Verdi- og lånetakst over Gårdsnr. 87 Bruksnr. 12 9450 HAMNVIK IBESTAD KOMMUNE Ingeniør MNTF Ivar Toften AS Toftabakken 28 9402 Harstad Org.nr. 881 358 832 Foto 20.04.2009. Utført av: Ivar Toften Befaringsdato: 20.04.2009
Verdi- og lånetakst over Gårdsnr. 87 Bruksnr. 12 9450 HAMNVIK IBESTAD KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Verditakst. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. Sammenfattet beskrivelse BELIGGENHET: Bolig beliggende i landlige omgivelser ca. 1 km fra Hamnvik sentrum. Ca. 15 km til Sørrollnes med fergeforbindelse til Harstad. MILJØ: Fra stue utsikt mot åpent landskap mot sør og vest. Fra tomten forøvrig utsikt mot Astafjorden i østlig retning. Meget gode solforhold. Meget rolig strøk. TOMTEN: Opparbeidet, plan tomt med slak helling mot øst. Plen og diverse beplantning. Ca. 40 meter gruset atkomstvei. Flaggstang. BEBYGGELSEN: Bolighus på 3 plan med loft. Anneks og garasje. HISTORIKK/PÅKOSTNINGER: 1947: Eiendommen etablert. 1950: Bolig tatt i bruk. 1963: Tilbygd ca. 13 m² BTA i 3 plan. 1972: Satt opp garasje 1980: Bygd frittstående anneks. STANDARD: Alminnelig standard. VEDLIKEHOLD: Normalt godt vedlikeholdt bolig. 20.04.2009 2 av 10
Annekset har en del setninger. Garasje er i brukbar stand, port dårlig. ANDRE FORHOLD: Tinglyst rett til vei, vann- og avløpsledning over hovedbruket, bnr. 1. Garasjen er plassert helt i tomtegrense mot vest. Av gårdskart tilgjengelig på nett kan det se ut som om tomtegrenser er noe forskjøvet og at garasje dermed er plassert delvis inne på bnr. 1. Dette forholdet anbefales undersøkt nærmere. Markeds- og låneverdi Det foreligger ikke tilstrekkelige data i GAB-registeret til å kunne gjennomføre en markedsanalyse av noenlunde pålitelighet. Det er omsatt 5 bebygde boligeeinedommer under gnr. 87 og 88 med en gjennomsnittspris på kr. 604 000,-. Omsetningstidspunkt ca. februar 2006. Ut fra antatt markedsforhold på stedet og eiendommens beliggenhet og bygningsmasse settes Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr 750 000 Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr 650 000 24.04.2009 Ivar Toften (sign) 20.04.2009 3 av 10
Rekvirent Rekvirert av: Alf Erik Eriksen Tlf.: 7707 3627 Besiktigelse, tilstede Dato: 20.04.2009 - Alf Erik Eriksen - Ivar Toften Takstmann Tlf.: 7707 7393 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skylddelingsforretning Dato 10.06.1947 Situasjonskart NIJOS Gårdskart Forsikringsavtale EDR Dato 14.03.2009 Ajourført internettutskrift fra Norsk Eiendomsinformasjon AS (EDR). Andre dok./kilder: Rekvirent Teknisk etat Diverse oppplysninger pr. telefon. Kildehenvisninger Forsikringsavtale: Egne observasjoner: Teknisk etat: EDR: Eiendomsdata Hjemmelshaver: Tomt: Adkomst: Vann: Avløp: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Forsikringsopplysn. Kommuneplan, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp Offentlige avgifter Adresse, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr. Evelyn Jeanne Starup Eriksen Eiet tomt. Areal 1 100 m² Areal i hht. gårdskart på nett. Privat Kommunalt Privat LNF-område (LNF = landbruk, natur, fritid). Kr 6 500 Offentlig slam, renovasjon og feiing. Estimert sats for vann. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Sparebank1 Forsikring. Avtalenummer: 1716908 Premiebeløp: Kr 5 643 Bygninger på eiendommen Enebolig Byggeår: Tilbygd: 1950. Opplysning gitt av rekvirenten. 1963: Tilbygd ca. 13 m² BTA (grunnflate) i 3 etg. 20.04.2009 4 av 10
Anneks Byggeår: Garasje Byggeår: 1980. Opplysning gitt av rekvirenten. 1972. Opplysning gitt av rekvirenten. Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no. De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Underetasje 78 64 59 5 2 hobbyrom, vaskerom, bad, gang/trapp, bod 1. etasje 81 66 66 Stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, entre/trapp, vindfang 2. etasje 77 67 65 2 4 soverom, gang/trapp, bod Kryploft Sum bygning 236 197 190 7 Enebolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Underetasje Hobbyrom, vaskerom, bad, gang/trapp Bod 1. etasje Stue, kjøkken, bad/wc/vaskerom, entre/trapp, vindfang 2. etasje Soverom, gang/trapp Bod 20.04.2009 5 av 10
Anneks - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 21 18 18 Stue Sum bygning 21 18 18 Anneks - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Stue Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje 20 18 18 Garasje Sum bygning 20 18 18 Garasje - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasje KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Enebolig Lokalisering Enebolig Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Grunn: Fjell Fundament: Grunnmur. 212 Drenering Steinsetting. 221 Gulv på grunn Betong på kult. 224 Frittbærende dekker Etasjeskillere av trebjelkelag. 225 Yttervegger U.etg.: Betong med evt. sparestein, utvendig skvettpusset og malt over terreng, innvendig faststøpt Tresonit pusset eller platekledd. 1-2.etg.: Betonghulstein, utvendig kledd med bordkle, innvendig utlektret og platekledd. Behov for utvendig vedlikehold av kledning. 20.04.2009 6 av 10
227 Takkonstruksjoner Saltak av sperrekonstruksjon. Undertak av papp på tretro. Taktekke av metallplater. Takrenner og nedløp av metall. Behov for vedlikehold av vindski og vannbord. 233 Vinduer 1-2.etg.: For det meste 2-lags isolerglass. Noen dobbelvindu av eldre type. Påkostninger: 1975: Produksjonsår isolerglassruter. 235 Ytterdører og porter 1.etg.: Isolert ytterdør i edeltre med glass. Glass knust. 244 Innvendige dører Slette, finerte dører. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister 1-2.etg.: Banebelegg, lamellparkett, heldekkende tepper. 1.etg.: Ikke tett baderomsgolv. Visuell utett skjøt i belegg og utettheter ved rørgjennomføringer. Sluk i golv vanskelig tilgjengelig for renhold (plassert under dusjkabinett). 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Tynnpanel, Finerte plater, malte strier, tekstiltapet, vinyltapet, malte plater, baderomsplater. 255 Overflater på innvendig himling Malt hengepapp, malte plater. 261 Trapper og ramper U-1.etg.: Rettløpt, åpen repostrapp. 1-2.etg.: Lukket svingtrapp i tre. U-1.etg.: Lav høyde i trapp. 262 Balkonger 1.etg.: Veranda av strekkmetall med levegg av tre. Atkomst fra terreng. 265 Piper, plassbygde ildsteder m.v. Teglpipe med luftekanal. Feieluke i kjeller. 272 Kjøkkeninnredning Eldre seksjonsinnredning. Kjøkkenventilator. Innredningen er noe slitt. 273 Innredning og garnityr for våtrom 1.etg.: Servantbenk med underskap. Speil med sideskap, hyller og overlys. 1 stk. langskap. 20.04.2009 7 av 10
Kryploft Anneks Lokalisering Anneks 274 Skap og reoler Diverse garderobeskap på soverom. 300 VVS-installasjoner, generelt VANN: Innomhus røropplegg av kobberrør. Reduksjonsventil justert til under 6 bar statisk trykk. AVLØP: Soil og plastrør innomhus. VENTILASJON: Naturlig ventilasjon ved klaffeventiler i yttervegger. AVLØP: Noe improvisert røropplegg i u.etg. VENTILASJON: På bad i 1.etg. bør monteres el-vifte i yttervegg. Baderomsdør bør utstyres med overstrømningsventil. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner U.etg.: Badekar og servant. Klosett i eget wc. 200 liters bereder, skyllekar i plast. 1.etg.: Dusjkabinett, klosett, benkservant. 320 Varme, generelt Installert peis for fast brensel med oljebrenner i stue. Nedgravd oljetank av glassfiber, opplyst volum ca. 1 000 liter. Forøvrig veggmonterte el-ovner. Påkostninger: Ca. 1980: Anskaffet oljetank. Oljebrenner må overhales før bruk, tilstand ukjent. 400 Elkraft, generelt 1-faset, 50 amp målersikring, smeltesikringer. 11 fordelingskurser, automatsikringer. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt 1 stk. brann-/røykdetektor i gang i 2.etg. Testet, ok. 900 Annet Luke med nedtrekkbar stige. Isolert mellom loftsbjelker. Golv av løse plater. Vindu i hver gavlvegg. Synlig tegn rundt pipe på eldre lekkasjer. Mindre god ventilasjon av loftet. Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Fundamentert på frittliggende Leca-stein. Noen setninger har oppstått. 20.04.2009 8 av 10
221 Gulv på grunn Isolert trebjelkelag. Plategolv. 225 Yttervegger Isolert bindingsverk, innvendig kledd med tynnpanel. 227 Takkonstruksjoner Sperrekonstruksjon, antatt isolert over oppholdsrom, taktekke av metallplater. Innvendig himling av malte plater. 233 Vinduer 2 stk. vinduer. 235 Ytterdører og porter 1 stk. gangdør. Garasje Lokalisering Garasje Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter Ringmur av betong. 221 Gulv på grunn Betong på kult. 225 Yttervegger Uisolert bindingsverk, utvendig kledd med bordkle. 227 Takkonstruksjoner Pulttak av sperrekonstruksjon tekket med metallplater. 233 Vinduer 1 stk. vindu. 235 Ytterdører og porter Vippeport, gangdør. Vippeport opplyst å være i dårlig stand. 20.04.2009 9 av 10
VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: 6 500 Forsikring: 5 643 Ansatte vedlikeholdskostn.: 7 000 Sum kostnader Kr: 19 143 Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdiberegning Normale byggekostn.: Normale byggek. (utregnet for hvert bygg som for nybygg): Enebolig 2 520 000 Anneks 110 000 Garasje 70 000 Sum normale byggekostnader: 2 700 000 Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 1 155 000 tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider): Teknisk verdi uten tomt : 1 545 000 Tillegg for normal tomteverdi: 150 000 Teknisk verdi: Teknisk verdi av takstobjektet Kr: 1 695 000 Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: 750 000 Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: 650 000 20.04.2009 10 av 10