Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn, 19.09.2017 31.10.2017 Fylkesmannen i Østfold 16/08881-27 19.9.2017 Fylkesmannen mener at økt antall leiligheter øker transportbehovet. Nærheten til sentrum (3,5km) gjør sykkel til et aktuelt fremkomstmiddel. Det bør ut fra dette legges til rette for tilstrekkelig og trygg sykkelparkering under tak for alle leilighetene. Planen legger til rette for minimum 2 parkeringsplasser for sykkel per boenhet, jf. planbestemmelse 5.3 a). Videre legges det til rette for at minst 25 % av disse skal ha overbygg. Dette er i tråd med minimumskravet i kommuneplanens arealdel. Det ligger til rette for at prosjektet kan etablere flere av sykkelparkeringsplassene under tak, men det har vært ønske om å vurdere dette nærmere i senere fase av byggeprosjektet. Rådmannen stiller seg bak de vurderinger forslagsstiller har gjort. Rådmannen mener planforslaget har tilstrekkelig fleksibilitet til at både antall sykkelparkeringsplasser og plasseringen av disse kan møte beboernes behov. Statens vegvesen 16/08881-26 27.10.2017 Statens vegvesen (SVV) har følgende merknader: Støy Reguleringsbestemmelse 4.3 om støy viser til bestemmelse 4.7 i gjeldende arealplan. Dette gjør reguleringsbestemmelsen upresis, og vi anbefaler at bestemmelsen gjøres mer konkret ved at det stilles absolutte krav, jf. veileder M-128/2014, kapittel 3.2. Det bør stilles krav til støyberegning og rekkefølgebestemmelse som sikrer at støytiltak iverksettes før eller samtidig med utbyggingen. Universell utforming Reguleringsbestemmelse 4.2 om universell utforming viser til byggteknisk forskrift (TEK10). Denne forskriften er opphevet, så det er riktig å henvise til byggteknisk forskrift (TEK17) som er gjort gjeldende fra 1. juli 2017. Frisiktsone Reguleringsbestemmelse 8.1 om frisiktsone kan misforstås. Vi anbefaler omformulering til: «Innenfor hensynssone frisikt (H140) tillates ikke sikthinder høyere enn 0,5 m over tilstøtende vegers planum. Oppstammede trær, stolper o.l. tillates.» 1
Statlige planretningslinjer/rammer/føringer I kapittel 4.6 i planbeskrivelsen er det vist til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging (T-5/93). Disse er erstattet av statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, gjeldende fra 26. september 2014. Annet Det er ikke samsvar mellom dato på reguleringsbestemmelsene (15.08.2017) og tilsvarende dato som er oppgitt i planutvalgets vedtak (5.7.2017). Ved alle henvisninger (fotnoter) til pbl 12-7 er det i tillegg angitt 1. ledd. Dette er unødvendig da 12-7 kun inneholder ett ledd. Forslagsstillers kommentarer: Planbestemmelse 4.3 endres slik at formuleringen er konkret knyttet til grenseverdier for støy. Bestemmelsen inneholder krav om støyutredning ved formuleringen om at det skal dokumenteres at grenseverdier for støy overholdes. Rekkefølgebestemmelse 3 d) endres slik at støydempende tiltak knyttes til ferdigattest, ikke brukstillatelse. Planbestemmelse 4.2 endres, slik at bestemmelsen henviser til TEK17. Planbestemmelse 8.1 endres i tråd med forslag fra Statens vegvesen. Henvisning til statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging oppdateres. Planbestemmelsenes dato vil bli oppdatert etter revisjon av planforslaget. Planbestemmelsenes henvisninger til pbl 12-7 rettes. Rådmannens kommentarer: Østfold fylkeskommune 16/08881-25 29.10.2017 Lekeareal og barn- og unge Østfold fylkeskommunen (ØFK) skriver at uteoppholdsarealet f-uo2 er redusert i forhold til i gjeldende plan. Siden det opprinnelig var regulert til kombinert formål bolig, forretning og kontor med færre boenheter, var det ikke like stort arealkrav på leke- og uteoppholdsareal. Det er avsatt 1581m2 felles lekeareal for boligene, jf. plankart, mens beskrivelsen henviser til 1610 m2. I bestemmelsene står det i 5.2 at det skal være minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr boenhet, mens 5.5 sikrer at til sammen 15 m2 sikres spesielt for sandlekeplass og nærlekeplass. Dette gir et krav om uteoppholdsareal på 3300 m2 mer enn dobbelt så mye som avsatt felles uteareal. Da må gjenstående krav dekkes på ballkonger og felles takterrasser og innenfor areal avsatt som boligformål. Det må vurderes om det avsatte arealet tilfredsstiller støykravene og med det kan regnes med som del av uteoppholdsarealet. 2
ØFK ba i sitt innspill ved varsel om oppstart at byggehøydene ikke økte. Det er redegjort for at selve høyden i liten grad endres i forhold til eksisterende rammer i gjeldende plan. ØFK vil anbefale at det stilles krav i bestemmelsene om oppdeling av fasader, gjerne sprang i gesims/høyder mm. som kan bidra til at bebyggelsen blir mer variert. Det bør vurderes om det skal avsettes større areal til vegetasjon/trær som kan bidra til at det oppleves som et mer variert boligprosjekt. Sterkt faglig råd/ faglig råd Etter ØFK vurdering burde sandlekeplass og nærlekeplass vært vist og sikret spesielt på plankartet, ikke bare innenfor et større grøntområde som planen viser. En vist plassering er forutsigbart for framtidig beboere og naboer, samtidig som det er lettere å vurdere lekeplassens egnethet. ØFK vil derfor som faglig råd anbefale at lekearealene spesifiseres i plankart. I bestemmelsenes 3 a) står det at lekeplass skal være ferdigstilt før brukstillatelse for nye bygninger skal gis. ØFK vil som faglig råd anbefale at det endres til ferdigattest, siden brukstillatelse kun unntaksvis skal brukes, jf byggesaksforskriften SAK 10 8-1. I henhold til kommuneplanens arealdel 5.1.1.2 er det gitt planbestemmelse om minimum 50 m2 uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet, jf. 5.2. Dette kan dekkes av felles oppholdsarealer, private hager, balkonger og (tak)terrasser, og lekearealer. Bratte og støybelastede områder skal ikke regnes med. For 60 boenheter blir kravet 3000 m 2 MUA. Basert på byggeprosjektet som nå foreligger er det tilstrekkelig areal til å dekke dette. Dette vil imidlertid kunne variere dersom byggeprosjektet justeres med f.eks. redusert antall boenheter, BYA mm., og må derfor vurderes eksakt i senere fase av byggeprosjektet. Reguleringsendringen baserer seg på de avklaringene om arkitektur og estetisk tilpasning som ble vedtatt i reguleringsplanen fra 2015. Det har ikke vært grunnlag for en ny vurdering om oppdeling av fasader mm. som kan bidra til at bebyggelsen blir mer variert, slik Østfold fylkeskommune anbefaler. Dette gjelder også for grønnstrukturen, som hovedsakelig baserer seg på de avklaringene som ble vedtatt i 2015. Plankartet angir formål til lekeplass i f_blk, og det er gitt planbestemmelser om hvordan arealet skal opparbeides med beplantning og aktiviteter. Det synes tilstrekkelig at mer detaljert utforming av arealet gjøres i utomhusplan, jf. planbestemmelse 5.1. Planbestemmelse 3 a), b) og d) endres, og knyttes til ferdigattest. 3
NVE 16/08881-21 22.09.2017 NVE har ingen vesentlige merknader til de fremlagte planer. Plan23 AS 16/08881-22 09.10.2017 Plan23 AS utarbeider forslag til detaljreguleringsplan for tomten nord for Rådhusveien 7, gnr/bnr. 1015/699. Prosjektene skal ha felles innkjøringsveg, ref. planens reguleringsbestemmelser: «6. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. 6.1 Kjørevei (skv1-4) a) Kjørevei f_skv1-2 er felles adkomst for boligene i felt b1-2 og tilliggende eiendom gnr/bnr. 1015/699.» Vendehammer Plan23 mener vendehammeren (f_skv2) tar opp en del areal i sitt planområde, som de sårt trenger for å utarbeide et godt planforslag for boliger. Plan23 foreslår at de endrer vendehammeren i sin plan, slik at den går inn mot deres planlagte parkeringsareal. Løsningen har vært drøftet med forslagstiller for Rådhusveien 7, som er positive til en slik endring. Felles konklusjon er at reguleringsplanen for Rådhusevien 7 ikke endres nå, men at Plan23 gjør det i sitt planforslag. Det å snu vendehammeren vil ikke påvirke forslagsstiller sin planlagte bygningsmasse eller bruken av uteområder. Del av vendehammer som omreguleres til formål som avklares med forslagsstiller og avkjøring fra felles avkjørsel sikres med adkomstpil. Trafostasjon Det bør stilles krav til planen for Rådhusveien 7 som gjør at trafostasjonens plassering i felt BE1 blir slik at vår plan ikke får restriksjoner pga. støy fra trafo (min. 10 meter fra trafokiosk til soveromsvindu). For å sikre dette bør trafo ha en byggegrense på 6 meter fra tomtegrense, eventuelt at dette sikres i bestemmelsene. Det har vært dialog om endret vendehammer, og løsning er i hovedsak avklart. Plan23 AS har mottatt kommentarer (pr. e-post 16.11.2017) til planbestemmelser som det er bedt om at vurderes. Når det gjelder den eksisterende nettstasjon er gjeldende krav at avstand til areal for varig opphold/avstand til bygning med brennbare overflater er minimum 5 meter. Dagens trafostasjon ligger mer enn 5 meter fra eiendomsgrensen. Bygges det nærmere enn 10 meter fra nettstasjon eller høyspenningsanlegg skal strålingsfaren utredes, ved forventet feltnivåer over 0,4 µt i årsgjennomsnitt. Dette dokumentasjonskravet vil ligge på utbygger av 1051/699, for eksisterende nettstasjon. 4
Planforslaget regulerer et areal BE1, som er større enn dagens nettstasjon, for fremtidige behov. Arealet ligger nærmere eiendomsgrensen enn 5 meter, og sannsynligvis nærmere fremtidig bebyggelse på 1051/699, enn 10 meter. Utforming og størrelse av BE1 endres slik at det sikres areal til en eventuell ny nettstasjon, til erstatning for eksisterende, med samme plassering. Avhengig av plassering av boligene på naboeiendom, kan utredningskravet likevel slå inn og det kan eventuelt bli behov for tiltak i forbindelse med bygging av ny nettstasjon. Dette må eventuelt vurderes nærmere i detaljprosjektering av denne. Planbestemmelse 5.6. a) tilføres opplysninger om avstandskrav. Fra Kirsti og Morten Skårberg 16/08881-20 9.9.2017 Skårberg mener nybygget blir for høyt og at det blir liggende for tett innpå veien og det smale krysset ved Rådhusveien. I tillegg til at de mister kveldsol. Skårberg mener det er svært uheldig å legge den nye avkjørselen ut på Ordfører Juul-Olsens vei. Veien er allerede sterkt trafikkert. Planbestemmelse om byggehøyde er endret, slik at det er tillatt med flatt tak og byggehøyde opptil 14,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt byggehøyde i reguleringsplanen fra 2015 var også 14,5 meter, og opptil 17,5 meter på inntil 25 % av takflaten. Byggegrenser mot vei er uendret i forhold til reguleringsplanen fra 2015, og byggeformålet er ikke til hinder for sikt i krysset. Da byggehøyden er endret gir det generelt bedre solforhold for naboer, enn den opprinnelige reguleringsplanen fra 2015. Gang- og sykkelvei langs Ordfører Juul-Olsens vei, som erstatter dagens turvei, vil gi bedre forhold for myke trafikanter. Ny avkjørsel med tilhørende trafikk er vurdert som akseptabelt i Ordfører Juul-Olsens vei, og medføre liten belastning for nærområdet. Planområdet innenfor Borgen bydelssenter, som har definert Skjeberg administrasjonsbygg som senterpunkt. Innenfor bydelssentrene åpnes det opp for høy utnyttelse samt noen service- og tjenestebehov. Det er også en målsetting at det legges til rette for ulike boligtyper og variert boligbygging. Reguleringsplanforslaget er dermed i tråd med kommunens målsettinger. Høy utnyttelse er også i samsvar med nasjonale og regionale føringer for god areal- og transportplanlegging. 5
Anne og Øystein Halvorsen 16/08881-24 17.7.2016 Halvorsen mener fire etasjer blir for høyt i et område lave eneboliger. Det reageres også over at planen legger opp til tekniske installasjoner på opptil to meter av det inntil 14,5 meter høye bygget. Halvorsen viser til Østfold fylkeskommunes innsigelse til varsel om oppstart: «Et eventuelt nytt bygg tilpasses ikke bare Fram-bygget, men også stedets landskap og omkringliggende bebyggelse, inkludert småhusbebyggelsen». Halvorsen mener dette ikke er tatt hensyn til. De to nye blokkene vil ødelegge boligområdets særpreg og karakter. Mange beboere vil få en total annen utsikt, dårligere solforhold. I tillegg vil den nye adkomsten fra Ordfører Juul-Olsens vei generere mye trafikk og vil kunne utgjøre en trafikkfare og føre til forurensning og støy. De peker på at det er underlig og spesielt å grave en underjordisk parkeringskjeller i dette leirete / tidligere myrlendte området. Vann- og avløpssystemet har tidligere ført til at flere beboere i Ordfører Juul- Olsens vei har fått kloakk i kjelleren. Halvorsen mener det er bekymringsfullt at det ser ut til at deler av rørsystemet til planlagte nybygg er tenkt lagt til Ordfører Juul-Olsens vei. Reguleringsendringen baserer seg på reguleringsplanen som ble vedtatt i 2015, og det har ikke vært grunnlag for en ny vurdering om arkitektur og estetisk tilpasning av et nytt byggeprosjekt. Planbestemmelse om byggehøyde er endret, slik at det er tillatt med flatt tak og byggehøyde opptil 14,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Tillatt byggehøyde i reguleringsplanen fra 2015 var også 14,5 meter, og opptil 17,5 meter på inntil 25 % av takflaten. Det er endret takform og dermed mulighet for 4 etasjer, som hovedsakelig er grunn til endring av byggehøyden. Gang- og sykkelvei langs Ordfører Juul-Olsens vei, som erstatter dagens turvei, vil gi bedre forhold for myke trafikanter. Ny avkjørsel med tilhørende trafikk er vurdert som akseptabelt i Ordfører Juul-Olsens vei, og medføre liten belastning for nærområdet. Kommunal forvaltningsmyndighet har ikke uttrykt utfordringer med det kommunale vann- og avløpsnettet i området, som er til hinder for planforslaget. Fylkeskommunen har ikke fremmet innsigelse men et innspill ved oppstart. Planlagt bebyggelse vil ikke gi noen direkte konsekvens for eiendommen i form av skygge eller innsyn, og utbyggingen vil heller ikke generere trafikk forbi eiendommen. Planområdet innenfor Borgen bydelssenter, som har definert Skjeberg administrasjonsbygg som senterpunkt. Innenfor bydelssentrene åpnes det opp for høy utnyttelse samt noen service- og tjenestebehov. Det er også en målsetting at det legges til rette for ulike boligtyper og variert boligbygging. Reguleringsplanforslaget er dermed i tråd med kommunens målsettinger. Høy utnyttelse er også i samsvar med nasjonale og regionale føringer for god areal- og transportplanlegging. Det legges nye rør i krysset Ordfører Juul-Olsens vei og Furulundveien inneværende år. Dermed vil kapasiteter for vann og spillvann bli ivaretatt. 6