AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak 2014/109 Dato: 07.08.14 Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Bente Bendixen, Mette Thorne Lothe Klager: A Prosessfullmektig: Adv. flm. Kristian Reinert Haugland Nilsen Innklaget: Eiendom: B X, 0376 Oslo Sammendrag Saken gjelder utleierens (ex-kona) krav om betaling av skyldig husleie for leierens (ex-mannen) bruk av partenes tidligere felles bolig, frem til leieren kjøpte hennes del og overtok som eneeier. Leieren bestred kravet med henvisning til at husleiekravet var betalt. Videre at han uansett ikke skulle betale husleie etter det først avtalte overdragelsestidspunktet, fordi det var utleiers skyld at overdragelsen var blitt forsinket med ca. 20 måneder ettersom hun nektet medvirke til at hennes eierbrøk kunne overskjøtes til ham. Utleier bestred at det kunne innfortolkes i partenes skifteavtale at hun pliktet å stille realkausjon, viste til at boligen ikke var betalt som avtalt og krevde mot leierens protest boligen solgt i samsvar med partenes skifteavtale. Namsretten avslo utleiers krav om salg av boligen med henvisning til at utleier selv hadde forhindret salg, ved å misligholde sin plikt til å stille realkausjon i forbindelse med salget fordi en slik ordning var vanlig ved salg og uten realitet eller betalingsplikt for henne. Husleietvistutvalget la til grunn at det i realiteten ikke ble krevd annet enn medvirkning til vanlig sikringsobligasjon og overskjøting, og at utleier dermed selv hadde forårsaket forsinkelsen. De betalinger som var gjort, gjaldt alt inkludert avtalt leiebetaling frem til avtalt overdragelsestidspunkt. Fra avtalt overdragelsestid til overdragelsen skjedde, hadde utleier som følge av sin manglende medvirkning ikke krav på fortsatt husleie. Husleietvistutvalget ga derfor utleier ikke medhold i kravet om skyldig leie. Saksgang Klage av 11.02.14 ble mottatt av Husleietvistutvalget (HTU) den 12.02.14. Ved HTUs brev av 27.02.14 ble klagen forkynt for innklagede 05.03.14. Tilsvar av 26.03.14 ble mottatt 28.03.14. Partene hadde meklingsmøte 27.05.14, men inngikk ikke forlik. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av sakens dokumenter. Begge parter fikk frist til 17.06.14 med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Leieavtalen Partene er tidligere ektefeller. I rettsforlik av 24.10.11 avtalte de at innklagede skulle betale kr 13 125,- i månedlig husleie. Innklagede skulle etter planen overta som eneeier 29.02.12. Klageren (utleieren) har i det vesentlige anført Utleieren har et forfalt krav på kr 328 125,-. Leieren pretenderer (mener) å ha et krav mot saksøker på ca. kr 148 100,-. Hvis leierens krav fører frem, kan det bli aktuelt med motregning. 1
Ved motregning må følgende 3 vilkår være oppfylt: Begge parter må ha krav mot hverandre, disse kravene må være oppgjørsmodne og kravene må være en forpliktelse til å presentere det samme, for eksempel penger, jf. Hagstrøm, Obligasjonsrett 2013, side 710 flg. Hvis det blir aktuelt med motregning, krever utleieren at saksøkeren betaler det resterende beløp. I rettsforliket ble det bestemt at leieren, som fikk disponere partenes tidligere felles bolig inntil boligen ble solgt, skulle bli fritatt fra å betale kr 13 125,- i månedlig husleie til utleier, dersom boligen ble solgt innen 29.02.12. Boligen ble solgt 15.10.13. Ettersom nevnte leievederlag er forutsatt i rettsforliket punkt 1, siste avsnitt, anses leievederlagets størrelse uomtvistet. Utleier opplyser at leieren betalte husleie frem til 29.09.11, og at det ikke er betalt leie etter dette. Mellom datoene 29.09.11 og 15.10.13 har det gått 24 måneder og 15 dager, og det har således forfalt 25 krav på husleie. Til sammen utgjør dette kr 328 125,-. Det bekreftes at oppgjøret for overdragelsen av eiendommen ble betalt til klageren 16.10.13. Klageren har med forbehold om ytterligere påstandsgrunnlag og bevis nedlagt slik justert Påstand: 1. B betaler kr 328 125,- til A, med tillegg av forsinkelsesrenter fra forfall til betaling skjer. 2. A tilkjennes sakskostnader. Innklagede (leieren) har i det vesentlige anført Husleien er regulert av det rettsforlik partene inngikk 24.10.11, som erstatter Ekteskapsloven 68, 2. ledd. Punkt 1 regulerer alle mellomværende mellom partene, inklusive husleie frem til oppgjørstidspunktet 29.02.12 for felles bolig. Etter avtalt oppgjørstidspunkt 29.02.12 i nevnte rettsforlik er det ikke eksplisitt avtalt hvordan husleie skal betales for det tilfelle at oppgjør ikke finner sted, det er derimot avtalt at huset kan selges. Oppgjøret til klageren forutsatte klagers medvirkning, men det skjedde ikke. Av rettsforliket av 24.10.11 fremgår blant annet: 1. (Leieren B) betaler til (utleieren A) kr 235.000,- hvorav kr 150.000,- betales snarest og senest innen fredag 7. november 2011. Beløpet innbetales Brækhus Dege Advokatfirmaets klientkonto med konto nr (xxx). Rest kr 85.000,- betales senest samtidig som sluttoppgjør nevnt i avtalens punkt 8. Beløpet omfatter alle mellomværende mellom partene. Dette gjelder bankinnskudd, skatteoppgjør og pro et contra oppgjør. Pro et contra oppgjøret omfatter betjening av felles gjeld, eierkostnader, husleiekrav og gebyr til byfogden. I tillegg omfatter beløpet også krav knyttet til partenes felles barn pr dags dato. For det tilfellet at oppgjørene nevnt under punkt 10 skjer før 29.02.12 skal til fradrag i restbeløpet trekkes kr 13.125,- pr måned i allerede beregnet husleie. Kr 150 000,- ble betalt omgående innen fristen, kr 85 000,- ble betalt noe etter 29.02.12 på tross av at utleier ikke bidro til å overskjøte sin eierbrøk av eiendommen til meg, mot at jeg overtok lånet som heftet på boligen samt utbetalte kr 2 850 000,-. 8. Forutsatt at samtykke til fradeling av tomt foreligger fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune forplikter (utleier A) seg til å overskjøte sin eierbrøk av eiendommen til (leieren B) mot at han overtar lånet heftet på boligen samt at han utbetaler kr 2.850.000,- til konto nevnt i denne avtales punkt 1. Opprinnelig var denne transaksjonen planlagt utført direkte via depotavdelingen i banken som hadde lånet som heftet på boligen, og som samtidig var en av långiverne for beløp utover dette. Tilleggsfinansiering utover dette var sikret fra nabo mot sikkerhet i tomtefradeling. Denne transaksjonen - Ville først ikke utleier være med på (november 2011) 2
- Så skrev hun under de nødvendige papirene, men kun i vår datters nærvær som ikke kunne bevitne dette som familiemedlem (desember 2011) - Så ville hun ikke bli med i banken for å få bevitnet underskrift (desember 2011) - Så trakk hun underskriften (januar 2012) - Hun ville så ikke medvirke til overføring via advokat med meglerbevilgning (mars 2012) Bank og nabo stilte med finansiering uavhengig av oppfyllelse om godkjennelse av fradeling av tomt nevnt i punkt 7 og 8, såfremt eiendomshandelen ble gjort på sikker måte via eiendomsmegler/advokat med eiendomsmeglerbevilgning. Utleier krevde så salg av boligen. Da jeg ikke godtok dette, på grunn av manglende medvirkning til å overskjøte eiendommen, krevde utleier eiendommen solgt ved tvangssalg, og stevnet meg. Oslo byfogdembete avsa dom 05.09.12. Begjæringen ble ikke tatt til følge: Slutning 1. Begjæring om tvangsfullbyrdelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven 13-14 tas ikke til følge. 2. Begjæring om tvangsoppløsning av sameie i (gnr. X, bnr. Y) i Oslo tas ikke til følge. 3. Begjæring om fastsettelsesdom avvises. 4. (Utleier A) betaler kr 46 250,- i sakskostnader til (leieren B) innen to uker etter forkynnelse av denne kjennelse. Utleier ber om å få betalt husleie for en periode der husleie er betalt i henhold til rettsforlik. I utleiers krav er saken «stilt på hodet»: Hvis boligen ble overdratt før 29.02.12, skulle det forlikte husleiekravet trekkes fra det avtalte pro et contra oppgjøret. Hun «glemmer» å nevne at hun ikke har medvirket til overskjøting av eiendommen, og har reist en sak om tvangssalg som hun har tapt. Avgjørelsen i tvangssalgssaken skaper en sterk «prejudisiell» føring, selv om krav om fastsettelsesdom ble avvist, da byfogden sier at det ikke ligger innen dens «kompetanseområde» i selve tvangssalgsspørsmålet. Mange forsøk på å komme til enighet etter tvangssalgsdommen strander på grunn av urealistiske krav, på tross av at det opprinnelige rettsforliket ikke er blitt anket og tvangsspørsmålet ikke ble anket. Utleier har påført meg unødvendige husleiekostnader ved ikke å medvirke i overskjøting av boligen. Eiendommen ble til slutt overført i oktober 2013 etter at utleier til slutt medvirket i overskjøting av eiendommen. Da fikk hun også omgående betalt etter at den nødvendige overskjøtingen med bruk av sikringsobligasjon etc. var utført. Jeg kan ikke se at det er et berettiget husleiekrav etter avtalt oppgjørstidspunkt 29.02.12, all den tid det ville være en ekstraordinær kostnad for meg, som ikke ville være reell hvis klageren hadde medvirket til overskjøting av eiendommen som avtalt i rettsforlik av 24.10.11. Idømte sakskostnader i oktober 2012 (2 ukers frist) ble først betalt i januar 2014 etter varsel om begjæring av tvangsinndriving i desember 2013. Totalt har skifteprosessen kostet over kr 300 000,- kun i advokatomkostninger, der ca. kr 160 000,- nå er påløpt som følge av manglende oppfyllelse av rettsforliket. Hvor det skal motregnes vet jeg ikke i henhold til gjeldende lovverk, jeg har foreløpig ikke tatt det med. I tillegg ville det påløpe andre kostnader (forsikringer, alarm, skatter og avgifter, tilleggsrenter) til fradrag hvis det fantes et berettiget husleiekrav. Klageren har i flere forhandlinger for å få til et forlik anført at jeg har sittet på rentefordel av ikke å ha utbetalt kr 2 850 000,-. Jeg har derimot sittet med 3 finansieringer i over 1,5 år, før klageren signerte papirer som forutsatt i rettsforliket. 3
Innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Leiekravet frem til avtalt oppgjørstidspunkt avvises, da leie er betalt. 2. Leiekravet etter avtalt oppgjørstidspunkt avvises, da dette ville være en ekstrautgift påført B på grunn av A handlinger. 3. Skulle et husleiekrav være berettiget, vil ytterligere dokumentasjon av utgifter basert på A manglende medvirkning komme til fradrag i sin helhet. Det vil dokumenteres på forespørsel. Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Prosessuelt I henhold til HTU-forskriften 1 kan Husleietvistutvalget behandle tvister om leie av bolig i Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag som omfattes av husleielovene fra 1939 og 1999. Av ekteskapslovens 68 første ledd første punktum fremgår det at når særlige grunner taler for det, kan en ektefelle gis bruksrett til en bolig som helt eller delvis blir overtatt av den andre ektefellen. Det er ikke gitt opplysning om at det med hjemmel i E 68 er truffet rettsavgjørelse om at innklagede som tidligere ektefelle er gitt bruksrett til den tidligere felles boligen. Utvalget legger til grunn at partene derimot i rettsforlik 24.10.11 ble enige om at innklagede skulle disponere den felles boligen og i den anledning betale husleie. Husleieloven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, jf. 1-1 første ledd. Partene synes dessuten enige om at HTU kan behandle saken. Husleietvistutvalget finner dermed å ha kompetanse til å behandle saken. * * * * * Husleietvistutvalget har imidlertid ikke saklig kompetanse til å treffe avgjørelse om eksistensen av innklagede leiers eventuelle motregningskrav, fordi dette gjelder tvist om annet enn leie av bolig, nærmere bestemt partenes øvrige formuesforhold. Det er i tilfelle forliksrådet, eventuelt tingretten direkte jf. tvistel. 6-2 (2) a) som må ta stilling til andre tvisteforhold enn HTU kan behandle. Husleietvistutvalget kan imidlertid i forbindelse med avgjørelse av det krav som HTU kan og skal avgjøre, prejudisielt (foreløpig) ta stilling til hvilket faktum Husleietvistutvalget i så måte finner å måtte bygge på, uten å treffe rettslig bindende avgjørelse om forholdet. En prejudisiell avgjørelse er ikke til hinder for en senere endelig rettsavgjørelse av slike forhold. Husleie, kr 328 125,- (kr 13 125,- x 25 måneder i perioden 29.09.11 frem til 15.10.13) Innklagede har opplyst at eiendommen ble overdratt i oktober 2013 etter at utleier til slutt medvirket i overskjøting av eiendommen. Klageren har bekreftet at oppgjøret for overdragelsen av eiendommen ble betalt til klageren 16.10.13. Utvalget legger dermed til grunn at innklagede per klagens dato 11.02.14, var blitt eneeier av leieobjektet. Utvalget må ta stilling til klagerens krav om skyldig husleie for tiden før innklagede ble eier, på bakgrunn av en tolking av partenes avtale. Partene har ikke fremlagt noen vanlig leiekontrakt, men av partenes rettsforlik av 24.10.11 i skiftesak for Oslo byfogdembete fremgår det blant annet: 4
( ) 1. (Leieren B) betaler til (utleieren A) kr 235.000,- hvorav kr 150.000,- betales snarest og senest innen fredag 7. november 2011. Beløpet innbetales Brækhus Dege Advokatfirmaets klientkonto med konto nr (xxx). Rest kr 85.000,- betales senest samtidig som sluttoppgjør nevnt i avtalens punkt 8. Beløpet omfatter alle mellomværende mellom partene. Dette gjelder bankinnskudd, skatteoppgjør og pro et contra oppgjør. Pro et contra oppgjøret omfatter betjening av felles gjeld, eierkostnader, husleiekrav og gebyr til byfogden. I tillegg omfatter beløpet også krav knyttet til partenes felles barn pr dags dato. For det tilfellet at oppgjørene nevnt under punkt 10 skjer før 29.02.12 skal til fradrag i restbeløpet trekkes kr 13.125,- pr måned i allerede beregnet husleie. ( ) 10. Dersom (leieren B) ikke kan løse ut (utleieren A) med kr 2.850.000,- med tillegg av kr 85.000,- nevnt under punkt 1 innen 29.02.12, kan (utleieren A) kreve eiendommen lagt ut for salg umiddelbart overensstemmende med fremgangsmåten i punkt 9. Av partenes «Oppgjørsavtale» av 27.09.13 fremgår det blant annet at 2.1 (c) På de vilkår som fremgår av Oppgjørsavtalen, har Utløser betalt Utløsningssummen samt oppgjør for Overdragers andel av felles gjeld, samlet NOK 4 754 986 («Vederlaget») for Eiendommen til kontonr [xxx] («Oppgjørskontoen»), merket med oppdragsnummer [xxx] slik at Vederlaget ble synlig på kontoen senest fredag 13.09.13. (e)ved overtakelse går eiendomsretten til Utløsningssummen over fra Utløser til Overdrager, men utløsningssummen skal ikke utbetales fra Oppgjørskontoen før vilkårene i punkt 5 for utbetaling av Utløsningssummen til Overdrager er oppfylt. Ved partenes underskrift på denne Oppgjørsavtalen pantsettes Overdragers rett til utbetaling av Utløsningssummen til sikkerhet for Utløsers krav på tilbakebetaling av Utløsningssummen i henhold til Oppgjørsavtalen og forliket. Denne panteretten opphører å gjelde straks vilkårene i punkt 5 for utbetaling av Utløsningssummen til Overdrager er oppfylt eller frafalt. 2.3 Utløser har allerede overtatt den faktiske rådigheten over eiendommen. 4. (d) (II) Sørge for å tinglyse pant for lån Utløser har tatt opp i forbindelse med overdragelsen. 4. (e) Når Vederlaget er utbetalt til Overdrager, Utløsers panteforpliktelser er tinglyst på forutsatt prioritet, alle utlegg er gjort opp og Oppgjørsansvarlig har mottatt sitt honorar, skal Oppgjørsansvarlig sørge for sletting av sikringsobligasjonen. Utvalget forstår partenes forlik av 24.10.11 slik, at innklagede skulle betale kr 13 125,- per måned i vederlag for bruken av (klagerens andel av) boligen. Det er naturlig å forstå avtalen slik, at partene mente at innklagede skulle betale vederlag for bruk frem til han selv ble eneeier. Klageren har opplyst at innklagede har betalt leie frem til 29.09.11. Utvalget forstår det slik at innklagede i utgangspunktet ikke bestrider at han skulle betale husleie med kr 13 125,- per måned i perioden fra og med 29.09.11 til det avtalte tidspunktet for overdragelse av boligen 29.02.12, det vil si for 5 måneder med i alt kr 65 625,- (kr 13 125,- x 5), men at han bestrider kravet med henvisning til at det er betalt. Leieren har fremlagt en kvittering av 04.11.11 for betaling av kr 100 000,- til utleierens advokats klientkonto og en kvittering av 04.11.11 for betaling av kr 50 000,- til utleierens advokats klientkonto. Innklagede betalte dermed i samsvar med avtalen innen 07.11.11 en mindre del av totalbeløpet med kr 150 000,- til klageren. Resten skulle betales 29.02.12. Da det fremgår klart av avtalen at det kun ville være tidligere betaling av det større restbeløpet som også ville representere eiendomsovergangen 29.02.12 - som kunne medføre trekk i klagerens «allerede beregnet husleie» på kr 13 125,- per måned inntil overdragelsestiden 29.02.12, finner utvalget at den avtalte betalingen av kr 150 000,- ikke medfører noen reduksjon i klagers krav på leie. 5
Leieren har videre fremlagt en kvittering av 03.05.12 for betaling av kr 85 000,- til leierens advokats klientkonto, og en kvittering av 16.10.13 hvor det fremgår at det da ble overført kr 2 850 000,- til utleier. At innklagede om enn forsinket i forhold til avtalt oppgjørsdato 29.02.12 - også betalte resten, innebar etter partenes skifteavtale et oppgjør for «alle mellomværende mellom partene. Dette gjelder bankinnskudd, skatteoppgjør og pro et contra oppgjør. Pro et contra oppgjøret omfatter betjening av felles gjeld, eierkostnader, husleiekrav og gebyr til byfogden.», det vil si også både overdragelsessummen og husleiekravet frem til avtalt overdragelsestid 29.02.12. Utvalget legger dermed til grunn at avtalt husleie for 5 måneder i perioden fra oktober 2011 til og med februar 2012 er betalt. Husleietvistutvalget gir dermed klageren ikke medhold i kravet om betaling av ytterligere husleie for perioden fra og med oktober 2011 til og med februar 2012. Dernest må utvalget avgjøre spørsmålet om innklagede skylder husleie også etter den i forhold til avtalt hendelsesforløp irregulære utvikling - for perioden fra 29.02.12 og frem til 31.10.13 (kr 328 125 kr 65 625,- = kr 262 500,- for 20 måneder), i det klageren forstås å mene at innklagede først ble eier av eiendommen etter at husleien for oktober 2013 forfalt 01.10.13. Innklagede har anført at det heller ikke foreligger et berettiget husleiekrav etter avtalt oppgjørstidspunkt 29.02.12, fordi husleiekravet i så fall ville være en ekstraordinær kostnad, som ikke ville påløpt hvis klageren hadde medvirket til overskjøting av eiendommen som avtalt i rettsforlik av 24.10.11. I Oslo Byfogdembetes kjennelse av 05.09.12 uttaler retten blant annet Retten vil påpeke at en realkausjon ikke medfører en personlig betalingsforpliktelse. Det er således på det rene at [klageren A] ikke vil bli ansvarlig for lånet. En slik kausjon får likevel betydning for den som gir den, i den forstand at dersom lånet misligholdes, kan banken begjære tvangssalg også av kausjonistens ideelle andel. Ved et ordinært låneopptak finner retten på denne bakgrunn at medvirkning til dette forutsetter klar avtale. Dette stiller seg imidlertid annerledes i en overdragelsessituasjon. Her er det vanlig at kjøper benytter salgsobjektet som sikkerhet for finansiering av kjøpet. For å unngå at selger kommer i en situasjon hvor eiendommen belånt uten at oppgjør finner sted, benyttes mellommenn som garanterer for oppgjøret. I denne saken er det opplyst at lånet vil bli utbetalt til advokat Gundems klientkonto og at kr 2 850 000 av lånet da er disponibelt for dekning av kravet til [klageren A]. Når hun har undertegnet skjøte, vil oppgjøret bli overført til henne. Etter dette vil realkausjonen være uten betydning for henne. Dette er som nevnt ordinær fremgangsmåte ved overdragelser. Retten mener på denne bakgrunn at [klageren A] var den nærmeste til å skape klarhet om at dette ikke skulle være fremgangsmåten i herværende sak. Når det ikke fremkommer noe forbehold i forliket, må således [innklagede B] kunne legge til grunn at dette ville kunne løses på vanlig måte. ( ) Retten finner etter dette at manglende oppgjør ikke skyldes forhold som [innklagede B] er ansvarlig for. Han kan på denne bakgrunn ikke anses for å ha misligholdt sin handleplikt etter forliket. Det er på denne bakgrunn ikke grunnlag for tvangsfullbyrdelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-14. Utvalget er enig i at det i utgangspunktet må kreves en klar avtale dersom noen skal pålegges en plikt til å stille en kausjon eller et pant. Særlig må dette gjelde hvor partene inngår en avtale med henblikk på å avvikle sitt mellomværende og etter det opplyste noe anstrengte forhold. Imidlertid må det som det også legges til grunn i Oslo byfogdembetes kjennelse av 05.09.12 - kunne legges til grunn at overdragelsesprosessen skal foregå på vanlig måte dersom annet ikke fremgår, slik som her ved partenes aktuelle avtale av 24.10.11. Når kjøpesummen er finansiert med lån, vil normalt kjøpers långiver/bank betale kjøpesummen direkte til megler, samtidig som långiveren betinger seg panterett den eiendom salget gjelder. 6
Megler får dermed også rollen som garantist overfor långiveren. For at megleren skal kunne sikre at kjøpers långiver får rett prioritet for sin panterett i eiendommen, må megleren tinglyse långivers pant samtidig med skjøtet, og forsikre seg om at kjøpesummen dekker innfrielse av eventuelle foranstående pantheftelser. Ved inngåelse av kjøpekontrakt for fast eiendom sørger eiendomsmegleren derfor vanligvis for at det tinglyses en sikringsobligasjon som heftelse på salgsobjektet, med eiendomsmeglerforetaket som panthaver. En sikringsobligasjon er en "gjort obligasjon" som er utformet som en vanlig reell pantobligasjon, men den gjeldserklæring den inneholder gir ikke uttrykk for utstederens virkelige gjeldsforpliktelse. Utstederens forpliktelse avhenger av det underliggende forhold mellom partene og utstederen er derfor ikke ansvarlig for et pådratt gjeldsbeløp. Dette midlertidige pantedokumentet skal blant annet sikre kjøpers økonomiske krav mot selger i anledning handelen prioritet foran utlegg eller konkursbo-beslag som eventuelt kommer fra selgers side, men sikringsobligasjonen har likevel prioritet etter allerede tinglyste panterettigheter. Pantedokumentet er ofte minst pålydende kjøpesummen og inneholder som regel en urådighetserklæring. En urådighetserklæring vil hindre en selger i illojalt å disponere over eiendommen han selger ved å oppta nye lån med pant i eiendommen. Når kjøperen har betalt kjøpesummen, selgeren har medvirket til at skjøtet blir tinglyst, og panthaver(e) bekrefter at heftelsen(e) skal slettes, kan megleren foreta oppgjør og utbetale overskuddet til selgeren. Slik saken er opplyst ser det for utvalget ut som at tvisten om overdragelsen kan ha oppstått fordi klageren forståelig nok - kan ha misforstått det begrep «realkausjon» som har blitt brukt, og dermed trodd at hun ble avkrevd å gi en alminnelig kausjon slik at innklagede skulle få lån til å finansiere kjøp av hennes halvdel av boligen. Av Oslo byfogdembetes kjennelse av 05.09.12 fremgår at klageren blant annet har anført: Når [leieren B] ikke har foretatt oppgjør i samsvar med rettsforliket, skal eiendommen selges. Rettsforliket inneholder ingen samarbeidsplikt i forhold til å sikre at [leieren B] får finansiert kjøpet av eiendommen. [Utleieren A] er således kun forpliktet til å overskjøte sin eierbrøk av eiendommen. Dette har hun ikke motsatt seg. Derimot har hun nektet å medvirke til å avgi realkausjon for [leieren B] uten å motta sikkerhet for at oppgjør til henne finner sted. I forbindelse med inngåelse av forliket ble det ikke tatt opp at [utleieren As] medvirkning var nødvendig for å få ordnet finansieringen. At hun skulle være forpliktet til å stille realkausjon, er i strid med forlikets intensjon. Rettsforliket åpner således ikke for slik samarbeidsplikt. Slik samarbeidsplikt gjelder heller ikke for det beløp som følger av forlikets punkt 1. Hennes medvirkning er begrenset til å utferdige skjøte. Konfliktnivået mellom partene tilsier også at avtalen måtte være konkret og fullstendig. At [utleier A] ikke skulle medvirke ved finansieringen var et bevisst valg og var årsak til den lange tiden før utløsningssummen skulle betales. Dette skulle sikre at [leieren B] kunne få til en annen form for finansiering. Dette gikk imidlertid ikke, men det er ikke [utleier As] ansvar. ( ) Det forhold at en saksbehandler i banken i e-post til [leieren B] på et senere tidspunkt gir uttrykk for at den er tidsbegrenset kan ikke tillegges virkning overfor [utleieren A]. At hun ikke ville undertegne var kjent i overkant av 6 uker før oppgjør skulle finne sted. [Leieren B] hadde følgelig tid til å finne annen finansieringsløsning. Selv om også innklagede benytter begrepet «realkausjon», fremgår det imidlertid av hans anførsler at det er ordningen med sikringsobligasjon som faktisk beskrives: ( ) Forliket innebærer at [leieren B] skal overta [utleieren As] andel slik at han blir eier av hele eiendommen. Dette forutsetter at han får finansiert det avtalte forliksbeløp. Slik finansiering vil bli foretatt med låneopptak hos DnB. [Utleier A] ble i den forbindelse tilsendt nødvendige dokumenter for å få gjennomført dette. Hun har ikke samtykket i å undertegne på realkausjonen. Dette til tross for at det ble tilbudt å få til en avtale om eiendomsoverdragelse ved hjelp av advokat med meglerbevilling. DnB vil overføre lånebeløpet til klientkonto hvorav kr 2 850 000,- av dette er disponibelt for oppgjør til saksøker. [Utleier A] har på tross av dette ikke vært villig til å samarbeide. Den fremgangsmåte som er foreslått er helt ordinær måte å foreta oppgjør ved eiendomsoverdragelser på og da særlig ved skifteoppgjør. Denne medvirkningsplikten må anses å være en naturlig fortolkning av forliksavtalen. 7
Det ble derfor ikke presisert i avtalen. For saksøker medfører dette at hennes andel stilles som pant inntil overdragelsen er gjennomført. Hun blir ikke personlig ansvarlig for lånebeløpet. Det bestrides at hun ikke har sikkerhet for oppgjør. Realkausjonen stilles nettopp for å sikre dette oppgjøret. Hun løper derfor ingen risiko ved manglende oppgjør. [Utleier A] var vel kjent med at [leieren B] ikke har andre eiendommer som kan stilles som sikkerhet for låneopptaket. Det kan virke som om motparten legger til grunn at realkausjon medfører ansvar for [utleier A]. Det er jo ikke tilfelle. Tidsbegrenset eller ikke er derfor ikke av betydning. Hennes andel skal jo overføres til [leieren B]. Før lånet utbetales, foreligge det ikke et underliggende krav knyttet til kausjonen. Etter at lånet er utbetalt, vil hun få oppgjør og andelen som er pant vil bli overført til [leieren B]. Noen risiko knyttet til realkausjonen foreligger følgelig ikke. Ved den manglende medvirkningen har [utleier A] brudt forutsetningene for partenes rettsforlik og gjort det umulig for [leieren B] å oppfylle forlikets punkt 8. Hun kan da ikke påberope seg retten til salg etter forlikets punkt 9. ( ) At det ikke er vanlig kausjon, men sikringsobligasjon som ble krevd, underbygges videre av at innklagede har opplyst at salget opprinnelig var planlagt utført via depotavdelingen i banken som hadde lånet som heftet på boligen, videre at samme bank var en av långiverne for beløp utover dette, og at tilleggsfinansiering også var sikret fra nabo mot sikkerhet i tomtefradeling. Utvalget legger derfor til grunn som sannsynlig at innklagede uten klagers særlige medvirkning allerede hadde finansieringen klar. Innklagede har opplyst at klageren til tross for at hun fikk denne informasjonen nektet å medvirke til å overskjøte sin eierbrøk til innklagede. Utvalget legger dermed til grunn som sannsynliggjort at den medvirkning som selger ble avkrevd dermed i realiteten kun gjaldt en alminnelig sikringsobligasjon for å gjennomføre overføringen av salgssummen, samt overskjøting av eierbrøken. Videre at klageren har risikoen for at hun eventuelt misforstod hva hun ble avkrevd. Klageren har dermed selv forårsaket forsinkelsen med betalingen. Utvalget viser for øvrig til at partene i hvert fall 27.09.13 inngikk en «Oppgjørsavtale» hvorved klageren ved sin underskrift pantsatte sin rett til utbetaling av utløsningssummen til sikkerhet for utløserens krav på tilbakebetaling av utløsningssummen i henhold til oppgjørsavtalen og forliket, det vil si med samme formål som sikringsobligasjon som sikkerhet for riktig oppfyllelse. Av oppgjørsavtalen punkt 2.1 (c) fremgår det at innklagede skulle betale vederlaget slik at det ble synlig på oppgjørskontoen senest 13.09.13. Den fremlagte kvittering viser at innklagede i samsvar med partenes etterfølgende avtale betalte kjøpesummen 13.09.13, dog med for stort beløp som ble tilbakeført, men tilstrekkelig til at avtale kjøpesum med kr 2 850 000,- ble overført til klageren 16.10.13 slik at overdragelsen dermed ble gjennomført. Etter en konkret helhetsvurdering finner utvalget prejudisielt å måtte legge til grunn at klageren ikke kunne motsette seg å medvirke til å gjennomføre overdragelsen på vanlig måte med sikringsobligasjon og overskjøting. Når hun ikke oppfylte sin medvirkningsplikt, skyldtes den forsinkede eierovergangen hennes egen rettsstridige handlemåte. På slik rettsstridig handlemåte kan klageren ikke bygge rett til fortsatt husleie i den tid forsinkelsen varer. Husleietvistutvalget gir derfor klageren heller ikke medhold i kravet om skyldig leie for perioden 29.02.12 og frem til 31.10.13. Konklusjon Husleietvistutvalget gir på denne bakgrunn klageren ikke medhold i kravet om skyldig husleie. * * * * * 8
Innklagede har varslet motkrav, men ikke gitt nærmere opplysninger eller dokumentasjon om dette. Utvalget ser imidlertid at eventuelle motkrav gjelder forhold som HTU ikke har saklig kompetanse til å treffe avgjørelse om, og utvalget vurderer derfor ikke kravene nærmere. Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Klageren har ikke vunnet frem, og må derfor selv bære gebyrutgiften med kr 860,-. For øvrig har partene ikke fremlagt omkostningsoppgaver, og det bemerkes at vilkårene i HTUforskriftens 14 for å få tilkjent andre kostnader til advokat mv. uansett er svært strenge. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik 1. B frifinnes. Slutning 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Avgjørelsen etterlater ikke noe å oppfylle, og utvalget setter dermed ingen oppfyllelsesfrist. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 07.08.14 Bente Bendixen Ellen Strømodden Mette Thorne Lothe 9