Årsrapport 2010 Boligutleie Holding III AS
Innhold Hovedpunkter 2010... 5 Oversikt over Boligutleie Holding III AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Solgte svenske porteføljer... 11 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Umeå... 12 Kiel... 13 Romanum... 14 Puchheim... 15 Mozart Tosca... 16 Lohengrin (Berlin)... 17 Max Frisch... 18 Styrets årsberetning... 20 Resultatregnskap... 22 Eiendeler... 23 Egenkapital og gjeld... 24 Kontantstrømoppstilling... 25 Regnskapsprinsipper... 26 Noter... 27 Revisjonsberetning... 36 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 3
Umeå 4 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Hovedpunkter 2010 UTVIKLING AV EIENDOMSVERDIER I 2010 økte eiendomsverdiene i de tyske porteføljene med 1,3 %, siden EUR har svekket seg betydelig mot NOK i perioden har dette i mindre grad påvirket aksjeverdiene. Verdien per aksje er opp 3,4 % fra første kvartal 2010 til første kvartal 2011. SALG AV EIENDOMMER I SVERIGE Porteføljene i Jönköping, Stockholm, Borås og Karlstad ble solgt i 2010. Samlet salgsvederlag for aksjene var 548 MSEK og samlet vederlag for eiendom var 1 513 MSEK noe som ga en avkastning over eiertiden på ca 4 % per år. Administrasjon og styret er fornøyd med salgene som er gjort og konstaterer at konsernet nå er godt kapitalisert slik at man i de nærmeste år har tilstrekkelig med kapital for å møte eventuelle utfordringer på fi nansieringssiden samtidig som utbytte sannsynligvis kan utbetales. I tillegg ble eiendommen Skuggviolen som var en del av Stockholm porteføljen solgt som bostadsrättsforening i november. SALG AV EIENDOM I UMEÅ Sommeren 2010 ble 10 eiendommer med samlet 153 leiligheter i Umeå solgt for 145 MSEK. Salget ga en estimert årlig avkastning på egenkapitalen på 6 % og tilførte konsernet 23 MSEK i likvider. GOD UTVIKLING AV LEDIGHETEN I TYSKLAND Det har generelt vært en god utvikling på ledigheten i 2010. Ledigheten ved inngangen til året var samlet 3,1 % og falt til 2,5 % ved inngangen til 2011. UTBETALING PÅ 5 % I 2010 har konsernet solgt fl ere av sine investeringer i Sverige, i tillegg har selskapet i løpet av de senere år bygd seg opp en likviditetsreserve. Konsernet er således vel kapitalisert og har den nødvendige kapitalbuffer for å møte de utfordringer vi fortsatt ser i finansieringsmarkedet. Styret foreslår derfor at det for 2010 gjøres en utbetaling til aksjonærene på 50 øre pr aksje som tilsvarer 5 % av emisjonskursen i den første emisjonen. Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 5
> 4 200 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) > 4 100 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresfastigheter Holding III Gul AB (Sverige) ca 33 % Hyresbostäder i Sverige III Gul AB 91 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Umeå (Sverige) Kiel (Tyskland) Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) Mozart Tosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Umeå 677 leil 39 389 kvm Des 2005 Kiel 3 579 leil 208 421 kvm Nov 2005 Spredt 1 689 leil 117 991 kvm Des 2005 München 440 leil 29 119 kvm Mars 2006 Spredt 1 839 leil 123 309 kvm Mai 2006 Berlin 5 163 leil 268 734 kvm Juni 2006 Spredt 2 229 leil 129 229 kvm Sept 2006 Årlig leie MSEK 40 Årlig leie MEUR 13 Årlig leie MEUR 8 Årlig leie MEUR 3 Årlig leie MEUR 9 Årlig leie MEUR 16 Årlig leie MEUR 6 Boligutleie Holding III AS Innledning Årsrapporten for 2010 inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen av eiendomsmarkedet i Sverige og Tyskland samt en oppdatering på viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Boligutleie Holding III AS (BUH III). Struktur og oversikt BUH III er en eiendomsportefølje som består av investeringer i utleieboliger. Eiendommene har sentral beliggenhet med hensyn til befolkning og kommunikasjon i EU / EØS-området. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) via det felles eide selskapet Hyresbostäder i Sverige III AB (HBS). Selskapet eier totalt sju eiendomsporteføljer, hvorav en i Sverige og seks i Tyskland. Porteføljen er i ordinær drift, og det jobbes kontinuerlig med tiltak for å senke ledigheten, redusere kostnader, samt vurdere investeringer med god avkastning. Samlet eier konsernet 15 616 leiligheter i tillegg til en del næringslokaler som utgjør mindre enn 5 % av porteføljen. Kartene på neste side viser den geografi ske plasseringen av eiendommene. I 2010 ble hoveddelen av de svenske investeringene i konsernet solgt, slik at konsernet har nå ca 95 % av sin virksomhet i Tyskland. For detaljer rundt salget henvises det til styrets årsberetning. Elmschenhagen, Kiel 6 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Flensburg 1 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad Eskilstuna Söderhamn STOCKHOLM 2 6 2 Bremen 6 Bielefeld 2 4 2 Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg Linköping Jönköping 2 2 6 Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrücken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart 2 3 2 4 München Eiendommer Sverige Tyskland 1. Umeå 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 7
BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og regionen synes å ha kommet bedre ut enn andre industriland med sin sterke vekst og stabile makroøkonomiske fundamenter. Lav statlig gjeld, konkurransedyktig eksportindustri, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet har tatt seg opp igjen i hele Norden gjennom 2010. I Norge og Sverige har interessen for eiendomsinvesteringer økt både blant nasjonale og internasjonale aktører. Viktige faktorer for den økte likviditeten er at bankene åpner opp for fi nansiering, utenlandske banker er tilbake, stabile renter og investorenes forventning om en relativt sterk økonomisk utvikling. Selv om sentralt beliggende prestisjeeiendommer med lange, sikre leiekontrakter har hatt den beste prisutviklingen, har det vært vekst i hele eiendomsmarkedet. Den gode likviditeten i det norske og svenske markedet er ventet å fortsette gjennom 2011, mens transaksjonsvolumet i Finland forventes å ta seg opp, spesielt for de mest attraktive eiendommene. I Danmark har avstanden mellom kjøper og selger nærmet seg og det er håp om økt likviditet i det danske eiendomsmarkedet gjennom 2011. Avkastningskravene 1 for kontorbygg i den nordiske regionen passerte toppen i løpet av 2009 og for prestisjeeiendommer har yielden falt i alle markeder foruten København. I Norge så man yield-skiftet allerede i 2009, tidligere enn i de øvrige nordiske landene, på grunn av gradvis forbedring i økonomien, stabiliserende ledighet og økte leienivåer. I Stockholm og Helsinki så man fallende avkastningskrav i første halvår av 2010. Kilde: Newsec, JLL Makroøkonomisk utvikling i Sverige Sverige har hatt en sterk vekst siden midten av 2009, og BNP-veksten var på hele 6,9 % i 3. kvartal 2010 sammenlignet med samme kvartal året før. Sverige er sterkt påvirket av den globale økonomien da ca halvparten av BNP består av eksport, derav ca 80 % til OECD-land. Det forventes fortsatt vekst på 6-8 % i eksportnæringen i 2011-2012. Arbeidsmarkedet følger konjunkturene og sysselsettingen økte med ca 1 % i 2010 og er forventet å øke 1-1,5 % i 2011-2012. Infl asjonen økte i 2010, men er forventet å bli lav de kommende årene av fl ere årsaker. Kapasitetsutnyttelsen i verden er for tiden veldig lav, noe som gir lavt infl asjonstrykk. Det forventes lav lønnsvekst, da sterk global konkurranse medfører prispress. I tillegg har sentralbankene et tydelig fokus på en lav og stabil infl asjon. Selv om Riksbanken økte styringsrenten til 1,5 % i februar 2011, er det ventet at renten vil stige forsiktig og forbli på et lavt nivå de kommende årene. Kredittmarkedet har bedret seg nå som utenlandske banker er tilbake i Sverige etter å ha vært fraværende siden 2008-2009. Kredittmarginene er likevel fortsatt noe høyere enn de var før fi nanskrisen. Kilde: Riksbanken, SCB, Newsec Eiendomsmarkedet i Sverige Likviditeten i det svenske eiendomsmarkedet økte i 2010 og transaksjonsvolumet ble SEK 98 mrd, noe som er tre ganger mer enn året før. Utenlandske investorer, hovedsaklig fra Norge og Tyskland, økte sin relative andel fra 10 % av volumet i 2009 til 15 % av volumet i 2010. Noen store transaksjoner har bidratt sterkt til det økte volumet. Salget av Hyresbostäder i Sverige I AB og deler av Hyresbostäder i Sverige III Gul AB til Willhem AB i desember omfattet ca 860 000 kvm til en verdi på SEK 7 mrd. I juni kjøpte det 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Årlig leieutvikling i Sverige (gjennomsnitt SEK per kvm) 950 900 Volum BRF-omdanninger i Sverige (MSEK) 30 000 25 000 850 800 20 000 15 000 10 000 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: SCB 5 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 svenske pensjonsfondet, det fjerde AP-fondet, eiendomsselskapet Dombron med 480 000 kvm boligareal for SEK 5,4 mrd. Transaksjonen var delvis intern da selger var Vasakronan som eies av det første-, andre-, tredje- og fjerde AP-fondet. I desember kjøpte Vasakronan eiendommen Klara Zenit i Stockholm sentrum fra det tyske eiendomsfondet Commerz Real for SEK 4,35 mrd. Den positive utviklingen for eiendomsmarkedet er avhengig av en styrket banksektor og tilgjengelig bankfi nansiering. Bekymringer i forhold til refi nansiering de kommende årene er nå redusert. Det er spesielt nordiske banker som er tilbake, men også noen utenlandske banker har som mål å vokse i det nordiske markedet. Attraktive eiendommer har i hovedsak blitt kjøpt av institusjonelle aktører som ikke har utfordringer på fi nansieringssiden. Segmentet med mindre attraktive eiendommer er mer avhengig av ekstern bankfi nansiering og dette er en viktig årsak til økt yield-gap mellom segmentene. Nordiske banker er fortsatt forsiktige og gir først og fremst nye lån til eksisterende og solide kunder. For at resten av eiendomsmarkedet skal følge prisutviklingen, må bankene åpne opp for fl ere utlån og økt eksponering. Kilder: JLL, Newsec Boligmarkedet i Sverige Bolig er det eiendomssegmentet med høyest gjennomsnittlig avkastning og lavest volatilitet (prisvariasjon) det siste tiåret. Det svenske boligmarkedet er todelt; ett regulert utleiemarked og ett selveiermarked som er fritt. Prisingen av de regulerte utleieleilighetene blir i sentrale og attraktive områder påvirket av muligheten for omdanning til selveierleiligheter. Etterspørselen av boliger i de store byene i Sverige er stabil og i Stockholm, Göteborg og Malmö har det vært boligunderskudd de siste årene. I andre svenske byer er tilbud/ etterspørsel-balansen varierende. I vekstregioner er det ofte overvekt av etterspørsel, mens det i regioner med strukturelle endringer ofte er tilbudsoverskudd. På grunn av nedgangskonjunkturen har nybyggingen vært kraftig fallende i 2008-2009. Nybyggproduksjonen tok seg opp igjen i 2010 og er forventet å øke ytterligere i 2011-2012. Stabile leienivåer og lav ledighet medfører liten variasjon i avkastningen og prisene er styrt av investeringsmarkedet og i stor grad påvirket av fi nansielle faktorer. Yield-nivåer i Stor-Stockholms forsteder er omkring 5 %, mens yield-nivået i andre store byer ligger rundt 5,5 %. Yield-nivåene har falt gjennom 2010 og det forventes fortsatt reduksjon i 2011-2012, det vil si stigende priser. Kilder: Hem & Hyra, Newsec Markedet for BRF-omdanning i Sverige Fortsatt lavt rentenivå og vekst i økonomien har bidratt til økt aktivitet i omdanning av utleieleiligheter til borettslagsleiligheter, eller såkalte «bostadsrättsföreninger» (BRF) som det heter i Sverige. Omdanningstempoet var høyt i Stockholmsregionen, og ikke bare sentralt i Stockholm. Aktiviteten var stor i forstadsområdene, der eksisterende leienivå, priser i annenhåndsmarkedet og kommunikasjonsveier er viktige parametre. I 2010 ble det omsatt leiligheter i dette segmentet for ca SEK 27 mrd, opp fra ca SEK 24 mrd i 2009. På landsbasis har BRF-prisene gått opp med ca 7 % det siste året. BRF-prisene er i stor grad avhengig av leienivå og det lokale annenhåndsmarkedet. Prisene varierer stort mellom byene. I 2010 var gjennomsnittsprisen 46 000 kr/kvm i Stockholm mens gjennomsnittet var 9 500 kr/kvm i Eskilstuna. Vekst i svensk økonomi og avtagende arbeidsledighet er positivt for omdanning til BRF. Økte renter bidrar derimot til å dempe aktiviteten. Spesielt i sterke regioner med høye BRF-priser har renten stor påvirkning for omdanningsmulighetene. De kommunale boligselskapene har stått for 80 85 % av omdanningsvolumet sentralt i Stockholm, og deres strategi er å redusere utsalget fremover. Dette vil medføre at totalt omdanningsvolum mest sannsynlig går merkbart ned i 2011. Kilder: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 9
BNP-vekst i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Leie per kvm Utvikling 2010 Forventning 2011* Hamburg 11,20 8,4 % 8,0 % Berlin 8,37 13,0 % 10,0 % Köln 9,73 7,0 % 4,0 % Frankfurt 11,73 5,7 % 5,0 % München 12,48 2,4 % 6,0 % * prognose 2000 2001 2002 Tyskland 2003 EU 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E Utviklingen i det europeiske eiendomsmarkedet Økonomien i Europa tok seg opp i 2010. Gjennom 2010 har brutto nasjonalprodukt i EURO-området økt med 1,7 %. Til sammenligning var utviklingen i 2009 på -4,1 %. Etter markante fall i 2008 og 2009 (hhv -11,7 % og -9,6 %) har vi sett en vekst i eiendomsverdiene på 2,6 % i 2010. Denne veksten fordeler seg imidlertid noe ulikt da de vesteuropeiske landene med mer robust økonomi også fi kk mer interesse fra eiendomsaktørene. Storbritannia, som var tidligst ute med vekst fra midten av 2009, hadde den største økningen i Europa med en vekst på hele 8,9 %. Frankrike fulgte etter med 4,4 %, mens det i Norden økte med 3,4 % og Tyskland med 1,4 %. Disse landene sto også for majoriteten av den totale investeringen både i 4. kvartal 2010 og hele året under ett. Det var også vekst i Øst-Europa med 0,8 %, selv om dette hovedsaklig skyldes den positive utviklingen i Polen. Kilder: Eurostat, Destatis, CBRE Makroøkonomisk utvikling i Tyskland Tysk økonomi fikk et kraftig oppsving i 2010. Brutto nasjonal produkt økte med 3,6 %. 2010 ble dermed det sterkeste året i tysk økonomi siden gjenforeningen i 1990. Fjorårets opptur ble ikke overraskende drevet av handelen med utlandet. Eksporten økte med hele 14,2 % i løpet av året, mens importen økte med 13 %. Dette ga et netto eksportbidrag til tysk BNP på 1,1 % i 2010. Boligmarkedet i Tyskland Boligmarkedet i Tyskland er på vei oppover. Etter at leien i storbyer steg betydelig allerede i fjor er det nå småbyer og tettsteder som følger denne trenden. Gjennomsnittlig leie i Vest-Tyskland økte i 2010 med cirka 3,4 % eller 0,25 Euro/kvm. Spesielt i storbyer som Berlin, München, Frankfurt, Hamburg og Köln er trenden med leieprisøkninger enda sterkere. Grunnen er den demografiske utviklingen med sentralisering. Mens antallet innbyggere i Vest-Tyskland sank med 86 000 økte antallet i storbyer. Antallet innbyggere har de siste 5 årene økt med 6,5 % i München, 3,9 % i Frankfurt, 2,9 % i Köln, 2,3 % i Hamburg og 1,3 % i Berlin. Antall husholdninger steg enda mer på grunn av tendensen med færre personer per husholdning. Samtidig var ferdigstillelsen av byggeprosjekter fortsatt på et veldig lavt nivå. Tabellen ovenfor viser utviklingen i tyske storbyer i 2010 og forventet utvikling i 2011. Etterspørselen etter boliger forventes å øke de neste årene. Antall husholdninger skal øke med mellom 0,5 % og 1,0 % pr år, mens nybyggingsaktiviteten forventes å være lav. For 2011 forventes det en økning i boligleiene på gjennomsnittlig 1,5-2 % i Tyskland. Kilder: Frühjahresgutachten Immobilienwirtschaft 2011 Det er likevel verdt å merke seg at også innenlandsk etterspørsel steg kraftig i løpet av året. Investeringer i maskiner og utstyr steg med 9,4 % i løpet av året etter en kraftig nedgang året før. Etterspørselen i husholdningene økte med 0,5 %, mens offentlig forbruk steg med 2,2 % i løpet av året. Sysselsettingen økte med 212 000 personer, tilsvarende 0,5 %, som er den høyeste sysselsettingen i Tyskland noensinne. Kilde: Eurostat, Destatis 10 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Solgte svenske porteføljer Pr 31. desember har konsernet solgt fem av eiendomsporteføljene i Sverige gjennom datterselskapet Hyresbostäder i Sverige III Gul AB. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB har solgt samtlige aksjer i KIA Förvaltning AB, Bostader Gul Jönköping AB, Hyresbostäder i Karlstad III Gul AB, Bostads AB Ekeby og Tallstekeln Fastigheter AB. Kjøper er Willhem AB som er 100 % eiet av Första AP-fonden i Sverige. Salget kom i stand etter at konsernet i februar 2010 mottok et bud på de fem nevnte porteføljene. Budet ble vurdert av selskapets styre til å være attraktivt, slik at det ble innledet eksklusive forhandlinger med budgiveren. Östersund Umeå I løpet av våren 2010 gjennomførte kjøper en detaljert gjennomgang av fi nansiell informasjon vedrørende de solgte selskapene, samtidig som det ble gjennomført en teknisk gjennomgang av eiendommene. Basert på disse gjennomgangene ble det under høsten forhandlet om endelig salgsvederlag, garantier mv med kjøper. Etter lange og tildels krevende forhandlinger ble en avtale om salg av aksjene signert 6. desember 2010. Styret innhentet også en fairness opinion på verdsettelsen fra First Securities i forbindelse med avtaleinngåelsen. Overtakelse av eiendommene ble avtalt til 31. desember 2010 og alle forbehold gitt av selger og kjøper som kunne gitt mulighet til å bryte avtalen hadde da opphørt. Willhem AB og dennes administrasjon overtok således alt ansvar for konsernets eiendommer fra 31. desember 2010. Oppgjør basert på foreløpige tall ble av praktiske årsaker avtalt til 20. januar 2011, mens endelig avregning basert på faktiske tall for 2010 ble gjennomført 4. mars 2011. Total salgssum for aksjene ble MSEK 548. Verdiene av de solgte eiendommene etter fradrag for latent skatt ble avtalt til MSEK 1 513. Salget ga en netto gevinst på MSEK 211 for konsernet. Karlstad Göteborg Malmö Söderhamn STOCKHOLM Eskilstuna Linköping Jönköping Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 11
1. 3. 5. 7. 1. Safi ren 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet 22 4. Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären 10 7. Konstnären 8 8. Domherren 9 2. 4. 6. 8. Umeå Porteføljen består av 25 eiendommer med 677 leiligheter hovedsakelig med beliggenhet sentralt i Umeå. Byggene er oppført i perioden 1950 2001 og har gjennomgående god teknisk standard. HBS III eier 91 % av porteføljen, mens 9 % eies av en lokal aktør som også er ansvarlig for den daglige driften. Umeå ligger i Vesterbottens län nord i Sverige med 111 000 innbyggere. Byen har gjennom flere tiår vært en av Sveriges hurtigst voksende byer. Veksten viser ingen tegn til å avta og det forventes ytterligere vekst i årene som kommer. Byen domineres av universitet som har ca 29 000 studenter og 4 200 ansatte. I 2010 ble 10 eiendommer solgt i Umeå. Salgsprisen var på MSEK 145 noe som var ca 6 % høyere enn siste verdsettelse. Porteføljen forvaltes av Lerstenen Förvaltnings AB og driftes meget effektivt med blant annet svært lave driftskostnader, lav ledighet og god kontantstrøm. Denne utviklingen forventes å fortsette også i 2011. Andel av samlet årlige leieinntekter 8 % Nøkkeldata Antall bygg 25 Antall leiligheter 677 Areal 39 389 kvm andel boliger 96 % andel kommersielle lokaler 4 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MSEK 40 Investeringstidspunkt desember 2005 12 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 4. Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf Kiel Eiendommene har beliggenhet i bydelene Elmschenhagen, Wellingdorf og Dietrichsdorf Neu. Byggene i Elmschenhagen er oppført delvis før og under 2. verdenskrig, mens resterende bygg er fra 60- og 70-tallet. Kiel er «hovedstaden» i staten Schleswig-Holstein. Byen er lokalisert nord i Tyskland i den sørvestre delen av Østersjøen. Byen er kjent i Norden som et kommunikasjonsknutepunkt med ferger til og fra Sverige og Norge. Byen er også kjent for Kielerkanalen som sparer skipstrafi kken for den lange veien rundt Skagen. Byen har omlag 230 000 innbyggere og befolkningen har hatt en svakt stigende utvikling de senere år. ee Olof-Palme Damm Wik K i e l e r F ö r d e Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Blücherplatz Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 B 502 Preetzer Chaussee Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Probstellerhagen Tökendorf Dobersdorf D o b e r S e Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Ledigheten i porteføljen er opprettholdt på et lavt nivå og var ved utgangen av 2010 under 2 %. Driftsmessig fungerer nå denne porteføljen meget godt, der ledighet og kostnadsnivå har etablert og stabilisert seg på et nivå som er akseptabelt. Det har ikke vært spesielle hendelser i porteføljen i 2010 utover at ledigheten igjen er på sitt laveste nivå etter overtagelsen og var på 2 % ved årets slutt, dette er ned 0,6 % Wellsee Lillenth fra 2009 og ned 4,9 % fra topp punktet i 2007. Det har vært en sterk etterspørsel etter leiligheter i Kiel siste år og selskapet kan se en tendens til økende leiepriser. Fremtidsutsiktene for denne porteføljen er gode. Andel av samlet årlige leieinntekter 22 % Nøkkeldata Antall bygg 168 Antall leiligheter 3 579 Areal 208 421 kvm andel boliger 100 % andel kommersielle lokaler 0 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 13 Investeringstidspunkt november 2005 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 13
1. 2. 4. 6. 1. Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 7. Osnabruck 3. 5. 7. Romanum Porteføljen består av 39 eiendommer som er spredt i eller nær de mest befolkningstette områdene i Tyskland. Omlag 55 % av porteføljen er lokalisert i Nordrhein Westfalen og Niedersachsen-området. Resterende del av porteføljen er lokalisert i Hessen/Frankfurt-området (28 %) og Bayern (17 %). Byggene er i all hovedsak oppført i perioden 1945 1985. Det er stor spredning internt i porteføljen med tanke på kvalitet og beliggenhet på byggene. Samlet inneholder porteføljen 1 689 leiligheter. Essen Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Leipzig Düsseldorf Dresden Ledigheten i porteføljen har i 2010 ligget stabilt på 5,5 % men har steget noe mot slutten av året. Forvaltningen har ikke hatt tilfredsstillende kvalitet i perioden og administrasjonen, i samarbeid med styret, besluttet derfor å terminere alle avtaler med forvalteren Curanis høsten 2010. Ny forvalter tok over forvaltningen av eksisterende porteføljer 1. januar 2011 og selskapet forventer en bedring av driften i 2011. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Jena Nürnberg Chemnitz Stuttgart München Andel av samlet årlige leieinntekter 13 % Nøkkeldata Antall bygg 39 Antall leiligheter 1 689 Areal 117 991 kvm andel boliger 93 % andel kommersielle lokaler 7 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 8 Investeringstidspunkt desember 2005 14 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Puchheim Porteføljens 24 eiendommer ligger samlet i Puchheim ca 20 km utenfor München (Bayern). Eiendommene er meget konsentrert innenfor et lite område. Byggene er blokker som er bygget i perioden 1972 1974. Teknisk er byggene i god standard ut fra alder og type bygg. Porteføljen har kommunikasjons messig god beliggenhet og er lokalisert i gangavstand fra jernbane. Det tar ca 20 minutter med tog til München sentrum. Puchheim ligger i et av de områdene i Tyskland med sterkest vekst og hvor arbeidsledigheten relativt sett er lav. Denne beliggenheten sammen med relativt lav leie gjør porteføljen attraktiv. A 8 Malsach Olching Fürstenfeldbruck Germering E 54 Weichselbaum A 96 Gräfelfing B 2 Neuried W ü r m k a Untermenzing E 533 Fasanerie Maxvorstadt MÜNCHEN Isarvorstadt B 11 Am Hart A 8 E 52 Unte A 9 Ny forvalter tok over forvaltningen av denne porteføljen i april 2010. Ledigheten hadde på dette tidspunkt steget en del siste kvartal noe som etter selskapets oppfatning skyldes en engangseffekt knyttet til bytte av forvalter. Den nye forvalteren, Intergra, har i samarbeid med administrasjonen jobbet systematisk med tiltak for å redusere ledigheten siste halvdel av 2010 og dette arbeidet har gitt svært gode resultater. Ved utgangen av 2010 hadde selskapet kun en ledig leilighet i hele porteføljen noe som er vesentlig bedre W ü r m Buchendorf Unterhaching enn forventet og gir selskapet et bra utgangspunkt for videre drift i 2011. Selskapet ser en sterk etterspørsel i dette markedet og tendenser til at den sterke veksten i leienivå i Munchen nå begynner å penetrere de områder som omkranser Munchen by. A 995 Andel av samlet årlige leieinntekter 5 % Nøkkeldata Antall bygg 24 Antall leiligheter 440 Areal 29 119 kvm andel boliger 98 % andel kommersielle lokaler 2 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 3 Investeringstidspunkt mars 2006 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 15
1. 3. 5. 7. 1. Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. hamburg 8. Braunschweig 2. 4. 6. 8. Mozart Tosca Porteføljen består av 20 eiendommer som ligger spredt i eller nær de mest befolkningstette områdene i Tyskland. Hoved delen av porteføljen er lokalisert i München (18 %), Kiel (14 %), Meckenheim utenfor Bonn (11 %), Hildesheim ved Hannover (10 %), Cuxhaven (10 %) og Hamburg (9 %). Byggene i porteføljen er oppført i perioden 1950 1990 og vurderes å ha gjennomgående god teknisk standard. Samlet inneholder porteføljen 1 839 boenheter. Cuxhaven Bremen Kiel Hamburg BERLIN Selskapet har ikke nådd målsetning om å redusere ledigheten til 2,5 % i 2010, ledigheten har ligget i snitt ca 1 % høyere enn budsjett. Som beskrevet vedrørende Romanum porteføljen har selskapet ikke vært fornøyd med Curanis som forvalter av porte føljen. Forvaltningsoppdraget for denne porteføljen har derfor blitt gitt til Intergra og Pecunia som tok over forvaltningen den 1. januar 2011. Selskapet forventer en stabil drift i 2011. Essen Düsseldorf Köln Bielefeld Hannover Jena Leipzig Dresden Chemnitz Administrasjonen i selskapet har i løpet av 2010 jobbet med å prosjektere en mulig utbygging av ca 3500 kvm loftsleiligheter i Munchen. Styret ga i første kvartal sin tilslutning til å investere ca 6,5 MEUR i dette prosjektet som forventes å løpe i to til tre år. Selskapet anser dette for å være en spennende og god investering for selskapets aksjonærer. Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg Det har også vært jobbet med refi nansiering av lånet i porteføljen i 2010, selskapet forventer at ny fi nansiering er på plass i løpet av mai 2011. Ny fi nansiering vil antagelig medføre en amortisering på eksisterende lån samt at det legges opp til løpende amortiseringer på nytt lån i de kommende år. Stuttgart Andel av samlet årlige leieinntekter Nøkkeldata 15 % Antall bygg 20 Antall leiligheter 1 839 Areal 123 309 kvm andel boliger 90 % andel kommersielle lokaler 10 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 9 Investeringstidspunkt mai 2006 16 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 1. Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel Lohengrin (Berlin) Porteføljens 5 163 leiligheter ligger spredt i Berlin. Hovedtyngden av porteføljen ligger i gamle Vest-Berlin og 40 % av porteføljen er beliggende i Spandau. 1 700 av leilighetene ligger i Øst-Berlin med en hovedvekt på Britz hvor det er 956 leiligheter. Porteføljen er konsernets største. Tegel A 105 Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Falkenberg Marzahn Berlin er hovedstaden og i særklasse den største byen i Tyskland med 3,4 millioner innbyggere. Til tross for at økonomien i byen har blitt hardt rammet av nedgangstidene i Tyskland, har befolkningen holdt seg stabil de seneste 20 25 år. Berlin er også sete for den tyske regjeringen og sentrale statsinstitusjoner. Utviklingen i porteføljen i 2010 har, som tidligere år, vært god. Ledigheten har vært stabilt lav samtidig som leien er økt utover budsjett for året. Kostnadene er under kontroll og porteføljen genererer en god kontantstrøm. Generelt er det mye positivt som skjer i markedet i Berlin nå og vi er tildels meget positive til fremtidig verdiutvikling og drift. Avus Olympic Stadium Heerstraβe Granewald E 51 A 104 Tiergarten Charlottenburg Alt-Treptow BERLIN Friedrichshain Kreutzberg Schoneberg A 100 Mariendorf Danziger Straße Alt- Treptow Baumschlungenweg Landsberger Allee Fempfuhl Rummelsburg Spree Plänterwald Johannisthal A 113 Det har også vært jobbet med refi nansiering av denne porteføljen i 2010, selskapet forventer at ny fi nansiering er på plass i løpet av mai 2011. I denne porteføljen forventes ingen amortisering i forbindelse med refi nansieringen, dog forventes det at man løpende må amortisere på lånet fremover. Adlerge Andel av samlet årlige leieinntekter 27 % Nøkkeldata Antall leiligheter 5 163 Areal 268 734 kvm andel boliger 99 % andel kommersielle lokaler 1 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 16 Investeringstidspunkt juni 2006 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 17
Max Frisch Investeringen består av 2 229 leiligheter med spredt beliggenhet i vestre Tyskland Ca 80 % av porteføljen er lokalisert i Oberhausen, Köln og Hamburg. Byggene er oppført i perioden fra århundreskiftet frem til begynnelsen av 1990-tallet og har en normal teknisk standard. Byggene står på festetomter og er leid på 200-års kontrakter. HBS III eier 70 % av aksjene i porteføljen, HBS IV eier resterende 30 % Cuxhaven Bremen Hamburg Hannover BERLIN Bielefeld Ledigheten i porteføljen har i 2010 ligget stabilt på 5 % og målsetningen om en stabil ledighet på under 4 % er derfor ikke nådd. Videre har ledigheten steget noe mot slutten av året. Forvaltningen har ikke hatt tilfredsstillende kvalitet i perioden og administrasjonen, i samarbeid med styret, besluttet derfor å terminere alle avtaler med forvalteren Curanis høsten 2010. Ny forvalter tok over forvaltningen av eksisterende porteføljer 1. januar 2011 og selskapet forventer en bedring av driften i 2011. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Etter styrets og administrasjonens vurdering er dette den mest utfordrende porteføljen i konsernet. Verdimessig er heller ikke festetomter optimalt i dagens marked. Stuttgart München Andel av samlet årlige leieinntekter 10 % Nøkkeldata Antall leiligheter 2 229 Areal 129 229 kvm andel boliger 95 % andel kommersielle lokaler 5 % Budsjetterte leieinntekter 2011 MEUR 6 Investeringstidspunkt september 2006 18 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Årsregnskap 2010 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 19
Årsberetning 2010 Boligutleie Holding III AS Selskapets virksomhet Boligutleie Holding III AS ble stiftet i 2003, men selskapets operative virksomhet startet først i 2005. Selskapet har som formål å investere i utleieboliger med sentral beliggenhet (befolkning, kommunikasjon) i EU/EØS området. Selskapet har gjennom det svenske datterselskapet Hyresbostäder i Sverige III Gul AB investert i 7 eiendomsporteføljer, hvorav en investering er gjort i Sverige og seks i Tyskland. Investeringene omfatter samlet 15 616 leiligheter. Per 31. desember 2010 hadde Boligutleie Holding III AS 4 263 aksjonærer, som i hovedsak er private investorer. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3 bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2011 og konsernets langsiktige prognoser for årene fremover. Redegjørelse for Årsregnskapet Porteføljene i Jönköping, Stockholm, Borås og Karlstad ble solgt i desember 2010. Samlet salgsvederlag for aksjene var 548 MSEK og samlet vederlag for eiendom var 1 513 MSEK. Administrasjon og styret er godt fornøyd med salgene som er gjort og konstaterer at konsernet nå er godt kapitalisert slik at man i de nærmeste år har tilstrekkelig med kapital for å møte eventuelle utfordringer på fi nansierings siden samtidig som utbytte sannsynligvis kan utbetales. I tillegg ble eiendommen Skuggviolen, som var en del av Stockholm porteføljen, solgt som bostadsrättsforening i november og 10 eiendommer ble solgt i Umeå porteføljen i juni. Samlet regnskapsmessig gevinst ved salg i Sverige i 2010 var 203 MNOK. Salgene har også medført at konsernets gjeldsgrad er redusert og at egenkapitalandelen har økt fra 24, 3 % til 29,2 % per 31. desember 2010. Porteføljesalgene ble endelig betalt i januar og mars 2011 og kontantene som salget har generert ligger derfor som en kortsiktig fordring ved utgangen av året. Verdsettelser på resterende eiendomsporteføljer har gjennom 2010 vist en netto verdiøkning, dette har medført reversering av tidligere års nedskrivninger på TNOK 10 041 som er inntektsført i årets resultat. Også i 2010 har det vært store valuta endringer igjennom året, for konsernet har dette medført en omregningsdifferanse knyttet til valutaeffekter på TNOK 102 267 som har redusert konsernets egenkapital med tilsvarende beløp. Konsernets driftsinntekter utgjorde i 2010 TNOK 1 021 073. Konsernets resultat ble TNOK 195 576 mens det for 2009 var TNOK 59 782. Konsernets likviditetsbeholdning var TNOK 252 137 per 31. desember 2010. Tilsvarende tall pr. 31. desember 2009 var TNOK 215 813. Totalkapitalen var ved utgangen av året TNOK 6 773 730 mot TNOK 8 065 216 i 2009. Egenkapitalandelen pr. 31. desember 2010 var 29,2 % mot 24,3 % per 31. desember 2009. Konsernet har i løpet av året hatt en netto positiv kontantstrøm på TNOK 39 108. Den operasjonelle kontantstrøm var positiv med TNOK 49 304. Tilsvarende tall for 2009 var TNOK 39 425. Hendelser etter balansedagen Endelig salgssum for aksjene i datterselskapene ble fastlagt i 2011, og avregning er gjennomført. Ved avleggelse av regnskapet er fullt oppgjør mottatt fra kjøper. Vi viser for øvrig til informasjonen i avsnittet over om redegjørelse for årsregnskapet. Fremtidig utvikling Konsernets fremtidige kontantstrøm vil avhenge av utviklingen i selskapets inntekter, driftskostnader og fi nansieringskostnader. Det forventes en jevn økning i inntektene fremover i takt med den underliggende utviklingen i leiemarkedet. Selskapets investeringer er beliggende i områder hvor leien til en viss grad er regulert, og dette motvirker større svingninger i inntektsgrunnlaget. Kostnadene forventes å utvikle seg i takt med kostnadsutviklingen i samfunnet for øvrig, mens fi nansieringskostnadene på lang sikt vil være påvirket av rentemarkedet. Det presiseres dog at det er usikkerhet knyttet til vurderingen av fremtidige forhold. Gjennom 2010 har styret observert at den turbulens man opplevde i markedet i slutten av 2008 og gjennom store deler av 2009 har stabilisert seg. Det er observert en betydelig bedring i generell økonomisk utvikling i både Tyskland og Sverige i 2010. Samtidig som ledigheten i alle porteføljer er lav og man således har relativt lav risiko på inntektssiden. Styret er av den oppfatning at risiko knyttet til verdiutvikling på eiendommene er redusert i 2010. Samtidig er situasjonen uavklart på fi nansieringssiden, fortsatt er observasjonen den at fi nansieringsinstitusjoner krever noe høyere egenkapitalandel, høyere marginer og høyere løpende nedbetalinger enn tidligere. Dette øker risikoen knyttet til fremtidige refi nansieringer. Generelt kan man si at situasjonen er bedret, men at det forsatt er noe usikkerhet knyttet til fremtidig utvikling. Basert på budsjetter for 2011 forventer styret at konsernets investeringer skal gi akseptabel kontantstrøm i tiden fremover. Finansiell risiko Selskapets egenkapital er utsatt for valutasvingninger i forholdet NOK/SEK og NOK/EUR. Morselskapet har inngått terminkontrakter for å redusere denne risikoen. Som følge av den ekstraordinære turbulensen i valuta markedet i slutten av 2008 og inngangen av 2009 ble sikringsgraden redusert vesentlig, for å redusere eksponeringen på konsernets likviditet på kort sikt, og følgelig er den verdijusterte egenkapitalen i selskapet mer utsatt for valutasvingninger enn tidligere år. 20 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Konsernet er eksponert for endringer i rentenivå, da deler av ekstern gjeld har fl ytende rente. Det er inngått renteswapavtaler for å redusere denne risikoen. Konsernet er også eksponert mot utvikling i avkastningskrav og den generelle økonomiske utvikling i de markeder hvor konsernet har investeringer. Det er redegjort nærmere om dette i punktet fremtidig utvikling ovenfor. Arbeidsmiljø og personale Konsernet har ingen ansatte. Det synes således ikke nødvendig å iverksette tiltak i forhold til arbeidsmiljø eller likestilling i selskapets virksomhet. Selskapets styremedlemmer er menn. Miljørapportering Konsernets virksomhet forurenser i svært begrenset grad det ytre miljø. Miljøarbeid er likevel en viktig del av virksomheten, hvor fokus rettes både mot miljøvennlige tiltak i drift og vedlikehold såvel som leietagernes bruk av eiendommene. Forskning og utvikling Konsernet har ikke hatt forsknings- og utviklingsaktiviteter i regnskapsåret. Årsresultat og disponeringer Morselskapets årsresultat ble TNOK -10 905. Styret oreslår følgende disponering av årsresultatet i Boligutleie Holding III AS: Beløp i NOK 1 000 Utbytte 89 210 Overført fra annen egenkapital -100 115 Totalt disponert -10 905 Selskapets frie egenkapital pr. 31. desember 2010 var TNOK 1 064 699. Oslo, 26. april 2011 Martin Bruck Styreformann Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem Bjørn Petter Bjørgo Daglig leder Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 21
Resultatregnskap 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1 000 Note 2010 2009 DRIFTSINNTEKTER - - Leieinntekter 818 357 886 016 - - Andre driftsinntekter 1 202 716 4 817 - - Sum driftsinntekter 1 021 073 890 833 DRIFTSKOSTNADER 92 92 Lønnskostnader 9 1 442 1 526 - - Ordinære avskrivninger 3 57 846 63 147 - - Netto nedskrivninger 3, 14-10 041-32 509 986 903 Andre driftskostnader 10, 11 504 610 532 032 1 078 995 Sum driftskostnader 553 857 564 196-1 078-995 DRIFTSRESULTAT 467 216 326 637 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER 13 423 35 388 Finansinntekter 10 78 309 62 490-23 250-14 276 Finanskostnader 10, 12-332 434-311 945-9 827 21 112 Netto finansposter -254 125-249 455-10 905 20 117 RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 213 091 77 182 - - Skattekostnad 8 17 514 17 400-10 905 20 117 ÅRSRESULTAT 195 576 59 782 Herav minoriteter 2 63 748 11 465 Opplysninger om avsetninger til: 89 210 - Utbytte -110 115 20 117 Annen EK -10 905 20 117 Sum disponert 22 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Eiendeler 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1 000 Note 2010 2009 ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler - - Utsatt skattefordel 8 6 986 3 900 - - Sum immaterielle eiendeler 6 986 3 900 Varige driftsmidler - - Tomter, bygninger og annen fast eiendom 3, 14 6 066 791 7 753 979 - - Maskiner og inventar 3 159 314 - - Sum varige driftsmidler 6 066 950 7 754 293 Finansielle anleggsmidler - - Andre investeringer - 297 1 446 150 1 446 150 Investeringer i datterselskap 4 - - 1 446 150 1 446 150 Sum finansielle anleggsmidler - 297 1 446 150 1 446 150 Sum anleggsmidler 6 073 936 7 758 490 OMLØPSMIDLER Fordringer - - Kundefordringer 10 682 11 552 62 362 62 362 Andre fordringer 436 974 79 361 62 362 62 362 Sum fordringer og varelager 447 657 90 913 39 156 26 496 Bankinnskudd og kontanter 13 252 137 215 813 101 518 88 858 Sum omløpsmidler 699 794 306 726 1 547 668 1 535 008 SUM EIENDELER 6 773 730 8 065 216 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 23
Egenkapital og gjeld 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1 000 Note 2010 2009 EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 3 568 3 568 Aksjekapital 2, 7 3 568 3 568 1 300 892 1 390 102 Annen innskutt egenkapital 2 1 300 892 1 390 102 1 304 460 1 393 670 Sum innskutt egenkapital 1 304 460 1 393 670 Opptjent egenkapital -84 994-74 089 Annen egenkapital 2-86 915-151 367-84 994-74 089 Sum opptjent egenkapital -86 915-151 367 - - Minoritetsinteresser 2 742 969 715 398 1 219 466 1 319 581 Sum egenkapital 1 960 514 1 957 701 GJELD Avsetning for forpliktelser - - Utsatt skatt 8 13 226 39 454 - - Sum avsetning for forpliktelser 13 226 39 454 - - Langsiktig gjeld 5, 12 4 533 905 5 851 061 Kortsiktig gjeld 89 210 - Utbytte 1 89 210-9 17 Leverandørgjeld 21 540 15 840 - - Betalbar skatt 8 4 236 856 - - Skyldig offentlige avgifter 5 218 4 739 238 982 162 767 Gjeld til konsernselskap 6 - - - 52 643 Annen kortsiktig gjeld 10, 11 145 882 195 565 328 202 215 427 Sum kortsiktig gjeld 266 086 217 000 328 202 215 427 Sum gjeld 4 813 216 6 107 515 1 547 668 1 535 008 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 6 773 730 8 065 216 Oslo, 26. april 2011 Martin Bruck Styreformann Andres Aulik Styremedlem Inge Fjeldstad Styremedlem Christer Wennersten Styremedlem Bjørn Petter Bjørgo Daglig leder 24 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Kontantstrømoppstilling 01.01 31.12 Morselskapet Konsernet 2010 2009 Beløp i NOK 1 000 2010 2009 Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter -10 905 20 117 Resultat før skatt 213 091 77 182 - - Betalbar skatt -856-4 451 - - Gevinst / tap ved salg av driftsmidler -202 716-4 817 - - Ordinære avskrivninger 57 846 63 147 - - Nedskrivninger -10 041-32 509 - - Poster klassifi sert som fi nansieringsaktiviteter - -1 192-8 -107 Endring i kundefordringer og leverandørgjeld 17 840-16 458 - -22 569 Endring i andre tidsavgrensningsposter -11 965-26 176 - - Effekt av valutakursendringer -13 895-15 301-10 913-2 559 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 49 304 39 425 Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter - - Innbetaling ved salg av aksjer og andeler - 1 192 - - Innbetaling ved salg av varige driftsmidler 223 380 17 574 - - Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 223 380 18 766 Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter 76 215 - Innbetaling ved opptak av ny kortsiktig og langsiktig gjeld - 2 925-52 643 - Utbetaling ved nedbetaling av kortsiktig og langsiktig gjeld -232 046-73 745 - - Tilbakebetaling til minoritetene -1 530-407 23 572 - Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter -233 576-71 227 - - Effekt av valutakursendringer på kontanter og kontantekvivalenter -2 784-35 217 12 659-2 559 Netto endring i likvider i året 39 108-13 036 26 496 29 055 Kontanter og bankinnskudd pr 01.01 215 813 264 066 39 156 26 496 Kontanter og bankinnskudd pr 31.12 252 137 215 813 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 25
Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet er utarbeidet som om konsernet var en økonomisk enhet. Transaksjoner og mellomværende mellom selskapene i konsernet er eliminert. Konsernregnskapet er utarbeidet etter ensartede prinsipper, ved at datterselskapet følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Kjøpte datterselskaper regnskapsføres i konsernregnskapet basert på morselskapets anskaffelseskost. Anskaffelseskost tilordnes identifi serbare eiendeler og gjeld i datterselskapet, som oppføres i konsernregnskapet til virkelig verdi på oppkjøpstidspunktet. Eventuell merverdi eller mindreverdi ut over hva som kan henføres til identifi serbare eiendeler og gjeld balanseføres som goodwill. Merverdier i konsernregnskapet avskrives lineært over de oppkjøpte eiendelenes forventede levetid. Ved omregning av utenlandske datterselskap er valutakurs ved regnskapsårets slutt benyttet for balanseposter og gjennomsnittskurs for poster i resultatregnskapet. Datterselskap Datterselskaper vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbakebetaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investeringens verdi i balansen. Leieinntekter Leieinntekter inntektsføres i takt med levering av ytelsene. Forskuddsbetalt leie balanseføres som kortsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på opptakstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmiddelets forventede levetid. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmiddelets kostpris og avskrives i takt med driftsmiddelet. Dersom gjenvinnbart beløp av driftsmiddelet er lavere enn balanseført verdi foretas nedskrivning til gjenvinnbart beløp. Gjenvinnbart beløp er det høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdien av de fremtidige kontantstrømmene som eiendelen vil generere. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Valuta Pengeposter i utenlandsk valuta er vurdert til kursen ved regnskapsårets slutt. Inntekter og utgifter i utenlandsk valuta er bokført til gjennomsnittskurs for regnskapsperioden. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier i de respektive selskap, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Det avsettes ikke for utsatt skatt knyttet til merverdier på eiendommer ved selskapskjøp. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter anskaffelsestidspunktet. Øvrige poster er klassifi sert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. 26 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS
Noter Note 1 Hendelser i regnskapsåret Per 31. desember har konsernet solgt fem av eiendomsporteføljene i Sverige gjennom datterselskapet Hyresbostäder i Sverige III Gul AB. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB har solgt samtlige aksjer i KIA Förvaltning AB, Bostader Gul Jönköping AB, Hyresbostäder i Karlstad III Gul AB, Bostads AB Ekeby og Tallstekeln Fastigheter AB. Kjøper er Willhem AB som er 100 % eiet av Första AP-fonden i Sverige. Avtale om salg av aksjene ble signert 6. desember 2010. Overtakelse av eiendommene ble avtalt til 31. desember 2010 og alle forbehold gitt av selger og kjøper som kunne gitt mulighet til å bryte avtalen hadde da opphørt. Willhem AB og dennes administrasjon overtok således alt ansvar for konsernets eiendommer fra 31. desember 2010. Oppgjør basert på foreløpige tall ble av praktiske årsaker avtalt til 20. januar 2011, mens endelig avregning basert på faktiske tall for 2010 ble gjennomført 4. mars 2011. Fullstendig oppgjør er således mottatt av selskapet på tidspunkt for avleggelse av regnskapet. Total salgssum for aksjene ble TSEK 548 009 / TNOK 477 151. Verdiene av de solgte eiendommene etter fradrag for latent skatt ble avtalt til TSEK 1 513 411. Salget gir en netto gevinst på TNOK 177 703 for konsernet. Utover dette er det i 2010 solgt 10 eiendommer i Umeå og en eiendom i Stockholm. Disse salgene gir en ytterligere gevinst på TNOK 25 013 for konsernet. Note 2 Egenkapital Beløp i NOK 1 000 Morselskapet Aksjekapital Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital pr 01.01 3 568 1 390 102-74 089 1 319 581 Utbytte - -89 210 - -89 210 Årets resultat - - -10 905-10 905 Egenkapital pr 31.12 3 568 1 300 892-84 994 1 219 466 Konsernet Innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Minoritet Sum Egenkapital pr 01.01 1 393 670-151 367 715 398 1 957 701 Utbytte -89 210 - - -89 210 Tilbakebetaling til minoritet - - -1 286-1 286 Omregningsdifferanser - -67 375-34 891-102 267 Årets resultat - 131 827 63 748 195 576 Egenkapital pr 31.12 1 304 460-86 915 742 969 1 960 514 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS 27
Note 3 Varige driftsmidler Beløp i NOK 1 000 Konsernet Varige driftsmidler Tomter / bygninger og annen eiendom Maskiner og inventar Sum varige driftsmidler Anskaffelseskost pr 01.01 8 297 942 1 684 8 299 626 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12-306 268 126-306 142 Justert anskaffelseskost pr 01.01 7 991 674 1 810 7 993 484 Tilgang kjøpte driftsmidler 6 067-6 067 Avgang solgte driftsmidler -1 417 931-126 -1 418 057 Omregningsdifferanser tilgang / avgang -51 638 5-51 633 Anskaffelseskost pr 31.12 6 528 172 1 689 6 529 861 Av og nedskrivninger pr 01.01 543 963 1 370 545 333 Omregningsdifferanser av saldo 01.01 pr 31.12-16 942 109-16 833 Justert av og nedskrivning pr 01.01 527 021 1 479 528 500 Avgang akk avskrivninger -109 065-124 -109 189 Avskrivninger 57 673 173 57 846 Reversering av tidligere års nedskrivninger (se note 14) -10 041 - -10 041 Omregningsdifferanser på av- og nedskrivninger -4 207 2-4 205 Akk avskrivninger pr 31.12 461 381 1 530 462 911 Balanseført verdi pr 31.12 6 066 791 159 6 066 950 Årets avskrivninger 57 673 173 57 846 Årets netto nedskrivninger -10 041 - -10 041 Omregningsdifferanser er beregnet ut fra kurs 31.12 mot henholdsvis 1.1 og gjennomsnittskurs for året. Konsernet benytter lineære avskrivninger for alle varige driftsmidler. Den økonomiske levetiden for driftsmidlene er beregnet til: * Bygninger og annen fast eiendom 100 år * Maskiner og inventar 3-15 år * Tomter avskrives ikke 28 Årsrapport 2010, Boligutleie Holding III AS