HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS AVGJØRELSE Dato: 21.04.16 Sak nr: 2015/929 Utvalgets sammensetning: Klager: Innklaget: Leieobjektets adresse: Sammendrag: Saksleder Ellen Strømodden og utvalgsmedlemmene Karina Rankin og Christian Hellevang A (utleier) B (leietaker) X, 0188 Oslo Saken gjelder utleierens krav etter leieforholdets opphør om erstatning for div. skader på parkett, baderomsmøbler, dører, kombiskap, rust på rør, løsnede fuger, avflassing i tak og skadet flis. Leieren bestred kravene med henvisning til at det dels dreide seg om forhold som hadde vært der ved innflytting, dels forhold han ikke hadde lagt merke til, og dels forhold som var vanlig slit og elde. Utleier fremla bl.a. inn- og utflyttingsprotokoll, fotos, tilbud om div. håndverkerarbeid og reklamasjonsbrev. Utvalget la til grunn at det dreide seg om bagatellmessige feil/mangler som dels hadde oppstått før leieforholdets start og dels var vanlig slit og elde, og at kravene ikke var godtgjort. Saken er også eksempel på at leieren ikke blir ansvarlig for vanlig slit og elde. HTU ga derfor utleier ikke medhold i erstatning. 1
Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget (HTU) ved utleiers klage av 15.12.15. Klagen ble postforkynt for innklagede leier den 18.01.16. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar innen 2 uker etter forkynningsdatoen det vil si innen 01.02.16. Det ble samtidig informert om at dersom tilsvar ikke blir gitt, vil saken kunne bli avgjort på bakgrunn av klagers framstilling. Innklagede innga tilsvar ved brev av 21.01.16. Partene hadde meklingsmøte 12.02.16 i Husleietvistutvalgets lokaler, men inngikk ikke forlik. Partene fikk frist til 26.02.16 med å gi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Saken avgjøres på grunnlag av de faktiske opplysningene som går fram av saken, jf. forskrift om Husleietvistutvalget 8 tredje avsnitt. Utvalget har vurdert utvalgets sammensetning og legger til grunn at det er habilt til å avgjøre saken. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått 17.10.13 mellom klageren som utleier og innklagede som leier, og gjaldt en 2-roms leilighet. Kontrakten startet 17.10.13 og løp til opphør 16.10.16. I leietiden gjaldt det etter 9 måneder en gjensidig oppsigelsesadgang med 3 måneders varsel til opphør ved utløpet av en måned. Leien var kr 12 300,- per måned inkludert et normalforbruk av strøm, til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. Depositumet var kr 49 200,-. Utleiemegleren forvaltet leieforholdet. Klagerens påstand og påstandsgrunnlag Klageren har i hovedsak gjort gjeldende: Leieren er den første som flyttet inn i leiligheten etter prospektbildene ble tatt. Det har vært et leieforhold før denne leieren, men den forrige leieren flyttet aldri inn i boligen. Leieforholdet ble avsluttet og nøkler levert 15.10.15. Reklamasjonsbrev ble sendt til leieren 21.10.15, med krav om utbedring og betaling av kr 20 000,-. Utleieren har spesifisert kravet slik: Parkettgulv kr 1 000,- Baderomsmøbler + andre dør i alt 3 stk. kjøleskap/kombiskap ødelagt kr 3 000,- Avvik, rust på rør (soverom) + fuger løsnet + avflassing på tak ved balkongside kr 2 500,- Skadet flis vegg nederst på gulvet i hjørnet kr 1 000,- Sum kr 7 500,- Klageren har nedlagt slik påstand: 1. Leieren skal betale utleier kr 7 500,- i henhold til oppstillingen foran. 2. I tillegg kreves dekning av saksbehandlingsgebyret for HTU med kr 860,- og eventuelle utgifter til forkynning. 3. I tilegg kreves forsinkelsesrenter av alle krav. 2
Innklagedes påstand og påstandsgrunnlag Innklagede har i hovedsak gjort gjeldende: Jeg godtar ingen av kravene. Parkettgulv Jeg finner en bulk i parketten på bildet på side 22 og en svart flekk i hjørnet på ene staven på bildet på side 23. Bulken vet jeg ikke om var der da jeg flyttet inn, det er angitt «Lite merker» på gulv i stue i innflyttingsrapporten. Antar det uansett går som normal slitasje. Den svarte flekken ser jeg ikke hva er, men det ser mer ut som en produksjonsfeil enn skade. Baderomsdør + andre dør, 3 stk. i alt Det er 2 merker nede på baderomsdøra på bilde 14. I tilbud fra snekker er det påpekt at 3 dører er dårlig malt og må skiftes. Merkene på baderomsdøra er malt over, så de må være fra før jeg flyttet inn, da jeg ikke har malt noe i leiligheten i min leieperiode og jeg fikk beskjed om at leiligheten var nymalt da jeg flyttet inn. Jeg stiller meg uforstående til hvorfor jeg skulle måtte betale for dårlig håndverk fra før jeg flyttet inn. Kjøleskap (kombiskap) ødelagt Som vist på bilde 20 mangler det en hylle nederst i døra i kjøleskapet. Hylla var løs, et knekt feste var blitt forsøkt reparert med vevteip før min leieperiode. Jeg sendte e-post til Utleiemegleren om dette 31.12.13. På side 21 er det bilde av fryseren der utleier mener det skal være en skuff. Jeg har aldri sett denne skuffen. Kjøleskapet er i helt OK stand, som da jeg flyttet inn. Avvik. Rust på rør (soverom) Jeg har ikke oppdaget noe rust på røret, i så fall hadde jeg sagt fra. Antar uansett at dette ikke er noe leieren skal betale for. Fug løsnet Fugen i dusjen er ikke gjort av fagfolk, det er tydelig. I følge Utleiemegleren var det utleier som hadde gjort dette arbeidet selv. Om denne er løs forstår jeg ikke hvorfor jeg skal belastes med utgiften for å få fagfolk til å gjøre det. Avflassing på tak ved balkongside Jeg la aldri merke til at takmalingen hadde løsnet bak gardinstanga, der hadde jeg gardiner hengende. Å male taket på nytt grunnet dårlig utført arbeid antar jeg går utover normalt vedlikehold som skal belastes leieren. Skadet flis vegg nederst på gulvet i hjørnet Badet er originalt fra 1991, ganske slitt men har OK bruksstandard. Det lå også til grunn for at det ikke er noe spesielt kommentert i innflyttingsrapporten. Den ødelagte veggflisen på badet sendte jeg e-post til Utleiemegleren om at vi hadde oversett da vi gikk igjennom og skrev innflyttingsprotokoll. E-posten ble sendt 18.10.13, noen dager etter overtakelse, 2 uker før jeg flyttet inn. E-posten er vedlagt. Det er et bilde på side 16 av noen små prikker på gulvet innerst i hjørnet. Jeg vet ikke hva det er, disse var der da jeg flyttet inn. Det går ikke å vaske dem bort, men det ser heller ikke ut som en skade flisen. Det er også et bilde på side 15 der det ser ut til det er litt dårlig fuget inne i hjørnet. Igjen mener jeg dette ikke er noe jeg som leier skal belastes for. Før-fotoene som er fremlagt vet jeg ikke når er tatt, det så ikke slik ut på visningen og de dokumenterer ikke tilstanden da. 3
Innklagede har nedlagt slik påstand: 1. Innklagede frifinnes. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av husleieloven og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Utvalget skal foreta en vanlig bevisvurdering, og legge det mest sannsynlige faktum til grunn for avgjørelsen. Ved denne vurderingen må utvalget bygge på eventuelle opplysninger og dokumentasjon som utvalget sitter med. Alle sakens dokumenter er gjennomgått, men utvalget avgrenser seg til å gjengi det som er nødvendig for å behandle de kravene som faktisk er fremmet i saken. Krav om erstatning, kr 7 500,- Ved tilbakelevering skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen med unntak av vanlig slit og elde, med mindre partene har avtalt noe annet, jf. 10-2. Av kontraktens punkt 22 følger det at boligen med tilbehør ved tilbakeleveringen skal være ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand, og at utleier hvis vedlikeholdsplikten er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer normal slit og elde. Det betyr dels at leieren ikke plikter å tilbakelevere leiligheten i bedre stand enn den var ved innflytting, men også at leieren kan tilbakelevere leiligheten med vanlig bruksslitasje uten å bli holdt erstatningsansvarlig. Det følger av husll. 10-3 annet ledd at hvis boligen er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll. 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll. 10-3 syvende ledd annet punktum, jf. 2-14. Den som fremmer kravet må godtgjøre at vilkårene er oppfylt. Innklagedes taushet er normalt ikke alene tilstrekkelig til å anse krav godtgjort. Tvil må gå ut over klageren. 1. Diverse skader/mangler, kr 7 500,- Parkettgulv kr 1 000,- Baderomsmøbler + andre dør i alt 3 stk. kjøleskap/kombiskap ødelagt kr 3 000,- Avvik, rust på rør (soverom) + fuger løsnet + avflassing på tak ved balkongside kr 2 500,- Skadet flis vegg nederst på gulvet i hjørnet kr 1 000,- Sum kr 7 500,- Parkett og dører Utleier har opplyst at leieren flyttet og leverte nøkler 15.10.15. Utleier har fremlagt fotos av leiligheten hvor leiligheten fremstår «strøken» og klar for visning, men som leieren sier ikke stemmer med leilighetens tilstand ved utleietidspunktet. Da leiligheten også på etter-bildene nevnt nedenfor ser ut til å være i svært fin stand, finner utvalget imidlertid ikke grunn til å tvile på at boligen i hvert fall ikke hadde noen store feil ved innflytting. At leilighetens tilstand var «bra» ved innflytting med «lite merker i stuen» og 2 merker på baderomsdøren, fremgår også av innflyttingsdelen av 17.10.13 i «Tilstandsrapporten» som er signert av begge parter. 4
På fotoene ser parketten helt fin ut, bortsett fra et lite «søkk», og 1 foto viser 2 malte hakk i en dør. I en oppstilling i en e-post av 10.12.15 med tilbud på diverse mindre håndverksarbeid på til sammen kr 5 100,- fremgår det blant annet at dørene er dårlig malt og kan males om. Da utleier ikke har fremlagt fotos o.l. som er egnet til å godtgjøre at leieren i leietiden har laget flere merker på stuegulvet eller dørene enn det som allerede fantes ved innflytting, kan utleier ikke få medhold i erstatning for parkett eller dører. 1 baderomsflis Det er fremlagt en e-post av 18.10.13 fra leieren til Utleiemegleren hvor leieren påpeker at han har sett en sprukket flis på badet, og en e-post av 31.12.13 fra leieren til Utleiemegleren hvor leieren sier i fra at han etter innflytting har oppdaget noen småfeil som består i en tynn sprekk i flisene i dusjen, at den nederste kjøleskapshylla ikke sitter fast ettersom festet i plasten var knekt av og tidligere har blitt forsøkt fikset med teip, og at blandebatteriet på kjøkkenvasken lekker når det er vridd mot kaldtvannssiden. De fremlagte fotos viser at 1 veggflis har knekkeskade, at det er et bittelite merke på en gulvflis og at 1 veggflis og 1 gulvflis har 1 hakk. Da det bare er flisen med knekkskade som fremstår med en sprekk, har leieren trolig ment denne, og de andre 2 flisene som har 1 hakk hver må anses å gå innenfor vanlig bruksslitasje som ikke påvirker badets funksjon. Når det gjelder kravet om erstatning for 1 skadet flis, finner utvalget derfor det ikke tilstrekkelig godtgjort at leieren har forårsaket skaden i leietiden, og utleier kan derfor ikke få medhold i erstatning for denne flisen. Kjøleskapshylle og fryseskuff Allerede i innflyttingsprotokollen av 17.10.13 er det anmerket at kombiskapet har «sprekk + teip i skuff x 2». Som bevis for de anførte skadene har utleier fremlagt «Avtale om avslutning av sikkerhet» av 15.10.15 som er signert av begge parter, hvor utleier - utover at utleier og leier er enige om at leieren skal betale husleie til 15.10.15 -, ikke har fremmet noen krav. Videre har utleier fremlagt en «Tilstandsrapport for leieforholdet» som inkluderer en utflyttingsdel av 16.10.15 som også er signert av begge parter, hvor det fremgår at utleier ved utflytting kun har reklamert på «Hylle i kjøleskap?» med spørsmålstegn. Dette dreier seg antakelig om at det for kjøkkenet er anmerket at «1 drikkehylle er knekt i festet», som også leieren den 31.12.13 nevnte at han oppdaget etter innflytting. Utvalget legger dermed til grunn at hylla i kjøleskapet allerede ved innflytting var skadet slik at utleier ikke kan kreve dette erstattet. Et foto viser at denne kjøleskapshyllen er borte. Selv for det tilfellet om hyllen i leietiden skulle ha falt ned å blitt mer ødelagt i leietiden fordi den grunnet skaden ikke tålte normal bruk, så finner utvalget at leieren ikke kan holdes erstatningsansvarlig for dette. Fotos viser at det også mangler en fryseskuff. Leieren har opplyst at han aldri har sett skuffen. Innflyttingsprotokollen har ingen tydelig merknad om at det mangler en skuff i kombiskapet, men det sies i hvert fall at det er «sprekk + teip i skuff x 2». Utvalget finner det dermed under noe tvil ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at skuffen har blitt skadet/borte i leietiden, og gir derfor utleier heller ikke medhold i erstatning for denne. Det samme gjelder en sprekk i plasten nær kjøleskapets håndtak som fremgår på et nytt foto som er fremlagt sammen med brev av 23.02.16; utleier får heller ikke medhold i erstatning for dette. Det er videre fremlagt et reklamasjonsbrev av 21.10.15 fra utleier til leieren, med krav om utbedring og betaling av kr 20 000,- for diverse forhold. Av Utleiemeglerens brev av 21.10.15 til leieren, fremgår det at det er avdekket avvik som i første rekke dreier seg om mangelfull rengjøring på kjøkken, ødelagt hylle i kjøleskap og skadede fliser på badet. Ved tilbakeleveringen i «Tilstandsrapporten» er det verken kommentert at rengjøringen er dårlig eller krysset av for at rengjøringen er godtatt. Utleier har for øvrig ikke reist krav om verken dårlig rengjøring eller lekkasje fra blandebatteriet i denne saken, så utvalget trenger dermed ikke ta stilling til disse forholdene. 5
Baderomsmøbler Når det gjelder erstatningskravet for baderomsmøbler, kan utvalget ikke se at dette er fremmet før ved klagen, utover at utleier i reklamasjonsbrevet av 21.10.15 er nevnt skade på klosett og riper i vasken. Uansett er det ikke fremlagt noe som kan godtgjøre at leieren har forårsaket skader på baderomsmøbler i leietiden. Utleieren kan dermed heller ikke få medhold i kravet om erstatning for baderomsmøbler. Løsnet fuge 1 foto viser løs fugemasse lagt langs flisveggen. Fugemassen synes svært amatørmessig lagt. Det er ikke sansynliggjort at leieren har lagt fugemassen eller at han har løsnet den i leietiden. Utleieren får derfor ikke medhold i at leieren skal erstatte utbedring av dette. Rust på rør 1 foto viser litt rust på et felt på ca 1 cm2 ved en kobling på et hvitmalt rør. Når det gjelder rusten i rørkoblingen så er det ikke umulig at det har oppstått i leietiden, men utvalget finner at dette ikke er forhold som leieren har forårsaket, og at dette må anses som normal elde. Forholdet er dessuten helt bagtellmessig. Utleieren får derfor ikke medhold i erstatning for utbedring av rust på røret. Avflassing på tak ved balkongside I tillegg er det fremlagt fotos av vegger og gulv mv. inni leiligheten, hvor leiligheten fremstår ny og fin med parkett og hvite vegger. Disse er ikke egnet til å vise at det foreligger skader utover vanlig slit og elde som leieren er ansvarlig for; noen sprekker i taket nær et hjørne over en gardinstang kan likne litt på sprekker som ofte kan komme i hjørner en stund etter at det er malt eller på avflassing som følge av at malingen ikke har fått skikkelig feste. Det er ikke fremlagt fotos e.l. som kan godtgjøre at leieren har forårsaket avflassing i taket slik at han kan holdes erstatningsansvarlig for dette. Utvalget bemerker at det i denne saken fremstår som at utleier uriktig har oppfattet det slik at han kan kreve at leieren utbedrer mangler som fantes ved leiestart og normal slit og elde. Dessuten fremstår forholdene som bagatellmessige. Leieren kan påføre vanlig bruksslitasje. Husleietvistutvalget gir derfor utleier ikke medhold i erstatning, og frifinner leieren fullt ut. Sakskostnader Krav om sakskostnader behandles etter forskrift om Husleietvistutvalget 14. 1. Saksbehandlingsgebyret, kr 860,- Klageren har krevd erstatning for sin sakskostnad på kr 860,- for saksbehandlingsgebyret til Husleietvistutvalget. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4, hvor utgangspunktet er at den som har vunnet saken skal ha erstattet sine sakskostnader. Klageren har ikke vunnet fram med sitt krav. Husleietvistutvalget gir derfor klageren ikke medhold i erstatning av gebyret. 6
Avslutning Husleietvistutvalget har truffet slik Avgjørelse: 1. B frifinnes fra alle erstatningskravene. 2. Saksomkostninger tilkjennes ikke. Avgjørelsen etterlater ikke noe å oppfylle, og det fastsettes derfor ingen oppfyllelsesfrist. Avgjørelsen er enstemmig. Oslo, 21.04.16 Karina Rankin Ellen Strømodden Christian Hellevang Avgjørelsen forkynnes for partene. Informasjon om adgangen til å bringe saken inn for tingretten vedlegges. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. 7