Detaljregulering for Midlertidig botilbud på Vardåsen Planbeskrivelse Plan ID: 201705 Utarbeidet av: Anne Sundqvist Sist revidert: 23.08.2018 Forslagsstiller: Planutarbeidelse: Illustrasjonsprosjekt: Ski kommune, v/ Rebecca Høynes, Pb 3010, 1402 Ski, e-post: Rebecca.Hoynes@ski.kommune.no. WSP Norge AS, v/ Anne Sundqvist, Pb 185 Sentrum, 0102 Oslo, e-post: anne.sundqvist@wsp.com. Ski kommune, v/ Gunhild Brandvol, Pb 3010, 1402 Ski, e-post: Gunhild.Brandvol@ski.kommune.no. 1
Innholdsfortegnelse 1 Innledning... 5 1.1 Hensikten med planen... 5 1.2 Forslagstiller... 5 1.3 Bakgrunn... 5 1.4 Tidligere relevante politiske vedtak... 5 1.5 Krav om konsekvensutredning... 6 2 Planstatus og rammebetingelser... 7 2.1 Kommuneplanens arealdel... 7 2.2 Kommunedelplaner... 7 2.3 Gjeldende regulering... 7 2.4 Pågående planarbeid... 8 3 Beskrivelse av planområdet... 9 3.1 Beliggenhet, avgrensning, størrelse... 9 3.2 Eiendomsforhold... 9 3.3 Stedets karakter / dagens bruk...10 3.4 Landskapsbilde...10 3.5 Arealbruk og bebyggelse...11 3.6 Universell tilgjengelighet...12 3.7 Trafikale forhold...13 3.7.1 Vei...13 3.7.2 Parkering...13 3.7.3 Kollektivdekning...13 3.8 Kulturminner / Kulturlandskapet...13 3.9 Støy og annen forurensning...14 3.10 Naturmangfold...14 3.11 Friluftsliv, rekreasjon...15 3.12 Barn og unges interesser...15 3.13 Teknisk infrastruktur...16 3.14 Sosial infrastruktur...17 3.15 Fjernvarme...18 3.16 Grunnforhold...18 4 Beskrivelse av planforslag...19 4.1 Reguleringsformål...19 4.2 Reguleringsforslagets hovedide, hovedgrep...19 4.3 Institusjon...20 2
4.3.1 Utforming...20 4.3.2 Utnyttelse og høyder...20 4.3.3 Hensynssone...21 4.3.4 Atkomst...21 4.3.5 Parkering...21 4.3.6 Uteoppholdsareal...22 4.4 Lekeplassformål...22 4.5 Turveiformål...22 4.6 Parkeringsformål...23 4.7 Veiformål...24 4.8 Samferdsel...24 4.9 Vann, avløp, overvann...25 4.10 Grønnstruktur...26 4.11 Renovasjon...26 4.12 Støyskjerming...27 4.13 Blå-grønn faktor...27 4.14 Geoteknisk rapport...27 4.15 Miljøprogram...28 4.16 Fjernvarme...29 4.17 Rekkefølgebestemmelser...29 5 Konsekvenser av planforslaget...30 5.1 Forhold til eksisterende planer...30 5.2 Estetikk...30 5.3 Landskap...30 5.4 Trafikkforhold...31 5.4.1 Trafikkøkning...31 5.4.2 Parkering...32 5.4.3 Trafikksikkerhet...32 5.4.4 Kollektivtilbud...32 5.5 Teknisk infrastruktur...32 5.6 Sosial infrastruktur...32 5.7 Støy...32 5.8 Sol/skyggestudier...33 5.9 Naturmangfold...35 5.10 Geoteknikk...35 5.11 Friluftsliv og rekreasjon...36 3
5.12 Kulturminner og kulturmiljø...36 5.13 Universell tilgjengelighet...36 5.14 Barn og unges interesser...36 5.15 Samfunnssikkerhet / Risiko- og sårbarhet...37 5.16 Miljøfaglige forhold...38 5.17 Helsekonsekvensvurdering...38 6 Planprosess og medvirkning...40 6.1 Varsel om oppstart...40 7 Økonomiske konsekvenser for kommunen...49 8 Gjennomførbarhet...49 9 Vedlegg...49 4
1 Innledning 1.1 Hensikten med planen Planforslaget skal legge til rette for å plassere et botilbud på Vardåsen for personer med rusavhengighet. 1.2 Forslagstiller Forslagsstiller: Ski kommune (Org.nr. 960 507 878) v/ virksomhet eiendom Postboks 3010 1402 SKI Kontaktperson: Rebecca Høynes Rebecca.Hoynes@ski.kommune.no Tel. 476 29 063 Fagkyndig: WSP Norge AS (Org.nr. 881 894 742) Postboks 185, Sentrum 0102 Oslo Kontaktperson: Anne Sundqvist anne.sundqvist@wsp.com Tel. 402 46 228 1.3 Bakgrunn Bakgrunnen for dette planforslaget er et behov for et midlertidig botilbud for rusavhengige i Ski, og Ski kommunes Behovsplan omsorgsbygg 2016 2029 hvor det anbefales å plassere et botilbud på Vardåsen for personer med rusavhengighet (botreningstilbud, akuttplasser og lavterskelplasser). I første halvår av 2017 besluttet rådmannens ledergruppe at den aktuelle tomta ikke skal benyttes til barnehage, men omdisponeres til et botilbud for rusavhengige. Botilbudet skal primært være for midlertidig opphold inntil 3 måneder, og skal ha en tilhørende døgnbemannet personalbase. Vardåsen er valgt ut fra at det er en sentral beliggenhet i nærheten av Ski sentrum, og at det er nær Ski sykehus med spesialisthelsetjenester innen somatikk, legevakt og lokalmedisinsk senter. I gjeldende detaljregulering for Del av Vardåsen fra 2014 er tomten regulert til barnehageformål. Dette ble gjort på bakgrunn av Ski kommuneplan 2011-2022 hvor det står at det skal utvides til en 5-avdelings barnehage på Vardåsen. Den eksisterende barnehagen var i dårlig teknisk stand, og man valgte å legge til rette for å bygge et nytt barnehagebygg litt lenger øst utenfor gul støysone. Ettersom kommunen ser det som hensiktsmessig med et botilbud for rusavhengige på Vardåsen, så vil man løse den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted på annen måte. 1.4 Tidligere relevante politiske vedtak Det er politisk vedtatt en «Behov og omsorgsplan for 2016-2019», som utpeker Vardåsen som egnet plassering for 15 institusjonsplasser for rusavhengige. Mulighetsstudiet «Botilbud for rusavhengige» ble politisk vedtatt høsten 2017. Der var Vardåsen foreslått plassering. 5
1.5 Krav om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-2 Planbeskrivelse og konsekvensutredning, med tilhørende forskrift. Tiltaket faller ikke inn under forskriftens kriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. 6
2 Planstatus og rammebetingelser 2.1 Kommuneplanens arealdel Ski kommuneplan 2011-2022 ble vedtatt av kommunestyret 22.06.2011. Planområdet ligger på Vardåsen og er i kommuneplanen avsatt til Fremtidig tjenesteyting og Friområde. I gjeldende detaljregulering er det flyttet om på planformål Barnehage og Landbruks-, natur og friluftsområde slik at formålsgrensene avviker noe fra kommuneplanen. Planforslaget bygger på detaljreguleringen. Vi oppfatter at å bygge et institusjonstilbud med botilbud for rusavhengige er i tråd med kommunens overordnede planer hvor nærområdet består av boligbebyggelse, tjenesteyting og friområder. Planområdet ligger innenfor følgende hensynssoner: Hensynssone H530-1 viser at store deler av Ski tettsted inngår i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Dette tilsier varsomhet ved bygging i skrentene som er vegger i de store landskapsrommene. Store trær som kan være viktig for landskapsbildet bør bevares og bebyggelsen bør ikke være høyere enn at skogen fortsatt vil danne silhuett. Hensynssone H560-1, Friluftsliv viser at Vardåsen med skiløype, turstier og speiderhytte er viktig som nærfriluftsområde. Tomt hvor det ønskes formålsendring er avgrenset slik at eksisterende turstier og lysløype kan opprettholdes. Hensynssone H570-2 -Kulturminner og kulturmiljø, omfatter kulturminner og kulturmiljø av lokal og regional verneinteresse. Omfatter område ved Vardåsen med gravfelt skal det legges stor vekt på å bevare, eventuelt tilbakeføre bygningen eller anleggets dokumenterte opprinnelige karakter og byggestil. Dette gjelder særlig bygningens form, takform, fasade, dører, vinduer og andre bygningsdeler, bygningsdetaljer, materialbruk og fargebruk. Det skal også legges vekt på å opprettholde den karakteristiske tomtestrukturen, historiske vegetasjonselementer, samt bygningenes plassering i landskapet. Støysone. En liten del av planområdet ligger innenfor gul støysone, og botilbud for rusavhengige foreslås plassert utenfor støysonen. 2.2 Kommunedelplaner Det foreligger flere kommunedelplaner for Ski, men ingen har direkte tilknytning til planområde eller reguleringsformål. Planområdet ligger ikke innenfor grensene til kommunedelplanene for Sentrum eller Ski Øst. 2.3 Gjeldende regulering Planområdet ligger innenfor reguleringsplan for Del av Vardåsen (PlanID: 201305), som trådte i kraft 05.02.2014. I planområdet inngår eiendom 132/366 som er regulert til Barnehage, Turvei og Parkeringsplasser, del av eiendom 132/163 som er regulert til Parkering, og del av eiendom 132/351 som er regulert til Vei og Turvei. I felt for barnehageformål er maksimal BYA 30% og maksimal gesimshøyde og mønehøyde hhv 3,5m og 6m. Byggegrense er vist på kartet. 7
Figur 1 Gjeldende reguleringsplan Del av Vardåsen (planavgrensning svart linje) 2.4 Pågående planarbeid Ingen kjente. 8
3 Beskrivelse av planområdet 3.1 Beliggenhet, avgrensning, størrelse Planområdet ligger på Vardåsen i utkanten av skogsområdet på toppen av Vardåsen, rett nord for Ski sykehus. Tomten grenser i sør til boligområdet på Vardåsen. Planområdet er på ca. 8 290m2, og felt som er regulert til byggeformål institusjon har en størrelse på 6093 m2. Figur 2 Planområdet vist med stiplet linje 3.2 Eiendomsforhold Eiendom gnr/bnr Eier Størrelse på arealet innenfor planområdet 132/366 Ski kommune 6 547 m 2 132/351 Ski kommune 288 m 2 132/163 Ski kommune 1 454 m 2 9
Figur 3 Flyfoto av Vardåsen med avmerket planområde 3.3 Stedets karakter / dagens bruk Vardåsen består av skog, boligområder og Ski sykehus. Det er nær Ski sentrum, men oppleves som noe helt annet enn sentrum -landlig og rolig. Stedet gir inntrykk av å være et etablert og rolig boligområde. Sykehuset er en stor og travel arbeidsplass. Det har dannet sentrum i utbyggingen av området som også har hatt boliger for sykehusets ansatte. Nord for sykehuset er Vardåsveien en stille boliggate. Planområdet ligger i overgangen mellom boligområdet og skogsområdet på toppen av Vardåsen. Skogsområdet er et viktig, sentrumsnært friluftsområde med mange brukergrupper og rik historie. 3.4 Landskapsbilde Vardåsen inngår sammen med store deler av Ski tettsted i et kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Den ligger omkranset av jordbruksområder rett nord for Ski sentrum. Jernbanen og hovedvei ligger rett vest for Vardåsen. 10
Figur 4 Variert skogsterreng på Vardåsen Toppen er skogkledt og høyeste punkt er 107 moh. Vegetasjonen i området er variert og veksler mellom åpnere enger med løvtrær og tett granskog. Som navnet tilsier hadde åsen et vardepunkt i tidligere tider, noe som vitner om at Vardåsen er synlig i landskapet vidt omkring. I skogen går det stier og lysløyper for friluftsliv. Bebyggelsen ligger hovedsakelig på Vardåsens sydside. Planområdet ligger på kotehøyde c+164 til c+167, og er et småkupert skogsterreng. Det er et lite vannoppkomme i planområdets nordvestre hjørne. Figur 5 Flyfoto av Vardåsen (oblad.no) 3.5 Arealbruk og bebyggelse Nord for Ski sentrum er det store områder som er regulert til jord- og skogbruk. Dette omkranser Vardåsen i form av dyrket mark, og innbefatter skogsområdet på toppen og nordsiden av Vardåsen. Foruten skogsområdet er Vardåsen regulert til hhv boligformål og offentlig formål -sykehus. Ski Sykehus og legevakt ligger midt i området med boligområder rundt på alle kanter. Boligområdet består av småhusbebyggelse i form av eneboliger, tomannsboliger og rekkehus. 11
Figur 6 Boligene i enden av Vardåsveien Boligene nærmest planområdet består av flerfamiliehus organisert rundt gatetun med parkering i fellesanlegg. Den tidligere barnehagen ligger innenfor planområdet. Den er nedlagt og skal rives, og eiendommen er omregulert til parkering. Barnehageformålet er flyttet litt lenger øst på planområdet hvor det i dag er ubebygget skogsterreng. Figur 7 Arealbruk på Vardåsen 3.6 Universell tilgjengelighet Planområdet består i dag av skogsterreng og en nedlagt barnehage, og mellom disse to -en skogssti. Barnehagen er ikke i bruk, og ikke ment å være allment tilgjengelig. Stien er smal og ubearbeidet -bare et tråkk. Ingen deler av planområdet er universelt tilgjengelig i dag. 12
3.7 Trafikale forhold 3.7.1 Vei Planområdet ligger i enden av Vardåsveien som er en rolig boliggate med gode forhold for gående og syklende. Det meste av Vardåsveien har fortau på en side, men det mangler det siste stykket langs planområdet. Langhusveien (rv152) som går forbi Vardåsen og inn til Ski sentrum er en større trafikkert vei med gang- og sykkelvei. 3.7.2 Parkering En del av planområdet der den gamle barnehagen ligger (Gnr/Bnr 132/163) er regulert offentlig parkeringsplass. Opparbeiding av parkeringsplasser her er avhengig av at barnehagen rives. I dag brukes veikanten på motsatt side av planområdet til parkering. Figur 8 Parkering i Vardåsveien 3.7.3 Kollektivdekning Kollektivtransport er tilgjengelig med bussholdeplass ved Ski sykehus 5 minutter unna planområdet. Der stopper 512-bussen en gang i timen. Det tar ca. 15 minutter å gå til bussholdeplass ved Ski skole hvor det er flere busslinjer som stopper og ikke mer enn 10 minutter mellom avgangene. 3.8 Kulturminner / Kulturlandskapet Vardåsen henter navnet sitt fra eldre tid hvor det lå en varde som var en del av Leidangen og som skulle tennes og varsle innbyggerne når angrep utenfra truet. Planområdet ligger nær dette vardepunktet. Vardåsen har mange kulturhistoriske og naturhistoriske minner samlet, gravhauger, dammer, vannverk og steinbrudd. Det er registrert skyttergraver fra 2. verdenskrig på øst- og nordsiden av planområdet. Vardåsen ligger derfor innenfor hensynssone H570-2 -Kulturminner og kulturmiljø, som omfatter kulturminner og kulturmiljø av lokal og regional verneinteresse. Det skal legges vekt på å opprettholde den karakteristiske tomtestrukturen, historiske vegetasjonselementer, samt bygningenes plassering i landskapet. Sammen med store deler av Ski tettsted, ligger Vardåsen også innenfor Hensynssone H530-1 Kulturlandskap av regional og til dels nasjonal verdi. Dette tilsier varsomhet ved bygging i skrentene som er vegger i de store landskapsrommene. Store trær som kan være viktig for landskapsbildet bør bevares og bebyggelsen bør ikke være høyere enn at skogen fortsatt vil danne silhuett. 13
I dette planarbeidet er det ikke gjort registreringer av kulturminner/kulturmiljø. Det ble med bakgrunn i undersøkelsesplikten i henhold til Kulturminnelovens 9 utarbeidet en registreringsrapport datert 5.august 2013. Dette ble gjort i forbindelse med reguleringsarbeidet for Detaljregulering for del av Vardåsen hvor planområdet ble regulert til barnehageformål. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner. Figur 9 Fra rapporten: Kryss viser prøvestikk og rødt felt er nærmeste kulturminne -gravfelt fra Jernalderen 3.9 Støy og annen forurensning Deler av Vardåsen ligger innenfor gul støysone. Et lite hjørne av den delen av planområdet som er regulert til byggeformål ligger innenfor denne støysonen. Det er ikke mistanke om forurensning i grunnen. (kilde: miljostatus.no) Figur 10 Støykart (miljøstatus.no) 3.10 Naturmangfold Det er ikke registrert biologisk mangfold eller forekomster av prioriterte naturtyper innenfor planområdet. Sårbare arter som står på Norsk rødliste er funnet nord og øst for eiendommen. Det dreier seg om åkerrødtopp, ask og alm. Det er også funnet fremmede arter i området rødhyll, kjempebjørnekjeks og kanadagullris. (kilde: miljostatus.no/follokart Natur og miljø) 14
Figur 11 Truede arter på norsk rødliste(gul prikk), fremmede arter(grønn rute) Miljøstatus.no 3.11 Friluftsliv, rekreasjon Skogsområdet på Vardåsen er et viktig friområde nær Ski sentrum, og planområdet ligger i utkanten av dette. Gjennom planområdet går en tursti som leder fra Vardåsveien inn til friområdet. Den gir tilgang til friområdet og knytter seg på lysløype. Den fører også inn til speiderhuset. Området er et viktig friområde både sommer og vinter som innfallsport for turvei- og løypenettet i Sørmarka. Figur 12 Turveien gjennom planområdet 3.12 Barn og unges interesser Omreguleringen fra barnehageformål til formål institusjon utløser ikke krav til erstatningsareal for barn og unge. Planområdet ligger i utkanten av skogsområdet på Vardåsen. Skogen brukes som lekeområde for barna som bor i nærområdet. Den brukes til uorganisert lek og det ligger en ballbane inntil turstien bak den gamle barnehagen. I varslingsinnspill har det framkommet at skolen bruker området i undervisningen. 15
Figur 13 Ballbanen foto og markert på kart Vardåsen barnehage som tidligere var barnehage for Ski Sykehus var i dårlig teknisk stand, og ble nedlagt og anbefalt revet. Den ligger på den delen av planområdet som i dag har reguleringsformål parkering. Det er registrert barnetråkk i planområdet. De røde prikkene inneholder «negative» kommentarer fra barn, mens de grønne inneholder «positive» kommentarer. Kommentarene viser tydelig at barna bruker skogen i dag. Barnetråkkregistreringer sier: 1. Fin skog. (Positivt) 2. Det er en barnehage her (Aktivitet) 3. Det er hugd ned mye skog. Det misliker jeg. (Negativt) 4. Fin utsikt. (Positivt) 5. Fin skog. (Positivt) 6. Hvor du kan gå på tur og grille. (Positivt) 7. Noen skumle folk her. (Negativt) 8. Det er en fin skog med fine trær. (Positivt) 3.13 Teknisk infrastruktur 16
Figur 14 Vann og avløp -vist ledningsnett og kummer ved planområdet Norgesnett har det elektriske nettverket på Vardåsen. I Vardåsveien oppgir de at det kan leveres 230 V fra eksisterende nettstasjon ved Vardåsveien 46. Den må muligens oppgraderes ved en utbygging. Detaljert utredning av dette må gjøres i den videre prosjekteringen. Ledningsnettet for vann- og avløp ligger i Vardåsveien, og leder fram til garasjeanlegget for utleieboligene i enden av Vardåsveien. Kapasiteten for VA er godkjent av kommunal teknikk for denne type tiltak. Det er mulig å kople seg på ledningsnettet i Vardåsveien fra planområdet. 3.14 Sosial infrastruktur Den aktuelle tomta i skogen innenfor Vardåsveien 36 ble i 2014 skilt ut og regulert til barnehage (benevnt som BH1). Den nye barnehagen var tenkt å være en erstatning for- og en betydelig utvidelse av barnehagen som ligger i Vardåsveien 36. Barnehagen er nå nedlagt, og er i planen forutsatt revet og tomta benyttet til parkering (benevnt som P1). Den nye tomta ble kjøpt av kommunen og regulert spesielt med tanke på ny barnehage. I Plan for utbygging av barnehager i Ski kommune 2017 2031, som ble vedtatt av Ski kommunestyre i 2016, ble både den eksisterende barnehagen og den nye barnehagen tatt med i planen for den kommende 15-årsperioden. Dette ble gjort fordi det ikke var tatt noen beslutning om å rive den eksisterende barnehagen eller om bygging av en ny barnehage på det tidspunktet planen ble behandlet. Den eksisterende barnehagen er tatt med slik: Barnehagekapasitet i eksisterende barnehager Barnehage Avd 0 2 år Avd 0 2 år Avd 3 6 år Avd 3 6 år Avd 3 6 år Sum Vardåsen 12-18 - - 30 Den nye, foreslåtte barnehagen er omtalt i planen slik: Plan for utbygging av barnehager 2021 2031 Pri. Område Prosjektnavn Tomt/ plassering 8 Ski Nye Vardåsen barnehage Vardåsen Status Ferdig Årsbudsjett 2026 2024 Kommunal eiendom. Reguleringsplan. 17
I løpet av første halvår 2017 kom rådmannens ledergruppe i Ski kommune fram til at den aktuelle tomta på Vardåsen ikke skal benyttes til barnehage, men omdisponeres til botilbud for rusavhengige. Behovet for å avsette tomt til å dekke den framtidige etterspørselen etter nye barnehager i Ski tettsted, må løses på annen måte. 3.15 Fjernvarme Det er ikke fjernvarme i området. 3.16 Grunnforhold Planområdet er forholdsvis flatt med ikke mer enn 3m høydeforskjell mellom høyeste og laveste punkt på tomten. NGUs løsmassekart viser at det er tynt humus-/torvdekke i planområdet (se fig 15), og det er ikke registrert usikre grunnforhold. Det er i forbindelse med dette planarbeidet utført en geoteknisk grunnundersøkelse (se vedlegg). Totalsonderingene viser at dybden til berg varierer fra ca. 0,5 m til nesten 3 m. Løsmassene over berg består av jord med noe stein. Det ligger en dam på tomten på kote c+165, og det antas at grunnvannet ligger på ca. samme kote som dammen. Tomten er i en sone med forventet moderat til lav radon aktsomhetsgrad. Figur 15 Planområdet har tynt humus-/torvdekke (NGUs kartdatabase) Med toppunktet på Vardåsen rett øst for planområdet, og fallende terreng i alle andre retninger er det naturlig fall for vannavrenning i området. Innenfor den delen av planområdet som ligger øst for turstien, vil vann naturlig samle seg i den lille dammen i det nordøstre hjørnet av tomten. Fra dammen faller terrenget mot nord, slik at overskytende vann herfra naturlig ledes nordover og ut i skogsområdet. NVE har i sin høringsuttalelse besvart varselet om reguleringsarbeid med en standard-tekst vedrørende forebygging av skader fra flom- og skred. Kommunene har et ansvar for å ta hensyn til disse temaene i arealplanleggingen. Det er ikke registrert verken risiko for flom eller skred i planområdet. 18
4 Beskrivelse av planforslag 4.1 Reguleringsformål Figur 16 Dagens regulering og avmerket planområde Det foreslås å regulere området som i dag har formål Barnehage til Offentlig eller privat tjenesteyting -Institusjon, slik at det kan bygges et botilbud for rusavhengige. Der den gamle barnehagen lå og hvor det er regulert parkeringsplass i dag, er det ønskelig å beholde reguleringsformål Parkering på en del av arealet og regulere en del til Bebyggelse og anlegg -Lekeplass. Turveiformålet og veiformål til en vendehammer for Vardåsveien beholdes. I tillegg skal det opprettes en hensynssone Naturmiljø rundt dammen i planområdet, for å ivareta våtmarksområdet. 4.2 Reguleringsforslagets hovedide, hovedgrep Hovedideen i reguleringsforslaget er å plassere 8 boenheter for rusavhengige med personalbase på den delen av planområdet som i dag er regulert til barnehageformål. Bygget skal være lite dominerende i landskapet og ha kun en etasje. Reguleringen legger til rette for en mulig fremtidig utvidelse av antall boenheter. Friluftsinteresser skal hensyntas ved at byggegrensen trekker bygget unna turveier. Videre skal trafikk inn til botilbudet begrenses ved at parkering løses på regulert parkeringsplass ved Vardåsveien. Det skal også avsettes parkeringsplasser til turgåere og nabolag. En del av arealet som i dag er avsatt til parkering skal omreguleres og opparbeides til en lekeplass til erstatning for en barnehagelekeplass. Prosjektet skal være ihht kommuneplanens regler for universell utforming, og det utformes med tanke på kriminalitetsforebygging 19
Figur 17 Illustrasjon Skisseprosjekt Botilbud for rusavhengige sett fra sørøst Skisseforslaget er utformet i samarbeid med brukergruppen. De har ønske om visuell kontroll med hvem som kommer og går, og derfor en felles inngang til anlegget. Bygningen tenkes som et sammenhengende volum. Personalområde og fellesarealer ligger i en egen fløy, med dagligstue og kjøkken for beboerne og vaktrom, personalbase, samtalerom og kontorfunksjoner. Boenhetene ligger rundt et skjermet, trygt uteareal og har innganger derfra. Hver boenhet skal være ca. 30m2. 4.3 Institusjon 4.3.1 Utforming Botilbudet skal ha høy arkitektonisk kvalitet i bl.a. funksjonalitet og estetikk. Funksjonaliteten ift den aktuelle beboergruppen stiller store krav til kontroll, trygghet, skjermethet, privatliv osv. Samtidig er det av hensyn til friluftsinteresser og nærmiljø svært viktig at bygget ikke blir dominerende eller synlig, og underordner seg landskap og omgivelser. Bebyggelsen skal tilstrebe standard for lavenergi-/ passivhus. 4.3.2 Utnyttelse og høyder For at bygningen ikke skal bli ruvende/dominerende i landskapet og slik at skogen fortsatt danner silhuett, foreslår vi at reguleringsbestemmelsene for gesims- og mønehøyder skal følge dagens bestemmelser for Felt BH1 i reguleringsplanen for Del av Vardåsen. Dette innebærer at det maksimalt kan bygges en etasje, og at maksimal gesimshøyde er 3,5m og maks. mønehøyde er 6m. Ved flatt tak skal gesimshøyde ikke overstige 3,5m. For bygningsdeler som er tilbaketrukket fra hovedgesims kan gesimshøyde være inntil 6,0m. I forhold til hovedgesims skal økt høyde ikke overstige tilbaketrekningens lengde. Høydene som nevnes regnes fra terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygget. 20
Figur 18 Situasjonsplan skisseprosjekt (grå farge viser botilbud med planlagte 8 boenheter, hvit farge viser ev. fremtidig utvidelse) Vi foreslår å endre utnyttelsesgrad fra 30% BYA til 25% BYA. I likhet med høydebegrensningen, gjøres dette for å sikre at bebyggelsen ikke blir for stor og ruvende. Byggegrenser tenkes at skal følge formålsgrensen og ligge 4m innenfor denne i sør og øst. Den er tenkt utvidet i vest og nord, med en avstand på 15m ved turvei og 8m i nord for å gi avstand til turområdet rundt. I det nordøstre hjørnet av tomten er det et lite søkk eller dam som byggegrensen er trukket rundt for å skjerme. Byggegrensene trekker bebyggelsen unna turveier i nord og vest, og bebyggelsen blir da liggende utenfor gul støysone i det nordvestre hjørnet av tomten. Byggegrensene gir sammen med %BYA rom for en ev. fremtidig utvidelse til 16 boenheter. 4.3.3 Hensynssone Det foreslås opprettet en hensynssone for Naturmiljø (H-560) rundt dammen i det nordøstre hjørnet av institusjonsformålet. Dammen er et naturlig overvannsreservoar på planområdet. Hensynssonen foreslås for å bevare dette og sikre ev. dyre- og planteliv i forbindelse med dammen, i tillegg er byggegrensen trukket rundt dammen. 4.3.4 Atkomst Innenfor planområdet vil atkomsten krysse parkeringsplassen og turstien før en innkjørsel leder langs den sørlige formålsgrensen fram til bygningen. Foran inngangen til botilbudet skal det være en gårdsplass med plass for kjøretøy til å snu, og det skal være HC-parkering. Veien fra parkeringsplassen opp til bygget vil brukes mest av gående, men skal være kjørbar for nødvendig biltrafikk og dimensjoneres bl.a. for brannutrykning og tåle tunge laster fra disse bilene. 4.3.5 Parkering Parkering for ansatte og besøkende foreslås på regulert parkeringsplass der den gamle barnehagen ligger (Gnr/Bnr 132/163) se pkt.4.5. Det skal i tillegg være HC-parkeringsplass ved inngangen til botilbudet. Her skal det også være ca. 15 sykkelplasser til bruk for 21
botilbudets beboere og ansatte, og denne sykkelparkeringen skal være plassert nær inngangen under tak. 4.3.6 Uteoppholdsareal Kommuneplanen oppgir ingen krav til størrelse for felles uteoppholdsareal for institusjonsbygg, og dermed må behovet vurderes i forhold til andre kriterier; trygghet og trivsel for både beboere, ansatte og naboer. Skisseforslaget viser et sammenhengende bygningsvolum hvor boenhetene omkranser og skaper et lukket uterom. Dette blir et trygt og felles uteoppholdsareal hvor ingen uvedkommende kan komme inn. Det skal opparbeides og utformes ut fra beboernes behov for felles eller individuelle utendørsaktiviteter. Det vil kreve en gjennomtenkt løsning av den enkelte beboers behov for skjerming av egen boenhet fra øvrige beboere -særlig med tanke på inngang og evt. privat uteplass. Detaljert utomhusplan skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Det er tenkt at noe areal på utsiden av bygningen -for eksempel i forbindelse med inngangen, kan opparbeides med aktiviteter for felleskapet (som muligens også kan inkludere naboer). Tomten for øvrig skal i størst mulig grad være naturlig terreng hvor man tar vare på eksisterende vegetasjon og beplanter med stedegne planter. Dette vil gjøre at planområdet glir over i og oppleves som en del av friområdet. Ved hjelp av bygningsmassen og bruk av vegetasjon og terrengbearbeiding, skal botilbudet skjermes mot omgivelsene. Mot tilgrensende boligeiendommer kan det etableres hekkbeplantning, og mot nabobebyggelsen i sør foreslås en 1m bred vegetasjonsskjerm for visuell skjerming. 4.4 Lekeplassformål På en del av det arealet som i dag har formål parkering, er det ønskelig å regulere til Bebyggelse og anlegg -Lekeplass. Dette foreslås som et positivt tilskudd til nærmiljøet som erstatning for en barnehagelekeplass som kunne vært brukt av barna i området etter stengetid. Lekeplassen skal opparbeides med skjerming mot bl.a. støy og biltrafikk, og det skal sørges for en god utforming hvor naturen i størst mulig bevares. 4.5 Turveiformål Det går en tursti gjennom planområdet som leder inn i friområdet på Vardåsen. Det blir viktig å opprettholde turveien. Det skal sikres at den er tilgjengelig for allmenheten og at både opplevelsen og bruken av turstien til bl.a. lysløype og speiderhus nord for tomten opprettholdes på best mulig måte. Sammen med parkeringsplassen skal turveien oppleves som offentlig og ikke tilhørende det nye botilbudet. Grep for å oppnå dette er å trekke stien ned til Vardåsveien, og å gi det nye botilbudet lav høyde og trekke det lengst mulig unna stien. Det samme kan oppnås f.eks. med landskapselementer som skjermer mot botilbudet, samt skilting og belysning av stien. Dette er samtidig trygghetsskapende. Det blir også viktig at turgåere ferdes trygt i forhold til biltrafikk. Bare helt nødvendig trafikk kan kjøre opp til bygget. Denne trafikken vil måtte krysse turveien, dette skal sikres i reguleringsbestemmelsene og krysningspunktet skal sikres og skiltes på forsvarlig måte. Det bør også være et tydelig visuelt skille mellom parkeringsplassen og turstien. 22
Figur 19 Botilbud for rusavhengige sett fra nord fra tursti 4.6 Parkeringsformål Parkeringsformålet i den gjeldende reguleringen skal opprettholdes, men med mindre utstrekning enn i dag. Beliggenheten inntil Vardåsveien gjør at man unngår å trekke all trafikken over turveien og inn mot friområdet. Innkjørselen til botilbud for rusavhengige skal ledes gjennom parkeringsplassen som vist i situasjonsplanen, og i reguleringsbestemmelsene skal det sikres at innkjørsel kan krysse parkeringsformålet. Opparbeiding av parkeringsplasser er avhengig av at barnehagen rives. Planområdet ligger i enden av Vardåsveien og det er derfor i dag en vendehammer her. Denne snumuligheten ønskes opprettholdt, og det foreslås å bruke vendehammeren til atkomst til parkering og botilbud. Dagens regulering av parkeringsarealet sier at det skal være tilstrekkelig areal til ca. 40 bilparkeringsplasser. Det er et større antall enn det som er ønskelig ettersom dette vil kunne gi en større trafikkøkning i området. Virksomheten har gitt tilbakemelding på at de trenger 10-12 plasser. I gjeldende reguleringsplan er det beskrevet at boligområdet nedenfor skal kunne bruke parkeringsplassen som gjesteparkering. Dette er en ordning som foreslås opprettholdt. 23
Figur 20 Botilbud for rusavhengige sett fra sørvest fra Parkeringsplass Det er også ønskelig å sette av parkeringsplasser for turgåere. Det skal derfor opparbeides ca. 20 parkeringsplasser som skal dekke det samlede parkeringsbehovet til botilbud for rusavhengige og for allmenheten. Dette tallet inkluderer også 2 HC-plasser hvor 1 plass skal være ved inngangen til botilbudet. Ski kommune har lagt en strategi for etablering av en ladeinfrastruktur for el-biler i Ski. For utbyggingen på Vardåsen vil vi ihht til strategien opprette ladepunkter for el-biler på minst 20 % av parkeringsplassene, og tilrettelegge slik at det senere er mulig å øke antall punkter til 50 % av plassene. Det foreslås at det skal plasseres sykkelparkeringsplasser til bruk for botilbudet under tak ved inngangspartiet. Innenfor parkeringsformålet foreslås det å plassere ca. 10 sykkelparkeringsplasser til bruk for allmenheten som et tilbud med tanke på turgåere. Botilbudets avfallsanlegg foreslås at skal plasseres innenfor parkeringsformålet. Her vil det være god tilgang fra offentlig vei, og renovasjonsbiler trekkes ikke over turveien og inn mot friområdet. (Se punkt Renovasjon) 4.7 Veiformål Veiformål på planområdet opprettholdes som i dag med en vendehammer for Vardåsveien. Denne vendehammeren vil danne innkjøring til botilbud og parkering. 4.8 Samferdsel Vardåsveien er tilkomstvei til planområdet. Det er en stille boligvei ved planområdet, men har en del trafikk lenger ned i forbindelse med Ski sykehus. Det nye botilbudet for rusavhengige vil ikke gi noen vesentlig økning av trafikken. I forhold til barnehageformål antas det at det vil være vesentlig mindre trafikk til botilbudet. Beboerne vil i liten grad ha bil, og trafikken vil 24
hovedsakelig bestå av noen ansattes bilbruk i forbindelse med skiftvekslinger. Det kan imidlertid bli trafikk på alle tider av døgnet -bl.a. i forhold til mulig utrykning. Figur 21 Parkering i veikanten ved planområdet Det vil bli satt krav om at fortau som stopper rett før planområdet forlenges langs parkeringsplassen før bygget tas i bruk. Her er det allerede regulert til fortau. Fortauet vil nå helt fram til avkjørsel til planområdet og turveiens begynnelse slik at både beboerne og turgåerne får en tryggere trafikksituasjon. Med fortauet og parkeringsplassen vil trafikksituasjonen bli ryddigere enn i dag hvor det parkeres i veikanten. 4.9 Vann, avløp, overvann Kapasiteten på vann og avløpsnettet i området er ihht Virksomhet Kommunalteknikk stor nok for denne type tiltak -både for 8 boenheter som er planlagt og for en ev. senere utvidelse. I planbestemmelsene tas det utgangspunkt i Områderegulering for Ski sentrum sine regler for overvannshåndtering. Ski kommune stiller krav til overvannshåndtering på egen tomt via lokal overvannsdeponering. Nedbør over dette skal ledes trygt til nærmeste flomvei dette kan være Vardåsveien eller ut i skogen bak bygget. Utbyggingen skal ikke føre til en forverret nedbørsituasjon nedstrøms. På den tilnærmet flate byggetomten er det laveste punktet en liten dam i det nordøstre hjørnet som mye av det lokale vannet vil renne til. Prosjektet legger opp til en byggegrense og hensynssone rundt denne dammen slik at den bevares. Dammen vil fungere som naturlig fordrøyning av overvannet på tomten. Fra dammen faller terrenget mot nord, slik at vann herfra naturlig ledes nordover og ut i skogsområdet. Dette gir naturlig infiltrasjon i skogbunnen. Overvann på den delen av planområdet som reguleres til parkering vil kunne følge terrengets fallretning mot nordvest. Det må derfor sees på muligheten for at overvann fra parkeringen kan tas opp på arealet for lekeplassen. 25
4.10 Grønnstruktur Som i dagens regulering ønsker vi å bevare eksisterende vegetasjon i størst mulig utstrekning. Der det plantes nytt vil man tilstrebe å bruke stedegne planter, og det ønskes en naturtomt som glir over i friområdet rundt. Svartelistede arter skal bekjempes innenfor planområdet. Skisseprosjektet viser en løsning hvor boenhetene omkranser et avlukket uteareal. Dette området vil kunne opparbeides mer uavhengig av vegetasjonen rundt. Mot sti og nabobebyggelse er det ønskelig å bruke planter og terreng for å gi skjerming. Det kan f.eks. være hekkbeplantning eller en vegetasjonsskjerm. Tynning av vegetasjon skal være mulig for å oppnå tilfredsstillende solforhold for botilbudet. 4.11 Renovasjon Det er utarbeidet en renovasjonsteknisk plan for Ski sentrum. Vardåsen ligger utenfor planens gyldighetsområde, men planen inneholder en redegjørelse for hvilke konsekvenser valg av sentrumsløsning vil kunne ha på valg av renovasjonsteknisk løsning i resten av Ski tettsted. Rapporten konkluderer med at dersom man velger nedgravde avfallsbrønner eller mobile avfallssug så har det ingen konsekvenser for resten av Ski tettsted, mens hvis man velger stasjonært sug med avfallsterminal så vil det være hensiktsmessig at tilstøtende områder kobler seg på avfallssuget så langt det er kapasitet. Vi foreslår å plassere avfallsbeholdere i forbindelse med parkeringsplassen som vist på situasjonsplanen. Dette for å unngå trafikk av store renovasjonskjøretøy inn til botilbudet. Parkeringsplassen har direkte adkomst fra Vardåsveien og skal tilrettelegges for henting med nødvendig manøvreringsareal. Regelverket tilsier at det ikke skal være mer enn100m avstand fra boliger til avfallsbeholdere, og det anbefales at det er maksimalt 50m. Skisseprosjektet viser at det kan bli mer enn 50m, men avstanden vurderes som akseptabel med tanke på at man slipper denne type trafikk fram til bygningen. Erfaringsmessig er det en del problemer med en nedgravd avfallsløsning i forbindelse med denne typen botilbud og flere steder har de gått tilbake til beholdere på terreng. Type avfallsbeholdere bør derfor ikke låses i reguleringsplanen, men heller velges ut fra det som fungerer best for den daglige driften. Uansett løsning skal avfallet ikke eksponeres mot eller gi ulemper for nærområdet. Dersom det ikke blir nedgravd løsning vil det være en god løsning å plassere avfallsbeholderne i en låsbar bod. Det skal legges opp til kildesortering. For et botilbud for rusavhengige hvor beboerne forventes å ha relativ kort botid vil det i tillegg bli mye utskifting av inventar. Når en beboer flytter ut vil det som oftest være nødvendig å skifte ut bl.a. madrass. Det må derfor være en container for bla kasserte madrasser og annet utstyr som skiftes ut mellom hver beboer. Dersom man finner en løsning for å frakte utskiftet inventar til parkeringsplassen, så kan det plasseres en container der som tømmes sammen med annet restavfall hver 14.dag. Dette er imidlertid store ting som kan bli langt for de ansatte å ta med til avfallspunktet på parkeringen, og containeren skal derfor kunne plasseres ved bygget hvis det er ønskelig. Plassering og skjerming av containeren skal da gjøres med hensyn på bygningens estetiske utforming, og må kunne stenges for å hindre at det kastes annet avfall i den. Detaljer vedrørende løsning og utforming vil avklares gjennom detaljprosjekteringen og ved utarbeidelse av dokumentasjon til byggesøknad. 26
4.12 Støyskjerming Støyutredingen for Ski kommune viser at planområde både i dag og i fremtida er støyutsatt fra Langhusveien. En liten del av planområdet som er regulert til byggeformål ligger innenfor gul støysone og vi hensyntar dette ved å legge byggegrensen slik at bygningen plasseres utenfor støysonen. Ut over dette er det ikke planlagt installasjoner for støyskjerming av prosjektet. 4.13 Blå-grønn faktor I planbestemmelsene tas det utgangspunkt i Områderegulering for ski sentrum. Sentrumsplanens minimumskrav til byggeområder er en blå-grønn faktor på 0,8. Dette kravet er høyt og krever omtanke i utbyggingen ift åpen overvannsløsning og bevaring av planter og trær. Planområdet ligger i et naturområde med store trær. For en høy blå-grønn faktor bør man ta vare på så mye av den eksisterende skogen og terrenget som mulig. Det bør legges opp til naturtomt hvor den eksisterende skogbunnen bevares, og bare bearbeide terrenget nærmest bygningen. Vi foreslår å legge et felles uteområde skjermet og omkranset av boenhetene. Dette vil være opparbeidet uavhengig av naturen rundt og kan benyttes som felles uteplass for beboerne. Nyplanting utenfor dette arealet bør være med stedegne planter, busker og trær som kan vokse inn i den eksisterende vegetasjonen uten synlig overgang. Regnvann vil infiltreres naturlig i skogbunnen i terrenget rundt. Den lille dammen i det nordøstre hjørnet av planområdet skal tas vare på, og mye av det lokale vannet kan renne dit. Dette vil fungere som en åpen overvannsløsning -et naturlig basseng for fordrøyning av overvannet. Arealer som er regulert til parkering hører i Sentrumsplanen under kategorien «Allment tilgjengelige gater og plasser» og har en BGF på 0,4. For det arealet på planområdet som reguleres til parkering følger vi dette kravet. Inntil parkeringen er lekeplassen. Det er mulig å f.eks. bruke lekeplassen til håndtering av avrenning fra parkeringsplassen. Dette er gjort flere steder på lekeplasser i form av regnbed og vannrenner som gir opplevelser og lekemuligheter for barna. Det er det laveste punktet på planområdet og avrenningen fra parkeringsplassen vil naturlig gå i denne retningen. Botilbud for rusavhengige vil sammen med innkjøring, parkering og gårdsplass innføre mange harde flater i planområdet. I den forbindelse kan man se på om det kan brukes materialer som slipper igjennom vann (permeable flater) til jordsmonnet under som f.eks. armert grus på turstien og innkjøringen. Det kan vurderes å bruke sedumtak på bygget - samtidig som det har en fordrøyningseffekt så gjør det også at bygningene glir godt inn i naturlandskapet. Det er i forbindelse med planarbeidet fylt ut BGF-skjema som ligger vedlagt. Resultatet er en BGF på 1,0 og viser at prosjektet oppfyller kravene. 4.14 Geoteknisk rapport I forbindelse med dette planarbeidet har Pöyry Norway AS utført en geoteknisk grunnundersøkelse og prosjektering på planområdet. Geoteknisk grunnundersøkelse I grunnundersøkelsen ble det utført 10 totalsonderinger innenfor formålsgrensen for Bebyggelse og anlegg, Institusjon. Det ble vurdert at det ikke var nødvendig med supplerende grunnundersøkelser da det var grunt til berg slik at bygninger kan fundamenteres på berg eller steinfylling. 27
Totalsonderingene viser at dybden til berg varierer fra 0,5 m til ca. 3 m. Løsmassene over berg består av jord med noe stein. Grunnvannstanden ble ikke målt, men det ligger en dam på tomten på kote 165. Da er det naturlig å anta at grunnvannet ligger på ca. samme kote. Grunnvannstanden vil variere med sesong og nedbørsmengde. Tomten er i en sone med forventet moderat til lav radon aktsomhetsgrad. Geoteknisk prosjektering Det anbefales at løsmassene fjernes og at bygget støpes rett på berg eller fundamenteres på en sprengsteinspute. Det er utredet prosjekteringsforutsetninger og tiltaket har fått følgende klassifisering: - Geoteknisk kategori 2 (GK2) På grunnlag av grunnforhold og forventende grunn- og fundamenteringsarbeider settes det til mellomste nivå. - Konsekvensklasse / pålitelighetsklasse (CC/RC) 2 Satt på bakgrunn av at det skal etableres rusboliger. Svikt eller brudd medfører da middels stor konsekvens i form av tap av menneskeliv, betydelige økonomiske, sosiale eller miljømessige konsekvenser. - Tiltaksklasse 2 Ut fra at det skal etableres nye rusboliger. Tiltaksklasse 2 medfører krav til uavhengig kontroll. - Kontrollklasse PKK2 og UKK2 Krav til omfang av prosjekteringskontroll og utførelseskontroll avhengig av pålitelighetsklasse. Prosjekt som er vurdert til geoteknisk kategori 2 medfører krav om kontrollplan under grunnarbeidene. Avvikende grunnforhold og prosjekteringsavvik skal rapporteres. Dersom det under graving påtreffes bløte masser, skal geoteknisk rådgiver varsles for å vurdere kompenserende tiltak. Sjekklister og protokoller skal oversendes uavhengig kontrollerende. 4.15 Miljøprogram I henhold til Ski kommunes bestemmelser har det blitt utarbeidet et miljøprogram i forbindelse med denne reguleringssaken. Miljøprogrammet (se vedlegg) fastsetter miljømålene som skal ligge til grunn for valg av tiltak i prosjektet gjennom hele prosjektets livsløp. Miljøprogrammet er inndelt i nitten fokusområder iht. Ski kommunes veileder til miljøprogram Ski sentrum: I tillegg har det blitt komplettert med to fokusområder som også er relevante i forbindelse med utviklingen av botilbud for rusavhengige på Vardåsen herunder klimagassregnskap og miljøsertifisering. Miljøprogrammet tar for seg de sentrale miljøutfordringene og miljømålene som søkes oppfylt under utviklingen av prosjektet, og angir også ambisjonsnivå og retningslinjer for hvordan prosjektspesifikke miljømål, samt aktuelle regelverk vil ivaretas og oppnås i følgende faser iht. NS3466:2009: I plan- og produksjonsfasen I forbindelse med bruk av det ferdig utviklede området For å sikre forankring av miljøprogrammet i utbyggingen, skal det utarbeides en prosjektspesifikk miljøoppfølgingsplan sammen med søknad om rammetillatelse (se pkt. 5.15) 28
4.16 Fjernvarme Ikke aktuelt. 4.17 Rekkefølgebestemmelser Det foreslås å stille krav til at parkering og lekeplass på planområdet opparbeides før botilbudet for rusavhengige kan tas i bruk. I Vardåsveien er det ensidig fortau forbi sykehuset og nesten fram til planområdet. Det er regulert inn fortau forbi planområdet, og vi foreslår at det stilles krav til at det opparbeides før botilbudet kan tas i bruk. Det blir da fortau fram til turvei og parkering for botilbudet, og en sikrere trafikksituasjon som en følge av dette. 29
5 Konsekvenser av planforslaget 5.1 Forhold til eksisterende planer En endring av formålet fra barnehage til et botilbud for rusavhengige går ikke ut over hovedrammene i dagens regulering, og innebærer at det fortsatt er en kommunal tjenesteytingsfunksjon i planområdet. For Vardåsen med sykehuset rett nedenfor vil ikke dette tilføre området som helhet en ny funksjon ettersom området i kommuneplanen er regulert til boligbebyggelse og offentlige funksjoner. Planforslaget er i samsvar med gjeldende planer. 5.2 Estetikk Planforslaget vil ikke legge til rette for noen vesentlig endring i stedets karakter. Det vil bli en ryddigere situasjon i enden av Vardåsveien. Dette vil i hovedsak dreie seg om trafikale forhold med tydelig definerte arealer til vei, fortau og parkering. For bygningsmiljøet representerer det nye botilbudet i likhet med dagens barnehageformål noe annet enn boligmassen rundt. Bestemmelser i forhold til høyder og byggegrenser sørger for at bygningsmassen blir så lav og tilbaketrukket som mulig, og mindre synlig fra vei og turveier enn dagens regulering. Planforslagets konsekvenser for stedets karakter og estetikk vurderes som relativt små. 5.3 Landskap Vi beholder byggehøydene i eksisterende reguleringsplan. Disse ble satt lavere enn de generelle høydebestemmelsene for frittliggende småhusbebyggelse i Ski kommune for å begrense konflikten med vardepunktet som kulturminne og landskapselement. Videre reduseres utnyttelsesgraden %BYA fra 30% til 25%. Det innebærer en mindre grunnflate enn det dagens regulering tillater, og kan dermed også gi en redusert landskapspåvirkning. Bygningen vil være lite synlig fra Vardåsveien. Byggegrensene er trukket inn i forhold til dagens regulering for å trekke bygningene unna stier og turveier i området. For friluftsinteresser vil dette sørge for at bygningene blir mindre synlig i landskapet. Byggegrensen er også trukket utenom dammen i det nordøstre hjørnet av planområdet. 30
Dette skal sikre dammen slik at den beholdes -som landskapselement og slik at den kan fortsette å ta opp det lokale overvannet. Konsekvensen av dette er at vi legger til rette for at botilbud for rusavhengige vil prege landskapet på Vardåsen mindre enn dagens regulering. Figur 22 Snitt A sett fra sør (Se situasjonsplan for snittmarkering) Figur 23 Snitt B sett fra vest (Se situasjonsplan for snittmarkering) 5.4 Trafikkforhold 5.4.1 Trafikkøkning Adkomsten til planområdet vil i hovedsak skje via Vardåsveien og RV 152, og en ev. endring av trafikkmengden vil først og fremst være merkbar i Vardåsveien og krysset der den møter RV152. Dagens regulering legger til rette for en fem avdelings barnehage som kan gi plass til maksimalt 109 barn og 25 27 ansatte. I planforslaget der barnehagen ble regulert inn, ble det anslått en trafikkøkning på omkring 35 biler i timen på de tidene hvor det var aktuelt med henting og avlevering av barna til og fra barnehagen. Utover disse tidene ville ikke trafikken til barnehagen være merkbar. Det er nokså sikkert at trafikkbelastningen i området blir langt mindre for et botilbud for rusavhengige enn ved en barnehageutbygging. Det vil imidlertid kunne bli noen utrykninger til forskjellige tider på døgnet. Trafikk til botilbud for rusavhengige vil ellers bestå av de av personalet som kjører til jobb -beboerne selv har ikke bil. Driften er organisert i 3 skift, og de ansattes bilbruk over døgnet vil i hovedsak begrenses til de tre skiftvekslingene. Vardåsen er nær Ski sentrum og det vil være mulig for mange ansatte og besøkende å gå, sykle eller benytte buss. Parkeringsarealet på planområdet vil ha et begrenset antall plasser til bruk for ansatte og til allmenn bruk. Parkeringsarealet reduseres ift dagens reguleringsplan for ikke å legge til rette for en stor trafikkøkning. Dette gir en positiv konsekvens for nærmiljøet. 31
5.4.2 Parkering I forbindelse med utbyggingen er det et rekkefølgekrav om at det lages en parkeringsplass hvor det avsettes parkeringsplasser til ansatte, gjesteparkering for nabolaget samt plasser for turgåere. Dette gir en mye ryddigere situasjon enn i dag hvor det parkeres i veikanten. Parkeringsplassen er mindre enn i dagens regulering og har et begrenset antall plasser (ca. 20 plasser) som skal deles mellom allmenn bruk og plasser reservert for botilbudet. 5.4.3 Trafikksikkerhet Bygging av et botilbud for rusavhengige vil føre til rekkefølgekrav om bygging av parkeringsplass og forlengelse av fortauet forbi denne. Dette vil føre til en bedre og mer oversiktlig trafikksituasjon øverst i Vardåsveien. Med en lite merkbar trafikkøkning ift dagens situasjon (og mindre trafikk enn for en barnehage), vil vi vurdere at konsekvensen for trafikksikkerheten er positiv. 5.4.4 Kollektivtilbud Det er god kollektivforbindelse til Ski sentrum, og kollektivtilbudet vil nok derfor bli brukt av mange som er tilknyttet botilbudet. Bygging av et botilbud for rusavhengige med 8 enheter og tilhørende personalbase vil imidlertid være så lite at det gir liten effekt på kollektivtrafikken i området. 5.5 Teknisk infrastruktur Planforslaget vil få konsekvenser for teknisk infrastruktur i form av litt større belastning på det lokale vann- og avløpsnett, samt kraftnett. Det opplyses fra kommunen at kapasiteten ikke vil være problematisk med tanke på vann- og avløp (forbruksvann, slokkevann, spillvann). Overvann skal håndteres på egen tomt uavhengig av det kommunale ledningsnettet. Beliggenheten på toppen av en ås tilsier at flom ikke er en aktuell problemstilling. 5.6 Sosial infrastruktur Planforslaget vil føre til at det ikke vil bli bygget noen ny barnehage som erstatning for den tidligere barnehagen på Vardåsen. I Plan for utbygging av barnehager i Ski kommune 2017 2031, er både den eksisterende barnehagen og den nye barnehagen tatt med. I første halvår av 2017 kom imidlertid rådmannens ledergruppe i Ski kommune fram til at den aktuelle tomta på Vardåsen skal omdisponeres til et botilbud for rusavhengige. Planforslaget samsvarer med Ski kommunes overordnede planer. 5.7 Støy Området er noe støyutsatt fra vei og jernbane vest for Vardåsen, og en del av planområdet ligger innenfor gul støysone. Byggegrensene legges slik at bygningen plasseres utenfor støysonen. Botilbudet vil ha liten konsekvens for støy sammenliknet med en barnehage med utendørs lekearealer, og det primære utearealet er tenkt omkranset og skjermet av bygningsmassen. For trafikksituasjonen kan det bli utrykninger på kveld og natt som kan medføre noe støy. Opprettelsen av en parkeringsplass for botilbudet med plasser også for turgåere, kan gi en svak økning i biltrafikken i Vardåsveien. Det vil imidlertid bli mindre enn dersom det hadde blitt lagt en barnehage her. Konsekvens av å tilrettelegge for et botilbud for rusavhengige er at den totale belastningen knyttet til støy vil øke svakt i forhold til dagens situasjon, men vil trolig være mindre enn for en barnehageutbygging. 32
5.8 Sol/skyggestudier For sol- og skyggestudiene har tatt utgangspunkt i skisseprosjektets dimensjoner ved et byggetrinn 2 med 16 boenheter. Dette for å vise konsekvensen av en maksimumsløsning. Volumet har flatt tak. Beregningene er så gjort med dette volumet innsatt i landskapsmodellen på kote c+165. Trærne på tomta er ikke med her, da det er vanskelig å få disse nøyaktige nok i forhold til høyder og plassering. Skog dekker i dag store deler av tomta, så den reelle endringen i forhold til sol og skygge vil være noe mindre enn det som framkommer av modellstudiene. Beregningene er gjort på fire datoer gjennom året, og inntil fem tidspunkt gjennom døgnet for å få vist alle varianter og ytterpunkter. Der det bare er færre tidspunkt skyldes det at det er mørkt slik at det ikke vises skygger. De samme bildene dekker både vår- og høstjevndøgn (21.mars og 22.september) ettersom disse er like. 21. mars og 22. september Kl 0900 Kl 1200 Kl 1500 Kl 1800 Sol- og skyggestudiene viser at for vår- og høstjevndøgn så kaster volumet fra morgenen, hele dagen og utover ettermiddagen en skygge som ligger innenfor planområdet -først vest for bygget og etter hvert nord for bygget. Utover kvelden dreier skyggene nordøst og blir lange og faller på skogen et stykke utenfor tomtegrensen. 33
1. mai Kl 0900 Kl 1200 Kl 1500 Kl 1800 1.mai faller også skyggen på egen tomt, morgen middag og ettermiddag. Først vestover og siden nordover. Skyggene er kortere enn i mars/september, slik at området som dekkes er mindre. Det samme gjelder skyggen som utover kvelden ligger over skogsområdet øst for planområdet. 21. juni Kl 0900 Kl 1200 Kl 1500 Kl 1800 Kl 2100. Midtsommer står solen høyt på himmelen og det kastes lite skygge. Vi ser at det også her gjennom dagen kastes skygge på egen tomt. For denne datoen har vi tatt med en senere måling pga at solen er lenge oppe. Kl2100 ser vi at skyggen strekker seg øst -sørøst utenfor planområdet, men uten å berøre boligområdet i sør. 21. desember Kl 0900 Kl 1200 Kl 1500 Kl 1800 Midtvinter er det bare noen få timer med dagslys og vi viser derfor målinger bare kl1200 og kl1500.. Vi ser at skyggene er lange, og at både kl1200 og kl1500 så dekker skyggen turvei nord for bygget. Botilbudet ligger her i skygge fra naboene i sør. 34