HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 14.04.16 Sak nr: 2015/975 Utvalgets sammensetning: Klager: Prosessfullmektig for klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Stian Wessel og Hilde Ulland A (utleier) Utleiemegleren Forvaltning AS v/adv. flm. Caroline Skjerden Meyer 1) B1 (leietaker) 2) B2 (leietaker) X, 1911 Flateby Saken gjelder utleiers krav etter leiernes flytting, om erstatning for utbedringskostnader for skade på parkett som følge av hundehold (riper) og leiers etterfølgende utbedringsforsøk ved ikke håndverksmessig utført sliping/lakking. Leieren bestred kravet med henvisning til at parketten var 6 år og slitt ved innflytting, at utleier hadde godkjent 2 rom, og det var avtalt at leier kunne utbedre selv. Utleier fremla bl.a. partenes avtale om utbedring/sliping etter hundeholdet, inn- og utflyttingsrapport, skadetakst med foto og faktura. Utvalget la til grunn at gulvet var skadet i leietiden slik at leierne ble erstatningsansvarlige inkludert for skadetakstkostnaden, men at det måtte gjøres fratrekk for godkjente rom og påløpt slit og elde. HTU ga derfor utleier medhold i erstatning, men reduserte beløpets størrelse. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget (HTU) ved utleiers klage av 22.12.15. Klagen ble postforkynt for de 2 innklagede leierne den 19.02.16. I forkynningsbrevet ble de innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 04.03.16. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. De 2 innklagede innga felles tilsvar ved brev av 02.03.16. Utleieren ønsket ikke mekling. Meklingsmøte kunne dermed ikke holdes. Partene fikk frist til 18.03.16 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Utvalget har vurdert utvalgets sammensetning og legger til grunn at det er habilt til å avgjøre saken. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 28.04.14 mellom klageren som utleier og de 2 innklagede som solidarisk ansvarlige leiere. Leieforholdet gjaldt en bolig på ca. 110 m2 som utleieren leide ut ved et midlertidig fravær på inntil 5 år. Kontrakten startet 15.06.14 og løp til opphør 14.06.17. I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 11 000,- per måned til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Avtalt garantibeløp var kr 44 000,-. Leier kunne ha 1 hund. Utleiemegleren forvaltet leieforholdet. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Boligen var helt nyoppført i 2008. Den holdt fremdeles svært god standard da leierne flyttet inn i 2014. Utleier hadde motvillig akseptert at leieren kunne ha 1 hund, fordi det gjaldt en liten hund som ikke skulle gjøre mye skade. Den aktuelle hunden døde like før innflytting. Bestemmelsen om dyrehold frafalt med dette. I september/oktober 2014 sendte leierne en forespørsel om at det var greit at deres nye hund oppholdt seg i boligen. Ved anskaffelse av hunden hevdet leierne at de hadde glemt å spørre om lov. Hunden hadde allerede oppholdt seg i boligen i 3-4 uker. Dette var en hund av typen boxer. Utleier var ikke positiv til dette. Hun ble satt i en svært ubehagelig situasjon hvor leierne sa de håpet på et positivt svar fordi de ikke ville gi fra seg hunden. I forbindelse med forespørselen ble klager forsikret om at gulvet ville bli slipt og oljet ved utflytting. Innklagede opplyste om erfaring rundt sliping og oljing av gulv. Leiligheten skulle bli bedre enn den var ved innflytting, lovte leierne. Hunden hadde allerede oppholdt seg i boligen en stund og hadde sikkert påført boligen mer slitasje enn ellers. Utleier inngikk derfor en slik avtale. Avtalen gikk ut på at leierne skulle få ha hunden boende forutsatt at all slitasje skulle utbedres i forbindelse med utflytting. Gulvet skulle blant annet oljes og slipes. I henhold til oppsigelse fra leierne skulle leieforholdet opphøre 30.09.15. Utleier besluttet å selge boligen. Etter at postensielle kjøpere hadde vært på visning 15.06.15, fikk utleier tilbakemelding om at gulvene var i meget dårlig forfatning. Utleier informerte kjøperne om avtalen med leierne, og forsikret om at gulvene ville bli utbedret om de gikk med på en avtale om kjøp, med overtakelse 01.10.15. 2
Den 30.09.15 ble boligen gjennomgått av Utleiemegleren, utleiers datter og leieren. Det ble utfylt en tilstandsrapport og reklamert over dårlig gulvsliping. Gulvene fremstod som flisete, ripete og med ujevn overflate. Leierne anførte på dette tidspunkt at noen hadde utført gulvsliping for kr 11 000,-. De ble bedt om å fremlegge dokumentasjon på arbeid utført av fagkyndige. Det er ikke fremlagt. Forsøk på utbedring var gjort i stue, kjøkken og gang, ikke i de 3 soverommene. Det ble enighet om at leierne skulle få muligheten til en ny runde med utbedring av boligen. Utleier fikk utsatt overtakelsesdatoen med kjøperne av boligen. Ny gjennomgang av boligen fant sted 05.10.15. Da gulvene fortsatt var i svært dårlig stand, valgte utleier å få inn en takstmann til å vurdere saken. Av rapporten kommer det frem at arbeidene ikke preges av håndverksmessig høy kvalitet og at det er flere mangler ved utførelsen. Takstmannen har beskrevet skadene som synlige riper etter hundeklør. Ripene har skrapet opp lakken og gjør at renhold blir vanskelig fordi smuss legger seg i ripene. Det gir gulvet et matt utseende. Skadene omfatter alle rom i leiligheten. Utbedringen beskrives som mangelfull blant annet på grunn av dårlig rengjøring før lakkering av gulvene. Dette har gjort at rester etter støv og liknende er synlige gjennom lakkeringen. Lakkeringen er ujevn og det er merker etter pensel på gulvet. Lakken er også lagt i ujevn tykkelse. Videre påpeker takstmannen at det har kommet merker på gulvet som en følge av at slipemaskinen har vært holdt i ro på en plass over lenger tid, med motoren på. Manglende sliping under kjøleskap og langs sokkellister har ført til fargenyanser og et tydelig skille på gulvet før og etter sliping. Utbedring er av takstmann anført å bestå av nedsliping og to strøk lakk til kr 25 000,-. Klager oppholdt seg i utlandet, slik at en byggmester måtte ordne med utbedringen. Utbedringen ble dyrere enn anslått på grunn av feil ved tidligere sliping. Totalt kreves erstatning for utbedringer etter fakturaer med kr 39 477,- inkl. mva. jf. 10-3 tredje ledd og ovennevnte forhold. Partene har ikke kommet til enighet. Klageren har med forbehold om ytterligere anførsler og bevis nedlagt slik påstand: 1. Innklagede dømmes til å betale kr 39 477,- i erstatning for utbedringer, med tillegg av forsinkelsesrenter fra forfallsdato, til betaling skjer. 2. Innklagede betaler saksomkostninger tilsvarende kr 860,-. Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: På visning fortalte vi at vi hadde en hund, og vi fikk lov å ha denne i leiligheten. 2 uker før vi skulle flytte inn døde denne hunden, og vi flyttet inn uten hund. Vi hadde ikke meldt fra om dette til utleier. Etter at vi hadde bodd i leiligheten i ca. 2 måneder ble vi kjent med en hund som heter Alfred. Alfred hadde vanskelige boforhold, og etter et par uker ble det klart at han ikke hadde noe hjem å reise tilbake til. Vi sendte da en forespørsel til utleier om dette var i orden, da vi så at det stod i kontrakten at tillatelsen bare gjaldt den hunden vi hadde ved innflytting. Det ble inngått en avtale mellom utleier og leieren om at husleien skulle øke på grunn av dette, og at vi skulle utbedre den slitasjen eventuelt hunden ville påføre leiligheten. Enda dette ikke hadde vært et tema med den andre hunden. Det inngikk i kontrakten at vi kunne utføre slipingen selv, og at tilstanden på gulvet skulle være som ved innflytting. Ved innflytting var gulvet 6 år gammelt og hadde allerede en del riper og skader etter tidligere leiere. Gulvet bar også preg av solskader, man så hvor møblene hadde vært plassert i leiligheten. Eiers bror har også kommentert at han har påført gulvet noe riper ved innflytting. Det ble aldri sagt at gulvet skulle være som nytt! 3
Den 15.06.15 holdt vi en visning for nye leiere. Vi vasket leiligheten og åpnet hjemmet vårt for de som kom. De som kom var utleiers svigerinne og hennes mann. Vi følte at dette var en forhåndssjekk for hvordan tilstanden var og opplevde det ubehagelig. Mandag 24.08.15 kom utleier, Utleiemegleren og utleiers datter til leiligheten for befaring. Dette fordi uteier ikke kunne delta på selve overtakelsen en måned senere. På denne befaringen ble det sagt at det som skulle gjøres før vi flyttet ut var følgende: Slipe gulvet i gangen, stuen og kjøkkenet. Det var aldri snakk om å slipe noen av soverommene eller at det skulle være noen skader andre steder i leiligheten. Utleier var blid og fornøyd på befaringen. Hun var veldig fornøyd med at vi hadde oljet terrassen en gang før vi skulle flytte. Dessverre var vi for naive og godtroende og ba ikke om dette i en skriftlig avtale. Noe vi angrer på i dag. Den 30.09.15 var dagen for overtakelse. Utleiemegleren, utleiers datter og utleiers bror var til stede. De gikk igjennom boligen med samme protokoll som ved innflytting. På overtakelsen ble 2 av soverommene i leiligheten godkjent. På det 3. soverommet ble det bemerket noen få riper. Hunden hadde ikke tilgang til disse rommene, og har kun vært inne og snust ved et par anledninger. Gulvet i gang, stue og kjøkken ble ikke godkjent da de mente at overflaten på gulvet var for ru og lakken for matt og ikke hadde glans som resten av leiligheten. Vi fikk da en mulighet for utbedring og ny gjennomgang av boligen 05.10.15. Gulvet ble da håndslipt og påført en ny runde med lakk, denne gangen med glans. B1 som var til stede under utbedringen mente at gulvet var i mye bedre stand enn ved innflytting. Det ble ikke tatt bilder av gulvet da vi igjen var naive og aldri hadde trodd saken skulle gå så langt. Resten av leiligheten ble godkjent 30.09.15. I forhold til påstand har de 2 innklagede uttalt følgende: På bakgrunn av opplysninger som kommer frem ovenfor velger vi å forholde oss til det opprinnelige kravet som var på kr 15 000,- + mva. og vi står fast ved vårt tilbud på kr 10 000,- noe som er over 50% av opprinnelig krav. Det er presisert at det er det det koster å slipe de flater som vi er ansvarlige for! Vi ser det ikke som vårt ansvar å betale for saksomkostninger, flytting av møbler, transport, innkjøp, påslag eller noe av de andre tingene. Husleietvistutvalget finner dermed at de 2 innklagede har nedlagt slik felles påstand: 1. De to innklagede frifinnes mot å betale kr 10 000,-. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de kravene som faktisk er fremmet i saken. Utvalget er bundet av partenes påstander, jf. HTU-forskriften 8 fjerde ledd annet punktum. Utleiers krav om erstatning i forbindelse med skade på gulv, kr 39 477,- Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 22 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal 4
være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. Grunnlaget for erstatning Partene er enige om at leieren hadde tillatelse til å ha hunden Alfred. Godkjenningen fremgår dessuten av Utleiemeglerens brev av 30.10.14, og er signert av begge leierne: Utleier [A] godtar med dette at leietaker [B1 og B2] har hunden Alfred (2 år) boende hos seg. [B1 og B2] påtar seg å utbedre den slitasjen som deres lille boxer Alfred vil lage på eventuelle gulv, vegger og annen slitasje. Gulvet blir uansett slipt og oljet av leietaker før utflytting. [B1] har selv pusset opp flere hus/leiligheter og har god kjennskap til sliping/oljing av parkett. Begger parter har akseptert en husleieøkning på 200,- per måned. Altaså fra 10.800 til totalt 11.000,- per måned fra 1. november 2014 og ut leieforholdet. Utvalget legger dermed til grunn at partene hadde avtalt at leieren uansett skulle slipe og olje parketten før utflytting. Når annet ikke fremgår, må dette i utgangspunktet gjelde all parkett. Partenes tilstandsrapport for leieforholdet er signert av begge parter ved innflytting 13.06.14 og ved utflytting 30.09.15. Av denne rapporten fremgår det blant annet at leilighetens gulv ved innflytting var «OK» unntatt en «stygg ripe ved spisestue», og ved utflytting hadde blitt slipt som avtalt på kjøkkenet - men med fargeforskjell ved benk og spørsmål om ru overflate -, med merknad om ru parkett i stuen og riper i parketten på soverom 1 (soverom 2 og 3 bemerket «ok»), og at utleier reklamerte med hensyn til «gulvsliping» og riper på soverom 1. Av partenes «Avtale om avslutning av sikkerhet» av 30.09.15 som er signert av begge parter, fremgår det at «det kan komme krav». Fotos viser at leiligheten ved innflytting fremstod som strøken med skinnende blank parkett. Av reklamasjonstakst av 25.10.15 fremgår det at parketten har fått synlige riper etter hundeklør, at skaden omfatter alle rom, at det er slipt og lakket i stue, kjøkken og gang, og at arbeidene ikke preges av håndverksmessig høy kvalitet slik at det er flere mangler ved utførelsen - blant annet ved slipemerker og at lakken er ujevn med penselmerker. Foto viser fargeforskjell mellom der kjøleskapet har stått og slipt overfate, og at jobben synes ujevn. Etter en konkret vurdering legger utvalget dermed til grunn som godtgjort at leierne i leietiden ved sin hund Alfred som de har ansvaret for, har påført leilighetens gulv ripeskader, og deretter ved utbedringsforsøket har påført slipeskader/lakkskader på grunn av at arbeidet ikke ble håndverksmessig utført. Utvalget bemerker at utleier kan kreve et håndverksmessig tilfredsstillende resultat ved tilbakelevering, uansett om leieren tar sjansen på å prøve å utbedre selv eller om han leier håndverkere til å utføre oppdraget for seg. Det anses bevist at jobben ikke ble håndverksmessig tilfredsstillende utført. Leieren blir dermed erstatningsansvarlig for det tap som påløper for utleier ved at utleier utbedrer skadene. 5
Om leieren fortsatt kan ha i behold et eventuelt regresskrav mot en eventuell håndverker han har brukt, er et spørsmål som HTU ikke kan behandle (Forliksrådet kan behandle slike krav). Erstatningens størrelse Spørsmålet er dernest hva det erstatningspliktige tapet utgjør: I reklamasjonstaksten av 25.10.15 er utbedringskostnaden estimert til kr 25 000,-. Av Krogsbygg AS sin faktura av 30.10.15 fremgår det at kostnaden for utført sliping og lakkering av gulv med flytting av skap er på kr 36 665,- inkl. mva. Av Krogsbygg AS sin rapport av 04.11.15 fremgår det at gulvsliperen under arbeidet avdekket feil som medførte behov for en dypere sliping, noe som resulterte i en økning i kostnaden. I tillegg har uteier fremlagt en faktura av 20.10.15 på kr 2 812,- for skadetakst. Til sammen tilsvarer dette totalkravet utleier har fremmet med kr 39 477,-. Utvalget anser godtgjort at utleier har hatt slike kostnader. Leieren har vist til at utleier har godkjent 2 av soveromsgulvene. Av partenes tilstandsrapport fremgår det at utleier ved fraflytting kun reklamerte på sliping av parkett inkludert kun 1 av de 3 soverommene. Av Utleiemeglerens e-post av 21.10.15 fremgår det også at Krogsbygg AS sitt tilbud gjelder alle rom og dermed omfatter flere rom enn det som er tema mellom partene. Utvalget finner derfor at utleiers erstatningskrav for utbedringsutgiften på kr 36 665,- må reduseres tilsvarende. Leieforholdet gjaldt en bolig på ca. 110 m2, med åpen stue/kjøkken, gang og 3 soverom. Av Krogsbygg AS sin rapport av 04.11.15 fremgår det at sliping av soverom 2 og 3 er estimert til kr 4 850,- eks. mva. Det innebærer at kostnaden for disse 2 rommene inkl. mva. utgjør kr 6 062,-. I tillegg kommer andel av det generelle 12 %-påslaget for riggkostnader, transport mv på kr 2 982,- med kr 727,50. Til sammen utgjør dette kr 6 789,50. Etter fratrekk for 2 soverom setter utvalget dermed andelen av utleiers faktiske kostnader som faller på stue/kjøkken, gang og 1 soverom til kr 29 875,50. Leieren har videre vist til at gulvet var slitt allerede ved innflytting. Utleier har ikke krav på å stilles bedre enn full erstatning tilsvarende gulvets tilstand ved innflytting, det vil si med fratrekk for påløpt slit og elde i forhold til gulvets nyverdi. Utvalget finner derfor at det må gjøres et skjønnsmessig fratrekk i erstatningen tilsvarende den del av gulvets verdi som må anses forbrukt i forhold til gulvets totale levetid. Utleieren har opplyst at boligen var nyoppført i 2008, og fortsatt var i svært god stand ved leiernes innflytting. Leieren har opplyst at gulvet ved innflytting var 6 år gammelt og allerede hadde en del riper og skader etter tidligere leiere, samt solblekeskader. De fremlagte fotoene ved innflytting viser imidlertid ikke noe av dette, men en parkett som fremstår som skinnende uten synlige skader. Utvalget er oppmerksom på at det kan finnes små slitasjeskader som ikke vil vises ordenlig på avstandsfotos, selv om fotoene kan gi et svært godt inntrykk. Av partenes tilstandsrapport fremgår det at gulvet ved innflytting var ok, bortsett fra en stygg ripe ved spisestuen. Gulvets totale levetid vil påvirkes av graden og arten av vedlikehold og bruk. Det fremgår av Krogsbygg AS sin rapport av 04.11.15 at leieren hadde slipt på originalparketten som håndverkeren fant rester av lakk fra, og at feilslipingen har nødvendiggjort en ekstra dyp sliping. Da det er begrenset hvor mange ganger en parkett kan slipes, vil denne ekstra dype slipingen ha bidratt til å redusere gulvets totale levetid før det må skiftes. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget dermed at fradraget dermed må være forholdsvis beskjedent, og setter erstatningen for utbedring av gulvet i entréen, stue/kjøkken og 1 soverom skjønnsmessig til kr 23 900,-. I tillegg kommer utgiften til reklamasjonstakst med kr 2 812,-, som har vært et viktig bevis for tilstanden. Husleietvisutvalget gir derfor utleier medhold i erstatning for gulv med totalt kr 26 712,-. 6
Renter Klageren har krevd forsinkelsesrente. Det følger av rentel. 2 første ledd annet punktum at forsinkelsesrente ellers kan kreves fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Av 2 første ledd tredje punktum fremgår det at påkrav kan sendes ved bruk av elektronisk kommunikasjon dersom skyldneren uttrykkelig har godtatt dette. Det fremgår ikke av saken at leieren uttrykkelig har godtatt dette. Det fremgår av saken at partene har hatt en del korrespondanse per e-post, hvor leieren blant annet ved e-post av 19.11.15 avviste utleiers et krav på 39 400,- fremsatt ved e-post av 18.11.15, og den 27.11.15 avviste et krav på kr 28 000,- samt at partene for øvrig har forhandlet om erstatningsbeløpets størrelse. Klageren har ikke fremlagt noe vanlig skriftlig påkrav til skyldneren i lovens forstand om betaling av beløpet før klagen. Klagen regnes imidlertid som påkrav. Klagen ble forkynt for leietakeren 19.02.16, og rente kan tilkjennes fra 30 dager etter dette tidspunkt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i kravet om forsinkelsesrente av det tilkjente erstatningsbeløp fra 20.03.16 og til betaling skjer. Rentekalkulator, se: www.htu.no Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har i det vesentligste vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i erstatning for gebyret med kr 860,-. Rente Husleietvistutvalget gir medhold i forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven 2 og 3. Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B1 og B2 skal sammen betale til A erstatning for skader på gulv til sammen kr 26 712,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra 20.03.16 og til betaling skjer. 2. B1 og B2 skal sammen betale til A erstatning for saksbehandlingsgebyret med kr 860,-, med tillegg av forsinkelsesrente fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer. 7
Oppfyllelsesfristen er 2 uker fra avgjørelsen er forkynt. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 14.04.16 Stian Wessel Ellen Strømodden Hilde Ulland Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Informasjon om hvordan oppgjøret kan gjennomføres vedlegges. Eventuell depositum og/eller garanti kan gjøres opp jf. 3-5 og 3-6. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 8