Forsiden ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM NYTT OM NYBYGG Lysere utsikter for nybyggsalget i 219 Med økt næringsaktivitet i vår region ser vi økt omsetningstakt for nybygg Les rapporten
side 2 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 2 25% 42% Omsetningen av nye boliger har økt med 25 prosent i Stavanger siden i sommer Omsetningen av nye boliger har økt med 42 prosent i Sola siden i sommer I år har salget av nye boliger startet å ta seg opp i Stavanger og Rogaland, spesielt fra tidlighøsten av. Under siste kvartal er det omsatt 25 prosent flere nye boliger i Stavanger enn i sommer, i Sandnes har det vært nesten en dobling og på Sola har omsetningen økt med 42 prosent siden i sommer. Det er også solgt flere enn ved samme tid i fjor og enn snittet for fjoråret. På Jæren ser vi også noe av den samme utviklingen. Dette viser at det er et godt trykk og en gryende optimisme over hele Rogaland, sier vår områdeleder for Nybygg i Rogaland Eivind Chr. Dahl. Områdeleder for nybygg i Rogaland Eivind Chr. Dahl. Tidligere i år kommenterte vi at tilbudssiden vil kunne utgjøre en større begrensning frem i tid. Dette har ikke minsket i aktualitet. Samtidig med at etterspørselen er på et mer solid nivå og tiltagende, er antallet nye boliger for salg på et spesielt lavt nivå i flere kommuner. Eksempelvis har ikke antallet for salg vært lavere i Stavanger siden før 212. I takt med økende investeringsvekst i viktige næringer i vår region, økt tilflytting og befolkningsvekst vil etterspørselen etter nye boliger fortsette å tilta, og tilbudet vil kunne bli en prekær begrensning flere steder. For oss som selger boliger både i brukt- og nybyggmarkedet er denne situasjonen dessverre klassisk, et tregt bruktmarked i nåtid hindrer planlegging og igangsettelser av nybygg et par år fram. Vi mener tiden er overmoden for å stikke spaden i jorda flere steder i Rogaland, for å hindre en uønsket situasjon lenger fram.
Side 3 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 3 Salget av nye boliger har økt både i Stavanger og Sandnes Foto: istock I Stavanger er antallet for salg nå hele 57 prosent lavere enn ved toppen i desember 213, 2 prosent lavere enn snittnivået i fjor og 13 prosent lavere enn ved inngangen til året i år. Til tross for at antallet for salg er såpass lavt som det er nå er det likevel omsatt 25 prosent flere nye boliger i høst sammenlignet med i sommer, 12,2 prosent flere enn ved samme tid i fjor og,3 prosent flere enn snittet for 217. Hittil i år er det imidlertid solgt 18,2 prosent færre nye boliger i Stavanger enn for samme periode i fjor, omsetningen på senvinteren og tidlig vår trekker ned. SALGET AV NYE BOLIGER 18 16 14 12 1 Stavanger Sandnes Figur 1: Her ser vi hvordan salget av nye boliger har utviklet seg gjennom de siste fem årene. Både i Stavanger og i Sandnes er omsetningsnivået høyere nå spesielt enn i 215 og 216, og det har vært en sterk utvikling i høst. 8 6 4 2 AUG 13 AUG 14 AUG 15 AUG 16 AUG 17 AUG 18
Side 4 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 4 SALGSUTVIKLING NYLANSERINGER 7 6 5 4 3 25 2 15 1 2 1 OKT 13 OKT 14 Stavanger OKT 15 OKT 16 Sandnes OKT 17 OKT 18 5 Stavanger FEB 213 AUG 218 Sandnes Figur 2. Her ser vi antallet nye boliger for salg under de siste fem årene i Stavanger og Sandnes. Det er nå hele 57 prosent færre nye boliger for salg i Stavanger enn ved toppen i desember 213. Figur 3. Grafen viser nylanseringer. Det er lagt ut 15,6 prosent flere nye boliger for salg i år i Sandnes sett mot samme periode i fjor, og majoriteten av disse er lansert i høst. Samtidig ser vi at det er solgt i snitt 68 prosent flere nye boliger per måned nå i høst sammenlignet med første halvår. I Sandnes er det solgt 23,3 prosent flere nye boliger i løpet av siste kvartal sammenlignet med samme tid i fjor, og det har vært nesten en dobling i omsetningen fra i sommer. Det er også solgt 17,2 prosent flere nye boliger under siste kvartal enn snittet for 217. Hittil i år er det imidlertid omsatt 23,1 prosent færre nye boliger sammenlignet med samme periode i fjor, nivået i vinter og i sommer trekker ned. Antallet lanseringer har i motsetning til i Stavanger tatt seg opp i Sandnes fra i vinter, og utgjør nå ikke like stor begrensning som i Stavanger. Antallet lanseringer har økt med 15,6 prosent hittil i år sett opp mot samme periode i fjor, det er spesielt fra i sommer og i høst av at antall lanseringer har økt. Samtidig ser vi at dette har gitt markant utslag i omsetningen, og det er solgt i snitt 68 prosent flere nye boliger per måned nå i høst sammenlignet med første halvår. Antallet nye boliger som ligger ute for salg i Sandnes er 23 prosent lavere enn ved toppen i 215.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 5 Omsetningsvekst også på Sola og Randaberg Bildet viser prosjektet 4Femti som DNB Eiendom Nybygg selger i samarbeid med Masiv. En salgssuksess på Sola! På Sola er det omsatt kun 2,8 prosent flere nye boliger hittil i år sammenlignet med samme periode i fjor, men ser vi på utviklingen etter sommeren har det vært en økning på hele 42 prosent. Dette er også 33 prosent flere solgte enn snittet for 217 og omsetningsnivået er omtrent dobbelt så høyt som ved samme tid i fjor. I Randaberg er det solgt over dobbelt så mange nye boliger hittil i år sammenlignet med i fjor nivået under første halvår i fjor var imidlertid lavt. Det har også vært ca. en dobling fra i sommer og det er solgt 44 prosent flere enn snittet for 217. Salget i prosjektet 4Femti på Sola har gått over all forventning. Vi er i disse dager i gang med salget av trinn 4, dette har blitt meget godt mottatt i likhet med de tidligere trinnene av prosjektet. 4Femti er et samarbeidsprosjekt mellom utbygger Masiv og DNB Eiendom Nybygg. Totalt består 4Femti av ca. 12 leiligheter og til nå er det solgt ca. 1 leiligheter. I det siste trinnet lansert i august er halvparten allerede solgt til en kvmpris 28 prosent over snittet for Sola.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 6 3,9% Prisnivået på Sola er 3,9 prosent høyere enn for tolv måneder siden Mye av årsaken til det relativt gode salget i disse områdene ligger i at det er lansert flere nye attraktive boliger her enn tidligere. Med et bedre boligtilbud her blir dette stadig mer attraktive boområder, tilsvarende som vi ser i områdene utenfor de andre storbyene. Men antallet for salg må holdes oppe absorbsjonen av boliger har vært høyere enn antall lanseringer under det siste kvartalet, og antallet for salg er nå 13 prosent lavere enn i august på Randaberg. Figur 4. Antall nye boliger som ligger ute for salg i henholdsvis Randaberg og Sola. På Sola er antallet for salg nå hele 47 prosent lavere enn ved toppen i oktober 213. 5 4 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 OKT 13 OKT 14 OKT 15 OKT 16 Randaberg Sola OKT 17 OKT 18 3 På Sola har antallet for salg vært relativt høyt det siste året, men er nå 34 prosent lavere enn ved siste topp i desember etter en markant nedgang i antall for salg det siden juni. Samtidig som både omsetningen er god og antall lanseringer har økt, er prisnivået på Sola og Randaberg hhv. 3,9 prosent og 3,8 prosent høyere enn for tolv måneder siden. 2 1 OKT 13 OKT 14 Randaberg Randaberg OKT 15 OKT 16 Sola OKT 17 Sola OKT 18 Figur 5. Salgsutvikling nye boliger i Randaberg og Sola. Det at det er lansert flere nye attraktive boliger her enn tidligere samtidig med næringsvekst og større boligbehov gjør at pilene for nybygg peker oppover.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 7 DNB Eiendom Nybygg selger mest av det vi har for salg på Jæren Det ble omsatt 18,8 prosent færre nye boliger under siste kvartal sammenlignet med i sommer i Rogaland hvis vi trekker ut Stavanger og Sandnes. Det er spesielt områdene i nord som trekker ned. Frøylandsparken/Øster Hus: I samarbeid med Øster Hus selger DNB Eiendom Nybygg hele spekteret av boliger fra leiligheter til rekkehus, tomannsboliger og eneboliger i Frøylandsparken på Kvernaland i Time kommune. I år har vi solgt 61 prosent av boligene vi har for salg i dette prosjektet. Samtidig er det lansert 4,2 prosent færre nye boliger her hittil i år sammenlignet med i fjor. På Jæren er det spesielt få nye boliger for salg nå sammenlignet med tidligere i Time er antallet for salg 41 prosent lavere enn ved toppen i oktober 215 og i Klepp 45 prosent lavere enn toppen i desember 216. Det er likevel solgt hele 47 prosent flere nye boliger i Klepp i år enn i fjor, i Time er omsetningen imidlertid 11,7 prosent lavere.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 8 Bildene viser prosjektet Orstad Utsyn som DNB Eiendom Nybygg selger i samarbeid med Øster Hus. Block Watne (OBOS) EiendomsMegler 1 Samstundes ser vi at DNB Eiendom Nybygg selger desidert flest boliger av det vi har for salg i Time og i Klepp i Time har vi solgt 33,3 prosent av det totale antallet solgte hittil i år, samtidig har vi kun 15,6 prosent av det totale antallet for salg. I Klepp er forholdstallene hhv. hele 55,4 prosent andel av solgte samtidig som vi har 27,6 prosent andel av antall for salg. DNB Eiendom Block Watne (OBOS) Aktiv EiendomsMegler 1 Eiendomsmegler Vest Jadarhus Figur 6. Andel av salg i Time hittil i år. Aktiv DNB Eiendom Eiendomsmegler Vest Jadarhus Figur 7. Andel antall for salg i Time hittil i år. Orstad Utsyn eller Orstadbyen som det gjerne blir kalt blant de som bor i området ligger på Orstad i Klepp kommune. Her selger DNB Eiendom Nybygg leiligheter samt store og litt mindre eneboliger i rekke i samarbeid med Øster Hus. Dette er et stort område som ligger sentralt til med kort vei til Sandnes. Området begynner å bli godt etablert, og er i likhet med Frøylandsparken også et meget barnevennlig område. Barnefamilier har også vært den viktigste målgruppen. Det vi har solgt i dette prosjektet hittil i år utgjør ca. halvparten av det som er solgt i Klepp i år!
Side 5 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 9 Større prisforskjell på nye og brukte boliger Prisnivået på nye kvadratmetere var høyere i Stavanger enn i Oslo frem til juni 212. Fra da av og til i dag har imidlertid prisen på nye boliger nesten doblet seg i hovedstaden - i Stavanger har økningen vært på 2 prosent for samme periode. Under det siste året har kvadratmeterprisen på nye boliger steget med,9 prosent i Stavanger, og prisnivået er 1,2 prosent høyere enn snittet for 217. Under siste kvartal har det imidlertid vært en prisnedgang på 1,7 prosent. Vi venter at dette reverseres nå fra senhøsten, og at vi får en moderat prisvekst under de neste kvartalene med solid etterspørsel og flere nye lanseringer. Prisene på bruktboliger har til sammenlikning økt med kun,3 prosent under de siste 12 månedene per oktober og 1, prosent per november. Prispremien har altså tiltatt under det siste året og med unntak av minskning de siste månedene er premien på det høyeste nivået nå siden før forrige oppgangsperiode fra 211. Vi venter en stabilisering og reversering av prispremien fremover, med en høyere vekst i bruktboligprisene fra i høst av og spesielt til neste år. PRISNIVÅET PÅ NYE KVADRATMETER KNOK 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. - DES 11 JUN 12 DES 12 DES 13 Stavanger DES 14 DES 15 DES 16 Oslo DES 17 Figur 8. Prisnivået var høyere i Stavanger enn i Oslo i 212 og frem til juni dette året, deretter har prisnivået i Oslo økt med nesten det dobbelte i Stavanger med 2 prosent. Grafen viser kombinerte tall for både leiligheter og hus.
Side 6 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 1 PRISUTVIKLING NYE BOLIGER STAVANGER KNOK 7 6 5 4 3 2 PRISUTVIKLING NYE BOLIGER SANDNES KNOK 6 5 4 3 2 OKT 13 OKT 14 OKT 15 OKT 16 Kvmpris leiligheter OKT 17 OKT 18 Kvmpris hus OKT 13 OKT 14 OKT 15 OKT 16 Kvmpris leiligheter OKT 17 OKT 18 Kvmpris hus 1 1 Figur 9. Her ser vi at samtidig som leiligheter holder seg godt i pris, har husprisene gått ned fra 41,8K ved samme tid i for til 39,1K i år. Prisøkningen har imidlertid vært moderat over tid i Stavanger også for leiligheter. Figur 1. Prisutvikling på nye boliger i Sandnes med splitt per boligtype. I Sandnes har prisene økt både for nye leiligheter og hus det siste året, og spesielt nå under høsten. 2,5% Det har vært en prisoppgang på nye boliger på hele 2,5 prosent under siste kvartal Tatt dette i betraktning med både ventet utvikling i etterspørsel og boligbehov i Stavanger, konkurransesituasjon, attraktiv prising og avkastning på sikt, fremstår oljehovedstaden som en av de mest attraktive stedene nå for investeringer i bolig og boligprosjekter. I Sandnes ser vi noe av det vi vil tro skje fremover i Stavanger både med utvikling i prisnivå og effekt av nye lanseringer. Det har vært en prisoppgang på nye boliger på hele 2,5 prosent under siste kvartal. Og prisnivået for nye kvadratmetere er nå hele 8,1 prosent høyere enn ved samme tid i fjor. Samtidig var fjorårstallene preget av at det da var en del boliger for salg i prosjekter lansert flere år tilbake i tid. Disse prisene trakk ned snittet på prisene som ble oppnådd i fjor. I år er det altså imidlertid blitt lansert 15,8 prosent flere nye boliger enn i fjor og flere prosjekter med en vesentlig høyere kvadratmeterpris.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 11 PRISUTVIKLING NYE LEILIGHETER KNOK 6 Prisnivået i Rogaland utenom Stavanger og Sandnes har økt med 4,4 prosent i løpet av de siste 12 månedene og med 1,7 prosent siste kvartal. Prisnivået er 4,5 prosent høyere nå enn snittet for 217. På Jæren så er prisnivået høyest i Time med 51.8 kroner for leiligheter her har det også vært en prisøkning på 3,4 prosent siste 12 måneder. I Klepp og i Hå derimot har vi fått en prisnedgang på 4,3 prosent og 1,3 prosent på leiligheter siden samme tid i fjor. For hus har det imidlertid vært en prisoppgang på hhv. 1,3 prosent og 8,7 prosent. 5 4 3 2 1 OKT 13 OKT 14 OKT 15 OKT 16 OKT 17 Time Klepp Hå OKT 18 Figur 11. Grafen viser en svak oppgang i prisene for nye leiligheter over tid i Klepp, Time og Hå. Figur 12: Prisutvikling på nye hus har vært relativt moderat over tid i Klepp, Time og Hå. PRISUTVIKLINGEN NYE HUS KNOK 4 35 3 25 2 15 Time Klepp Hå 1 5 OKT 13 OKT 14 OKT 15 OKT 16 OKT 17 OKT 18
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 12 KNOK 7 6 5 4 3 2 1 Stavanger Sandnes Sola Randaberg Klepp Time Hå Gjesdal Strand Egersund Haugesund Karmøy Tysvær Kvitsøy Figur 13: Prisnivå på leiligheter i Rogaland. KNOK 7 6 5 4 3 2 1 Stavanger Sandnes Sola Randaberg Klepp Time Hå Gjesdal Strand Egersund Haugesund Karmøy Tysvær Figur 14: Prisnivå på hus i Rogaland.
Side 7 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 13 Det må bygges mer fremover spesielt i Stavanger, i nabokommunene til Stavanger og på Jæren Vi styrker laget på Jæren til venstre Miriam Klungtveit, til høyre Hanna Kverneland. NYBYGG JÆREN ER PÅ OFFENSIVEN! Det er vekst i oljeinvesteringer og økt aktivitet i næringslivet i vårt område nå, sier Dahl. Tiltagende sysselsetting og reversering fra fraflytting til tilflytting på nivå med 213 gir en ny optimisme blant boligkjøperne. Med denne utviklingen mener vi det nå ser lysere ut enn på lenge. Legger vi også Statistisk sentralbyrå (SSB) til grunn vil denne trenden fortsette, de spår en 26 prosent økning i folketallet i vår region de neste 1-12 årene. Dette er høyest i landet etter Østlandet. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Salgstallene er klare, DNB Nybygg er den megleren som har solgt flest prosjekterte enheter på Jæren. Dette skal vi fortsette med, sier markedsansvarlig Hanna Kverneland. Vi er den eneste megleren som kan tilby egen nybyggavdeling her noe som har blitt meget godt mottatt av kunder/utbyggere på Jæren. Vi gjør oss klare for 219 og har styrket laget med ny kollega, Miriam Klungtveit. Jæren vil vokse og nye prosjekter kommer for lansering vi er beredt! Det er altså all grunn til å tro at etterspørselen etter nye boliger bare vil øke. I alle fall så lenge det ikke skjer noe drastisk med næringsutviklingen i vår region. Hvor mange nye boliger som vil bli solgt i år og de neste to til tre årene vil først og fremst begrenses av tilbudssiden. Gitt dagens byggetakt er det ventet en markant nedgang i antallet ferdigstillelser i 22 spesielt i Stavanger. Det kan fort bli et tilbudsunderskudd sett opp mot tilflyttingen, sier Dahl. 218 219 22 STAVANGER SANDNES ROGALAND FOR ØVRIG Figur 15. Antall ferdigstillelser gitt dagens byggetakt. (Kilde: Econ)
Side11 ROGALAND 3. KVARTAL 218 DNB EIENDOM 14 Vi i DNB Eiendom tilbyr deg skreddersydde analyser! Cecilie Grimsrud Telefon 95 89 32 9 Anders Ege Tjoflåt Telefon 95 89 43 64 Gjennom hele fjoråret så vi at boligkjøperne ble stadig mer selektive. Dette mønsteret tror vi vil fortsette fremover. Det vil derfor bli stadig viktigere å velge riktige løsninger til riktige kjøpergrupper. Du må vite hva som selger til hvilken pris i et gitt område. Denne innsikten vil være avgjørende for å sikre høy nok omsetning og god lønnsomhet. Vi i DNB Eiendom tilbyr deg som utbygger skreddersydde analyser i investeringsfasen og ved prosjektering, uansett hvor i landet ditt prosjekt befinner seg. Nina Sandvik Telefon 93 4 47 2 Christian H. Skjelbakken Telefon 91 52 88 5 DNB Eiendom er Norges største prosjektmegler og har spesialkompetanse innenfor kjøp og salg av nye boliger. Vi bistår utbygger helt fra starten og kjenner derfor prosjektene svært godt. Dyktige meglere med lang erfaring, god lokalkunnskap og Norges største bank i ryggen gir det beste resultatet for byggeprosjekter. Våre lokale eiendomsmeglere spesialiserer seg i kjøp og salg av ny eiendom og har spisskompetanse på nye prosjekter i Rogaland. Hanna Kverneland Telefon 95 29 66 51 Miriam Klungtveit Telefon 92 82 93 33 Eivind Chr. Dahl Telefon 41 14 4 4 Eivind Chr. Dahl / Leder Nybygg Rogaland / 41 14 4 4 / eivind.chr.dahl@dnbeiendom.no Jørn Are Skjelvan / Leder Nybygg Norge / 913 27 535 / jorn.are.skjelvan@dnbeiendom.no Sofie Hagerup Mørkved / Leder Analyse / 948 16 83 / sofie.hagerup.morkved@dnbeiendom.no Kilder: ECON Nybyggrapport 2.2.218, Eiendomsverdi, SSB og Eiendom Norge Forside: Bilde av Stavanger, foto: Istock Forsiden