3647 Hvittingfoss Telefon 32766880, mob 90961675 Verdivurdering Hvarnes 3282 KVELDE Gårdsnr. 2133 Bruksnr. 6 LARVIK KOMMUNE Hvarnes Utført av: Per Ståle Tjentland Takstmann Oppdrag Befaringsdato:
Verdivurdering Hvarnes 3282 KVELDE Gårdsnr. 2133 Bruksnr. 6 LARVIK KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Salg i markedet Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Oppdraget er utført på grunnlag av NTF's retningslinjer og gjeldende konsesjonslov. Landbruksdepartementet har i forskjellige rundskriv gitt generelle retningslinjer som verdisetting av konsesjonspliktige eiendommer skal bygge på. Det er ikke meningen at retningslinjene skal følges slavisk, men det åpnes for takstmannens skjønn. Eier skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og overbevisning. Verdivurderingen er utført i henhold til gjeldende instruks. Heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt eiendommen slik god skikk tilsier. Egne forutsetninger For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forståes som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre må et mål være å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal de landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommene ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig at det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Hensynet med kontroll av prisene på landbrukseiendommer ved konsesjon er imidlertid ikke å fryse fast prisene, jf. bl.a hensynet til eiendommens funksjon som kredittgrunnlag. Utgangspunktet for prisvurderingen er lovens formål om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling på fast eiendom. En anser avkastningsgrad (bruksverdi) som det naturlige utgangspunkt for verdsetting av landbrukseiendommer etter konsesjonsloven. En legger likevel til grunn at formålet i konsesjonsloven om å tilgodese en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling gir rom for å nytte også andre verdsettingsprinsipper enn tradisjonelle avkastningsverdi, f. eks. kostnadsverdi. Ved praktisk verdsetting, vil de forskjellige verdsettingsprinsipper ha sin begrensning. Det vil derfor være hensiktsmessig å dele verdsettingen av eiendommen opp i de enkelte deler av eiendommen som jord, skog, bygninger m.m. og så knytte den verdsettingsmetoden som passer best på de enkelte eiendomsdelene. For jordbruksarealene og skog er det viktig at verdsettingsmåten avspeiler produksjonsegenskapene. Dette kommer over tid til å uttrykke seg gjennom årlig avling for jordarealene og påregnelig avvirkningskvantum i skogen. 2 av 12
For bygningene skal det nyttes kostnadsverdier og verdien av disse skal korrigeres bl.a. for alder, vedlikehold og egnethet. (Nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For rettigheter og andre ressurser som hører eiendom til nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi, alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfeller må en falle tilbake på rent skjønnsmessige vurderinger. I tillegg til Landbruksdepartementet M3-2002 legges også rundskriv M 7-2002 samt M 4-2004 til grunn ved vurderingene. Markedsverdi Markedsverdien settes skjønnsmessig til: 4 300 000 09.09.2008 Per Ståle Tjentland Takstmann (sign) 3 av 12
Rekvirent Rekvirert av: Roar Hvarnes Besiktigelse, tilstede Dato: - Per Ståle Tjentland Takstmann Tlf.: 32766881/92024618 - Roar Hvarnes Hjemmelshaver Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Jordregister EDR Andre dok./kilder: Eier Dato: Gårdskart, Nijos Dato Larvik Tingrett Dato Befaring Kildehenvisninger Eiendommens opplysninger er fremkommet i henhold til nedenstående oversikt. I tillegg kommer beregninger og opplysninger fra takstmannens egen befaring og kalkulasjon. Egne observasjoner: Adresse, eiend. merknad, hjemmelshaver, kommentar tomt, gårdsnr., bruksnr., konsesjonsforhold, kommuneplan, adkomst, tilknytning vann, tilknytning avløp Vedlegg Nr 1 2 Dokument/beskrivelse EDR Jordregister Ant. sider Eiendomsdata Hjemmelshaver: Roar Hvarnes Eiendommens arealer: Eiet grunn. I henhold til NIJOS gårdskart Konsesjonsplikt: Konsesjonspliktig i henhold til konsesjonsloven Adkomst: Gården ligger tett inntil Hedrumveien 1,5 km syd for Hvaara bru, Larvik kommune. Vann: Fra Hvarnes Vannverk, privat Avløp: Eget septikanlegg, 3 kummer og sandfilter. Grunnen består kun av sand Kommuneplan: Regulert til natur, landbruk og friluftsliv Andre opplysninger: Eiendommen ligger langs Fv veien. Generelle opplysninger om eiendommen Dyrket mark : Skogareal : Annet areal: Sum: 120,6 255,0 5,5 381,1 da da da da 4 av 12
Beskrivelser Bebyggelse: Består av hovedbygning, driftsbygning, bryggerhus/garasje og redskapshus Produksjon: Planteproduksjon, korn gulrot og potet. Odel: Det er odelsrett på eiendommen BYGNINGER PÅ EIENDOMMEN Våningshus, innkludert bostedsverdi Byggeår: Eldre tømmerbygning, byggeår ukjent iflg eier Anvendelse: Bolig Ombygd: Siste omfattende ombygning ble fullført i 1980. Slik bygningen står i dag er det utvendig stående panel, taket er dekket av sementstein, takrenner og nedløp er ok, det finnes 2 piper over tak hvorav eie er i bruk. Bygningen hviler på grunnmur av betong/stein. Dette er opprinnelig en tømmerbygning med slik kasse i 1. etasje, 2. etasje har bindingsverk i tre. Utvendig panel ble satt opp i 1980 utenpå den gamle trepanel som var. Det er ikke isolert i tillegg, men iflg. eier er isolasjonen tilstrekkelig med de to panellaga og noe papp. Vinduer er skifta ut i 1980 til to lags isolerglass. I verdsettingen er bostedsverdi innkludert, da eiendommen ligger relativt nært i forhold til arbeidsmarkedet i Vestfold. Tilbygd: I forhold til byggetidspunkt er det et oppløft mot øst og overbygget terasse mot sør. Mot øst er det to inngangsdører med takoverbygg (ca 1 m). Arealer og anvendelse Bruttoareal Etasje BTA m² Anvendelse Kjeller Lagerplass 1. etasje 114 Innredet som bolig Oppmålt sammen med eier. 2. etasje 80 Innredet som bolig Anslag Sum bygning 194 Konstruksjoner og innvendige forhold Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 1. etasje 200 Bygning, generelt Første etasje inneholder to ganger, kjøkken,dagligstue, stue, soverom, bad og separat WC. Gangen midt i huset har også et vindfang utenfor, kalles også hall, og går sammen med dagligstua. Alle himlinger i etasje har tak-ess sponplater. På veggene er det malte plater i den ene gangen, panel i den andre, det er plater/tapet på 5 av 12
kjøkkenveggene og soverommet. Veggene i de andre rommene har panel, hvorav det meste er malt, noe umalt. På gulv er det vinylbelegg i hverdagsgang og kjøkken, på de andre gulv er det gulvtepper. Påkostninger: Interiøret i etasjen er godt vedlikeholdt og presenterer seg svært bra. 2. etasje 200 Bygning, generelt I denne etasjen er det gang, vaskerom, kjøkken, stue, et soverom, kontor og bad. Det er et lite spiskammers i tilknytning til kjøkkenet. I denne etasjen har rommene malte plater i himling bortsett fra stue som har tak-ess. På vegger er det plater/tapet i gang, vaskerom, stue, kjøkken, soverom og bad. På gulv er det belegg i gangen, på kjøkken, vaskerom og bad. De andre romma har gulvtepper over underlaget. Påkostninger: Vedlikeholdet i etasjen er ok. Driftsbygning Byggeår: 1964. Hjemmelsinnehaver Anvendelse: Lagerformål og korntørke. Ombygd: Låven er oppført i betong i 1 etasje og trekonstruksjoner i 2. etasje. Den har plater som takdekke, noe eternitt og noe galvaniserte plater (skyldes at det er lagt på i ulike faser). Det finnes takrenner og nedløp for takets del. Opprinnelig skulle den tjene som driftsbygning for melkeproduksjon, men var relativt få år i drift etter formålet. I enden mot sør er fjøset, vegger består av to lag sementblokker med luftlag mellom, det er på denne måten isolert, fjøsgulvet er av betong, himlinga har onedekke. I den delen som var fôrsentral er det nå noen mindre rom og et stort rom som har tjent som potetlager, og derfor tilpasset dette formålet. Via ei solid utvendig låvebru er tilgangen til 2. etasje. Her er det støpt kjørbart etasjeskille mot 1. etasje. onedekket over fjøset er også kjørbart til en viss grad. Andre etasje i låven fortoner seg således som et stort og romslig lager, med meget god takhøyde, grunnet den spisse takvinkelen. Til tross for at låven er mer enn 40 år har den i kraft av sin soliditet og åpne løsninger muligheter til flere anvendelsesformål. Redskapshus Byggeår: 1950. Hjemmelsinnehavers anslag Anvendelse: Redskapslager Ombygd: Enkel trebygning, enkel kostruksjon med trepanel på vegger, takdekke av sementstein. Langs nordveggen er huset utvida med skråtak over. Innvendig gulv er av oppfylte masser. Dette bygget var tidligere i bruk som felles maskinlager for grenda. 6 av 12
Garasje og bryggerhus. Anvendelse: Garasjeplass for bil og bryggerhus. Ombygd: Huset er en trebygning, sammenbygd i lengderetningen, bilgarasje mot øst og bryggerhus mot vest. Mot sør i det hellende terrenget er det lagerplass under takforlengelsen. Total lengde/bredde for dette bygget er 5,1 x 16.2 m. Bryggerhusdelen er 7,2 m lang. Utvendig har bygningen tømmermannspanel, Taket er dekket av stålplater, takrenner og nedløp. Bryggerhuset har to rom som er innredet, det er behov for rennovering av interiøret hvis det fortsatt skal tjene til boligformål. Garasjedelen er en enkel uisolert trebygning som står på steinpilarer. Under bryggerhusdelen er det kjeller oppført i sementblokker med innvendig støpte gulv. Her finnes en god bakerovn som er fullt funksjonabel. ANDRE VERDIKOMPONENTER Dyrket mark Jordarealet består av meget lettdrevet siltblanda sandjord, som strekker seg fra bygningene og ned mot Lågen. Lengst ned mot Lågen kan det være flomutsatt. Jordveien er ellers meget godt arrondert med rette kanter, uten skyggevirkende løvskog. Den er således meget godt anvendelig for dyrking av allsidige plantekulturer og spesielt anvendelig for potet/gulrot/grønnsaker. Gården er medeier i felles vanningsanlegg som får tilførsel av vann fra Hvarnesdammen, uten å måtte pumpe. For jordas yteevne på denne gården settes ei grunnrente på kr. 360,-/dekar. Dersom denne kapitaliseres med 4% etter reglene i konsesjonsloven framkommer arealverdien kr. 9000,-/dekar som brukes i verdsettinga. 1 080 000 460 000 Skog Eiendommens skog er oppgitt i Nijos gårdskart til å være 255 dekar. Foreliggende skogplan oppgir 248 dekar, og av det 114 dekar drivverdig skogareal. Det er tilgang til den produktive skogen fra bilveg på naboeiendommen og ellers traktorveger. Skogen er delt i to teiger, en mindre teig nede ved Hvarnesgrenda og en lenger inn med mer kupert terreng. Boniteten i den drivverdige skogen er fra middels (51%) til høg ((49%). Skogplanen viser at mesteparten av det drivverdige volum står i hogstklasse V. Av treslag er 68% av virket gran, 17% furu og 15% er lauv. Verdsettingen av skogen gjøres med å kapitalisere nettoverdien av årlig balansekvantum, ca 50 m3. Tømmerprisen settes til kr. 380,-/m3, driftsutgifter kr. 120,-/m3 og faste kostnader kr. 78,-/m3. Grunnrente/rotnetto pr. m3 blir etter dette kr. 182,-/m3 og ialt kr. 9100,- for skogen. I tillegg kommer verdien av jakt som settes til kr. 8,-/dekar for totalt areal, som er 255 dekar, tilsammen kr. 2040,-. Kapitalisert med 4% framkommer verdien 280000,Siden denne skogen har et betydelig virkeskvantum i hogstklasse V finner en det 7 av 12
riktig å gi en tilleggsverdi. Denne framkommer hvis en tar ut 1000 m3 og verdsetter dette til samme rotnetto, kr. 182,-/m3, ialt kr. 180000,- Fiskerett i Lågen Hvarnes har betydelig strandlinje mot Lågen hvor det drives laksefiske. Hittil har utnyttelsesmulighetene av fisket vært beskjedne. En må kunne anta at mulighetene er tilstede for å selge et antall fiskekort i sesongen på anslagsvis 100 til en nettoverdi av kr. 100,-/kort. Usikre faktorer knyttet til fisket gjør at en velger en kapitaliseringsrente på 10%, og da framkommer verdien 100000,- 100 000 1 700 000 800 000 100 000 50 000 1 080 000 460 000 100 000 4 290 000 SAMMENDRAG VERDIKOMPONENTER Bygg ol.: Andre verdikomp.: Våningshus, innkludert bostedsverdi Driftsbygning Redskapshus Garasje og bryggerhus. Dyrket mark Skog Fiskerett i Lågen Samlet verdi: 8 av 12
Hovedbygning 9 av 12
Bryggerhus/garasje 10 av 12
Driftsbygning 11 av 12
Redskapshus 12 av 12