Reguleringsplan, detaljregulering for: jf. plan- og bygningslovens (pbl) kap.12 Årstad, gnr. 159 bnr. 88 mfl. Kronstadparken felt N3. Nasjonal arealplan-id 1201_64480000 Saksnummer 201413753 Siste revisjonsdato bestemmelser 22.11.2017 Vedtatt av bystyret 22.11.2017 Det bekreftes at bestemmelsene er i samsvar med bystyrets vedtak seksjonsleder PLANBESTEMMELSER (pbl 12-7) PLANENS INTENSJON Planens intensjon er å etabler boliger, noe næringsarealer og barnehage, med tilhørende parkering, uteområder og infrastruktur. For utfyllende opplysninger vises det til planbeskrivelsen datert 07.12.16 1. FELLES BESTEMMELSER 1.1 Arkitektur, estetikk og kvalitet 1.1.1 Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy estetisk og arkitektonisk kvalitet. 1.1.2 Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. 1.2 Energibruk 1.2.1 Nybygg i planområdet skal knyttes til fjernvarmenettet, med mindre det kan dokumenteres energiløsninger som er mer miljøvennlige. Det åpnes for elektrisk oppvarming i mindre soner i boligene, der raskere regulering sparer energi. 1.3 Renovasjon 1.3.1 Det skal etableres nedgravd avfallsløsning i planområdet. Det tillates felles løsning med N2, gnr. 159 bnr. 11, for en eller flere avfallsfraksjoner. Det tillates at andre naboer knyttes til anlegget etter avtale. 1.3.2 Det forutsettes at bossbil står på offentlig veigrunn ved tømming av tankene. Henting av avfall skal skje på en trafikksikker og trygg måte.
1.4 Overvann 1.4.1 Overvannshåndtering skal løses i henhold til retningslinjene for overvannshåndtering i Bergen kommune. Ref. 2.2. 1.4.2 Takflater som ikke skal opparbeides til takterrasser/takhager og som ikke være tekniske installasjoner skal opparbeides som grønne tak av biologisk materiale sukkulenter. 1.5 Parkeringsdekning 1.5.1 Formål Beregningsgrunnlag Sykkel Bil Bolig 100m2 BRA 3 0,5-0,8 Forretning/handel 1000m2 BRA 9 0 Kontor 1000m2 10 2/1/0* Bevertning 1000m2 6 0 Barnehage Pr avdeling 1,5 0,5 *2 plasser pr 1000m 2 BRA inntil 4000m 2, 1 plass pr 1000m2 for areal 4000-20000m 2, deretter 0 plasser 1.5.2 Minst 10 % av bilparkeringsplassene i garasjen skal ha lademulighet. Det skal tilrettelegges for etablering av ladepunkt ved hver parkeringsplass. 1.5.3 Sykkelparkering til boligene kan løses i garasjekjeller, sykkelboder og i gårdsrom. Parkering for sykler skal plasseres under tak og skal gi anledning til sikring mot tyveri. 1.5.4 Minst 5 % av parkeringsplassene, avrundet opp til nærmeste hele plass, skal utformes og reserveres for forflytningshemmede. Disse plassene skal ligge nær inngangssoner. 1.5.5 Det avsettes minst 2 parkeringsplasser til bildelering i garasje. 1.5.6 Parkeringsdekning for barnehagen inkluderer evt. parkering for minibuss. Parkering for minibuss for barnehage løses på bakkeplan i felt SPA3, eller for mindre buss i felles garasjeanlegg. 1.6 Vertikalnivå 1.6.1 Reguleringsplanen reguleres i to vertikalnivå: Reguleringsformål på grunnen og reguleringsformål under grunnen. Reguleringsformål angitt på grunnen gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå under grunnen. Der det er vist på plankartet tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. Side 2 av 9
2. UTFYLLENDE PLANER OG DOKUMENTASJON 2.1 Ved søknad om rammetillatelse 2.1.1 Utomhusplan Ved søknad om tiltak etter pbl. 20-1 skal det foreligge utomhusplan, som viser plassering og utforming av lekearealer, veger, VA-anlegg og overvannshåndtering, nettstasjon, miljøstasjon, nedgravd avfallsløsning, materialbruk, støyskjermingstiltak, beplantning og forstøtningsmurer. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet, samt oppfyller prinsipper for universell utforming og støyskjerming. Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. Utomhusplanen skal vise grønne areal med kvalitet og vegetasjon av varierende høyder. Stedvis må det fremkomme en jorddybde på 800 millimeter for å sikre vegetasjon av varierende høyder. Forstøtningsmurer skal ha en enhetlig utforming, fortrinnsvis i naturstein. Ved søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en takhageplan som sikrer krav til møblering, jorddybde og beplantning, samt universell utforming. Jorddybde på takhage må stedvis være mellom 400-800 millimeter for å sikre grønne kvaliteter. Beplantning (krav om jorddybde) kan, dersom ønskelig, etableres i plantekasser. Parkeringsanleggets fasader skal beplantes og skal stedvis ha lysåpninger inn mot sykkelparkering og boder. 2.1.2 Logistikkplan Ved søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en logistikkplan for renovasjonskjøretøy og varelevering (plan for kjøremønster). 2.1.3 Renovasjonsteknisk plan Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge renovasjonsteknisk plan. 2.1.4 Ros-tiltaksplaner Ved søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det redegjøres for følgende punkter: a Støytiltak Støynivå på felles utendørs oppholdsareal for bolig skal ikke overstige kommuneplanens krav, Lden=55dB. Det kan tillates støyfølsom bebyggelse i områder som har utendørs støynivå mellom 55 Lden og 73 Lden dersom følgende forutsetninger er oppfylt: - Bygningen prosjekteres med tung fasade mot trafikkert side -Eventuelle soveromsvinduer mot Bjørnsonsgate skal utformes slik at de gir tilfredsstillende støyforhold inne. - Bygningene må etableres med balansert ventilasjon. Ved søknad om rammetillatelse må det redegjøres for støytiltakene og dokumenteres at støyforholdene blir tilfredsstillende inne. Side 3 av 9
2.1.5 Energi Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert energibruk, klimagassutslipp og bruk av alternative, fornybare energikilder. 2.2 Ved søknad om igangsettingstillatelse 2.2.1 VA-rammeplan VA-rammeplan av 17.12.2015, skal legges til grunn ved videre detaljprosjektering. 2.2.2 Avfall og overskuddsmateriale Masser som ikke benyttes innen planområdet må transporteres bort og deponeres på forsvarlig måte etter gjeldende normer og forskrifter. 3. REKKEFØLGEKRAV 3.1 Tiltak innenfor planområdet 3.1.1 Før igangsettingstillatelse Før søknad om igangsettingstillatelse kan gis, skal det foreligge dokumentasjon på at offentlige trafikkområder som ønskes overdratt til kommunen, tilfredsstiller trafikketatens krav. Detaljplaner for veger skal vise hvordan kravene til vegteknisk standard blir oppfylt. Plassering av nye og eksisterende avkjørsler skal fremgå. Det skal være utarbeidet en renovasjonsteknisk avfallsplan før søknad om tiltak. Planen skal være godkjent av BIR før byggesaken. Det kan være felles avfallsplan og avfallsløsning for N2 og N3. Senest ved søknad om igangsettingstillatelse skal dokumenteres at VA-rammeplan av 17.12.2015 er lagt til grunn for prosjekteringen. Før det søkes om igangsettingstillatelse for arbeid på kommunalt veiareal, skal kommunal vegmyndighet ha tilsendt og godkjent tekniske detaljplaner for nye offentlige vegområder og endring av eksisterende offentlige vegområder, inklusiv veglys, skiltplan og overvannshåndtering Det kan ikke gis tillatelse til tiltak etter pbl 20-2 innenfor planområdet, før det foreligger en tinglyst avtale angående sikring av parkeringsplass i fremtidig nybygg på gnr.159 bnr.88 og 9, for gnr. 159 bnr 14 og bnr 15. 3.1.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Ved søknad om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse for tiltaket, skal det vedlegges bekreftelse på at Vann- og avløpsetaten har funnet sluttdokumentasjonen for stikkledninger og fellesledninger tilfredsstillende. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for det enkelte byggetrinn, skal avfallsanlegg for dette byggetrinnet være ferdigstilt. Det tillates felles avfallsløsning med N2 for en eller flere fraksjoner. Side 4 av 9
Før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest, skal tilliggende fortau og vegareal være ferdigstilt. Kravet tilpasses den enkelte utbyggingsetappe. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for boliger i planområdet, skal tilhørende uteoppholdsareal være ferdigstilt. Gjennomføringen tilpasses den enkelte utbyggingsetappe. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for barnehagen (BBH) skal alt uteareal som skal brukes av barnehagen (f_but og BBH) være ferdigstilt. Før det gis ferdigattest skal offentlig veiareal være ferdig opparbeidet i samsvar med godkjente tekniske planer. 4. EIERFORM 4.1 Offentlige arealformål 4.1.1 Følgende arealer skal være offentlige: o_skv o_spa3 o_sf 4.2 Felles arealformål 4.2.1 Følgende arealer skal være felles for BBB1, BBB2, BKB1 og BBH: f_skf f_sgg1 f_but f_spa4 4.2.2 f_but Det skal lages egen avtale mellom boligene i BBB1, BBB2 og BKB1 og barnehagen BBH om bruk av f_but. Det legges til grunn at barnehagen bruker arealet i åpningstiden, mens boligene bruker arealet utenom barnehagens åpningstid. 4.2.3 Garasje f_spa4 Parkeringsgarasje skal være felles for BBB1, BBB2, BKB1 og BBH. Garasjen tillates etablert under bakken under BBB1, BBB2, BKB1, f_sgg1 og f_but. Det åpnes for boder, tekniske rom og nettstasjon i garasjen. Garasjen er vist med eget vertikalnivå på plankartet. 5. BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr.1) 5.1 Byggegrenser, utnytting, byggehøyder, bebyggelse og formål 5.1.1 Byggegrenser Det tillates mindre justering av formålsgrensen og byggegrenser i forbindelse med byggesak. Der byggegrense ikke er vist på plankart, gjelder formålsgrense som byggegrense. Eventuelle rømningstrapper tillates plassert utenfor formålsgrenser og byggegrenser. Side 5 av 9
Det tillates utstikk, karnapper, balkonger på inntil 1 meter ut over formålsgrensen og byggegrensen på deler av fasaden. Over offentlig trafikkareal skal fri høyde under utkragningene være minimum 5 meter. 5.1.2 Utnyttelse Byggeområdene kan maksimalt tillates bebygd med den utnyttelsesgrad som er vist på plankart. Barnehage (BBH) reguleres med hensynssone Bevaring av kulturmiljø. Eksisterende utnyttelsesgrad videreføres i formålet. Det åpnes for justeringer av utnyttelsesgrad dersom utforming av ny fasade i nord eller evt. innredning av kjeller tilsier det. 5.1.3 Byggehøyder Byggeområdene kan maksimalt tillates bebygd med den byggehøyde som er angitt på plankartet. Barnehage (BBH) reguleres med hensynssone Bevaring av kulturmiljø. Eksisterende byggehøyde videreføres i formålet. Det åpnes for at heis og/eller ventilasjon kan gå ut over dagens høyde. Det tillates levegger, ventilasjonssjakter og lignende maksimalt 2 meter utover angitt byggehøyde. Heishus og trappehus tillates maksimalt 4 meter utover angitt byggehøyde. Levegger, ventilasjonssjakter, heis- og trappehus kan maksimalt dekke 15% av takflaten. Det tillates rekkverk for takterrasser også på gesims utover angitte byggehøyder. 5.1.4 Nettstasjon Evt. ny nettstasjon skal plasseres innenfor regulert byggeformål. Plassering avklares med BKK. Ny nettstasjon kan ikke etableres innenfor f_but. 5.1.5 Bolig BBB1, BBB2 Innenfor formålet skal det etableres leiligheter av varierende størrelse. Minimum 20 % av boenhetene skal ha bruksareal over 70 m2, og minimum 10 % skal ha bruksareal over 80 m2. Det skal etableres parkeringsgarasje i kjeller. Boligene skal utføres med universell utforming. Det gjøres unntak for leiligheter som er mindre enn 50m 2 der minst 50 % av boligene skal utformes etter prinsippene om universell utforming. De to delfeltene skal utformes med to separate arkitektoniske uttrykk. Ingen nye boliger skal være mindre enn 35 m² BRA pluss boder. Nivået på gårdsrom og annet uteareal innen boligformålet skal tilpasses omkringliggende terreng og bygg. Noe variasjon i terrengnivå skal tilstrebes. Det åpnes for forstøtningsmurer opp til 0,5 meter i eiendomsgrense dersom endelig terrengutforming tilsier det. Ved nivåforskjell mot omkringliggende gatenett skal overgangen utformes trinnløst eller med rampe i minst 1,5 meters bredde. Deler av gårdsrommet skal utformes slik at det er mulighet for kjøring til naboeiendom Bjørnsonsgate 17 og 19 i spesielle tilfeller og etter avtale. Dette arealet skal ikke utformes som ordinær veg, men slik at det både gir en mulighet for kjøring og har kvalitet som uteoppholdsareal. Det kan gis vektbegrensning for dette kjørearealet. Side 6 av 9
Bjørnsonsgate 17 gis rett til å trekke slange til fylling av gass over gårdsrom. 5.1.6 Barnehage, BBH Innenfor formålet tillates barnehage med uteareal. Barnehagen skal ha balansert ventilasjon. 5.1.7 Kombinert formål BKB1, BKB2 Innenfor formål angitt kombinert bebyggelse tillates boligbebyggelse og bevertning, kontor, forretning og tjenesteyting. Virksomhet innenfor detaljhandel skal primært være lokalisert på gateplan og skal ha vindusfasade i første etasje orientert mot offentlig trafikkareal eller plasser i kvartaler som er åpne for allmenn ferdsel. Innenfor felt BKB1 skal det etableres publikumsrettet næringsvirksomhet i den nye bebyggelsens første plan mot Bjørnsons gate. Ingen nye boliger skal være mindre enn 35 m² BRA pluss boder. 5.2 Krav til uteoppholdsareal 5.2.1 Arealkrav Minste uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet, skal være min. 15 m 2. Uteoppholdsarealene kan løses på bakkeplan (bakkeplan er definert som gårdsplass også over parkeringskjeller) og takhager (felles terrasser på tak). Minst 50 % av felles uteoppholdsareal skal løses på bakkeplan (gårdsplass over parkeringskjeller). Resterende areal kan løses som takhager eller på gårdsplass. Alle boenheter skal ha privat uteoppholdsareal på minst 7m 2. Privat uteoppholdsareal tillates løst på balkong, innglasset balkong eller terrasse. Privat uteoppholdsareal på bakkeplan skal skilles fra felles areal ved rekkverk, beplantning eller annet dekke. Dersom privat balkong ikke har tilfredsstillende støyforhold skal leiligheten ha innglasset balkong. Det kan etableres takterrasser for å dekke deler av kravet til privat uteoppholdsareal. Dagens bebyggelse i kombinert område BKB2 reguleres som dagens situasjon og er unntatt fra arealkrav til minste uteoppholdsareal. For barnehage er minimumskrav til uteoppholdsareal 9,6 m 2 pr barn. Uteoppholdsarealet løses i f_but og i barnehageformål BBH. Alt areal innen f_but og BBH kan regnes med for å tilfredsstille kravet til uteoppholdsareal. For å kompensere for det lave kravet til kvadratmeter skal det stilles særlig strenge krav til utforming og brukervennlighet av arealet. Uteoppholdsareal på tak og i gårdsrom skal opparbeides med gode kvaliteter. Uteoppholdsarealet skal ha grønne kvaliteter og ulike typer beplantning. Side 7 av 9
5.2.2 Kvalitetskrav til uteoppholdsareal medregnet i MUA (minste uteoppholdsareal) Arealene skal tilrettelegges for rekreasjon og lek. Støynivå på gårdsplass skal ikke overstige 55 dba og arealet skal være skjermet for forurensing og strålefare. Arealene skal ha sollys på minimum 50 % av arealet kl.15.00 ved vårjevndøgn. Terrenget skal ikke være brattere enn 1:3. Det stilles krav til særlig god utforming og tilrettelegging for lek i f_but og annet uteareal til barnehagen. f_but bør utformes med variert dekketykkelse, med særlig vekt på tilrettelegging for lek. Takhager skal utformes for bruk av ulike brukergrupper, møbleres og gis en attraktiv utforming. Det skal legges vekt på variasjon i dekket og grønne innslag. Takhagene skal deles opp i soner f.eks. ved hjelp av møbler eller levegger. Deler av takhagen skal ha plantekasser eller jorddybde som er tilstrekkelig til å plante busker, blomster eller annen vegetasjon. Gårdsplass på bakkeplan skal utformes for bruk av ulike brukergrupper, møbleres og gis en attraktiv utforming. Det skal legges vekt på variasjon i dekket og grønne innslag. Deler av gårdsplassen skal ha plantekasser eller jorddybde som er tilstrekkelig til å plante trær, busker, blomster og annen vegetasjon. Det skal legges plen på deler av gårdsplassen. 6. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5 nr. 2) 6.1 Kjøreveg SKV 6.1.1.1 Kjøreveg o_skv skal opparbeides i tråd med plankart. Vegen skal utformes med fartsbegrensende tiltak. 6.2 Fortau SF 6.2.1 Fortau o_sf skal opparbeides i tråd med plankartet. Det tillates kjøring over formålet der det er vist med pil på plankartet. 6.3 Gangveg SGG 6.3.1 Gangveg f_sgg1 skal opparbeides i tråd med plankart. 6.3.2 Gangveg f_sgg1 skal være kjørbar. Det tillates kjøring til SPA1 over formålet. Utover dette tillates kjøring for utrykningskjøretøy, flyttebiler og lignende. 6.3.3 Det tillates kjøring til Bjørnsonsgate 17 og 19 etter særlig avtale jfr. 5.1.5 6.4 Parkering SPA 6.4.1 SPA1 reguleres i tråd med eksisterende situasjon. 6.4.2 Parkering o_spa3 skal opparbeides i tråd med plankart, og skal benyttes til offentlig korttidsparkering. Dersom barnehagen i BBH har behov for plass til minibuss kan deler av SPA3 reserveres for slik buss. 6.4.3 Felles parkering for BBB1, BBB2 og BKB1 løses i felles parkeringskjeller under bakken (f_spa4). Side 8 av 9
I SPA4 (parkering under bakken) tillates boder, sykkelparkering, tekniske rom i tillegg til parkering for planområdet. 6.5 Kombinert formål for samferdselsanlegg SKF 6.5.1 Formålet er kombinert formål fortau og kjørevei, og gir atkomst til parkeringskjelleren. Avkjørselen skal markeres med nedsenket kantstein. 6.6 Avkjørsler 6.6.1 Avkjørsel til f_sgg1, SPA1, BKB2 og området øst for planområdet er vist med pil på plankartet. 7. HENSYNSSONER (pbl 12-6) 7.1 Sikringssone frisikt H140 (pbl 11-8 a) 7.1.1 I frisiktsoner skal det til enhver tid være fri sikt 0,5 m over tilstøtende veiers plan. Frisiktsone mot ny veg vest for planområdet er regulert basert på en fremtidig fartsgrense på 30 km/t. 7.2 Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø H570 (pbl 11-8 c) 7.2.1 Fasader på eksisterende bygg, med unntak av fasade mot nord, skal bevares. Kommunens kulturminnefaglige etat skal gis anledning til å uttale seg om alle byggetiltak innenfor hensynssone H570. Det kan ved enighet med kulturminnemyndighetene åpnes for tiltak i fasadene. 8. BESTEMMELSESOMRÅDER (kartforskriften) 8.1 Innenfor bestemmelsesområde # 1 skal det sikres adkomst til gårdsrom gjennom en gangforbindelse som er minst 3 meter bred. 8.2 Innenfor bestemmelsesområde #2 tillates nedgravd bossløsning, tanker og rør under bakken. 8.3 Innenfor bestemmelsesområde #3 skal det etableres felles gangveg med minst 3,0 meters bredde. 8.4 Ved nivåforskjell mot omkringliggende gatenett skal overgangen utformes trinnløst eller med rampe i minst 1,5 meters bredde. VEDLEGG A. JURIDISK BINDENDE 1. B. RETNINGSGIVENDE 1. Illustrasjonsplan datert 22.11.17 2. VA-rammeplan datert 17.12.15 Side 9 av 9