt nye fliser og varmekabler på eksisterende underlag i 2007. Originalt støpejernsluk under servantskap, ble ikke påvist slukmansjett og klemring. Det er vanskelig å få tett overganger mellom støpejernsluk og membran, innebærer risiko for lekkasjer. Noe bom, dvs flis som ikke er limt til underlaget. Gulv er tilnærmet flatt, men det er oppkant ved dør. Det var ikke mulig å se om membran er brettet opp på dørterskel. Dusjkabinett minsker risiko for fuktskader, som følge av manglende fall i gulv. Over 50 % av normal levetid er brukt opp, og rommet gis derfor tilstandsgrad 2. Dette ut ifra forventet levetid på bad. Levetid Normal levetid for fliser og membran er 10-20 år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI 20-50 år. Bad - i leilighet TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad fra 2009 med flis på støpt gulv og flis på vegger. Varmekabler. Av utstyr er det montert dusjvegger, dusjoppheng på vegg, servant i innredning, toalett og opplegg til vaskemaskin. Ventilasjon er gjennom ventil i tak, med vifte montert, tilluftventil mangler, men det er vindu. Badet er i grei stand, litt fukt og slittasje i fuker i dusj. Det er ikke fall på gulvet og det ble ikke påvist slukmansjett klemt under klemring i sluk. Smøremembran er smurt over klemring. Dusjvegger med list i gulv, minsker risikoen for vann utover gulvet. 50 % av normal levetid er brukt opp, og rommet gis derfor tilstandsgrad 2. Dette ut ifra forventet levetid på bad. Levetid Normal levetid for fliser og membran er 10-20 år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI 20-50 år. Side9av12
Vaskerom - i boligen TG 3 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Rommet er ikke bygget som våtrom. Det er ikke sluk i gulv og det er ikke vanntette overflater, med tette overganger mellom gulv og vegg. Det er montert opplegg til vaskemaskin og skyllekum i stål og elektrisk veggvifte. Som våtrom får dette rommet TG 3, da det ikke er bygget som våtrom, med tette flater og sluk i gulv. Rommet er forholdsvis ny oppusset, og slik sett i god stand. Levetid Normal levetid for utstyr generelt er 20-40 år. Normal levetid for vinyl-og malt tapet på vegg i våtrom er 5-12 år. Normal levetid for vinyl på gulv i våtrom er 15-20 år. Toalettrom TG 1 Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Vinyl på gulv og tapet på vegger. Av utstyr er det montert toalett og servant i skap. Ventilasjon er gjennom ventil i tak. Det er montert sluk i gulv, men rommet brukes som toalettrom, blir trangt om det skal brukes som bad. Rommet er vurdert som et toalettrom. Kjøkken - i boligen TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er nytt kjøkken i 2017 med høyglans og noe glass i fonter. Laminat i benkeplater og list langs vegg mot benkeplater i de utsatte områdene. Ventilatorer montert oppunder overskap over koketopp. Integrere hvitevarer er montert. Innredning er i god stand. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringen. Hvitevarer er ikke vurdert eller funksjonstestet, og tilstandsgrad gjelder ikke disse. Kjøkken - i leilighet TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Enkelt lite hybelkjøkken fra Ikea. Fronter i overskap passer ikke til skap. Innredning er i normalt god stand, og det ble ikke påvist vesentlig avvik. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på befaringen. Dører i overskap passer ikke til skapene. Fuktsvelling i veggplate over kjøkkenbenk pga vannsøl og at plate ikke tåler fukt. TG 2 Side10av12
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Hoveddel: Det er hovedsaklig laminat på gulvflater. Varmefolie under laminat i stue. Veggflatene har i hovedsak malte plater, malt panel og noe tapet. Himlinger har malte plater og panel. Overflater er fra 1995 til 2017. Innvendige overflater TG 1 Leilighet i hus: Hovedsaklig laminat og flis på gulv. Veggflater har malte panelplater. Overflater er fra 2009. Flatene er oppjustert i senere år av selger, som er tømrer. Flatene er generelt i god stand. Fliser i vindfang løsner beveger seg og fug mellom fliser løsner. TG 2 Flatene i leilighet er også forholdsvis nye, var lagret mye ting, så god kontroll var ikke mulig. Ut i fra det som var synlig gis innvendige flater tilstandsgrad 1-2. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Det er svintrapp fra 1995 til 2.etg. som er pusset opp med stål og tre i rekkverk. Trappen har god gangbane. Noe skjevhet i trinn. Åpninger i rekkverk og mellom trinn, er større enn det som er tillatt i dag, men det var lov når huset ble bygget. Bør sikres om man har små barn. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Tilførsel av vann og avløp, kommer gjennom krypkjeller. Stoppekran er montert i krypkjeller på innsiden og på utsiden av hjørnet på grunnmur ved inngang til krypkjeller. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 1989, er montert i krypkjeller. Avløp til garasje ligger oppe i dagen i et område i følge selger, men det skal være lagt varmekabler i vann og avløpsrør, for å hindre frost i rør. VVS anlegg fungerte bra på befaringen og ingen lekkasjer ble oppdaget. Viktig å følge med på at varmekabler virker og at stoppekran og rør innover i krypkjeller ikke fryser. Det meste av røropplegg er fra byggeår, og gis TG 2. VVS anlegg er forøvrig ikke faglig vurdert, kun visuelt. Elektrisk anlegg Begge sikringsskap er nyere, antatt 2009. Leilighet har sikringskap i gang med automatsikringer, men har ikke egen måler. Sikringskap til hoveddel, står i bod i gang med en måler. Automatsikringer med jordfeilbrytere. Hovedkurs på 63 amp. Noe nyere og noe eldre el-opplegg i boligen. Noe endringer i 2016. Samsvarserkleing og dokumentasjon foreligger fra 2009 og 2016. Undertegnede har ikke godkjenning for el-anlegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. TG 1-2 Side11av12
Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Varmepumpe er montert i ca. 2009. Fungerer greit i følge eier. Teknisk utstyr er ikke vurdert, og gis ikke tilstandsgrad. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Fjelltonmt. Noe vann kommer inn i krypkjeller, se kommentar drenering. Garasje med innredet loft, forenklet vurdering TG 1 Det er bygget stor garasje antatt i 1995 med støpt gulv og delvis mur og delvis tre i vegger. Takkonstruksjonen i tre med innredet loftsrom til boligrom, men det er ikke søkt om innredning eller som utleiedel. Garasje har leddport i tre med nyere åpner. Sidedør. LOFT Innredet loft har stue med lite hybelkjøkken og fliselagt bad. Bereder er plassert på kott. Bad har ikke synlig membran under klemring i sluk. Har vært lite vi bruk i følge eier. TG 2 Side12av12