AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2012/208 Dato: 21.12.12 Utvalget: Saksleder Ellen Strømodden, Geir Engebraaten, Christian Hellevang. Klager: A kommune v/ordføreren Prosessfullmektig: Kemnerkontoret, kommunal inkasso v/advokat Thorbjørg Thomter v/cathrine Skovli-Olsson Innklaget: B Prosessfullmektig: B1 (hjelpeverge) Eiendom: X, 0957 Oslo Sammendrag Saken gjelder kommunal utleiers krav om økning til gjengs leie i omsorgsbolig jf. 11-1. Det var ikke uenighet om at grunnvilkårene i 4-3 var oppfylt for at utleier kunne kreve tilpasning til gjengs leie fra det tidspunkt utleier hadde krevd. Leieren mente opprinnelig at leien var satt for høyt, men godtok etter hvert grunnleien. Leieren bestred imidlertid ved sin hjelpeverge kravet med henvisning til at utleier ikke kunne kreve leietillegg for beboernes fellesarealer (det var ikke beregnet leie av personalrom o.l.). Utvalget la til grunn at 4-3 om gjengs leie gjaldt på vanlig måte for omsorgsboliger og at leien i utgangspunktet måtte fastsettes på samme måte som for andre boliger (jf. også den i rundskriv uttalte anbefaling fra Regjeringen til kommunene om å kreve kostnadsriktig leie slik at subsidier kunne synliggjøres og gis mer målrettet etter en behovsprøving). Forhold ved leieobjektet (herunder tilrettelegging for bevegelseshemming osv.) ville likevel komme inn som et moment i den konkrete helhetsvurderingen. Utvalget fant at det oppkrevde vederlaget for fellesarealet ikke var konstruert som et ulovlig leietillegg i strid med 3-7, men var en integrert del av leien. For øvrig hadde utleieren ikke satt leien for høyt, selv inkludert denne delen av leiebeløpet. Husleietvistutvalget ga derfor utleieren medhold i kravet. Saksgang Klage av 23.03.12 ble mottatt av Husleietvistutvalget den 26.03.12. Ved Husleietvistutvalgets brev av 13.04.12 ble klagen forkynt for innklagede 18.04.12. Tilsvar av 24.04.12 ble mottatt 24.04.12. Klageren ønsket ikke å ta i mot tilbudet om mekling. Saken avgjøres derfor etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag (HTU-forskriften) 8 på grunnlag av saksdokumentene. Partene fikk frist til 23.05.12 med å inngi eventuelle ytterligere opplysninger og dokumentasjon. Siste skriv med justert påstand innkom 26.10.12, og ble sendt til den annen part ved Husleietvistutvalgets brev av 02.11.12. Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått 23.11.95 mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en toroms leilighet på 57 m2 beliggende i 2. etasje. Kontrakten startet ved kontraktstidspunktet 23.11.95 og løp i henhold til punkt 3 på ubestemt tid med en gjensidig oppsigelsesadgang med 30 dagers varsel, til fraflytting den 1. i måneden. Det er tilsynelatende motstrid i kontrakten da det samtidig i punkt 1 fremgår at leieren har livslang leierett. Leien bestod av husleie med kr 3 200,-, kommunale avgifter med kr 100,-, vaktmestertjeneste med kr 50,-, til sammen kr 3 350,- per måned, - til forfall forskuddsvis den 1. i hver måned. For øvrig er det avtalt at leien kan endres med 30 dagers varsel, men husleielovens bestemmelser om leien i 4-2 og 4-3 kan ikke fravikes til skade for leieren jf. 1-2, og går foran avtalen. Det var ikke avtalt depositum. 1
Klageren har i det vesentlige anført Innklagede inngikk 23.11.95 en klausulert leiekontrakt for kommunal bolig/gruppebolig for personer med spesielle behov av ulik karakter. Leiesummen var kr 3 350,- per måned. Den 24.11.09 varslet bydelen beboerne om regulering til gjengs leie jf. 4-3, etter en vurdering utført av ekstern takstmann. Ny månedlig husleie for denne leiligheten ble estimert til kr 8 000,-. Dette med virkning fra 01.07.10. I tillegg ble det ved reguleringen estimert leie av fellesarealene til kr 800,- per måned. Det ble ved utregningen ikke tatt med de arealene som bydelen selv bruker, eksempelvis kontor og personalrom for bydelens ansatte. Men leierne må betale for arealene utenfor leilighetene som inngangsparti, korridorer, felles kjøkken og oppholdsrom. Totalt ble leien satt til kr 8 800,- per måned. Som det fremgår av kommunens brev av 15.12.10, har takstmannen benyttet blant annet statistikk fra SSB og beliggenheten ved fastsettingen av leien. Hjelpevergen har ved flere skriftlige henvendelser til bydelen påpekt at hun anser at leiesummen etter reguleringen er satt for høyt for denne type leilighet, og mener gjengs leie burde utgjøre kr 6 000,-. Hun bestrider også at de skal betale kr 800,- pr. mnd. for bruk av fellesarealene. Etter at klagen ble sendt, har kemneren fått oversendt ytterligere forfalte terminer for innfordring. Oppstilling av kravet med nye terminer [sist endret pr. 26.10.12] Hovedkrav kr 12 498,00 Påløpte renter kr 908,40 Inkassosalær/påløpte omkostninger kr 0,00 Salær for denne begjæring kr 860,00 Gebyr for denne begjæring kr 860,00 Til sammen kr 15 126,40 Da kravet ikke ble betalt til forfall ble saken terminvis oversendt Oslo kemnerkontor, kommunal inkasso, for innfordring siden 07.10.11. Inkassovarsel ble sendt 07.10.11. Betalingsoppfordring ble sendt 12.01.12. Forsinkelsesrente er påløpt i henhold til forsinkelsesrenteloven. Innklagedes innsigelser er sendt til fordringshaveren for uttalelse, og fordringshaveren opprettholder kravet. Klageren har med forbehold om ytterligere anførsler og bevis nedlagt slik utvidet Påstand: 1. Kr 8 000,- i husleie pr. måned er å anse som gjengs leie for Fjellhøyveien 17, 2. etg V.S. 2. Kr 800,- i felleskostnader pr. mnd er å anse som gjengs leie av fellesfunksjoner for Fjellhøyveien 17, 2. etg. V.S. 3. Innklagede dømmes til å betale til klager kr 13 324,28 innen 14 fjorten dager med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente av hovedstol kr 10 898,00, fra dags dato til betaling finner sted. [må være en skrivefeil da det fremgår av saken at dette beløpet er summen av alle de tidligere påstandskravene slik postene fremgår ovenfor, men av det forrige oppsettet pr. 22.08.12], 2
Innklagede har i det vesentlige anført 4. Innklagede dømmes til å betale sakens omkostninger med kr 1 720,00 innen 14 fjorten dager, med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente fra 01.08.11 og til betaling finner sted. Sakens omkostninger omfatter salær for skriving av begjæring samt rettsgebyr for denne behandling. Førstnevnte kostnad anses nødvendig for å vinne frem med saken. 5. Uteblivelsesdom kreves avsagt i lovens tilfelle. Kort beskrivelse av de enkelte kravene: Kravet på kr 8 000,- per måned i husleie bestrides ikke. Kravet på kr 800,- pr. måned for felleskostnader bestrides. Kravet på kr 4 401,71 bestrides. [beløpet skyldes ingen skrivefeil] Kravet på kr 1 720,- for å dekke sakens omkostninger bestrides. Nærmere om kravet på kr 800,- pr. måned for felleskostnader Jeg viser til brev til NFU (Norsk Forbund for Utviklingshemmede) fra Det kongelige sosialdepartement 09.09.93 hvor det står: Leietakerne skal ikke betale utgifter til eventuelle rom for tjenesteytere. Dersom kommunen har bygget fellesareal i tillegg til fullverdige leiligheter, skal leietakerne ikke betale leie for dette arealet. Videre viser jeg til brev fra Oslo kommune, bydelsforvaltningen 28.07.95 hvor det står at utgifter til fellesarealer, ikke vil bli å belaste den enkelte leietaker. I brev fra Helsedirektoratet 29.09.11 medfulgte Rundskriv I-29/97 hvor det står at Servicedelen, dvs. rom/kontorer som benyttes av personell til ulike formål, skal ikke inngå i grunnlaget for husleieberegningen. Boligdelen består av den private boenheten samt i enkelte tilfeller noe fellesareal. De fellesareal som inngår i boligdelen er areal som er påkrevet fordi det erstatter redusert privatareal, som for eksempel felles kjøkken. Fellesarealet her som betraktes som kjøkken er ikke noe fullverdig kjøkken. Det er ingen komfyr eller mulighet for matlaging, og blir ikke brukt som kjøkken eller oppholdsrom av beboerne. Det blir benyttet som oppholdsrom/spiserom/møterom for de ansatte. De ansatte har skostativ, stumtjener og låsbare skap der. Det er et kjøleskap i fellesarealet hvor innklagede tidligere fikk oppbevare sin frukt. Nå får hun ikke lenger oppbevare noe i kjøleskapet, for kjøleskapet er bare for de ansatte. Innklagede har en fullverdig leilighet med eget kjøkken. Kommunen sendte 29.04.10 varsel om husleieøkning til kr 8 800,-, men det var ikke spesifisert at noe var til fellesutgifter. Det fikk jeg senere vite da jeg fikk brev fra NFU med kopi fra takstmann. Pengene bydelen krever for fellesarealet blir hver måned satt inn på sperret konto. Husleietvistutvalget finner at innklagede har nedlagt slik Påstand: 1. Innklagede godtar å betale kr 8 000,- per måned i gjengs leie, og frifinnes for alle de andre kravene. 3
Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Det legges til grunn at saken som opplyst gjelder en klausulert bolig for vanskeligstilte på boligmarkedet jf. 11-1, det vil si det som i daglig tale kalles omsorgsbolig. Av 11-1 fremgår det for øvrig at det ikke for slike boliger er gjort noe unntak fra de vanlige bestemmelsene om leie i kapittel 3 og leiens størrelse i kapittel 4, herunder bestemmelsene om regulering av leie jf. 4-2 (indeksregulering) og 4-3 (tilpasning til gjengs leie). Innklagede har ikke bestridt at de alminnelige vilkårene om varsel m.v. for regulering er oppfylt fra 01.06.10. Utleier har krevd gjengs husleie fastsatt til totalt kr 8 800,- per måned. Husleien, kr 8 000,- pr. måned Det følger av kontraktens punkt 2 at innklagede plikter å betale husleie med kr 3 200,-, kommunale avgifter med kr 100,-, vaktmestertjeneste med kr 50,-, til sammen kr 3 350,- per måned. Det fremgår av saken at leieren opprinnelig mente at utleier hadde fastsatt gjengs leie for høyt, men av tilsvaret fremgår det imidlertid at leieren har godtatt å betale ny gjengs husleie for boligen uten fellesarealer, med kr 8 000,- per måned. Tillegget for fellesarealer, kr 800,- pr. måned Tvisten gjelder dermed at leieren er uenig i at hun skal betale den delen av leiekravet som gjelder fellesarealer, med kr 800,- per måned. Kommunen har opplyst at det ikke er beregnet leie av de arealene som bydelen selv bruker, eksempelvis kontor og personalrom for bydelens ansatte, men at leierne må betale for arealene utenfor boligene som inngangsparti, korridorer, felles kjøkken og oppholdsrom. For det tilfellet at leieren plikter å betale for dette, er spørsmålet om det totale månedlige leiekravet på kr 8 800,- per måned overstiger gjengs leie. Ved utleie av bolig jf. 11-1, er det ikke gjort unntak fra bestemmelsene om ulovlige leietillegg for felleskostnader eller fellesarealer, jf. 3-1 og 3-7 (unntatt adgang for leieren til å yte lån jf. 11-1 syvende ledd, men det er ikke relevant her). Av 3-1 første ledd følger det at leien skal fastsettes til et bestemt beløp, men at det likevel kan avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen, jf. 3-4, og at det samme gjelder utleierens utgifter til vann og avløp når disse utgiftene skal betales etter målt forbruk. Av 3-7 første ledd fremgår det at det ikke kan avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn angitt i 3-1 og 3-4 til 3-6 det vil si leie, tillegg som nevnt for elektrisitet/brensel m.v., depositum og garanti. Bestemmelsene innebærer at andre tillegg for eksempel særskilt tilleggsleiebeløp for fellesarealer, vil være forbudt. Hensynet bak bestemmelsene er imidlertid at leieren kun skal ha ett leiebeløp å forholde seg til som deretter også er det som blir gjenstand for eventuelle reguleringer og det er dermed meningen at utleier må ta høyde for eventuelle utgifter ved eiendommen (for eksempel utgifter ved fellestjenester) som han ellers kunne hatt behov for å oppkreve tillegg for inn i leien når denne avtales. Slik utvalget forstår kontrakten, har utleieren fastsatt leien til ett bestemt samlet husleiebeløp. At utleier i kontrakten har synliggjort hvordan han har beregnet verdien av fellesarealene, kan etter utvalgets syn ikke endre dette. Det samme gjelder leietaksten om takstpersonen har verdsatt enkelte deler eller funksjoner ved eiendommen, så anses disse særlige verdsettingene ikke i seg selv som ulovlige tillegg det avgjørende for hvorvidt tillegget er lovlig i forhold til 3-1, blir hvorvidt leien er fastsatt til ett bestemt beløp. Utleier har også ved gjennomføringen av leieøkningen fulgt opp denne måten med ett bestemt leiebeløp. Av husleiegiroene fremgår det at utleier har oppkrevd ett husleiebeløp med kr 8 800,- per måned, og leieren har også opplyst 4
at hun derfor heller ikke ble klar over at utleier ved fastsettingen av den nye leien hadde beregnet seg vederlag for fellesarealer. Husleietvistutvalget finner etter dette at det oppkrevde tillegg ikke kan anses som et ulovlig tillegg i husleielovens forstand, men må anses som en integrert del av den avtalte bestemte husleiesummen, jf. 3-1. Ved vurderingen av husleiens lovlighet er det i denne situasjonen avgjørende at leien er fastsatt til et samlet beløp som ikke overstiger gjengs leie for leieobjektet. Når den bestemte husleiesummen skal tilpasses til gjengs leie jf. 4-3, blir dermed spørsmålet om det oppkrevde beløp som sådant overstiger eller ligger innenfor gjengs leienivå for denne type bolig. Husrommet Noe av uenigheten synes å skyldes at partene har ulik forståelse av hva boligen ( leieobjektet ) omfatter. Det må skilles mellom goder som leieren har tilgang til i kraft av å være leietaker og goder hun har tilgang til i kraft av å være kvalifisert til ulike sosiale ytelser. Kommunen har som utleier tatt konsekvensen av skillet ved ikke å tillegge kommunens serviceareal noen relevant leieverdi i leieforholdet. Når det gjelder fellesarealet som er tillagt en leieverdi, har leieren anført at det i praksis ikke brukes av leieren, men av personalet. Av taksten fremgår det imidlertid at tillegget på kr 800,- har fremkommet ved en verdsetting av felles funksjoner og ikke som følge av at man har tatt med arealet av fellesarealet. Utvalget er enig i at det er riktig å utelate areal (m2) som leieren ikke har eksklusiv rådighet til ved bruk av statistisk materiale om kvadratmeterpris for å komme frem til en normalleie som et utgangspunkt for vurderingen, men at arealets leieverdi for leieren kan medtas i den konkrete vurderingen ved fastsettingen av leien for det leieobjekt leieren har eksklusiv rådighet til. Med en slik verdsetting er det ikke avgjørende hvem som bruker ytelsen og i hvilken utstrekning. Denne type verdsetting vil ikke skape problemer dersom leieobjektet senere leies ut til beboere som verken etter leieavtalen eller rent faktisk har tilgang til slike tilliggende arealer eller fasiliteter. Har beboeren tilgang til fasiliteter, vil det ikke være egnet til å redusere leieverdien om beboeren velger og ikke benytte tilbudet. Selv om det er beregnet vederlag for fellesarealer på en etter husleieloven lovlig måte, er det en annen problemstilling om hvorvidt kommunen i forhold til politiske retningslinjer burde eller skulle søkt om å få vederlag for verdien eller dekke inn kostnader ved dette. Av og til vil det offentlige ikke kreve all rett loven gir rom for. Det kan reises spørsmål ved om det er beboerne eller det offentlige som bør bære kostnaden ved de ekstraarealer som bygges for å ivareta beboerne slik de trenger på bakgrunn av sin funksjonshemming. Den siden av saken handler imidlertid om hvordan kommunen i praksis gjennomfører gjeldende politikk og eventuelle retningslinjer for øvrig, og faller utenfor Husleietvistutvalgets mandat å treffe avgjørelse om. Men utvalget bemerker at saken ikke gjelder et bokollektiv av den art som det i henhold til sosialdepartementets brev av 09.09.93 angir at beboerne skal betale både for privat areal og fellesareal denne saken gjelder derimot det som omtales som egen leilighet hvor det i følge nevnte skriv kan tenkes at beboerne i tillegg til leie for egen leilighet skal betale for felles gangareal og lignende, men ikke for eventuelle rom for tjenesteytere. Verdsettingsspørsmålet for fellesfunksjoner kan imidlertid også tenkes å oppstå i det private markedet, for eksempel i boligprosjekter med seniorleiligheter med høyere servicegrad, hvor konseptet er at kjøperne eller leierne på markedet kan velge å betale ekstra for å få litt ekstra. Det har på denne bakgrunn i forhold til leiens lovlighet ingen betydning hvorledes utleier har kommet frem til husleiebeløpet som er oppkrevd; hvorvidt leiebeløpet også er beregnet av verdien av fellesarealer eller har blitt mer tilfeldig fastsatt spiller dermed i lovlighetsvurderingen ikke nødvendigvis noen rolle, så lenge leien ikke overstiger det som er gjengs for en slik bolig. Gjengs leie jf 4-3 Leieren forstås å ha bestridt leiekravet størrelse. Utvalget må dermed ta stilling til om den leie utleier har oppkrevd, ligger innenfor gjengs leie jf. 4-3. 5
Det følger av husll 4-3 at om leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2 (indeksregulering), kan begge parter uten oppsigelse fremsette krav om at leien settes til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Av Ot prp nr 82 (1997-98) side 176 fremgår det at Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår, og Systemet forutsetter altså at det foretas undersøkelser med sikte på å klarlegge hva som betales i sammenliknbare leieforhold; på grunnlag av dette materialet skal en finne fram til tyngdepunktet i det etablerte leienivået sett under ett. Lukket marked? Loven opererer i følge sin ordlyd bare med ett gjengs leie-marked. Forarbeidene legger med sin henvisning til et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ikke opp til at det skal opereres med flere leienivåer eller lukkede leiemarkeder. Av det materiale som er fremlagt i saken fremgår det imidlertid at lovgivers vilje i samsvar med det som ellers er tendensen, går i retning av prismessig likebehandling med vanlige leieforhold. Hovedlinjen i de fremlagte politiske uttalelser går ut på at leierne ikke skal bære kostnaden eller faktureres for verdien av tilleggsaksessoriene som følger av at det dreier seg om en tilrettelagt bolig. Utvalget kjenner for øvrig ikke til at det skal være utarbeidet noen egen statistikk eller undersøkelse vedrørende leiepriser for omsorgsboliger. Det er brukerne som - i kraft av å være en bestemt kvalifisert boligsøkergruppe - befinner seg i et lukket marked, og ikke nødvendigvis leienivået. Dette tilsier at en må ta utgangspunkt i det foreliggende statistikkmaterialet for det vanlige markedet, og ikke operere med noe lukket marked eller egen statistikk for slike boliger. Subsidiert leie et relevant leievilkår? Det er lagt opp til at den prismessige plasseringen i dette ene markedet må skje ut fra en sammenlikning av liknende husrom på liknende leievilkår, noe som medfører at leien må fastsettes på bakgrunn av en konkret helhetsvurdering av de foreliggende relevante omstendigheter som beliggenhet, standard, kontraktsvilkår og lignende. Det fremgår av Ot prp nr 82 (1997-98) side 176 at det ikke skal tas hensyn til eventuelle endringer etter iverksettingstidspunktet. At ulike leievilkår er relevante å ta i betraktning, følger direkte av lovens ordlyd. Ved leie av omsorgsbolig som her, er leien ofte kontraktsfestet lav. Denne saken reiser derfor spørsmål om leievilkår i form av et særskilt subsidiert eller regulert husleienivå rent logisk kan være et rettslig relevant leievilkår ved fastsetting av gjengs leie. Det spesielle med subsidier er at poenget er at det skal medføre en leie som er lavere enn det som er gjengs, og har et sterkt gaveelement fra det offentlige til leieren, som ledd i en omfordelingspolitikk. Dersom gaveelementet hensyntas ved fastsettingen av gjengs leie ved at rabatten skal videreføres, vil det raskt kunne binde giveren til å yte gaven både i tilfeller hvor det ikke var ønskelig, og i tilfeller hvor det offentlige ikke anser leieren å være berettiget til fortsatt å motta støtten fordi forutsetningene er endret. I denne sammenhengen viser utvalget til Heggen og Frøland tingretts dom av 13.05.11 med ref. 10172338TVI-HEGG vedrørende fastsetting av gjengs leie for omsorgsbolig. Retten la til grunn at det fantes et lavt gjengs leienivå for slike boliger i et lukket marked, og fastsatte leien så lavt at kommunen ikke fikk dekket kostnaden ved oppføringen av spesialboligene. Det er riktig at bestemmelsen i 4-3 gir ikke anvisning på at utleiers byggekostnader skal være en relevant 6
omstendighet. At byggekostnadene ikke kan være en relevant omstendighet ved fastsetting av leie etter gjeldende bestemmelser fremgår for øvrig av merknadene til 4-1 om Det alminnelige leieprisvern i Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 174, hvor det fremgår at Når sammenligningsgrunnlaget er markedsleien, innebærer det at en skal se bort fra hva det i sin tid kostet å bygge husrommet. En skal også se bort fra hva det vil koste å bygge tilsvarende husrom på domstidspunktet (gjenskaffelseskostnadene). Utleiers kapital- og driftskostnader er i prisnippet uten interesse, og det samme gjelder størrelsen på utleiers fortjeneste. I dette ligger at de mest kostnadseffektive fullt lovlig kan ta ut en høy fortjeneste, mens de minst kostnadseffektive kanskje må drive med tap. En slik forståelse må naturlig gis tilsvarende anvendelse ved fastsetting av gjengs leie etter 4-3 slik bestemmelsen er lagt opp. Det vanlige vil dessuten være at utleier leier ut nyoppførte boliger til markedsleie. Effekten av at det ikke kan kreves mer enn vanlig gjengs leie vil dermed ikke slå til før tidligst etter 3 år. Det fremgår imidlertid av Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 54 under Departementets vurderinger, at lovgiver har sett problemstillingen med byggekostnader, og kan ha ønsket å unnta spesielle tilfeller fra virkningene som bestemmelsen i 4-3 kan gi: Flere høringsinstanser peker på at adgangen til å justere leien i forhold til gjengs leie kan gjøre det vanskelig å se de økonomiske konsekvensene ved finansieringen av nybygg, rehabilitering og kjøp av eiendommer med tanke på utleie. I slike tilfelle vil man gjerne ha sikre tall å kalkulere med i budsjettene. Dette vil særlig gjelde ved utleie av lokale, der det er vanlig å tilpasse husrommet til leierens ønsker en tilpasning som ofte kan være kostbar. Departementet er enig med utvalget i at det ved utleie av lokaler kan være uheldig å gripe inn i avtalefriheten på dette området. Av den grunn vil departementet foreslå at bestemmelsene om indeksregulering av leien og regelen om tilpasning til gjengs leie kan fravikes ved leie av lokale. Ved utleie av bolig jf. 11-1, er det imidlertid i strid med det som ellers gjelder gitt adgang for leieren til å yte lån. Av 11-1 syvende ledd fremgår det at uten hinder av bestemmelsene i 3-7 kan det avtales at leier av bolig som nevnt i første ledd skal yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier. Ordningen gir rom for at leieren kan bidra til finansieringen av boligen. Om formålet med adgangen til å foreta tilpasning til gjengs leie uttales det i Ot. Prp. nr. 82 (1997-98) på side 53 under Departementets vurderinger og på side 176 i merknadene til bestemmelsen: Selv om den opprinnelig avtalte leie blir justert i takt med indeksen, kan leieprisene utvikle seg i en annen retning enn indeksen. ( ) Indeksreguleringen alene, uten jevnlige tilpasninger til det alminnelige leienivået, vil over tid kunne føre til at leieavtalen får en helt annen karakter enn hva partene opprinnelig kalkulerte med. ( ) Gjengs leie vil således være adskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien fordi gjengs leie gjenspeiler et allerede etablert nivå. ( ) endringene i gjengs leie skjer saktere enn endringene i markedsleien. Formålet med tilpasningsadgangen er å motvirke en skjev utvikling i leienivået i forhold til utviklingen i markedsleienivået. Dersom det ved fastsetting av gjengs leie derimot tas utgangspunkt i et subsidiert leieprisnivå, vil det offentlige bli låst til sitt subsidieringsnivå ved at endringene i dette gjengse leienivå ville skje saktere enn endringene i det offentliges subsidieringspolitikk. Det til enhver tid subsidierte leienivå ville ha den samme funksjon som markedsleienivået ellers ville ha i forhold til gjengs leie. Dette ville gi det offentlige liten fleksibilitet i forhold til å bestemme seg for å gi ulike tilskudd i slike leieforhold, og ville kunne frata subsidien treffsikkerheten med hensyn til hvem det offentlige ønsket å tilgodese. Lovgivers intensjon med bestemmelsen har trolig ikke vært å fange opp ekstraordinære svingninger i subsidieringsnivået. Det er derfor ikke usannsynlig at dommens resultat kan få negative konsekvenser for tilbudet til brukerne av slike boliger ved at kommunen ikke lenger tør å bygge slike boliger uten å fastsette markedsleie som sikrer kostnadsdekning, i stedet for oftest å tilby leieobjektene til rabattert selvkost-pris. 7
Til dette kommer at det ikke lenger skal føres en subsidieringspolitikk for disse boligene per i dag tas det sikte på at disse boligene skal prissettes på samme måte som andre boliger. Synspunktet kommer til uttrykk i det i saken fremlagte Rundskriv I-27/97, H-24/97 B hvor det blant annet fremgår (side 11) I St meld nr 50 (1996-97) Handlingsplan for eldreomsorgen, anbefaler Regjeringen kommunene å ta kostnadsriktig husleie i kommunale omsorgsboliger, og på denne måten unngå generell subsidiering. Dersom prinsippet om kostnadsriktig husleie legges til grunn for beregning av husleien, kan det gi noe høyere leie for beboeren, men det vil også synliggjøre overfor kommunen hva kostnadene knyttet til botilbudet er. Det kan være med på å vri subsidiebruken i kommunen fra generell subsidiering av husleie til en bedre og mer selektiv subsidiering ved at økonomisk evne tas i betraktning når subsidien utmåles. ( ) Med bakgrunn i reelle hensyn mener utvalget derfor at en fortolkning av liknende avtalevilkår som det gis uttrykk for i Heggen og Frøland tingretts dom av 13.05.11 med ref. 10172338TVI- HEGG ikke lenger kan trekkes så langt at det vektlegger avtalevilkår i form av en subsidiert eller regulert del av leien som en relevant omstendighet. Årsaken er at det antas å gi konsekvenser som lovgiver trolig ikke har ønsket. Utvalget legger på denne bakgrunn til grunn at partenes eventuelle rabattavtale ikke kan hindre utvalget i å fastsette leien til faktisk gjengs nivå slik 4-3 gir anvisning på. Partene får heller fortsette å gjennomføre en eventuell konkret rabattrettighet i forhold til gjeldende leienivå, eller utleier kan velge å avstå fra hele sitt leiekrav. Leiefastsettingen Det legges til grunn at leieforholdet gjelder en 2-roms leilighet på 57 m2 BRA beliggende i 2. etasje. Leieren har opplyst at leieboligen er fullverdig med et eget kjøkken. I saken er blant annet fremlagt tall fra Statistisk Sentralbyrås (SSB) leiemarkedsundersøkelse, hvor det fremgår at gjennomsnittlig husleie i første kvartal 2010 i Oslo og Bærum ved utleie fra privat gårdeier eller gårdselskap var kr 7 252,- per måned, noe som gir en pris per m2 på kr 1 769,-. Iverksettingstidspunktet er i denne saken er imidlertid 01.07.10, det vil si det i så fall må ta utgangspunkt i 2. kvartals statistikk. Det skilles for øvrig ikke mellom størrelse og beliggenhet. Statistikken er meget generell og omfatter både stor-oslo og Bærum, og gjenspeiler derfor etter Husleietvistutvalgets flertalls mening det faktiske prisnivået i Oslo generelt og i den aktuelle prissone spesielt. Statistikken er dermed dårlig egnet som hjelpemiddel når utvalget konkret skal fastsette gjengs leie for tredje kvartal 2010 for en leilighet beliggende i Oslo. Det som gjør Boligbyggs statistikk vesentlig bedre egnet for formålet, er at den gjelder Oslo, tar hensyn til et differensiert prisnivå i byen ved å dele Oslo inn i prissoner og gjør en tilsvarende differensiering med hensyn til antall rom, samt at den bygger på et meget stort tallmateriale. Statistikken kan imidlertid ikke brukes på en helt automatisk måte ved å gange kvadratmeterpris med antall m2 uten en nærmere vurdering, fordi det kan medføre paradoksale resultater som at mindre leiligheter får en høyere månedsleie enn større leiligheter. Utvalgets mindretall, Christian Hellevang, mener at Statistisk Sentralbyrås statistikk må legges til grunn, og at gjengs leie derfor må settes lavere. Det må tas utgangspunkt i at leiligheten ligger i Boligbyggs statistikkområde Bjerke, Grorud, Stovner og Alna, hvor gjennomsnittlig gjengs leiepris for en toromsleilighet i 2. kvartal 2010 etter Boligbyggs statistikk var kr 1 650,- per m2 per år. For en leilighet på 57 m2 gir det en gjennomsnittlig gjengs leie per leiereguleringen 01.07.10 starten av i tredje kvartal 2010 på kr 7 838,- per måned. Det må imidlertid foretas en nærmere konkret vurdering. Boligbyggs statistikk tar utgangspunkt i at en toromsleilighet gjennomsnittlig er 55 m2. Større leiligheter vil vanligvis ha en lavere kvadratmeterleie. At forskjellen mellom statistikkens 8
utgangspunkt med hensyn til areal og leilighetens faktiske areal kun er 2 m2, som i tillegg ikke er opplyst eller godtgjort at er areal som har særskilt innvirkning på leieverdien, tilsier at utvalget ikke bør fravike statistikkens tall som et utgangspunkt. Leiligheten har imidlertid tilleggsfasiliteter i form av fellesareal og fellestjenester. Det er fremlagt en leietakst av 06.01.10 2010 for gjengs leie i flere av kommunens boliger på stedet. Det fremgår at boligene var i god stand. Eiendommen denne leieboligen ligger i, opplyses å være oppført i 1993 og å ligge sentralt på Ammerud i villamessig bebyggelse, med opparbeidet hage. Omsorgsboligene har normal standard, med store rom og ingen terskler. Takstpersonen tar utgangspunkt i at det ikke er noen mangler eller vedlikeholdsetterslep. Fellesarealet som er tilknyttet omsorgsboligene opplyses å være større enn for leiligheter som ikke har denne funksjonen, og at dette gjelder arealer til felles kjøkken og oppholdsrom ( fellesfunksjoner ). Det fremgår at kontor og personalrom ikke er tatt med. Boligene er etter en konkret vurdering vurdert som attraktive. Utvalget vurderer det slik at boligens attraktivitet og de tilleggsfasiliteter leieren har tilgang til, kan begrunne en leie som ligger ca. kr 1 000,- per måned høyere enn hva statistikken tilsier. Til sammenligning fastsatte Husleietvistutvalget i sak 2009/371 gjengs leie i 2009 til kr 7 900,- for en 1 (2) roms leilighet på 40 m2 beliggende sentralt i Oslo (leiekravet var kr 8 100,- per måned). Etter en konkret helhetsvurdering legger utvalget til grunn at den oppkrevde leie på totalt kr 8 800,- per måned ikke overstiger gjengs leie for en bolig av denne størrelse, beliggenhet og kvaliteter for øvrig. For øvrig bemerkes at gjengs leie vil ligge innenfor et slingsringsmon. Husleietvistutvalget setter gjengs leie til kr 8 800,- per måned, gjeldende fra 01.07.10. Skyldig leie, kr 12 498,- Utleier krevde leien oppjustert til gjengs leie fra 01.07.10. Leieren har ikke bestridt utleiers fremstilling av skyldig leiebeløp eller fremlagt kvittering for at nevnte beløp er betalt, men har opplyst at leietillegget på kr 800,- per måned er deponert. I tidsrommet 01.07.10 til 01.01.13 (30 måneder) ville dette i så fall kunne utgjøre kr 24 000,-. Utvalget ser at tilbakeholdte beløp dermed kan utgjøre et større beløp enn utleier har fremsatt krav om. Utvalget er imidlertid bundet av partenes påstander jf. HTU-forskriftens 8. Husleietvistutvalget gir derfor utleier medhold i betaling av skyldig leie med kr 12 498,-. Renter Klageren har krevd rente. Husleie Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte husleietermins forfall. Utgangspunktet er dermed at utleier har krav på rente av skyldige leiebeløp. I en høyesterettsdom fra 1997 (Rt-1997-1662) hvor spørsmålet gjaldt renter for den oppregulerte delen av festeavgiften fra kravet ble fremsatt til festeavgiften ble fastsatt, kom imidlertid Høyesterett til at det ikke var grunnlag for forsinkelsesrente, fordi avgiften først ble endret når den nye avgiften ble fastsatt. Utvalget anser problemstillingen for å være tilsvarende i denne saken, og finner dermed at det i samsvar med Høyesteretts avgjørelse ikke kan kreves rente for tiden før leien ble fastsatt. Husleietvistutvalget gir derfor klageren ikke medhold i renter av kravet. 9
Rentekalkulator: se www.htu.no Saksomkostninger Etter HTU-forskriften 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. Klageren har krevd dekket saksomkostninger med kr 1 720,-. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og 20-4. Klageren har vunnet frem. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. 2. Salær for skriving av begjæringen, kr 860,- Etter forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Advokatutgifter anses bare strengt nødvendige, hvis motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Utgifter til inkassators skriving av klagen behandles likt som utgifter til advokats skriving av klagen. Innklagede har ikke engasjert advokat, utgiften var ikke strengt nødvendig for å vinne frem og det vil ikke være urimelig ikke å refundere utgiften til skriving av klagen. Husleietvistutvalget gir derfor ikke klageren medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. I leieforholdet mellom A kommune v/ordføreren som utleier og Bsom leier vedrørende bolig i X, 0957 Oslo, fastsettes gjengs leie fra 01.07.10 til kr 8 800,- per måned. 2. B tilpliktes å betale skyldig leie med kr 12 498,-. 3. B tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av 17.12.76 nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er to uker fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. **** Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag av 28. september 2000 nr 1020. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 21.12.12 Geir Engebraaten Ellen Strømodden Christian Hellevang 10