Kvartalsrapport 3-2011 SR EiendomsInvest Tyskland II AS
SR EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE II. PRE II har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Fortsatt tiltro til økonomisk vekst i 2011 tross gjeldsuro Forhandlinger om en løsning på de europeiske gjeldsproblemene fortsetter for fullt. Usikkerheten rundt utfallet er stor, og resulterer i volatile børsindekser og renteøkninger på flere europeiske statsobligasjoner. Eksportnasjonen Tyskland påvirkes også av urolighetene, men landets økonomiske tilstand er fremdeles god. De seneste eksporttallene fra Statistisches Bundesamt Deutschland, Tysklands statistiske sentralbyrå, tilsier en økning i eksportverdier på 10,5 % i september 2011 sammenlignet med året før. På månedsbasis var eksportveksten 0,9 %. Øvrige EU-land utgjør fremdeles de største importørene av tyske produkter med om lag 59,5 % av total eksport. Økning i eksportverdier fra EU-land er 10,8 % sammenlignet med september 2010. Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2000 September 2011 Tysklands bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg 0,5 % i årets tredje kvartal sammenlignet med foregående kvartal. Tysklands statistiske sentralbyrå kunne også meddele at BNP-vekst i 2. kvartal er oppjustert til 0,3 % mot tidligere 0,1 %. Samlet BNP-vekst i 2011 er 2,6 % sammenlignet med de tre første kvartalene i 2010. Statistikkbyrået legger til grunn et arbeidsmarked i fortsatt solid utvikling, lave renter på bankfinansiering for tyske bedrifter, samt lønnsvekst innen en rekke sektorer. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, holder fast ved sine prognoser om en årlig BNP-vekst på om lag 3 % i 2011, og påpeker at selv om den økonomiske situasjonen utenfor Tyskland er anstrengt er den nasjonale økonomien stadig robust. Hovedårsakene er en vedvarende investeringsvilje fra tyske bedrifter samt en rekordlav arbeidsledighet. men prognosene for neste år tilsier økt usikkerhet Økonomisk sentiment de neste seks månedene er svakere blant tyske finansanalytikere og institusjonelle investorer. ZEWindeksen, utarbeidet av det tyske instituttet for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), falt i oktober med ytterligere 5 poeng til -48,3 poeng. Dette er den åttende måneden med sammenhengende nedadgående vekst. Økt usikkerhet til utviklingen inn i 2012 reflekteres også i ZEWs indeks for Tysklands nåværende økonomiske situasjon. Fra september til oktober falt denne med 5,2 poeng til 38,4 poeng. Utviklingen skyldes i stor grad investeringsklimaet ellers i Europa. ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Oktober 2009 oktober 2011 95 90 85 80 50 75 70 65 0 60 55 50-50 45 40 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 - Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt okt.09 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 2
Ifo instituttets indeks er også i en nedadgående trend. Indeksen gjenspeiler tysk forretningsklima sett fra tyske næringslivslederes side, og viser at tysk industri anser forretningssituasjonen i oktober som mindre positiv sammenlignet med tidligere måneder. Indeksens fire undersegmenter har alle falt sammenlignet med september. Tysk produksjonsindustri har hatt en moderat nedgang, men bedriftene har økte forventninger til fremtidig eksportvolum. Sentimentet blant bedrifter i detaljvarehandelen er også marginalt svakere i oktober, mens engrossektoren og bygg- og anleggsindustrien opplever større sentimentnedgang. Ifo-indeks (industriens sentiment) Oktober 2009 oktober 2011 Ifo instituttets ansettelsesbarometer så et nytt tilbakefall i oktober etter en marginal oppgang i september, og ligger nå på 112 poeng. Dette er en nedgang på 1,15 % sammenlignet med oktober 2010. Ansettelsesplaner hos tyske selskaper er ikke like ekspansive som i våres, men er fortsatt positive. Ifo instituttet forventer fortsatt ansettelsesvekst i kommende perioder, dog i et langsommere tempo. 120 115 110 105 95 Ifo ansattelsesbarometer Oktober 2008 oktober 2011 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 90 okt. 08 apr. 09 okt. 09 apr. 10 okt. 10 apr. 11 115 110 105 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 95 90 okt.09 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 Arbeidsledigheten faller videre Ledighetstall for oktober fra Tysklands statistiske sentralbyrå viser til nye fall i antall arbeidsledige. Om lag 2,74 millioner tyskere står uten arbeid ved utgangen av oktober, en nedgang på 204 000 personer sammenlignet med oktober 2010. På månedsbasis, sammenlignet med september 2011, var prosentvis nedgang i antall arbeidsledige 2,11 %. Prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 oktober 2011 6% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tyske forbrukere relativt upåvirket av den europeiske gjeldsuroen Det internasjonale markedsanalyseinstituttet GfK kan i sin seneste rapport for Tyskland vise til økte forbruksplaner blant tyske forbrukere. Selskapets månedlige forbruksindeks, som gjenspeiler antatt forbruksmønster den kommende måneden, steg 0,1 poeng i november til 5,3 poeng. Ifølge GfK har tyske forbrukere et optimistisk syn på både arbeidsmarkedet og lønnsvekst i tiden fremover. Vissheten om at flere tyske storbanker er eksponert mot europeiske statsobligasjoner fører kun til at den gjennomsnittlige tyske forbruker plasserer mindre oppsparte midler i banken og mer i eiendom og forbruksvarer med lang levetid. Eiendomsmarkedet følger det generelle sentimentet Eiendomsrådgiveren King Sturges tyske eiendomsklimaindeks er sammenfallende med den øvrige økonomiske trenden. Usikkerheten rundt fremtidig økonomisk utvikling gjør at tyske bedrifter er tilbakeholdne med nye investeringer i næringseiendom. Klimaet i privatboligsegmentet er derimot stabilt med indeksverdier på mellom 160 167 siden september 2010. 3
180 160 140 120 80 60 40 20 King Sturge Real Estate Economy Index - Germany Januar 2009 september 2011 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 Porteføljestatus Det har ikke blitt gjort ytterligere investeringer i løpet av årets tre første kvartaler. Porteføljeledigheten lå i september 2011 på 5 %. Dette er en oppgang på 0,8 % fra forrige rapportering (juli 2011) og en økning på 1,69 prosentpoeng sammenlignet med desember 2010. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 6,31 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 4,37 %. Årsaken til ledighetsøkningen skyldes i all hovedsak utløpte leiekontrakter på porteføljens næringseiendommer. Forvalter igangsatte arbeidet med de utløpte leiekontraktene allerede før sommeren, og har en aktiv dialog med både eksisterende og nye leietakere. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 55 millioner. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,79 %. Ledighet fra oppstart Juli 2008 - september 2011 6% 4% 2% 0% 2008 2009 2010 2011 Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt 80 168 m 2. Av dette er 53 576 m 2 klassifisert som boligeiendom, 26 190 m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. Arealbasert Kjøpspris Leipzig 32 % Berlin 2 % Leipzig 25 % Berlin 2 % Dresden 65 % Dresden 72 % 4
PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Antall eiendommer Antall boligenheter Berlin/Potsdam Dresden 1 29 30 419 Leipzig 19 Totalt 49 Område Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield 0 130 30 549 2,1 64,6 7,1 % 7,2 % 334 14 358 22,6 7,6 % 783 144 937 89,3 7,3 % Utvalgte porteføljeeiendommer Kurt-Eisner Straße (Leipzig) Byggeår: 1900/1992 Kjøpspris (februar 2008): EUR 658 000 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 65 379 Kjøpsyield: 9,94 % Utleibart areal: 1 091 m2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per 30.06.2011 EUR 802 560 Verdiøkning 21,97 % Winterbergstraße (Dresden) Byggeår: 1996 Kjøpspris (april 2008): EUR 3 559 600 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 294 893 Kjøpsyield: 8,28 % Utleibart areal: 2 633 m2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per 30.06.2011 EUR 4 435 200 Verdiøkning 24,60 % Reichenbachstraße (Dresden) Byggeår: 1978/2006 Kjøpspris (juli 2008): EUR 1 649 900 Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR 124 897 Kjøpsyield: 7,57 % Utleibart areal: 1 834 m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per 30.06.2011 EUR 1 795 200 Verdiøkning 8,81 % For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 5
6
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no