TAKSTDOKUMENT Gnr 81: Bnr 1631 0231 SKEDSMO KOMMUNE SERTIFISERT TAKSTMANN Øyvind Nåmo Rønning Telefon: 909 91 556 E-post: oyvind@namotakst.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Organisasjonsnr: 998 998 964 Dato befaring: Utskriftsdato: Dato verdisetting: Oppdrag nr: Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund 20.05.2018 26.09.2018 03.11.2017 2016020
1 Innholdsfortegnelse 2 Sammendrag 3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden 3.2 Generell informasjon 3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon 3.3.2 Matrikkeldata 3.3.3 Beskrivelse av tomt 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 3.3.5 Andre forhold 3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Bygård 4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 4.2 Maskiner og inventar 4.3 Inntekter/kostnader 5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi 5.2 Teknisk verdi 5.3 Nettokapitalisering 5.4 Sammenlignbare priser 5.5 Kontantstrømsanalyse 5.6 Følsomhetsanalyse 3 4 4 4 5 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 9 10 10 11 13 Side: 2 av 13
2 Sammendrag Konklusjon/ markedsvurdering: Bygget anses som solid med et godt næringsgrunnlag for fremtiden vedrørende utleie i Lillestrøm sentrum. Området er etablert med boliger og små næringslokale av forskjellig type. Inntekter for utleie er stipulert for antatt markedsleie av denne type lokaler i dagens marked. Markedsverdi er satt på grunnlag av Nåverdien av forretningen. Det anses som yttligere potensiale for større inntekter ved oppgradering av leiligheter. Noe trekk av leieinntekter for 2 leiligheter i kjeller som ikke er godkjent for utleie, men potensiale for annen type leieinntekter som kontorlokale e,l. Kunde: A3 UTVIKLING AS Aasgardvegen 42, 1923 SØRUM. Tlf. 48079781 Formål med taksten: Verdifastsettelse av eiendommen er vurdert opp i mot salg i et åpent marked etter dagens antatte leieinntekter. Det foreligger leieinntekter pr d.d der hovedpart av kontrakter er utgående innen 2017. Det er derfor stipulert som sannsynlige leieinntekter for utleie av denne type lokaler for nåværende kontrakter og leieinntekter. Egne forutsetninger: Eiendommen er vurdert ut i fra Nåverdiberegning i forhold til dagens pengestrøm og antatte forvaltning, drift og vedlikeholdsutgifter for eiere. Verdi: Kr. 17 000 000 Dato verdisetting: 03.11.2017 Takstmann: Øyvind Nåmo Rønning Tlf.: 90 99 15 56 Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no. OSLO, 26.09.2018 Øyvind Nåmo Rønning Side: 3 av 13
3 Introduksjon 3.1 Informasjon fra kunden Dokument/kilde Leiekontrakter for bygning Tegninger Eier Infoland.no Dato Kommentar Status Sider Påviste og ga opplysninger. 3.2 Generell informasjon Beskrivelse av eiendommen Næringsbygg for utleieleiligheter. Kunde: A3 UTVIKLING AS Aasgardvegen 42, 1923 SØRUM. Tlf. 48079781 Befaring/tilstede: A3 UTVIKLING AS. Tlf. 48079781 Øyvind Nåmo Rønning. Tlf. 90 99 15 56 Kunde: Efd AS Forutsetninger: Forutsetninger: Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/ mangler som bør rettes opp. Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen. Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer, overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag. Side: 4 av 13
3.3 Beskrivelse av eiendommen 3.3.1 Eiendomsinformasjon Adkomst Asfaltert adkomst. 3.3.2 Matrikkeldata Matrikkel: Kommune: 0231 SKEDSMO Gnr: 81 Bnr: 1631 Eiet/festet: Eiet Areal: 794,8 m² Arealkilde: Brutto tomteopplysninger iht. Norges Eiendommer. Hjemmelshaver: A3 UTVIKLING AS Odalsgata 47 3.3.3 Beskrivelse av tomt Tomtens anvendelse Fullt utbygget med leiligheter og felles lagringsrom. Opparbeidet tomt med plen og enkel beplantning. 3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt Områdene rundt Bygget ligger sentralt på Volla i Lillestrøm sentrum. Nærhet til offentlig transport og sentrum med parker og forretninger. Parkering Parkeringsplass, for beboere. 3.3.5 Andre forhold Forsikring: Det forutsettes at bygget er fullverdiforsikret. Side: 5 av 13
3.4 Bygninger på eiendommen 3.4.1 Bygård Bygningsdata: Byggeår: 1965 Kilde: Iht. Norges Eiendommer. Anvendelse: Utleie av leiligheter : Nye leiligheter i kjeller er ikke godkjent/byggemeldt for utleie. Arealer: Etasje Kjeller 1. etasje 2. etasje 3. etasje Sum bygning: Bruttoareal BTA m² Bruksareal Kommentar BRA m² 122 122 122 122 488 2 leiligheter, teknisk/ventilasjonsrom, bod. 4 leiligheter. 4 leiligheter. 2 leiligheter. 0 Kommentar areal Arealene er basert på tegninger og basert på arealberegning for næringsbygg. Noe avvik kan forekomme. Konstruksjoner og innvendige forhold: Bygning generelt Bygård i pusset teglstein/ytong. Sadlet tak tekket med takstein. Bygget ble oppgradert med nyere vann og avløpsrør, samt noe utbedringer av strøanlegget samt kjøkkeninnredninger. Noe fukt/saltutslag på vegger i underetasjen/kjeller ble observert. Tilstand. For tilstand/beskrivelse av bygget må det gjennomføres en nærmere undersøkelse. For tilstand av tekniske anlegg må innhentes av fagmann på området. Noe slitasje av taktekking ble observert. Andre forhold: Standard Bygget har normal standard med stedvis noe slitasje. Noe fukt i kjeller ble påvist. Side: 6 av 13
4 Verdigrunnlag 4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler Leiekontrakter/markedsleie: Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år 2 091 1/2021 Reg % Markedsleie pris Pris pr år Markedsleie f.o.m. mnd/år 1/2021 Reg % Bygård -Se arealoversikt Det Norske Misjonsselskap Sum: Total: 4 488 m² 2 090 11/2017 1/2020 100 100 Bransjer/leiekontrakter: Bygning/bransje Etg Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør f.o.m. mnd/år mnd/år Reg % Bygård -Kontorlokale Det Norske Misjonsselskap 4 488 m² Sum: Total: 2 090 11/2017 1/2020 100 2 091 Utleiekontrakter og ledige lokaler Side: 7 av 13 100
4.2 Maskiner og inventar Ventilasjonsanlegg Sum maskiner og inventar: Naturlig ventilasjon etter datidens byggeskikk. Kr. Kr. 0 4.3 Inntekter/kostnader Inntekter Arealtype Se arealoversikt Sum m² Kr./m² 488 488 2 090 Kontrakter Pris/år m² 488 488 Markedsleie Kr./m² Markedsleie pr år 2 091 Inntektsoverskudd 20 408 Inntekter (overført) Tap ved ledighet, 2% Normale eierkostnader, årlig Leitaker dekker eget vedlikehold. 50 000 950 000 Eiendommens inntektsoverskudd 50 000 Side: 8 av 13
5 Verdisetting 5.1 Tomteverdi Metode: Som verdi på tomten er etter tomtebelastningsmetoden for brøk 343/1468 lagt til grunn. Verdi tomt Tomteareal Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 794,8 m² Sum areal: 794,8 m² Verdi tomt Ansatt verdi tomt: 5 166 200 Verdi tomt: 5 166 200 5.2 Teknisk verdi Metode: Byggekostnadene er beregnet til hva det ville koste å føre opp et tilsvarende bygg i dag. Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastningen og reguleringsbestemmelsene. I begrepet "normale tomtekostnader" ligger også verdi av eventuell andel fellesareal, samt markedstilpasning for beliggenhet/ attraktivitet. Det er foretatt en reduksjon på grunn av byggets alder, tilstand, hensiktsmessighet og tekniske anlegg. For kurante næringseiendommer forekommer det ofte avvik mellom den tekniske verdien og takstkonklusjonen. Bygård Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) 7 808 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) 2 000 000 Sum teknisk verdi Bygård 5 808 000 Sum teknisk verdi bygninger 5 808 000 Side: 9 av 13
5.3 Nettokapitalisering Metode: Nåverdimetoden, verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Realavkastningskrav: 7,60 % 2,00 % 5,60 % 5,60 % Beregning av kapitalisert verdi Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi, beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 950 000 ) når realrenten er 5,60% Korreksjon: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): 950 000 16 964 283 16 964 283 16 960 000 5.4 Sammenlignbare priser Verdier Pris Faktor KPI Spesielt År Adkomst kr/m2 Grunnforh. Sum Nytte/bruk Areal Eksponering Sted Størrelse Adresse Vekting/vurdering **) Beliggenhet Nr Justering Pris/m2 Gjennomsnitt pris pr. m2: Aktuelt objekt Areal Pris/m2 Verdi objekt 795 0 0 Beliggenhet Bygget ligger sentral i bykjernen med god eksponering i området. Størrelse Bygget anses som fullt utbygget. Eksponering Bra eksponering for utleie lokalt i bomiljø. Forklaringer Nytte/bruk Utleieleiligheter Grunnforh. Antatt faste grunnforhold. Adkomst Asfaltert fra hovedgater i Lillestrøm sentrum. Spesielt Sammendrag Bygget anses som normalt godt vedlikeholdt. Jevnlig vedlikehold og oppgradering må påregnes. Side: 10 av 13 0
5.5 Kontantstrømsanalyse Metode: Dagens leietakeroversikt er lagt til grunn, mens forvaltning drift og vedlikehold er stipulert ut fra oppdragsgivers opplysninger. Inntektsutviklingen er satt for nåværende leieinntekter. Forutsetninger Effektiv risikofri rente: - Inflasjon: Realrente, avrundet: Realavkastningskrav: 7,60 % 2,00 % 5,60 % 5,60 % Kontantstrømanalyse Normale eierkostnader: Realavkastningskrav: Inflasjon: Diskontert rente: Inntektsutvikling: Kostnadsutvikling: Generell ledighet: 50 000 Fra nettokap. 5,60 % 2,00 % 7,60 % 3,00 % 5,00 % 2,0 % F.o.m. år: 2017 År Leieinntekter Normale eierkostn. 2017 170 000 12 500 2018 1 050 600 52 500 2019 1 082 118 55 125 2020 92 882 57 881 2021 1 148 478 60 775 2022 1 182 933 63 814 2023 1 218 421 67 005 2024 1 254 973 70 355 2025 1 292 622 73 873 2026 1 331 401 77 566 2027 1 028 507 61 084 Nåverdi av resultat, sum: Analyse f.o.m.: År: Måned: Antall år: Spesiell kostn. Generell ledighet 3 400 21 012 21 642 1 858 22 970 23 659 24 368 25 099 25 852 26 628 20 570 2017 10 10 Endring likviditet 154 100 977 088 1 005 351 33 143 1 064 733 1 095 460 1 127 047 1 159 519 1 192 897 1 227 207 946 854 Nåverdi 154 100 908 074 868 346 26 604 794 313 759 513 726 221 694 371 663 903 634 757 455 156 6 685 359 Estimert Restverdi, fra endring likviditet siste hele år: Nåverdi av restverdi: Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi: 6 685 359 Kalkulert 22 544 133 10 837 044 17 522 402 Korreksjoner med engangsbeløp for utbyggingspotensiale etc. Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi (inkl. event. korreksjoner): 6 685 359 17 522 402 Side: 11 av 13
Side: 12 av 13
5.6 Følsomhetsanalyse Side: 13 av 13