ÅRSRAPPORT 2011 ÅRSRAPPORT 2011

2011 1 2011

2 2011 2011 3 NØKKELTALL OPTIMO PROSJEKT AS Tusen kroner 2011* 2010** 2009** 2008** 2007** Omsetning 194 051 144 159 181 836 139 997 107 109 Driftsresultat 11 177 14 346 11 306 11 633 10 664 Resultat før skatt 12 158 15 090 11 819 14 244 11 149 Årets resultat 8 728 10 862 8 511 10 247 8 024 Driftsmargin 5,8 % 10,0 % 6,2 % 8,3 % 10,0 % Totalkapital 53 219 82 253 79 176 61 786 79 721 Egenkapital 13 876 29 867 19 060 15 190 4 943 Egenkapitalandel 26,1 % 36,3 % 24,1 % 24,6 % 6,2 % Gjennomsnittlig antall årsverk 22,0 18,7 16,2 13,2 10,0 * Proforma regnskap, som består av regnskap for gamle Optimo Prosjekt 01.01. 25.05. og nye Optimo Prosjekt 26.05. 31.12. ** Gjelder gamle Optimo Prosjekt INNHOLDSFORTEGNELSE Endringsåret 4 Dette er Optimo Prosjekt 5 Visjon og mål for Optimo Prosjekt 5 Prosjektutvikling: Kreativitet og fornuft 7 Prosjektledelse: Bindeleddet mellom alle aktørene 9 Bygging: Prosjektet fullføres til avtalt tid, kostnad og kvalitet 10 Byggeledelse: Vår kunnskap gjør oss til gode byggeledere 11 KS/HMS: Det viktigste er å ha kontroll på risiko 13 Optimo Prosjekts styre og ledelse 14 Våre referanseprosjekter 16 Årsregnskap 2011 for Optimo Prosjekt AS 18 Foto: Jiri Havran Design/layout: Scanpartner AS Optimo Prosjekt feiret sitt tiårsjubileum i 2011. Dette ble markert med firmatur til Island.

4 2011 2011 5 ENDRINGSÅRET DETTE ER OPTIMO PROSJEKT I 2011 var det ti år siden Optimo Prosjekt ble etablert. Jubileumsåret ble et innholdsrikt år for selskapet: I mai 2011 solgte Entra Eiendom sine aksjer i Optimo Prosjekt til ledelsen i selskapet. Salget av aksjene styrket Optimo Prosjekts posisjon som en uavhengig prosjektorganisasjon, både innenfor prosjektutvikling, prosjekt- og byggeledelse. Vi ser dette klart gjennom de oppdragene vi nylig har vunnet i Bjørvika hos HAV Eiendom og på Aker Brygge for Norwegian Property. Samtidig som vi utvider vår kundeportefølje, beholder vi vår gode relasjon til Entra Eiendom. Vi har i 2011 fått et nytt styre med omfattende kompetanse innenfor strategi, ledelse, markedsføring og økonomi, samt med variert bransjeerfaring. Vi tror denne kompetansen vil bidra til å utvikle selskapet til å bli en bredere tilbyder i prosjektmarkedet. Samtidig som disse endringene har skjedd, har organisasjonen arbeidet konsentrert med prosjektene. I fjor overleverte vi fire bygg til våre byggherrer, og vi har vært involvert i prosjektutvikling, prosjekt- og byggeledelse i rundt 35 forskjellige prosjekter av ulik størrelse. 2011 ble et godt år økonomisk. Omsetningen økte til kr 194 mill. Vi har gjennomført en planlagt oppbemanning i organisasjonen for å kunne møte økt etterspørsel. Ordrebøkene for 2012 er langt på vei fylt opp, og det ser godt ut også for de nærmeste årene. Gjennom ti år har Optimo Prosjekt bygd opp en betydelig kompetanse. Denne kompetansen vil være en viktig bidragsyter for vår videre vekst. Bjørn R. Grepperud Daglig leder Optimo Prosjekt AS ble etablert 1. januar 2001. Totalt er det utført og under utførelse ca. 250.000 m 2 næringsarealer og ca. 400 boliger. Optimo Prosjekts første bygge- Selskapet skal være en seriøs og betydelig aktør innen prosjekt, Alnafossen kontorpark, fikk byggherreprisen for 2003. prosjektutvikling, prosjekt- og byggeledelse i Oslo og Akershus. Optimo Prosjekt er blitt kåret til Gasellebedrift i 2005, 2006, 2008, 2009 og 2010. Optimo Prosjekt har siden oppstarten gjennomført en rekke betydelige prosjekter for flere profesjonelle byggherrer. Vi har Optimo Prosjekt er et uavhengig og selvstendig selskap utført kontorbygg, forretninger, restauranter, politihus, rettsbygninger og boliger, både som nybygg og rehabilitering. Rune eiet av daglig leder Bjørn Grepperud og avdelingsleder Pedersen. VISJON OG MÅL FOR OPTIMO PROSJEKT Vår visjon Optimo Prosjekt skal: Optimo Prosjekt skal være kundens førstevalg gjennom å Fremstå som en av de beste aktørene i sitt marked opptre som en seriøs og betydelig aktør innen utvikling, Prioritere langsiktige oppdragsgivere prosjektgjennomføring og prosjektledelse. Kunne gå inn på eiersiden i utvalgte prosjekter og samarbeidskonstellasjoner Lede og gjennomføre byggeprosesser i alle valgte Vårt mål entreprisemodeller Optimo Prosjekt skal beherske og utføre ledelse i alle faser Gi oppdragsgiver beste og nøytrale råd om gjennomav byggeprosjektenes stadier. Selskapet skal gjennom føringsmodeller tverrfaglig kunnskap og grunnleggende forståelse for Til enhver tid ha prosjekter med byggherrestyrte modeller kundenes individuelle behov bidra med gode forretningsmessige, tekniske og kostnadsoptimale løsninger. Gi kunden en trygg og behagelig opplevelse i prosjekt- hvor vi leverer all byggeplassledelse gjennomføringen

6 2011 2011 7 Prosjektutvikling KREATIVITET OG FORNUFT forteller om noen av de ulike prosjektene han har arbeidet med siden han begynte i selskapet i februar 2010. Våre kunder er forskjellige. Noen ønsker at vi tar ansvaret for alt fra A til Å i prosjektene. Andre kan ha egne interne ressurser og ønsker at vi fyller ut hullene i kompetansen. Vi har erfaring fra gjennomføring av mange forskjellige typer prosjekter og har mye kompetanse å trekke på. Prosjektutvikling innebærer en kombinasjon av kreativitet og fornuft slik at prosjektet blir både spennende arkitektonisk og økonomisk realiserbart, sier Thor Thomassen, senior prosjektleder i Optimo Prosjekt. Optimo Prosjekt bistår med tidlig utvikling av konsepter kommersielt og teknisk, herunder blant annet reguleringsarbeid, budsjettering og lønnsomhetsanalyser. Vi har ledet reguleringsarbeidet for Malmskriverveien 4, Øvre Torv 1, Lienga Mastemyr, Kvartal 11 Lillestrøm og Tiedemannsjordet. Vi yter teknisk bistand i forbindelse med eiendomstransaksjoner og bistår byggherren i kontraktsforhandlinger med aktuelle leietakere. Som prosjektutviklere kommer vi inn i en tidlig fase av prosjektene, og vi bistår ofte med vurderinger på økonomi og gjennomførbarhet. Thor Thomassen, sivilingeniør med mer enn 13 års erfaring fra bygg- og anleggsbransjen og senior prosjektleder i Optimo Prosjekt, Prosjektutvikling innebærer en kombinasjon av kreativitet og fornuft slik at prosjektet blir både spennende arkitektonisk og økonomisk realiserbart. Det kan være fysisk mulig å påbygge et eksisterende bygg med flere etasjer, men likevel ikke være økonomisk regningssvarende. Vi må hele tiden se etter løsninger som kan skape ekstra verdier for gårdeier. Kanskje kan man gjøre grep som gjør at ikke utleibare areal blir utleibare? For å få dette til, arbeider vi tett sammen med arkitekt og byggherre. Mange av de byggene vi har med å gjøre er ofte verneverdige, og da gjelder det å balansere løsninger som vernemyndighetene kan godta. Prosjektutviklingsfasen er en følsom fase. En del prosjekter ser aldri dagens lys, sier Thor og fortsetter: Et prosjekt kan for eksempel ikke bli lønnsomt på grunn av lovpålagte krav eller at de tekniske løsningene blir for kostnadskrevende. Optimo Prosjekt har gjennom ti år opparbeidet seg en bred portefølje av gjennomførte prosjekter. Dette gir oss styrke når vi skal vurdere kompleksitet og gjennomføringsmulighet i prosjektutviklingsfasen, avslutter Thor. Økernveien 9, Oslo Tiedemannsjordet, Oslo 6 Øvre Torv 1, Optimo Sandvika Prosjekt AS - Årsrapport 2010

8 2011 2011 9 Fredrik Selmers vei 4, Oslo Prosjekt- og prosjekteringsledelse BINDELEDDET MELLOM ALLE AKTØRENE Vår rolle er å være bindeleddet mellom byggherre, leietakere/brukere, byggherrens driftsorganisasjon, entreprenører, offentlige myndigheter, arkitekter og rådgivere og sørge for at avtalt kvalitet, budsjett og fremdriftsplan holdes, sier Morten Steinkjer, prosjekteringsleder i Optimo Prosjekt. Optimo Prosjekt er byggherrens nærmeste rådgiver gjennom alle faser i prosjektet, og vi ivaretar byggherrens interesser gjennom hele prosessen. Vår brede tverrfaglige kunnskap anvendes til å utvikle prosjektet fra tidlig fase til ferdige bygg. Vi styrer og leder arkitekter og rådgivere i ulike fag. Som prosjektleder utarbeider vi fremdriftsplan og budsjett for byggherren. Dette danner igjen grunnlag for beslutningspunkter og planer for å lede aktørene gjennom prosjektets ulike faser. Morten Steinkjer har vært ansatt som prosjekteringsleder i Optimo Prosjekt siden 2009 og arbeider nå med detaljprosjektering av Akersgata 34 36 i Oslo og Øvre Torv 1 i Sandvika i tett samarbeid med andre prosjektledere i Optimo Prosjekt. Sivilingeniøren har tidligere vært prosjekteringsleder på prosjektene Sandakerveien 64, Hagegata 22, Hagegata 23 og Malmskriverveien 4. Det er mange aktører i et prosjekt: Byggherre, leietakere/brukere, byggherrens driftsorganisasjon, entreprenører, offentlige myndigheter, arkitekter og rådgivere innenfor bygg, VVS, elektro, brann, akustikk, miljø og energi. Vår rolle er å være bindeleddet mellom disse og sørge for at avtalt kvalitet, budsjett og fremdriftsplan holdes. Ingen bygg er like, noe som skaper nye utfordringer fra bygg til bygg. Til høsten starter vi arbeidet med å rehabilitere Akersgata 34 36, og da skal Akersgata 36 rives i sin helhet, sier Morten, og fortsetter: Akersgata er et trangt byprosjekt med dårlig riggplass, begrenset kranplassering og andre utfordringer. Vi har derfor startet tidlig med å utarbeide riggplanen, og i dette arbeidet har vi samarbeidet tett med anleggslederen og aktuelle rive- og kranfirmaer. I et annet prosjekt ville det vært naturlig at dette ble gjort på et senere tidspunkt, men alt handler om å gjøre de riktige tingene på rett tid. Vi har mye kompetanse i Optimo Prosjekt, og vi er flinke til å trekke på hverandres erfaring og kunnskap, sier Morten. Det er også viktig at noen er med i hele prosjektløpet, og følger prosjektet fra en tidlig skissefase og helt til overlevering. Skattens Hus, Sandvika Akersgata 34-36, Oslo

10 2011 2011 11 BYGGING Prosjektet fullføres til avtalt tid, kostnad og kvalitet BYGGELEDELSE VÅR KUNNSKAP GJØR OSS TIL GODE BYGGELEDERE Gjennom byggeprosessen endres planene, og da er det viktig for oss å følge opp disse endringene tett mot entreprenørene slik at forsinkelser ikke oppstår, sier Tommy Davidsen, driftsleder i Optimo Prosjekt. Bygging innebærer at Optimo Prosjekt utfører all ledelse av byggingen med egne ressurser. Vi leverer alle fellestjenester (rigg) og tar det overordnede ansvar for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA). Der vi tar på oss å gjennomføre byggingen gjøres dette som byggherrestyrte delentrepriser. Byggherrestyrte delentrepriser innebærer at oppdragsgiveren har en kontraktspart fra prosjektstart til ferdigstilt bygg. Oppdragsgiveren inngår avtale med Optimo Prosjekt og vi inngår avtaler med arkitekt, rådgivende ingeniører, fagentreprenører og leverandører. Optimo Prosjekt styrer prosjektet slik at det fullføres til avtalt tid, kostnad og kvalitet. Tommy Davidsen er driftsleder i Optimo Prosjekt og inngår i teamet som rehabiliterer Økernveien 9 på Tøyen. Jeg er en av to driftsledere på prosjektet, sier Tommy Davidsen. Mitt ansvar er å følge opp entreprenørene innenfor fagene VVS, elektro, solavskjerming samt heis. Arbeidet består i å påse at arbeidet er utført i henhold til kontrakt, at fremdriften holdes og at arbeidet utføres i henhold til gjeldende regler og forskrifter. En viktig del av arbeidet er å fange opp eventuelle avvik tidlig i prosessen, slik at farten kan korrigeres. Med mange entreprenører på byggeplassen, er det viktig å koordinere arbeidet mellom fagene, slik at ikke noe faller mellom to stoler. Det er mange rørgjennomføringer i et bygg og alle disse skal brannsikres når rørleggeren og elektrikeren er ferdig, sier Tommy. Optimo Prosjekts team på Økernveien 9 består av prosjektleder, prosjekteringsleder, anleggsleder og to driftsledere. Alt styres av fremdriftsplanen til anleggslederen, sier Tommy, og vi har jevnlig avsjekk opp mot anleggslederen. Gjennom byggeprosessen endres planene, det være seg på grunn av ønsker fra byggherre, leietakere eller at vi ser at vi må gjøre noe annerledes enn opprinnelig planlagt. Da er det viktig for oss å følge opp disse endringene tett mot entreprenørene slik at forsinkelser ikke oppstår. Tommy Davidsen er utdannet elektriker og har tidligere erfaring som montørbas og prosjektleder Elajo/Oslo Energi før han begynte i Optimo Prosjekt i 2010. Optimo Prosjekt har mange personer med lang erfaring og mye kompetanse fra byggebransjen. Dette er gull verdt for meg, sier Tommy. Vår flate struktur gir et godt samarbeid og god kompetanseoverføring. Vår kunnskap om drift av byggeplasser gjør oss til gode byggeledere, sier Arild Vavik, avdelingsleder for produksjonsavdelingen i Optimo Prosjekt. Optimo Prosjekt tar ansvaret for å kontrollere og lede byggearbeidene på byggeplassen. Byggeledelsen sikrer at byggherrens leveranse blir i henhold til de avtaler og kontrakter som er inngått mellom rådgivere, entreprenører og byggherre. Vår entreprenørerfaring kombineres med gode systemer for å følge opp at byggherren får den kvalitet som er bestilt. Arild Vavik er avdelingsleder for Optimo Prosjekts produksjonsavdeling. Sivilingeniøren med mer enn 30 års fartstid i byggebransjen forteller med stort engasjement om Optimo Prosjekts fortrinn som byggeledere. Vi øver gjennom driftslederfunksjonen, dermed blir vi gode byggeledere. I og med at våre driftsledere er håndverksutdannet og har teoretisk kunnskap i tillegg, forstår vi hva som er riktig og viktig å kontrollere. Vi er opptatt av å finne smidige og kostnadseffektive løsninger når problemer oppstår og uten at dette går på bekostning av tid og kvalitet. Vår kunnskap om drift av byggeplasser gjør oss til gode byggeledere, sier Arild. Som byggeleder er man engasjert av byggherren for å følge opp at entreprenøren, som regel en totalentreprenør, leverer som forutsatt. Byggelederen har en bred kontaktflate i prosjektet. Foruten byggherrens prosjektledelse og totalentreprenørens prosjektleder, har byggelederen også nær kontakt med prosjekteringslederen og formennene for de forskjellige fagene, avslutter Arild. Sandakerveien 64, Oslo Aslaks Hage, Oslo Malmskriverveien 4, Sandvika Alnafossen, Oslo Middelthuns gate 29, Oslo Fredrik Selmers vei 4, Oslo

12 2011 2011 13 Strømsveien 96, Oslo KS-HMS DET VIKTIGSTE ER Å HA KONTROLL PÅ RISIKO Arbeidet med å forebygge skader er det aller viktigste vi gjør. Derfor må vi ha kontroll på risiko og sørge for å gjøre ting riktig første gang, sier Kirsten Skaare, kvalitetssjef i Optimo Prosjekt. Optimo Prosjekt har lang og bred erfaring fra HMS/SHA-ledelse i byggeog anleggsprosjekter. Vi bistår også med utvikling av kvalitets- og HMSsystemer, risikovurderinger/risikoanalyser, kvalitets- og HMS-revisjoner, HMS/SHA-inspeksjoner, SHA-koordinator og kurs i SHA for byggherrer eller entreprenører. I jobben som kvalitetssjef har jeg faglig ansvar for arbeidet med kvalitetsstyring (KS) og helse, miljø og sikkerhet (HMS) i vår virksomhet, samt at jeg skal sørge for at vi har et kvalitetssystem som tilfredsstiller både kundens og våre egne behov i tillegg til myndighetenes krav, sier kvalitetssjef Kirsten Skaare. I hverdagen betyr det bistand i oppstart av CM-prosjekter, samt rådgivning/bistand i vår prosjektledelse i andre entrepriseformer og i alle faser fra forprosjekt til gjennomføring. I tillegg sjekker vi at vi i våre prosjekter følger de krav som er satt til oss, gjennom for eksempel inspeksjoner, befaringer og revisjoner, sier Kirsten. Byggebransjen er en av de mest risikoutsatte bransjene i forhold til alvorlige personskader. Med 16 års yrkeserfaring fra bygg- og anleggsbransjen fra både entreprenør- og byggherresiden, er Kirsten levende opptatt av at ingen skal bli skadet på våre byggeplasser. Arbeidet med å forebygge skader er derfor det aller viktigste vi gjør. For å få det til er vi avhengig av at alle våre ledere på byggeplass har fokus på HMS i hverdagen, noe jeg opplever at vi har. Den største utfordringen med arbeidet med kvalitet og HMS er at det av mange oppfattes som mye dokumentasjon og for byråkratisk. Dermed glemmer man at det viktigste er å ha kontroll på risiko og sørge for å gjøre ting riktig første gang. Stovner Politistasjon, Oslo Midtveien 5, Rygge

14 2011 2011 15 STYRE OG LEDELSE Einar Enger (f. 1950) Styreleder Bjørn R. Grepperud (f. 1958) Daglig leder og styrets nestleder Rune Pedersen (f. 1967) Avdelingsleder og styremedlem Heidi M. Scheie (f. 1963) Styremedlem Geir Magne Aarstad (f. 1960) Styremedlem Sigurd Stensbråten (f. 1975) Ansattes observatør Arild Vavik (f. 1952) Avdelingsleder Kirsten Skaare (f. 1969) Kvalitetssjef Svein Erik Tverli (f. 1967) Økonomisjef Enger var konsernsjef i NSB i ti år frem til mai 2011 og har før dette lang erfaring som leder av ulike bedrifter innenfor landbrukssamvirket. Videre har Enger omfattende erfaring fra styrearbeid, og har vært styreleder i bl.a. Flytoget, Nettbuss, ROM Eiendom og arbeidsgiverforeningen Spekter. Han er nå styreleder i Felleskjøpet Agri og er medlem av 22. juli-kommisjonen. Grepperud har vært daglig leder i Optimo Prosjekt siden selskapet ble etablert i 2001. Han har tidligere vært ansatt i Norconsult, Multiconsult og Skanska Norge. Pedersen har vært ansatt i Optimo Prosjekt siden 2005 og leder nå Prosjektutviklingsavdelingen i selskapet. Han har tidligere vært ansatt i Skanska Norge og Protan Tak. Scheie har erfaring fra drift og utvikling av kjøpesentra, regionsjef i Rema 1000, kjededirektør i Voice, administrerende direktør i Sunkost Detalj samt konsernsjef i Sunkost. Hun driver nå egen virksomhet innenfor eiendomsutvikling og detaljhandelsrådgiving. Scheie er styremedlem i Møbelringen og har tidligere styreerfaring fra bl.a. Ikano Finans og Norild. Aarstad har mer enn 23 års erfaring fra ulike lederstillinger innenfor entreprenørbransjen. Fra 2004 til 2009 var han konsernsjef for Skanska Norge, og i perioden 2009 2011 var han konsernsjef for entreprenørselskapet i det Saudi-Arabiske selskapet Al Rahji Holding. Aarstad er nå eier av selskapet GRAA som utøver rådgiving samt direkte investering i eiendoms- og entreprenørselskaper. Aarstad er styreformann i bl.a. Hinna Park, Otium, Lønnheim Gruppen og VB Entreprenør, samt styremedlem i bl.a. Stangeland-konsernet, Stavanger Realinvest og Aarstad Eiendom. Stensbråten har vært ansatt i Optimo Prosjekt siden 2007 og er nå prosjektleder/anleggsleder. Han har tidligere arbeidserfaring fra AF, Stensrud & Stensrud og Bermingrud Entreprenør. Vavik har vært ansatt i Optimo Prosjekt AS siden 2007 og leder nå Produksjonsavdelingen i selskapet. Han har tidligere arbeidserfaring fra bl.a. AF Gruppen ASA, CM1 Byggpartner AS, Ragnar Evensen AS og egen praksis. Skaare har vært ansatt i Optimo Prosjekt AS siden 2011 og har ansvar for kvalitet og HMS. Hun har tidligere vært ansatt i Faveo Prosjektledelse AS, AF Gruppen ASA, Mesta AS og Statens vegvesen Vegdirektoratet. Tverli har vært ansatt som økonomisjef i Optimo Prosjekt AS siden 2011. Han har tidligere arbeidserfaring fra ulike økonomistillinger i bl.a. Polaris Media ASA, Scandinavia Online AS, Schibsted ASA og Aftenposten AS.

16 2011 2011 17 REFERANSEPROSJEKTER NÆRING REFERANSEPROSJEKTER BOLIG Skattens Hus, Sandvika Nybygg på ca. 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2006. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Kjørboparken, Sandvika Rehabilitering av ca. 22.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Kjørboparken AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Alnafossen, Oslo Nybygg av ca. 36.000 kvm som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Grenseveien 92, Oslo Rehabilitering av ca. 14.700 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Politihuset Romerike, Lillestrøm Nybygg av ca. 5.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Storgaten 14, Lillestrøm Rehabilitering av ca. 2.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Økernveien 11, Oslo Rehabilitering av ca. 6.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og bygging. Midtveien 5, Rygge Rehabilitering av ca. 6.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Midtveien 5 AS v/ Furuholmen Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Hagegata 22, Oslo Rehabilitering av ca 12.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Stovner Politistasjon, Oslo Påbygg av ny etasje på ca 1.400 kvm som ble ferdigstilt i 2007. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Hagegata 23, Oslo Rehabilitering av ca 11.000 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Hagegata 23 Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Strømsveien 96, Oslo Rehabilitering av ca 18.000 kvm som ble ferdigstilt i 2008. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Tiedemannsjordet, Oslo. Nybygg av 193 leiligheter som ble ferdigstilt i 2007 (byggetrinn 1) og 2008 (byggetrinn 2). Oppdragsgiver: Ferd Eiendomsinvest AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling og prosjektledelse. Middelthuns gate 29, Oslo Rehabilitering av ca 21.500 kvm som ble ferdigstilt i 2011. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse og byggeledelse. Asker og Bærum Politihus, Sandvika Rehabilitering og nybygg av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2009. Oppdragsgiver: Entra Eiendom AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse Aslaks Hage, Oslo Nybygg av 84 leiligheter som ble ferdigstilt i 2005. Oppdragsgiver: Aslakveien Utvikling AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Herregårdsveien 4, Oslo Nybygg av 14 omsorgsleiligheter som ble ferdigstilt i 2004. Oppdragsgiver: Oslo kommune. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektutvikling, prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Sandakerveien 64, Oslo Rehabilitering av ca 14.000 kvm som ble ferdigstilt i 2010. Oppdragsgiver: Bertel O. Steen Osloeiendommer AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse, bygging og KS/HMS. Sameiet Aslakveien 18, Oslo Etablering av 39 utleie- og omsorgsleiligheter samt forretningslokale i eksisterende bygg, inkl påbygg av to etasjer. Ferdigstilt i 2003. Oppdragsgiver: Optimo AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse. Brekkedammen, Oslo Nybygg av 76 leiligheter som ble ferdigstilt i 2011 og 2012. Oppdragsgiver: Brekkeveien 8 AS. Optimo Prosjekts rolle: Prosjektledelse.

18 2011 2011 19 OPTIMO PROSJEKT AS STYRETS BERETNING FOR 2011 ÅRSREGNSKAP 2011 Optimo Prosjekt AS (org.nr. 996 043 851) er en videreføring av tidligere Optimo Prosjekt AS (org.nr. 982 832 888) som ble etablert i 2001. Nye Optimo Prosjekt AS og tidligere Optimo Prosjekt AS ble den 26. mai 2011 fusjonert etter reglene i aksjelovens kapittel 13. Bakgrunnen for fusjonen var en omorganisering av eierskapet som følge av at Entra Eiendom AS i mai 2011 solgte sine aksjer i Optimo Prosjekt AS. Det vises til note 2 for en nærmere redegjørelse for fusjonen. Selskapets virksomhet er innenfor byggherrestyrte delentrepriser (construction management) og prosjektrådgivning/- ledelse. Selskapets utvikling Faktisk regnskap Optimo Prosjekt AS har i perioden 26. mai 2011 31. desember 2011 en samlet omsetning på kr 78,3 mill. Selskapets driftsresultat i samme periode ble kr 3,6 mill og resultat før skatt ble kr 4,0 mill. Årets resultat ble kr 2,9 mill. Proforma regnskap I forhold til proforma regnskap for 2011 og 2010, kfr. note 17, er omsetningen økt med kr 49,9 mill til kr 194,1 mill. Økningen kan tilskrives økt aktivitet innenfor byggherrestyrte delentrepriser, hvor det i 2011 ble overlevert fire prosjekter. Proforma regnskap for 2011 viser et driftsresultat på kr 11,2 mill mot kr 14,3 mill i 2010. Resultatnedgangen kommer som en følge av en planlagt oppbemanning av organisasjonen. Selskapet har et proforma finansresultat på kr 1,0 mill mot kr 0,7 mill i 2010. Selskapet har hatt en god likviditet gjennom året. Proforma resultat før skatt ble kr 12,2 mill mot kr 15,1 mill i 2010. Styrets vurdering Styret er godt fornøyd med den økonomiske utviklingen. Det fremlagte resultatregnskap og balanse med tilhørende kontantstrømsanalyse og noter gir etter styrets oppfatning et riktig uttrykk for selskapets finansielle stilling og resultat av virksomheten. Styret foreslår således at det fremlagte regnskap fastsettes som henholdsvis resultatregnskap og balanse. Regnskapet er avlagt under forutsetning om fortsatt drift. Selskapets finansielle stilling Selskapets finansielle stilling vurderes som god. Likviditetsreserven var ved årsskiftet kr 25,6 mill, som anses som tilfredsstillende. Selskapet har ikke rentebærende gjeld. Selskapets bokførte egenkapital per 31.12.2011 var kr 13,9 mill, dvs. en egenkapitalandel på 26,1 %. Organisasjon og miljø Optimo Prosjekt AS hadde ved årsskiftet 22 ansatte, hvorav 4 kvinner. Arbeidsmiljøet er generelt godt. Selskapet fremmer likebehandling i forhold til etnisk opprinnelse, kjønn og religiøs bakgrunn, slik at det ikke forekommer forskjellsbehandling i saker som for eksempel lønn, utviklingsmuligheter eller ansettelser. Sykefraværet i 2011 var 0,6 %. Korttidsfraværet er lavt. Ved sykdom av lengre karakter blir den enkelte ansatt fulgt opp etter definert linjeansvar. Selskapet driver sin virksomhet fra leide lokaler i Oslo. Optimo Prosjekt har en systematisk oppfølging av systemer for kvalitetssikring (KS) og helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det er i løpet av året ikke inntruffet skader og/eller ulykker blant medarbeidere i selskapet (H-verdi = 0). Selskapet har fulgt opp kravene om ikke å forurense det ytre miljø. Implisitt innebærer dette at selskapet skal ha oversikt og kontroll på potensiell miljørisiko tilknyttet virksomheten. Hensynet til ytre miljø er innarbeidet i selskapets styringssystemer. Påvirkningen av det ytre miljø er primært knyttet til energiforbruk, avfall, bruk av helse- og miljøfarlige stoffer, materialer og naturressurser samt forholdet til biologisk mangfold.

20 2011 2011 21 RESULTATREGNSKAP Tall i tusen kroner Disponering av årsresultatet Årets resultat i Optimo Prosjekt AS ble kr 2,9 mill. og foreslås disponert slik (tall i hele kroner): Avgivelse konsernbidrag: kr 1 332 000 Overføring annen egenkapital: kr 1 535 000 Sum disponering: kr 2 867 000 Selskapets frie egenkapital var ved årsskiftet kr 8,6 mill. Utsiktene fremover Ordrereservesituasjonen per 31.12.2011 er på et tilfredsstillende nivå. Selskapets kapasitet innenfor byggherrestyrte delentrepriser er for 2012 i stor grad belagt. Det er god etterspørsel innenfor entreprenørmarkedet, både hva gjelder nybygg og rehabilitering/ ombygging av eldre bygg. Selskapet anser sin kontraktsmodell som spesielt godt egnet for komplekse ombyggingsprosjekter der fastpriskontrakter, på grunn av usikkerhet i mengde og tid, vanskelig lar seg beregne før igangsetting uten vesentlige risikopåslag for byggherren. Aktiviteten knyttet til tradisjonell prosjekt- og prosjekteringsledelse er tilnærmet fullt ut sysselsatt gjennom hele 2012. Selskapets finansielle status er etter styrets oppfatning godt tilpasset den operasjonelle aktivitet og underliggende risiko. Resultatmessig forventes 2012 fortsatt å gi et tilfredsstillende resultat. Note 2011 DRIFTSINNTEKTER Salgsinntekt 65 168 Andre driftsinntekter 12 13 143 Sum driftsinntekter 78 311 DRIFTSKOSTNADER Kjøp av varer og tjenester 58 416 Personalkostnader 13,14 13 604 Ordinære avskrivninger 5 147 Andre driftskostnader 2 587 Sum driftskostnader 74 754 DRIFTSRESULTAT 3 557 FINANSINNTEKTER OG FINANSKOSTNADER Renteinntekt 412 Annen finansinntekt 47 Annen finanskostnad NETTO FINANSPOSTER 459 Oslo, 16. februar 2012 Styret i Optimo Prosjekt AS RESULTAT FØR SKATTEKOSTNAD 4 016 Skattekostnad på ordinært resultat 15 1 150 ÅRSRESULTAT 2 867 Einar Enger Styreleder Bjørn R. Grepperud Nestleder/daglig leder Disponering av årsresultatet: Konsernbidrag 3 1 332 Overført annen egenkapital 3 1 535 Sum overføringer og disponeringer 2 867 Rune Pedersen Ekstraordinær utdeling av utbytte 3 10 720 Heidi M. Scheie Geir M. Aarstad

22 2011 2011 23 BALANSE Tall i tusen kroner BALANSE Tall i tusen kroner EIENDELER Note 31.12.11 26.05.11 ANLEGGSMIDLER EGENKAPITAL OG GJELD Note 31.12.11 26.05.11 EGENKAPITAL Varige driftsmidler Maskiner og inventar 5 576 671 Sum varige driftsmidler 576 671 Innskutt egenkapital Aksjekapital 3,4 1 275 319 Sum innskutt egenkapital 1 275 319 Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap 6 1 042 1 012 Andre langsiktige fordringer 18 18 Sum finansielle anleggsmidler 1 060 1 030 Sum anleggsmidler 1 636 1 701 Opptjent egenkapital Annen egenkapital 3 12 601 21 788 Sum opptjent egenkapital 12 601 21 788 Sum egenkapital 13 876 22 107 GJELD OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer 9 19 373 21 521 Andre kortsiktige fordringer 9 6 644 10 749 Sum fordringer 26 018 32 270 Kontanter og bankinnskudd 7 25 565 61 118 Sum omløpsmidler 51 583 93 388 SUM EIENDELER 53 219 95 090 Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt 15 1 740 1 431 Sum avsetning for forpliktelser 1 740 1 431 Annen langsiktig gjeld Gjeld konsernselskaper 8 1 179 1 137 Sum annen langsiktig gjeld 1 179 1 137 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 12 838 18 224 Forskudd fra kunder 9 7 144 25 406 Gjeld til konsernselskaper 8 1 850 13 723 Betalbar skatt 15 2 236 1 869 Skyldig offentlige avgifter 3 485 1 541 Annen kortsiktig gjeld 8 870 9 651 Sum kortsiktig gjeld 36 424 70 415 Sum gjeld 39 343 72 983 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 53 219 95 090 Oslo, 16. februar 2012 Styret i Optimo Prosjekt AS Einar Enger Styreleder Bjørn R. Grepperud Nestleder/daglig leder Rune Pedersen Heidi M. Scheie Geir M. Aarstad

24 2011 2011 25 NOTER TIL REGNSKAPET Note 1: Regnskapsprinsipper KONTANTSTRØMOPPSTILLING Tall i tusen kroner Kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter: Note 2011 Resultat før skattekostnad 4 016 Periodens betalte skatter 57 Tap/(gevinst) ved salg av anleggsmidler Ordinære avskrivninger 5 147 Endring i kundefordringer ordinære 9 2 148 Endring i leverandørgjeld 5 386 Endring i forskudd fra kunder 9 18 262 Endring i investerings- eller finansieringsaktiviteter Endring i andre tidsavgrensninger 5 266 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 12 014 Kontantstrøm fra investeringsaktiviteter: Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 5-52 Innbetalinger ved salg av anleggsaksjer Utbetalinger ved kjøp av anleggsaksjer Utbetalinger til andre investeringer Innbetalinger fra andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter 52 Kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter: Innbetalinger ved opptak av ny langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av ny kortsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av langsiktig gjeld Utbetalinger ved nedbetaling av kortsiktig gjeld 8 13 723 Innbetalinger av egenkapital 3 956 Utbetalinger av utbytte 3 10 720 Innbetalinger av konsernbidrag Utbetalinger av konsernbidrag Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 23 487 Netto endring i kontanter/kontantekvivalenter 35 553 Kontantbeholdning per 26.05.2011 7 61 118 Kontantbeholdning per 31.12.2011 7 25 565 Generelt utbyttet andel av tilbakeholdt resultat Årsoppgjøret består av årsberetning, resultatregnskap, skytende del tilbakebetaling av etter kjøpet, representerer den overbalanse, kontantstrømoppstilling investert kapital, og utdelingene og noteopplysninger. Årsoppgjøret er fratrukket investeringens verdi i utgjør en helhet. Regnskapet er morselskapets balanse. avlagt i samsvar med aksjelov og god regnskapsskikk i Norge. Klassifiseringsprinsipper Eiendeler som er ment omsatt innen Regnskapet er basert på de grunnleggende prinsipper om historisk har direkte tilknytning til varekretslø- kommende år, samt eiendeler som kost, sammenlignbarhet, fortsatt pet, er klassifisert som omløpsmidler drift, kongruens og forsiktighet. i balansen. Eiendeler bestemt for Regnskapsprinsippene utdypes mer varig eie er klassifisert som nedenfor. anleggsmidler. Optimo Prosjekt AS regnskap Gjeld som skal betales innen kommende år er i balansen klassifisert inngår i konsernregnskapet til Gråfjell Holding AS. I henhold til regnskaps- som kortsiktig gjeld, mens gjeld som lovens 3 7 er det derfor ikke skal betales etter kommende år er utarbeidet konsernregnskap for klassifisert som langsiktig gjeld. underkonsernet Optimo Prosjekt. Klassifisering av aksjer skjer på basis Datterselskaper av investeringens motiv. Finansielt Datterselskaper vurderes etter motiverte investeringer er klassifisert kostmetoden i selskapsregnskapet. som omløpsmiddel, mens strategiske investeringer er ført under Investeringen er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre anleggsmidler. nedskrivninger har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til Inntektsføringsprinsipper virkelig verdi når verdifall skyldes Inntekter og kostnader som ledd i årsaker som ikke kan antas å være virksomheten av byggherrestyrte forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. skapet etter produksjonsfremdrift delentrepriser periodiseres i regn- Nedskrivningen er reversert når for de angjeldende prosjekter. grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger er til stede. Selskapets øvrige inntekter og kostnader regnskapsføres på leveringstidspunktet for den enkelte vare eller Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er tjeneste. avsatt i datterselskapene. Overstiger Note 2: Fusjon Nye Optimo Prosjekt AS (org.nr. 996 043 851) og gamle Optimo Prosjekt AS (org.nr. 982 832 888) ble den 26. mai 2011 fusjonert etter reglene i aksjelovens kapittel 13. Nye Optimo Prosjekt AS var på fusjonstidspunktet heleid av Gråfjell Holding AS. Gamle Optimo Prosjekt AS var på fusjonstidspunktet eid av Gråfjell Holding AS med 58,3 %, av Bjørn Grepperud med 31,8 % og av Rune Pedersen med 9,9 %. Fusjonen ble gjennomført ved at gamle Optimo Prosjekt AS overdro samtlige eiendeler, rettigheter og forpliktelser til nye Optimo Prosjekt AS mot at aksjeeier Gråfjell Holding AS som vederlag mottok aksjer i nye Optimo Prosjekt AS. Aksjeeierne Bjørn Grepperud og Rune Pedersen mottok vederlag i nye Optimo Prosjekt AS morselskap Gråfjell Holding AS samtidig som Vurdering av vesentlige balanseposter Kortsiktig og langsiktig gjeld Kortsiktig og langsiktig gjeld Fordringer balanseføres til nominelt beløp på Eksterne kundefordringer og andre etableringstidspunktet. Fakturering eksterne fordringer er oppført i ut over estimert produksjonsverdi balansen til pålydende etter fradrag knyttet til selskapets oppfølging av for avsetning til forventet tap. byggherrestyrte delentrepriser, Avsetning til tap gjøres på grunnlag klassifiseres som forskudd i av individuelle vurderinger av de balansen. enkelte fordringer. Skattekostnad Bankinnskudd, kontanter og lignende Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens inkluderer kontanter, bankinnskudd og andre betalingsmidler med forfallsbetalbare skatt og endring i utsatt dato som er kortere enn tre måneder skatt. Utsatt skatt er beregnet med fra anskaffelse. 28 % på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom Varige driftsmidler regnskapsmessige og skattemessige Varige driftsmidler balanseføres verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen og avskrives over driftsmidlets forventede levetid. Nedskrivningsplikt av regnskapsåret. Skatteøkende vurderes i de tilfeller virkelig verdi er og skattereduserende midlertidige lavere enn bokført verdi. Nedskrivningen foretas hvis verdifallet ikke forskjeller som reverseres eller kan reverseres i samme periode er forventes å være forbigående. utliknet. Netto utsatt skattefordel Tidligere års nedskrivninger balanseføres i den grad det er reverseres i den utstrekning grunnlaget for nedskrivningen ikke lenger sannsynlig at denne kan bli nyttegjort. er til stede. Avvik til en skattesats på 28 % skyldes endelige forskjeller mellom Leieavtaler regnskapsmessige og skatte- Driftsmidler som leies på betingelser messige verdier. som i det vesentlige overfører økonomisk risiko og kontroll til selskapet Virksomhetsområder (finansiell leasing), balanseføres under Selskapets virksomhet er i hovedsak varige driftsmidler og tilhørende leieforpliktelse medtas som forpliktelse ledelse av byggeprosjekter i en modell av byggherrestyrte delentrepriser under rentebærende langsiktig gjeld med tillegg av generell prosjekt- og til nåverdien av leiebetalingene. Driftsprosjekteringsledelse og rådgivning middelet avskrives planmessig, og knyttet til eiendomsutvikling. forpliktelsen reduseres med betalt leie etter fradrag for beregnet rentekostnad. nye Optimo Prosjekt AS utstedte en korresponderende fordring til Gråfjell Holding AS. Fusjonen ble gjennomført til regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet ettersom fusjonen var en omorganisering med uendret eierskap. Da vederlaget i fusjonen skjedde ved økning av pålydende på aksjene i morselskapet Gråfjell Holding AS, var det ikke nødvendig å fastsette noe særskilt bytteforhold ved fusjonen. Fusjonen er regnskapsført fra tidspunktet for etablering av felles kontroll i samsvar med NRS 9 Fusjon.