Reguleringsbestemmelser for Fiskevollen

Transkript

1 Reguleringsbestemmelser for Fiskevollen Det regulerte området er vist på plankart datert Planområdet omfatter totalt 519 daa. Følgende dokumenter inngår i reguleringsplanen: - Planbeskrivelse datert Reguleringsbestemmelser datert Plankart datert Disse reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor området som er vist med reguleringsgrense i plankartet. I tillegg til bestemmelsene gjelder plan- og bygningsloven med forskrifter. Kapittel 0 er ikke en del av reguleringsbestemmelsene, men synliggjør hvilke privatrettslige vedtekter som gjelder i området og forklarer enkelte begreper som brukes i planen. De ordinære reguleringsbestemmelsene begynner i kapittel 1. 0 Privatrettslige og generelle forhold Sølensjøen lotteierlag SA v/dets styre forvalter sameiegrunnen iht. gjeldende vedtekter og sameielovens regler, herunder for gnr./bnr. 52/139, 43/268 og umatrikulert grunn. Lotteierlaget forvaltes etter de til enhver tid gjeldende vedtekter. 0.1 Utdrag av relevante vedtekter for Sølensjøen lotteierlag SA (vedtatt ) 2 Formål Lagets formål er å: - Ivareta og representere lotteiernes fellesinteresser utad. - Ivareta sjøen og fiskeressursene på en best mulig måte. - Ta vare på stedets særpreg og tradisjoner innenfor en tidsmessig bruk. - Stimulere lotteierne til å utøve fiske som næring også gjennom utleie av hytter/buer, båter og garn. 9 Bebyggelse Til fiskelottene hører det rett til å få tildelt byggetomt på sameiets grunn og oppføre følgende hus i forhold til lottstørrelse: - 1/1 lott - fire buer og fire uthus - ½ lott - to buer og to uthus - ¼ lott - ei bu og ett uthus Med uthus menes naust og/eller kjeld. Andre lottstørrelser avhengig av andre deler av den opprinnelige 1/1-lott Styret er forpliktet til å føre egen oversikt over alle hus på Fiskevollen, herunder til hvilken lott disse er registrert. 0.2 Forklaring av begrep i planen knyttet til bygninger - Bu: Med bu menes eget overnattingshus som den enkelte lotteier har rett til å eie og ha stående på sameiets grunn. - Hytte/fritidshus: Med hytte/fritidshus menes eget overnattingshus som eies av andre enn lotteierne innenfor planområdet. - Naust: Lagerplass for båt med fiskeutstyr. - Kjeld: Med kjeld menes tradisjonelt laftet uthus som den enkelte lotteier har rett til å eie og ha stående på sameiets grunn, et hus som alene benyttes til lagerplass for fiskeutstyr og annet utstyr tilknyttet lottens behov. R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 1/

2 - Uthus/anneks: Med uthus/anneks menes bygning som den enkelte lotteier har rett til å eie og ha stående på sameiets grunn eller som eies av andre enn lotteiere innenfor planområdet. Uthus for lotteiere kan alene benyttes til lagerplass for fiskeutstyr og annet utstyr tilknyttet lottens behov eller som anneks til beboelse. 0.3 Nabovarsel og privatrettslige forhold Sølensjøen lotteierlag SA v/dets styre skal som grunneier og/eller nabo forelegges nabovarsel m/vedlegg av komplett byggesøknad knyttet til ethvert omsøkt tiltak innenfor planområdet, jf. plan og bygningslovens For offentlig behandling av sak knyttet til bygging/tiltak på sameiets grunn så forutsettes det dokumentert fra Sølensjøen lotteierlag SA sin side at søker/tiltakshaver har den/de vedtektsfestede rettigheter som søknaden forutsetter, jf. plan- og bygningslovens Reguleringsformål , nr. 1 Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse (F, F1-12) 2 og 3 Annen privat tjenesteyting servicebygg (APT) 2 og 4 Naust (N) 2 og 8 Vannposter (VF1-6) 2 og , nr. 2 Samferdsel og infrastruktur Veg (V) 2 og 12 Parkering felles parkeringsplass (P) 2 og , nr. 5 LNFR-områder Friluftsformål (LNFRF, LNFRF1) 2 og , nr. 6 Bruk og vern av sjø og vassdrag Laste- og losseplasser/fiskebrygge 2 og 7 Fiskebruk (FB, FB1-29) 2 og 3 Friluftsområde i sjø og vassdrag 2 og Hensynssoner Bevaring av kulturmiljø (H570_K1) 5 og 6 Bevaring av kulturmiljø (H570_K2) 5 Båndlagt etter lov om kulturminner (H730_1-4) 11 2 Generelle bestemmelser 2.1 Generelle bestemmelser Reguleringsendringen erstatter og opphever tidligere gjeldende reguleringsplan for Fiskevollen Innenfor planområdet tillates det ikke oppført andre bygninger, etablert andre eller nye tomter eller flytting av tomter enn de som er vist på tilhørende plankart og illustrasjon 1 datert og angitt i planbestemmelsene. Nybygg er tegnet inn i plankartet med en nøyaktighet på 3 meter. Naust er tegnet inn med en nøyaktighet på 2 meter. Sjøsiden av naustene må ligge på rekke med eventuelle nærliggende naust langs strandlinjen Innenfor planområdet skal det ved enhver endring av eksisterende bebyggelse samt nybygg sees hen til at historisk og annen kulturell verdi som knytter seg til byggverkets ytre og kulturmiljøet så vidt mulig blir bevart. Under dette forutsettes det at tiltaket ikke forringer områdets egenart. R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 2/

3 2.1.4 Ved behandling av søknad om tiltak skal det legges betydelig vekt på de enkelte bygg m.m. sine funksjoner som grunnlag for fortsatt effektiv forvaltning av det tradisjonelle Sølensjøfisket og den til enhver tid nødvendige forvaltningen av innsjøen. 2.2 Vann og avløp Det tillates ikke lagt inn vann i verken hytte/fritidshus, bu, uthus, naust eller kjeld. Det tillates kun anlagt avløp for utslipp av gråvann. Som do/privet tillates bio-/komposterings- eller forbrenningstoalett i hytte/fritidshus, i bu eller i uthus/kjeld. Do/privet skal ikke være i eller bli plassert i naust. Det tillates nødvendig utvidelse av fellesdo FD1 og FD2 innenfor K Kulturminner Det skal tas hensyn til eventuelle kulturminner under anleggsfase og ved øvrig bruk av området. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeid i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes samferdsel, miljø og plan v/kulturvernseksjonen, Hedmark fylkeskommune, jfr. lov om kulturminner 8, annet ledd. 2.4 Bevaring av vegetasjon Innenfor planområdet skal all vegetasjonen, herunder busker og trær, bevares. Forsiktig hogst og/eller tynning kan gjennomføres etter dialog mellom kommunen og styret i Sølensjøen lotteierlag SA. Kommunen skal ivareta både skogfaglige og kulturvernfaglige hensyn. Det er ikke tillatt å fjerne kantvegetasjon langs Sølensjøen innenfor planområdet. Ved nybygg skal trær utblinkes på tomta før bygging starter. Der det er aktuelt å reparere markoverflater som er erodert, skal det legges til rette for naturlig revegetering. 2.5 Tilpasning og bruk av uthus, naust og kjeld Naust og kjeld skal ikke tilpasses til og ikke brukes til beboelse. Naust kan kun benyttes på tradisjonell måte som lagerplass for båt og fiskeutstyr. Kjeld kan kun brukes på tradisjonell måte som lagerplass for fiskeutstyr og øvrig utstyr tilknyttet lottens behov. 2.6 Tak og uteareal i Fritidsbebyggelse, Fiskebruk, K1 og Naust Alle tak og uteareal, herunder ved restaurering og legging av nytt tak, skal fortrinnsvis tekkes med torv, eventuelt jord som såes i med stedegne vekster. Tak skal utformes som saltak uten ark/oppstugu. 2.7 Antenner, tekniske innretninger, verandaer og plattinger Det kan ikke settes opp antenner eller tekniske innretninger uten tillatelse. Utvendige antenner og tekniske innretninger for strømforsyning skal plasseres minst mulig synlig og ikke på vindskier og tak. Plassering skal framgå på søknad. Parabolantenner og andre større tekniske innretninger er ikke tillatt I Fritidsbebyggelse/Fiskebruk tillates terrasse/platting på inntil 10 m 2 per bu/hytte, uten rekkverk og på terrengnivå. Terrasse og plattinger tillates ikke innenfor K1 eller K Graving Graving i strandsonen er tillatt for nødvendig nyanlegg og vedlikehold samt utbedring av båtplasser. Det samme gjelder for nødvendig opprensking i davaer/loker/viker hvor det foretas innkjøring og opplagring av båter. I K1 er det kun tillatt å foreta graving og fylling under vannflaten for utbedring av båtplasser. Graving utover vedlikehold, blant annet ved nyanlegg av båtplasser og nyoppføring av naust, er søknadspliktig. 2.9 Matkjeller Innvendig matkjeller på inntil 2x2 m tillates i uthus, kjeld, anneks, bu og/eller fritidsbolig Jordloven R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 3/

4 Innenfor planområdet skal jordlovens 9 og 12 gjelde. Innenfor områdene Annen privat tjenesteyting - servicebygg, parkering, veg og naust gjelder samme regler så fremt det ikke er til hinder for områdets reguleringsformål Områdene avsatt til fritidsbebyggelse anses ikke som en del av fellesarealet og jordloven gjelder ikke for disse Gjerder Eksisterende gjerde rundt den gamle vollen tillates endret slik at det også omfatter tomtene F1-12 og FB5-29. Det forutsettes at gjerdet da vil omslutter alle nevnte tomter og settes opp som et fellestiltak i samarbeid med Sølensjøen lotteierlag SA. Andre typer gjerder enn netting kan settes opp forutsatt at de er godkjent av kommunen. Fritidsboliger utenom disse områdene kan gjerdes inn separat etter søknad med tilsvarende gjerdeutforming, forutsatt at allmennhetens tilgang til stier og strandsonen ikke begrenses. Der gjerder krysser etablerte stier og atkomster må det settes opp grind for å sikre allmenhetens rett til fri ferdsel. Alle former for inngjerding krever tillatelse fra beiteberettigede Universell utforming Tilgjengelighet for alle skal i størst mulig grad sikres gjennom universell utforming, jf. forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) kap. X. 3 Fritidsbebyggelse og Fiskebruk 3.1 Fellesbestemmelser Bygninger skal oppføres i 1 etasje, uten kjeller utover matkjeller som beskrevet i 2.9, og være separate og frittstående bygg, dvs. at bu/hytte og uthus/anneks/naust/kjeld ikke kan knyttes sammen. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 0,5 m. Takutstikk skal ikke på noe bygg overstige 0,5 m, unntatt over naustdør der det kan tillates inntil 0,9 m Bebygd ytre areal (BYA) beregnes etter reglene i Norsk Standard NS 3940 eller den standard som erstatter denne. Gesimshøyde er målt fra overkant grunnmur. Bygningsbredde måles i ytre mål Ved utvidelse av eksisterende bebyggelse og etablering av ny skal bygningsflaten være kvadratisk eller rektangulær med forholdstall bredde/lengde mellom 1/1 og 1/ Ny bebyggelse På hver av byggetomtene FB5-29 og F1-12 tillates 1 bu/hytte og 1 uthus/kjeld/anneks innenfor feltet. I feltene FB1 og FB4 tillates to buer og ett uthus/anneks/kjeld innenfor feltene. I felt FB3 tillates én bu. 3.3 Utforming av bebyggelsen Mål Tak skal utføres som saltak med takfall mellom 22 og 25. Vinduer skal ha maksimum bredde på 1,8 m og høyde på 1,1 m målt ved utvendig karm. Maksimal rutestørrelse i ytre ramme 0,5 x 0,4 m. Antall ruter skal være delelig med to. Dører og vindusomramning skal være av enkel, tradisjonell type Materialbruk Yttervegger i bu/hytte og uthus/anneks skal utføres i laftetømmer eller i bindingsverk/stenderverk. For nybygg i bindingsverk/stenderverk benyttes som utvendig kledning stående grov tømmermannspanel. Det er ikke tillatt å kle inn laftede yttervegger. Fundamenter og grunnmurer skal oppføres i betong eller naturstein. Ytterdører og porter skal utføres i trevirke. R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 4/

5 Vinduer skal utføres i trevirke. Utvendige farger skal tilpasses eksisterende miljø og godkjennes av kommunen som ledd i godkjennelse av byggesøknaden Ved tilbygg/restaurering av bebyggelsen tilpasses kledning, vinduer og øvrig detaljering eksisterende bygg Bu/hytte Bu/hytte skal ikke overstige 50 m 2 BYA. Bygningsbredde skal ikke overstige 5,5 m. Gesimshøyde skal ikke overstige 2,7 m. Overbygg over inngangsparti er tillatt og inngår ikke i BYA dersom dybde er maksimum 90 cm og bredde er maksimum 3 m. Bredden kan settes lavere av kommunen dersom bygningens proporsjoner i forhold til overbygget tilsier det. Takvinkel skal tilsvare takvinkelen på bu/hytte Uthus og kjeld Uthus og kjeld skal ikke overstige 20 m 2 BYA. Bygningsbredde skal ikke overstige 4 m. Gesimshøyde skal ikke overstige 2,3 m. Det er tillatt med ett vindu med maksimal bredde/høyde 1,0/0,6 m målt ved utvendig karm. Det er ikke tillatt med pipe Anneks Anneks skal ikke overstige 20 m 2 BYA. Bygningsbredde skal ikke overstige 4 m. Gesimshøyde skal ikke overstige 2,3 meter. 3.4 Fellesdo Det tillates oppført fellesdo i tilknytning til feltene FB2-4. Endelig plassering avklares ved byggesøknad i samråd mellom Sølensjøen lotteierlag SA, de enkelte bueiere i nevnte felt/tomter og kommunen. 4 Annen privat tjenesteyting - servicebebyggelse 4.1 Bygningsfunksjoner Bygninger skal oppføres i 1 etasje og være frittstående. Det kan oppføres bygninger som blant annet inneholder service- og foredlingsfunksjoner for Fiskevollen, herunder vaktbu, toaletter, dusjanlegg, lagerbygg samt nødvendige bygg for sløying og foredling av fisk. I så måte tillates oppført bygg med innlagt vann og tilhørende godkjent avløp. Det må foreligge utslippstillatelse fra kommunen før det legges inn vann. 4.2 Utforming Bygninger skal tilpasses terreng og nabobygninger. Bygninger skal utføres med en materialbruk og detaljering som er tilpasset den eldre bebyggelsen på Fiskevollen. 4.3 Størrelse Samlet BYA innen området skal ikke overstige 200 m 2 BYA. BYA for vaktbu og tilhørende uthus regnes ikke med i samlet BYA innen området. Bygningsbredde skal ikke overstige 7 m. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 0,5 m. Gesimshøyde skal ikke overstige 3,0 m. Tak skal utføres som saltak med takfall mellom 22 og 27. Takutstikk skal ikke overstige 0,5 m. 5 Hensynssone bevaring av kulturminner og kulturmiljø (H570_K1 og H570_K2) Avgrensningen til hensynssonene K1 og K2 er vist i illustrasjon 2 datert Alle tiltak innenfor K1 og K2 skal utformes slik at vernebehovet i kulturvernområdet K1 blir sikret og samtidig bidra til å bevare og formidle historiske verdier. 6 Hensynssone bevaring av kulturminner og kulturmiljø (H570_K1) R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 5/

6 Alle søknadspliktige arbeider forelegges overordnet kulturminnemyndighet til uttalelse før behandling i kommunen. Bestemmelsene under punkt 6 erstatter bestemmelsene i punkt 3 for K Bevaring og vedlikehold av bebyggelsen Eksisterende bygninger og bygningsmiljø samt miljøet mellom bygningene tillates ikke revet eller fjernet. Bygninger eller konstruksjoner som er dokumentert ikke verneverdige kan fjernes forutsatt at dette er avklart med fylkeskommunens kulturminneavdeling Eldre fasader skal bevares med eksisterende uttrykk eller gjenskapes i dokumentert eldre utseende. Ved tiltak på eksisterende bygninger skal opprinnelige materialer i størst mulig grad bevares i sin sammenheng. Bygningene i planområdet skal fortrinnsvis bevares gjennom kontinuerlig vedlikehold og reparasjon Restaurering og/eller tilbakeføring til opprinnelig eller tidligere tilstand kan tillates der hvor dette ivaretar kulturminneverdiene bedre enn ved bevaring av det eksisterende. Der utskifting er nødvendig bør så lite som mulig av de eldre bygningsdelene skiftes. Der normalt vedlikehold krever utskifting, bør nye bygningsdeler med hensyn til former, detaljer, materialer, farger o.a. være tilnærmet lik det som erstattes. Eventuell tilbakeføring til et mer opprinnelig utseende skal baseres på historisk dokumentasjon og kildemateriale. 6.2 Ny bebyggelse Nybygg tillates ikke ut over to naust merket med N2 og N3 på plankartet. Naust N3 skal erstatte eksisterende bu/naust og plasseres på tilnærmet samme sted som eksisterende bygning. Nye båtnaust må ikke overstige 30 m2 BYA. Bygningsbredde skal ikke overstige 5 m. Tak skal utføres som saltak med takfall mellom og skal tekkes med torv, jf Gesimshøyde skal ikke overstige 2,3 m. Naustene skal oppføres i laftetømmer og skal bestå av ett rom, dvs. ingen oppdeling. Naustene skal ha inngang/port(er) i den ene kortenden og de skal ikke ha vindu eller pipe Tilbygg og/eller påbygg tillates ikke. Det gjelder også veranda, terrasse og treplattinger. Retningslinje til bestemmelse Dispensasjon fra bestemmelsen kan gis for tilbygg dersom det kan dokumenteres at verneverdiene i bygningen og kulturmiljøet ikke forringes av tiltaket. Tiltaket må være nødvendig for å ivareta grunnlaget for det tradisjonelle Sølensjøfisket og den til enhver tid nødvendige forvaltningen av innsjøen, jf. bestemmelse Flytting av kjeld Kjeld merket med U1 tillates flyttet til ny plassering merket med U Utskifting av vinduer Ved utskifting av vinduer skal nye vinduer ha en tradisjonell konstruksjon, materialbruk og inndeling. Dør- og vindusomramning skal også ha samme konstruksjon, dimensjoner og materialbruk som opprinnelige omramninger. 6.5 Gjenoppføring av bygninger Dersom eksisterende bygning går tapt grunnet brann eller naturskade eller av annen grunn må rives, kan ny bygning oppføres forutsatt at det er forenelig med de helhetlige kultur- og miljøverninteresser knyttet til området. Nybyggets utforming, dimensjoner, konstruksjon og materialbruk skal være tilnærmet identisk med det bygg det erstatter. Eventuell tilbakeføring til et mer opprinnelig utseende skal fortrinnsvis baseres på historisk kildemateriale for den bygningen som er tapt, eventuelt for tilsvarende bygning i nærheten. R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 6/

7 6.6 Tradisjonelle innretninger Tradisjonelle innretninger i terrenget som hører fisket til, som båtplasser, netthang, nottrosser o.l. skal holdes vedlike. Ny oppsetting av slike innretninger skal være utført på tradisjonelt vis. 7 Laste- og losseplasser/fiskebrygge Innenfor ett av de to områdene tillates det etablert én felles fiskebrygge for å losse fisk. 8 Naust (N) Området skal være tilgjengelig for allmennheten. 8.1 Ny bebyggelse Sjøsiden av naustene skal ligge på en rekke langs sjøkanten. Rekken med naust N9-16 og N19-26 kan forskyves i forhold til plasseringen i plankartet med inntil 3 meter i forhold til strandlinjen Båtnaust må ikke overstige 30 m 2 BYA. Bygningsbredde skal ikke overstige 5 m. Tak skal utføres som saltak med takfall mellom 22-25, jf Gesimshøyde skal ikke overstige 2,3 m. Grunnmurshøyde skal ikke overstige 0,4 m. Naust skal oppføres i laftetømmer og skal bestå av ett rom, dvs. ingen oppdeling. Naust skal ha inngang/port(er) i den ene kortenden og skal ikke ha vindu eller pipe Alle bygninger skal tilpasses terreng og nabobygninger. Hver gruppe skal fremstå som en enhet med tilpasset form, materialbruk og farge. 8.2 Endringer i strandlinjen Ved bygging av nye naust eller ombygging/restaurering er det ikke tillatt å foreta endringer i strandlinjen. 9 Friluftsområde (LNFRF) I friluftsområdet er det ikke tillatt å oppføre bygninger av noen art. Det er heller ikke tillatt å foreta terrengplanering eller bygge innretninger for opphold utendørs. Området skal være tilgjengelig for allmennheten. Det er tillatt å sette opp en gapahuk på maksimum 15 m 2 i LNFRF1. 10 Friluftsområde i sjø og vassdrag I friluftsområde i vann er det ikke tillatt å bygge innretninger m.m., eller å drive aktiviteter som er til hinder for områdets bruk for utøvelse av fiske. 11 Båndlegging etter lov om kulturminner (H730_1-4) Innen områder regulert til båndlegging etter lov om kulturminner er det registrert automatisk fredete kulturminner som er fredet etter lov om kulturminner. Det er ikke tillatt med virksomhet eller oppføring av anlegg som kan hindre bevaringen. Kulturminnene har en sikringssone på fem meter fra synlig kant. 12 Veg Veger skal bygges som grusveg med bredde inntil 3,5 m med nødvendige møteplasser. Det tillates ikke at det blir tatt masser utenfor vegprofilet. Vegens sideterreng skal gis en myk tilslutning til omgivende terreng, og planerte flater utenfor vegen skal revegeteres. 13 Felles parkering R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 7/

8 Innen hele området kan det legges ut parkeringsplasser for alle typer motorkjøretøyer med hengere eller campingvogner. Parkeringsplasser anlegges der de best kan tilpasses terreng og vegetasjon. 14 Vannposter Innenfor VF1-6 tillates etablert tekniske installasjoner som er nødvendig for drikkevannsforsyningen. Utenfor VF1-6 kan det etableres tekniske installasjoner som er nødvendig for drikkevannsforsyningen etter dialog med kommunen. R28A Fiskevollen - reguleringsbestemmelser 8/