FJELL KOMMUNE UTKAST: Plannr: 236 Saksnr: 07/1643. Reguleringsføresegner for Tellnes Næringspark Jf. plan og bygningslovas 26 1 GENERELT

Transkript

1 FJELL KOMMUNE UTKAST: Plannr: 236 Saksnr: 07/1643 Reguleringsføresegner for Tellnes Næringspark Jf. plan og bygningslovas 26 1 GENERELT 1.0 Formål Formålet med reguleringsplanen er å leggje tilrette for eit heilskapleg næringsareal med industri, kontor og forretning knytt til plasskrevjande varer. Områda kan planerast før utbygging for å sikre heilskapleg utforming av næringsparken, samt god tilkomst til framtidig næringsareal. 1.1 Planavgrensing Planens avgrensing er vist med stipla line på plankart i målestokk 1:1000 i originalformat A1, datert Planområdets arealformål: Planområdet er inndelt med følgjande formål: Byggjeområde pbl 25.1, ledd nr. 1 - kontor K1 13,3 da Off. trafikkformål pbl 25.1, ledd nr. 3 - Off. veg / anna veggrunn 10,5 da Spesialområder pbl 25.1, ledd nr. 6 - Friluftsområde S1 6,4 da - Parkbelte S2 S3 11,2 da - Frisiktsone 1,2 da Kombinerte føremål pbl 25, 2 ledd - Forretning/Kontor/Industri FKI 39,5 da - Forretning/Kontor/Lager FKL 10,3 da - Forretning/Lager FL 17,8 da - Kontor/Industri KI 18,9 da - Område med rekkjefylgjekrav 5,1 da Fellesområder pbl 25.1, ledd nr. 7 - Felles tilkomst 4,9 da - Anna fellesareal 0,1 da

2 2 FELLESFØRESEGNER 2.1 Plankrav For områda K1, FKL 1 og FKI 4 skal det utarbeidast utbyggingsplan, som legg vekt på heilskapleg god utforming og utnytting av byggjefelta. Utbyggingsplan for område K1 skal leggje vekt på god terreng tilpassing mot eksisterande områder samt Trollhaugen ved utforming av bygg og val av løysningar på terrengbearbeiding, tilkomst og parkering. For område FKL1 skal det i utbyggingsplanen leggjast vekt på god utforming av bygg og endeleg avgrensing av byggjeområde mot friluftsområde S1. Terrengbearbeiding og avslutning av evt. fyllingsfot skal det leggjast vekt på å oppnå gode løysingar for med omsyn til friluftsområde. Utbyggingsplan for område FKI 4 skal vise gode løysingar særleg med omsyn til planeringshøgder og terrengskjeringar, samt bygg sin plassering i høve desse tema. Endeleg byggjehøgde for områda skal fastsetjast i utbyggingsplanforslag. 2.2 Situasjonsplan Med søknad om løyve til tiltak innanfor dei enkelte områda, skal det liggje føre ein detaljert situasjonsplan og ei skriftleg framstilling om tiltaket. Situasjonsplanen skal syna: - Eventuelle grenser, høgder på eksisterande terreng og planert terreng - Plassering og funksjon av bygningar med høgder og takform - Tilknyting til felles vass- og avlaupsnett - Avkøyring med interne vegar og gangvegar - Parkerings- og utandørs anlegg med terrenghandsaming og framtidig vegetasjon - Eventuelle fellesareal - det skal i utforminga leggjast vekt på å sikra god og effektiv arealutnytting Skriftlege delen skal innehalda: - Ei utgreiing om arealfordeling i bygg - Skiltplan - Estetiske sidene av tiltaket - Utgreiing om vidare planar når det er del av etappevis utbygging av område 2.3 Frådeling av tomter innanfor byggjeområda kan berre skje etter delingsplan som er godkjend av kommunen. Delingsplan skal vise plassering av bygg, evt. grøntareal, avkøyring og parkering. Den skal visa fellesvegar innanfor planområde, og korleis resten av byggjeområde kan disponerast. Dei enkelte bygg innafor planområde kan seksjonerast der bygningen sin utforming talar for det I samsvar med kommunal vedtekt til 69 nr. 3 i plan- og bygningslova, skal tomter til næringsformål ha oppstillingsplass på eiga tomt eller på fellesareal for fleire tomter. Utforming av parkeringsplassar skal minimum tilfredstilla fylgjande krav: Forretning / Kontor : 1 P-pl per 50 m 2, min 6 plassar Industri/ Lager : 1 P-pl per 100 m 2, min 6 plassar Minst 5% av parkeringsplassane skal leggjast til rette for rørslehemma. Parkeringsplassar skal ha fast dekke, og overflatevatn skal handterast i samsvar med VA plan 2.5 Farlege skrentar skal sikrast med gjerde eller på annan tilfredstillande måte. Det vert ikkje tillate med samanhengjande inngjerding som hindrar hjortetråkk i område. Inngjerding for sikring av enkelt verksemd vert tillete. 2.6 Universell utforming: Ved utbygging og gjennomføring av tiltak skal ein sikra at bygningar, utomhusanlegg vert utforma slik at dei i størst mogleg grad kan brukast på like vilkår av alle.

3 2.7 Energi: Det skal ved utforming og plassering av bygningar takast omsyn til energibruk. Det skal gjerast greie for vurderingar som er gjort for bruk av alternative fornybare energikjelder i samband med byggjesøknad for dei enkelte områda. 2.8 Før det vert gjeve oppstartsløyve skal det føreliggja godkjend VA-plan for næringsparken. Planen skal gjera greie for Sløkkjevatn og overvasshandtering tilpassa dei ulike verksemdene innanfor planen. 2.9 Automatisk freda kulturminne: Dersom funn, gjenstandar, eller konstruksjonar vert oppdaga i samband med gravearbeid, skal arbeidet stansast omgåande og kulturminnemyndigheit underrettast, jf Lov om kulturminne 8, 2. ledd Rekkjefølgje Del av område FKI 4 kan verta byggjeklart når endeleg traseval knytt til kommunedelplan for Sotrasambandet er vedtatt, og område ikkje er i konflikt med endeleg trase. Ved etablering av nye verksemder i næringsområde skal forbikøyringslomme vera etablert før det vert gjeve mellombels bruksløyve Bygg og skilt Bygg og anlegg skal gjevast ei god arkitektonisk utforming i samsvar med kommunal retningsline for god byggeskikk i Fjell kommune, og tilføre staden estetiske kvalitetar. Dei skal ha eit moderne uttrykk, og ein materialbruk som er tilpassa bygget sin struktur og andre bygg i området, slik at dei dannar ein heilskap som styrkjer staden sin karakter. Dei skal utformast og førast opp med vekt på estetisk, funksjonell og teknisk kvalitet. Tiltak skal utformast og plasserast med omsyn til kringliggjande naturområde og næringsparken sitt utbyggingsmønster. Skilt skal plasserast på fasadar i tilknyting til inngangspartiet på bygga. Plassering av skilt skal visast i byggjemeldinga. Størrelse og utforming skal vera tilpassa bygget sin arkitektur. Skilt skal ikkje utformast slik at dei vert forstyrrande for køyrande Ved sida av desse reguleringsføresegnene gjeld plan- og bygningslova med tilhøyrande føresegner og kommunen sine vedtekter til denne lova. Etter at denne reguleringsplanen, med tilhøyrande føresegner er vedteken/stadfesta, kan det ikkje inngåast privatrettslege avtaler som er i strid med planen og føresegnene. 3 BYGGJEOMRÅDE pbl 25.1, ledd nr Område for kontor Område K1 skal nyttast til kontorverksemd. I tilknyting til kontorverksemda kan det gjevast løyve til mindre forretning som naturleg høyrer saman med kontorverksemda. Innanfor området kan det førast opp kontorbygg i inntil 4 etasjar i tillegg til parkeringskjellar. Område kan maksimalt byggjast ut med %BYA = 50%. Maksimal tillete byggjehøgde kote +70. Parkering skal løysast innanfor områda og fortrinnsvis som del av bygg. I tillegg skal det setjast av naudsynt areal for varelevering samt av- og pålessing. 4

4 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDER pbl 25.1, ledd nr Offentleg køyreveg Områder angitt som offentleg køyreveg, skal nyttast til nemnde formål. Minste byggjeavstand er 30 meter målt frå senter veg. Detaljplanar for utforming av forbikøyringslomme på rv 555, skal godkjennast av rette vegmyndigheit. 4.2 Anna veggrunn Areala skal nyttast til skjeringar, fyllingar, grøfter og anna areal som naturleg høyrer til formålet. Areal med terrenginngrep skal re-vegeterast og tilpassast omgjevnadane. Ved behov kan det etablerast fortau innanfor formålet, mellom busslommene. 5 FAREOMRÅDE 5.1 Område for høgspent Innanfor viste fareområde kan det ikkje førast opp nye bygningar. 6 SPESIALOMRÅDE 6.1 Frisiktsone ved veg Frisiktsoner er angitt med skravur på plankartet ved avkjørsel til næringsparken, og kryss i næringsområde. Frisikt skal ha fri sikt min. 0,5 m over vegbanen. 6.2 Parkbelte i industristrøk I parkbelta S2 S3 er det ikkje tillete å føra opp nokon form for bygningar og anlegg. Arealet kan heller ikkje nyttast til biloppstilling eller lagring. Parkbelta kan opparbeidast med trær og buskvegetasjon. Det skal leggjast vekt på at parkområde mot naturområde, vert opparbeida for å danne ein naturleg overgang til naturområde. Vegetasjonen skal pleiast og re-vegeterast etter behov. Parkbelta skal vera ferdig opparbeida når område er planert for utbygging. Det kan etablerast køyrbar tilkomst til næringsområde over parkbelte i sørlege og nordlege del av planområde, dette skal berre nyttast ved eventuell evakuering av næringsområde til rv 555. Støttemurar mot offentleg veg med høgde over ein meter skal sikrast med gjerde. Langs same vegline skal støttemurar og gjerda ha ei einsarta utforming. Planting må ikkje gjerast slik at den etter kommunen meining er til hinder eller ulempe for offentleg ferdsle eller vedlikehald. Eigar av gnr. 53, bnr. 11 og bnr. 17 har ferdselsrett i samsvar med hefter, over næringsparken fram til bnr Friluftsområde I friluftsområde F1 tillates det skjøtsel av område som hogging av trær. Område skal sikre ein buffer mellom næringsparken og vatnet.

5 7 FELLESOMRÅDE 7.1 Felles tilkomstveg Felles køyrevegar skal opparbeidast samstundes med dei andre tekniske anlegga i området. Områda er felles for alle eigedomar som er avhengig av vegen for tilkomst til tomta. Gnr. 53, bnr. 11 og 17 har bruksrett/vegrett til sine utmarksteigar nord og vest for bnr Anna Fellesareal I områda anna fellesareal kan det setjast opp skiltmast ved innkøyring til Næringsparken, og infoskilt for orientering for besøkjande ved område langs fellesveg til næringsområde. Maksimal høgde på skilt er 11 meter. 8 KOMBINERTE OMRÅDER 8.1 Forretning, kontor og industri Områda FKI 1 FKI 4, skal nyttast til bygg for forretning, kontor og industriverksemd med tilhøyrande lager. Forretning skal vera knytt til plasskrevjande varehandel og ein del av industri- og / eller kontorverksemda. Tiltak skal utformast og plasserast på tomta med klar omtanke for utbyggingsstrukturen på staden. Områda kan maksimalt byggjast ut med %BYA = 50 %. Maksimal byggjehøgde for område FKI 1 FKI 3 er 11 meter medan maksimal byggjehøgde for område FKI4 er 12 meter. Parkering skal løysast innanfor områda. I tillegg skal det setjast av naudsynt areal for varelevering og av- og pålessing. Dei enkelte områda skal planerast med fylgjande kotehøgder: FKI 1 og FKI 3:+49,5 +51 FKI 2 : FKI 4 : Planerte område skal ikkje ha skjering eller fylling som overgang til tilgrensande område. 8.2 Forretning, kontor og lager Område FKL 1 skal nyttast til Kontorverksemd med forretningsdrift for plasskrevjande varehandel og tilhøyrande lager. Tiltak skal utformast og plasserast på tomta med klar omtanke for utbyggingsstrukturen i næringsparken. Område kan maksimalt byggjast ut med % BYA = 50 %. Maksimal byggjehøgde er kote +58 meter. Parkering skal løysast innanfor område. I tillegg skal det setjast av naudsynt areal for varelevering samt av- og pålessing. 8.3 Forretning og lager Område FL 1 skal nyttast til forretningsdrift for plasskrevjande varehandel, som caravan til dømes forretning med tilhøyrande lager og verkstad. Tiltak skal utformast og plasserast på tomta med klar omtanke for utbyggingsstrukturen i næringsparken. Område kan maksimalt byggjast ut med % BYA = 50 %. Maksimal byggjehøgde er 11 meter. Planeringshøgde kote Parkering skal løysast innanfor områda og parkeringsarealet er ein del av BYA. Det skal tilretteleggjast minimum 1 plass pr 50 m2 bruksareal, og minimum 10 plassar. I tillegg skal det setjast av naudsynt areal for varelevering samt av- og pålessing.

6 8.4 Kontor og Industri Områdene KI 1 og 2 skal nyttast til industriverksemd, produksjonsområde og tilhøyrande kontor/lager. Tiltak skal utformast og plasserast på tomta med klar omtanke for utbyggingsstrukturen i næringsparken. Område kan maksimalt byggjast ut med % BYA = 70 %. Maksimal byggjehøgde er 11 meter. Planeringshøgde kote Parkering skal løysast innanfor områda og parkeringsarealet er ein del av BYA. I tillegg skal det setjast av naudsynt areal for varelevering samt av- og pålessing.