Årsrapport 2012 Salto Eiendom AS
SALTO EIENDOM AS med fokus på små og mellomstore kjøpesentre. Salto Eiendom er et rendyrket kjøpesenterselskap. Vår målsetning er å bli ledende på drift, forvaltning og utvikling av små og mellomstore kjøpesentre i Norge.
VISJON Gjennom engasjement, entusiasme og klokskap skape en arena for de beste handelsopplevelser! Viktige hendelser i 2012 5 Leder 6 Utviklingen i Salto siden oppstart 7 Nøkkeltall fra våre sentre 9 Kjøpene av Bryn Senter og Kuben Senter 11 Våre prosjekter 13 Eiendommer 14 Styrets årsberetning 20 Årsregnskap 2012 22 Noter til regnskapet 24 Kontantstrømanalyse 36 Revisjonsberetning 37 Senteroversikt 39 Årsrapport 2012 3
Årsrapport 2012 Torghjørnet i Hamar Stoa Senter i Arendal Berja Senter i Kongsberg 4 Årsrapport 2012
viktige hendelser i 2012 VIKTIGE HENDELSER I 2012 2012 ble et nytt spennende år for Salto. Økonomisk ble året vårt beste noensinne. Nedenfor gjengir vi noen av de viktigste begivenhetene i året som har gått. I januar 2012 overtok Salto kjøpesenteret Rortunet i Slemmestad i Røyken kommune. Dette senteret har en ledende posisjon i sitt lokale marked. Rortunet har en butikkomsetning på ca. 500 MNOK og et betydelig utviklingspotensial. I mai ble det vedtatt en ny reguleringsplan for sentrum i Grimstad. Denne åpner for en betydelig utvidelse av Oddensenteret som Salto kjøpte i 2010. Grimstad har i dag en betydelig handelslekkasje til omkringliggende byer. Salto kjøper seg opp til 100% eierskap i Hvedingkvartalet AS i Harstad. Sommeren 2012 ble hele Hvedingkvartalet omregulert til kjøpesenter. Hvedingkvartalet er nabokvartalet til Salto Bysenteret i Harstad sentrum. På Berja Senter i Kongsberg ferdigstilles 27 nye leiligheter over kjøpesenteret. Leilighetene selges med en bokført gevinst på ca. 9 MNOK. Sommeren 2012 igangsetter vi byggingen av Ryensvingen 5 i Oslo. Dette blir et kombinasjonsbygg med Rema 1000 og Elixia i de 2 nederste etasjene, med kontorer i resten av bygget. Ryensvingen 5 blir på over 16.000 kvm. og vil stå ferdig høsten 2013. Fullt utleid vil eiendommen generere opp mot 20 MNOK i årlige leieinntekter. Salto kjøper seg opp til 100% eierskap i Torghjørnet og Storhamarsenteret i Hamar. I september 2012 igangsettes arbeidet med detaljreguleringen av både Rortunet i Slemmestad og Oddensenteret i Grimstad. To meget spennende prosjekter for Salto. Det medfølger et betydelig utbyggingspotensial på Bryn Senter i Oslo. I november reåpner Stoa Senteret i Arendal etter en betydelig oppgradering av senteret. Skeidar forlenger sitt leieforhold i eiendommen med 15 nye år. I november vedtas det en kapitalforhøyelse i Salto på 500 MNOK. Emisjonen blir betydelig overtegnet. I desember selger Salto seg ut av Peer Gynt Kjøpesenter på Vinstra. Salget utløser en regnskapsmessig gevinst på 16 MNOK. Peer Gynt Kjøpesenter var Salto sitt minste kjøpesenter og salget er strategisk motivert. I desember igangsettes byggingen av det siste, ubygde tomteområdet på Berja Senter i Kongsberg. Utbyggingen av området på Berja har vært meget vellykket for Salto. Salto Eiendom AS har generert en økende, positiv kontantstrøm hvert år siden oppstarten i 2006. 2012 blir selskapets beste år, med en underliggende positiv kontantstrøm på ca. 68. millioner kroner. Hovedkontoret i Asker styrkes med en rekke dyktige medarbeidere. Kompetansen på drift og utvikling av kjøpesentre har blitt betydelig styrket. I løpet av 2012 ble det signert leiekontrakter for 216 MNOK. Areal-ledigheten i porteføljen utgjorde 2,6% ved årsskiftet. Gjennom hele 2012 pågår det forhandlinger om kjøp av Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpesenter i Hønefoss. Begge sentrene kjøpes av Salto med overtagelse i januar 2013. Bryn og Kuben har samlet ca. 80 MNOK i årlige leieinntekter og en butikkomsetning på ca. 1,3 milliarder kroner. Årsrapport 2012 5
Årsrapport 2012 leder Store endringer i kjøpesenterbransjen Det skjer store endringer i kjøpesenterbransjen. Det omsettes flere kjøpesentre enn på svært mange år, og det er ingen tvil om at kjøpesentre er en meget attraktiv aktivaklasse. Prisene som oppnås er svært gode. Samtidig snakkes det om netthandelens utbredelse. Forståsegpåerne krangler om fremtiden til bransjen, og vi både leser og hører om en bransje i solnedgang. Dette stemmer ikke med våre egne erfaringer. Ser vi ikke skogen for bare trær? Detaljhandelen i Norge vokste med 3,3% i 2012. Samtidig var inflasjonen i Norge på 1,1%. Veksten i norsk detaljhandel var dermed 3 ganger så høy som den underliggende inflasjonen. I et hvilket som helst annet land i Europa ville en slik handelsutvikling ha blitt karakterisert som svært attraktiv og høy, men ikke i Norge. Her leser vi avisenes krigstyper om den svakeste jule-handelen siden 1988. Vi i Salto har stor tro på den norske kjøpesenterbransjen. Veksten og markedsandelene til norske kjøpesentre har vokst nesten uavbrutt siden de første kjøpesentrene ble etablert i Norge for ca. 40 år siden. Statistikken over handelen i kjøpesentrene, sammenlignet med frittstående butikker i sentrumsgatene, gir oss ingen indikasjoner på at kjøpesentre taper terreng. Dette handler om handelsoppevelser, det norske klimaet og den norske økonomien. At veksten i 2012 var lavere enn i mange tidligere år, ser vi mer på som et styrketegn for bransjen. Vi ser at enkelte bransjer selger mer og mer over nettet, men vi ser også det motsatte. Vi er selvfølgelig oppmerksomme på endringer som skjer i norsk handel, men samtidig ser vi at besøkstallene på norske kjøpesentre fortsetter å stige og at serveringskonseptene gjør det stadig bedre. Kjøpesentre er vår tids torg, endringer vil skape nye muligheter. Kjøpesentre er vår tids torg, endringer vil skape nye muligheter. Vi i Salto har hatt et godt år i 2012. Faktisk vårt beste! Med et resultat før skatt på 30 millioner kroner og en underliggende, positiv kontantstrøm på over 68 millioner, har vi oppnådd mye. Med kjøpene av Rortunet i Slemmestad, Bryn Senter i Oslo og Kuben Senter i Hønefoss, har vi ytterligere styrket posisjonen vår gjennom 2012. Det gir oss trygghet og god styringsfart inn i et nytt år. Men det viktigste vi har oppnådd i 2012, er oppbyggingen av en enda bedre og sterkere organisasjon. Vi er nå over 60 personer som hver dag går på jobben for å skape bedre handelsopplevelser for våre kunder og våre leietagere. Kompetansenivået på kjøpesenterdriften i Salto har blitt betydelig forsterket gjennom året. Igjen vant vi prisen for beste kjøpesenter i Norge relatert til service (Sortland Storsenter). Det er hyggelig å prestere gode resultater. Det er desto mer givende å sette sammen et lag som i fellesskap, og med entusiasme og pågangsmot vokser med å løse utfordringene underveis. Det er nesten uvirkelig å tenke tilbake på hvor vi stod når vi etablerte selskapet for kun 6 år siden. Vi i Salto står godt rustet og vi gleder oss til å angripe nye utfordringer. Arne Vannebo Administrerende direktør 6 Årsrapport 2012
Utviklingen i Salto siden oppstart Salto Eiendom AS - Konsern Tall i NOK 1000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sum leieinntekter 15 296 47 146 91 304 101 150 121 075 148 964 181 229 Driftsresultat 17 307 61 925 57 291 54 618 84 825 86 963 131 801 Resultat før skatt 8 282 44 417 19 847 7 607 22 619 12 624 30 185 Balansesum 734 744 1 180 528 1 380 425 1 588 564 2 047 138 2 185 679 2 511 016 Sum egenkapital 168 803 421 328 436 911 469 175 581 308 572 069 730 732 Egenkapital i % 23,0% 35,7% 31,7% 29,5% 28,4% 26,2% 29,1% Utvikling i kontantstrøm EBITDA i underliggende drift (MNOK) Utvikling i egenkapital og gjeld Utvikling i leieinntekter Årsrapport 2012 7
nøkkeltall nøkkeltall fra våre sentre Eiendom Sted Tot. areal Omsetning* Ant. butikker Park.plasser Prosjekt (kvm) Bryn Senter Oslo 40 700 778 48 800 44 000 Kuben Senter Hønefoss 43 300 565 63 380 PP Senteret Porsgrunn 6 800 117 14 100 1 500 Stoa Senter Arendal 10 219 129 9 270 Berja Senter Kongsberg 22 464 240 8 300 1 000 Salto Bysenteret Harstad 11 677 220 25 0 Stortorvet Kongsberg 29 064 638 74 460 2 000 Tuvensenteret Notodden 12 596 301 30 300 Torghjørnet Hamar 10 502 124 17 60 Storhamarsenteret Hamar 6 615 121 10 300 Colosseum Park Oslo 5 124 216 6 300 Sortland Storsenter Sortland 17 758 365 38 275 Oddensenteret Grimstad 9 486 293 35 450 15 000 Vik Senter Brumunddal 10 800 310 7 200 Sjøsiden Senter Mosjøen 11 470 216 29 550 6 500 Rortunet Kjøpesenter Slemmestad 11 702 498 38 330 12 000 Sentrumsgården Kongsberg 3 443 30 4 22 Utviklingsprosjekter Hvedingkvartalet Harstad 7 228 200 10 000 Ryensvingen 5 Oslo 16 000 170 16 000 Sum total 286 948 5 161 455 5 467 108 000 * Butikkomsetning i hele millioner kroner inkl. mva. Årsrapport 2012 9
Årsrapport 2012 nye kjøp 10 Årsrapport 2012
nye kjøp Kjøpene av KUBEN Senter i Hønefoss og Bryn Senter i Oslo Salto Eiendom jobbet i 2012 med kjøpet av Bryn Senter i Oslo og Kuben Senter i Hønefoss. Selger var Salto sin største eier Schage Eiendom AS. I november ble kjøpekontraktene signert, med overtakelse i januar 2013. Schage Eiendom hadde eid disse sentrene siden 2010, men intensjonen og ønsket var at sentrene burde komme inn i en kjøpesenterorganisasjon for å få den rette oppmerksomheten og de beste forutsetninger for videre utvikling og vekst. Kuben Senter er nr. 1 i sitt lokalmarked, og har en meget sterk posisjon i sitt markedsområde. Med sin sentrale beliggenhet i Hønefoss regnes senteret som en naturlig del av sentrum i byen. Kuben Senter kan med sine 63 butikker tilby en allsidig og spennende butikkmiks med godt utvalg innenfor de fleste bransjer. Samlet butikkomsetning i 2012 havnet på 565 millioner kroner. Senteret ble bygget i 1987, og utvidet og totalrenovert i 2008. Totalarealet på bygningsmassen er 39.500m 2. Senteret kan tilby sine kunder et moderne parkeringsanlegg med 380 p-plasser. Bryn Senter har siden åpningen i 1992 blitt et godt innarbeidet handelssted i sitt lokalmarked. Eiendommen har blitt oppgradert flere ganger, senest i 2012, og fremstår i dag som et moderne og attraktivt kjøpesenter. Senteret har et sterkt leietakerlag, med en stor Ultra-butikk som største trekkplaster. Videre finner man et godt utvalg av både kjeder og lokale butikker representert. Konkurransesituasjonen til Bryn Senter har tilspisset seg de siste årene, blant annet gjennom utvidelser av Lambertseter Senter og Storo Storsenter. Til tross for dette hadde Bryn Senter en markedsmessig god vekst gjennom fjoråret, og totalomsetningen havnet på 785 millioner kroner. I tillegg til handelsarealene har senteret kontorarealer som i hovedsak er leid ut til helserelatert virksomhet. Bryn Senter har en unik beliggenhet og eksponering mot Ring 3 og E6 og dette kombinert med 1000 gratis p-plasser er et viktig konkurransefortrinn i et spennende markedsområde. Vi jobber med en videreutvikling av eiendommen på Bryn Senter. I forbindelse med kjøpet av sentrene ble det gjennomført en rettet emisjon mot dagens eiere i Salto Eiendom AS. Emisjonen var på 500 millioner kroner, og den ble overtegnet i løpet av 24 timer. Dette viser at våre eiere har tro på våre nye kjøp, og tillit til Salto sin utvikling i årene som kommer. Årsrapport 2012 11
Årsrapport 2012 prosjekter Prosjekt Oddensenteret Prosjekt Bryn Senter Prosjekt Rortunet 12 Årsrapport 2012
prosjekter våre prosjekter Flere av våre kjøpesentre har en sentral beliggenhet, og er strategisk plassert i forhold å skape gode handelsplasser i bysentrum. Vi ser alltid etter spennende muligheter for våre eiendommer, og har flere store pågående utviklingsprosjekter. Rortunet, Slemmestad Rortunet er et veletablert handelssted gjennom mange år. Med sin gode beliggenhet langs Slemmestadveien, og sin varierte butikkmiks har senteret alltid levert gode omsetningstall. Salto ser et stort potensiale i en utvidelse og oppgradering av senteret, og det er god interesse for nyetableringer. Senterets nedslagsfelt er i dag ca. 45-50.000 mennesker, og SSB anslår at befolkningen i dette området vil øke med 23% frem til 2030. Senteret er i dag på 11.700 m2 og har en butikkomsetning på 500 MNOK. Vi ser for oss et nytt og moderne kjøpesenter på ca. 25.000 m2 over 2 plan, med ca. 1000 p-plasser under tak. Her kan vi få plass til alle dagens leietakere, samt tilføre senteret mange nye butikker og økt handelstilbud. I tillegg ser vi på et større boligprosjekt på eiendommen, 150-200 boliger. Vi håper på byggestart i 2015 med ferdigstillelse i 2017. Reguleringsarbeidet ble igangsatt høsten 2012. Oddensenteret, Grimstad Odden-området er indrefileten i Grimstad. Gjennom ny vedtatt havneplan i Grimstad skal hele området revitaliseres. Salto Eiendom er veldig glade for å få være med i denne prosessen, og vårt bidrag kommer i form av en utvidelse og oppgradering av Oddensenteret. Oddensenteret har i alle år vært et velfungerende kjøpesenter, og alt ligger til rette for en vellykket utvidelse. Grimstad har i dag en betydelig handelslekkasje og lite kjøpesenterareal per innbygger i egen kommune. Salto ønsker å legge til rette for handel i egen by, og det arbeides derfor nå med en betydelig utvidelse av Oddensenteret. Dette vil videreutvikle handelstilbudet og styrke handelen i Grimstad. Senteret er i dag 9.486 m2 og omsetter for ca. 300 MNOK årlig. Basert på kommunens signaler er det utarbeidet et skisseprosjekt som viser områdets potensiale. Vi mener det er mulig å bygge ut ca. 15.000 m2 handelsarealer over to plan, samt leiligheter i plan 3. Det jobbes også med et underjordisk parkeringshus med god kapasitet. Vår dialog med det offentlige i Grimstad er meget god, og vi har tro på å kunne få til et bra prosjekt. Mange av dagens leietakere ønsker mer plass, og interessen for nyetablering er god. Detaljregulering ble igangsatt september i 2012. Planlagt byggestart er i 2014, med ferdigstillelse i 2016. Bryn Senter, Oslo Bryn Senter er meget sentralt plassert ved knutepunktet Bryn og har enkel adkomst fra Ring 3 og E6. Senteret har siden åpningen i 1992 innarbeidet seg som en populær handelsdestinasjon. Til tross for økt konkurranse i nærområdet har senteret opprettholdt en høy butikkomsetning. Nærområdene er i jevn vekst, og og beliggenheten av Bryn Senter har en spennende fremtid. På bakgrunn av dette ønsker vi å utvikle eiendommen vår videre. Det jobbes nå med en omregulering av eiendommen som maksimalt vil gi: 21 000 m2 handel (økning på 5000) 30 000 m2 kontor/helse (økning på 26 000) 13 000 m2 boliger 33 000 m2 parkering (all parkering samles under tak) Årsrapport 2012 13
Årsrapport 2012 eiendommer eiendommer BRYN SENTER - OSLO Antall butikker 48 Totalareal, kvm 40700 Handelsareal, kvm 22600 Byggeår 1992/2012 P-plasser 800 Senterleder: Kenneth Olsen 95 02 92 30 Eiendomssjef: Tarjej Sandnes 97 18 09 97 brynsenter.no KUBEN SENTER - HØNEFOSS Antall butikker 63 Totalareal, kvm 43300 Handelsareal, kvm 24000 Byggeår 1987/2008 P-plasser 380 Senterleder: Anne Trine Høibakk 32 12 86 00 Eiendomssjef: Oddbjørn Oland 47 64 08 90 kubensenter.no STORTORVET SENTER - KONGSBERG Antall butikker 74 Totalareal, kvm 29 064 Handelsareal, kvm 15 713 Byggeår 1995/99/07 P-plasser 460 Senterleder: Truls Klippen 95 40 90 90 Eiendomssjef: Rolf Harald Holand 97 07 70 03 stortorvetsenter.no RORTUNET KJØPESENTER - SLEMMESTAD Antall butikker 38 Totalareal, kvm 11 702 Handelsareal, kvm 9786 Byggeår 1986/2002/2006 P-plasser 330 Senterleder: Marianne Mevik 93 48 41 20 Eiendomssjef: Hege Englund 93 03 22 90 rortunet.no 14 Årsrapport 2012
eiendommer sortland storsenter - sortland Antall butikker 38 Totalareal, kvm 17 758 Handelsareal, kvm 8 985 Byggeår 2004 P-plasser 275 Senterleder: Ronny Johansen 48 13 43 19 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 sortlandstorsenter.no TUVEN SENTERET - NOTODDEN Antall butikker 30 Totalareal, kvm 12 596 Handelsareal, kvm 10 340 Byggeår 1984/1995/2010/2011 P-plasser 300 Senterleder: Margit Bakken 48 06 01 40 Eiendomssjef: Hege Englund 90 05 12 01 tuvensenteret.no ODDENSENTERET - GRIMSTAD Antall butikker 35 Totalareal, kvm 9 486 Handelsareal, kvm 9 486 Byggeår 1975/1996 P-plasser 450 Senterleder: Erik Mørland 92 41 58 28 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 odden.no berja senter - kongsberg Antall butikker 8 Totalareal, kvm 22 464 Handelsareal, kvm 10 200 Byggeår 2009 P-plasser 300 Senterleder: Kristine Stray 95 10 13 30 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 berja.no Årsrapport 2012 15
Årsrapport 2012 eiendommer COLOSSEUM PARK - OSLO Antall butikker 6 Totalareal, kvm 5 124 Handelsareal, kvm 5 124 Byggeår 1998 P-plasser 300 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 colosseumsenter.no SJØSIDEN SENTER - MOSJØEN Antall butikker 29 Totalareal, kvm 11470 Handelsareal, kvm 6 467 Byggeår 1993/1998 P-plasser 550 Senterleder: Harald Forbergskog 95 00 31 91 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 sjosiden.no salto bysenteret - harstad Antall butikker 25 Totalareal, kvm 11 677 Handelsareal, kvm 8 186 Byggeår 1998 Senterleder: Rune Eilertsen 97 01 11 98 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 saltobysenteret.no storhamarsenteret, hamar Antall butikker 10 Totalareal, kvm 6 615 Handelsareal, kvm 6 181 Byggeår 1976 P-plasser 300 Senterleder: Gard Engh 92 06 43 59 Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen 91 60 13 59 storhamarsenteret.no 16 Årsrapport 2012
eiendommer stoa senter - arendal Antall butikker 9 Totalareal, kvm 10 219 Handelsareal, kvm 8 015 Byggeår 1974/12 P-plasser 270 Senterleder: Erik Mørland 92 41 58 28 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 stoa.no TORGHJØRNET - HAMAR Antall butikker 17 Totalareal, kvm 10 502 Handelsareal, kvm 6 561 Byggeår 1964/97 P-plasser 60 Senterleder: Gard Engh 92 06 43 59 Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen 91 60 13 59 torghjornet.no pp senteret - porsgrunn Antall butikker 14 Totalareal, kvm 6 800 Handelsareal, kvm 4 276 Byggeår 1970/2004 P-plasser 100 Senterleder: Thomas Aasland 91 14 28 13 Eiendomssjef: Erling Skovli 97 72 58 71 VIK SENTER - BRUMUNDdAL Antall butikker 7 Totalareal, kvm 13 500 Handelsareal, kvm 10 700 Byggeår 2009 P-plasser 200 Eiendomssjef: Benedicte S. Nilsen 92 06 43 59 ppsenteret.no Årsrapport 2012 17
Årsrapport 2012 eiendommer SENTRUMSGÅRDEN, KONGSBERG Antall butikker 4 Totalareal, kvm 3 443 Handelsareal, kvm 691 Byggeår 1989 P-plasser 22 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark 90 52 87 78 HVEDINGKVARTALET, HARSTAD Totalareal, kvm 7 228 Byggeår 1950/63/75/91 P-plasser 200 Eiendomssjef: Henrik Teigen Akselsen 98 22 09 54 Eiendomssjef: Rune Eilertsen 97 01 11 98 PROSJEKT RYENSVINGEN, OSLO Totalareal, kvm 16000 Byggeår 2013 P-plasser 170 Prosjektansvarlig: Hans Edvard Velle 90 14 01 41 Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen 91 60 13 59 18 Årsrapport 2012
Årsrapport 2012 fra styret i salto eiendom as 20 Årsrapport 2012
Årsrapport 2012 21
Årsrapport 2012 resultat Morselskap Konsern 2011 2012 Beløp i NOK 1000 Note 2012 2011 0 0 Leieinntekt 181 229 148 964 6 524 15 014 Annen driftsinntekt 9 417 1 225 0 6 476 Gevinst ved salg av aksjer/eiendom 2, 6 25 409 10 402 6 524 21 489 Sum driftsinntekt 216 055 160 591-1 823-3 568 Avskrivning 6-30 361-28 007-12 791-20 620 Annen driftskostnad 5, 19-53 893-45 622-14 614-24 188 Sum driftskostnad -84 254-73 628-8 091-2 699 Driftsresultat 131 801 86 963 19 845 37 614 Finansinntekt 5 2 279 1 510-20 057-44 381 Finanskostnad 5-103 895-75 848-212 -6 767 Netto finansposter -101 615-74 338-8 302-9 465 Ordinært resultat før skattekostnad 30 185 12 624 2 788 4 460 Skattekostnad (+=inntekt) 7-5 413-5 137-5 514-5 006 Årsresultat 24 773 7 488 0 0 Herav minoritetsinteresser 10-15 049-3 504 Majoritetens årsresultat 9 723 3 983 Overføring Utbytte til minoritetsaksjonærer 6 351-5 514-5 006 Overføringer til/(fra) annen egenkapital 9 723-2 367-5 514-5 006 Sum overføring 9 723 3 983 22 Årsrapport 2012
balanse Morselskap Konsern pr. 31.12.11 pr. 31.12.12 Beløp i NOK 1000 Note pr. 31.12.12 pr. 31.12.11 EIENDELER 7 918 12 377 Utsatt skattefordel 7 13 350 10 384 Goodwill 6 10 384 13 350 21 268 22 761 Sum immatrielle eiendeler 10 384 13 350 1 124 842 Eiendom, tomt, inventar, prosjekter mv. 6 2 340 974 2 105 161 1 124 842 Sum varige driftsmidler 2 340 974 2 105 161 752 960 1 004 819 Investering i datterselskap 11 5 050 5 050 Investering i felleskontrollert selskap 12, 13 5 067 5 157 104 004 126 773 Langsiktige fordringer 9 30 466 8 650 862 014 1 136 642 Sum finansielle anleggsmidler 35 533 13 807 884 407 1 160 245 Sum anleggsmidler 2 386 890 2 132 318 33 099 51 215 Kortsiktige fordringer 9, 4 45 444 16 112 2 952 54 337 Bankinnskudd 8 78 683 37 249 36 052 105 551 Sum omløpsmidler 124 127 53 361 920 458 1 265 796 SUM EIENDELER 2 511 016 2 185 679 EGENKAPITAL OG GJELD 61 949 81 981 Aksjekapital 10, 17 81 981 61 949 325 287 505 388 Overkursfond 10 505 388 325 287 387 237 587 369 Sum innskutt egenkapital 10 587 369 387 237 50 883 45 877 Annen egenkapital 10 68 731 52 069 Minoritetens egenkapital 10 74 631 132 777 438 119 633 246 Sum egenkapital 730 732 572 083 0 0 Utsatt skatt 7 25 311 19 900 Sum avsetninger for forpliktelser 25 311 19 900 413 470 503 760 Langsiktig gjeld 14, 16 1 626 271 1 490 949 413 470 503 760 Sum langsiktig gjeld 1 626 271 1 490 949 68 869 128 790 Kortsiktig gjeld 15 128 702 102 747 68 869 128 790 Sum kortsiktig gjeld 128 702 102 747 920 458 1 265 796 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 2 511 016 2 185 679 Årsrapport 2012 23
Årsrapport 2012 noter noter Note 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsolideringsprinsipper Konsernregnskapet består av morselskapet Salto Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres. Ved kjøp av datterselskaper elimineres kostprisen på aksjer i morselskapet mot egenkapitalen i datterselskapet på kjøpstidspunktet. Forskjellen mellom kostpris og netto bokført verdi på kjøpstidspunktet av eiendeler i datterselskapene tillegges de eiendeler merverdien knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene, og avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Datterselskap Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden er nettoført mot finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Prosjekter under utførelse i konsernet er egenregiprosjekter som verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader og andre direkte tilvirkningskos-tnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom de har levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr. 15.000. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer avskrives med 1-1,33% for kjøpesenter og alle faste installasjoner tilknyttet disse. Konsernets eiendommer avskrives med 2% for kontor-bygninger. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelåns-renter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening (se kommentarer i note 5). Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. I tillegg gjøres det for øvrige kundefordringer en uspesifisert avsetning for å dekke antatt tap. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt inngår i linjen langsiktige fordringer. Egenkapitaltransaskjoner Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. Minoritetsinteresser Minoritetsinteressene er trukket ut som egne poster i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatter. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både 24 Årsrapport 2012
noter periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjons-prisen. For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 28%. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. Rentekostnader Renter på fastlånsavtaler kostnadsføres etter hvert som de påløper. Eventuell over-/underkurs resultat føres ikke. Mer- og mindreverdier knyttet til rente-bytteavtaler resultatføres ikke. Note 2 Vesentlige transaksjoner Salto Eiendom AS overtok Rortunet Kjøpesenter i Slemmestad i januar 2012. Rortunet har en sterk posisjon i sitt lokale marked med en butikkomsetning på ca. 500. millioner kroner med god drift og et svært stabilt leietagerlag. Det er et betydelig utviklingspotensial på Rortunet, og detaljreguleringen av eiendommen ble igangsatt i september 2012. I forbindelse med kjøpet av Rortunet ble det innbetalt 100. millioner kroner i et ansvarlig lån fra eierne i selskapet. Dette ansvarlige lånet ble tilbakebetalt 10. desember 2012. Lånet løp med 10% fast rente. Sommeren 2012 kjøpte Salto Bysenteret AS, et heleid datterselskap av Salto Eiendom AS, de resterende 33,3%-ene av selskapet Hvedingkvartalet AS fra Barlindhaug Eiendom AS. Salto Bysenteret eide fra tidligere 66,7% av selskapet og ble dermed eneeier i Hvedingkvartalet AS. Hvedingkvartalet AS eier 7.500 kvm. med næringseiendom i sentrum av Harstad. Disse eiendommene er nærmeste nabo til kjøpesenteret Salto Bysenteret i Harstad, og det planlegges en utvidelse av Salto Bysenteret inn i Hvedingkvartalet. På Berja Senter i Kongsberg har konsernet i 2012 bygget og ferdigstilt 27 nye leiligheter i Byggetrinn 2. Alle disse 27 leilighetene ble overlevert til sine nye eiere 15. desember 2012. Oppgjøret fra dette salget ble mottatt i februar 2013. Salget medførte en regnskapsmessig gevinst på 9.018.476 kroner, som er inntektsført i 2012. forlenget sitt leieforhold på eiendommen i nye 15 år. 30. desember 2012 ble Peer Gynt Kjøpesenter på Vinstra solgt til Utstillingsplassen Eiendom AS. Salto Eiendom AS eide 51% av eierselskapet. Peer Gynt Kjøpesenter var konsernets minste kjøpesenter, og salget var strategisk motivert. Salget av de 51%-ene av Peer Gynt Kjøpesenter medførte en regnskapsmessig gevinst for konsernet på 16.157.886 kroner, som er inntektsført under gevinst ved salg av eiendom i 2012. Samtidig som Salto Eiendom AS solgte sine 51% av Salto Peer Gynt Kjøpesenter AS, kjøpte konsernet seg opp til å bli eneeier av kjøpe-sentrene Torghjørnet og Storhamarsenteret. Begge kjøpesentrene er lokalisert på Hamar. Begge sentrene har vært 51% eiet av Salto Eiendom AS siden 2007. Selger av 49%-ene i Torghjørnet og Storhamar-senteret var Utstillingsplassen Eiendom AS. Alle de 3 sentrene har blitt verdsatt eksternt i forbindelse med disse transaksjonene. Mot slutten av 2012 kjøpte Salto Eiendom AS kjøpesentrene Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpe-senter i Hønefoss. Begge disse sentrene er mellomstore, norske kjøpesentre med svært sterke posisjoner i sitt lokale marked. Kjøpesummen for disse 2 kjøpesentrene lå på ca. 1,2 milliarder kroner og kjøpesentrene ble overtatt 1. januar 2013. Bryn Senter og Kuben Kjøpesenter har begge ca. 40. millioner kroner i løpende årlige leieinntekter. I november 2012 ble det vedtatt en emisjon i Salto Eiendom AS på 500. millioner kroner mot dagens eiere. Emisjonen skjedde til 1.000,- kroner per aksje og ble betydelig overtegnet. Kapitaløkningen ble delt inn i 2 trinn. Trinn 1 ble gjennomført i desember, mens Trinn 2 ble gjennomført 4. januar 2013 i forbindelse med overtagelsene av Bryn Senter i Oslo og Kuben Kjøpesenter i Hønefoss. Det er kun Trinn 1, en kapitaløkning på 200. millioner kroner, som er medtatt i balansen per 31/12-2012. Salto Eiendom AS har en omfattende portefølje av utviklingsprosjekter. Kostnader til prosjektutvikling, omregulering, arkitekt- og konsulentbruk kostnadsføres fortløpende frem til styrevedtak om bygging. I løpet av 2012 er det gjennomført en omregulering av Hvedingkvartalet i Harstad til kjøpesenter. Det er igangsatt detaljregulering av både Oddensenteret i Grimstad og Rortunet i Slemmestad. I tillegg har det pågått utviklingsarbeid på PP Senteret i Porsgrunn, Sjøsiden i Mosjøen, Berja Senter i Kongsberg og Stortorvet i Kongsberg. I 2012 er det samlet kostnadsført 7,9 millioner kroner i ekspansjons- og utviklingskostnader i konsernet. I løpet av 2012 er Stoa Senter i Arendal betydelig oppgradert og modernisert. Eiendommen reåpnet i november 2012. Selskapets hovedleietager har Årsrapport 2012 25
Årsrapport 2012 Note 3 virksomhetsområder Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kjøpesentre. I tillegg kommer drift og markedsføring, samt prosjektutvikling av kjøpesentre. Konsernets virksomhet er i Norge. Note 4 nærstående parter Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Andre tjenester mellom konsernselskaper er basert på markedsmessige vilkår. Salto Eiendom AS har noen avtaler med sine eiere relatert til drift av selskapet og dets kjøpesentre. Alle disse avtalene er inngått til markedsmessige betingelser. Note 5 Spesifikasjon av resultatposter Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Annen driftskostnad Vedlikehold av eiendommer 12 52 3 565 2 188 Eiendomsrelaterte kostnader 7 537 5 447 Eiers andel av felleskostnader og innleie 13 059 14 472 Fremmede tjenester og innleid personell 2 578 6 737 4 286 10 673 Lønnskostnader, se spesifikasjon nedenfor 14 320 4 311 14 650 4 366 Utviklingskostnader 63 5 221 4 789 Tap på fordringer - konstaterte tap og avsetning -2-60 1 470 1 483 Andre driftskostnader 3 712 1 689 4 105 2 204 Sum annen driftskostnad 20 620 12 791 53 893 45 622 Spesifikasjon av lønnskostnader Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus 11 055 3 547 11 385 3 601 Arbeidsgiveravgift 1 592 366 1 592 366 Innleid arbeidskraft/pensjonskostnad 825 171 825 171 Andre personalkostnader 848 227 848 228 Sum lønnskostnader 14 320 4 311 14 650 4 366 Finansinntekt Renteinntekter fra foretak i samme konsern 5 532 3 656 Utbytte fra datterselskap 7 225 Årets konsernbidrag fra datterselskap 30 855 8 469 Annen renteinntekt 1 227 496 2 279 1 510 Sum finansinntekt 37 614 19 845 2 279 1 510 Finanskostnad Rentekostnad til foretak i samme konsern 3 204 1 603 Annen finanskostnad 239 294 742 429 Annen rentekostnad 40 938 18 160 103 153 75 419 Sum finanskostnad 44 381 20 057 103 895 75 848 26 Årsrapport 2012
Note 6 Varige driftsmidler Anlegg under Leietaker Maskiner KONSERN NOK 1 000 Eiendom Tomt utførelse tilpasninger og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr. 1/1 2 021 748 145 821 13 895 12 829 5 799 14 834 2 214 926 Tilgang 253 918 56 802 2 041 2 570 492 0 315 823 Avgang -43 710-2 677-13 895-281 0-60 563 Anskaffelseskost pr. 31/12 2 231 955 199 946 2 041 15 119 6 291 14 834 2 470 186 Akkumulerte avskrivninger pr. 1/1-81 652 0 0-9 319-3 959-1 483-96 413 Årets ordinære avskrivninger -24 763-1 577-1 054-2 967-30 361 Akk.avskrivning solgt eiendom 7 946 7 946 Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12-98 468 0 0-10 896-5 013-4 450-118 827 Balanseført verdi pr. 31.12 2 133 487 199 946 2 041 4 223 1 277 10 384 2 351 357 * Økonomisk levetid 50-100 år 1-10 år 3-5 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær * Anlegg under utførelse: Konsernet har for tiden ett pågående prosjekt. Det er aktivert kostnader knyttet til utbygging av Stortorvet i Kongsberg. 27 leiligheter på Berja Senter er ferdigstillt og overlevert. Oppgjør for dette prosjektet ble mottatt i februar 2013. Maskiner morselskap NOK 1 000 og inventar Goodwill SUM Anskaffelseskost pr. 01.01 1 790 14 834 16 624 Tilgang 319 319 Avgang 0 Anskaffelseskost pr. 31.12 2 109 14 834 16 943 Akkumulerte avskrivninger pr. 1.1-664 -1 483-2 147 Årets avskrivninger -602-2 967-3 568 Akkumulerte avskrivninger pr 31.12-1 266-4 450-5 715 Balanseført verdi pr. 31.12 844 10 384 11 226 Økonomisk levetid 3-5 år 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Årsrapport 2012 27
Årsrapport 2012 Note 7 Skatter Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen Bygninger, driftsmidler og goodwill 748 1 649 198 729 106 256 Omløpsmidler 0 0-870 -619 Gevinst og tapskonto 0 0 189 2 323 Sum midlertidige forskjeller 748 1 649 198 048 107 960 Underskudd og godtgjørelse til fremføring (28%) -44 953-29 926-107 651-62 183 Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd -44 205-28 277 90 397 45 777 Grunnlag for beregning av utsatt skatt 28% -44 205-28 277 90 397 45 777 Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel) -12 377-7 918 25 311 12 818 Fremkommer i balansen som: Utsatt skattefordel -12 377-7 918 Utsatt skatt 25 311 12 818 Netto utsatt skatt/(utsatt skattefordel) -12 377-7 918 25 311 12 818 Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Skatt består av følgende Årets betalbare skatt 395 1 245 Påløpt skatt i solgt virksomhet, ikke skyldig for konsernet 482 Endring utsatt skatt/(utsatt skattefordel) -4 460-2 788 4 536 3 892 Årets skattekostnad (+)/ -inntekt (-) -4 460-2 788 5 413 5 137 Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat Morselskap N NOK 1 000 2012 2011 Ordinært resultat før skattekostnad -9 465-8 302 Permanente forskjeller, inkl skattefri aksjegevinst -6 463 423 Endring midlertidige forskjeller 901-1 495 Bruk av fremførbart underskudd Mottatt konsernbidrag fra datterselskaper 0 4 600 Mottatt utbytte fra datterselskap med minoritetseiere -7 225 Skattepliktig inntekt -15 027-12 000 28 Årsrapport 2012
Note 8 BANKINNSKUDD Bundne bankinnskudd i morselskapet pr. 31.12.12 utgjør kr 737.317,-, og det samme gjelder for konsernet. Skyldig forskuddstrekk for ansatte utgjør pr. 31.12.12 kr 671.817,-. Note 9 FORDRINGER Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Kortsiktige fordringer Kundefordringer 319 993 9 604 3 739 Avsetning tap på fordringer -952-707 Årets konsernbidrag fra datterselskaper 30 855 13 069 Påløpne inntekter 0 247 5 403 4 208 Forskuddsbetalte kostnader 73 519 2 323 1 756 Til gode merverdiavgift 0 88 2 217 2 998 Fordringer konsernselskap 16 086 9 272 Påløpne renteinntekter 34 1 617 164 1 617 Andre kortsiktige fordringer 3 848 70 26 686 2 500 Utbytte til gode fra datterselskap med minoritetseiere 7 225 Sum kortsiktige fordringer 51 215 33 099 45 444 16 112 NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Langsiktige fordringer Lån til selskap i samme konsern 97 203 97 007 Lån til felleskontrollert virksomhet 29 569 6 997 29 569 6 997 (Akrobat Eiendom AS) Periodiserte investeringer i fellesareal 896 1 653 Sum langsiktige fordringer 126 773 104 004 30 466 8 650 Det er ikke avtalt nedbetalingsplan eller innfrielsesdato for konsernlånene og lån til felleskontrollert virksomhet. Investeringer i fellesareal tilbakebetales fra leietakerne over en periode på fra 3-5 år. Årsrapport 2012 29
Årsrapport 2012 Note 10 egenkapitalbevegelse Aksje- Overkurs- Annen Sum NOK 1 000 Morselskap kapital fond egenkapital Egenkapital Egenkapital pr. 31.12.2011 61 949 325 287 50 883 438 119 Emisjon des.2012 20 032 180 101 200 132 Årets resultat -5 006-5 006 Egenkapital pr. 31.12.2012 81 981 505 388 45 877 633 246 Aksje- Overkurs- Annen Minoritetens Sum NOK 1 000 Konsern kapital fond egenkapital andel EK Egenkapital Egenkapital pr. 31.12.2011 61 949 325 287 52 069 132 777 572 082 Oppkjøp 33% i Hvedingkvartalet (eier nå 100%) -758-758 Emisjon i desember 2012 20 032 180 101 200 132 Salg av 51% av Peer Gynt Senter (hele Senteret solgt) -1 276-18 673-19 949 Kjøp av 49% av Torghjørnet og Storhamarsenteret (eier nå 100%) 8 216-53 766-45 550 Årsresultat 9 723 15 049 24 773 Egenkapital pr. 31.12.2012 81 981 505 388 68 731 74 631 730 732 Note 11 Aksjer og andeler i datterselskaper Forretnings- Stemme-/ Bokført- Eiet av morselskapet direkte kontor eierandel verdi Kongsberg Utvikling AS Asker 53,95 % 181 391 Salto PP-Senteret Eiendom AS Asker 100,0 % 5 100 Salto Stoa Eiendom AS Asker 100,0 % 46 642 Salto Tuven Senter AS Asker 100,0 % 46 278 Salto Storhamarsenteret AS Asker 100,0 % 50 837 Salto Torghjørnet AS Asker 100,0 % 46 582 Salto Bysenteret AS Asker 100,0 % 54 473 Salto Centra Colosseum AS Asker 50,1 % 5 090 Salto Sortland Storsenter AS Asker 100,0 % 50 601 Salto Oddensenteret AS Asker 100,0 % 116 218 Salto Vik Senter AS Asker 100,0 % 84 911 Salto Sjøsiden AS Asker 100,0 % 124 063 Salto Rortunet AS Asker 100,0 % 191 274 Salto Senterdrift AS Asker 100,0 % 1 360 Sum investering i datterselskap 1 004 819 30 Årsrapport 2012
Forretnings- Stemme-/ Datterselskaper eiet indirekte kontor eierandel Berja Eiendom AS Asker 53,95 % Kongsbergbygg ANS Asker 53,95 % KS Spitengården Asker 53,95 % Sentrumsgården Kongsberg AS Asker 53,95 % Stortorvet Drift AS Kongsberg 53,95 % Kongsberg Storsenter AS Asker 53,95 % Hvedingkvartalet AS Asker 100,0 % Sortland Storsenter Drift AS Sortland 50,0 % Salto Oddensenteret Drift AS Grimstad 100,0 % Salto Vik Kontorbygg AS Asker 100,0 % Note 12 Investeringer i felleskontrollert virksomhet Oversikt over investeringer i felleskontrollert virksomhet som i konsernregnskapet er ført etter kostmetoden. Akrobat Eiendom AS er ikke konsolidert inn i konsernet siden eierandelen ikke er over 50%. 100% andel 100% andel Forretnings- Stemme-/ Bokført Årsresultat Egenkapital NOK 1 000 kontor eierandel verdi 31.12.12 2012 31.12.12 Morselskap og Konsern Selskapets navn Akrobat Eiendom AS Asker 50,0 % 5 050-3 493-19 819 Sum investeringer 5 050-3 493-19 819 Eierne i Akrobat eiendom AS har pr 31.12.12 stilet et ansvarlig lån på 14 millioner kroner som er fordelt etter eierandel. Eierne har i tillegg stilet et lån på til sammen 46 millioner i løpet av 2012. Totalt har eierne til gode 59 millioner pr 31.12.12. Se også note 9. Akrobat Eiendom AS fører opp et kontorbygg på 16.000 kvm i Ryensvingen 5-7 i Oslo. Bygget forventes ferdigstillt ultimo 2013. Det er inngått flere svært langsiktige leieavtaler i bygget, og det forventes en samlet leieinntekt på opp mot 20. millioner kroner fullt utleid. Byggingen av Ryensvingen 5-7 er finansiert med normale byggelån i DNB. Årsrapport 2012 31
Årsrapport 2012 Note 13 Investeringer i aksjer og andeler - Anleggsmidler Bokført NOK 1 000 Eierandel verdi Selskapets navn Akrobat Eiendom AS (ref.note 12) 50% eiet av Salto Eiendom AS 5 050 Grimstad min By AS Andel eiet av Salto Oddensenteret AS og Salto Oddensenteret drift AS 16 Sortland Storsenter drift AS 50% eiet av Salto Sortland Storsenter AS 1 Sum investeringer 17 Totale investeringer i felleskontrollerte virksomheter 5 067 Note 14 Langsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Langsiktig gjeld Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende 488 760 373 732 1 594 271 1 454 949 Annen langsiktig gjeld og konserngjeld 15 000 39 738 32 000 36 000 Sum langsiktig gjeld 503 760 413 470 1 626 271 1 490 949 2018 og Avdragsstruktur morselskap 2013 2014 2015 2016 2017 senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld 10 768 25 768 10 768 10 768 10 768 434 920 2018 og Avdragsstruktur konsern 2013 2014 2015 2016 2017 senere Avdrag langsiktig rentebærende gjeld 62 154 77 806 62 806 58 806 58 806 1 305 895 32 Årsrapport 2012
Note 15 Kortsiktig gjeld Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Leverandørgjeld 499 1 567 29 682 25 174 Betalbar skatt 0 0 323 1 245 Skyldige offentlige avgifter 20 0 1 146 930 Skyldig feriepenger, styrehonorar og avgifter 2 521 2 341 3 843 2 341 Forskuddsbetalte inntekter 182 729 3 853 3 543 Påløpne rentekostnader 4 459 2 494 13 253 11 285 Påløpne kostnader 1 158 97 5 161 14 045 Kortsiktig gjeld til konsernselskap 70 606 32 432 0 Kassekreditt (limit 30 millioner) 13 28 209 13 28 210 Annen kortsiktig gjeld (inkl.aksjonærlån 48 mill.) 49 334 71 428 535 Avsetning etter salg av Hagaløkkveien 7, Asker 1 000 1 000 Byggelån leiligheter Berja Senter, kortsiktig 8 089 Avsatt utbytte i datterselskap med minoritetseier 6 351 Sum kortsiktig gjeld 128 790 68 869 128 702 102 747 Note 16 Pantstillelser Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Gjeld sikret med pant Gjeld til bank- og kredittinstitusjoner 488 760 373 732 1 532 271 1 454 949 Sum gjeld sikret med pant 488 760 373 732 1 532 271 1 454 949 Bokført verdi av pantsatte eiendeler Eiendom * 308 417 257 709 2 071 532 1 904 350 Tomt 23 541 19 720 175 811 172 286 Prosjekter under utførelse, egenregi 0 0 0 419 Aksjer i datterselskaper 181 390 181 390 Sum bokført verdi av pantsatte eiendeler 513 349 458 819 2 247 342 2 077 055 * Morselskapet har hele eller deler av finansieringen for eiendommer i datterselskap. Bokførte verdier er basert på konsernoppføring. Årsrapport 2012 33
Årsrapport 2012 Note 17 aksjekaptital og aksjonærinformasjon Antall aksjer Pålydende Aksjekapital Aksjekapital pr. 31.12.2012 819 809 kr. 100,00 kr. 81.980.900,- Vedtektene inneholder ikke stemmebegrensninger. Aksjonærer pr. 31.12.2012 Antall aksjer Andel Tilknytning Schage Eiendom AS 271 258 33,09 % Styreleder Knut Schage og Styremedlem Petter F. Andersen Varner Kapital AS 225 414 27,50 % Styremedlem Espen Karlsen Utstillingsplassen Eiendom AS 118 379 14,44 % Styremedlem Terje Kojedal AVA Invest AS 73 435 8,96 % Styremedlem og Adm.dir. Arne Vannebo Sportsmagasinet AS 44 755 5,46 % Styremedlem Morten Lager Elima AS 13 855 1,69 % Mininaste AS 13 899 1,70 % Placebo Invest AS 12 623 1,54 % Tere AS 9 053 1,10 % Styremedlem Espen Karlsen Aksjonærer som eier under 1% av selskapet 37 138 4,53 % Sum 819 809 100,00 % Note 18 Antall årsverk sysselsatt Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Gjennomsnittlig antall ansatte 16 12 29 12 Konsernet har 31 fast ansatte pr 31/12-2012, og i tillegg noen deltidsansatte på sentrene. Konsernet har tjenestepensjon innenfor lovens krav for alle faste ansatte. 34 Årsrapport 2012
Note 19 ytelser til ledende personer, revisor mv. Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Styrehonorar avsatt/utbetalt i året 95 95 95 95 Administrerende direktør Arne Vannebo har fått kr 1.500.000,- i lønn i 2012. I tillegg har han fått bonus og naturalytelser på kr 362.054,-. Morselskap Konsern NOK 1 000 2012 2011 2012 2011 Revisor Honorar for lovpålagt revisjon 298 125 891 641 Honorar attestasjonstjenester og annen bistand 21 21 Sum revisjonshonorar 319 125 912 641 Note 20 Finansiell markedsrisiko Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler, som i det vesentligste er sikret med 6 mnd bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike typer rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.2012 var ca. 72 % av konsernets langsiktige rentebærende gjeld bundet til fast rente eller rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en gjenværende løpetid fra 2 til 13 år, og rentesikringen som løper ut først er reforhandlet i 2013. I løpet av 2012 har Salto Eiendom AS redusert rentesikringsgraden noe. Vektet gjenværende løpetid på rentesikringene er 4,4 år. En endring i det generelle rentenivået på 1%-poeng vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 4,6 millioner kroner per år. Årsrapport 2012 35
Årsrapport 2012 kontantstømanalyse Morselskap Komsern 2012 2012 KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER -9 465 resultat før skattekostnad 30 185 - periodens betalte skatter -912-6 476 Gevinster ved salg av anleggsmidler -25 409 3 568 Ordinære avskrivninger 30 361-18 115 Endring kortsiktige fordringer -29 332 59 921 Endring annen kortsiktig gjeld 26 868 29 433 NETTO KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER 31 762 KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER -192 038 Anskaffelse av varige driftsm. (Rortunet og sluttbet.sjøsiden)+ ord.tilgang -315 823 18 321 Salg av eiendom (salgssum) 78 024-22 769 Endring langsiktige fordringer -21 816-45 735 Kjøp av aksjer i eiendom 90-26 250 Avgitt konsernbidrag til datterselskap -268 471-268 471 NETTO KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER -259 525 KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER 90 290 Netto endring langsiktig gjeld 135 322 Kjøpte minoritetsandeler -66 257 200 132 Emisjon 200 132 290 422 NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER 269 198 51 385 NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER 41 434 2 952 BEHOLDNING AV LIKVIDER 1.1 37 249 54 337 BEHOLDNING AV LIKVIDER 31.12 78 683 36 Årsrapport 2012
revisjonsberetningen Årsrapport 2012 37
Årsrapport 2012 revisjonsberetningen 38 Årsrapport 2012
SENTEROVERSIKT Kuben Senter Hønefoss Senterleder: Anne Trine Høibakk. Tlf: 321 28 600 Eiendomssjef: Oddbjørn Oland. Tlf: 476 40 890 www.kubensenter.no Bryn Senter Oslo Senterleder: Kenneth Olsen. Tlf: 950 29 230 Eiendomssjef: Tarjei Sandnes. Tlf: 971 80 997 www.brynsenter.no Stortorvet Senter Kongsberg Senterleder: Truls Klippen. Tlf: 954 09 090 Eiendomssjef: Rolf Harald Holand. Tlf: 970 77 003 www.stortorvetsenter.no Rortunet Senter Slemmestad Senterleder: Marianne Mevik. Tlf: 934 84 120 Eiendomssjef: Hege Englund. Tlf: 930 32 290 www.rortunet.no Tuven Senteret Notodden Senterleder: Margit Bakken. Tlf: 480 60 140 Eiendomssjef: Hege Englund. Tlf: 930 32 290 www.tuvensenteret.no Sjøsiden Senter Mosjøen Senterleder: Harald Forbergskog. Tlf: 950 03 191 Eiendomssjef : Stein Håvard Landmark. Tlf: 905 28 778 www.sjosiden.no Sortland Storsenter Senterleder: Ronny Johansen. Tlf: 481 34 319 Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: 970 11 198 www.sortlandstorsenter.no Salto Bysenteret Harstad Senterlede: Rune Eilertsen. Tlf: 970 11 198 Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: 970 11 198 www.saltobysenteret.no Oddensenteret Grimstad Senterleder: Erik Mørland. Tlf: 924 15 828 Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: 977 25 871 www.odden.no Torghjørnet Hamar Senterleder: Gard Engh. Tlf: 920 64 359 Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: 916 01 359 www.torghjornet.no PP Senteret Porsgrunn Senterleder: Thomas Aasland. Tlf: 911 42 813 Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: 977 25 871 www.ppsenteret.no Stoa Senter Arendal Senterleder: Erik Mørland. Tlf: 924 15 828 Eiendomssjef: Erling Skovli. Tlf: 977 25 871 www.stoa.no Colosseum Park Oslo Senterleder: Marianne Mevik. Tlf: 934 84 120 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf: 905 28 778 www.colosseumsenter.no Berja Senter Kongsberg Senterleder Kristine Stray. Tlf: 951 01 330 Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf: 905 28 778 www.berja.no Storhamarsenteret Hamar Senterleder: Gard Engh. Tlf: 920 64 359 Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: 916 01 359 www.storhamarsenteret.no Vik Senter Brumunddal Eiendomssjef: Benedicte Seland Nilsen. Tlf: 916 01 359 Sentrumsgården Kongsberg Eiendomssjef: Stein Håvard Landmark. Tlf. 905 28 778 Hvedingkvartalet Harstad Eiendomssjef: Rune Eilertsen. Tlf: 970 11 198 Eiendomssjef: Henrik Teigen Akselsen. Tlf. 982 20 954
Salto Eiendom AS Hagaløkkveien 7, 1383 Asker Tlf: 66 850 850 saltoeiendom.no