Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Tordivelveien SANDEFJORD Gnr. 88 Bnr. 27 Fnr. 0 Snr Sandefjord kommune Benevnelse BRA Enebolig med utleiedel 172 m² Garasje 61 m² Byggeår 1970 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig CS Byggpartner as Takstingeniør: Robert Smidsrød Andebuveien 3, 3170 SEM Tlf.: E-post: robert@tonsberg-taksering.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av10

3 Egne premisser Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller om boligrom, hybler, leiligheter m.m.som benyttes, er godkjent av bygningsmyndighetene. I vurderingen er ikke medtatt skader som takstmannen anser å ha mindre betydning for bygningens verdi. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Retningslinjene er utarbeidet av Nito Takst og Norges Takseringsforbund Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet, vil bygninsdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symtom på svekkelser. Eiendomsopplysninger Adresse Tordivelveien 6 Postnr./sted 3218 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 88 Bnr 27 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Geir Inge Karlsen Rekvirent Eiendomsmegler Krogsveen avd. Sandefjord Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Takstmann var alene på befaringsdagen. Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig med utleiedel 1970 Dokumentkontroll Arealer er målt på stedet. Egne observasjoner. Eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Eiendomsverdi (Norsk Eiendomsinformasjon), megler og selger ved befaring. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Ikke registrert avvik. Andre opplysninger Om tilleggsprodukter: Dersom utdypende bygningstekniske undersøkelser (nivå 2 og 3) er ønskelig, kan dette bestilles som et tillegg til rapporten. Om kjøpers undersøkelsesplikt: Kjøper har blant annet plikt til å sette seg inn i og forstå realitetene i den dokumentasjon som fremlegges i forbindelse med avhending av en brukt bolig. Denne rapport kan inneholde opplysninger som ikke er opplagt for alle å forstå det reelle innholdet av. Kjøper oppfordres derfor til og kan vederlagsfritt kontakte takstmannen med spørsmål om innholdet i rapporten. Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Følgende bør påaktes og vurderes : Huset er fra 1970 og er i forholdsvis god stand, med tanke på alder. Ny takkonstruksjon med loftsrom, ble opplyst at det ble bygget i ca Det er gjort en del oppjusteringer i senere tid, mye av det er på innvendige flater. Kjøkken er nyere, begge bad er oppjustert, men årstall er ikke bekreftet. Selger opplyste at leilighet i boligen er godkjent, er godkjent i Kommunen. Leilighet i garasje er ikke søkt og godkjent i kommunen. Garasje står nært nabogrense, av den grunn, kreves det dispensasjon om den skal søkes og godkjennes som utleiedel/ boligrom. Begge bad i boligen, har påvist noe svakheter ved utførelse. Vaskerom i hoveddelen er ikke bygget som våtrom. Det oppfordres til å lese enkeltpunktene under hver bygningsdel. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Side3av10

4 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Enebolig med utleiedel Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etg Vindfang, gang, bad, soverom, vaskerom, kjøkken og stue. Bod 2.etg Trappegang, to soverom, toalettrom og loftstue. Sum Garasje Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1.etg Garasje Bod 2.etg Gang, bad, kjøkken/ stue Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen BTA er beregnet ut i fra BRA med en omregningsfaktor og det gjør at de ikke er korrekte og kan ha avvik. BTA er arealer på utvendige mål og vurderes til å ikke ha noe praktisk betydning for markedsverdien på eiendommen. Arealene ri 2.etg. er regne med i henhold bruken på befaringsdagen, rommene er i bruk som p-rom men det er ikke søkt om innredning. De er ikke godkjent innredet. Sted og dato Sem, Robert Smidsrød Side4av10

5 Bygg A: Enebolig med utleiedel av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Ringmurer er bygget på fjell. Ble ikke påvist avvik. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter Grunnmur Originale ringmurer av Leca, pusset utvendig. Murene er i forholdsvis god stand. Det er minimalt med jordtrykk utvendig, da de er bygget på fjell, som ringmur. Noe overflateslitasje ble påvist utvendig, men generelt virker murene å vær ei god stand. Det er ikke støttemurer innvendig på murene, men jordtrykk, blir minimalt, da murene står på fjell og på oversiden er det lige masser over fjell på inngangssiden er det nesten ingen masser inntil murene. Drenering ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det blir normalt ikke lagt drenering rundt hus med krypkjeller. At det ikke blir gjort vanligvis, er fordi trekonstruksjonene ikke kommer i kontakt med terreng. I krypkjeller ble det påvist en fordypning i terreng, en grop. Det gjør at det kan samle seg vann der. Nevnte g jør at behovet for drenering/ fuktsikring av krypkjeller øker. Forhøyet relativ luftfuktighet i krypkjellere øker risikosone for fuktskader på trevirket over. På grunn av økt risiko, gis drenering Normal levetid for drenering er år. Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Ut i fra byggeår, antas det å være bindingsverkkonstruksjon med 10 cm mineralull. Utvendig kledning er stående tømmermanns panel og liggende dobbeltfals i gavlene over 1.etg. Det er oppgitt bygget på 2.etg. i ca. 1995, antas at liggende kledning da er fra Stående kledning på hoveddelen i 1.etg., er av varierende alder. Noe kledning er skiftet, men det ser ut til å være noe felt og enkeltbord. Det ble påvist noe varierende slitasje, er ikke lufting bak utvendig kledning. På langvegg mot baksiden av huset, ved balkong/ terrasse, ut for soverom, er det tydelig slitasje i utvendig klending. Er også noe råte i nedkant av enkelte kledningsbord. Tilstand varierer i området til, men generelt gis Normal levetid for utvendig trepanel er år. Vinduer og dører Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer har noe varierende alder. De er fra tidlig 1980`tall, midten på 1990`tall og noen vinduer tre/ fire er skiftet nå, av selger. Noen vinduer i 2.etg. er nyere, men årstall er ikke bekreftet. Inngangsdør er nyere. Det er flere store takvinduer i luftstue, fra 1995, når 2.etg. ble bygget på. Side5av10

6 Vinduer er av varierende alder. Kjøkkenvindu har glass fra 2004, men ut i fra slitasjen på glasslister og vinduer utvendig, antas det å være eldre vinduer, kan være skiftet glass i dem. Det er naturlig slitasje på vinduer i forhold til alder. Hoveddelen er fra tidlig 1980`tall til midten på 1990`tall og ut i fra det, er over halve antatte levetid gått og de gis Nyere vinduer og dører gis Normal levetid for tredører er år. Garantitid på isoler-og energiglass er 5-10 år. Normal levetid for trevinduer er år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Saltakkonstruskjon med prefabrikkerte takstoler fra 1995, det er laget lufting mellom isolasjon og undertak, med lekter, er panelt på undersiden av lektene. Det er eng od løsning,s om gjør at ikke isolasjon trykker evt. papp opp og hindrer lufting. Det er som nevnt god løsning av lufting i skråtak. Ble ikke påvist skader. ut if ra det som var synlig gis takkonstruskjonen generelt Konstruksjonen i de fakk som har store takvinduer, går ikke luting mellom isolasjon og undertak, det øker risikoen for fuktskader i trevirket rundt på grunn av kondens. Det gjør at denne delen av konstruskjoene gis Taktekking Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tak er tekket med betongstein fra Det ble løftet på noen stein, for å se på undertak, lekter og slisser. Stein har naturlig overflateslitasje, som følge av alder. Nederste steinlekt, har naturlige fuktmerker etter tids bruk. Ut i fra at ca halve antatte levetid har gått og påvist slitasje, gis taktekking Normal levetid for betongtakstein er 30 til 50 år. Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp fra Er ikke montert snøfangere på inngangssiden. Renner og nedløp er i forholdsvis god stand og gis om renner renses for smuss, trolig avrenning fra takstein, gis. Manglende snøfangere er en mangel, da snøfangere er et krav, der det er naturlig at det vil gå mennesker når det er snø. I dette tilfellet gjelder det fra gavl mot inngangsdør. Normal levetid for takrenner/nedløp og beslag i sink eller plastbelagt/ lakkert stål er år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Det er bygget trebalkong ut for stue. Rekkverk med trepanel. Murt trapp ved inngang, med smijernsrekkverk. Uteplass ved inngang, med tregulv over terreng, leka og tre i levegger. Murt utepeis i Leca. Side6av10

7 Balkongen er i forholdsvis god stand, men rekkverk er for lavt i henhold til gjeldende krav. Nevnte gjør at balkong grenerlt gis Om rekkverk lages høyere vill den fått Ved inngang er det murt trapp til hovedinngang og til leilighet. Trapp til leilighet, har ikke godt utført arbeid Trapp ved inngang, med smijernsrekkverk, er i forholdsvis god stand, men den har naturlig overflateslitasje i murt trapp og i smijernsrekkverk. Uteplass med tregulv, levegger og murt utepeis, har påvist naturlig slitasje i gulv, levegger og noe sprekker i pipeelementer på utepeis. Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Ble ikke påvist om det er teglsteinspipe eller elementpipe, huset ble bygget i den tiden det ble brukt begge deler. Var mest vanlig med Lecapipe ved byggeår. Er murt opp støtter rundt innfesting av pipe, av tegl i krypkjeller. Sotluke er montert i stue, men den gikk ikke å åpne. Er montert nyere vedovn, med glassdører. Det anbefales å på kontroll av pipe av det lokale brann/ feiervesen. Ovn gis Etasjeskillere Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Tradisjonelt trebjelkelag. Vanlig aldersslitasje. Noe ujevnheter påvist, ikke unormalt. Det ble påvist noe varierende, men i felt, større retningsavvik enn det som regnes som normalt. De største avvikene ble påvist i stue, er satt noen støtter underbjelkelag i krypkjeller, som er i tre. Støttene er i følge selger satt opp, som støtter for ovn i 1.etg. Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Det er krypkjeller under hele huset, adkomst for kontroll er vareirende. Krypkjeller vurderes som en risikokonstruksjon på grunn av at fukt kan fordampe fra grunn og trevirket kan bli skadet av for høy luftfuktighet. Dette i tillegg til vanskelig adkomst for kontroll gjør at det er større risiko for skader i slike konstruksjoner. Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er flis på støpt gulv og flis på vegger. Av utstyr er det montert servant i innredning, dusjkabinett og toalett. Ventilasjon er gjennom ventil i taket, med vifte montert. Det er originalt støpejernsluk under servantskap, ble ikke påvist slukmansjett og klemring. Det er vanskelig å få tett overganger mellom støpejernsluk og membran, innebærer risiko for lekkasjer. Noe bom if lis, ikke mye (flis som ikke er limt til underlaget, under hele flisen). Ble ikke påvist fall i gulvet, men det er oppkant ved dør, var ikke mulig å se om membran er brettet opp på dørterskel, men det er vanlig å gjøre. Dusjkabinett minsker risiko for fuktskader, som følge av manglende fall i gulv. Normal levetid generelt for utstyr er år. Normal levetid keramiske fliser og membran er år. Bad - Hovedbad 1.etg. Side7av10

8 Bad - Bad Leilighet i huset Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Flis på støpt gulv og flis på vegger. Av utstyr er det montert dusjvegger, dusjoppheng på vegg, servant i innredning, toalett og opplegg til vaskemaskin. Ventilasjon er gjennom ventil i tak, med vifte montert, tilluftventil mangler, men det er vindu. Alder på bade er ikke kjent. Det er ikke fal i gulvet. Ble ikke påvist slukmansjett klemt under klemring i sluk. Er smøremembran over klemring. Det er oppkant ved dør, mot dørterskel, men det va rikke mulig å kontrollere om membran er brettet opp på terskel, bak list. Dusjvegger med list i gulv, minsker risikoen for vann utover gulvet. Badet har tilstand i området til, men da det ikke ble påvist slukmansjett klemt i klemring gis Normal levetid generelt for utstyr er år. Normal levetid keramiske fliser og membran er år. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Rommet er ikke bygget som våtrom. Det er ikke sluk i gulv og det er ikke vanntette overflater, med tette overganger mellom gulv og vegg. Det er ikke sluk i rommet Det er montert opplegg til vaskemaskin og skyllekum i stål. Som våtrom får dette rommet TG 3, da det ikke er bygget som våtrom, med tette flater og sluk i gulv. Rommet er forholdsvis ny oppusset, men det er ikke laget med tette flater, oppkant ved dør og sluk i gulv. Rommet kan ikke defineres som et våtrom, ut i fra slik det er bygget. Ut i fra det, er det også vanskelig å sette tilstandsgrader, som om det skulle være et våtrom. Normal levetid for utstyr generelt er år. Normal levetid for vinyl-og malt tapet på vegg i våtrom er 5-12 år. Normal levetid for vinyl på gulv i våtrom er å Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet. Vinyl på gulv og tapet på vegger. AV utstyr er det montert toalett og servant i skap. Ventilasjon er gjennom ventil i tak. Det er montert sluk i gulv, men rommet brukes som toalettrom, blir trangt om det skal brukes som bad. Tilstand som toalettrom er Kjøkken - Hovedkjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Det er nesten nytt kjøkken med malte/ lakkerte fonter og skapskrog. Laminat i benkeplater og list langs vegg mot benkeplater i de utsatte områdene. Ventilator er montert oppunder overskap over koketopp. Integrere hvitevarer er montert. Integrerte hvitevarer ble ikke funksjonstestet. Innredning er i god stand, ikke påvist vesentlig avvik. Det ble foretatt søk etter fukt med protimeter på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier, ved søk i erfaringsmessige utsatte områder. Side8av10

9 Kjøkken - Leilighete i hovedhus : Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Enkelt hybelkjøkken fra Ikea. Fronter i overskap passer ikke til skap. Dører i overskap gis, innredning generelt gis Det ble foretatt søk etter fukt med protimeter på befaringsdagen, uten at det ble registrert unormale fuktverdier, ved søk i erfaringsmessige utsatte områder. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Hoveddel : Det er hovedsaklig laminat på gulvflater. Veggflatene har i hovedsak malte plater, malt panel og noe tapet. Leilighet i hus: Hovedsaklig laminat og flis på gulv. Veggflater har malte panelplater. Flatene er oppjustert i senere år av selger, som er tømrer og arbeider som det i dag. Flatene er generelt i god stand. Knirk må påregnes i flytende gulv. Flatene i leilighet er også forholdsvis nye, var lagret mye ting, så god kontroll var ikke mulig. Ut i fra det som var synlig gis innvendige flater Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Det er svintrapp til 2.etg., med stål og tre i rekkverk. Trappen har god gangbane. Åpninger i rekkverk og mellom trinn, er større enn det som er tillatt i dag, men det var lov når huset ble bygget. Trappen har god gangbane. Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. til Innvendige trapper VVS Tilførsel av vann og avløp, kommer gjennom krypkjeller. Stoppekran er montert i krypkjeller på innsiden og på utsiden av hjørnet på grunnmur ved inngang til krypkjeller. Varmtvannsbereder er montert i krypkjeller. Avløp til garasje ligger oppe i dagen i felt i følge selger, skal det være lagt varmekabler i vann og avløpsrør, for å hindre frost i rør. Kan være risiko for at vannledning fryser, ved stoppekran og innover i krypkjeler. Tilstandsgrader er ikke vurdert da vvs er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. Normal levetid for blandeventil er 10 til 25 år. Normal levetid for reduksjonsventil er 10 til 30 år. Normal levetid for tappebatterier er 10 til 30 år. Normal levetid for utslagsvask, servant, klosett og badekar er 10 til 50 år. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Normal levetid for vannledninger i kobber er 25 til 60 år. Side9av10

10 Elektrisk anlegg Leilighet har sikringskap i gang med automatsikringer, måler står ikke der. Sikringskap til hoveddel, står i bod i gang. Det er nyere skap med automatsikringer og en måler Begge sikringsskap er nyere. Noe nyere og noe eldre av lysopplegget Tilstandsgrader er ikke vurdert da el-innstallasjon, er et autorisasjonsfag, som ligger utenfor takstmannens fagområde. Garasje Det er bygget stor garasje, med støpt gulv og delvis mur og delvis tre i vegger. Takkonstruksjonen er i tre. 2.etg. er innredet til boligrom, men det er ikke søkt om innredning eller som utleiedel. Det er ikke gitt tilstandsgrader på denne bygning. Side10av10