BODØ KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR KVARTAL 22, SENTRUM PLAN ID. 1295 Dato for behandling i planutvalget: Dato for siste behandling i planutvalget: Vedtatt av bystyret i møte den: formannskapssekretær ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1 GENERELT 1.1 Formålet med planen er å oppfylle kravet i reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, om detaljregulering før det kan gis rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet. Planen legger til rette for en helhetlig utvikling av kvartalet innenfor rammene i overordnet plan med tilpasninger som følger av økt detaljeringsgrad. 1.2 Det regulerte området er vist på plankart for Kvartal 22, sentrum, plan ID 1295. Det er utarbeidet plankart for to vertikalnivåer, på grunnen og under grunnen. 1.3 Planen erstatter deler av følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, plan ID 1043, vedtatt 10.12.2009. Reguleringsplan for Nerbyen, plan ID 1024, vedtatt 23.10.2008. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 1
2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Formål Området reguleres til følgende formål: Boligbebyggelse og anlegg Forretning/ kontor/ tjenesteyting (F/K/T) Forretning/ kontor/tjenesteyting/hotell (F/K/T/H) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Fortau (FT) Hensynssone: Bevaring kulturmiljø (H570) Områdenes eierform fremgår av plankartet. 2.2 Fasader og utforming Ved nybygg og ved fasadeendringer skal bygningene gis god utforming med høy arkitektonisk kvalitet. De skal gjenspeile dagens bygningsteknologi og arkitektur og utføres med materialer av god kvalitet og med høy håndverksmessig standard. For å oppnå en god arkitektonisk utforming kan det gjøres mindre avvik fra byggegrense for tilbaketrukne etasjer, forutsatt at hensyn til solforhold og høydevirkning i forhold til gate og nabobebyggelse ivaretas. Nye bygginger skal utformes slik at fasader brytes opp og sikres et variert uttrykk. Bygninger skal utformes med aktive fasader hvor det tilrettelegges for publikumsrettede funksjoner. Fasader mot gate, der funksjonen er forretning, skal være åpne med glass som hovedmateriale. Tapetsering av vindusflater mot gate tillates ikke, heller ikke plassering av lagerreoler inntil vindu mot fortau. Det tillates etablert takterrasser innenfor planområdet. Rekkverk for takterrasser skal trekkes min. 1 meter inn fra gesims dersom overkant rekkverk er høyere enn regulert gesimshøyde. Det kan etableres baldakiner eller tilsvarende skjermingstiltak over fortau og internt i kvartalet. Skjermingstiltak internt i kvartalet kan etableres til formålsgrensen. Baldakinene skal i størst mulig grad tilpasses øvrig fasade og skal etableres minimum 4 meter over fremtidig gatenivå. Det tillates ikke at baldakiner understøttes på bakkenivå. Balkonger tillates ikke å krage ut over offentlig fortau/gate. Bebyggelse skal utformes med bevisste overganger til tilgrensende bebyggelse. Spesielt skal forholdet til bevaringsverdige bygninger tas hensyn til. Det kan etableres gangpassasje gjennom bebyggelsen med fasade mot Storgata for å etablere atkomst mellom den sørlige del av kvartalet og gågata. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 2
For alle tiltak over kote C+30 skal rammetillatelse legges fram for behandling i Komite for plan, næring og miljø. 2.3 Byggehøyder Byggehøyden er angitt på plankartet. Heishus, trapperom og ventilasjonsoppbygg kan tillates inntil 2 m høyere enn øvrig takflate for maksimalhøyde, men skal om mulig integreres fullstendig i bygget. Takoppbyggene skal være tilbaketrukket fra gesimsen og gis en god arkitektonisk utforming, slik at de utgjør en helhetlig del av byggets takform. Takoppbygg skal ikke bryte horisontalflaten på 58,3 moh. For midlertidige hinder som bryter horisontalflaten i utførelsesperioden må det søkes dispensasjon fra BSL E 3-2. 2.4 Grad av utnytting Grad av utnytting er angitt i maks bruksareal (m² BRA) for bebyggelse på det enkelte byggeområde. BRA regnes uten tillegg for tenkte plan. Ved beregning av tillatt BRA skal arealer under bakkenivå ikke medregnes. Under bakkenivå defineres som arealer der avstand mellom himling og gjennomsnittlig planert terreng rundt bygning er mindre enn 0,5 meter. 2.5 Byggegrenser Der byggegrensen ikke er vist på plankartet ligger byggegrensen i formålsgrensen. Takutstikk mot Storgata kan krage ut over gågata. Det tillates mindre justeringer av byggegrensen i byggesaken. For å ivareta den lineære bebyggelsesstrukturen i gatene skal størstedelen av bebyggelsen mot den respektive gaten plasseres i byggegrensen. 2.6 Ubebygde områder Ubebygde områder skal gis en tiltalende utforming/opparbeidelse. Utelagring tillates ikke. Mindre bygningsmessige installasjoner, transformatorer, avfallsstasjoner, sykkelparkering og lignende tillates bare oppført der de etter kommunens skjønn ikke er til ulempe for naboer og offentlig ferdsel. Utforming, materialbruk og plassering av installasjonene skal danne et helhetlig uttrykk med øvrig bebyggelse. Det skal benyttes materialer av god kvalitet og med høy håndverksmessig standard. 2.7 Parkering Parkering kan etableres på grunnen eller i inntil 2 etasjer under bakkenivå. Minst 70 % av totalt parkeringsbehov legges i parkeringsanlegg eller under bygg. Det skal etableres 0,0625 parkeringsplasser og 0,188 sykkelparkeringsplasser per hotellrom. Dette gjelder både eksisterende og fremtidig hotell. Kravene til parkering og sykkelparkering kan justeres i byggesaken, dersom annet behov kan begrunnes. Antall parkeringsplasser for øvrige reguleringsformål beregnes etter til enhver tid gjeldende kommunale parkeringsnorm. Parkeringsplasser som ikke dekkes innenfor egen tomt skal løses ved tinglyst avtale i parkeringsanlegg innenfor tillatt avstand eller ved frikjøp. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal utformes som HC-parkering. HC-parkering skal etableres innenfor planområdet. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 3
Det skal tilrettelegges egne plasser for el-biler knyttet til formålene kontor og forretning. Nye parkeringsplasser for sykkel skal etableres innendørs og/eller ved oppføring av sikkert sykkelstativ med gode låsemuligheter. 2.8 Teknisk infrastruktur Alle nye bygg skal tilrettelegges for tilkobling til fjernvarmeanlegg. Oppvarmingen skal være basert på vannbåren varme. Dersom det kan dokumenteres annen løsning for utnyttelse av fjernvarme, må alternativ løsning dokumenteres i byggesaken. Ved utbygging av delfelt innenfor kvartalet skal fortau og annen nødvendig offentlig infrastruktur bygges ut for hele kvartalslengden mot tilgrensende gate. 2.9 Klima All ny bebyggelse skal utformes med hensyn til lokalklima, slik at turbulens på gatenivå, snødrift m.v. i størst mulig grad reduseres, samt at det oppnås gode lysforhold i gate-/byrom. Tiltakene skal dokumenteres av fagkyndige. All ny bebyggelse skal tilrettelegges på en slik måte at den tåler et økt havnivå på minimum C+3,14. 2.10 Forurensning i grunnen Ved alle tiltak skal det gjøres en kartlegging av mulig forurensning i grunnen, og det stilles krav om tiltaksplan for håndtering av eventuelle forurensede masser i henhold til forurensningsforskriftens kap. 2. 2.11 Anleggsfasen Det skal utarbeides en egen plan for hvordan ulemper for beboere og næringsvirksomhet skal håndteres i anleggsfasen. Dette gjelder spesielt støy, støv og trafikksikkerhet i forbindelse med anleggstrafikk og bilparkering. Utbyggingsplan med håndtering av problemer skal godkjennes av Byteknikk. Støy fra bygge- og anleggsvirksomhet skal håndteres i samsvar med Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442/2012. 2.12 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og kulturavdelingen i Nordland Fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven 8, 2. ledd. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG 3.1 Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T) I området kan det oppføres bygninger for forretninger, kontorer og tjenesteyting. Arealutnyttelse: m² BRA=1500 m². Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 4
3.2 Forretning/kontor/tjenesteyting/hotell (F/K/T/H1 og F/K/T/H2) I området kan det oppføres bygninger for forretninger, kontorer, tjenesteyting og hotell. Bygg innenfor hensynssoner bevares. Nybygg innenfor område med byggehøyde på C+57,5 punktbygg - skal etableres med lengderetning langs Dronningens gate. Maks areal for punktbygg over C+21,5 er m² BRA=600 m² per etasje. Arealutnyttelse: F/K/T/H1 unntatt hensynssoner: m² BRA=7.450 m². F/K/T/H2: m² BRA=10.0000 m². 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Offentlig fortau Offentlig trafikkområde skal opparbeides i henhold til Bodø kommunes norm. De offentlige trafikkområdene er målsatt på plankartet. Det skal etableres fortausvarme i tilliggende fortau. 4.1 Parkeringshus/-anlegg (PH) I området kan det etableres privat parkeringsanlegg under bakken. Parkeringsanlegg skal ha minimum takhøyde på 2,20 meter (netto høyde). Dersom det etableres et hel-/halvautomatisk parkeringsanlegg, skal produsentens/leverandørens krav til høyder i parkeringsanlegget følges. 5 HENSYNSSONER 5.1 Bygninger innenfor felt H570_1 og H570_2 skal bevares. Innenfor området kan eksisterende bygninger istandsettes under forutsetning av at målestokk, takform, fasader, vindusinndeling, dør- og vindusutforming og materialbruk opprettholdes. Bygningenes volum, hovedform og møneretning kan ikke endres. Tilbakeføring er tillatt der hvor dette ivaretar kulturminneverdiene bedre enn ved bevaring av det eksisterende. Det er ikke tiltatt med fasadeendringer som forandrer bygningens tidstypiske karakter. Herunder skifting av vinduer, fasademateriale og taktekkingsmateriale. Originale detaljer skal beholdes, det er ikke tillatt med ny ornamentikk som bryter med bygningens stilart. Det tillates ikke arker og karnapp på bygninger som ikke har hatt dette tidligere. Alle skilt skal underordne seg fasaden. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 5
Det tillates trappe-/heishus som er inntil 3 meter høyere enn tillatt gesimshøyde, dette skal da gis et begrenset omfang. Før igangsetting av utvendige tiltak ut over vanlig vedlikehold må det innhentes uttalelse fra regional vernemyndighet. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 6.1 Før rammetillatelse kan gis skal følgende foreligge: Illustrasjon av sammenhengende oppriss av den aktuelle bygning og tilstøtende bebyggelse. For hjørnebygninger skal det vises oppriss for begge kvartalssider og nærmeste nabokvartal. Kommunen kan kreve at søknaden inneholder perspektiv eller fotomontasjer som illustrer forslaget sett fra viktige standpunkt i gatene og bylandskapet før og etter endring. Uttalelse fra regional vernemyndighet ved utvendige tiltak utover vanlig vedlikehold i hensynssoner. Dokumentasjon på grunnforhold og eventuell tiltaksplan for håndtering av forurensede masser, jfr. 2.11. Vindrapport med forslag til avbøtende tiltak og redegjørelse for at bebyggelse er utformet med hensyn til lokalklima, jfr. 2.9. Dersom byggehøyden overstiger kote C+33 skal det dokumenteres tilstrekkelig vannforsyning til eventuelt sprinkleranlegg. Plan for anleggsfasen, overordnet konsept og plan for informasjon/medvirkning, jfr. 2.11, godkjent av Byteknikk. 6.2 Før igangsettingstillatelse kan gis skal følgende foreligge: Detaljert plan for anleggsfasen i hht. 2.11, skriftlig godkjent av Byteknikk. Detaljert utomhusplan som viser bebyggelse med høyder og byggelinjer, koter, eventuelle støyreduserende tiltak, eksakte avkjørsler, parkeringsplasser, evt. oppstillingsplass inkl. plass for utrykningskjøretøy, varelevering, atkomst for myke trafikanter, fortau, gangveier, oppholdsarealer, eksisterende og fremtidig terreng, forstøtningsmurer, beplantning, gjerder og belysning samt øvrig bruk av ubebygde arealer. Plan for opparbeidelse av offentlige trafikkområder og kommunaltekniske anlegg som er skriftlig godkjent av Byteknikk. Dokumentasjon for nødvendig sikring av utearealer på tak. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 6
Farge- og materialplan. Plan for avfallshåndtering. Før igangsetting over terrengnivå: Kopi av tinglyst avtale dersom parkering løses i parkeringsanlegg utenfor egen tomt. 6.3 Før det kan gis brukstillatelse for tiltak skal følgende foreligge: Kvittering for innbetalt frikjøpsbeløp dersom del av parkeringskravet løses ved frikjøp. Utearealene skal være opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Offentlige trafikkområder og kommunaltekniske anlegg må være ferdig opparbeidet i henhold til gitte tillatelser. Tilrettelegging for tilkobling til fjernvarme. Parkeringsplasser i henhold til krav til parkeringsdekning skal være ferdigstilt. Planbestemmelser for Kvartal 22, sentrum, Plan ID. 1295, 15.3.2013 7