3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 15/05436-7 Kristina Liss Holen 05.08.2016 Tillatelse til tiltak med dispensasjon - Gnr 104 Bnr 4 - Rokstiveien 58 - Enebolig Det vises til søknad mottatt 24.12.2015. Tiltakets adresse: Rokstiveien 58 Gnr./bnr./fnr./snr.: 104/4/0/0 Ansvarlig søker: Idehus Østfoldbygg AS, Vandugbakken 5, 1850 MYSEN Tiltakshaver: Håkon Mathisen, Rokstiveien 58, 1540 VESTBY Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra arealformål LNF areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag til oppføring av enebolig. Søknad om tillatelse til oppføring av enebolig BRA 220,40 m 2 og BYA 124,60 m 2 godkjennes med plassering som vist på kart, tegningsnummer 503, datert 17.11.2015, mottatt her 24.12.2015, og med utforming som vist på tegninger, tegningsnummer 501, 502, datert 06.10.2015, 504, og 505, datert 17.11.2015, mottatt her 24.12.2015. Tillatelsen gis med vilkår om at utslippstillatelsen begrenses til 5 pe og etablering av minirenseanlegg begrenses til et anlegg på FD5N. Ferdigattest for bruksendring av eksisterende våningshus til uthus skal være gitt før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for ny enebolig. Det foreligger ikke nabomerknader til søknaden. Tiltaket tillates nå igangsatt. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 8
Tillatelsen er gyldig innen tre år fra vedtaks dato. GODKJENT BYGNING FOR MATRIKKELFØRING Utnyttelsesgrad: Totalt på Bygningstype: 113 eiendommen BRA ca Våningshus 680,40 m 2 Næringsgr.: X Bolig BYA bolig: 124,60 m 2 BRA total: 220,40 m 2 BRA u/kj U01/K01: 107,00 m 2 BRA 1.etg H01: 113,4 m 2 Bruksenheter (hoveddel + evt sek.leilighet) Bolignummer: H01 BRA: 220,40 m 2 Rom: 6 Bad: 2 WC: 2 KJØK: 1 Vann: Privat Avløp: Privat Pipe antall: 1 Merknader: BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Søknaden ble mottatt 24.12.2015 og komplettert 26.05.2016. Det søkes om tillatelse til oppføring av enebolig med carport og overbygget areal med BRA 220,40 m 2 og BYA 124,60 m 2. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av i kommuneplan Vestby 2014 2026. Området er avsatt til LNF- areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Dispensasjon Oppføring av enebolig på denne eiendommen er i strid med arealformålet LNF i kommunedelplan Vestby og en tillatelse til tiltak er derfor betinget av at det gis dispensasjon. Ansvarlig søker begrunner dispensasjonssøknaden med at eksisterende våningshus ikke oppfyller gjeldende tekniske krav til boligstandard, og at bygningen derfor søkes bruksendret parallelt med dette tiltaket. Søknaden begrunnes videre med at tiltakshaver har overtatt gården på odel, og har bo- og driveplikt på eiendommen. Tiltakshaver ønsker derfor å oppføre et nytt våningshus etter gjeldende tekniske krav, bedre egnet for en småbarnsfamilie. Det bemerkes at tiltakets plassering på eiendommen er prosjektert med tanke på å få til en god og helhetlig tunløsning, slik at Vår ref.: 15/05436-7 Side 2 av 8
gårdsmiljøet ivaretas. Dersom bruksendringen av eksisterende våningshus godkjennes, vil det kun være én boenhet på eiendommen, selv om det tillates oppført en ny bolig. Søknaden begrunnes videre med at driften på gården består av kornproduksjon og noe skogsarbeid. Tiltakshaver ønsker ifølge søker å legge til rette for fortsatt drift for seg selv og fremtidige generasjoner. Byggetomta Det ble i vedtak 475/15, datert 01.07.2015, gitt utslippstillatelse for inntil 10 pe og tillatelse til etablering av minirenseanlegg. Det er satt som vilkår i tillatelsen at dersom det ikke blir gitt byggetillatelse til ny enebolig, vil utslippstillatelsen begrenses inntil 5 pe, og et Biovac minirenseanlegg på FD5N. Det vil si at det er dimensjonert for 1 boenhet. Byggetillatelsen er betinget av at eksisterende enebolig bruksendres til uthus. Følgelig er utslippstillatelsen begrenset til 5 pe og tillatelsen til etablering av minirenseanlegg begrenset til et anlegg på FD5N. Visuelle kvaliteter Tiltaket innehar etter plan- og bygningsmyndighetens skjønn gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf plan- og bygningsloven 29-2. Naturmangfold Tiltaket er vurdert i forhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet forhold som er i strid med disse bestemmelsene. Uttalelser Uttalelse fra Follo landbrukskontor ble mottatt 26.05.2016. Landbrukssjefen uttaler at med dagens aktuelle drift, er det ikke behov for mer enn én boenhet på eiendommen og at dagens våningshus dekker boligbehovet på eiendommen. Landbrukssjefen har imidlertid ikke innvendinger til at dagens våningshus bruksendres til uthus, og dermed utgår som boenhet, siden en slik løsning innebærer at det fortsatt vil være kun én boenhet på eiendommen. Landbrukskontoret har ingen innvendinger til den foreslåtte plassering av erstatningsboligen. Bygningssjefens vurdering Søknaden er vurdert i forhold til gjeldende plangrunnlag, estetiske og øvrige forutsetninger. Når kommunen avsetter et område til LNF, betyr det et bygge- og deleforbud. Det eneste unntaket fra dette er tiltak som er nødvendig for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Det sentrale vurderingstemaet er om det er et driftsmessig behov for en bolig i direkte tilknytning til landbruksvirksomheten. Gården og driften er relativt begrenset. Landbrukskontoret opplyser i sin uttalelse av Søndre Rogsti ifølge gårdskart er på totalt ca 185 dekar, hvorav ca 77 dekar dyrket mark og ca 85 dekar skog. Søker har opplyst at driften består av kornproduksjon og nor skogsarbeid, og at dette også vil bli den aktuelle driften fremover. Vår ref.: 15/05436-7 Side 3 av 8
Det er ikke dokumentert at det er nødvendig for landbruksvirksomheten å oppføre en ny enebolig på eiendommen. Tiltaket er motivert ut fra et generasjonsskifte alene, og eksisterende enebolig dekker boligbehovet på eiendommen. Det må derfor vurderes om det er grunnlag for å gi dispensasjon. Dispensasjon er omsøkt med begrunnet søknad. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, se plan- og bygningsloven 19-2. Det følger av lovens forarbeider at avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Første spørsmål er om hensynene bak arealformålet LNF blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges Hensynet bak LNF-formålet er å bevare landbruksareal, naturområder og friluftsområder. Et annet viktig hensyn bak bygge- og deleforbudet er å unngå oppstykking av jordbruksareal. Landbruksinteressene skal veie tungt ved vurdering av tiltak innenfor disse områdene. Eiendommen er underlagt bo- og driveplikt. Det opplyses i søknaden at tiltakshaver har flyttet til gården sammen med sin familie for å overta driften. Samtidig er det ønskelig at tiltakshavers far blir boende på gården. Det står allerede en enebolig på gården, men boligen er ikke stor nok for å huse hele familien. Videre er ikke standarden særlig høy. Landbruksdriften er ikke stor nok til å begrunne etablering av to boenheter på eiendommen. Man må ha i mente at når et område avsettes til LNF så skal det ikke legges opp til at flere enn nødvendig bor på en eiendom. Det er imidlertid liten tvil om at det betydelig lettere å få til drift på gården når en er bofast på eiendommen. Selv om det ikke er nødvendig for å sikre kontinuitet i landbruksdriften at tiltakshavers far blir boende på eiendommen, er det snakk om relativt få personer som skal bo på stedet. Eksisterende enebolig er på grunn av den lave standarden omsøkt bruksendret til uthus. Bygningsmyndigheten har vurdert at et slikt tiltak kan godkjennes. Søknaden er behandlet i vedtak datert 05.08.2016, sak 16/01347. Boligen er SEFRAK-registrert og på den måten kan bygningen bevares som den er og man unngår tilbygging. I tillegg medfører bruksendringen at det med kun blir én boenhet på eiendommen, selv om man godkjenner en ny enebolig. Tiltakshavers far vil bo i den nye eneboligen sammen med tiltakshaver og hans familie, men kommunen anser likevel at en slik bebyggelse i begrenset grad legger opp til at flere familier vil bo på stedet i fremtiden. Eneboligen er omsøkt plassert på gårdens tun. Tiltaket vil ikke være til ulempe for bevaring av verken landbruksareal, naturområder eller friluftsområder. Plasseringen nær de andre bygningene på gården legger ikke opp til en senere fradeling. Å gi dispensasjon til oppføring av en ny enebolig anses ikke å medføre at hensynene bak arealformålet LNF blir vesentlig tilsidesatt. Vår ref.: 15/05436-7 Side 4 av 8
Neste spørsmål er om hensynene i plan- og bygningslovens forsmålsbestemmelse 1-1 blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Lovens formålsbestemmelse lyder: Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. Planlegging etter loven skal bidra til å samordne statlige, regionale og kommunale oppgaver og gi grunnlag for vedtak om bruk og vern av ressurser. Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives. Fortetting i bysentra er blant de hensynene bestemmelsen indirekte omhandler. På riks-, regionalt- og kommunalt nivå legges det opp til byutvikling og boligbygging rundt knutepunkter med gode kollektivtilbud, i tråd med nasjonal transportplan, statlige planretningslinjer, klimaforliket og nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 fjerde ledd at ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Formålet med bestemmelsen er å hindre at dispensasjonsadgangen benyttes på en måte som undergraver overordnet mål for arealpolitikk. Det skal ikke legges opp til unødvendig beboelse utenfor sentrumskjerner der kollektivtilbudet er begrenset. Det skal tilrettelegges for å begrense bilbruk. Dette har sammenheng med hensynet til klima og miljø, i tillegg til kommunens ressursbruk. Å legge til rette for utvidet beboelse i LNF-områder er i strid med hensynene i lovens formålsbestemmelse. Spørsmålet er om en dispensasjon i dette konkrete tilfellet er i vesentlig strid med hensynene i bestemmelsen. Hele familien bor allerede i samme bolig på gården. Kommunen har ikke myndighet til å nekte slik beboelse. Ved at eksisterende enebolig bruksendres, åpner ikke tiltaket for at nye familier bosetter seg på gården. Knutepunktutvikling er ikke ment å begrense gårdsdrift. Bygningsmyndigheten anser det som positivt at familien bor i en moderne bolig som tilfredsstiller alle tekniske krav. Hensynene i lovens formålsbestemmelse blir etter kommunens syn ikke vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Siste spørsmål er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Det er en ulempe rent samfunnsmessig at to generasjoner blir boende på gården når det ikke er nødvendig rent driftsmessig. Det innebærer at to familier på grunn av manglende kollektivtilbud vil bruke bil for å ta seg til og fra eiendommen. I tillegg er det lite fordelaktig med tanke på kommunens ressursbruk ved fremtidig hjemmehjelp og annet at brukere er bosatt i grisgrendte strøk. På den annen side vil ikke tiltakshavers far, dersom han er pensjonert, være avhengig av å bruke bil daglig for å ta seg til arbeid. Hele familien bor allerede hele familien i den eksisterende eneboligen. Under kommunens befaring, ble det konstatert at eneboligen har relativt dårlig standard. Ved oppføring av en ny enebolig, må bygningen oppfylle alle relevante tekniske krav til nybygg i byggteknisk forskrift Vår ref.: 15/05436-7 Side 5 av 8
(TEK 10). Dette vil gi tiltakshaver med familie bedre bokvalitet enn eksisterende enebolig. Dersom man hadde valgt å tilbygge eksisterende enebolig som et alternativ til en ny enebolig, ville det kun vært krav om at tilbygget skulle tilfredsstille tekniske krav. Bruksendringen av eksisterende enebolig medfører at tiltaket i realiteten ikke åpner for en utvidet bruk av eiendommen. Det er stilt som vilkår i bruksendringstillatelsen at ferdigattest skal være gitt for bruksendring av eksisterende våningshus til uthus før det gis midlertidig brukstillatelse, eventuelt ferdigattest for den nye eneboligen. I tillegg stilles det som vilkår at utslippstillatelsen begrenses til 5 pe og etablering av minirenseanlegg begrenses til et anlegg på FD5N. Det er for øvrig ved behandlingen av søknaden ikke funnet forhold som strider mot plan- og bygningsloven med underliggende regelverk eller mot kommunal regulering. Det foreligger ingen nabomerknader. Tiltaket skal plasseres slik at de ikke forringer dyrket eller dyrkbar mark, passer best mulig inn i kulturlandskap og bygningsmiljø, ikke hindrer allmenn ferdsel og ikke skader viktige områder for naturmangfold. Bygningssjefens konklusjon er at søknaden godkjennes. Tiltaket vil etter endelig vedtak bli ført inn i matrikkelen for den enkelte eiendom. BELIGGENHET OG HØYDEPLASSERING Godkjent plassering og høyde OK gulv på kote 49,40 er bindende. FERDIGATTEST Når arbeidet er ferdig, skal tiltakshaver utarbeide og innsende anmodning om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Bygningssjefen avgjør hvorvidt det skal foretas tilsyn i forbindelse med ferdigstillelse. Øvrige betingelser: 1. Byggegebyr skal betales. Regning ettersendes 2. Utsatte grensemerker må ikke fjernes. Dersom de forsvinner eller blir borte må de utsettes for hjemmelshavers regning. 3. Godkjent husnummerskilt skal være montert. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 42.400,- sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: 3-2 Enebolig BRA 220,40 m 2 27.400,- 3-8 Dispensasjon arealformål 15.000,- Vår ref.: 15/05436-7 Side 6 av 8
Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jfr. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Med hilsen Jack Hatlen Bygningssjef/RO-leder PBG Kristina Liss Holen Juridisk rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Håkon Mathisen, Rokstiveien 58, 1540 VESTBY Mottakere: Idehus Østfoldbygg AS, Vandugbakken 5, 1850 MYSEN Vår ref.: 15/05436-7 Side 7 av 8
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 15/05436-7 Side 8 av 8