ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no/dinside En Til En Arkitekter AS Øvre Korskirkesmug 2 B 5018 BERGEN Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Claus Vestergård Petersen 201530678/8 080116 Dir. tlf.: 5556 6326 RAMMETILLATELSE Eiendom : Gnr 216 Bnr 24 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Fagerbakken : Marvek AS : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt 15.10.15 og tilleggsdokumentasjon mottatt 23.12.15. 1. Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig på 233 m² BRA. Oppføring av støttemur H= 3,4 m. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen med hensyn til byggegrense mot vei og byggeteknisk forskrift 29-4 med hensyn til avstand til nabogrense. Det er søkt om en slik dispensasjon. 2. VEDTAK Det gis rammetillatelse til: Oppføring av enebolig på 233 m² BRA. Oppføring av støttemur H= 3,4 m. 2.1 Dispensasjoner Det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4, for bygging inntil 0 m fra nabogrense mot gnr 216, bnr 581, jf. plan- og bygningsloven 19-2. 2.2 Dokumentasjon som må sendes inn før det kan gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse: Bekreftelse fra Vann og avløpsetaten på at sluttdokumentasjonen er tilfredsstillende.
2.3 Plassering på eiendommen Plasseringen av boligen godkjennes som omsøkt med 4 meter til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4. Plasseringen godkjennes med 0 meter til nabogrense, jf. plan- og bygningsloven 29-4 og gitt dispensasjon. 2.4 Høydeplassering Tiltakets maksimale høyde på kote 104 godkjennes, jf. plan- og bygningsloven 29-4. 2.5 Atkomst og avkjørsel Trafikketaten har i uttalelse datert 5.12.14 godkjent avkjørsel til eiendommen. jf. veglova 40 til 43. Vilkår og krav i vedtaket skal etterkommes, jf. plan og bygningslovens 27-4. 2.6 Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 3.2.15 med saksnummer 201502470. Vilkår og krav stilt i forhåndsuttalelse skal etterkommes, jf. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2. 2.7 Ansvarsretter Med henvisning til mottatt søknad om ansvarsrett godkjennes følgende foretak: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde En til en Arkitekter AS 996499405 Sentral SØK. Tiltaksklasse 1. Hele tiltaket. En til En Arkitekter har d.8.1.16. erklært ansvarsrett for arkitekturprosjektering i tiltaksklasse 2. Obligatorisk kontroll skal gjennomføres i henhold til byggesaksforskriften 14-2. 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer 50790000, Åsane/Bergenhus. Gnr 216 Eidsvåg, stadfestet 27.10.1961 som er en veiplan. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg. 3.2 Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 216 bnr 84, 94, 100, 109 og 581. Merknaden fra Gnr 216 Bnr 581 går i hovedsak på: Tiltaket kommer i strid med plankartet. Et nybygg vil frarøve beboerne og turgåere som ikke ser fjorden fra egen bolig et utsiktspunkt. Fagerbakken er en smal veg bygget til et bil-løst samfunn. En ytterligere fortetting med økt biltrafikk vil øke faren for ulykker i miljøet. Vegstandarden har ikke nok biloppstillingsplasser til den etablerte og gamle bebyggelsen. Arkitektens illustrasjoner gir et skjevt bilde av tiltaket. Side 2 av 6
Det er uttrykt bekymring om rassikring av parsellen 216/24. Det er flere løse steinblokker i skråningen, og det er fare for ras og steinsprang på tomten. Viser til faresonekartet til NVE, ROS II Geotekniske undersøkelse. Naboen mener at ROS analysen utført av Multiconsult er mangelfull og misvisende, da den ikke tar høyde for bekker og vannsig på tomten. Søknad om dispensasjon PBL Avstand til grense. Det påpekes at Trafikketaten ikke er kjent med tillatelse, slik det vises til i nabovarsel. Tiltaket vil ifølge nabo være til ulempe. Merknad fra Gnr 216 Bnr 84 går i hovedsak på: Tegninger, tegningsunderlag, oppmålingsmetoder, dør i fasade mot sørvest, tiltak mindre enn 4m fra grensen, rasfare, høyde på bygg, drap av trær, løse fjellmasser, ras, parkering, snø og brøyteforhold, utearealer, forstøtningsmurer, redusert utsikt. Merknad fra Gnr 216 Bnr 109 går i hovedsak på: Det vises til trafikk utfordringer i Fagerbakken. Sjøutsikten vil forsvinne ved etablering av tiltaket. Merknad fra Gnr 216 Bnr 94 går i hovedsak på: Utfordringer med Fagerbakken som adkomstveg, og den viser til krav om ROS Analyse, skredde på tomt, bilder av grunnforhold, samt Sweco sin analyse utført på oppdrag fra Bergen kommune. Merknad fra Gnr 216 Bnr 100 går i hovedsak på: Det meddeles bekymring for økt rasfare og det vises til skredfarekartlegging for Ytre Sandviken. Det fryktes for konsekvenser ved selve gjennomføringen av tiltaket da dette er en svært bratt fjell-skråning med flere boliger på nedsiden. Grundige geologiske undersøkelser og sikringstiltak må utføres. Det bes også om at avledning av vannmasser fra ønsket utbygd tomt blir tatt særlig hensyn til. Ansvarlig søker har følgende kommentarer til nabomerknadene: Tiltaket er prosjektert på underlag fra oppmålingsfirmaet ANKO AS. Tegninger og illustrasjoner til tiltaket er utformet etter vanlig praksis hos oss. Tiltaket er prosjektert i tråd med gjeldende planer for området både hva gjelder høyder og arealer. For tap av utsikt henvises til situasjonskart Vedlegg D-1 og vedlagte foto som viser at aktuelt tiltak ligger nord for klager, inn mot fjellet. Vi kan ikke se at tap av utsikt kan bli vesentlig når klagers hus er på det nærmeste ca.16m unna og har hovedfasade vendt vestover. Det er ikke aktuelt med sprengings-arbeider i forbindelse med tiltaket, men det kan ikke utelukkes at det gjennomføres noe pigging i fjellet. For tomtens grunnforhold og dertil aktuelle sikringstiltak, henvises til Multiconsult sin rapport for selve tiltaket. Det er redegjort for tiltakets forhold til gjeldende reguleringsplan i Vedlegg F-1. Trafikketaten har gitt uttalelse og dertil vurdert trafikkøkning med mer. Adkomst til tiltaket vil bli fra Lyngveien i øst og ikke opp Fagerbakken. Kommunen har vurdert merknadene opp mot det innsendte material. Det er en bratt tomt med en del utfordringer. Ansvarlig søker har fremlagt ROS analyse fra Multiconsult som setter Side 3 av 6
krav til fjellsikring og bortledning av overvann. En del naboer uttrykker bekymring om ras fra løse steinmasser på tomten. Sikringen av fjellet skal utføres av et firma med spesialkompetanse, og vedlikehold skal utføres som beskrevet i ROS analysen utarbeidet av Multiconsult. Problematikken med overvann/vannsig skal løses av tiltakshaver på egen tomt. Parkeringen er løst på egen tomt og vil derfor ikke være til sjenanse for de nåværende beboere på Fagerbakken. 3.3 Skredfare Tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at området kan være skredutsatt. I følge plan- og bygningsloven 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. Multiconsult har utarbeidet ROS-analyse datert 26.11.15 for eiendommen som omfatter bortledning av overvann og sikring mot skred. Sikring av eiendommen og vedlikehold i ettertid skal utføres av kompetent foretak i samsvar med rapporten. 3.4 Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd som regulerer tiltakets avstand til nabogrense, samt reguleringsplan kartet med hensyn til byggegrense mot kommunal vei. Det søkes om å plassere tiltaket 0 m fra nabogrense mot gnr 216, bnr 581. Hovedregelen er at et tiltak skal ha en avstand til nabogrense som tilsvarer bygningens halve høyde, og ikke mindre enn 4 m. For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd er å hindre brannspredning til andre byggverk og ivareta behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Hovedhensynet bak bestemmelse om byggegrense er å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at den del av tiltaket som kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, er enden av en støttemur. Muren buer vekk fra naboeiendommen og inn mot tiltakshavers hus. Trafikketaten har gitt uttalelse med hensyn til byggegrense mot kommunal vei. Det anbefales at det gis dispensasjon under forutsetting av at ingen av deler av tiltaket kommer nærmere kommunal vei enn 2,5 meter jf. innsendt situasjonsplan. I denne konkrete saken etableres muren i terrenghøyde mot naboen og buer inn mot tiltakshavers hus til en høyde på 3,4 meter. Muren er en del av opparbeidet dekke for parkeringsarealet til eiendommen. Side 4 av 6
Tiltaket vurderes til ikke å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene vurderes til å være at trafikketaten har gitt positiv uttalelse til plasseringen, og at muren mot naboen ikke vil øke brannspredningfare mot naboer. Muren vil ikke være synlig fra nabo mot gnr 216, bnr 581. Muren er nødvendig for etablering av parkeringsdekke Ulempene vil være er at nabo gnr 216, bnr 581 ikke har samtykket til plasseringen. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Claus Vestergård Petersen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Marvek AS, Eidsvågbakken 1, 5105 EIDSVÅG I ÅSANE Per Fredrik Gjesdahl, Fagerbakken 9A, 5105 EIDSVÅG I ÅSANE Vibecke og Arne Kjell Kahrs,Fagerbakken 12 5101 EIDSVÅGNESET. Tor- Ivar A. Tysse, Fagerbakken 9, 5101 EIDSVÅGNESET Christian Hammersland Fagerbakken, 7 5101 EIDSVÅGNESET Stig og Mona C. Kvalheim Fagerbakken 5 5101 Eidsvågneset. Side 5 av 6
Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven 21-10 og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6