Komite for miljø og byutvikling Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Postboks 7700 5020 BERGEN KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM MINDRE VESENTLIG REGULERINGSENDRING AV 05.01.07. TILTAKSHAVER: NYRÅ AS, V/JOSTEIN BROSVIK OG TORE-JACOB RAA GNR. 119, BNR. 5, VESTRE RÅ, OMRÅDE B7 REGULERINGSPLAN R-16 79 00 00 Vi viser til avslag datert 16.11.2007, mottatt 20.11.2007. Innsendt søknad om mindre vesentlig reguleringsendring gjelder 3.2.3 i gjeldende reguleringsbestemmelser hvor det søkes om økning fra 6 boenheter til 8 boenheter. Bygningsmyndighetens avslag er basert på flere forhold som hevdes å være i strid med reguleringsbestemmelsene og bakenforliggende intensjoner. Etter vår vurdering er avslaget gitt på feilt grunnlag og vi ber derfor om ny behandling av søknaden. Vi har ikke søkt om endring av andre forhold enn økning av antall boenheter fordi vi har ment at planlagt bebyggelse ellers ligger innenfor reguleringsbestemmelsene. Konf. vår oppstilling av planlagt bebyggelse sett i forhold til reguleringsbestemmelsene. Bygningsmyndighetenes vurdering/begrunnelse for avslag av søknaden (kursiv) er nedenfor kommentert punkt for punkt. Antall boligenheter/bygningsvolum/bebyggelsens karakter/terrengtilpassning 3.2.3 angående økning av boligenheter fra 6 til 8 boligenheter. Å heve antall boligenheter fra 6 til 8 representerer en økning på 33%. I reguleringsbestemmelsene er det gitt rammer for utnyttelsesgrad (BYA 44%), byggegrense, byggehøyde (10 m), mm. Dersom rammene skulle utnyttes fullt ut for 6 boenheter, ville hver boenhet i gjennomsnitt disponere 440 m2 (inkl.felles trapper,heis, terrasser/balkonger mm. En slik utnytting er ikke aktuell. Ut fra våre vurderinger er det lite samsvar mellom de muligheter som ligger i reguleringsbestemmelsene for utnyttelse av tomten og de leilighetsstørrelser som prismessig kan tilbys til kjøpere. Vi mener at vi tar et riktig grep når vi ikke utnytter tomten maksimalt. Redusert BYA gir mer luft på tomten og ekstra uteareal for beboerne. Vi har i foreliggende prosjekt en utnytting på BYA 26%. Selv med så lav utnytting, vil hver enhet ved 6 boenheter disponere gjennomsnittlig 261 m2 hver. Vår søknad gjelder
mulighet for å benytte dette arealet fordelt på 8 boenheter. Hver boenhet disponerer likevel gjennomsnittlig 195 m2 brutto. De planlagte leilighetene har boareal fra 105 m2 til 159 m2. Riss Landskap as, som utarbeidet reguleringsplan R-16 79 00 00, har i eget vedlegg bekreftet at en økning fra 6 til 8 enheter ikke er i strid med intensjonene i reguleringsplanen. 3.2.2 Mindre leilighetsbygg kan tillates oppført under forutsetning av at disse gies en utforming med oppdelte bygningsvolumer. Store volumer skal unngåes. Bebyggelsen skal ha en åpen karakter. Vårt bygg ansees ikke å ha oppdelte bygningsvolumer. 3.2.2 viser til 3.2.1 som omhandler B9, B10, B12, B15 der det kan oppføres konsentrert småhusbebyggelse, kjedehus eller mindre leilighetsbygg. Område B7 (vårt område) omtales under 3.2.3. Her tillates oppført boligbygg med inntil 6 boenheter. Vi tolker bestemmelsene slik at områdene som er omtalt under 3.2.1 (B9, B10, B12, B15) har store tomteareal beregnet for småhusbebyggelse, men at leilighetsbygg kan tillates under forutsetning av at disse utformes med oppdelte bygningsvolumer. Område B7 har liten tomt og omtales derfor særskilt under 3.2.3. Vi forstår intensjonen slik at denne tomten omtales spesielt fordi den skiller seg ut fra øvrige områder. På dette lille området vil det være vanskelig å plassere 6 enheter med oppdelte volumer - noe som også er lite forenelig med kravet til universell utforming. For å tilfredsstille kravet til universell utforming må det foretas visse grep som binder arkitektur og utforming, bl.a. kreves heis hvis vi skal ha mer enn en etasje og det kreves etasjeplaner uten nivåforskjell for atkomst til heis med andre ord en samlet bygningsmasse. Det kreves også tilpasning for rullestolbrukere for både utvendige atkomstforhold og fellesareal. Vår oppfatning er at reguleringsbestemmelsene tar hensyn til dette og derfor omtaler B7 i egen - uten krav til oppdelte bygningsvolumer. Det kan også bemerkes at 3.2.2 som i bygningsmyndighetens vurdering legges til grunn for negativ vurdering og som vi altså mener omhandler B9, B10, B12 og B15 har angitt max. mønehøyde 9 m, mens 3.2.3 omhandler B7 og har max. mønehøyde 10 m. 3.2.3 Bygget skal gies en best mulig terrengtilpasning og utformes etter prinsipper for universell utforming. Det kan tillates maks. mønehøyde 10 meter, målt fra ferdig terreng på bygningens nedside. Etaten mener at snitt A-A viser at eksisterende terreng er skutt vekk for å gi plass til prosjektet og at illustrasjonsmaterialet viser en 4 etasjes bygning med mønehøyde ca. 12 meter over ferdig planert terreng på bygningens nedside. Vi har bestrebet oss på å legge bygget så lavt som mulig og derfor gravd ned hele parkeringsetasjen. Bygget har dermed tre etasjer over terreng og en etasje under terreng. Vi er enig at snittet viser en fire etasjes bygning, men det må tas i betraktning at en av disse etasjene er skutt ned i bakken og er usynlig utenfra. Det må videre bero på en misforståelse når det hevdes at bygget har mønehøyde 12 m. Denne avstanden er målt fra veilinjen som er vist i forkant av fasade vest. Ferdig terreng er vist som strek langs grunnmuren. Veilinjen er vist for å belyse hvordan man kommer inn i den nedgravde garasjen. Vi ser at denne linjen kan være villedende og legger derfor ved en fasadetegning 2
med utfyllende opplysninger. Vi legger også ved en perspektivskisse som kan være å belyse valgte løsninger. Atkomst/parkering. Trafikkområdet skal opparbeides med den inndeling av de respektive formålene som er vist på planen. På plankartet er trafikkforholdene forklart. I trafikkområdet skal det bygges: Kjøreveg, fortau, gangveg og annet trafikkareal. Atkomst til eiendommen er opprinnelig angitt med 1 atkomst på tomtens østside. Illustrasjonsmaterialet viser 2 atkomster på tomtens sørside. Bygningsmyndighetene finner at 2 atkomster ikke er i samsvar med reguleringsplanen og at det er uheldig med avkjørsel nær felles lekeareal. Atkomst som vist på reguleringsplanen ligger på tomtens høyeste punkt. Fastpunkt markert på kartet viser cote +38 der veien skjærer igjennom. Det fremgår av snitt A-A at dette er omtrent i høyde med gulv i 3. etasje som ligger på cote +38,3. Vi vedlegger et foto som viser terrenget der atkomsten er vist på reguleringens plankart. Som det fremgår vil en vei inn på dette punktet medføre skjæring i flere meters høyde og etter vår mening ødelegge tomtens beste kvaliteter fullstendig. Parkering skal i henhold til reguleringsbestemmelsene ligge i parkeringskjeller eller underetasje og det er derfor naturlig og nødvendig å legge innkjørsel der terrenget er lavest på tomtens vestside. Beboerparkering har på denne bakgrunn fått avkjørsel ved enden av veien på sørsiden av tomten, mens gjesteparkering ligger ved hovedatkomsten til boligene og har fått egen avkjørsel der den samme veien starter. Etter vår vurdering er det fornuftig bruk av tomtens naturgitte forutsetninger å legge atkomsten(e) slik vi har vist på situasjonsplanen ikke minst for å unngå unødvendig store terrenginngrep på den ubebygde del av tomten. Den markerte kollen der atkomsten er vist på reguleringsplanen, er for øvrig det naboene har vært mest opptatt av å beholde urørt. På vår situasjonsplan, som er forevist naboene ved nabovarsling, er atkomstforholdene tydelig vist. Veien på sørsiden er en blindvei som kun fører frem til en eneboligtomt og et fellesareal og har derfor svært liten trafikkbelastning. En fordel ved å legge avkjørslene her, er at antall avkjørsler på den mer trafikkerte felles veien inn i området reduseres. Denne veien er også snarveien som barn som skal til Skeie skole benytter. (Vi har for øvrig vanskelig for å forstå hvorfor plankartet viser avkjørsel for akkurat dette feltet når det ikke er vist for de andre feltene i reguleringsplanen.) Vi ser at avkjørsel nær lekearealet kan oppfattes uheldig og vil foreslå å gjøre tiltak som ivaretar sikkerheten for barn, for eksempel fortau langs atkomsten og gjerde mot lekeplassen. Bygningsmyndighetene etterlyser kompenserende tiltak. Vi antar at dette vil komme inn under begrepet. 3
Andre forhold Det hevdes at økt antall boligenheter resulterer i økt belastning/bruk av fellesarealene i området. Vi mener dette er en overdrevet problemstilling. I forhold til bruk av fellesareal i området må økningen sees i en større utbyggingssammenheng og vi har vanskelig for å se at to boliger fra eller til vil gjøre store forskjeller på belastning av fellesarealer beregnet for et større antall boliger. Vi antar at ca. 25 boenheter vil sokne til samme fellesareal i vårt område. Det kan ellers bemerkes at B7 har romslige forhold på egen tomt. Det innsendte materialet viser netto uteoppholdsareal pr. bolig på 138 m2, noe som er 5,5 ganger så mye som kravet på 25 m2. Klage på vedtak Begrunnelse for avslaget er etter vår mening basert på feilaktig grunnlag slik vi har redegjort for ovenfor. Vi ber om at søknaden vurderes på nytt og forhåpentligvis kan resultere i et samtykke til tiltaket. Os 07.12.2007 På vegne av tiltakshaver: arkitektkontoret ABO as Jan Haaland / Rigmor Sletnes ansvarlig prosjekterende/ansvarlig søker 4
5