Tønsberg kommune JournalpostID 17/14256 Saksbehandler: Kim Boisen, telefon: 33 34 86 18 Kommuneutvikling Detaljregulering av Øvre Bogen vei 15 - PlanID 0704 20150108-2.gangsbehandling og vedtak Utvalg Møteddato Saksnummer Utvalg for bygge- og arealsaker 31.03.2017 070/17 Bystyret 19.04.2017 032/17 Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering av Øvre Bogen vei 15, PlanID 0704 20150108, datert den 08.12.16. 31.03.2017 Utvalg for bygge- og arealsaker: Møtebehandling: Reidar Smidsrød (Krf) foreslo på vegne av Krf, H, Frp. og MDG: Endring av 4.1 i reguleringsbestemmelsene. Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (B1 - B3). Innenfor planområdet tillates etablert inntil 11 boenheter. B1, 4 boenheter. B2, 4 boenheter og B3, 3 boenheter Begrunnelse: Planforslaget med 11 boenheter ivaretar krav til uteooppholdsareal, lekeareal, parkering samt andre spesifikke krav fastsatt i Kommuneplanens bestemmelse punkt 1.8. Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. Smidsrøds forslag enstemmig vedtatt. Etter dette fremmer UBA slik innstilling for bystyret:
UBA- 070/17 Vedtak: Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering av Øvre Bogen vei 15, PlanID 0704 20150108, datert den 08.12.16, med følgende endring av 4.1 i reguleringsbestemmelsene: Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (B1 - B3). Innenfor planområdet tillates etablert inntil 11 boenheter. B1, 4 boenheter. B2, 4 boenheter og B3, 3 boenheter Begrunnelse: Planforslaget med 11 boenheter ivaretar krav til uteooppholdsareal, lekeareal, parkering samt andre spesifikke krav fastsatt i Kommuneplanens bestemmelse punkt 1.8. 19.04.2017 Bystyret: Møtebehandling: UBAs innstilling enstemmig vedtatt. Etter dette har Bystyret fattet følgende vedtak: BY- 032/17 Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering av Øvre Bogen vei 15, PlanID 0704 20150108, datert den 08.12.16, med følgende endring av 4.1 i reguleringsbestemmelsene: Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse (B1 - B3). Innenfor planområdet tillates etablert inntil 11 boenheter. B1, 4 boenheter. B2, 4 boenheter og B3, 3 boenheter Begrunnelse: Planforslaget med 11 boenheter ivaretar krav til uteooppholdsareal, lekeareal, parkering samt andre spesifikke krav fastsatt i Kommuneplanens bestemmelse punkt 1.8.
Sammendrag: Planforslaget legger til rette for riving av eksisterende enebolig og etablering av ny rekkehusbebyggelse med tilhørende fellesarealer og funksjoner i Øvre Bogen vei 15. Saken ble 1.gangsbehandlet 25.11.2015 i sak UBA-210/16. Rådmannen anbefalte mindre justeringer i planforslaget for å sikre hensiktsmessig plassering av felles renovasjonsløsning og håndtering av overvann. I tillegg vedtok UBA å redusere antall boenheter i planforslaget fra 11 til 9, begrenset til 3 i hver husrekke. I forbindelse med offentlig høring av planforslaget og 1.gangsvedtaket kom det inn totalt 10 merknader til saken. Regionale myndigheter hadde ingen merknader til saken. Flere naboer har uttalt seg og har særlig vært bekymret dels for den trafikkmessige konsekvens av den planlagte utbyggingen samt for bomiljøet i området generelt. Uttalelsene har pekt på at det også pågår en reguleringsprosess for Øvre Bogen vei 63 for opp til 25 boenheter, og at det er viktig at den samlede virkning vurderes. Utbygger har uttalt seg og mener at UBA ikke har begrunnet sit vedtak om reduksjon til 9 boenheter og ønsker at det igjen åpnes opp for 11 boenheter. Innkomne merknader til offentlig ettersyn gir etter rådmannens vurdering ikke grunnlag for å endre planforslaget. Planen anbefales derfor vedtatt i samsvar med rådmannens innstilling. Vedlegg: Plankart justert iht. UBA-vedtak Eierform iht. vedtak Detaljregulering av Øvre Bogen vei 15 m.fl. PlanID 0704 20150108. 1.gangsbehandling Innledning hva saken gjelder: Saksfremlegget til 2. gangsbehandling omhandler offentlig ettersyn, innkomne merknader/innsigelser, forslag til løsninger og videre behandling. Planstatus, faktagrunnlag og planbeskrivelse fremgår av saksfremlegget til 1. gangsbehandling som ligger vedlagt saken. Sammendrag fra 1.gangsbehandling Re Arkitekter fremmer på vegne av HAV Eiendomsselskab AS forslag til detaljregulering av Øvre Bogen vei 15. Formålet med planen er å legge til rette for etablering av 11 boenheter i rekkehusbebyggelse som erstatning for eksisterende enebolig. Planoppstart ble varslet 09.02.2015. Det kom inn 10 merknader til varslet. Naboer og lokal velforening er skeptiske til den høye utnyttelsen og følgene for trafikksituasjonen i Øvre Bogen vei. Rådmannen finner samlet sett at planforslaget på en god måte legger til rette for en høy utnyttelse innenfor planområdet. Det ligges til rette for rekkehusbebyggelse oppdelt i rekker med opp til 4
boenheter i 2 etasjer. Utformingen framstår som en fornuftig måte å oppnå høy utnyttelse uten å bryte for voldsomt med eksisterende bygningsmiljø. Planområdet har en oversiktlig adkomstløsning til Øvre Bogen vei og utbyggingen vil ikke ha vesentlig betydning for trafikkmengden i området. Uteoppholdsarealer og lekeplass er godt ivaretatt i planforslaget. Det løper interkommunal spillvannsledning gjennom planområdet. Denne er ivaretatt med hensynssone og arealet er fornuftig utnyttet ved at uteoppholdsareal samt vei- og parkeringsanlegg er plassert i denne sonen. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn på vilkår som angitt i innstillingen. Det er lagt opp til et parallelt forløp mellom reguleringsplanforslag og byggesøknad iht. Pbl. 12-15. Søknad om rammetillatelse vil derfor bli sendt på offentlig høring sammen med vedtaket fra 1.gangsbehandlingen. Naboer og berørte parter vil kunne sende inn uttalelse til begge. Rettslig grunnlag: Plan- og bygningslovens 12 10, 12-11 og 12-12, behandling og vedtak av reguleringsplan. Politisk behandling Detaljregulering for Øvre Bogen vei 15, PlanID 0704 20150108, ble 1. gangsbehandlet i UBA 25.11.2016, sak 210/16. Ida Sakshaug (H) fremmet rådmannens innstilling med følgende endring: Antall boliger endres fra 11 til 9 boliger - 3 rekker med 3 boliger i hver. Med 6 mot 1 stemme fattet UBA følgende vedtak: Forslag til detaljregulering for Øvre Bogen vei 15 m.fl., PlanID 0704 20150108, datert 09.11.16, legges iht. Plan- og bygningslovens 12-11 ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Plankart Sørligste del av felt B3 avsettes til Renovasjonsanlegg (RA) som angitt i situasjonsplan og utomhusplan. Byggegrense bevares uendret. Bestemmelser 3.5 Vann, avløp og overvann endres til følgende: 3.5 Vann, avløp og overvann Det skal utarbeides en kommunalteknisk plan som skal godkjennes av Bydrift, herunder løsninger for håndtering av overvann. Overvann skal håndteres lokalt og skal i den grad det er mulig tilbakeføres til grunnen og til vegetasjon nærmest mulig kilden. 3.8 Renovasjon fjernes og erstattes med ny bestemmelse 4.4: 4.4 Renovasjonsanlegg (RA) Arealet skal være felles for B1-3. Innenfor arealet med byggegrense som angitt i plankartet skal det etableres felles renovasjonsløsning for B1-3.
Rådmannen delegeres myndighet til å gjøre nødvendige endringer i plankart og bestemmelser i tråd med vedtaket og legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Antall boliger endres fra 11 til 9 boliger - 3 rekker med 3 boliger i hver. Plankart og bestemmelser er justert i henhold til UBA s vedtak. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 16.12.2016 til 06.02.2017. Det kom inn 10 uttalelser til saken. Uttalelser til offentlig ettersyn med rådmannens kommentarer Statens vegvesen Ingen merknader. Vestfold fylkeskommune Ingen merknader. Fylkesmannen i Vestfold Ingen merknader. Vestfold Avfall og Ressurs AS Ingen merknader. Bogen og Ulvika Velforening Bekymret for den samlede trafikkmessige effekt av den aktuelle planen og igangværende planarbeid for Øvre Bogen vei 63. Ønsker en utredning av trafikksikkerheten, særlig for barn, unge og eldre, som følge av den økte trafikk i Øvre Bogen vei. Endelig er man bekymret for hva de to prosjekter med samlet over 30 nye boenheter vil bety for bomiljøet i området. Rådmannens kommentar: Ift. trafikken henvises til rådmannens vurderinger. Gunnar Ridderström (Øvre Bogen vei 18) Ønsker at det i tilknytning til planområdet sikres mulighet for parkering langs Øvre Bogen vei uten at dette forhindrer samtidig trafikk i begge retninger. Samtidig ønskes det at trær i sørøstlige del av planområdet kan fjernes for å få bedre kveldssol på sin eiendom. Rådmannens kommentar: Planforslaget sikrer parkeringsdekning iht. kommuneplanens krav og løsning for adkomst, frisikt og byggegrense ift. standarder for kommunal vei. Rådmannen finner derfor ikke grunnlag for å sikre dette mer i reguleringsplanen. Eksisterende trær har ingen særlig verdi ift. naturmangfold. En eventuell fjernelse av disse er derfor primært et privatrettslig forhold og det oppfordres til dialog med utbygger for evt. å imøtekomme ønsket i anleggsfasen. Det påpekes at eksisterende og ny vegetasjon skal vises i utomhusplanen ved rammesøknad.
Sverre Kranstad (Øvre Bogen vei 23A) Bekymret for omfanget av planlagte utbygging, særlig ift. tenkte boligtyper som kan føre til stor utskifting blant beboerne. Opptatt av at denne sammen med planlagt utbygging i Øvre Bogen vei 63 legger til rette for en trafikkøkning tilsvarende ca. 70 flere biler i området. Opplever det som negativt med 4 (nå redusert til 3) boenheter kun 12 meter fra husveggen. Rådmannens kommentar: Utbygger har i utgangspunkt tenkt seg varierende planløsninger for de enkelte boliger. UBAs vedtak om å begrense utbyggingen til maks 9 boenheter gir samtidig mulighet for større boenheter, som kan være mer aktuelle for etablerte barnefamilier. Ift. trafikken henvises til rådmannens vurderinger. Plan- og bygningsloven krever i utgangspunktet en avstand på halve byggehøyden og minimum 4 meter til eiendomsgrensen; dvs. samlet min. 8 meter mellom nabobygg. Planforslaget legger opp til 12 meter mellom nabobygg. Rådmannen har forståelse for bekymringen angående avstand til ny bebyggelse, men mener at foreslått bebyggelse holder en passende avstand til eksisterende bebyggelse. Beathe Kihle (Øvre Bogen vei 75) Bekymret for trafikken i Øvre bogen vei, særlig ift. nærliggende Bogen barnehage. Rådmannens kommentar: Ift. trafikken henvises til rådmannens vurderinger. Lene A Jørgensen & Morten Hoksrød (Øvre Bogen vei 20) Mener de avsatte arealer til felles parkering er for små og vil føre til økt parkering langs Øvre Bogen vei og dårligere trafikksikkerhet. Mener det bør finnes mer plass til parkering, evt. på bekostning av antall boenheter. Rådmannens kommentar: Den avsatte fellesparkering kommer i tillegg til kommuneplanens krav om 2 plasser per boenhet og er tenkt som besøksparkering. Krav til parkering er i henhold til kommuneplanens bestemmelser og rådmannen finner ikke grunnlag for å kreve mer parkering. Re arkitekter på vegne av HAV Eiendomsselskap AS (utbygger) Reagerer på at UBAs vedtak om reduksjon av tillatt antall boenheter ikke er begrunnet. Det foreslås at endringen trekkes med bakgrunn i at det opprinnelig ble varslet 14 boenheter, men i dialog med administrasjonen redusert til 11 og at planforslaget er i tråd med kommunale og fylkeskommunale premisser omkring fortetting. Rådmannens kommentar: Rådmannen innstilte et planforslag med 11 boenheter, da utbyggingen ivaretok krav til uteoppholdsareal, lekeareal, parkering, samt andre spesifikke krav fastsatt i kommuneplanens bestemmelse punkt 1.8. UBA som planmyndighet mente imidlertid at tettheten ble for høy og vedtok å redusere antall boenheter med to i sitt vedtak. Rådmannens vurderinger Her vurderes kun endringer gjort etter offentlig ettersyn. Øvrige relevante temaer er vurdert i
saksfremlegg til 1.gangsbehandling (se vedlegg). Trafikkforhold Trafikksituasjonen som følge av både foreliggende planforslag og planlagt utbygging i Øvre Bogen vei 63 er vurdert i planprosessen i samråd med Bydrift som har ansvaret for drift av kommunens veianlegg. Bydrift har også rollen som trafikksikkerhetsmyndighet. Bydrift har konkludert at utbyggingen må ha en samlet og oversiktlig adkomst til Øvre Bogen vei for å sikre en overskuelig trafikksituasjon. Dette er imøtekommet i planforslaget med én felles avkjøring og krav til frisiktsone. Trafikkbelastningen i Øvre Bogen vei vurderes som normal for boligbebyggelse. Fartsgrensen er 30 km/t og det er etablert fartsdumper for å sikre redusert hastighet. Det er god oversikt i kjørebanen. Siktlinjer ved felles adkomst sikres gjennom bestemmelsenes 7.1. Rådmannen vurderer at utbyggingen ikke vil utløse behov for ytterligere tiltak for å sikre kjørende, syklende eller gående. Eventuelle tiltak ift. veisystemet vil derfor gjennomføres uavhengig av den aktuelle utbyggingen. Ansvaret for dette påhviler kommunen som veieier og myndighet. Antall boenheter Rådmannen har i sin vurdering lagt til grunn at bakgrunnen for 1.gangsvedtaket om å redusere antall boenheter i tre rekker med 3 i hver var at bebyggelsen da ville være bedre tilpasset det eksisterende bygningsmiljø i området, samtidig som mer romslighet ift. tillatt bruksareal per boenhet for to av byggefeltene gav mer fleksibilitet ift. å tilpasse boligene til etterspørselen og gi mulighet for større boliger bedre tilpasset etablerte barnefamilier. UBA som planmyndighet har ansett 9 boenheter i dette området som tilstrekkelig og rådmannen har ingen kommentarer ut over dette. Økonomiske konsekvenser Ingen. Konklusjon Innkomne merknader til offentlig ettersyn gir etter rådmannens vurdering ikke grunnlag for å endre planforslaget. Planen anbefales derfor vedtatt i samsvar med rådmannens innstilling. Videre behandling Etter 2. gangsbehandling i UBA går planen til bystyret for endelig vedtak/egengodkjenning. Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser til detaljregulering av Øvre Bogen vei 15. PlanID 0704 20150108.
1 PLANENS HENSIKT Planens hensikt er å legge til rette for utbygging av småhusbebyggelse med rekkehus, felles utomhusarealer og trafikksikker løsning for felles adkomstvei på eiendommen Øvre Bogen vei 15. Eksisterende bebyggelse på eiendommen forutsettes fjernet. Planen skal i tillegg ivareta trase for interkommunal spillvannsledning. 2 REGULERINGSFORMÅL Innenfor planens avgrensning er arealet regulert til: 2.1 BEBYGGELSE OG ANLEGG (Pbl. 12-5 pkt. 1) Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (B1-B3) Uteoppholdsareal (U1, U2) Lekeplass (L) 2.2 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (Pbl. 12-5, pkt. 2) Vei (V1, V2) Parkeringsplasser (P) 2.3 GRØNNSTRUKTUR (Pbl. 12-5 pkt.3) Grønnstruktur (G1-G3) 2.4 HENSYNSSONER (Pbl. 12-5 pkt. 6) Sikringssone - frisikt (H140) Infrastruktursone - krav vedrørende infrastruktur (H410) 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Plassering (Pbl. 12-7, pkt. 2) Bebyggelse skal oppføres innenfor regulert byggegrense som vist i plankartet. Der ikke annet er vist er byggegrense lik formålsgrense. 3.2 Uteoppholdsareal for boliger (Pbl. 12-7, pkt. 2) Det skal avsettes min. 125 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Opptil 15 m2 av private veranda/balkonger kan medregnes i forhold til kravet. Uteområder skal opparbeides iht. utomhusplan. Beplantingen bør følge årstidene. Det anbefales stauder, mindre prydvekster, frukttrær og busker. 3.3 Støy ( 12-7, pkt. 3) Grenseverdiene gitt i tabell 3 i klima- og miljødepartementets retningslinjer T 1442/2012 gjøres gjeldende for planen. 3.4 Geoteknikk (Pbl. 12-7, pkt. 4)
Det skal ved søknad om rammetillatelse foreligge detaljert grunnundersøkelse for området. Detaljprosjektering av området skal vurderes i samråd med geoteknisk sakkyndig. Det skal utarbeides en kontrollrapport fra geoteknisk sakkyndig for tiltak innenfor planområdet. 3.5 Vann, avløp og overvann (Pbl. 12-7 pkt. 4, 10 og 12) Det skal utarbeides en kommunalteknisk plan som skal godkjennes av Bydrift, herunder løsninger for håndtering av overvann. Overvann skal håndteres lokalt og skal i den grad det er mulig tilbakeføres til grunnen og til vegetasjon nærmest mulig kilden. 3.6 Kulturminner (Pbl. 12-7, pkt. 6) Dersom det viser seg at tiltak innenfor planen kan skade, ødelegge, grave ut, flytte, forandre, tildekke, skjule eller på annen måte utilbørlig skjemme automatisk fredet kulturminne eller framkalle fare for at dette kan skje, må arbeidene straks stanses og Vestfold fylkeskommune varsles umiddelbart. Ansvaret påhviler tiltakshaver og/eller ansvarshavende leder på stedet. 3.7 Parkering (Pbl. 12-7, pkt. 7) Det skal avsettes 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, herav 1 i garasje/carport. I tillegg skal det avsettes min. 2 biloppstillingsplasser til felles bruk. Det skal avsettes min. 2 oppstillingsplasser for sykkel pr. boenhet. 3.8 Utomhusplan (Pbl. 12-7, pkt. 11) Det skal utarbeides utomhusplan for hele planområdet som viser: Eksisterende eiendomsgrenser Bebyggelsens plassering Utforming av grønt- og fellesområder Areal tilegnet snøopplag Renovasjonsløsning Kjøre - og gangarealer Overvannshåndtering Opparbeidelse av lekearealer Adkomst, bil- og sykkeloppstillingsplasser og renovasjonsløsninger Eksisterende og ny vegetasjon 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (B1-B3) Innenfor planområdet tillates etablert inntil 9 boenheter med maks. 3 boenheter innenfor hvert av delfeltene B1-B3. Boenhetene skal være rekkehus med garasjer og plasseres innenfor bygge- og formålsgrenser vist i plankartet. Bebyggelsen skal ha saltak med en takvinkel på 30 grader. Det tillates mindre takflater med lavere takvinkel mellom rekkehusene. Maks. utnyttelse innenfor planområdet er 1800 m2 BRA. Det er angitt byggehøyder innenfor delområdene med følgende begrensninger: B1 Maks. byggehøyde kote + 32,5 m B2 Maks. byggehøyde kote + 33,5 m
B3 Maks. byggehøyde kote + 34,0 m Piper og luftebeslag tillates høyere enn dette for å sikre at krav iht. PBL og TEK kan ivaretas. 4.2 Felles uteoppholdsareal (U1, U2) U1 og U2 skal være felles for B1-B3. 4.3 Lekeplass (L) Lekeplass (L) skal være felles for B1-B3. Lekeplassen skal opparbeides med elementer tilpasset barn i alder 1-12 år. Minimumskrav for utstyr på lekeplassen er 3 lekeapparater med forskjellige funksjoner, samt sitteplass. Overgangen mellom lekeplass og vei/sti skal opparbeides på en måte som hindrer trafikkfarlige møter mellom lekende barn og bil- og sykkeltrafikk. Dette kan gjøres ved sikring av gode siktforhold, etablering av gjerde eller annen løsning som sikrer hensynet. 4.4 Renovasjonsanlegg (RA) Arealet skal være felles for B1-3. Innenfor arealet med byggegrense som angitt i plankartet skal det etableres felles renovasjonsløsning for B1-3. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Offentlige formål Følgende arealer skal være offentlige: Vei (V1) 5.2 Vei (V2) V2 skal være felles for B1-B3 5.3 Parkeringsplasser (P) P skal være felles for B1-B3 Parkeringsarealet som angitt i plankartet skal opparbeides med permeabelt dekke. 6.1 Grønnstruktur (G1-G3) Arealene G1-G3 skal være felles for B1-B3 6 GRØNNSTRUKTUR 7 HENSYNSSONER 7.1 Sikringssone Frisikt (H140) Det skal i alle kryss og adkomster være fri sikt i en høyde på 0,5 m over tilstøtende veiers plan. Oppstammede trær tillates.
7.2 Infrastruktursoner- krav vedrørende infrastruktur (H410) Avstand fra interkommunal hovedledning til bebyggelse skal være min. 5 m. Det skal søkes uttalelse fra Tønsberg renseanlegg for bygging innenfor hensynssonen. 8 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 8.1 Dokumentasjonskrav Følgende skal foreligge sammen med søknad om rammetillatelse: Godkjent utomhusplan iht. 3.9. Følgende skal foreligge sammen med søknad om igangsettingstillatelse: Plan for geoteknisk oppfølging iht. 3.4. Dokumentasjon for at planlagt trase for lavspentkabler og plassering av fordelingsskap er avklart med nettleverandør. Godkjent kommunalteknisk plan iht. 3.5 8.2 Fellesanlegg Før det kan gis igangsettingstillatelse innenfor B1-B3 skal V2, P, U1, U2 og L være ferdig opparbeidet eller sikret ferdig opparbeidet i henhold til godkjent utomhusplan. Tønsberg, Geir Viksand rådmann Anne Beate Hekland virksomhetsleder