Tønsberg kommune Kommuneutvikling Saksbehandler: Direkte telefon: Vår ref.: Arkiv: Deres ref.: Kine Rypdal 33 34 81 00 2019029268 GBR-0151/0220 Dato: 30.04.2019 Byggmester Ole A Langedrag AS Ramnesveien 517 3175 RAMNES Utvalg Saksnummer Utvalg for bygge- og arealsaker 443/19 Hugins vei 14B - 0151/0220 - tomannsbolig - Ett-trinnsvedtak Søker Byggmester Ole A Langedrag AS Ramnesveien 517 3175 RAMNES Tiltakshaver Thomas De Vries Hugins vei 14 B 3151 TOLVSRØD Følgende vedtak er fattet i medhold av plan- og bygningsloven etter delegert fullmakt VEDTAK: Ett-trinns søknad om tillatelse til oppføring av ny tomannsbolig med garasje, bestående av dokumentasjon som angitt i søknaden, avslås i samsvar med plan- og bygningsloven, 21-4 og bestemmelser gitt i medhold av loven på følgende betingelser:. Hugins vei 14B - 0151/0220 - tomannsbolig - Ett-trinnsvedtak Tiltakets formål : tomannsbolig Tiltakets art : nybygg ArkivsakID. : 18/8818 Gbnr. : 0151/0220 Søknaden består av: Søknad : Datert 30.07.2018 Situasjonskart : Datert 04.07.2018 Byggetegninger : Datert 01.06.2018 Nabovarsel : Mottatt Saksopplysninger: Postadresse: Postboks 2410, 3104 Tønsberg Telefon: 33 34 80 00 Bank: Besøksadresse: Telefaks: 33 34 80 10 Org.nr. 950 611 839 E-post: postmottak@tonsberg.kommune.no Internett: www.tonsberg.kommune.no
Side 2 av 7 Til behandling foreligger søknad fra Byggmester Ola A Langedrag AS på vegne av Thomas de Vries. Søknaden omfatter oppføring av ny tomannsbolig med garasje. Eksisterende enebolig på eiendommen skal bevares. Det har i tidligere korrespondanse blitt gitt signaler om at søknaden vil bli behandlet politisk. Etter en nærmere vurdering og på bakgrunn av politiske signaler den siste tiden er det besluttet at saken behandles delegert. Søker mener tiltaket er i trå med unntaksbestemmelsen i plankravet. Situasjonskart: Tegninger: Søker har opplyst om følgende areal: Tomteareal: 1296 m²
Bruksareal: eksisterende 158 m², nytt 230 m², totalt 388 m² Bebygd areal: eksisterende 190 m², nytt 210 m², totalt 400 m² Utnyttelsesgrad (BYA): 29,94 % Etasjeantall: 2 Bruksenheter: 2 nye bruksenheter Side 3 av 7 Høyde: Gesimshøyde: ca. 6,55 meter, ca. cote +27,35. Nabomerknader: Kommunen er ikke kjent med merknader fra varslede naboer. Rettslig grunnlag: Kommuneplan: Eiendommen er uregulert men omfattes av kommuneplanens arealdel 2014-2026 og er avsatt til boligformål Relevante bestemmelser i kommuneplanen: Pkt. 1.3 Plankrav (pbl 11-9 pkt. 1) Pkt. 1.16 Estetikk og byggeskikk (pbl 11-9 nr. 6) Pkt. 1.12 Uteoppholds- og lekeareal til boligbebyggelse (pbl. 11-9 nr 5 og 6) Plan- og bygningsloven: 29-1 Utforming av tiltak 29-2 Visuelle kvaliteter 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven) 7. (prinsipper for offentlig beslutningstaking i 8 til 12) Prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, herunder når et forvaltningsorgan tildeler tilskudd, og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingen etter første punktum skal fremgå av beslutningen. For fullstendig lovtekst se www.lovdata.no Uttalelse andre myndigheter: Da det gis avslag er det ikke innhentet uttalelse fra vei og VA-myndigheter. Vurderinger: Tiltaket i forhold til gjeldende arealplan: Plankravet
Side 4 av 7 Tiltaket er omfattet av plankravet i kommuneplanen jfr. 1.3. Videre er spørsmålet om tiltaket er omfattet av unntaksbestemmelsen fra plankravet jfr. 1.3.2. Søker har ikke søkt om dispensasjon fra plankravet og det anføres derfor at søker er av den oppfatning at tiltaket omfattes av unntaksbestemmelsen. Kommuneplanens vilkår for unntak fra krav om reguleringsplan: samsvarer med krav til uteoppholdsareal i boligområder ikke overskrider en utnyttelsesgrad på 30% BYA I beregning av BYA skal krav til antall biloppstillingsplasser på terreng medtas med 18 m2 pr. plass ikke fører til vesentlig endret eller utvidet bruk ikke berører arealer som benyttes av barn- og unge ikke vanskeliggjør fremtidig regulering ikke vesentlig avviker fra eksisterende bygningsmiljø, terreng og landskap kan benytte seg av eksisterende teknisk infrastruktur eller videreutvikle dette i samsvar medvedtatt kommunal standard ikke har vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn Ikke utgjør fare for ødeleggelse som følge av flom, stormflo og bølgepåvirkning. Ikke utgjør fare for ødeleggelse som følge av grunnforhold Det vesentlige i denne saken, er hvorvidt tiltaket avviker vesentlig fra eksisterende bygningsmiljø, terreng og landskap. Det er samsvar mellom kommuneplanens krav til tilpasning og plan- og bygningsloven 29-2. Vurderingen av om tiltaket omfattes av unntaksbestemmelsene i plankravet sammenfaller dermed med vurderingen om tiltaket tilfredsstiller kravene til plan- og bygningsloven 29-2. Vurderinger følger nedenfor. Visuell utforming: Plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 stiller krav til den arkitektoniske utformingen og til den visuelle kvaliteten til det omsøkte tiltaket. Etter 29-2 skal et hvert tiltak etter kapittel 20 prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Dette innebærer at et tiltak i seg selv kan ha gode kvaliteter, men det er ikke sikkert at det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det er altså et selvstendig krav at tiltaket skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bebygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Vurderingen er overlatt til kommunens skjønn. I seg selv fremstår tomannsboligen med gode visuelle kvaliteter. Spørsmålet videre er om tiltaket passer inn i eksisterende bebyggelse. For å ta stilling til dette må vi se på nærområdet der boligene ønskes oppført. I dette tilfellet er det naturlig å definere nærområdet som alle tomter som ligger helt eller delvis innenfor 80-meterssonen fra tiltakets tomtegrense. Nedenfor er et utklipp av flyfoto som viser hvilke tomter vi anser å ligge innenfor nærområdet:
Side 5 av 7 (Bebyggelsen på den andre siden av Hugins vei består av en helt annen type bebyggelse, og vi finner det naturlig at dette ikke anses som en del av nærområdet) Som vi ser er nærområdet preget av eneboliger på relativt store og luftige tomter med én enebolig på hver tomt. Boligene er hovedsak plassert midt på tomten, noe som igjen medfører at det er en etablert byggelinje ut mot Hugins vei. Videre preges området også av et relativt lavt bygningsvolum og utnyttelsesgrad. Kommunen mener dette gir en klar bebyggelsesstruktur i området. Omsøkt tomannsbolig legger opp til hele tre boenheter på eiendommen, noe som medfører et en svært høy utnyttelse på rett under 30 % BYA. Selv om unntaksbestemmelsen i kommuneplanen åpner for en utnyttelsesgrad inntil 30 % BYA, skal fortsatt bebyggelsen tilpasses omgivelsene. Dersom et område har en lav utnyttelsesgrad, som i vårt tilfelle, vil man ikke kunne oppnå en utnyttelsesgrad på 30 % BYA, men må se hen til se hen til utnyttelsesgraden i området. Etablering av en tomannsbolig på eiendommen, vil medføre en helt annen struktur og tetthet enn det det er i området i dag. Fra å ha én enebolig på eiendommen vil eiendommen nå romme hele tre boenheter noe som gir en tetthet som bryter med eksisterende bygningsmiljø. Avstand fra tomannsboligen til midten av vei er opplyst å være 8,1 meter, noe som også strider med den etablerte byggegrensen ut mot Hugins vei. Søker mener på sin side at det at nærmeste nabobebyggelse ligger lenger inn på tomten ikke kan gi en byggegrense i et uregulert område. Kommunen er uenig i dette, og mener at en slik etablert byggegrense kan hensynstas i vurderingen av pbl 29-4 og
Side 6 av 7 kommuneplanens punkt 1.3.2. Videre mener søker at området ikke har et enhetlig bygningsmiljø og at det er sammensatt av mange ulike bygningstyper. Kommunen er enig i at det er variasjon når det gjelder bygningstypene, men er av den oppfatning at bebyggelsesstrukturen, bygningsvolumet og byggelinjen i området er enhetlig Etter dette er kommunen er av den oppfatning at tiltaket bryter med både bebyggelsesstrukturen, bygningsvolum og etablert byggegrense i nærområdet. Tiltaket er dermed ikke i samsvar med pbl. 29-4, og faller heller ikke inn under unntaksbestemmelsen i kommuneplanen jfr. Punkt 1.3.2. Plassering/høyde: Det er ikke vist avstand til nabogrenser eller eksisterende bolig på situasjonskartet, så vi har ikke tatt stilling til dette. Gesimshøyden er innenfor pbl. bestemmelser jfr 29-4. Ansvar og kontroll: Viser til innsendt dokumentasjon i søknaden. Konklusjon: Vilkårene for å gi tillatelse er ikke til stede da tiltaket er i strid med plankravet i kommuneplanen, samt pbl. 29-2. Tiltaket godkjennes ikke. Opplysninger om gebyr: Til informasjon bortfaller gebyr i sin helhet på grunn av lang saksbehandlingstid.. Opplysninger om klagerett m.v: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Vestfold, jfr. vedlagte klageopplysningsskjema. Evt. klager sendes Tønsberg kommune, v/postmottaket innen 3 uker fra mottakelse av denne melding. Dersom vedtaket også omfatter igangsettingstillatelse, kan tiltaket vanligvis iverksettes straks, med mindre det treffes eget vedtak om utsatt iverksetting. Igangsetting før klagefristen er ute eller evt klage eller overprøving er avgjort, skjer for byggherrens/søkers egen økonomiske risiko. Iverksetting er avhengig av at evt vilkår i vedtaket oppfylles. Ansvar for oppfyllelse av vilkår ligger i regelen hos søker. Vedtaket er fattet kun i forhold til reglene i plan- og bygningsloven og bygningsrådets myndighet for øvrig, og innebærer ingen rettigheter i forhold til andre lover og bestemmelser eller private avtaler og rettsforhold. Klageskjema kan hentes her: Klageskjema - Regjeringen.no Med hilsen
Side 7 av 7 Kine Rypdal saksbehandler Kontroll: DEL Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til Thomas De Vries Hugins vei 14 B 3151 TOLVSRØD