Detaljreguleringsplan for Gullbring studentheim, Bø i Telemark Bestemmelser PlanID 02_45_2018 Bestemmelsene er sist revidert: 110219 1 PLANENS FORMÅL Reguleringsplanen skal legge til rette for bygging av studentboliger med tilhørende funksjoner. 2 AVGRENSNING Planområdet er markert på til plankartet, og avgrenses av Gullbringvegen i vest, Bø hotell i sør samt tilstøtende deler av grøntdraget langs Evjudalen i nord og øst. 3 REGULERINGSFORMÅL a) Byggeområde med tilhørende anlegg - Byggeområde for studentboliger (BBB) b) Samferdsel og teknisk infrastruktur - Veg/parkeringsplasser på terreng - Felles sykkelparkering for bebyggelsen c) Grønnstruktur - Vegetasjonsbelte langs Evjudalen (G) d) Vern av sjø og vassdrag - Vern av vassdraget langs Evjudalen e) Hensynssoner - Område for ras- og skredfare - Bevaring naturmiljø 4 FELLESBESTEMMELSER 4.1 Universell utforming For planområdet gjelder bestemmelsene i den til en hver tid gjeldende tekniske forskrift (TEK). Bygg og anlegg på planområdet skal tilfredsstille disse. 4.2 Kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. Kulturminneloven 8 andre ledd).
4.3 Geoteknikk Før Igangsettingstillatelse gis til tiltak innenfor planområdet skal det foreligge geoteknisk prosjektering som sikrer tilstrekkelig stabilitet. Dette gjelder også terrengbehandling, disponering og lagring av gravemasser, samt mellomlagring av masser til bruk i byggingen. 5 BEBYGGELSE 5.1 Fellesbestemmelser for bygg og anlegg 5.1.1 Utnyttingsgrad Maksimalt tillatt utnyttingsgrad for planområdet er 50% (BYA). 5.1.2 Støyforhold T-1442 fra Miljøverndepartementet eller tilsvarende nyere retningslinjer skal ligge til grunn for utforming av nye boliger og tilhørende uteareal på søknadstidspunktet. Det skal foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. 5.1.3 Overvannshåndtering Overvann skal håndteres på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. 5.1.4 Avkjørsler Avkjørsler til planområdet er markert på plankart. 5.1.5 Dokumentasjonskrav Ved søknad om rammetillatelse skal tiltakets virkning på omgivelsene visualiseres ved fasadeoppriss og snitt, perspektivskisser, 3D-modell eller fotomontasjesom viser hvordan tiltaket blir i forhold til sine omgivelser. Det skal gis en faglig begrunnelse for estetisk utforming, materialbruk og fargesetting. Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn detaljert utomhusplan i målestokk 1:200. Planen skal vise utforming av uteoppholdsareal, gangveier, avkjørsel / kjøreadkomst, parkering, terrengendringer og murer, overvannshåndtering, vegetasjon og møblering, renovasjonsanlegg og utomhus sykkelparkering og tilfredsstillende tilgjengelighet for brannvesenets utrykningskjøretøy. Ved søknad om rammetillatelse skal det sendes inn teknisk plan som viser opparbeiding av teknisk infrastruktur, herunder hensyn til eksisterende høyspentledninger i bakken. 5.2 Byggeområde for studentboliger (BBB) 5.2.1 Bruk av området Innenfor området tillates det oppføring av blokkbebyggelse med studentboliger. Det tillates oppføring av miljøstasjon tilknyttet studentboligene. Miljøstasjonen skal være innebygd. 5.2.2 Parkering Areal til parkering regnes med i BYA der ikke annet er gitt av bestemmelser til arealformål. Det skal etableres minimum 11 biloppstillingsplasser på terreng. Tre av disse skal være dimensjonert og reservert for bevegelseshemmede og tilknyttet studentboligene. De øvrige er gjesteparkering og parkering for vaktmesterbil.
Det skal tilrettelegges for en sykkelparkeringsplass pr. hybelenhet. Hele eller deler av sykkelparkeringen kan ligge på terreng, i tilknytning til uteoppholdsarelene. Minst 70% av sykkeloppstillingsplassene skal etableres under tak. 5.2.3 Gesimshøyder Maksimalt tillatt gesimshøyde er cote +84. Det kan plasseres volum for teknisk rom på tak med maksimal tillatt gesimshøyde cote c+ 87. Volum på tak skal være inntrukket minst 2 meter fra veggliv i underliggende etasje. 5.2.4 Utforming Nye bygg og anlegg skal gis en tidsmessig og god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og i samspill med omgivelsenes karakter og form. Materialbruk i fasadene skal ha vesentlige innslag av tre. Det kan også benyttes kontrasterende materialer og farger. Nye bygg skal ha fasader som aktivt vender seg mot offentlige trafikkareal. Nye bygg skal formes slik at de gir gode uterom. Store bygningsvolum skal brytes opp med variasjon, sprang eller inntrukket del av fasade. 5.2.5 Takform Tak skal være flate. 5.2.6 Byggegrenser Byggegrenser er vist på plankart. Nye bygg skal plasseres innenfor regulert byggegrense. 5.2.7 Utomhus Det er krav til minimum 5 m2 uteareal pr. boenhet. Overbygde arealer og terrasser på bakkeplan samt takterrasser kan regnes inn i MUA. Terreng brattere enn 1:3 kan ikke regnes som uteareal. Minimum 50% av felles uteoppholdsareal skal ha solinnfall kl 15. ved vårjevndøgn. 6 GRØNTSTRUKTUR Områdene skal være åpen for allmenn ferdsel. Gravearbeider i foten av skråningene i bunnen av Evjudalen er ikke tillatt. Nødvendige sikringstiltak for å sikre områdestabilitet innenfor BBB kan tillates. Dersom det er nødvendig å utføre slik arbeider, må de gjennomføres etter detaljert planlegging og kontroll av sakkyndige innen hhv geoteknikk og biologi. Geoteknisk rapport og rapport om biologiske forhold skal vedlegges søknad om tiltak. 7 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG I hovedsak skal bekkene, bekkenes sideareal, vegetasjon og terreng bevares. Langs vassdraget skal det opprettholdes et naturlig vegetasjonsbelte på minimum fem meter bredde på hver side av bekken der formålsbredden tillater det, som motvirker avrenning og gir levested for planter og dyr. Det åpnes for skånsom tilrettelegging for friluftsliv og ferdsel. Turveienes sideareal skal opparbeides som en naturlig del av arealene. Det kan tillates tiltak som hindrer erosjon o.l. som sikring av byggegrunn i område BBB dersom dette fremgår av geoteknisk rapport. Slike tiltak skal etableres så skånsomt som mulig. Området er offentlig.
7.1.1 Dokumentasjonskrav Ved søknad om igangsettingstillatelse for sikringstiltak innenfor området skal det ligge ved dokumentasjon på at utforming av tiltakene og mulighet for avbøtende tiltak for å minimere konsekvensene for naturverdiene er vurdert av fagkyndig innenfor naturmangfold. 8 HENSYNSSONER Det er markert hansynssoner for henholdsvis ras- og skredfare samt bevaring av naturmiljø på plankartet. 8.1 Fareområde kvikkleire H310_1 Skredfareklassen er lav. Innenfor sonen er det ikke tillatt å gjøre tiltak som kan forverre områdestabiliteten, dvs at som hovedregel må byggetiltak på toppen av skråningen utføres kompensert/ikke gi pålasting, mens eventuelle tiltak i bunnen av skråningen ikke må føre til avlasting. Små tiltak (tiltakskategori K1) må utføres med varsomhet jf. NVE sin veileder for små inngrep i kvikkleiresoner. For alle andre tiltak må lokalstabilitet dokumenteres av geotekniker, og geotekniker må stadfeste at at tiltaket ikke vil forverre områdestabiliteten. Dersom et planlagt byggetiltak vil påvirke områdestabiliteten negativt må det først gjennomføres ytterligere stabilitetsforberedende tiltak i samsvar med TEK og NVE sin veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». For tiltak innenfor sona kreves uavehengig kvalitetssikring i henhold til NVEs veileder Sikkerhet mot kvikkleireskred 7/2014. 8.2 Naturtypelokalitet H560_1 Naturtupelokalitet: Gråor-heggeskog. Det skal ikke foretas store inngrep i naturtypelokaliteten. Gråorheggeskogen skal få utvikle seg fritt, dvs. at trær ikke skal hugges. Gamle trær og døde og døende trær skal ikke fjernes. Nødvendige sikringstiltak for å sikre områdestabilitet innenfor BBB kan tillates. Dersom det er nødvendig å utføre slik arbeider, må de gjennomføres etter detaljert planlegging og kontroll av geoteknisk og biologisk sakkyndige. Ved tiltak i kantsona til Prestevju skal det tilrettelegges for reetablering av naturlig vegetasjon. 8.2.1 Dokumentasjonskrav Ved søknad om igangsettingstillatelse for sikringstiltak innenfor hensynssonen skal det ligge ved dokumentasjon på at utforming av tiltakene og mulighet for avbøtende tiltak for å minimere konsekvensene for naturverdiene er vurdert av fagkyndig innenfor naturmangfold. Ved søknad om tiltak langs Prestevju, skal det sammen med søknad legges ved plan for reetablering av vegetasjon langs bekken.
9 BESTEMMELSESOMRÅDER 9.1 Område med krav til terrengbearbeiding 5#-6# Ved bygging innenfor byggeområde BBB må det utføres tiltak innenfor områdene 5# og #6 i samsvar med geoteknisk vurdering i notat fra Grunnteknikk 21. 04. 2016. Det er tillatt å gjøre mindre justeringer i avgrensning av bestemmelsesområdet til byggesaken dersom behov etter geoteknisk prosjektering tilsier dette. 9.2 Område med krav til terrengbearbeiding 7# og 10#- Justering av terrengnivå og buffersone Ved bygging innenfor byggeområde BBB skal terrengnivået justeres innenfor område 7#, og det skal etableres buffersone som ikke belastes innenfor område 10#, i samsvar med geoteknisk vurdering i notat fra Grunnteknikk 26.10.2018, kap. 5.1 (eller senere revisjoner/detaljprosjektering). Det er tillatt å gjøre mindre justeringer i avgrensning av bestemmelsesområdet til byggesaken dersom behov etter geoteknisk prosjektering tilsier dette. 9.3 Område med krav til terrengbearbeiding 8# - Bekkeleiet Ved bygging innenfor byggeområde BBB skal det foretas tiltak i og rundt bekkeleiet innenfor område 8# i samsvar med geoteknisk vurdering i notat fra Grunnteknikk 26.10.2018, kap. 5.1 (eller senere revisjoner/detaljprosjektering). Det er tillatt å gjøre mindre justeringer i avgrensning av bestemmelsesområdet til byggesaken dersom behov etter geoteknisk prosjektering tilsier dette. 9.4 Område med krav til terrengbearbeiding 9# og 11# - Erosjonskontoll og sikring Ved bygging innenfor byggeområde BBB skal det kartlegges behov for erosjonssikring innenfor område 9# og 11# i samsvar med geoteknisk vurdering i notat fra Grunnteknikk 26.10.2018, kap. 5.1 (eller senere revisjoner/detaljprosjektering). Tiltak skal utføres etter kartlagt behov. Det er tillatt å gjøre mindre justeringer i avgrensning av bestemmelsesområdet til byggesaken dersom behov etter geoteknisk prosjektering tilsier dette. 10 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 10.1 Rekkefølgebestemmelser for byggeområde BBB Følgende skal være ferdigstilt før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging: - Nødvendige tiltak for å sikre og kompensere byggegrunn iht geoteknisk rapport. Følgende skal være ferdigstilt før det kan gis ferdigattest for bebyggelsen: - Felles utearealer innenfor byggeområdet (eller skal være ferdigstilt for bruk så snart som praktisk mulig dersom innflytting skjer i vinterhalvåret). - Miljøstasjon - Parkering for bil og sykkel.