FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN (DETALJPLAN) FOR KVARTALET STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE GNR 173, BNR 115, 116, 117, 119, 120, 122, 123, 126, 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133, 608, 609, 610 GNR 172, BNR 605 OG 611. Dato: 25.9.2015 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: Bystyrets vedtak: Disse bestemmelsene gjelder for regulert område vist med reguleringsgrense på plankart datert 25.9.2015. Området er regulert til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Sentrumsformål SAMFUNNSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR, Fortau Gatetun 1 FELLESBESTEMMELSER 1.1 Parkering 1.1.1 Krav til parkering for biler og sykler skal dekkes innenfor byggeområdet. Parkeringsdekningen skal være i henhold til kommunens til enhver tid gjeldende krav til parkering i sentrum. 1.1.2 Parkeringsplasser skal være ferdig opparbeidet innen bygningene tas i bruk. 1.2 Universell utforming 1.2.1 Bebyggelse og utearealer skal utformes og opparbeides slik at de benyttes av alle på en sidestilt måte. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det redegjøres for hvordan universell utforming skal ivaretas. 1.3 Støy 1.3.1 Før igangsettingstillatelse skal det foreligge støyanalyse som redegjør for nødvendige tiltak for å oppfylle de til enhver tid gjeldende grenseverdier og forskrifter for støybelastning for bebyggelsen og uteområder. Tiltakene skal godkjennes av kommunen og gjennomføres samtidig med bygging av boligene. 1.4 Energiforsyning 1.4.1 I forbindelse med søknad om tiltak skal det utarbeides en felles energiplan for området. Det påhviler utbygger å ta kontakt med nettselskapet for tidlig å avklare behov for nettutbygging og utforming av nettløsning for området. 1.4.2 Kvartalet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og nybygg med bruksareal større enn 500 m2 skal kunne knyttes til fjernvarmen.
1.5 Vann- og avløp 1.5.1 Håndtering av overvann skal skje på egen grunn i henhold til kommunens retningslinjer. Dette skal løses etter bærekraftige prinsipper. 1.6 Skilt og reklame 1.6.1 Det skal redegjøres for plassering av skilt i søknad om tiltak. Skilt, reklame og lignende skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende retningslinjer og vedtekter i kommunen, og innpasses i forhold til fasader og omgivelser. 1.6.2 Oppsetting av skilt og reklame skal søkes om separat. 1.7 Fornminner 1.7.1 Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene stanses og kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. 1.8 Saksbehandling 1.8.1 Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det foreligge plan for overvannshåndtering for gjeldende tiltak. Håndtering av overvann vurderes i samarbeid med kommunen. 1.8.2 Før det tillates noen form for bygge- eller anleggsvirksomhet skal det foreligge godkjent utomhusplan som viser opparbeidelsen av de ubebygde arealene. Utomhusplanen skal vise følgende: - Bebyggelsens plassering og høyde målsatt ved inngangspartiet - Uteoppholdsareal og areal for lek - Areal for parkering, inkludert plassering og utforming av hc-parkering og sykkelparkering - Kjøreareal - Varelevering - Løsninger for renovasjon - Transformatorkiosker og andre bygninger for tekniske anlegg 1.8.3 I søknad om tillatelse til tiltak skal det medfølge - Fasadeoppriss som viser ny bebyggelse sammen med eksisterende bygninger i kvartalet - Snitt/oppriss som viser forhold til terreng utenfor planområdet 2 BYGGEOMRÅDER 2.1 Fellesbestemmelse for S1 S7 2.1.1 I området tillates bebyggelse med sentrumsformål; bolig, forretning, offentlig og privat tjenesteyting, som kontor, bevertning, hotell, og parkering. 2.1.2 Boligene skal i størst mulig grad skjermes mot støy og lukt fra bevertningsstedene. Gjennom utforming og organisering av bebyggelsen skal ulempene fra eventuelle bevertningssteder og andre virksomheter, reduseres så mye som mulig. 2.1.3 Byggehøyder og byggegrenser er vist på plankartet. Der hvor ikke annet er angitt er byggegrense og formålsgrense sammenfallende.
2.1.4 På begrensede deler kan byggehøyden fravikes for å ivareta mindre tekniske anlegg og arkitektoniske hensyn. Større tekniske anlegg skal innpasses innenfor viste høyder. Avvik skal dokumenteres i søknad om tillatelse til tiltak. 2.1.5 Oppholdsareal på tak kan ha rekkverk over regulert gesims. Rekkverk skal da ha et transparent uttrykk. 2.1.6 I 1. etasje skal det være enten forretning, offentlig eller privat tjenesteyting. I 2. etasje kan det være forretning. Fra og med 2. etasje og oppover kan det være bolig, offentlig eller privat tjenesteyting. 2.1.7 Kjellere skal brukes til nedkjøringsrampe, parkering, sykkelparkering, boder, lager og tekniske rom. 2.1.8 Innkjøring til og utkjøring fra parkeringskjeller skal skje mot Museumsgata. Plassering skal ligge innenfor GNR 173/120. Ved utbygging av parkeringskjeller i etapper skal det legges til rette for at S2 og S7 kan kobles til anlegget. Plan for slik tilrettelegging skal foreligge ved søknad om tiltak for 1. byggetrinn. 2.1.9 Varelevering kan skje inne i kvartalet, i Torggangen, med innkjøring fra Storgata og utkjøring i Peter Grøns gate. 2.1.10 Parkeringsanlegg over terreng tillates ikke. 2.1.11 Det settes av uteoppholdsareal for boligene i henhold til kommuneplanens bestemmelser. 2.1.12 Eksisterende bebyggelse som ligger innenfor byggeområdet kan rives når det foreligger rammetillatelse for nytt tiltak. 2.1.13 Bebyggelsen skal ha bymessig utforming i volumer, overflater, materialer og farger. Bygninger skal ha en tydelig gesims. Eksisterende eiendomsstruktur skal markeres i fasadene mot offentlig gate. 2.1.14 Balkonger og karnapper over k 8.0 tillates inntil 0,6 m utenfor byggegrensen mot offentlige trafikkområder. Balkonger tillates i inntil 40 % av fasadelengden. 2.1.15 Bebyggelse og utomhusanlegg skal planlegges og utføres med høy estetisk kvalitet i utforming, detaljering og materialbruk. Det skal benyttes løsninger som er holdbare og robuste. Materialbruk og fargebruk skal være enkel med få kombinasjoner. 2.1.16 Ventilasjonsanlegg skal planlegges og vises i forbindelse med søknad om tiltak. 2.2 Byggeområde S1 2.2.1 Tillatt maksimum BRA 4.450 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.2.2 Gesims og mønehøyder er angitt på plankartet. For område med tillatt gesims på k 29,5 kan det plasseres ett tårn med fotavtrykk på inntil 170 m 2. Øvrig 2.2.3 Det tillates å legge terrasser i saltaksvolumet slik at takflaten kan få et variert 2.3 Byggeområde S2 2.3.1 Tillatt maksimum BRA 3.300 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.3.2 Gesims og mønehøyder er angitt på plankartet. 2.3.3 Det tillates å legge terrasser i saltaksvolumet slik at takflaten kan få et variert
2.4 Byggeområde S3 2.4.1 Tillatt maksimum BRA 4.100 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.4.2 Gesims og mønehøyder er angitt på plankartet. For område med tillatt gesims på k 35,5 kan det plasseres ett tårn med fotavtrykk på inntil 170 m 2. Øvrig 2.4.3 Det tillates å legge terrasser i saltaksvolumet slik at takflaten kan få et variert 2.5 Byggeområde S4 2.5.1 Tillatt maksimum BRA 1.850 m2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.5.2 Gesimshøyder er angitt på plankartet. 2.6 Byggeområde S5 2.6.1 Tillatt maksimum BRA 1.200 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.7 Byggeområde S6 2.7.1 Tillatt maksimum BRA 3.800 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.8 Byggeområde S7 2.8.1 Tillatt maksimum BRA 5.500 m 2. Parkering under terreng regnes ikke med. 2.8.2 Gesims og mønehøyder er angitt på plankartet. For område med tillatt gesims på k 31,5 kan det plasseres to tårn med samlet fotavtrykk på inntil 340 m 2. Øvrig 2.8.3 Det tillates å legge terrasser i saltaksvolumet slik at takflaten kan få et variert 3 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER 3.1 Fortau 3.1.1 Ved nybygg skal offentlig fortau opparbeides i henhold til estetisk plan i hele bygningens fasadelengde. Fortau skal ha bredde minimum 3 meter. 3.2 Gatetun (Torggangen) 3.2.1 Gatetun skal opparbeides med god kvalitet og legge til rette for opphold. I gatetunet tillates kjøring på gåenes premisser. Varelevering skal tidsreguleres og retningsreguleres slik at innkjøring skjer fra Storgata og utkjøring skjer til Peter Grøns gate. Det tillates parkeringsanlegg under gatetunet under forutsetning av at dette ikke påvirker høyder, profiler, gangveiens overflate og plassrommets utførelse. 3.2.2 Det skal legges til rette for sikker og attraktiv ferdsel for gående og syklende.
4 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 4.1 Før det blir gitt igangsettingstillatelse skal de tekniske planene være gjennomført. Kommunen kan vurdere å gi igangsettingstillatelse dersom det foreligger tilfredsstillende garanti for slik gjennomføring. 4.2 Felles uteareal skal opparbeides i henhold til de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, og skal være ferdig opparbeidet til fullverdig standard før det gis igangsettingstillatelse for boligene. Kommunen kan godkjenne at det i stedet stilles nødvendig garanti for opparbeidingen. 4.3 Offentlig fortau som blir berørt av utbyggingen skal opparbeides etter planer godkjent av kommunen. Det skal stilles garanti for slik opparbeidelse i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. 4.4 Ved rammesøknad skal det foreligge detaljerte grunnundersøkelser. Alle gravearbeider samt sikrings- og fundamenteringsarbeider innenfor planområdet må detaljprosjekteres av geoteknisk sakkyndig. Dokumentasjon må foreligge senest ved rammesøknad.