Byrådssak 1005 /15 Høringsuttalelse NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven UHSA ESARK-03-201400030-351 Hva saken gjelder: Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte 22.8.2014 på høring NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven (LOV-1997-05-23-31), som ble levert departementet 18.8.2014 av et særskilt oppnevnt utvalg. En eierseksjon er en «sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen», jf. eierseksjonsloven 1 første ledd andre punktum. Høringsfristen er 15. desember 2014. Etter anmodning har kommunen fått utsatt frist til 8. januar 2015. Behovet for revisjon har vist seg på en rekke ulike områder. Problemstillingene gjelder alt fra eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk som plan- og bygningsloven og matrikkelloven til rent sameieinterne spørsmål som ansvar for vedlikehold og grensene for sameiermøtets kompetanse til å treffe bindende vedtak. Utviklingen av eiendomsmarkedet har endret seg betydelig i de senere år, både når det gjelder bolig- og næringsbygg. Eierseksjonsformen brukes i dag på en langt mer variert type eiendommer enn tidligere, noe som dagens lov ikke gjenspeiler fullt ut. Etter dagens lov er det en kommunal oppgave å kontrollere at visse vilkår for seksjonering er oppfylt. En undersøkelse av forvaltningens erfaringer i seksjoneringssaker, som Høyskolen i Bergen gjennomførte i 2012, viser at det har utviklet seg en varierende praksis med hensyn til forståelsen av eierseksjonslovens bestemmelser blant landets kommuner. Utvalgets mandat Ved kongelig resolusjon oppnevnte regjeringen 14. juni 2013 et offentlig utvalg for å vurdere revisjon av eierseksjonsloven fra 1997. Utvalget har fått i oppgave å vurdere og fremme forslag til endringer i eierseksjonsloven. Det er viktig at eierseksjonsloven er gjennomarbeidet og god, slik at interne konflikter mellom sameierne i størst mulig grad kan unngås. Det er også viktig at loven legger til rette for at finansierings- og pantsettelsesmarkedet kan fungere optimalt. Videre er det viktig at de som skal ta stilling til søknader om seksjonering og eventuelle klager i slike saker opplever at loven virker godt. Utvalget skal gjennomgå loven og foreslå regler som bedre enn i dag ivaretar disse hensynene. Utvalget står fritt til å foreslå lovendringer, men bes spesielt om å se på følgende problemstillinger: Ansvar for vedlikehold og erstatning ved skader Leietakers kjøperett og forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner Eierseksjonslovens minimumskrav til standard Regler om rett til å kreve seksjonering av sameier som ikke er formelt seksjonert? Eierseksjonslovens forhold til offentligrettslig regelverk Garasjeanlegg som eget seksjoneringsformål? Gebyrer Saksbehandlingstid Tidspunktet for seksjonering hvor tidlig kan seksjonering skje? Grensene for sameiets beslutninger Regnskaps- og revisjonsbestemmelsene Driftsbudsjett i eierseksjonssameier? 1
Sammendrag av hovedpunktene i forslagene i NOU 2014:6 Seksjoneringsrett Det foreslås helt nye regler i avsnitt 3.1.3 om seksjoneringsrett for den enkelte sameier, som har bruksrett til bolig, i såkalte irregulære seksjonssameier. Reglene om seksjoneringsrett skal ikke gjelde for fritidsboliger. I 1997 ble det innført et forbud mot å avtale langvarige bruksretter og å pantsette ideelle sameieandeler, noe som har medført at disse sameieandelene er vanskelige å omsette. Ved å innføre en seksjoneringsrett i ny 1a får man regler for hvordan en sameier skal få gjennomført en seksjonering, selv om ikke alle sameierne i eiendommen ønsker dette. For å hindre at seksjonering får urimelige konsekvenser for den enkelte sameier, er det gitt adgang for andre sameiere å motsette seg seksjonering der seksjonering medfører «urimelige kostnader» eller det foreligger «andre tungtveiende grunner». Liberalisering rendyrking av eierseksjonsloven som privatrettslig regelverk I avsnitt 3.2 foreslås endring av reglene om seksjonering i eierseksjonsloven kapittel II, som legger opp til mindre kommunal kontroll og færre vilkår for seksjonering enn det er i dag. Denne liberaliseringen er i strid med det flere kommuner har gitt uttrykk for at de ønsker, da de har tatt til orde for en sterkere knytning mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Utvalgets forslag er begrunnet i det prinsipielle syn at eierseksjonsloven først og fremst er og bør være et privatrettslig regelverk det er tale om en spesiell form for organisering av sameier i fast eiendom. Da ser utvalget liten grunn til at det skal være en inngående offentlig kontroll av hvordan sameierne velger å innrette seg overfor hverandre. Der det unntaksvis foreslås regler som kan overstyre utbyggers eller rekvirentens egne ønsker, er dette begrunnet med særlige hensyn som er viktig å ivareta, f.eks. forbrukerhensyn og hensynet til forflytningshemmede. Utvalget legger til grunn at en liberalisering av regelverket vil motvirke stor variasjon i praksis mellom kommunene og foreslår å fjerne en del av de regler som i dag skaper tvil og ulike tolkninger. Skjæringspunkt for seksjonering fremskyndes fra igangsettingstillatelse til rammetillatelse I avsnitt 3.2.7 foreslås tidspunktet for når seksjonering kan foretas flyttet til tidspunktet for rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, både for nybygg og eksisterende bygg. Utvalget mener det er et praktisk behov for dette og kan ikke se at ulempene ved å tillate seksjonering tidligere enn i dag, er så store at man bør holde fast ved dagens regel. For å bøte på noen av de ulemper som kan følge med en slik endring, foreslår utvalget helt nye regler som gir kommunen adgang til å pålegge reseksjonering eller selv foreta sletting hvis det viser seg at det som bygges avviker vesentlig fra seksjoneringen. Det samme gjelder hvis det seksjonerte byggverk ikke blir bygget i det hele tatt. Kommunens saksbehandlingsgebyr tidsfrister Et flertall i utvalget foreslår i avsnitt 3.2.6 at kommunen selv kan fastsette saksbehandlingsgebyr innen rammen av selvkost. Et mindretall vil imidlertid ha en øvre grense for gebyrene. Det foreslås tidsfrister for kommunenes behandling av seksjoneringer, og at brudd på tidsfristene skal føre til reduksjon av gebyret. Leiers kjøperett ved seksjonering oppheves I avsnitt 3.3 foreslår utvalgets flertall at leiers kjøperett etter eierseksjonsloven kapittel III oppheves i sin helhet. Flertallet mener dette er regler som tiden nå har løpt fra. Mindretallet ønsker å beholde kjøperetten, men til full markedspris og ikke 80 prosent av markedsprisen som i dag. 2
Vedlikeholdsplikt og andre rettigheter og plikter internt i sameiet Hovedvekten i avsnitt 3.4 er lagt på en regulering av vedlikeholdsplikten, både for den enkelte sameier og sameierne som fellesskap, samt konsekvenser av mangelfullt vedlikehold. Utvalgets forslag representerer neppe store realitetsendringer, men det legges opp til en betydelig klargjøring av de interne rettighetene og forpliktelsene i forhold til det regelverket som finnes i dag. Det foreslås dessuten i avsnitt 3.4.3 at forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i samme sameie oppheves. Etter utvalgets oppfatning er forbudet lite egnet til å ivareta de hensyn bestemmelsen er ment å ivareta. Sameiermøtets beslutningsmyndighet Utvalget foreslår i avsnitt 3.5 en nærmere presisering av at det finnes en generell ytre grense for hvilke vedtak sameiets flertall kan vedta og foreslår et «tak» for hvor store utlegg flertallet kan pådra den enkelte sameier ved s.k. «bomiljøtiltak». Det foreslås også en mer presis og utfyllende regulering av hvilke vedtak som krever tilslutning fra samtlige sameiere. Styrets partsevne på vegne av sameierne Utvalget foreslår i avsnitt 3.7.1 at sameiets styre skal ha partsevne og adgang til å forfølge krav den enkelte sameier mener han har mot utbygger og som gjelder mangler ved fellesareal eller forsinkelser ved disse. Uten en slik regel risikerer man at krav knyttet til en betydelig mangel kan bli «pulverisert» på en stor gruppe sameiere, som hver for seg ikke ser seg tjent med å forfølge et relativt lite, individuelt krav. Revisjon og regnskapsførsel i sameiet I avsnitt 3.8 vurderer utvalget regler knyttet til «styre og stell» av sameiene. Det foreslås lempeligere regler når det gjelder kravene til revisjon og regnskapsførsel bl.a. slik at ethvert sameie skal ha anledning til å vedtektsfeste at man ikke trenger å følge regnskapsloven eller ha revisor etter revisorloven. Utvalget har vurdert, men ikke funnet behov for, et lovfestet krav om budsjett i seksjonssameier. Andre problemstillinger I avsnitt 3.9 tar utvalget opp enkelte andre spørsmål som ikke har direkte sammenheng med noen lovregler, men som følger av mandatet. Først gjennomgås kompetansefordelingen i seksjoneringssaker mellom Statens kartverk og kommunene, og utvalget konkluderer med at dagens kompetansefordeling fungerer tilfredsstillende. Avslutningsvis omhandles problemstillinger knyttet til (større) utbygninger over tid, og her skisserer utvalget mulige løsninger, men har ikke hatt tilstrekkelig tid til å gjennomarbeide disse spørsmål eller til å foreslå konkrete lovregler. Men når temaet er tatt opp, har både høringsinstansene og departementet foranledning til å drøfte det videre. Som et ledd i dette, men også av hensyn til bestående sameier, drøfter utvalget også om det bør gis enklere regler for sammenslåing og deling av seksjonerte eiendommer. Konsekvenser av utvalgets forslag Utvalget legger til grunn at forslag knyttet til reglene om seksjonering, forhåpentligvis vil legge forholdene bedre til rette for eiendomsorganisering og -utvikling. Problemene med uensartet praksis mellom forskjellige kommuner bør bli vesentlig redusert. Videre får man en større rendyrking av eierseksjonsloven som et privatrettslig regelverk. En annen konsekvens av utvalgets forslag om liberalisering, er at kommunenes oppgaver i seksjoneringssaker reduseres. Det bør føre til at både saksbehandlingstiden og kostnadene blir redusert. Samtidig åpnes det for større gebyrer i seksjoneringssaker. Det bør føre til at seksjoneringssakene ikke 3
blir subsidiert av kommunen slik som i dag, men at tjenestene kan utføres til reell selvkost og være selvfinansierende. Utvalgets forslag antas ikke å få noen særlige økonomiske eller administrative konsekvenser for statlige organer. Klarere og mer utførlige regler om vedlikehold og konsekvensene av mangelfullt vedlikehold, gir sameierne større innsikt i sine rettigheter og plikter, noe som er positivt i seg selv, men samtidig kan virke prosessdrivende. Byrådsavdeling for sosial, områdesatsing og bolig ved Etat for boligforvaltning legger til grunn at forslaget vil svare til departementets ønske om utvikling av rettsområdet. BSBO/Etat for boligforvaltning er gjennomgående positiv til forslaget, men mener at vedtak om seksjonering først bør skje ved igangsettingstillatelse. BSBO/Etat for boligforvaltning er positiv til forslag om krav til saksbehandlingstid og gebyrregler, men mener at gebyr ikke bør avkortes ved lang saksbehandlingstid. Samlet sett anses endringene å bidra til at en del utfordringer knyttet til seksjonssameier vil kunne løses langt enklere enn hva som er tilfellet i dag. Det foreslås at Husbanken skal kunne yte støtte til dem som ikke klarer å dekke sin andel av utgiftene forbundet med en seksjonering. Etat for byggesak og private planer anfører at en del av endringene må sees på som en oppgradering av regelverket i tråd med dagens samfunnsbehov. Fagetaten har ingen merknader til endringer knyttet til de privatrettslige forhold mellom sameierne, men er svært negativ til at forslaget medfører en løsere kobling mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Det vises videre til at det er forhold knyttet til matrikkelloven som ikke er tilstrekkelig belyst/avklart i utredningen. Fagetaten er positiv til forslaget om at kommunene skal få fastsette gebyr i samsvar med selvkostprinsippet, men mener at dette ikke bør avkortes ved brudd på saksbehandlingsfrister. Det anføres videre at forslag om saksbehandlingsfrist på 6 uker er for knapt, og bør endres til 12 uker. Byråden for byutvikling klima og miljø Byråden ser at forslaget tar opp viktige problemstillinger knyttet til dagens eierseksjonslov og behov for revisjon av denne. Byråden anbefaler at byrådet avgir høringssvar på vegne av Bergen kommune i samsvar med forslag som framkommer av saksutredningen nedenfor. Vedtakskompetanse: Byrådet avgir høringssvar i saken iht. Forretningsutvalgets vedtak 2.9.2014, sak 193-14, jf. byrådets fullmakt 7. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Høringssvar til NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven avgis i samsvar med forslag til høringssvar som fremkommer av saksutredningen. 2. Vedtak oversendes bystyrets kontor. Dato: 08. januar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø 4
Vedlegg: Høringsbrev NOU 2014:6 Revisjon av eierseksjonsloven Høringsinstanser 5
Saksutredning: Forslag til høringssvar fra Bergen kommune Slik Bergen kommune forstår forslag til revisjon av eierseksjonsloven, ønsker man å rendyrke loven som en privatrettslig lov og oppgradere regelverket i tråd med dagens samfunnsbehov. Reglene om seksjoneringsrett og rettsforhold mellom sameierne anses å gi gode avklaringer. Men ikke alle endringsforslagene er like gunstige og avklarende for kommunens saksbehandling eller for hjemmelshaverne og kjøperne. Blant annet ønsker utvalget å fjerne seg enda mer fra vedtak og bestemmelser som er gitt etter plan- og bygningsloven. Generelle merknader Kommunen mener det er så nær sammenheng mellom formålet for seksjonering og hva som er lovlig bruk, at krav i eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven må ses i sammenheng. Kommunens oppgaver skal etter forslaget begrenses til dokumentkontroll, matrikkelføring og veiledning av publikum. Det bemerkes at disse oppgavene er så generelle at de også kan utføres sentralt hos Kartverket. Bergen kommune ønsker heller en tydeligere kobling mot plan- og bygningsloven og matrikkeloven. Flere hensyn taler for at det er samsvar mellom vilkårene knyttet til enhetene. Dette vil forebygge at seksjoner de tas ulovlig i bruk fordi de ikke innfrir krav etter plan- og bygningsloven. Forbrukerhensyn taler særlig for at det ikke bør etableres boligseksjoner som det er ulovlig å bruke til beboelse. I disse tilfeller vil en etterfølgende ulovlighetskontroll ikke være tilstrekkelig til å beskytte kjøpere. Blir det først etablert en boligseksjon i strid med arealplanformålet, kan salg og pantsettelse medføre betydelige tap for kjøper (eller panthaver). Det bør derfor fortsatt være et vilkår for seksjonering at dette er i orden. Bergen kommune ser det som uheldig at det har utviklet seg en ulik praksis blant kommunene, i strid med dagens regelverk, men mener at dette kan forebygges ved færre skjønnsmessige vilkår og presiseringer i lov eller forskrift. 1.0 Merknader til endringsforslag til eierseksjonsloven 1a Bergen kommune er positiv til forslaget om å innføre seksjoneringsrett i irregulære sameier. 2.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 6 2.1 Forholdet til plan- og bygningsloven. Kommunen støtter ikke forslaget som innebærer at rekvirenten selv i stor grad avgjør hva som er formålstjenlig avgrensning av de ulike enhetene ved seksjonering, og at vedtak i byggesak/godkjenning og reguleringsbestemmelser i plan ikke skal vektlegges ved behandling av seksjoneringssaken. Der seksjonen ikke innfrir relevante krav med hjemmel i plan- og bygningsloven, vil bruken være ulovlig. Kommunen mener seksjonens avgrensning bør samsvare med avgrensning som følger av godkjenning og reguleringsbestemmelser. Dette vil forebygge ulovlig bruk, med de sanksjoner det medfører, og forebygge etterfølgende tvister mellom private parter. Usikkerhet forbundet med hva som er lovlig bruk antas å ha betydning for verdien av seksjonen, også som pantobjekt. Bergen kommune foreslår derfor at vilkår og krav i godkjenning og reguleringsbestemmelser bør få betydning for hvordan enhetene kan inndeles ved seksjonering. Utvalget uttaler på side 33 (øverst i venstre kolonne): «I spørsmål om standardkravenes videre skjebne, har utvalget drøftet fire ulike muligheter. Det mest ytterliggående den ene veien, er å kreve at alle nye boligseksjoner skal fylle alle krav som stilles til boliger i dag. Et slikt syn har f.eks. flere storkommuner gjort seg til talsmann for og fremhevet at standardkravene i eierseksjonsloven må harmoniseres med krav til godkjente bruksenheter etter plan- og bygningsloven.» Det presiseres at Bergen kommune ikke krever oppgradering av eksisterende boenheter eller deres tilleggsareal til dagens krav ved etablering av disse som nye boligseksjoner. Kommunen mener heller ikke at forslaget bør inneholde en slik løsning. Kommunen forholder seg til opprinnelig godkjenning og/eller eventuelle senere godkjenninger etter plan- og bygningsloven. Det stilles ingen ytterligere krav 6
mht. brannsikkerhet, lydisolering, parkering mv. i seksjoneringsaker. Dette er forhold som skal være avklart i byggesaken. Her er Bergen kommune enig med utvalgets flertall. 2.2 6 første ledd, siste punktum Bergen kommune støtter ikke forslag om fjerning av følgende setning: «Inndelingen skal gi en formålstjenlig avgrensing av de enkelte bruksenheter.» Selv om bestemmelsen er skjønnsmessig, og kan medføre ulik praksis, har den vært med på å sikre at boligseksjoner får en hensiktsmessig utforming der det ikke foreligger formell godkjenning fra alle enhetene i sameiet når de ønskes seksjonert. 2.3 6 andre ledd Det foreslås fjerning av deler av bestemmelsen i 6 andre ledd, fjerde punktum (merket med kursiv): «Deler av eiendommen som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal». Bergen kommune er støtter ikke denne endringen, og foreslår at dagens bestemmelse videreføres. Etter endringsforslaget skal kommunen ved seksjonering se helt bort fra vilkår som er stilt i forbindelse med godkjenning etter plan- og bygningsloven, og som er forutsetninger for brukstillatelse og ferdigattest. Kommunens erfaring er at hjemmelshaver som ikke skal bo i sameiet, i mange tilfeller tar lite hensyn til felles behov. Det gjelder for eksempel krav til parkeringsdekning. Det kan ha vært forutsatt i byggetillatelsen at garasjen skal være fellesareal. Dersom utbygger ber om at garasje seksjoneres som næringsseksjon, beholder hjemmelen til denne og leier ut parkeringsplassene til andre enn seksjonseierne, vil næringsdrift drives på arealer som det er forutsatt skal tilhøre og brukes av boligseksjonene i sameiet. Det kan også oppstå tilfeller der rekvirent ønsker skjevfordeling av fellesareal ute og inne - i strid med krav og kvaliteter for uteoppholdsareal i plangrunnlag og byggetillatelsen. Det bemerkes for øvrig at vilkåret «nødvendig» også er skjønnsmessig og kan bidra til ulik praksis. Det er positivt at det foreslås i 6 andre ledd siste punktum at parkeringsplasser som er avsatt for personer med nedsatt funksjonsevne skal være fellesareal. Kommunen mener imidlertid at forslaget går for langt i å overlate til utbygger /hjemmelshaver å fordele arealet etter eget ønske, jf. avsnitt ovenfor. 2.4 6 tredje ledd Bergen kommune støtter dette forslaget om at seksjonering over flere matrikkelenheter foreslås tatt bort. 2.5 6 femte ledd Bergen kommune støtter ikke endringsforslaget i 6 femte ledd, første punktum om at seksjonering kan gjennomføres når rammetillatelse foreligger, og ikke trenger å avvente igangsettingstillatelse, som etter gjeldende lov. Seksjonering etter rammetillatelse har klare fordeler for utbygger, ved at det blir enklere å få ordne tidlig belåning på panteobjektene. I de fleste større prosjektene foretas det imidlertid en rekke endringer av byggeplanene etter rammetillatelse er gitt (sammenslåing av enheter, oppdeling i flere avhengig av etterspørsel). Dette innebærer at eiendommene må reseksjoners ganske kort tid etter førstegangsseksjonering. I større prosjekt som er solgt, eller ligger ute for salg, vil det være en tung og arbeidskrevende prosess. Bergen kommune foreslår at seksjonering skal forutsette igangsettingstillatelse og at seksjoneringen skal samsvare med godkjente plantegninger. Kommunen er positiv til at det etableres en ny seksjonstype, for eksempel under navnet «utbyggingsseksjon», jf. omtale på side 89 andre spalte. Dette kan være praktisk i store feltutbygginger, hvor alt bør fungere som en helhet, men eiendommen må deles opp i flere eiendommer som seksjoneres etter hvert som de får igangsettingstillatelser. Utbygger kan da seksjonere de delene som har fått igangsettingstillatelse og kan få etablert en «utbyggingsseksjon» på resten av prosjektet. Det bør utarbeides egne regler for reseksjonering av slike utbyggingsseksjoner, med forenklede krav til formaliteter. 7
I 6 femte ledd, siste punktum er følgende foreslått fjernet: «I bestående bygning kan seksjonering bare omfatte bruksenheter som er ferdig utbygd.» Kommunal- og regionaldepartement har tidligere opplyst at seksjonene skulle være «ferdig» i betydningen kunne tas i bruk, og at det burde foreligge brukstillatelse på seksjoneringstidspunktet. I forslaget sidestilles nybygg (ikke ferdig på seksjoneringstidspunktet) og ny boenhet i bestående bygg når det gjelder seksjoneringstidspunkt ved rammetillatelse. Utvalget drøfter ikke hvordan kommunen og eier skal forholde seg til eksisterende, ulovlige leiligheter. Forslaget gir grunn til å anta at de skal seksjoneres slik de framstår «som bygget», på ett eller flere tidspunkt. Bergen kommune mener det bør avklares hvordan kommunen skal stille seg til eldre bebyggelse der det ikke er mulig å dokumentere noen form for søknad eller byggetillatelse. Bergen kommune foreslår at kommunene gis hjemmel til å kreve midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendom med bestående bygg som skal seksjoneres eller reseksjoneres Et typisk eksempel: Kjeller og loft seksjoneres og selges som boenheter uten nødvendig bruksendring fra tilleggsareal til hovedareal. Konsekvensene er at boenhetene (seksjonene) kanskje ikke er bygget i tråd med teknisk forskrift, særlig med tanke på brannsikkerhet (oppdeling i brannceller/tilrettelegging for rømning), lydisolering, fukt, lys/utsikt, mv. Seksjoneringssaken fanger ikke opp dette og kjøper risikerer ulovlighetsoppfølgning og omfattende utbedringer i forbindelse med legalisering. Kanskje blir ikke seksjonen godkjent som boenhet og må fraflyttes. 2.6 6 sjette ledd Kommunen mener det er positivt at man har opprettholdt kravet om at seksjoneringen skal stemme overens med gjeldende arealplanformål for boligseksjoner. Her har utvalgets flertall valgt å legge avgjørende vekt på forbrukerhensyn. 1.7 6 syvende ledd Flertallets forslag viderefører minstekrav/standardkrav til hva en boligseksjon skal inneholde i tillegg til egen inngang: «Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom.» To av flertallet (Stene og Wyller) foreslår at standardkrav suppleres med «Boligseksjoner skal også tilfredsstille krav i lov eller forskrift som er gitt til vern av liv og helse.». Et mindretall (Anderssen og Zimmermann) foreslår at standardkravene oppheves, bl.a. fordi kravene ikke medfører noen godkjenning av boligseksjonen for beboelse, og på det grunnlag kan virke forvirrende/villedende. Kommunen viser til at minstekrav til bolig følger av krav i plan- og bygningsloven og Byggteknisk forskrift (TEK). Krav til bolig forutsettes avklart i byggesak her vil vern av liv og helse være ivaretatt. I byene er det for øvrig et problem med såkalt hyblifisering, der større enheter deles inn i små seksjoner. Standardkravene har ikke krav til størrelse på boenheten. Bergen kommune er enig med mindretallet i at to parallelle regelsett som medfører materielle vurderinger av boligens kvaliteter, kan virke forvirrende. Det vises til forslag ovenfor under punkt 2.1 om at seksjoner bør inndeles i samsvar med godkjenning og reguleringsbestemmelser. 2.8 Antall boenheter /seksjoner. Bergen kommune mener at det bør framgå tydeligere av lovteksten at det bør være samsvar mellom antall boligseksjoner og antall bo-/bruksenheter på eiendommen, der det er snakk om full oppdeling. Definisjon av boenhet bør være den samme i eierseksjonsloven som etter plan- og bygningsloven. 3.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 7 3.1 Gebyrfastsettelse Bergen kommune er positiv til at det foreslås at kommunen kan fastsette gebyrene etter selvkostprinsippene. Det samme bør imidlertid også gjelde for sletting av seksjonering, jf. nedfor under punkt 6.0. 8
Når det gjelder forslaget om reduksjon av saksbehandlingsgebyr der saken ikke behandles innen saksbehandlingsfristen, kan dette ha gode grunner for seg, men det framstår som lite konsistent når utvalget ikke velger å foreslå samme sanksjonering overfor tinglysningsmyndighetene. Seksjonering vil være en prosess i to trinn, og for rekvirent vil det være av liten betydning om det er kommunen eller statlige tinglysningsmyndigheter som forsinker framdriften. Bergen kommune foreslår at brudd på saksbehandlingsfristene ikke skal sanksjoneres med reduksjon av gebyr. 3.2 Halvt gebyr ved avslag Bergen kommune mener forslag til 7 nytt sjette ledd siste punktum, om tilbakebetaling av gebyr ved avslag, bør omarbeides. Kommunen kan i mange tilfeller ha svært mye arbeid med en sak som ender med avslag. Kommunen finner det derfor urimelig at det foreslås at det bare kan faktureres halvt gebyr for saksbehandling. Det vil innebære at rekvirenter som gjør en god jobb mht. seksjoneringsdokumentene må subsidiere dem som sender inn en så mangelfull begjæring at den må avslås. Til sammenligning er det ikke inntatt bestemmelser om halvt gebyr ved avslag i matrikkelloven eller plan- og bygningsloven. Eierseksjonsloven bør harmoniseres med disse lovverkene, også på dette punktet. Bergen kommune ber om at teksten omarbeides slik at 7 nytt sjette ledd siste punktum lyder: «Blir begjæringen avslått, skal tinglysingsgebyret betales tilbake.» 3.3 Saksbehandlingstid Bergen kommune mener at forslaget om 6 ukers saksbehandlingstid fra saken kommer inn til den er avgjort, er for kort tid selv om beregning opphører å løpe i perioder der kommunen avventer retting av mangler ved søknaden. Med 6 ukers saksbehandlingstid vil det bli vanskelig med normal ferieavvikling i kommunene. Det antas at en så kort saksbehandlingsfrist vil medføre inntektstap for samtlige kommuner. Bergen kommune mener at maksimal tid bør settes til 12 uker, på linje med behandling i bygge-, dele- og oppmålingssaker. Bergen kommune foreslår at teksten omarbeides slik at 7 nytt femte ledd første punktum lyder: «Kommunen skal behandle og avgjøre seksjoneringsbegjæringen innen tolv uker etter at den er kommet inn» 3.4 Tegningene Bergen kommune mener at det bør kunne stilles strengere krav til det tegningsmateriale som leveres inn fra rekvirent, slik at det ikke oppstår tvil om hva som inngår i seksjonene. Vårt utgangspunkt er at rekvirent bør levere inn tegninger som kan brukes som endelige tegninger og at kommunen eventuelt kan forbedre dem med hensyn til tydeligere påskrifter og bedre markering av seksjonsgrenser mv. 3.5 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 7 og 14 18 Fjerning av leieboers kjøperett Forholdet til leietakere er i hovedsak av rent privatrettslig art. Kommunen er positiv til at leieboers klagerett og kjøperett fjernes. Vedlikeholds- og erstatningsansvar Det er grunn til å tro at de foreslåtte endringene av reglene om vedlikeholds- og erstatningsansvar vil være klargjørende og kan redusere antall tvister mellom seksjonseierne. Kommunen er positiv til endringene. 4.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 8 Fjerning av bestemmelsen i 8 første ledd Kommunen er positiv til forslaget om å oppheve bestemmelsen i første ledd om nektingsmulighet der det foreligger utbedringsprogram eller bygge- og deleforbud. Dette er etter vår oppfatning en sovende bestemmelse. Bergen kommune kjenner ikke til at slik nekting har vært brukt i Bergen, i alle fall ikke de siste tolv årene. 9
5.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 9 5.1 Uteareal Bergen kommune er positiv til det forslaget som foreligger mht. innskrenket oppmålingsplikt av uteareal. 5.2 Matrikkelføring av seksjonering med uteareal Bergen kommune savner en redegjørelse for hvilke konsekvenser endringen skal ha for pålagt matrikkelføring av uteareal, både i kart- og verbaldelen i matrikkelen. Et annet forhold er at forslaget innebærer at tidspunktet for seksjonering skyves fram i tid til rammetillatelsen. Uteareal som skal forholde seg til fysiske konstruksjoner, det være seg bygg eller murkanter, vil som oftest måtte ha utsatt oppmålingsforretning eller fastsetting, da det ikke eksisterer noe å måle ut fra. Alternativt kan man velge reseksjonering når det er klart for måling. Begge deler er en fordyrende prosess. Slik utearealene registreres i matrikkelkartet nå, med samme grensemarkering som grunneiendommer og full tekststreng (registernummer), blir kartet uoversiktlig, særlig der det er mange små areal. Dagens regler forutsetter at om en seksjon skal ha tilleggsareal «Grunn», må dette være lagt inn i matrikkelkartet før matrikkelføringen blir godkjent. Bergen kommune mener det er behov for en avklaring av endringenes konsekvenser for matrikkelføring, før de trer i kraft. 6.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 14 6.1 Kommunens rett til å kreve reseksjonering Forslaget legger opp til at kommunene skal føre et visst tilsyn i seksjoneringssaker og pålegge de aktuelle sameierne å gjennomføre en reseksjonering, der det er vesentlig avvik mellom det som er seksjonert og det som er bygget. I noen tilfeller skal kommunen også ha adgang til å slette seksjonering. Kommunen forutsetter at det kan kreves inn saksbehandlingsgebyr ved reseksjonering etter pålegg med hjemmel i denne bestemmelsen, jf. forslagets 7 nytt sjette ledd. Tilsvarende bør gjelde for sletting, jf. merknad nedenfor i punkt 6.2. 6.2 Sletting av seksjonering Bergen kommune mener at sletting av seksjonering bør anses som en egen sakstype, gjerne en type reseksjonering, jf. overskriften i kapittel III. Dette er en egen forretningstype i matrikkelen. Kommunens oppgaver i denne forbindelse er knyttet til dokumentkontroll, matrikkelføring, melding til tinglysing, registreringer/korrespondanse, uttak av matrikkelbrev. Kommunen bør kunne ta gebyr for sitt arbeid ved sletting av seksjonering, på lik linje med andre saker etter eierseksjonsloven. Dagens lov omtaler ikke denne sakstypen. Det er ønskelig saksbehandlingsregler for sletting av seksjonering blir nærmere omtalt og beskrevet i loven. 6.3 Bygget er revet eller brent Det kan i enkelte tilfelle være ønskelig å kunne rydde opp i matrikkelen mht. seksjonerte eiendommer der bygget er revet eller brent ned. Kommunen har ikke myndighet til slik «rydding» og hjemmelshaver tar i mange tilfeller ikke initiativ til å ordne opp. Det kunne vært ønskelig med en hjemmel for offentlig myndighet til å oppheve seksjonering, og tilbakeføring av arealene til bestående grunneiendom, i slike saker. Slik Bergen kommune forstår forslag til ny 14, hjemler den ikke slik opprydding. 7.0 Merknader til endringsforslag av eierseksjonslovens 22 tredje ledd 7.1 Oppheving av forbud mot kjøp av mer enn 2 boligseksjoner per eiendom mv. Bergen kommune støtter forslaget. Det kan f.eks. være fordelaktig i små sameier (3-4 seksjoner) og gi mulighet for oppkjøp for tilbakeføring av eldre bebyggelse til opprinnelig stand eller oppheving av seksjonering. 8.0 Merknader til endringer i 26 og 27, kapittel V - VIII 10
Bergen kommune støtter for øvrig forslag til endringer i 26 og 27 om sameier med bare to seksjoner, 30 om grensene for sameiermøtets beslutningsmyndighet ved flertallsvedtak, 37 om habilitetskrav for vedtak i sameiermøtet, 43 om styrets representasjonsrett og kapittel VIII om krav til regnskap og revisjon. 9.0 Andre merknader I noen tilfeller vil seksjoneringsretten kunne få uheldige følger for enkeltpersoner, til tross for unntaksbestemmelsen i første ledd andre punktum. Kommunal- og moderniseringsdepartementet, er ansvarlig departement for Husbanken. Selv om det er på siden av den konkrete høringen, ber Bergen kommune departementet vurdere om Husbanken skal kunne tilby bistand for å sikre bosituasjon ved tvungen seksjonering, der sameier selv ikke evner å reise midler til å dekke utgiftene. 11