Verditakst av eiendom Hyttmogjerdet Ås 7590 Tydal Gnr/bnr: 174/7 Tydal kommune Eier: Tydal kommune Org nr: 864983472 utarbeidet av: v/ Hans Christian Borchsenius forstkandidat adresse: Ressveien 58, 7336 Meldal telefon 918 11 623 Web: E-post: borchsenius.net hans.christian@borchsenius.net etter oppdrag fra John Inge Sirum 5. desember 2017 Teigen ligger fra 304 m.o.h.
Innledning / bakgrunn: Tydal kommune har hatt hjemmel til eiendommen siden 6. november 1914. Tydal kommune er for tiden i en prosess der det vurderes om flere kommunale eiendommer og teiger skal selges. Det er kommet inn forespørsler fra private med interesse om å få kjøpt enkelte av teigene. Kommunen vil nå vurdere teigene samlet. I den forbindelse ønsker kommunen en takst (prisantydning) som grunnlag for å vurdere om salg er aktuelt. Undertegnede var på befaring av eiendommen 6. oktober 2017. Eiendommens arealgrunnlag: I følge «gårdskart» til Norsk Institutt for Bioøkonomi (NIBIO) er hele den aktuelle teigen i dag på 70,2 dekar. Det er kun jordbruksarealet på nord-øst siden av Tydalsvegen som er aktuell å selge. Jordstykket er 8,3 dekar. Med kantsone rundt avrundes arealet til 10,0 dekar. Før eventuelt salg og overdragelse til ny eier, må det foretas en fradeling. Nytt gårdsnummer og bruksnummer må opprettes. Den resterende del av teigen skal Tydal kommune fortsette å eie. Kommuneplanen er kontrollert. Jordstykket ligger innenfor område for Landbruk, Natur og Friluftsliv, samt Reindrift LNFR. Helhetsinntrykk og tilstand på teigen I denne sammenheng vurderes kun jordbruksarealet. Jordstykket har enkel og kort adkomst. Det er mulig å kjøre av og på jordstykket både fra Tydalsvegen og fra gårdsveien. Jordstykket er flatt og har en hensiktsmessig tilnærmet firkantet arrondering. Det egner seg godt for maskinell høsting. Det står ingen stolper eller master å ta hensyn til. Jordbunnsforhold og masser i grunnen: grus morenemasser. Under befaring var det ingen tegn til fuktproblemer, ikke dreneringsbehov, ikke behov for rensk av kanaler eller grøfter. Ut fra høyde over havet er det lite egnet til kornproduksjon. Grasproduksjon er det som vil gi best avling og best økonomi. Normalt kan det høstes to slåtter. Noe ugras tidlig i vekstsesongen. Kjemisk ugrasbekjempelse er utført. Arealet fremstår ved befaring som veldrevet og frodig. Jevnt grasdekke tilsier at jord er i god hevd. Jordstykket er de siste årene leid ut og drevet av Berit Aune. Hun er kontaktet pr. telefon og bidratt med fakta. - 2 -
Heftelser Opplysninger fra grunnboken er kontrollert 7. november 2017. En finner da ingen tinglyste heftelser Odel Odelsloven lyder i dag slik: 2. Krav til arealstorleik Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar. Hyttmogjerdet er da ikke innenfor arealkravet til en odelseiendom. Dette spørsmålet er lite aktuelt i denne sammenheng når det er salg fra offentlig eiendom. Konsesjonspris Konsesjonsloven 4 definerer konsesjonsgrensen (unntak på grunnlag av eiendommens karakter) Konsesjon er ikke nødvendig ved erverv av: Punkt 1 ubebygde enkelttomter for bolig, fritidshus eller naust, dersom tomten ikke er større enn 2 dekar og er godkjent fradelt etter plan- og bygningsloven og jordlova eller ikke trenger slik godkjenning etter jordlova Punkt 4 bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der fulldyrka og overflatedyrka jord ikke er mer enn 35 dekar. 9 a.(priskontroll ved erverv av landbrukseiendom) Ved avgjørelse av en søknad om konsesjon på erverv av bebygd eiendom med mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord som skal nyttes til landbruksformål, skal det i tillegg til momentene som er nevnt i 9, legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. En slik vurdering av prisen skal også gjennomføres ved erverv av ubebygd eiendom som skal nyttes til landbruksformål, med mindre eiendommen er en ren skogeiendom. Hyttmogjerdet er da konsesjonspliktig og underlagt priskontroll. Ved evnt. salg og søknad om konsesjon er vurdering av prisen sentralt. Prisen skal stå i forhold til den avkastningen som eiendommen kan gi med utgangspunkt i ressursene. Det er med andre ord ikke et fritt prismarked for landbrukseiendommer. Konsesjonsprisen skal også gi signal om hvor stort lån en nye eier kan ta opp for å kjøpe gården, når renter og avdrag på lånet skal betales av det landbruksdriften gir. Ut over dette skal det også gjøres en helhetsvurdering av eiendommen bl.a. med tanke på boverdi. Med henvisning til rundskriv M-1/2010 kan boverdien settes helt opp til 1.500.000,- kr. Det er ikke prisvurdering ved konsesjonssøknad på eiendommer under 3.500.000,- kr - 3 -
Generelt En takst støtter seg både på fakta og skjønn. Det som har størst betydning når det gjelder skjønnet er beliggenhet. Beliggenhet påvirker taksten i vesentlig grad. Det er tatt utgangspunkt i 4 % kapitaliseringsrentefot, fastsatt av Landbruks- og matdepartementet. Angående prinsipper og vurderinger vises det til: - Rundskriv M-3/2002 - Rundskriv M-7/2002 - Rundskriv M-4/2004 - Rundskriv M-2/2009 sist endret november 2012 - Rundskriv M-1/2010 Vurdering Prisen settes ut fra en samlet vurdering der det legges vekt på Størrelse og arrondering Beliggenhet og adkomst Jordbunnsforhold, drenering, naturlig næringstilgang Tilstand på nyttevekster (hvor godt arealet er drevet de siste årene agronomi) Markedet etterspørsel Basert på skjønn og er faring settes prisen til 3.300,- kr pr. dekar Samlet for hele jordstykket blir taksten: 3.400 x 8,3 = 28.220,- kr avrundes til: 29.000,- kr Tjue-ni-tusen- kroner Det er fritt opp til selger og kjøper å bli enige om pris. - 4 -
Bildepresentasjon fotografert 6. oktober 2017 Fra nørd-vest Fra nord Fra syd-øst - 5 -
Kartvedlegg: Avmerking av aktuelt jordstykke som skal deles fra med tanke på salg. - 6 -
Fra matrikkelen: - 7 -