Minstekrav til kvalitet på boliger
Foredragsholdere Lars Torgrim Espedalen Malermester Bygningsansvarlig i Prosjekt, drift og vedlikehold Eiendom Jimmy Helgesen Byggmester Boligrådgiver i Boligforvaltning - Eiendom
Grunnlaget I 2012 ble det inngått en anblock avtale mellom LKBS og Larvik kommune, og i den sammenheng laget en minstestandard. Minstestandarden ble også gjeldene for kommunalt eide boliger.
Gode steder å bo Å ha et sted og å bo er en forutsetning for helse, utdanning, arbeid, familieliv og samfunnsdeltakelse. En viktig grunnpilar.
Gode steder å bo Minstestandard ved leietakerskifte er vedtatt og skal gjennomføres. For å få til en vedtatt minstestandard som alle kan forholde seg til, må slikt forankres i toppen! Det har i Larvik kommune blitt forankret i kommunestyret gjennom boligplanen.
Minstestandarden har vi lagt inn i kvalitetssystemet slik at det ligger lett tilgjengelig. Bygningsansvarlige og håndverkerne bruker denne som en mal ved utbedring av boligmassen.
Utfordringer Manglende bo-ferdigheter og bo-mestring hos leietakerne. Minstestandard gir høyere driftsutgifter.
Manglende bo-ferdigheter og bo-mestring
Etter utflytting
Boligen ble revet, ble oppført nytt bygg med 7 leiligheter og heldøgns bemanning.
Etter utflytting
Klart for innflytting
Minstestandard gir høyere driftsutgifter For å finansiere minstestandarden er en avhengig av å beholde gjengs leie som prinsipp for fastsettelse av husleie. Husleien kan reguleres på to måter, enten årlig med samme endring av husleien som endringene i konsumprisindeksen eller ved at leien blir satt til gjengs leie.
Økningen i byggekostnads- og boligindeksen er høyere en økningen i konsumprisindeksen. Uten å kunne sette leia til gjengs leie vil ikke minstestandard kunne opprettholdes over tid uten økte kommunale bevilgninger. Tiltaket er å beholde gjengs leie for å gjennomføre kravet om minstestandard.
Hvordan fungerer det i praksis?
Samhandling er nøkkelen Vi må jobbe med hverandre og ikke mot hverandre! Har gjennomført LEAN prosess mellom Vedlikehold og Boligforvaltning. Dette skapte et bedre samarbeid og førte til at ting løsnet. Har månedlige samhandlingsmøter.
Overlevering Boligforvaltning kontrollerer utflytting og utvask av leilighet. Når dette er godkjent overleveres nøkkel til Bygningsansvarlig (BA). Tilstandsvurdering av bolig. Nødvendige oppgraderinger iht vedtatt minstestandard registreres. BA utsteder detaljert arbeidsordre til interne og eksterne.
Gjennomføringen Håndverkerne utfører arbeidene. Etter utførte arbeider gjennomfører kommunens håndverker en kvalitetskontroll og kvitterer på sjekkliste for minstestandard
Sjekkliste minstestandard Beskrivelse Utført Ikke utf. Alle gulv overflater skal være hele og uten utpregede merker/hakk og misfarginger Alle vegg overflater skal være hele og uten utpregede merker/hakk og misfarginger Alle tak overflater skal være hele og uten utpregede merker/hakk og misfarginger Alle dører i boligen skal være hele og uten utpregede merker/hakk og misfarginger Hengsler og låsmekanismer skal fungere, alt av glass i dører skal være hele (Nøkkel til dør bad\ wc) Alt av innredninger og lignende på kjøkken skal være funksjonelt uten utpregede merker/hakk og misfarginger. Sjekk tetting rundt oppvaskkum Alt av innredninger og lignende på kjøkken skal være funksjonelt uten utpregede merker/hakk og misfarginger. (Sjekke alle hengsler\ ilegg for bestikk Alt av garderobeskap/andre skap skal være funksjonelt uten utpregede merker/hakk og misfarginger, hengsler og låsmekanismer skal fungere. Skal være ventilator på kjøkken som er funksjonell.(inkl. lys og filter ) Sjekk ventilasjon. Skal være brannvarsler og brannslukningsapparat som er godkjent. Godkjente rømningsveier skal være i orden, dører, vindu, trapper, e.t.c. Godt avtrekk på bad Utskiftning av badekar til dusjkabinett sparer vedlikeholdsutgifter på sikt. Varmeelementer og panelovner skal være funksjonelle og i orden. Alt av elektriske punkter skal være i orden. Dårlig elektrisk anlegg blir utskiftet. At det er installert varmeelementer på bad, stue, sov, kjøkken, gang, alt etter hvor stor, leiligheten er og hva som er behovet. Varm ovner skal være energivennlige. At det er installert tak lys /lyskilde på bad, stue, sov, kjøkken, bod, og gang. Ved eventuelle utbedringer så ser vi helst at det blir brukt lyse farger på innvendige overflater, innredninger samt belegg på gulv. Elektriske punkter, installasjoner med minst mulig styringsenheter. Sjekke at skaper har knotter og at hyller er på plass Sjekke alle kraner samt alle avløp og rørkoblinger. Rensing av alle sluk. Husk under dusjkabinett. Sjekke dusjslange. Hvis boligen har stått tom mer en en måned skal det desinfiseres for legionella se egen rutine. Sjekke røykvarsler. Kontrollere at lamper lyser. Er brannslukker på plass. ( Bør helst plasseres på soverom ) Sjekke at gulvlister er på plass. Fjerne spiker/stifter i veggene. Rydding/fjerning av avfall. Utstyr til avfallshåndtering Kontrollere vinduer.(barnesikring og tilhørende ventiler) Branninstruks på plass. Dusjforheng ved behov. Bestilling av renhold Dato: Håndverker underskrift.
Gjennomføringen Renhold iverksetter vask etter arbeider iht INSTA 800. Renhold gjennomfører kvalitetskontroll med sjekkliste.
Sjekkliste Renhold
Tilbakelevering Bygningsansvarlig dokumenterer arbeidene i FDV program og leverer nøkkel tilbake til Boligforvaltning. Boligforvaltning avtaler innflytting med leietaker.
Reduksjon av tomgangsleien Vi jobber hele tiden mot å ha lav tomgangsleie mellom leieforholdene, dette får vi til ved å ha et godt samarbeid. Tidlig varsling til BA om utflytting Faste avtaler med god responstid Standardisering av løsninger, materialer og innredninger Tidlig bestilling av renhold. Raskest mulig tildeling og innflytting i leilighet
Måned 2017 Lkbs boliger Kommunalt eide boliger Juli 2,23 % 2,43 % August 3,32 % 3,01 % September 3,48 % 3,02 % Oktober 3,29 % 2,32 % November 4,19 % 3,72 % Desember 3,32 % 2,61 % Vi er veldig førnøyde med slike resultater!
Tusen takk for oppmerksomheten!