Saksframlegg KONGSVEGEN 213 MELDING OM TILTAK FOR NYBYGG GARASJE Arkivsaksnr.: 04/21660 Saksbehandler: Astri Finnanger Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan i forbindelse med søknad om oppføring av garasje på eiendommen Kongsvegen 213, gnr. 188 bnr. 3. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke å kunne dispensere fra kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan for omsøkte tiltak. Kopi: Randi Jektvik, Kongsvegen 213, 7026 Trondheim Grethe N. og Steinar Iversen, Kongsvegen 209, 7026 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 04/21660 1
Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok 14.06.2004 søknad om oppføring av garasje på eiendommen Kongsvegen 213. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. I sitt møte 30.11.2004 (sak 0311/04) innvilget bygningsrådet dispensasjon for tiltaket, og Rådmannen ga tillatelse i delegasjonssak FBR MB 3325/04. Vedtaket ble påklaget av naboer i Kongsvegen 209, Grethe N. og Steinar Iversen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag opphevet tillatelsen i sitt vedtak datert 14.11.2005. Byggesakskontoret mottok en endret søknad fra tiltakshaver 08.03.2006, hvor garasjens plassering er noe forandret. De hensyn som søker opprinnelig anførte som begrunnelse for dispensasjon, var grunnet i helsemessige årsaker og er derfor unntatt offentlighet. Den nye søknaden inneholder ikke taushetspliktbelagte opplysninger, og følger som vedlegg til saken. Begrunnelse for søknaden Tiltakshaver forklarer at hun har anledning til å kjøpe en del av det omsøkte området fra Trondheim kommune, og at garasjen i sin helhet dermed vil bli stående på egen grunn. Hvis tomten ryddes, vil arealet for benyttelse til parkeringsplass øke med ca. 1,5 meter. Det vises til det vedlagte tegningsmaterialet, hvor søker presiserer garasjens plassering og tilstrekkelig rom for fire parkeringsplasser etter utbyggingen. Tiltakshaver anfører at en annen plassering ikke er mulig, og at eiendommen ikke har garasje pr. i dag. Planstatus Tiltakshavers eiendom omfattes av kommuneplanens arealdel 2001-2012 med bestemmelser, vedtatt i bystyret 19.02.2004, og er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF-formål). Garasjen ønskes også plassert delvis på kommunal eiendom, og dette arealet omfattes av reguleringsplan 211, reguleringsplan for Kongsvegen på strekningen Leirbrua Huseby, med bestemmelser, stadfestet 24.09.1987. Eiendommen er regulert til privat felles adkomst/parkering for eiendommene Kongsvegen 205, 207, 209, 211 og 213. Vurdering Rettslig utgangspunkt dispensasjonsvurderingen. Kommuneplanens arealdel, samt reguleringsplaner og deres bestemmelser er rettslig bindende for tiltak innenfor planområdet, jfr. plan- og bygningsloven (pbl.) 20-6, 31 nr. 1 jfr. 93. Dette innebærer at et tiltak alltid må vurderes mot plangrunnlaget, og hvis motstrid konstateres, vil en tillatelse være betinget av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen. Det må derfor vurderes om omsøkte tiltak er i samsvar med planen. Som allerede nevnt, ligger eiendommen i et område som er avsatt til LNF-formål. Dette innebærer at tiltak som ikke er tilknyttet disse formålene; som stedbunden næring, bygninger som ivaretar natur- og friluftsinteresser m.v., er i strid med planen. I områder som er lagt ut til LNF-formål er spredt bolig- og ervervsbebyggelse ikke tillatt, med mindre bebyggelsen har tilknytning til stedbunden næring, jfr. bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 14. Denne tomten har status som boligeiendom, og omsøkte tiltak vil dermed utgjøre en del av boligbebyggelsen i et område som ikke er regulert til et slikt formål. Tiltaket er dermed i strid med planens arealbrukskategori. Tiltaket er videre i strid med reguleringsformålet fellesareal. Pbl. 7 krever at det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon. Dette er et rettslig begrep, som Saksfremlegg - arkivsak 04/21660 2
forutsetter en avveining mellom søkers ønske, og de hensyn som kommuneplanens arealdel samt reguleringsplanen skal ivareta. Det kreves ikke ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon kan gis. En overvekt av relevante hensyn vil være nok. Ved vurderingen av om særlige grunner foreligger, må det legges vekt på de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Det må i den enkelte sak foreligge grunner gode nok til å fravike de formål planene søker å sikre. Det som i første rekke kan begrunne en dispensasjon, er areal- og ressursdisponeringshensyn. Personlige forhold vil kun i sjeldne tilfeller kunne begrunne en dispensasjon. I Sivilombudsmannens uttalelse Somb-1995-60 stilles det krav om at en dispensasjon må begrunnes i klare, spesifiserte grunner, som er av en slik vekt at de kan slå gjennom overfor den bestemmelse det dispenseres fra. Loven oppstiller et positivt vilkår for innvilgelse av dispensasjon; det er derfor tiltakshaver som må godtgjøre disse grunnene. Dersom man kommer til at særlige grunner foreligger, er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Denne planens formål er blant annet å sikre gode vilkår for landbruket i kommunen, samt å sikre befolkningen god tilgang på tilstrekkelig areal for natur- og friluftsopplevelser, og rekreasjon i byens nærområder, jfr. fastsettelse av markagrensen. Det er i dag et utbyggingspress mot byens randsoner og LNF-områdene, som i planprosessen ble ansett mest egnet for andre formål enn bolig- og fritidsbebyggelse. Hvis en plan fravikes uten en slik planprosess, kan det innebære at det gis tillatelse til tiltak uten at man har oversikt over hvilke konsekvenser dette kan få for arealutvikling og planlegging i kommunen. Det kreves derfor vektige grunner for innvilgelse av dispensasjon. Kommunen fører en restriktiv praksis ved vurdering av dispensasjoner i LNF-områder, av hensyn til en rasjonell arealforvaltning. Denne praksisen er gjennomført over en lengre tidsperiode, og er blant annet kodifisert i retningslinjene til kommuneplanens arealdel. Det vises i denne forbindelse til en egen orienteringssak vedrørende dispensasjonspraksis som ble tatt til orientering av bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker 29.06.2004. Reguleringsplanen viser deler av arealet som fellesareal, som skal benyttes til felles adkomst og parkering for en rekke eiendommer. Fellesarealer er gjerne avsatt for å dekke flere eiendommers behov for felles parkering, avkjørsel m.v. Slike områder ligger i et lukket system, med begrenset utsrekning for eksklusiv bruk/eie av de eiendende eiendommer. I dette tilfellet ble en slik løsning vedtatt i reguleringsplan i forbindelse med at eiendommene måtte ha ny adkomst da omlegging av vei ved Leirbrua ble vedtatt. Boligområdet er kupert, og adkomsten særlig om vinteren kan være vanskelig. Selv om kommunen er grunneier på det aktuelle arealet, gir reguleringsplanen de fem eiendommene en rettighet til å kjøre og parkere på eiendommen. Rådmannen har kommet til at det ikke foreligger tilstrekkelig grunnlag for å dispensere fra verken kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Det anses mest hensiktsmessig å behandle planene samlet. Rådmannen kan ikke se at situasjonen er videre forandret fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelags behandling av saken, hvor klageinstansen kom til at det ikke forelå særlige grunner for dispensasjon. Den omsøkte plasseringen vil fortsatt være til hinder for en god utnyttelse av fellesarealet og er direkte i strid med begge planers arealbrukskategori. Rådmannen vil uttrykke forståelse for tiltakshavers situasjon, men finner ikke at dette er nok til å fravike plangrunnlaget i dette området. Det vises i denne forbindelse til redegjørelsen ovenfor, hvor det fastslås at personlige grunner kun i helt spesielle tilfeller kan begrunne en dispensasjon. En slik forståelse av innholdet i kravet til særlige grunner er lagt til grunn av både kommune, fylkesmannsembetene, departementene og Sivilombudsmannen i en årrekke. Det foreligger ikke tilstrekkelige areal- og ressursdisponeringshensyn som taler for å dispensere fra kommuneplanens arealdel Saksfremlegg - arkivsak 04/21660 3
for et tiltak med denne plasseringen. Plangrunnlaget åpner for oppføring av garasjer som dekker minimumsbehovet for lovlige boligeiendommer i LNF-soner, men forholdene i dette omsøkte tilfellet taler imot en innvilgelse. Reguleringsplanen bryter med kommuneplanen og innregulerer fellesareal for flere eiendommers behov for parkering, uten at det samtidig åpnes for byggverk på dette området. Dette må sees i sammenheng med byggeforbudet i LNF-områdene og det ovenfor nevnte minimumsbehovet. Gjennom en omfattende planprosess har bystyret i Trondheim kommune funnet at byggeforbudet for boliger kan fravikes gjennom reguleringsplanen for å besørge trygg og sikker adkomst, samt parkeringsforhold, for de omkringliggende eiendommene. Arealet skal blant annet avhjelpe manglende muligheter for parkering på egen tomt, sml. pbl. 69. Slik Rådmannen ser det, er derfor formålet med fravikelsen å fremme beboernes trafikksikkerhet, og at nettopp dette var begrunnelsen for å endre kommuneplanens arealdisponering. Tegningsmaterialet viser at garasjen er gitt en lite hensiktsmessig plassering, som både gir en uheldig utnyttelse av eget tomteareal og som kan være til hinder for utnyttelsen av fellesarealet. Tegningene viser videre at innkjørings- og snuareal vil begrenses, sikten kan hindres og trafikkfarlige situasjoner kan oppstå ved opphold av både barn og voksne på fellesarealet i forbindelse med kjøring. All den tid kommuneplanen nedlegger et byggeforbud, må tiltak i strid med planen innebære en gunstig og bærekraftig arealdisponering for å kunne tillates, og Rådmannen er av den oppfatning at så ikke er resultatet i denne søknaden. I likhet med Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, utelukker heller ikke Rådmannen at det kan gis dispensasjon fra plangrunnlaget, dog under forutsetning av en mer egnet plassering av garasjen på eiendommen. Rådmannen finner etter dette at det verken foreligger et tilstrekkelig grunnlag for å dispensere fra kommuneplanens arealdel eller reguleringsplanen for arealet. Konklusjon Rådmannen anbefaler på bakgrunn av ovenstående vurdering at det ikke dispenseres fra kommuneplanens arealdel eller reguleringsplanen. Rådmannen i Trondheim, 05.09.2006 Håkon Grimstad kommunaldirektør Lisbeth Glørstad Aspås bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Søknad om dispensasjon med bilder Saksvedlegg 2: Tegninger av omsøkte tiltak Saksvedlegg 3: Kart som viser det avslåtte tiltaks plassering Saksvedlegg 4: Fylkesmannen i Sør-Trøndelags vedtak datert 14.11.2005 Saksvedlegg 5: Saksprotokoll fra Bygningsrådets møte 30.11.2004 sak 0311/04 Orienteringsvedlegg 1: Utdrag fra kommuneplanens arealdel 2001-2012 Orienteringsvedlegg 2: Utdrag fra reguleringsplan Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto Saksfremlegg - arkivsak 04/21660 4
Saksfremlegg - arkivsak 04/21660 5