TAKSTDOKUMENT Næringsbygg Gnr 9: Bnr 1116 1103 STAVANGER KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Takstmann Svein Tore Torgersen MNTF Telefon: 913 04 90 E-post: svein.tore@takst-team.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 911 71 77 Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 1.10.201 23.10.201 23.10.201 201323
1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon 3.3.2 Matrikkeldata 3.3.3 Beskrivelse av tomt 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Næringsbygning 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Inntekter/kostnader Verdisetting.1 Tomteverdi.2 Teknisk verdi.3 Nettokapitalisering 3 4 4 4 6 6 7 7 7 Vedlegg: Detaljert arealmåling fra 2017 Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 Side: 2 av 9
2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Takstkonklusjonen avspeiler eiendommens salgsverdi hensyntatt beliggenhet og kostnader knyttet til oppgradering. Markedsverdien er basert på kapitalisert verdi, men at denne type objekt betales det ofte mer for. Kunde: Norsk Folkehjelp Stavanger Paradisveien 1, 4012 STAVANGER Egne forutsetninger: Takseres slik eiendommen fremstår ved befaring. Verdi: Kr. 400 000 Dato verdisetting: 23.10.201 Takstmann: Svein Tore Torgersen Tlf.: 1 0 24 30 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. STAVANGER, 23.10.201 Takstmann Svein Tore Torgersen MNTF Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 Side: 3 av 9
3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Dato Rekvirent Detaljert arealmåling fra 2017 Eiendomsdata.no Kommentar Status Sider Eiendomsdata på nett 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Eiendommen har en god beliggenhet i Stavanger sentrum. Kunde: Norsk Folkehjelp Stavanger Paradisveien 1, 4012 STAVANGER Befaring/tilstede: Befaringsdato: 1.10.201 Svein Tore Torgersen. Tlf. 913 04 90 Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 341 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 Side: 4 av 9
3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Eiend.betegnelse: Næringsbygg Adkomst Adkomst via offentlig vei. Vann Offentlig vann. Avløp Offentlig avløp. Regulering Regulert til sentrumsformål. 3.3.2 Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 1103 STAVANGER Gnr: 9 Bnr: 1116 Eiet/festet: Eiet Areal: 447,1 m² Hjemmelshaver: Norsk Folkehjelp Stavanger 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Tomt for bygning. 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Transport og kommunikasjon Offentlig kommunikasjon i nærheten. Parkering Godt med parkering på tomten. Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 Side: av 9
3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Næringsbygning Bygningsdata Byggeår: 1960 Kilde: Ambita infoland Arealer: Etasje Bruttoareal BTA m² Kjeller 33 1. etasje 29 Sum bygning: 642 Bruksareal Kommentar BRA m² 322 Garasje, boder, lager, teknisk rom, møterom, kott, wc. Kryprom langs utvendig grunnmur 266 Kontorlokaler med toaletter, møterom, kjøkken, lager. Stort lagerlokale. Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygningen er oppført i mur/betongkonstruksjon. Gulv i betong. Flatt tak som er tekket med papp. Bygningen er delvis isolert. Vinduer med isolerglass. Overflater: Gulv: Betong, laminat, gulvbelegg. Vegger: Malte flater, malt tapet, systemvegger. Himling: Malte flater, systemhimlinger. Normal standard på kjøkken Eldre standard på vvs utstyr og el. anlegg. Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 Side: 6 av 9
4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Reg % Næringsbygning -Hele bygget -Utvendig parkering Sum: Total: 0 1 33 m² 29 m² 10/201 12/201 10/201 12/201 00 90 176 00 274 0 1 m² 10/201 12/201 12 000 96 000 47 00 47 00 Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Næringsbygning -Hele bygget 0 1 33 m² m² 10/201 12/201 10/201 12/201 00 12 000 176 00 96 000 Sum: 1 29 m² 10/201 12/201 90 274 0 47 00 Total: 47 00 4.2 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype m² Hele bygget Hele bygget Utvendig parkering Sum Kr./m² Kontrakter Pris/år 33 29 60 m² 33 29 60 Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år 00 176 00 90 274 0 12 000 96 000 47 00 Inntektsoverskudd 47 00 16 412 Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 3% Normale eierkostnader, årlig Forsikring Offentlige avgifter Drift Avsetning til vedlikehold. 1 000 1 000 1 000 2 000 460 639 Eiendommens inntektsoverskudd Kommentar eierkostnader: Kostnadene er anslått Oppdr. nr: 201323 70 000 Befaringsdato: 1.10.201 Side: 7 av 9
Verdisetting.1 Tomteverdi Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 447,1 m² Sum areal: 447,1 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: 4 000 000 Verdi tomt: 4 000 000.2 Teknisk verdi Næringsbygning Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 10 00 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 00 000 Sum teknisk verdi Næringsbygning 000 000 Sum teknisk verdi bygninger 000 000.3 Nettokapitalisering Metode: Objektrisiko henspeiler på den risiko med investering i fast eiendom, markedsrisiko er vurdering av en generell betalingsevne til leietakerne, mens eiendomsrisiko gjenspeiler bygningens anvendelighet, attraktivitet, beliggenhet og profilering. Verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Objektrisiko Markedsrisiko Eiendomsrisiko Renteglidning Realavkastningskrav: Oppdr. nr: 201323 2,90 % 2,40 % 0,0 % 2,00 % 2,00 % 2,00 % 2,00 %,0 % Befaringsdato: 1.10.201 Side: av 9
Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 460 639 ) når realrenten er,0% Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): Oppdr. nr: 201323 Befaringsdato: 1.10.201 460 639 419 276 419 276 420 000 Side: 9 av 9