Reguleringsplan for Ekengården mfl.

Modum kommune Vedtatt dato: 29.10.18 Revidert dato: Reguleringsplan for Ekengården mfl. Reguleringsbestemmelser Detaljregulering PlanID 2018001 1. Planens hensikt Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for utvikling av blokkbebyggelse på eiendom 53/60 samt regulere eksisterende og ny forretningsvirksomhet/kontor-/boligformål rundt Ekengården i Åmot, Modum kommune. Det regulerte området er vist med plangrense på plankart 07.09.18. 2. Reguleringsformål Området reguleres til følgende formål, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-5: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5 nr. 1) - Boligbebyggelse blokkbebyggelse - Kombinert formål bolig/forretning/kontor - Kommunalteknisk anlegg trafo - Uteoppholdsareal Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 nr. 2) - Kjøreveg - Annen veggrunn grøntareal - Snuplass - Fortau - Parkeringsanlegg Innenfor planområdet er følgende hensynssoner innført, jfr. Plan- og bygningslovens (PBL) 12-6 og 11-8: Sikringssone (PBL 11-8 a) - Frisikt 1

Støysone (PBL 11-8 a) Rød støysone Gul støysone Infrastruktursone (PBL 11-8 b) - Infrastruktursone 3. Fellesbestemmelser for hele planområdet 3.1 Krav til utomhusplan Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan som beskrevet i kommuneplanens 2-9. Utomhusplanen skal fremstilles på målsatt kart. Det skal fremgå av planen hvordan byggetiltaket tar hensyn til eksisterende terreng og vegetasjon, hvordan uteområdene er tenkt utformet med hensyn til tekniske installasjoner og fysisk tilrettelegging. 3.2 Krav til lekearealer Boligene innenfor denne reguleringsplanen skal få dekket sine behov for lekeplasser på følgende måte. Kvartalslekeplass ved Enger barneskole Nærlekeplass innenfor område f_but1 og f_but2 i denne reguleringsplan. 3.3 Støy Nye boliger og tilhørende uteoppholdsareal skal tilfredsstille kravene til grenseverdier for støy i henhold til Miljøverndepartementas retningslinjer T-1442/2012, med tilhørende veileder M-128/2014. Det skal anlegges skjermingstiltak for utearealer for å ivareta støykravet der dette er nødvendig. 3.4 Kabler og ledninger Høyspentlinje, fordelingsnett for strømforsyning og for tele-/tv-/datakommunikasjon o.l. skal innenfor planområdet legges som jordkabler. 3.5 Overvann og flomveier Overvann skal fordøyes på egen tomt før påslipp til offentlig overvannsledning. Innenfor området skal det sikres flomveier for overflatevann. 3.6 Avkjørsler og veier Plassering av avkjørslene (vist på plankartet med piler) er veiledende, men angivelse fra hvilken veg/gate tomta skal ha atkomst, er bindende. Ved justering av plasseringen, skal det dokumenteres at avkjørselen ikke kommer i konflikt med kryss, kurvatur o.l. Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres hvordan renovasjonsbil/brannbil skal kunne snu inne på området. 3.7 Byggegrenser Byggegrenser er vist på plankartet. Bygg skal plasseres innenfor angitte byggegrenser. For kjelleretasjer som ligger helt under terreng, tillates etablering av disse inntil 1 meter fra eksisterende eiendomsgrense. Der byggegrensen går innenfor hensynssonen for infrastruktur kan større bygg og anlegg imidlertid ikke plasseres før evt infrastruktur i form av vann og avløp er lagt om. 2

Støyskjerm mot veg kan bygges utenfor angitte byggegrenser men ikke i strid med frisiktsoner. 3.8 Kulturminner Dersom det under anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og kulturvernmyndighetene varsles som omtalt i lov om kulturminner 8 2.ledd. 3.9 Kvalitetskrav bygningsmasse Det skal etableres tilbakeslagsventiler i nedre plan samt tette kjellere slik at ikke vann trenger opp fra grunnen. 4. Bestemmelser til arealformål 4.1 Bebyggelse og anlegg (pbl. 12-5 nr. 1) 4.1.1 Fellesbestemmelser for bebyggelse og anlegg a) Utforming og materialbruk Bebyggelse og anlegg skal utformes slik at de får en god estetisk utforming av høy kvalitet tilpasset omgivelsene og basert på bruk av varige materialer. Bygninger/anlegg skal estetisk tilpasses hverandre og ha en felles arkitektonisk utforming. 4.1.2 Blokkbebyggelse BBB a) Arealbruk I dette området er det tillatt å oppføre blokkbebyggelse med tilhørende carporter /garasjer /uthus. b) Grad av utnytting Prosent bebygd areal skal ikke overstige 70 % BYA inklusiv overflateparkering. Det er tillatt med inntil 11 boenheter innenfor området. c) Byggehøyder Blokkbebyggelse skal bygges med flatt tak. For område BBB er maks tillatt gesimshøyde +86.5 Tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Takoppbygg for heisetårn/trapperom kan tillates inntil 1,0 meter over tillatt maksimal gesimshøyde. Takoppbygget kan maksimal dekke 10% av byggets totale takflate. Tekniske innstasjoner skal bygges inn. d) Terrasser / balkonger Terrasser / balkonger skal tilpasses bygningen og terrenget. Åpne terrasser / balkonger som ligger mer enn 1,0 m over terreng skal maksimalt stikke 4,5 m ut fra vegglivet. e) Uteoppholdsareal Det skal avsettes minst 30 m2 MUA per boenhet hvor av inntil 20 m2 kan være på balkong, terrasse, svalgang, eller takflater. Hver boenhet skal min ha 5m2 privat MUA hver. Areal avsatt til annet uteoppholdsareal f_bua1 kan regnes med i MUA-kravet. 3

f) Renovasjon Innenfor område skal det avsettes felles tilstrekkelig store og hensiktsmessige avfallsløsninger. Oppstillingsplassene skal plasseres: Lett tilgjengelig for renovatør. Slik at det ikke oppstår hygieniske ulemper eller omgivelsene blir sjenert. Slik at konsekvensene av en eventuell brann blir små. Slik at det ikke oppstår skader på andre gjenstander (for eksempel ved tømming). Med mulighet for å snu renovasjonsbil, enten innenfor formålet eller på tilliggende vegareal g) Parkering Bilparkering: Det skal avsettes min. 1 plass pr boenhet. Det skal også avsettes min. en felles HC plass. Disse skal plassers under bakken i fellesanlegg. I tillegg skal det avsettes minimum 0,5 plass pr boenhet + en felles HC plass til gjesteparkering. HC-plassen skal ligge i tilknytning til inngangspartier eller i p-kjeller med heisadkomst. Gjesteparkering kan etableres på bakkeplan. Sykkelparkering: Det skal avsette min. 1 plass per boenhet til sykkelparkering. h) Skolevei Innenfor området skal det avsettes en hensiktsmessig gangforbindelse fra boligens inngangsparti frem til Sparbekkveien. 4.1.3 Kombinert formål Bolig/forretning/kontor BKB a) Arealbruk I dette området er det tillatt å oppføre en kombinasjon av bolig/forretning/kontor. For område BKB1 tillates ikke boliger i 1. etasje. I første etasje skal det være publikumsrettet virksomhet som henvender seg mot tilstøtende gater. b) Grad av utnytting Bebygd areal / bruksareal for etasje hvor himlingen ligger lavere enn 0,5 meter over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygningen skal ikke regnes med i grad av utnytting. For område BKB1 gjelder: Bruksareal skal ikke overstige BRA = 3250 kvm ekskl. overflateparkering. For område BFK2 gjelder: Bruksareal skal ikke overstige BRA = 900 kvm ekskl. overflateparkering c) Byggehøyder Bebyggelsen skal bygges med flatt tak. Tekniske installasjoner skal inngå i byggets volum og takform. Takoppbygg for heisetårn/trapperom kan tillates inntil 1,0 meter over tillatt maksimal gesimshøyde. Takoppbygget kan maksimal dekke 10% av byggets totale takflate. Tekniske innstasjoner skal bygges inn. 4

For område BKB1 gjelder: For område BKB1 er maks tillatt gesimshøyde +82.5 For område BKB2 gjelder: For område BBB1 er maks tillatt gesimshøyde +83.0 d) Utforming Fasadene skal utformes slik at de gir et positivt tilskudd til bygningsmiljøet i området. Arkader, inntrekking av første etasje eller utbygg over fortau tillates ikke. Brannvegger skal utformes slik at de blir minst mulig synlige fra gatene. Eventuelle balkongutstikk over fortau skal begrenses mest mulig, inngå som en del av bygningene og stikke maksimalt 1 meter ut fra vegglivet. e) Uteoppholdsareal For område BKB2 gjelder: Det skal avsettes minst 30 m2 MUA per boenhet hvor av inntil 20 m2 kan være på balkong, terrasse, svalgang, eller takflater. Hver boenhet skal min ha 5m2 privat MUA hver. Areal avsatt til annet uteoppholdsareal f_bua2 kan regnes med i MUA-kravet. f) Renovasjon Innenfor område skal det avsettes felles tilstrekkelig store og hensiktsmessige avfallsløsninger. Oppstillingsplassene skal plasseres: Lett tilgjengelig for renovatør. Slik at det ikke oppstår hygieniske ulemper eller omgivelsene blir sjenert. Slik at konsekvensene av en eventuell brann blir små. Slik at det ikke oppstår skader på andre gjenstander (for eksempel ved tømming). Med mulighet for å snu renovasjonsbil, enten innenfor formålet eller på tilliggende vegareal g) Parkering For område BKB1 gjelder Det skal avsettes min. 1 plass pr boenhet som fortrinnsvis plasseres under bakken eller under tak som fellesanlegg. I tillegg skal det avsettes minimum 0,5 plass pr boenhet til gjesteparkering. Gjesteparkering kan etableres på bakkeplan. Min 10 % av plassene skal være HC-tilpasset For formål som omfatter forretning/kontor skal det min. avsettes 1 parkeringsplass pr 100 kvm BRA. Min 10 % av parkeringsplassene være HC-plasser. Samtlige HC- plasser uavhengig av formål skal ligge i tilknytning til inngangspartier eller i p-kjeller med heisadkomst. Det skal avsette min. 0,5 sykkelplass per 100 kvm BRA forretning/kontor. For område BKB2 gjelder: Det skal avsettes min. 1 plass pr boenhet som fortrinnsvis plasseres under bakken som fellesanlegg. I tillegg skal det avsettes minimum 0,5 plass pr boenhet til gjesteparkering. Gjesteparkering kan etableres på bakkeplan. Min 10 % av plassene skal være HC-tilpasset For formål som omfatter forretning/kontor skal det min. avsettes 1 parkeringsplass pr 75 kvm BRA. Min 10 % av parkeringsplassene være HC-plasser. Samtlige HC- plasser uavhengig av formål skal ligge i tilknytning til inngangspartier eller i p-kjeller med heisadkomst. Det skal avsette min. 1 sykkelplass per boenhet. Det skal avsette min. 1 sykkelplass per 100 kvm BRA forretning/kontor. 5

4.1.3 Kommunalteknisk anlegg Trafo BKT Innenfor området er det avsatt areal til trafo/nettstasjon. Byggegrense 5 m til eksisterende trafo vises på plankartet. Det er anledning til å avvike fra byggegrense og/eller bygge inn nettstasjon dersom de tekniske kravene mht sikkerhet oppfylles. 4.1.4 Annet uteoppholdsareal f_bua1 Innenfor området skal det opparbeides felles uteplass og lek. Arealet skal være felles for område BBB. Uteoppholdsarealet skal gis en tiltalende utforming og opparbeides parkmessig med vegetasjon, møblering, sandkasse, huske og evt andre lekeapparater og belysing. Det er ikke tillatt å plassere avfallsbeholdere innenfor område. Området skal ikke nyttes til parkering. 4.1.5 Annet uteoppholdsareal f_bua2 Innenfor området skal det opparbeides uteoppholdsareal. Arealet skal være felles for område BKF1 og BKF2. Uteoppholdsarealet skal gis en tiltalende utforming og opparbeides parkmessig med vegetasjon, møblering sandkasse, huske og evt andre lekeapparater og belysing. Det er ikke tillatt å plassere avfallsbeholdere innenfor område. Området skal ikke nyttes til parkering. Det kan settes opp enkle bygg og konstruksjoner i form av drivhus, lyshus, uthus, utegrill etc. 4.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12-5 nr. 2) 4.2.1. Kjøreveg o_skv Kjørevegen kan etableres med de bredder som er vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter kjørebane samt skulder. Vegen skal være offentlig. 4.2.2. Annen veggrunn - grøntareal SAV Områdene skal nyttes til snøopplag/grøfter. Som alternativ til tradisjonell grøft, kan arealet opparbeides med rennestein/kantstein og benyttes til langsgående parkering. Områdene tilhører den veien de ligger inntil. 4.2.3. Fortau f_sf Fortauet kan etableres med de bredder som er vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter vegareal eksklusiv skulder mot kjøreveg. Fortauet skal være offentlig. 4.2.4. Veg - snuplass f_sv Områdene skal nyttes som snuplass for varelevering, renovasjon, utrykningskjøretøy etc. og det er ikke tillatt å føre opp gjenstander som er til hinder for dette. Plassen er felles for BBB og BKB1 og BKB2. Det skal brukes permiable dekke for å hindre vannansamling 4.2.5. Parkeringsanlegg f_sph Området er felles for f_bkb1 og kan benyttes til parkeringsplasser, carport og garasjeanlegg samt renovasjon 6

5. Bestemmelser til hensynssoner 5.1 Sikrings-, støy- og faresoner (pbl. 11-8 a) 5.1.1 Sikringssone/frisiktlinje - Frisikt H140 Denne frisiktlinjen er vist med svart stiplet strek på plankartet. Hensynssonen skal ivareta behovet for frisikt i kryssområder. I frisiktsonen skal terrenget planeres og holdes fritt for sikthindrende vegetasjon og gjenstander (herunder parkering) slik at disse ikke rager mer enn 0,5 m over tilstøtende vegers nivå. Enkeltstående oppstammede trær som ikke hindrer sikten kan tillates. 5.1.2 Støysone Rød støysone 210 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen er basert på beregning av støy 4 m over terreng, og viser hvor det er behov for dokumentasjon / tiltak etter 3.3. Det er ikke tillatt med etablering av nye boenheter i denne sonen. For område BUT1 skal støy være dokumentert ved rammesøknad. 5.1.3 Støysone Gul støysone H220 Denne hensynssonen er vist med svart skravur på plankartet kombinert med et reguleringsformål. Hensynssonen er basert på beregning av støy 4 m over terreng, og viser hvor det for denne høyden er behov for dokumentasjon / tiltak etter 3.3. For område BBB skal støy være dokumentert ved rammesøknad. 5.2 Særlige krav til infrastruktur (pbl. 11-8 b) 5.2.1 Infrastruktursoner H410 Området viser trase for VA-nett med byggegrense 4 meter til hver side. Innenfor området er det ikke tillatt å føre opp bebyggelse med unntak av garasjer og carporter. Parkering, adkomstveier og uteområder kan opparbeides i traseen. VA-ledninger kan flyttes ved behov. Dersom dette blir aktuelt, gjelder tilsvarende byggegrense og vilkår for ny ledningstrase som for dagens trase. 6. Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring 6.1 Før rammetillatelse 6.1.1 Krav vedrørende grunnforhold Før det gis rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet skal det være gjennomført tilstrekkelige geotekniske undersøkelser. Geotekniske anbefalinger skal legges til grunn for behandling av søknad om og utføring av bygge- og anleggstiltak. 6.1.2 Krav vedrørende støy Ved rammesøknad skal det dokumenters at boliger, tilstrekkelig uteoppholdsareal og lekeplasser har tilfredsstillende støyforhold. Der det viser seg nødvendig med støytiltak for nye boliger med tilhørende uteoppholdsareal, skal støytiltakene være gjennomført før det gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene. 7

6.1.3 Krav til utomhusplan Med søknad om tillatelse til tiltak skal det sendes inn utomhusplan for hele området slik det er beskrevet i pk 3.1 6.2 Før igangsettingstillatelse 6.2.1 Krav til veger, vann- og avløpsledninger Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak for vann-, overvann- og avløpsledninger, skal tekniske planer for disse være godkjent av kommunen. Brannvannsdekning skal være avklart med kommunalteknisk avdeling og Modum Brannvesen Så snart anleggsarbeidet er avsluttet, skal trafikkområder istandsettes og terrenginngrep tilsås/tilplantes. 6.2.2 Krav før tillatelse til tiltak Før det gis igangsettingstillatelse for tiltak innenfor område BBB skal det være gitt brukstillatelse for SKV1samt hovedledning for vann og avløp. 6.4 Før bebyggelse tas i bruk 6.4.1 Krav til uteoppholdsarealer Før det utstedes ferdigattest for tiltak innenfor BBB og BKB2, skal tilhørende utearealer være ferdig opparbeidet slik de er beskrevet og godkjent i utomhusplanen. Dersom bygninger eller anlegg tas i bruk vinterstid, skal utearealene opparbeides så snart som mulig påfølgende vår. 6.4.2 Krav til skolevei Før det utstedes ferdigattest for tiltak innenfor BBB1 og BBB2, skal det være sikret hensiktsmessig skolevei slik det er beskrevet i kapitel 4.1.2 h). 6.4.3 Krav til fortau Før det utstedes ferdigattest for siste byggetrinn innenfor planområdet, skal fortau være ferdig opparbeidet. 6.5 Annen tidsrekkefølge 6.5.1 Krav til carporter Eksisterende carporter innenfor område BBB forutsettes fjernet. Ved rivning skal det sikres 5 overbygde parkeringsplasser for eiendom 52/70, enten innenfor område BBB eller innenfor område BKF2. Plassene skal være ferdig opparbeidet senest ved ferdigstilling av tiltak innenfor område BBB. 6.5.2 Krav i anleggsfasen Det skal sikres trygg atkomst til skolen anleggsfasen 8