SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 08/04696-95 Saksbehandler Svein M. Agnalt Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 22.03.2017 14/17 2 Bystyret 2015-2019 06.04.2017 18/17 Detaljreguleringsplan for Bukkenes - avsluttende behandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Bjørn Steinar Syversen, enhet kultur Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Bukkenes, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 15.12.2011 og sist endret 11.08.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 07.05.2013 og sist endret 11.08.2016. Vedlegg: 1. Plankart, datert 15.12.2011, revidert 11.08.2016. 2. Reguleringsbestemmelser, datert 07.05.2013, revidert 11.08.2016. 3. Planbeskrivelse, datert 07.05.2013, revidert 26.10.2016. 4. Sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer. Sammendrag: På vegne av Sarpsborg kommune har konsulentfirma Rambøll oversendt forslag til detaljreguleringsplan for Bukkenes til behandling. Utgangspunktet for reguleringen er behovet for en plan for hvordan Bukkenes og tilstøtende områder skal utnyttes etter nedleggelsen av Bukkenes Leirskole. Det legges opp til totalt 11 nye hytter innenfor planområdet. Alle de nye hyttene vil ligge bak 100-m beltet og i liten grad være eksponert mot omgivelsene. Fire av disse enhetene erstatter eksisterende bebyggelse på plassen Bukkenes og er foreslått plassert i en tunløsning. Planområdet ligger på Søndre Karlsøy utenfor Ullerøy, ca. 23 km øst for Fredrikstad sentrum og 26 km sør for Sarpsborg sentrum. Øya har vegforbindelse med bro over Nøtsundet og Karlsøysundet. Foruten fritidshyttene og enkelte boliger er det noe jordbruk på øya. Planområdet avgrenses mot gnr 1133 bnr 4, Karlsøen.
Området er i kystsoneplanen i hovedsak disponert til LNF-område. Området er uregulert. Planområdet har blitt redusert gjennom planprosessen, som har hatt tre offentlige ettersyn. Fra å ha vært på ca 396 daa, er det planforslaget som fremmes for avsluttende behandling på vel 140 daa. Merknader ved offentlige ettersyn er imøtekommet så langt det har vært mulig innenfor rammene av reguleringsarbeidet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Bukkenes, vedtas Utredning: Bakgrunn for saken Konsulentfirma Rambøll har på vegne av Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bukkenes. Konsulentfirmaet SG Arkitekter har håndtert planforslaget etter offentlig ettersyn. Utgangspunktet for reguleringen er behovet for en plan for hvordan Sarpsborg kommune skal utnytte Bukkenes og tilstøtende områder etter nedleggelsen av Bukkenes Leirskole. Inntekter fra eiendomssalget skal etter en testamentklausul inngå i en stiftelse som har til hensikt å støtte utbedring, modernisering og løpende vedlikehold av Ullerøy leirskole. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Søndre Karlsøy, ca. 23 km øst for Fredrikstad sentrum og 26 km sør for Sarpsborg sentrum. Øya har fastlandsforbindelse til Ullerøy via bro over Nøtsund og Karlsøysundet. Øya er om lag 1,6 km lang og 600 m bred. Den vestligste kyststripen består i hovedsak av fast fjell. Foruten fritidshyttene og enkelte boliger er det noe dyrket mark omgitt av skogkledte koller på Søndre Karlsøy. De fleste hyttene er lokalisert i den nordligste delen av planområdet. Det er også her de fleste bryggeplassene finnes. Mye av strandsonen er i dag opptatt av båter. Kartutsnittene under viser hvordan planområdet har blitt redusert gjennom planprosessen som har hatt tre offentlige ettersyn. 2
Det første planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2013, innbefattet den vestre delen av Søndre Karlsøy, inklusive Hummerklova og Rensfanten. Med bakgrunn i uttalelser fra offentlige myndigheter, naboer og berørte parter, ble planforslaget endret, og et revidert planforslag ble lagt ut til offentlig ettersyn sommeren 2015. Av endringer som ble gjort før offentlig ettersyn kan nevnes: Eiendommen Søndre Karlsøy, gnr 1133 bnr 4, ble tatt ut av planforslaget (inklusive Hummerklova og Rensfanten), med unntak av noen mindre grensejusteringer og området mellom Bukkenes og Karlsøyveien Det ble regulert en mulighet for å etablere hytter i området mellom Bukkenes og Karlsøyveien, på Ingrid og Gunnar Bergers eiendom Området ved Bukkenes leirskole og sørover (gjelder områdene FF12, f_v5, L1, f_p6, E1 og FF13 i nytt planforslag) ble endret vesentlig 3
Dette området fremmes for avsluttende behandling og planforslaget framgår av vedlegg 1. I forhold til det planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn er området mellom Bukkenes og Karlsøyveien tatt ut av planforslaget. Forholdet til andre planer Planområdet ligger innenfor kystsoneplanen, vedtatt av bystyret 18.06.2015. Planen disponerer arealet i hovedsak til LNF-område. Området er uregulert. Beskrivelse av planforslaget. Reguleringsforslaget omfatter et område for boligbebyggelse. Det ligger i dag to boliger på den aktuelle tomta. Eiendommen tillates delt i to (for de eksisterende boligene), men ytterligere deling og utbygging tillates ikke. Utbygging mot sjøen er avgrenset med byggegrense. Det er totalt 11 nye hytter innenfor planområdet. Alle de nye hyttene vil ligge bak 100metersbeltet og i liten grad være eksponert mot omgivelsene. Fire av disse enhetene erstatter eksisterende bebyggelse på plassen Bukkenes og er foreslått plassert i en tunløsning. Det er satt av en lekeplass på ca. 430 kvm som er ment å betjene eksisterende og nye hytter på Søndre Karlsøy. Området er soleksponert, flatt og egner seg godt til ballspill kombinert med sandlekeplass. Småveiene inn til og internt i hytteområdet på Bukkenes og adkomstveien foreslås regulert til felles private kjøreveier. Veiene er relativt smale og godt tilpasset terrenget. Det er foreslått avsatt areal til felles parkering langs internveisystemets sidearealer som i dag benyttes til parkering. Formålet er også benyttet på andre parkeringsarealer. Planen stadfester her dagens bruk og parkering på disse områdene videreføres i hht. avtaler mellom hytteeierne/velforeningen og grunneierne. Parkering P6 foreslås regulert til felles parkering og gjesteparkering for dagsbesøkende til området. Brygger som benyttes av flere hytteenheter er i planen regulert til småbåthavn. Det er i tillegg foreslått et område for nye småbåtbrygger ved dagens fellesbrygge (S10). Båtplassene i det 4
nye anlegget er tiltenkt hjemmelshaverne i hytteområdet på Bukkenes, samt å dekke behovet for bryggeplass for de nye hytteenhetene Det er planlagt et turvei-/turstinett som binder sammen de nordre og søndre delene av planområdet gjennom en mest mulig sjønær trasé. Det meste av strandsonen har langgrunn mudderbunn og er dermed ikke optimal som badeområde, men det finnes bademuligheter innen planområdet fra bryggene og den eksisterende badeplassen ved fellesbrygga på Bukkenes. Det er tatt inn hensynssoner i planen som skal sørge for frisikt i vegkryss, hindre bygging over/under høyspentkabel, bevare deler av blåveislokaliteten og den potensielt hule eika, samt bevare de mest eksponerte delene av landskapet. Det henvises forøvrig til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble i medhold av plan- og bygningsloven av 1985 varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad den 26.06.2008. Fagmyndigheter, rettighetshavere og naboer ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com Utvalg for landbruk og teknikk behandlet i møte 22.05.2013, sak 13/13, forslag til detaljreguleringsplan for Bukkenes, og vedtok planen lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget var tilpasset plan- og bygningsloven av 2008. Planforslaget lå ute til høring i perioden 04.06. 26.07.2013. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 28.05.2013. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 04.06.2013 og på Sarpsborg kommunes hjemmeside. Med bakgrunn av de innkomne merknader la rådmannen et revidert forslag ut til nytt offentlig ettersyn i perioden 19.06. 18.08.2015. Fagmyndigheter, rettighetshavere og naboer ble varslet med brev datert 19.06.2015. Den nye høringsperioden ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com og med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 23.06.2015. Det ble gjort endringer i alle plandokumentene, og hovedtrekkene er blant annet: Offentlige ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Gjennom to offentlige ettersyn har det i alt innkommet uttalelser fra 31 ulike myndigheter og berørte parter. Flere har uttalt seg ved begge offentlige ettersyn, og det er totalt innkommet 42 uttalelser. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg, og er en del av rådmannens saksutredning. Planforslaget ble fremmet for avsluttende behandling til bystyrets møte 15.09.2016. Det viste seg at planbeskrivelsen inneholdt en feil beskrivelse av planforslaget vedr landbruk, og saken ble utsatt. Planbeskrivelsen ble korrigert og det ble gjennomført et begrenset offentlig ettersyn for det området som var feil beskrevet, i perioden 01.11. 13.12.2016, og det kom fem uttalelser. Disse er kommentert i vedlegg 4 sammen med de øvrige uttalelser Innsigelse Det er ikke reist innsigelse til reguleringsforslaget slik det nå foreligger. Østfold fylkeskommune hadde innsigelse til at det ble åpnet for nye hytter innenfor hundremetersbeltet og at planen åpnet for utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse i 5
hundremetersbeltet ut over det som fulgte av retningslinjene i kystsoneplanen for Østfold. Innsigelsen er imøtekommet, og innsigelsen er frafalt. NVE hadde innsigelse fordi reell kvikkleireskredfare ikke var avklart i planen. Dette er nå utredet, og innsigelsen er frafalt. I den etterfølgende oversikten tas kun med de innspill som gjelder det forslaget som fremmes for avsluttende behandling. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Inger og Lars Strand, ved at byggegrense på 1133/147 endres og at brygger ved planlagt badeplass fjernes - Inger og Lars Strand og Bukkenes vel ved at småbåthavn f_s10 utvides opp til småbåthavn S9 - Bukkenes vel, ved at det er tatt inn rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av infrastruktur. - Bukkenes vel, ved at eksisterende pumpehus blir ivaretatt - Bukkenes vel, Stig og Unni Bache, Kari Andersen og Torhild Larsen, Ove Tendal, ved at veien fra Bukkenes leirskole og vestover mot sjøen reguleres med dagens standard - Stig og Unni Bache, ved at deres brygger ikke fjernes - Ingrid og Gunnar Berger, ved at deres eiendom mellom Bukkenes og Karlsøyveien tas ut av planen. - Rita Irene Raa, ved at bryggeanlegg og badestrand på hennes eiendom tas ut av planen - Ellen og Torkjell Spigseth, Kari Andersen og Torhild Larsen, ved at et forslag til offentlig badeplass tas ut ut av planen grunnet uegnede grunnforhold - Kari Andersen og Torhild Larsen, ved at eksisterende brygger reguleres - Ove Tendal, ved at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om utbygging av lekeplass - Fylkesmannen i Østfold, Edith Karlstad Johansen, Tove S. J og Tom E. Magnussen, ved at en eik er sikret gjennom reguleringsplanen - Borg Havn, ved at det tas inn i reguleringsbestemmelsene at de er delegert myndighet etter havne- og farvannsloven - Hafslund Nett, ved at byggegrenser rundt trafo tas inn i plankart og reguleringsbestemmelser Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Inger og Lars Strand, Bukkenes vel, Stig og Unni Bache, Ellen og Torkjell Spigseth sitt ønske om at antall hyttetomter reduseres - Bukkenes vel sitt ønske om at det utformes egne reguleringsbestemmelser for de nye hyttetomtene rundt Bukkenes leirskole - Bukkenes vel, Lise B. S. Hamang, Ellen og Torkjell Spigseth, Kari Andersen og Torhild Larsen sitt ønske om at hele blåveislia sikres som grøntanlegg. Ca halvparten sikres og halvparten blir hyttetomt. - Bukkenes vel sitt ønske om at det tilrettelegges for flere parkeringsplasser. - Fylkesmannen i Østfold, Bukkenes vel, Stig og Unni Bache, Lise B. S. Hamang, Ellen og Torkjell Spigseth sitt ønske om at det tas jordvernhensyn og ikke bygges på innmark - Aud V. G. og Morten V. Sørum, Ellen og Torkjell Spigseth sitt ønske om at leirskolemiljøet bevares - Ellen og Torkjell Spigseth, Kari Andersen og Torhild Larsen, ved at rådmannen ikke deler deres syn på trafikkbelastning og parkeringssituasjonen - Fylkesmannen i Østfold sitt innspill om at byggeområder reguleres som LNF-område - Sameiet Store Tune sitt ønske om at 1133/5;37 reguleres til hyttetomt. Østfold fylkeskommune hadde innsigelse til dette. 6
- Edith Karlstad Johansen, Tove S. J og Tom E. Magnussen sitt ønske om at reguleringsarbeidet ikke tilrettelegger for ny hyttebebyggelse - Geir Holm og Hans Petter Olsen sitt ønske om at grensen mellom hytteområdet og friluftsområdet flyttes for deres eiendommer - Sidsel Melleby Zahl sitt ønske om at holmen på 1133/12, 16 ikke opprettholdes som friluftsområde - Cecilie Sørum sitt ønske om å avgrense småbåthavn S3 slik at den ikke ligger på eiendommen 1133/13,26 - Ingrid og Gunnar Berger, ved at deres ønske om å bevare innmarka på Bukkenes ikke imøtekommes - Terje Øyen, ved at hans parkeringsplass ikke er sikret i reguleringsplanen - Fortidsminneforeningen og Skjeberg historielag, ved at deres ønske om å bevare Bukkenes som et «fiskertorp» ikke imøtekommes. Rådmannens forslag til endringer etter offentlig ettersyn anses som mindre endringer i reguleringsforslaget som ikke endrer planens intensjoner og hovedformål. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er i dette området vurdert at barn og unge ikke har interesser som skiller seg fra de voksnes interesser. Planforslaget legger opp til en moderat økning i antall hytter som ikke vil gå på bekostning av arealer som barn benytter. Nedleggelse av leirskoleaktiviteten berører barns muligheter til rekreasjon og utfoldelse, men kommer ikke som en følge av reguleringsplanen. Inntektene fra tomtesalget skal nyttes til å styrke Ullerøy leirskole. Planforslaget legger opp til å etablere en fotballøkke som vil komme barn til gode. Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen ved at det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det er ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning (KU). Ved oppstart av planarbeid var det etter forskrift om konsekvensutredninger (2005) ikke aktuelt å konsekvensutrede planen. Det er derfor heller ikke tatt inn noe eget kapittel om konsekvensutredninger i planbeskrivelsen. Siden gjeldende forskrift trådte i kraft for flere år siden (2009), kan det likevel være relevant å gjøre en vurdering. I henhold til forskrift om konsekvensutredninger (2009), 3 b (vedlegg II) skal utvidelser og endringer av lystbåthavn med mer enn 20 plasser vurderes etter forskriften 4. Etter 4 er det punkt b (naturområder, naturtyper, arter og leveområder) og punkt d (friluftsliv, friluftsinteresser) som er aktuelle vurderinger av vesentlige virkninger for miljø og samfunn i dette området. Før offentlig ettersyn ble det gjort denne vurderingen: Det regulerte bryggeanlegget (a_str) rommer 39 båtplasser. Tiltaket innebærer at 26 eksisterende båtplasser, fordelt på fire utriggere, samles til to utriggere. Utvidelsen i antall nye båtplasser er med andre ord på 13 båtplasser, og innebærer at tiltaket ikke må vurderes etter forskriften. Endringen innebærer at 10 båtplasser flyttes fra 7
strandområdet til bryggeområdet. Endringen ansees også å ligge under grensen (20 båter) som er fastsatt i forskriften. Tiltaket gjøres for å styrke friluftsinteressene. I løpet av planprosessen har planområdet blitt vesentlig mindre, uten at nye problemstillinger er oppstått. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen har i kap 6.5 en vurdering av området med hensyn på naturmangfoldlovens 8-12. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Planområdet er befart for å sikre at byggeområdene ikke kommer i konflikt med intensjonene i naturmangfoldloven. Rett sørvest for Bukkenes er det registrert en større eik. Omkretsen tilsier at treet vil kunne karakteriseres som en hul eik selv om det ikke er påvist noe hulrom. Det aktuelle området er regulert som friluftsformål/hensynssone landskapsvern. Tilstøtende planformål er turvei (a_t3) og vegetasjonsskjerm (f_v1). Det aktuelle treet er ikke truet av de tiltak planen åpner for. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Bukkenes vedtas. Reguleringsplanen fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Inntekter fra salg av eiendommen Bukkenes er etter en klausul øremerket utbedring, modernisering og løpende vedlikehold av Ullerøy leirskole. Miljø: En eik innenfor planområdet er gitt et vern gjennom reguleringsplanen. Planforslaget innebærer at ca 3,4 daa dyrket mark nedbygges. Arealet er i databasen gårdskart til Norsk Institutt for Bioøkonomi (NIBIO) klassifisert som jorddekt, fulldyrka jord. Folkehelse: Det avsettes lekeareal egnet for ballspill og kyststien er planlagt gjennom planområdet. Dette legger til rette for fysisk aktivitet og naturoppplevelser som er positivt for folkehelsen. Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 22.03.2017 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Grete Moræus Stray (H), Per Ludvig Spydevold (KRF), Heidi Liljan Næss (FRP), Tor Egil Brusevold (AP) Votering Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 3 stemmer (mindretallet 1KRF, 1PP og 1SP) Innstilling fra Utvalg for plan, miljø og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Bukkenes, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 15.12.2011 og sist endret 11.08.2016, 8
sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 07.05.2013 og sist endret 11.08.2016. Behandling i Bystyret 06.04.2017 Representanten Frank Vigart Eriksen (MDG) har bedt om å få sin habilitet vurdert før behandlingen av saken iht. forvaltningslovens 6, 1. ledd, punkt b. Bystyret ga enstemmig tilslutning til at representanten erklæres inhabil og han fratrådte ved behandlingen av habilitetsspørsmålet og ved behandlingen av saken. Vararepresentant Marlene A. Martin (MDG) tiltrådte møtet ved behandlingene. Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ståle Solberg (KRF), Helge Skår (SP), Marlene Martin (MDG), Stein Erik Westlie (FRP), Finn Arne Solberg (AP), rådmann Unni Skaar, Steinar Haakenstad (valgt inn for AP-nå uavh.), Svein Larsen (AP), Tor Egil Brusevold (AP). Representanten Stein Erik Westlie fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av Fremskrittspartiet: Det tilrettelegges for flere parkeringsplasser ved Bukkenes. Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble vedtatt med 38 mot 5 stemmer. (Mindretallet KRF 2, SP 1, MDG 1, PP 1 ) Tilleggsforslaget fra Fremskrittspartiet fikk 6 stemmer (FRP 6) og falt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd vedtas detaljreguleringsplan for Bukkenes, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 15.12.2011 og sist endret 11.08.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 07.05.2013 og sist endret 11.08.2016. RETT UTSKRIFT Dato 10. april 2017 Torild Lindemark Møtesekretær Saksutskrift sendes saksbehandler for oppfølging. 9