Per Krohgs vei 2, Karihaugen Forslag til detalj regulering til offentlig ettersyn

Transkript

1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Per Krohgs vei 2, Karihaugen Forslag til detalj regulering til offentlig ettersyn Hauger Eiendom foreslår å omregulere Per Krohgs vei fra byggeområde for industri og friområde-park, til kombinert bebyggelse- og anleggsformål - forretning for plasskrevende varer, lager, kontor og vegetasjonsskjerm. Forslaget innebærer også regulering av deler av kjøreveg, gang- og sykkelveg, annen veggrunn, faresone høyspenningsanlegg og flomfare. Det foreslås til sammen 1540 m2 bruksareal (BRA) til forretning for plasskrevende varer, 5800 m2 BRA til kontor og 2810 mz til lager for trelast og byggevarer. Kontorbygningen ut mot Karihaugveien foreslås i fem etasjer med forretning i 1.etasje, mens lagerbebyggelsen foreslås i 2 etasjer, pluss parkeringsanlegg under bakken. Dagens regulerte friområde-park foreslås omregulert til vegetasjonsskjerm. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget slik det foreligger nå, men vil kunne anbefale det under visse forutsetninger, blant annet at hensynet til blågrønn struktur sikres i tråd med forslag til ny kommuneplan. Se vår foreløpige vurderinger og konklusjon i kapittel 5. Plan- og bygningsetaten ber om bemerkninger til forslaget i løpet av høringsperioden som er oppgitt i varslingsbrev. Utarbeidet av: Arkitektene Astrup og Hellem AS for Hauger Eiendom ANS i*.i' i*r.i'. F" $01-06 q,\`\_.j,\ \_.J <8- N.1, ` i» 00 -_ -:_.-- Bydel: Alna Gnr./bnr.:l07/728, Dato: f 250m zoo" m Saksnummer: /295 Dokumentnummer: Basert på innsendt dokument med dato: Saksnummer Plan- og bygningsetaten oppgis alltid ved henvendelse Besøksadresse: Sentralbord: Vahls gate, 0187 Oslo Kundesenteret: Telefaks: Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Bankgiro: l3l5.0l.0l Orgnr.: MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no

2 Saksnr: Z1 Side side 2 av 53 INNHOLD 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET SAMMENDRAG EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (FORSLAGSTILLERS ILLUSTRASJONER) Skisse - eksisterende situasjon Skisse av fremtidig byplangrep FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER FAKTADEL BAKGRUNN (FORSLAGSSTILLERSTEKST)... TEKST)...99 BAKGRUNN PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers tekst) STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Forslagsstillers stedsanalyse Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt PLANFORSLAGET O Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst).....2o KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget MEDVIRKNING FORHÅNDSUTTALELSER Liste over forhåndsuttalelser Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER PLAN- OG PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING PLAN- OG BYGNINGSETATENS FORELØPIGE VURDERING OG ANBEFALING Plan- og bygningsetatens vurdering av planforslaget Foreløpig konklusjon KART OG BESTEMMELSER NEDSKALERT PLANKART REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTAK OM OFFENTLIG ETTERSYN... 52

3 Saksnr: Side 3 av 53 Vedlegg 1. Plankart i målestokk 1: Forhåndsuttalelser 3. ROS-analyse 4. Trafikkanalyse 5. Grønnarealer og gang/sykkel nær Per Krohgs vei 2 6. Møtereferat Bymiljøetaten Møtereferat Statens vegvesen Møtereferat Lørenskog kommune Illustrasjonsplan 10. Situasjonssnitt 11. Fasader 12. Snitt HVORDAN LESE DOKUMENTET? Dette er et dokument som består av forslagsstillers beskrivelse av og argumentasjon for planforslaget, og Plan- og bygningsetatens vurdering. Plan- og bygningsetaten er juridisk eier av dokumentet, men der det står Forslagsstillers tekst (hovedsakelig del 2 og 4), har Plan- og bygningsetaten ikke redigert i denne. Plan- og bygningsetatens kommentarer til forslagsstillers tekst finnes i separate, tydelig merkede bokser. SAKSGANG Etter offentlig ettersyn vil innkomne bemerkninger bli referert og kommentert, og eventuelle endringer vil bli innarbeidet. Saken er planlagt oversendt Rådhuset for politisk behandling <nummer> tertial.

4 Saksnr: Z1 Side side 4 av HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET 1.1 SAMMENDRAG Bakgrunn Planområdet med adresse Per Krohgs vei 2 ligger på Karihaugen ved grensen til Lørenskog. Hensikten med planen er å videreutvikle eksisterende virksomhet på eiendommen, Maxbo. Det foreslås utvidelse av eksisterende bruk med forretning for plasskrevende varer, lager og kontor. Planforslaget Planforslaget innebærer at eksisterende bygningsmasse på planområdet oppgraderes og utvikles. Det legges til rette for bygging av et nytt kontorbygg, oppå eksisterende bygg, i fem etasjer ut mot Karihaugveien. Dagens avkjørsel fra Karihaugveien foreslås stengt og det etableres to nye avkjørsler fra Per Krohgs vei, den ene kun for utkjøring av større kjøretøy. Det foreslås videre regulert en 10-meter bred vegetasjonsskjerm langs Nuggerudbekken. Det foreslås også hensynssone høyspenningsanlegg og flomfare mot bekken i øst. Konsekvenser Planforslaget er i strid med forslag til ny kommuneplan vedrørende blågrønn struktur, da det ikke sikres sammenhengende turvei og bygninger plasseres nærmere vannkant enn 20 meter. Dagens regulerte friområde-park foreslås omregulert til vegetasjonsskjerm. Plan- og bygningsetaten vil ikke kunne anbefale en slik løsning. Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon Plan- og bygningsetaten er i utgangspunktet positive til de foreslåtte formålene på planområdet. Det at planforslaget bidrar til å bygge opp under områdets blågrønne struktur er av avgjørende betydning for vår anbefaling. Dette innebærer blant annet å sikre en del av sammenhengende turvei langs Nuggerudbekken (Ellingsrudelva), og at det ikke oppføres ny bebyggelse nærmere vannkant enn 20 meter, av hensyn til vassdraget. Plan- og bygningsetaten vektlegger også tilrettelegging for gående og syklende til planområdet. Selv om Maxbo er en virksomhet som gjerne baserer seg på en bilbasert kundegruppe, vil det å anlegge såpass mange nye arbeidsplasser her gi et potensial for bruk av kollektivtransport, sykkel og gange. Det er et overordnet mål at så mange arbeidsreiser som mulig i skal tas med slike transportformer. Det vil videre være av betydning at bygningsmassen henvender seg mot Karihaugveien på en god måte, at det etableres aktive fasader på første plan, at det tilrettelegges for trygg bevegelse for fotgjengere inne på planområdet og at det legges opp til beplantning av trær og busker både langs Per Krohgs vei og Karihaugveien. For at Plan- og bygningsetaten skal kunne anbefale forslaget må disse ovenfor nevnte kvalitetene sikres i planen. Vi vil fremme eget alternativ dersom våre føringer ikke følges. For øvrig vil bemerkninger til offentlig ettersyn også kunne få betydning for vår vurdering og anbefaling.

5 Saksnr:2o1313ooo 21 side5av53 Saksnr: Side 5 av EKSISTERENDE SITUASJON OG FREMTIDIG BYPLANGREP (forslagstillers illustrasjoner) Skisse - eksisterende situasjon s ' I I i' I f I I f l f l I #533.- ~.:"/I å a ü 3'1 oi] 4- ; I f Figur 1.1: Eksisterende situasjon i osl_o J LØRENSKOG! Planområdet ligger på Karihaugen, nordøst i Oslo, inntil grensen til Lørenskog kommune. Planområdet grenser i nordøst mot Karihaugveien. Litt lenger nord ligger E6...f-l- v' E, A l -_ Figur 1.2: Regulering Oslo Figur 1.3: Regulering Lørenskog Planområdet ligger innenfor et nokså begrenset område (Karihaugen) som er regulert til byggeområde for industri (lilla -fra fra tallet) og forretning for plasskrevende varer, kontor, hotell, lager, industri (oransje - fra tallet). Næringsområdet strekker seg videre østover inn i Lørenskog kommune langs Karihaugveien/Solheimveien. Området er omkranset av boligområder og vei. På Oslosiden grenser næringsområdet mot Ellingsrudåsen i sørvest og E6/Strømsveien i nord.

6 Saksnr: Side 6 av Skisse av fremtidig byplangrep g 1 v.67 å' 3 ca år ta 4 / / I / l If 'f l I I. gi Fig. 1.3: Fremtidig situasjon SOLHEIMVEI Eiendommen gis en bedre arealutnyttelse og oppgraderes til en tidsmessig standard. Det legges til rette for ny innkjørsel, utvidelse av lageret, utvidelse av byggevareforretningen og bygging av et nytt kontorbygg på 4 etasjer. Løsningen baseres på planene til Statens vegvesen for oppgradering av Karihaugveien på nordsiden av planområdet og intensjonene i kommunale overordnede planer. Planen er i tråd med intensjonene i foreløpige planer for T-baneforlengelsen til A-hus og Reguleringsplanene for Solheimsveien i Lørenskog kommune

7 Saksnr:2o1313ooo 21 side7av53 Saksnr: Side 7 av FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER Hauger Eiendom ANS v Kjell Hauger eier eiendommen. Arkitektene Astrup og Hellern AS fremmer planforslaget på vegne av Hauger Eiendom ANS. Norconsult AS har utarbeidet vedlagte fagutredninger Forslagsstiller: Hauger Eiendom ANS Kjell Hauger Vårstigen 5, 1470 Lørenskog tlf , Kjell Hauger (kjell@hauger.eu) (k`ell@hauger.eu) Fagkyndig: Arkitektene Astrup og Hellern AS Lars Thoen, tlf lth@aaoh.no Norconsult AS Finn Mellum, tlf finn.mellum@norconsult.com Landskapsarkitekt mnla Nils Skaarer, tlf Eieropplysninger Gnr./bnr.: 107/728 Hauger Eiendom ANS Gnr./bnr.: 107/295 Knut Øystein Daae Hauger Arealstørrelse - planområde Planområdet totalt: 9 744m² 744m2 Arealstørrelse - ny bebyggelse (BRA iht. NS 3940) Over terreng: BRA= m² I112 Under terreng: BRA= m² m2 Arealstørrelse - eksisterende bebyggelse som opprettholdes (BRA iht. NS 3940) Over terreng: BRA= 4 400m² 400m2 Utnyttelse m. m. Bebygd areal BYA= m² m2 Prosent bebygd areal % areal-% BYA= 46 %, Bruksareal næring BRA= m² m2 Prosent bruksareal % - BRA= 135 % Høyder antall etasjer 5etasjer eller meter over terreng Maks kotehøyde kote +183,00 Parkering Parkering skal være i henhold til den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. I henhold til gjeldende norm innebærer dette anslagsvis: Forretning 50 plasser Lager 15 plasser Kontor 55plasser Sum 120 plasser Dette parkeringsbehovet er løst med : Plasser under terreng: 65 stk. Plasser på terreng: 55 stk. Plasser for sykkelparkering: 45 stk.

8 Saksnr: Z1 Side side 8 av 53 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Aftenposten Grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev datert på grunnlag av Varslingsliste varslingsliste fra PBE.

9 Saksnr: Z1 Side side 9 av FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN (forslagsstillers tekst) BAKGRUNN Planområdet omfatter Per Kroghs vei 2, Gnr./bnr.: 107/728, 107/295. Planens begrensning mot Karihaugveien er tilpasset planutkastet fra Statens Vegvesen. Eiendommen er oppført som forretning for byggevarer og trelastlager. Eksisterende bebyggelse er velholdt og har bygningsmessig standard fra 1989 med tilbygg fra Anlegget leies i dag til Løvenskiold Handel for MAXBO Proff s Proff sbyggevarevirksomhet. Arealutnyttelsen er lav og forslagsstiller vil utvikle hele eiendommen og skjerme uteområdene. Planområdet ligger innenfor et område (Karihaugen) som er regulert til byggeområde for industri (fra tallet) og forretning for plasskrevende varer, kontor, hotell, lager, industri (fra tallet). Formål med planen Forslag til reguleringsformål er lik dagens bruk/ / regulering: Forretning med arealkrevende varer, lager og kontor. Hensikten med planforslaget er å bygge ut og oppgradere eiendommen til en mer tidsmessig standard og legge til rette for: bedre arealutnyttelse overbygging av eksisterende gårdsplass for å skjerme utelagring av byggevarer påbygg av 4 etasjer med kontorer over byggevareforretningen. utvide grunnarealet på 1.etasje til forretning med arealkrevende varer. Opparbeide P plasser for kunder til byggevarevirksomheten og parkeringsanlegg under bakken for kunder og ansatte ø Forbedre inn og utkjøring i forhold til dagens løsning ø Opparbeide og forsterke grøntområdet / vegetasjonsskjerm langs Nuggerudbekken Forslagsstiller vil med denne planen også legge til rette for å heve den arkitektoniske og visuelle kvaliteten på eiendommen. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Planområdet ligger inntil Nuggerudbekken (Ellingsrudelva) i øst, på grensen til Lørenskog. Karihaugveien (kommunal vei) grenser til planområdet i nord. Statens vegvesen har foreslått omregulering av veien med gang- sykkel- og kollektivfelt (vårt saksnummer ). Sykkeltraseen i Karihaugveien er en del av hovedsykkelveinettet. Planområdet er i dag regulert til industri, friområde-park, høyspentanlegg og lomme for drosjeholdeplass gjennom: ø S-2028 «Endret reguleringsplan for trafikkområde - veisystem med ramper og gangveier i grenseområdet mot Lørenskog. Friområde - turvei - langs bygrensen og byggeområde for industri øst for godsterminalen og Per Krohgs vei.» (1975)

10 Saksnr: Z1 Side side 10 av 53 ø S-2503 «Endret reguleringsplan (tverrprofil) for Karihaugveien fra 150meter vest for Bjørnheimveien til kommunegrensen, samt søndre del av Bjørnheimveien m.m.» (1980) ø S-3375 «Reguleringsplan for 420 kv kraftledning, Høybråten - Ellinsrud» (1993)

11 Saksnr: Z1 Side side 11 av PLANSTATUS Overordnede føringer og gjeldende planstatus (forslagsstillers tekst) Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer / Statlige planbestemmelser og retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging I henhold rpr for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i arealplanleggingen med samordnet planlegging av utbyggingsmønster og transportsystemer med sikt på å begrense transportbehovet. Som en konsekvens av dette bør utbygging skje ved at bygging skjer innenfor bebygde områder. Det legges samtidig vekt på bevaring av grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter og at hensynet til gode bomiljøer skal vektlegges. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke stvrke barn og unges interesser i planleggingen Rpr for barn og unges interesser setter mål for krav til utforming av arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge. Slike arealer skal sikres mot trafikk, støy og annen helsefare og det skal være områder som egner seg for lek og opphold hele året. Forskrifter om rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre (RPB) Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner. For områder som ikke omfattes av godkjente fylkesdel- eller fylkesplaner er det ikke tillatt å etablere kjøpesentre over 3 000m2 OOOm2bruksareal, med mindre fylkesmannen samtykker i dette. Formålet med RPB er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til en effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til (økt) byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for de om ikke disponerer bil. Det langsiktig målet er å oppnå en mer bærekraftig by- og tettstedsutvikling. Gjeldende overordnede planer - Kommuneplan 2009 med juridisk bindende arealdel Grøntdrag, vassdrag og nettverk av turveier og sykkelstier skal forbedres og forsterkes. Planområdet er på plankartet vist som øvrige reguleringsplaner? reguleringsplaner. - Kommuneplan 2008 arealstrategikart Planområdet er ikke angitt med noen farge. - Grøntplan for Oslo Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen - KDP 8 (vedtatt ) I Grøntplan for Oslo er det beskrevet at Ellingsrudelva / Nuggerudbekken er vurdert bevaringsverdig i miljøetatens Den Grønne liste fra 1986.

12 Saksnr: Z1 Side side 12 av53 Overordnede mål er blant annet å sikre turveier og viktige økologiske verdier. Det foreslås en generell retningslinje om at alle åpne vassdrag bør bevares åpne med et minst 20 meter bredt grøntbelte på begge sider. Innenfor en sone på minimum 20 meter fra vannkant for hovedløp og minimum 12 meter fra vannkant for sidebekker bør det ikke oppføres ny bebyggelse, anlegg eller gjøres vesentlige terrenginngrep. Gjeldende regulering for området viser 10 meter bred sone som friområde (S-2028) mot bekken kombinert med fareområde høyspent. Blågronn struktur i Oslos byggesone (i arbeid) T = park. uatur- og fiioinråde = h0\-' d1'l11"v'ei = elx-'fbekk I aktsonihetssoiie langs elvelop og danuner O tiltak = I(1 ys11i11gs])1111kr som krever Fig 2.1 Utsnitt av forslag til grøntplan ved planområdet - Kommunedelplan for lokalisering av varehandel Varehandel og andre servicefunksjoner - KDP 14 (vedtatt ) Vedrørende forretninger for plasskrevende varer utheves det at det er uhensiktsmessig å innpasse slike forretninger i nær tilknytning til ordinære handelssentre. En utfordring er å samlokalisere flere slike utsalg for å redusere biltrafikk. De kan med fordel samlokaliseres med annen næringsvirksomhet. Andre utfordringer er å gi hensiktsmessig lokalisering i forhold til veisystemet, samt å avgrense denne type forretning mot de ordinære handelssentrene, slik at de ikke gradvis utvikler seg til å bli tradisjonelle kjøpesentre i bransjesenterformat. Det fremheves at Oslo og Akershus må samarbeide om lokalisering av varehandel i grenseområdene - Kommuneplan for Lørenskog ( ) Overordnet målsetting for arealbruken i Lørenskog kommune er at det bygges tett i de sentrale deler av kommunen for ved dette å dempe utbyggingspresset på jordbruksarealene og marka, styre servicenivået i kommunesenteret og lokalsentrene og gi grunnlag for bedre og mer buss- og banebasert kollektivtilbud.

13 Saksnr: Side 13 av53. i DEL-C 5: :r_1:r rw: ' H 3 rerft-4-.'l'en ' 1. 4», «ifb N.\-_ =.-.'-.. -_.. ~ -.-. _ ' ~ r. 1. _ I _ El;':r 1:.*.=;12u>:-. I I - Ti' `. _ - I 'x_ L '. l. ' =I:.' _.i.y Fig 2.2: Kommuneplan Plankart. i". -I I ' l I _, l L.- {J n, '1 1 i _-_'- i. '.,.""-r-_ f ' _.- 1._u BYGGEOMRÅDER Nåværende Framtidig Hovedsakelig boliger (inkludert lekeplasser, barnehager. dagligvarebutikk med nærområdet som marked, velllus, mindre offentlige institusjoner og lokalveier). Senteroinråtle - blandet sentrnlnsbebyggelse, kontor.-'forretning-bebyggelse for almennyttige forinålibevertningssteder - Boliger kan tillates. Erverv (inkludert kontor, industri og lager). _ Offentlige bygninger (statens-, fylkets og kommunens bygninger). Kommuneplan for Lørenskog ( ) Gjeldende reguleringer S-2028, stadfestet S-3375 Reguleringsplan for 420 kv kraftledning Høybråten - Ellingsrud Tilliggende planer Frioinråtler (inkludert park, lekeplass, idrettsanlegg, skytebane. golfbane, snodeponi og rensepark). S Karihaugveien Detaljregulering - Byggeområde for industri - Ny trasé for gang og sykkelvei. Vedtatt

14 Saksnr: Z1 Side side 14 av 53 Pågående planarbeid /planforslag / nuns! Fig. 2.3: 25:: Vegvesenets foreslåtte reguleringsplan / Statens vegvesen har planer for oppgradering av Karihaugveien på nordsiden av planområdet. Det er utarbeidet et «Planforslag til offentlig ettersyn/politisk behandling- detaljregulering for Fv 352 kollektivfelt og g/s-veg. Kollektivfelt på Rv 159». Det legges opp til kollektivfelt på planområdets side av Karihaugveien i tillegg til gang- og sykkelvei på begge sider. I disse planene er avkjørselen fra Karihaugveien til Per Kroghs vei 2 stengt og ny avkjørsel er plassert mot Per Krohgs vei. Kjøreretningene i Karihaugveien skilles med midtdeler. Drosjeholdeplassene som i dag er regulert inne på planområdet (langs Per Krohgs vei) flyttes. Akershus fylkeskommune T-baneforlengelse -T-baneforlengelse til A-hus I traséutredning for bane til A-hus går foreslått T-banetrasé i umiddelbar nærhet, nord for planområdet, men den berører ikke Per Kroghs vei. Det er foreslått T-banestasjon på tvers av kommunegrensa og Ellingsrudelva. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Forslag til ny kommuneplan «Oslo mot 2030 Smart, trygg og grønn» Forslag til ny kommuneplans samfunnsdel angir tre satsningsområder, smart, trygg og grønn. Under de tre satsningsområdene er det valgt tre hovedmål med prioriterte politiske satsinger. Et av disse målene er å styrke Oslos blågrønne preg. Vassdrag er blant de sentrale elementene i byens blågrønne karakter. Det skal arbeides for å sikre og videreutvikle viktige grøntområder, som manglende turveilenker, samt byggefrie belter langs vassdrag. Det er viktig å etablere sammenhengende turveier langs elvene og sjøfronten. Befolkningsveksten medfører ytterligere behov for å sikre friområder.

15 Saksnr:2o1313ooo 21 side15av53 Saksnr: Side 15 av 53 Figur 1 Utsnitt fra temakart T7 i forslag til ny kommuneplan Utsnitt fra temakart T7 Blågrønn struktur i byggesonen. Her videreføres forslag til ny grøntplan for Oslo. Det vises elv og turvei på planområdet. Forslag til bestemmelser 12.3 angir at temakart blågrønn struktur T7 skal legges til grunn ved plan- og byggesaksbehandling. Retningslinjen til 13.3 Vassdrag angir at innenfor en sone på 20 meter fra vannkant for hovedløp bør det ikke oppføres ny bebyggelse, nye anlegg eller gjøres vesentlig terrenginngrep. Ellingsrudelva er oppført som hovedløp. Etablering av turveier kan tillates. De byggefrie beltene bør så langt som mulig være allment tilgjengelige der dette ikke kommer i konflikt med natur- og landskapsverdier. Innenfor det byggefrie beltet bør det sikres areal for naturlig kantvegetasjon, jf. vannressursloven 11. 'f If Figur 2 Utsnitt fra plankart 2 av 2 i forslag til ny kommuneplan Utsnitt fra kommuneplanens plankart 2 av 2: Sikrings- og faresoner. H320_2 angir flomfare (elveflom). H190_2 angir andre sikringssoner. For sone H320_2, som angir områder med mulig fare for elveflom, tillates ikke tiltak som kan påvirke/bli påvirket av flom. Ved regulering og søknad om tiltak kreves fagkyndig utført ROSanalyse/fareutredning som dokumenterer at de til enhver tid gjeldende forskrifter ivaretas. Innenfor sone H190_2 (fremtidig trasé for t-bane/jernbane) tillates ikke installasjoner eller andre tiltak i eller på grunne som kan hindre eller vanskeliggjøre fremføring av t- baneanlegget/jernbaneanlegget. I kommuneplanens forslag til juridisk bindende plankart Ligger planområdet innenfor sone med nåværende bebyggelse og anlegg. På arealstrategikartene mot 2030 og 2050 vises ny trasé for Ahusbanen og t-banestopp i nærheten av planområdet.

16 Saksnr: Z1 Side side av 53 Kommuneplan 2009 med juridisk bindende arealdel Kommuneplan 2009 består av gjeldende reguleringer, og ethvert planforslag vil derfor formelt sett innebære en endring av kommuneplanens arealdel. 2.3 STEDSANALYSE Forslagsstillers stedsanalyse Forslagsstillers stedsanalyse Planområdet ligger i et etablert industri- og næringsområde på Karihaugen, Ellingsrud som strekker seg østover inn i Lørenskog kommune. Planområdet grenser i nord mot Karihaugveien. Litt lenger nord ligger E6. En omregulering av eiendommen ses også i sammenheng med planer for utvikling på Lørenskogsiden. Områdets avgrensning er industriformålsgrensen mot Karihaugveien og mot Nuggerudbekken mot øst. Veiforholdene og tilgjengeligheten til eiendommen er svært god for bilbasert trafikk. Området vil få en enda mer sentral plassering etter utbygging av ny forstadsbanen. Dertil har området god kollektivtrafikk i Karihaugveien. Området preges av den blågrønne strukturen langs elva og av kraftlinjen, men det er behov for estetisk oppdatering av bygninger og utomhusanlegg.

17 Saksnr: Side 17 av53 la' - V.. _. - _ '- - ` Fig. 2.4.' Eksisterende forhold Kilde kart: Fig. 2.4: Eksisterende forhold

18 Saksnr: Z1 Side side 18 av53 Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Figur 3 Plan- og bygningsetatens stedsanalyse og anbefaling Illustrasjonen viser en 20 meter byggefri sone på vestsiden av bekken med sammenhengende turveiforbindelse og vegetasjonsskjerm. Avkjørselen mot Karihaugveien stenges og bebyggelsen henvender seg mot gaten.

19 Saksnr: Side 19 av Tabell for temaer som alltid skal sjekkes og følges opp når aktuelt Tema Oppstartsmøte Offentlig ettersyn Politisk behandling Kort utkvittering eller henvisning til hvor temaet omtales Naturmangfold aktuelt aktuelt Nærhet til bekk Flom og overvann aktuelt aktuelt Planområdet ligger innenfor faresone for flom (elveflom) H320_2 i plankart 2 i forslag til ny kommuneplan. Overvann må håndteres lokalt. Geotekniske forhold aktuelt aktuelt Planområdet ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Kulturminner uaktuelt uaktuelt Ikke registrert kulturminner innenfor eller i umiddelbar nærhet av planområdet Miljøforhold aktuelt aktuelt Planområdet ligger i støysone gul og rød Teknisk infrastruktur aktuelt aktuelt Høyspentanlegg innenfor planområdet Fremtidig trasé for ny Ahusbane i umiddelbar nærhet av planområdet Vannledninger på planområdet Barn og unges interesser aktuelt aktuelt En del av planområdet er i dag reguler til friareal - park. Forslag til ny kommuneplan, temakart T/ Blågrønn struktur, viser turvei på planområdet Virksomhetsfare uaktuelt uaktuelt Det er ikke registrert virksomhetsfare innenfor planområdet i vår database.

20 Saksnr: Z1 Side side 20 av PLANFORSLAGET Reguleringsformål, grad av utnytting, bebyggelsens plassering og høyder (forslagstillers tekst) Planforslaget skal oppgradere eiendommen til en estetisk, tidsmessig standard og legge grunnlaget for bedre arealutnyttelse. Dette inkluderer utvidelse av lager, overbygging av eksisterende gårdsplass, påbygging av 4 kontoretasjer og etablering av nødvendige P- plasser på terreng og i parkeringsanlegg under bakken for kunder og ansatte. Planforslaget baseres på Statens vegvesens Planforslag for Fv 352 kollektivfelt og g/s-veg. Kollektivfelt på Rv 159», med innkjøringer fra Per Kroghs vei i stedet for dagens innkjøring fra Karihaugveien. Planen skal opparbeide og forsterke vegetasjonsskjermen/grøntområdet langs Nuggerudbekken og grøntanleggene mot Karihaugveien og Per Kroghs vei. Forretning med arealkrevende varer, lager og kontor Lagerareal for trelast er i dag ca. 845 m2 2 og lager for byggevarer er 845 m2. Planforslaget medtar utvidelse av trelastlageret og overbygging av eksisterende gårdsplass med ca m2. 2. Utvidelsen av trelastlageret er på ca. 580 m2. 2. Det er medtatt overbygging av gårdsplassen for klimamessig og visuelt å skjerme utelagring av byggevarer (ca. 560 m2). 2 Byggevarelager og byggevarebutikken på 1.etasje utvides med ca. 900 m2 2 til totalt 1540 m2. 2. Over byggevareforretningen reguleres det for et påbygg med 4 etasjer kontorer hver på ca.1450m2. 1 m 2. Kategori Areal [mz] 2 ] Nytt areal [mz] 2 ] SUM Dagens situasjon Forretning Kontor Lager Trelast og byggevarer SUM Maksimale gesimshøyder for planområdet er lavere enn regulerte byggehøyder for tilliggende områder. Karihaugveien 100 (kote + 186) og Solheimsveien 11 og 15 (kote +186). Høyden på kontorbygget er satt til maksimalt kote Etter kontakt med Statens vegvesen og basert på deres merknader, inneholder planforslaget to inn- og utkjøringer fra Per Kroghs vei i stedet for dagens innkjørsel fra Karihaugveien. MAXBO s byggevarevirksomhet er avhengig av gode parkeringsforhold. Planen medtar nødvendige P- plasser for byggevareforretningen, ca. 55 P-plasser på terreng i tillegg til 65 plasser i et parkeringsanlegg under terreng.

21 Saksnr: Z1 Side side 21 av53 Grønnstruktur Planen foreslår et grøntområde / vegetasjonsskjerm med naturlig vegetasjon langs Nuggerudbekken i en bredde på 10meter. Dette grønne beltet langs bekken vil ikke kunne føres forbi Per Kroghs vei 4 og grøntsonen vil ikke være naturlig tilgjengelig for allmenn bruk. Forslaget til reguleringsplan er derfor basert på og å opparbeide og forsterke grøntområdet mellom Nuggerudbekken og byggevareanlegget, men at turvei langs Nuggerudbekken legges på østsiden av bekken. Grøntareal langs veiene i nordøst og nordvest Karihaugveien og Per Kroghs vei skal ivaretas. Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn for tiltaket. Det skal redegjøres for behandling av alt overvann, både takvann, overflatevann og drensvann, ved søknad om rammetillatelse. I anleggsfasen og driftsfasen tillates ikke ført forurenset overvann inn på kommunens ledningsnett eller til resipient. I. I: '_ i "hf F; 1 I Fig. 2.5: 2.5. Grønnstruktur Hensynssoner i., y 'i«a ' =' i Feie ~ f.i i L... 1: mi å. Wwwgooglemapscom Planen og reguleringsbestemmelsene ivaretar hensynssonene som redegjort for i ROS-analysen, flomfare og faresone for høyspenningsanlegget.

22 Saksnr: Z1 Side side 22 av53 Fig. 2.6: Hensynsoner Utforming av bygningen Bebyggelsen på eiendommen, Per Kroghs vei 2, er år gammel. Anlegget preges av at virksomheten generelt har mange produkter og varer som lagres ute. Sammen med avfallscontainerne, brukte paller etc., gir dette et litt uryddig inntrykk. Det er derfor behov for å oppgradere eiendommen, skjerme utelagerområdene og rydde opp i avfalls håndteringen. Illustrasjonsprosjektet for Hauger Eiendom ANS viser et anlegg som skal være i samsvar med planene for tilsvarende prosjekter i området. Den nye bebyggelsen skal ha god arkitektonisk kvalitet. Ved prosjektering og utførelse av bygget og utomhusanlegget skal det legges vekt på kvalitativ god og helhetlig utforming med hensyn til volumoppbygging, materialvalg, detaljering og tilpasning til omgivelser og terreng. Bygningene skal plasseres slik at vi får en grønn omramming eller «rygg» for næringsområdet. Bygningene er lagt inntil grøntdraget og med relativt lave byggehøyder på lageret underordner bygget seg vegetasjonen. Gårdsplassen mellom bygget og rundkjøringen Karihaugveien x Per Kroghs vei ligger over en meter lavere enn veien. Sammen med den foreslåtte vegetasjonen langs kjørevegen, vil parkeringsplassene for kunder være godt skjermet slik at hensynet til gående kan ivaretas på den best mulige måte. 51m/ Fig Oppriss av de planlagte byggene langs Karihaugveien Solheimsveien

23 Saksnr: Side 23 av53 nflmfi «=" /'fi / '77:: h-~<%" j"/1;; w<~% " 'llllliiiiiwi Fig Perspektiv /illustrasjon/ av per Kroghs vei 2

24 Saksnr: Z1 Side side 24 av 53 Landskap /utomhusplan Landskapsutformingen er vurdert/analysert i vedlagte Fagrapport fra landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer «Grøntarealer og gang/sykkel vei». Landskapsrommet består av store industri/forretningsbygg som ligger ganske konsentrert på vestsiden av Nuggerudbekken, men strekker seg videre østover inn i Lørenskog kommune langs Karihaugveien/ Solheimveien. Området har fallende skråning fra eiendom i Per Kroghs vei ned til elva. Det grønne draget langs Nuggerudbekken gir en markert grønn vegg mot øst. Det er til dels ganske høye løvtrær i dette området. Høyspentmastene stikker enda høyere opp i området. Langs eiendommen mot sydøst utvides den grønne sonen fra dagens 3-4 meter til 10meter. Det er lagt stor vekt på at beplantningen planlegges med stedegen vegetasjon så som gråor, spisslønn og/eller gråselje og hindre at fremmede arter får innpass. Det er lagt vekt på å plassere bygningene slik at vi får en grønn omramming eller «rygg» for næringsområdet. Bygningene er lagt inntil grønt draget og med relativt lave byggehøyder på lageret underordner de seg vegetasjonen. Rundt bygget mot Per Kroghs vei i nord vest og Karihaugveien i nordøst plantes trær som stammes opp. Det plantes et tett bunnsjikt med busker i lav høyde. Det er en terrengforskjell på ca. 1,3 m fra gårdsplassen til veien i krysset Karihaugveien x Per Krohgs vei. Sammen med den foreslåtte vegetasjonen langs kjørevegen, vil parkerings-plassene for kunder være godt skjermet i forhold til gående i Karihaugveien / Per Kroghs vei.

25 Saksnr:2o1313ooo 21 side25av53 Saksnr: Side 25 av 53 BUTIKKMaxllo BVW -V "E 'rntaveæ C* 183 EKSISTERENDEBYGG Co 171 THELAST HLBYGG ovsnnsmuyemeal c~ I71 TILBYGG wstnsv co 17! e Fig. 2.9: Landskap /utomhusplarz /utomhusplan Trafikkforhold Statens vegvesen har utarbeidet: «Planforslag til offentlig ettersyn/ politisk behandling - detaljregulering for Fv 352 kollektivfelt og g/s-veg. Kollektivfelt på Rv 159».Prinsippet fra denne planen er lagt til grunn for reguleringsforslaget. Vedlagte trafikkanalyse gir en presentasjon av dagens situasjon og viser trafikkbelastningen i kryssene Karihaugveien x Per Kroghs vei. Analysen viser generert trafikk som følge av planlagt utvidelse av næringsvirksomheten på tomten. Avkjørsel mot Per Kroghs vei er vurdert med hensyn til trafikkavvikling og trafikksikkerhet, og det er gjennomført kapasitetsberegning av kryssene. Trafikksikkerhet og personsikkerhet inne på eiendommen Per Kroghs vei 2 er ikke optimal fordi den blander personbiltrafikk med varetrafikk / varelevering, men forslagsstiller aksepterer å legge personbiladkomsten inn fra Per Kroghs vei, men plassert så nær krysset med Karihaugveien som mulig. Det må kunne etableres en egen utkjøring mot Per Kroghs vei fra trelastlageret slik at større biler kan få en egen utkjørsel i sørvestre hjørne av eiendommen. Denne løsningen er lagt til grunn for planforslaget.

26 Saksnr: Z1 Side side av 53 Naturmangfold Oslo kommune har gjennom mange år kartlagt områder som er viktige for bevaring av biologisk mangfold i kommunen. Det er ikke registrert verdifullt naturmangfold i eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er ikke kjent at det er andre forhold vedrørende naturmangfoldet som burde vært bedre undersøkt. Gjennomføring av planen vil ikke medføre at forvaltningsmålene i NML 4, 5, fravikes. Et tilstrekkelig bredt belte av naturlig kantvegetasjon skal etter bestemmelsene reetableres langs Nuggerudbekken. Forslagsstiller vil sørge for reetablering i dette området i samråd med Bymiljøetaten. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner av betydning i området, og Byantikvaren anser at tiltaket ikke kommer i konflikt med verneinteresser. Risiko- og sårbarhet Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsvurdering. se vedlegg (Norconsult rev.: ). Det er gjennomført en fareidentifikasjon og sårbarhetsvurdering, identifisert tiltak som det ut fra samfunnssikkerhetshensyn er nødvendig å gjennomføre for å unngå å bygge sårbarhet inn i dette planområdet. Rapporten konkluderer med at planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite sårbart. ROS analysen avdekker ikke forhold som hindrer at planforslaget kan gjennomføres. Det er tatt inn i reguleringsbestemmelsene at det skal foretas nødvendige geotekniske undersøkelser. Det forutsettes at det bygges slik at tiltaket ikke påvirkes av mindre oversvømte områder langs Nuggerudbekken og at det bygges i henhold til kravene til kjellerfri sone. 200-årsflomi i området er beregnet til kote +159,80-159,94 og med en sikkerhetsmargin på 0,5 meter. Det vil si at eksisterende bygg på kote + 161,30 har god margin og nytt bygg på samme kotehøyde også vil ha det. Planlagt garasjeanlegg skal bygges vanntett for å unngå vanninntrenging. Det forutsettes tilstrekkelig avstand fra nærmeste nybygg med langvarig personopphold til høyspentlinjen slik at årsgjennomsnittet ikke overskrider 0,4μT ut Juridiske forhold, rekkefølgebestemmelser og gjennomføring Planen er basert på plangrensene i Statens vegvesens «Planforslag til offentlig ettersyn/ politisk behandling - detaljregulering for Fv 352 kollektivfelt og g/s-veg. Kollektivfelt på Rv 159»Gjennomføringen av Statens vegvesens planforslag og gjennomføringen av dette planforslaget må tidsmessig avklares. Dokumentasjonskrav Det er utarbeidet en ROS-analyse, landskapsrapport og trafikkrapport som beskriver forhold som må ivaretas. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer Plan- og bygningsetaten mener at følgende bør sikres i planen: ø Det må sikres en sammenhengende turveiforbindelse. Dersom turveiforbindelsen ikke er sikret på Lørenskogsiden må den sikres på planområdet. Dette kan gjøres ved at et belte på vestsiden av bekken reguleres til turdrag/friområde, slik som på nylig vedtatt regulering på

27 Saksnr: Z1 Side side 27 av 53 nordsiden av Karihaugveien (S-4738). Turdrag/friområde må reguleres i minst 10meters bredde og vegetasjonsskjerm i tilstrekkelig bredde må reguleres i tillegg. ø Det må utarbeides en egen bestemmelse om opparbeidelse av alle utomhusarealer (ikke kun for utomhusplan). Blant annet for annen veggrunn-grøntareal langs Per Krohgs vei og Karihaugveien, vegetasjonsskjermen langs Nuggerudbekken, turdrag/friområde og gårdsplass. Denne må angi hvordan disse grøntarealene skal opparbeides. ø Det må sikres at det ikke oppføres ny bebyggelse, anlegg eller vesentlige terrenginngrep nærmere vannkant enn 20 meter, i tråd med retningslinje til 13.3 Vassdrag i forslag til ny kommuneplan. ø Det bør sikres at parkeringsdekning skal være i henhold til den enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune (ikke antall p-plasser). Dette inkluderer også sykkelparkering. Det bør sikres at det anlegges en viss andel sykkelparkering både på terreng og en viss andel i parkeringsanlegg. Antall bilparkeringsplasser som anlegges på terreng bør begrenses og angis i reguleringsbestemmelsen. ø I 9om parkering angis det at det i tillegg avsettes plass for lagring av maskiner og utstyr. Det bør angis hvor slik plass skal avsettes, og dette bør ikke være på terreng. ø Trygg atkomst for gående og syklende til planområdet må sikres, det vil si skilles fra personbil- og varebilatkomsten (jamfør vår vurdering kapittel 5) ø Hensynssone for flomfare (H320) bør utvides slik at det samsvarer med hensynssonen slik den er vist i forslag til ny kommuneplan plankart 2 av 2). ø I 5angis det at bebyggelsen skal plasseres ii byggegrenser. Plan- og bygningsetaten mener det er tilstrekkelig å angi at bebyggelsen skal plasseres i byggegrense ut mot Karihaugveien. 2.5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Forslagsstillers redegjørelse for konsekvenser av planforslaget. Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål Planforslaget er i samsvar med Kommunedelplan for lokalisering av varehandel Varehandel og andre servicefunksjoner - KDP 14. og Forskrift om rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og forskriftene for forretning for plasskrevende varer er samsvarende i Oslo og Lørenskog kommune. Det er i dag 1460 m2forretning 2 med plasskrevende varer. Planforslaget gir en økning i areal for forretning med plasskrevende varer på ca 890 m2 2 Kommunedelplan for grøntstruktur i byggesonen KDP 8 (vedtatt ) I Grøntplan for Oslo er Nuggerudbekken bevaringsverdig. Området preges av den blågrønne strukturen langs kraftlinjen og elva, men det har behov for estetisk oppdatering av bygninger og utomhus. Planen vil utvikle og forsterke den blågrønne strukturen langs kraftlinjen og Nuggerudbekken med oppdateringer med planting av trær og busker. Løsningen sikrer en sammenhengende turvei langs østsiden av bekken og de økologiske verdiene. Forutsetningene om bevaring av kantvegetasjon styrkes og hensynet til hoved turveien er tilpasset løsningen. Overordnede mål ivaretas ved at det innenfor en sone på 10 meter fra midten av bekken ikke er oppført ny bebyggelse. Planforslaget forsterker grøntstrukturen og turveien føres naturlig gjennom området på Lørenskogsiden av bekken, som dagens situasjon.

28 Saksnr: Z1 Side side 28 av53 Krysningspunktet mellom Karihaugveien og turstien er ikke løst i Vegvesenets planer for oppgradering av Karihaugveien og er heller ikke vurdert her. Stedsutvikling Planforslaget forsterker den videre utvikling av det etablerte industri- og næringsområdet på Karihaugen også sett i sammenheng med planene i Solheimsveien i Lørenskog. Planforslaget er baseres på Statens vegvesens overordnede plan for kollektivtrafikken i Karihaugveien, gang-/og sykkelvei og det foreslåtte til turdrag/friområde. Planen vil utvikle den blågrønne strukturen langs kraftlinjen og Nuggerudbekken med nyplanting av trær og busker. En utbygging av Per Kroghs vei 2 vil forsterke grunnlaget for lokalisering av T-bane-forlengelsen til A- hus. Fig. 2.10: Stedsutvikling lil-g Stedsutvikling _ Kilde kart: kort:

29 Saksnr: Z1 Side side 29 av53 Barn og unges interesser Planforslaget har liten betydning for tilbudet for barn og unge i området, men bidrar til gjennomføringen av foreslåtte turdrag /friområdet på østsiden av Nuggerudbekken Landskap Grøntområdene langs Nuggerudbekken er dag en uryddig smal grønn stripe med trær, busker og bunnvegetasjon. Prosjektet utvider den grønne sonen fra dagens 3-4 meter til et 10 meter grønt belte. Bygningene vil få en grønn omramming og bli lagt inntil det grønne draget langs bekken med høye trær og busker. w \\!;f [LIJJJI1TiT"" l i l l Fig. 2.11: Plan grøntområde Fig. 2.10: Snitt grøntområdet Trafikkforhold Trafikkforholdene er vurdert i vedlagt fagrapport fra Norconsult datert «Trafikkanalyse knyttet til omregulering av Per Kroghs vei 2, Karihaugen» De foreslåtte tiltakene for MAXBO på Karihaugen, vil ikke medføre kapasitetsproblemer for dagens trafikksituasjon i krysset Per Kroghs vei x Karihaugveien, basert på de forutsetninger som er gjort med hensyn til nyskapt trafikk og planlagte areal for utvidelse. Det er tidligere påpekt problemer knyttet til en eventuell stenging av atkomst til Per Kroghs vei 2 fra Karihaugveien og kun en innkjøring fra Per Kroghs vei 2 Løsningen for varelevering, parkering og kundetrafikk, som ble lagt til grunn i første forslag til tomtereguleringen, var ikke mulig å gjennomføre dersom det skulle være kun en atkomst fra Per Kroghs vei, som vist på reguleringsforslaget fra Statens vegvesen. Den bearbeidete løsningen som nå fremlegges, med to atkomster til Per Kroghs vei, vil ha noen problemer knyttet til blanding av store biler som leverer varer og vanlige kunder i personbiler/varebiler. Men med separat utkjøring for store biler i syd, vil det totalt sett kunne bli en akseptabel løsning.

30 Saksnr: Z1 Side side 30 av 53 Estetikk og byggeskikk Prosjektet for Hauger Eiendom ANS er et anlegg som i dimensjon, høyde, formspråk, materialer og utforming er i samsvar med planene for tilliggende naboeiendommer i Oslo og Lørenskog. Bygningene er plassert slik at vi får en grønn omramming av næringsområdet. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner i området. Sosial infrastruktur Planen påvirker ikke offentlig servicetilbud, skole, barnehage, andre servicetilbud, etc. Teknisk infrastruktur Prosjektet for Hauger Eiendom ANS er tilpasset eksisterende tekniske infrastruktur med vann og avløpsledninger, i planløsning, plankart og reguleringsbestemmelser. Universell utforming Området og bebyggelsen utformes i henhold til krav om universell utforming. Tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede løses iht. PBL og TEK. En logisk og klar oppbygging av utearealene og atkomstarealene er med på å gjøre anlegget tilgjengelig for alle. Utforming og behandling av detaljplaner og søknader vil detaljere dette videre Naturmangfold Gjennomføring av planen vil ikke medføre at forvaltningsmålene i NML 4, 5, fravikes. Et belte av naturlig kantvegetasjon skal etter bestemmelsene reetableres langs Nuggerudbekken og vil gi et forbedret grunnlag for biologisk mangfold. Miljøfaglige forhold Gjennomføring av planen vil i rammesøknaden ivareta alle krav til sol- og skyggeforhold, energiforbruk, luft- og støyforhold, grunnforhold, vannforhold og forurensning, Risiko- og sårbarhet Med utgangspunkt i dette planforslaget til detaljregulering av Per Kroghs vei 2, er det gjennomført vedlagte risiko- og sårbarhetsanalyse utarbeidet av Norconsult AS Planområdet fremstår generelt, med de tiltak som er beskrevet og forutsatt fulgt, som lite sårbart. Det har blitt gjennomført en innledende fareidentifikasjon, og sårbarhetsvurdering av de temaene som gjennom fareidentifikasjonen fremsto som relevante. Følgende fare har blitt utredet: ø Flom i vassdrag ø Transport av farlig gods ø Elektromagnetiske felt Det er gjennom fareidentifikasjon og sårbarhetsvurdering, identifisert tiltak som det ut fra samfunnssikkerhetshensyn er nødvendig å gjennomføre for å unngå å bygge sårbarhet inn i dette planområdet. Tiltakene er:

31 Saksnr: Side 31 av53 Grunnen består av hav-og fjordavsetninger og fyllmasse. Det forutsettes forsvarlig fundamentering og om nødvendig geotekniske undersøkelser Det forutsettes at det bygges slik at tiltaket ikke påvirkes av de mindre oversvømte områdene langs Nuggerudbekken og at det bygges i henhold til kravene til kjellerfri sone. Etablere gode og fremtidsrettede løsninger for håndtering av overvann i planområdet. I anleggsperioden må entreprenør ivareta sikker drift av maskiner og kjøretøy for å unngå hendelser som fører til akutt forurensning. Det forutsettes tilstrekkelig avstand fra nærmeste nybygg med langvarig personopphold til høyspentlinjen slik at årsgjennomsnittet ikke overskrider 0,4μT. ut. Eksisterende VA-ledninger på planområdet må kartlegges og hensynstas under utbyggingen. Eksisterende kabler og kraftledninger må kartlegges og hensynstas under anleggsarbeidet. Ved eventuelle funn av kulturminner under arbeid i planområdet skal arbeidet stanses og Fylkeskommunen kontaktes Økonomiske konsekvenser og juridiske forhold Eiendommen omfatter deler av Statens vegvesens Planforslag for Fv 352 med kollektivfelt og g/s-veg berører eiendomsgrensen mellom Karihaugveien og tiltaksområdet. Gjennomføringen av Statens vegvesens planforslag og gjennomføringen av dette planforslaget må avklares økonomisk og tidsmessig. Plan- og bygningsetatens kommentarer og eventuelt suppleringer ø Planforslaget er i strid med forslag til ny kommuneplan vedrørende blågrønn struktur, da det ikke sikres sammenhengende turvei og bygninger plasseres nærmere vannkant enn 20 meter. Dagens regulerte friområde-park foreslås omregulert til vegetasjonsskjerm. ø Planforslaget vil kunne medføre trafikkfarlige situasjoner inne på planområdet da gang- og sykkelatkomst ikke er skilt fra person- og varebilatkomst. ø Trafikkanalysen angir at to atkomster til Per Krohgs vei vil ha noen problemer tilknyttet blanding av store biler som leverer varer og vanlige kunder i personbiler/varebiler, men at løsningen totalt sett er akseptabel med separat utkjøring for store biler i sør. Plan- og bygningsetaten stiller spørsmål til om avkjørselen nærmest krysset Karihaugveien-Per Krohgs vei vil kunne skape trafikkfarlige situasjoner, da den ligger såpass nærme krysset.

32 Saksnr: Side 32 av53 3. MEDVIRKNING 3.1 FORHÅNDSUTTALELSER FORHANDSUTTALELSER Innkomne forhåndsuttalelser følger som eget vedlegg Liste over forhåndsuttalelser 1. Bydel Alna Vann- og avløpsetaten, Oslo kommune og Bymiljøetaten, Oslo kommune og Eiendoms- og byfornyelsesetaten, Oslo kommune Lørenskog kommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus Statens vegvesen Norges vassdrag- og energidirektorat Statnett Ellingsrud velforening Groruddalen Miljøforum Sammendrag av forhåndsuttalelsene, med forslagsstillers og Plan- og bygningsetatens kommentarer 1. Bydel Alna Per Krohgs vei 2 har god tilknytning til hovedveinettet og har således en god lokalisering for bilbasert salg av arealkrevende varer. Foreslått arealbruk samsvarer også med omkringliggende virksomheter. Trafikken i Karihaugveien er en hovedutfordring. Trafikken forventes å øke, og lokalisering av bilbaserte virksomheter i området vil kunne forverre situasjonen. Området kan i fremtiden være aktuelt for transformasjon og byutvikling. Forlengelse av Ahusbanen og ny stasjon (Visperud) i nærheten vil gjøre området attraktivt for andre arealformål og fortetting. Utviklingsprosjekter på begge sider av kommunegrensen bør samordnes. Bydelen forutsetter at det tas hensyn til turvei, bekk og eventuelle planer for oppgradering av Karihaugveien med gang- og sykkelvei og kollektivfelt. I forslag til kommunedelplan for den blågrønne strukturen i Oslos byggesone er Nuggerudbekken (Ellingsrudelva) med sidearealer sikret som område for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag. Grøntdraget langs elva foreslås som turveidrag (turvei D13 fra Østmarka til Gjelleråsen. Det er viktig å sikre manglende turveilenker planmessig, og sikre trafikksikre krysninger. I temakart T7 for blågrønn struktur i byggesonen, i forslag til ny kommuneplan, er traseen markert som hovedturvei. Det vises til 13-3 i forslag til kommuneplan. Ellingsrudelva er angitt som hovedløp. Innenfor en sone på 20 meter fra vannkant for hovedløp bør det ikke oppføres ny bebyggelse, nye anlegg eller gjøres vesentlige terrenginngrep. Bydelen ser det som sentralt at det sikres en sammenhengende turvei langs elven. Dersom denne skal opparbeides på østsiden av elven, må dette avklares med Lørenskog kommune og eiere på Lørenskogsiden.

33 Saksnr: Side 33 av53 Dersom Per Krohgs vei 2 skulle bli berørt av t-baneforlengelsen fra Ellingsrud til Ahus, forutsetter bydelen at t-bane prioriteres. Trafikksikkerhet for gående og syklende må prioriteres. Alternativ avkjørsel bør vurderes. Bydelen anbefaler at det gjennomføres trafikkanalyse som vurderer konsekvenser av utvidelse av lager, forretning og kontorer, samt plassering av avkjørsler. Forslagsstillers tilsvar til bydel bvdel Alna: Planene er basert på å opparbeide og forsterke grøntområdet langs Nuggerudbekken og på en sammenhengende turvei langs bekken i Lørenskog kommune slik turveien er i dag. Det vil ikke være mulig å føre turveien over planområdet da den ikke kan bygges gjennomgående forbi Per Krohgs vei 4. Langs Nuggerudbekken utvides den grønne sonen fra dagens 3-4 meter til en 10meter grønn vegetasjonsskjerm med plantearter iht rådene fra Bymiljøetaten. Denne avstanden på maks 10 meter er svært viktig for at eksisterende virksomhet kan opprettholdes. Forslagsstiller mener at med de beskrevne tiltakene i planen tilfredsstiller den intensjonene i Grøntplanen for Oslo. Det er utarbeidet en trafikkanalyse for tiltaket (se vedlegg). Plassering av avkjørselen er flyttet iht. merknader fra SSV. Løsningen er gjennomgått i møter med Bymiljøetaten ( ) og Lørenskog kommune ( ). Se vedlagte møtereferat. Planforslaget er i hovedsak samstemt med rådene og forutsetningene fra Lørenskog kommune og Bymiljøetaten. Plan- og bygningsetatens kommentar: Plan- og bygningsetaten er opptatt av å sikre en sammenhengende turvei langs Nuggerudbekken i tråd med forslag til ny kommuneplan (temakart T7 Blågrønn struktur i byggesonen, som viderefører forslag til grøntplan). I dag går det en sti på Lørenskogsiden av bekken og forslagsstiller henviser til at dette er en del av den sammenhengende turveiforbindelsen. Denne er så langt Plan- og bygningsetaten kan se ikke sikret på noen måte, eller opparbeidet til turveistandard. Lørenskog kommune har ikke uttalt seg til om denne stien er/skal sikres og opparbeides. Men området er vist med vernesone i dokumentet Differensiert forvaltning av vassdragene i Lørenskog. Så lenge stien på Lørenskogsiden av bekken ikke er sikret som en del av turveinettet vil Plan- og bygningsetaten opprettholde anbefalingen om å regulere denne på planområdet. I dag er feltet langs Nuggerudbekken på planområdets side regulert til friområde-park i 10 meters bredde. Plan- og bygningsetaten vil ikke akseptere at friområde park friområde-park omreguleres til vegetasjonsskjerm. Friområde-parkreguleringen må opprettholdes i minst 10 meters bredde. Vegetasjonsskjermen bør reguleres på utsiden av denne, og det må ikke føres opp ny bebyggelse nærmere enn 20 meter fra vannkanten. Forslagsstiller har etterfulgt Statens vegvesens uttalelse om å droppe avkjørsel til Karihaugveien. Forslaget viser nå to avkjørsler fra Per Krohgs vei for å kunne skille personbiltrafikk og trafikk til varelevering. Statens vegvesen sier i møtereferatet som ligger vedlagt at løsningen vurderes. Planog bygningsetaten ser at det kan være hensiktsmessig å skille persontrafikk og tyngre biler, men vi synes ikke det er en god løsning å avslutte gang- og sykkelvei ved krysset Per Krohgs vei og Karihaugveien slik som vist. Vi ønsker Statens Vegvesen og Bymiljøetatens vurdering av dette. Planforslaget legger ikke opp til trygg atkomst for fotgjengere eller syklister til planområdet. Det bør legges opp til trafikktrygg atkomst for fotgjengere og syklister til butikk- og kontorbygningen, uten at disse må gå/sykle i avkjørselen for persontrafikk. Planområdet har god tilgjengelighet med kollektiv, og denne vil bli enda bedre med ny t-banestasjon i fremtiden. Da det blant annet legges

34 Saksnr: Side 34 av53 opp til ca 200 kontorplasser er det viktig å legge til rette for trygg atkomstløsning for gående og syklende. 2. Vann- og avløpsetaten (VAV) Det ligger offentlige hovedledninger: overvannsledninger, vannledninger og spillvannsledninger gjennom og langs planområdet. Det er ikke lov å bygge nærmere hovedledninger enn 2 meter. Byggegrense over og under bakken må settes slik at dette blir ivaretatt. VAV anbefaler en avstand på 4 meter. Det bes om at det etableres en egen bestemmelse for overvannshåndtering. Overvann må håndteres lokalt og må ses i sammenheng med utforming av utomhusplanen. VAV har laget en veileder for overvannshåndtering. Forslagsstillers tilsvar til Vann- og avløpsetaten Planforslaget er basert på reglene og rammene som angitt i merknadene fra Oslo kommune, Vannog avløpsetaten. Plan- og bygningsetatens kommentar Forslagsstiller oppgir at de følger VAVs føringer. PBE anbefaler at byggegrensen holder en avstand til vannledningene på minst 4 meter. Forslagsstiller har utformet en egen bestemmelse om lokal overvannshåndtering. I forslag til kommuneplan angis det i retningslinjer til 4.2 at Oslo kommunes veileder for overvannshåndtering er retningsgivende for overvannshåndteringen. 3. Bymiljøetaten BYM mener det kan aksepteres inntil 70 parkeringsplasser. Det må tas hensyn til at tomten inkluderer biologisk viktig naturområde. Det er viktig å opprettholde 4 meter byggefri sone mot friområde og 10 meter buffersone langs Ellingsrudelva. Det er viktig at det ikke legges opp til inngrep som forringer levevilkårene for beplantning og trær langs Ellingsrudelva. Det er ønskelig at eksisterende vegetasjonsbelte langs Karihaugveien og Per Krohgs vei forsterkes og utvides fordi slikt grøntanlegg filtrerer luften for helseskadelig svevestøv og gasser. Karihaugveien er en vei med fart 70 km/time og ÅDT ca Det bør ikke etableres flere avkjørsler enn i dag og eventuell ny avkjørsel må plasseres lengst mulig fra kryss. Det må tas hensyn til at i nord for planområdet ligger trase for hovedsykkelveinettet Rute Strømsveien, og Statens vegvesen har begynt reguleringsarbeid i området. Ved omregulering bør det foretas en trafikkanalyse. En må belyse dagens situasjon, fremtidig arealbruk og trafikkforhold. Overvannshåndtering skal håndteres i tråd med Vann- og avløpsetatens veileder «Overvannshåndtering - en veileder for utbygger» datert Kommunen har utarbeidet et kart over dreneringslinjer, er, basert på terrengkoter, som viser hvor det potensielt kan oppstå problemer med urban flom ved store nedbørsmengder. Kartet viser en slik dreneringslinje over tomten gnr./bnr. 107/295, noe som betyr at det er spesielt viktig å finne en god løsning for å håndtere overvannet i dette området. Forslagsstillers tilsvar til Bymiljøetaten: Bvmiljøetaten: Planforslaget tar utgangspunkt i at langs eiendommen utvides den grønne sonen fra dagens 3-4 meter til 10 meter grønt belte. Dette 10 meters belte er i tråd med gjeldende regulering for området.

35 Saksnr: Side 35 av53 Gangforbindelse legges til østsiden av bekken slik den er i dag. Grønnstruktur for selve eiendommen utføres som vist på utomhusplan. Løsningen er gjennomgått i møter med Bymiljøetaten ( ). Se vedlagte møtereferat. Planforslaget er i hovedsak samstemt med rådene og forutsetningene fra Bymiljøetaten. Plan- og bygningsetatens kommentar I dag er feltet langs Nuggerudbekken på planområdets side regulert til friområde-park i 10meters bredde. Plan- og bygningsetaten vil ikke akseptere at friområde park friområde-park omreguleres til vegetasjonsskjerm. Friområde-parkreguleringen må opprettholdes i minst 10meters bredde. Vegetasjonsskjermen bør reguleres på utsiden av denne, og det må ikke føres opp ny bebyggelse nærmere enn 20 meter fra vannkanten, i tråd med føringer i forslag til ny kommuneplan. Dette må sikre med byggegrense. Forslagsstiller har etterfulgt Statens vegvesens uttalelse om å droppe avkjørsel til Karihaugveien. Forslaget viser nå to avkjørsler fra Per Krohgs vei for å kunne skille personbiltrafikk og trafikk til varelevering. Statens vegvesen sier i møtereferatet som ligger vedlagt at løsningen vurderes. Planog bygningsetaten ser at det kan være hensiktsmessig å skille persontrafikk og tyngre biler, men vi synes ikke det er en god løsning å avslutte gang- og sykkelvei ved krysset Per Krohgs vei og Karihaugveien slik som vist. Vi ønsker Statens Vegvesen og Bymiljøetatens vurdering av dette. Det må legges opp til trygg atkomst for syklende og gående inn på planområdet frem til butikk- og kontorbygningen. Forslagsstiller har gjennomført en trafikkanalyse. Plan- og bygningsetaten anser det som viktig at overvannshåndtering gjøres i tråd med Vann- og avløpsetatens veileder, og at dette sikres i planen. I bestemmelse 4.2 i forslag til ny kommuneplan heter det at bygninger og anlegg skal utformes slik at naturlige flomveier bevares og tilstrekkelig sikkerhet mot oversvømmelse oppnås. Naturlige flomveier fremkommer på kommunens kart over urbane dreneringslinjer. ROS-analysen viser at planområdet ligger innenfor såkalt kjellerfri sone, altså fare for vann i kjeller ved flom. For å ivareta kravene gitt i TEK 10 når det gjelder sikkerhet mot flom, må byggverk beregnet for personopphold (herunder bolig, industri, kontor, mv.) plasseres slik at disse sikres mot flom med 200-års gjentaksintervall. Tiltak som planlegges på kjellernivå må bygges slik at de tåler bli satt under vann, plassere elektriske installasjoner mv. slik at dette ikke påvirkes, etablere beredskap for evakuering av biler mv. Forslagsstiller oppgir at nytt bygg er plassert slik at det har god margin hva gjelder en 200-årsflom, og at garasjeanlegg skal bygges vanntett. Plan- og bygningsetaten forutsetter at planforslaget ivaretar kravene om sikkerhet mot flom i TEK10. Det er ikke nødvendig å spesifisere dette i reguleringsbestemmelsene når det er regulert i TEK Eiendoms- og bvfornvelsesetaten byfornyelsesetaten (EBY) Dagens innkjøring vises over kommunal grunn - del av 999/137. Det er også kommunal grunn inne på planområdet - nordre hjørne m2. 2. Det kommunale området må kjøpes etter vedtatt regulering. Det må avklares hvem som skal opparbeide og bekoste den delen av Karihaugveien og Per Krohgs vei som går langs disse to eiendommene som nå planlegges omregulert. Det er viktig at planområdet omfatter hele arealet som i dag er regulert til industri og drosjeholdeplass, sånn at det ikke blir liggende igjen striper av uaktuell eldre regulering. Forslagsstillers tilsvar til Eiendoms- og byfornyelsesetaten bvfornvelsesetaten Planforslaget omfatter hele arealet som i dag er regulert til byggeområde for industri og arealet som er regulert for drosjeholdeplass.

36 Saksnr: Side 36 av53 Plan- og bygningsetatens kommentar Eiendomsforholdene EBY kommenterer må avklares før saken sendes til politisk behandling. Krav om opparbeidelse vil bli stilt i byggesaken etter at eiendomsforholdene er avklart. Plan- og bygningsetaten er enig i at det ikke bør ligge igjen rester etter eldre uaktuelle reguleringer. 5. Lørenskog kommune Vi har interesser knyttet til trafikkøkning i Karihaugveien til Solheimsveien og videre østover inn i Lørenskog, fremkommelighet for hovedgang- og sykkelvei Lørenskog-Oslo og turveidraget som forbinder Østmarka med Gjelleråsmarka. Natur- og miljøkvaliteter knyttet til Ellingsrudåsen ivaretas. Lørenskog kommune vektlegger fremtidig T-banetrasè med stasjonsområder. Det bør legges til rette for arealbruk i området som bygger opp under fremtidig stopp, Visperud. Framføring av T- banen må ikke vanskeliggjøres. Utviklingen i dette området -i i Oslo og Lørenskog - bør ses i sammenheng. Fra Lørenskogs side er det aktuelt å se på konsekvensene av omstillinger av virksomheter i området. Det er aktuelt å vurdere fremtidig arealbruk og endret framføring av høyspent strøm. Det er også interesser knyttet til videreutvikling av blågrønn struktur i området. Lørenskog kommunes planstrategi 2012 drøfter hvordan disse oppgavene bør gjennomføres med vektlegging av felles regional areal- og transportplan (Plansamarbeidet). Lørenskog kommune ber om å bli løpende orientert og vil senere komme med ytterligere uttalelser. Forslagsstiller tilsvar til Lørenskog kommune Planforslaget ivaretar merknader fra Lørenskog kommune. Løsningen er gjennomgått i møte med Lørenskog kommune ( ). Se vedlagt møtereferat. Planforslaget er i hovedsak samstemt med rådene og forutsetningene fra Lørenskog kommune. Plan- og bygningsetatens kommentar Plan- og bygningsetaten savner uttalelse fra Lørenskog kommune vedrørende turveiforbindelsen. Forslagsstiller legger opp til at denne skal legges på østsiden av Nuggerudbekken der den ligger i dag, altså på Lørenskogsiden. Plan- og bygningsetaten er opptatt av å sikre en sammenhengende turveiforbindelse, men vi er usikre på om turveien på Lørenskogsiden er sikret på noen måte (selv om området er vist med vernesone i dokumentet Differensiert forvaltning av vassdragene i Lørenskog). Vi ønsker en nærmere vurdering av dette fra Lørenskog kommune. Dersom denne ikke sikres på Lørenskogsiden vil Plan- og bygningsetaten anbefale at den sikres på planområdet. Plan- og bygningsetaten vektlegger at det legges til rette for trygg atkomst for gående og syklende til planområdet, ikke kun for bil. Dette også med tanke på at området vil bli mer tilgjengelig med kollektiv i fremtiden, når Ahusbanen realiseres med Visperud t-banestopp like i nærheten. 6. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen har ingen konkrete merknader, men forutsetter at reguleringsplanen vil bli utarbeidet i samsvar med overordnede planer. Forslagsstillers kommentar til Fylkesmannen Fvlkesmannen i Oslo og Akershus Planforslaget er basert på overordnede planer.

37 Saksnr: Side 37 av53 Plan- og bygningsetatens kommentar Planforslaget strider med forslag til ny kommuneplan vedrørende blågrønn struktur angir at temakart blågrønn struktur T7 skal legges til grunn ved plan- og byggesaksbehandling. Temakartet viser turvei på planområdet. Retningslinjen til 13.3 Vassdrag angir at innenfor en sone på 20 meter fra vannkant for hovedløp bør det ikke oppføres ny bebyggelse, nye anlegg eller gjøres vesentlig terrenginngrep. Ellingsrudelva er oppført som hovedløp. Etablering av turveier kan tillates. De byggefrie beltene bør så langt som mulig være allment tilgjengelige der dette ikke kommer i konflikt med natur- og landskapsverdier. Innenfor det byggefrie beltet bør det sikres areal for naturlig kantvegetasjon, jf. vannressursloven 11. Ny bebyggelse er vist nærmere vannkant enn 20 meter. 7. Statens vegvesen Statens vegvesen er enig med Bymiljøetatens uttalelse datert vedrørende avkjørsel til Karihaugveien. Karihaugveien er kommunal veg. Den er en viktig busstrasè og inngår i hovedsykkelveinettet. Statens vegvesen er sektormyndighet for blant annet kollektiv og sykkel. Statens vegvesen arbeider med kollektivprosjekt for Karihaugveien for å forbedre fremkommeligheten for buss, fotgjengere og syklister. Det er ikke akseptabelt å opprettholde en avkjørsel til Karihaugveien i tillegg til avkjørsel til Per Krohgs vei. Kollektivtrafikken og gang- og sykkeltrafikken i Karihaugveien skal prioriteres. Forslagsstillers tilsvar til Statens vegvesen Atkomsten til Per Krohgs vei 2 er vurdert i møter med Statens vegvesen. Det er utført trafikkanalyse. På grunn av trafikk- og personsikkerhet inne på eiendommen anses det fra Haugar Eiendoms side som en mindre god løsning å blande persontrafikk med varetrafikk/varelevering slik det vil bli med vegvesenets forslag. Hauger Eiendom ønsker derfor primært at dagens personbilatkomst fra Karihaugveien beholdes. Alternativt aksepterer forslagsstiller Statens vegvesens merknader til avkjøring mot Karihaugveien. Hauger Eiendom aksepterer å legge personbilatkomst fra Per Krohgs vei, men plassert så nær krysset med Karihaugveien som mulig. Det må kunne etableres en egen utkjøring mot Per Krohgs vei slik at varelevering med større biler kan foretas gjennom en egen utkjørsel i sørvestre hjørne av eiendommen. Denne løsningen er lagt til grunn for planforslaget. Plan- og bygningsetatens kommentar Forslagsstiller har etterfulgt Statens vegvesens uttalelse om å droppe avkjørsel til Karihaugveien. Forslaget viser nå to avkjørsler fra Per Krohgs vei for å kunne skille personbiltrafikk og trafikk til varelevering. Statens vegvesen sier i møtereferatet som ligger vedlagt at løsningen vurderes. Planog bygningsetaten ser at det kan være hensiktsmessig å skille persontrafikk og tyngre biler, men vi synes ikke det er en god løsning å avslutte gang- og sykkelvei ved krysset Per Krohgs vei og Karihaugveien slik som vist. Vi ønsker Statens Vegvesen og Bymiljøetatens vurdering av dette. 8. Norges vassdrag- og energidirektorat NVE uttaler seg på generelt grunnlag. Dersom det finnes vassdrag innenfor planområdet må det i planarbeidet gjøres en vurdering av flomfare og hvordan sikkerheten vil bli ivaretatt. Dersom man ikke har vannføringsdata eller annen kunnskap om flomforholdene anbefaler NVE at det avsettes et belte på 20 meter på hver

38 Saksnr: Side 38 av53 side avbekker, og meter på hver side av elver, for å dekke områder med potensiell flomfare, jamfør NVE 2/2011. Slike områder skal i henhold til pbl 12-6 avmerkes som hensynssone - flomfare, på plankartet. Det skal tilknyttes bestemmelser som enten forbyr utbygging eller bestemmer at utbygging bare er tillatt på bestemte vilkår som avbøter flomfaren. NVE anmoder om å unngå direkte inngrep i vassdrag. Bekker bør være åpne og følge sine naturlige løp. Åpne bekker har verdi for biologisk mangfold, naturopplevelse og som landskapselement, og gir mindre fare for flomskader enn lukkede bekker. Eksisterende kantvegetasjon må tas vare på. Dersom det i reguleringsplanen planlegges tiltak og ny utbygging innenfor kartlagte faresoner i forhold til kvikkleireskred, hvor områdestabilitet ikke er nærmere utredet, må dette gjøres som en del av planprosessen. En geoteknisk utredning i forbindelse med reguleringsplan skal trede reell fare og nødvendige risikoreduserende tiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet for bebyggelsen. Forslagsstillers tilsvar til Norges- vassdrag og energidirektorat Forhold vedrørende flom er utredet og det er utført en geoteknisk analyse av planområdet. Se ROS analysen som vedlagt. Plan- og bygningsetatens kommentar I bestemmelse 4.2 i forslag til ny kommuneplan heter det at bygninger og anlegg skal utformes slik at naturlige flomveier bevares og tilstrekkelig sikkerhet mot oversvømmelse oppnås. Naturlige flomveier fremkommer på kommunens kart over urbane dreneringslinjer. ROS-analysen viser at planområdet ligger innenfor såkalt kjellerfri sone, altså fare for vann i kjeller ved flom. For å ivareta kravene gitt i TEK 10når det gjelder sikkerhet mo flom, må byggverk beregnet for personopphold (herunder bolig, industri, kontor, mv. plasseres slik at disse sikres mot flom med 200-års gjentaksintervall). Tiltak som planlegges på kjellernivå må bygges slik at de tåler bli satt under vann, plassere elektriske installasjoner mv. slik at dette ikke påvirkes, etablere beredskap for evakuering av biler mv. Forslagsstiller oppgir at nytt bygg er plassert slik at det har god margin hva gjelder en 200-årsflom, og at garasjeanlegg skal bygges vanntett. Plan- og bygningsetaten forutsetter at planforslaget ivaretar kravene om sikkerhet mot flom i TEK10. Det er ikke nødvendig å spesifisere dette i reguleringsbestemmelsene når det er regulert i TEK10. Plan- og bygningsetaten kan ikke se at det er utført en geoteknisk analyse i saken, men at det er angitt i bestemmelsen om hensynssone flom at det skal foretas nødvendige geotekniske undersøkelser i forbindelse med byggesøknad ( 11). 9. Statnett Statnett har høyspent kraftledning med et klausulert byggeforbudsbelte på nabotomten. I forbindelse med slike saker er det veldig viktig å implementere faremomenter ved bruk av kran inn i HMS. I byggeforbudsbeltet til eksisterende ledninger er det etter gjeldende forskrifter ikke tillatt å endre terrenget, anlegge veier, etc. uten skriftlig tillatelse fra Statnett. Ved bruk av anleggsmaskiner, kraner, sprengstoff etc, nærmere enn 30 meter fra nærmeste faselinje, skal vår ledningsmester varsles i god tid før anleggsstart. Det vil da bli tatt kontakt for en befaring, og informasjon om hvilke regler og forskrifter som gjelder ved arbeid nær Statnetts høyspenningsanlegg. Det forutsettes at Statnett fortsatt vil ha tilgang til ledningen i forbindelse med drift og vedlikehold, som kan bety bruk av både kjøretøy og helikopter. Forslagsstillers tilsvar til Statnett Statnetts merknader er ivaretatt gjennom bruk av hensynssone og byggegrense.

39 Saksnr: Side 39 av53 Plan- og bygningsetatens kommentar Forslagsstiller oppgir at Statnetts merknader følges. 10. Ellingsrud Velforening Ellingsrudelva og friområdet rundt med turvei/sykkelvei er et sårbart område som må bevares, eventuelt utbygges. Det er vesentlig å ta vare på grøntområder med åpen vannføring i elv og bekk. Trafikkbelastningen for nærmiljøet vil bli større med den planlagte utbyggingen i området, herunder også Karihaugveien 100. Dette gjør det nødvendig med støyskjermer mot boligene i nærheten. Det er positivt at utkjøringen fra Maxbo blir flyttet. Det er av vesentlig betydning at utbyggingen tilpasses til trasé og stasjonen for Ahusbanen som er under planlegging. Forslagsstillers tilsvar til Ellingsrud Velforening Planforslaget medtar et vegetasjonsbelte langs Nuggerudbekken og friområdet. Gangforbindelse legges til østsiden av bekken slik den er i dag. Grønnstruktur for selve eiendommen utføres som vist på utomhusplan. Plan- og bygningsetatens kommentar Ellingsrud Velforening påpeker mye av de samme elementene som bydel Alna og Bymiljøetaten. Se Plan- og bygningsetatens kommentarer til disse. Vedrørende støyforhold langs Karihaugveien viser trafikkanalysen at biltrafikken i dimensjonerende time vil øke fra dagens biler til rundt 160 biler. Det angis at dette ikke vil medføre kapasitetsproblemer for dagens trafikksituasjon i krysset Per Krohgs vei- Karihaugveien, basert på de forutsetninger som er gjort med hensyn til nyskapt trafikk og planlagt areal for utvidelse. Det er ikke redegjort for hvordan trafikkøkningen vil påvirke støyforhold langs Karihaugveien. Plan- og bygningsetaten etterlyser en slik redegjørelse fra forslagsstiller. 11. Groruddalen miljøforum Groruddalen miljøforum (GM) er positive til vurderinger i Plan- og bygningsetatens område- og prosessavklaring, men synes det mangler en vurdering av den helhetlig utvikling av trafikksituasjonen over tid i området. GM er opptatt av tur- og gangveier. Det er helt avgjørende at den nyregulerte gang- og sykkelveien som ender helt nede ved Ellingsrudelva ved Karihaugveien 102, blir videreført på den andre siden av Karihaugveien sydover mot Østmarka. GM slutter seg derfor til kravet fra PBE om at denne nå må reguleres inn. Muligens må den flyttes øst for Ellingsrudelva over på Lørenskogsiden på grunn av eksisterende bygg rett syd for planområdet? Det må sikres trafikksikker krysning av Karihaugveien for gang- og sykkelveien. Det må være et 20 meter byggefritt belte langs Ellingsrudelva, jf. forslag til grøntplan. Avkjørsel fra Karihaugveien må stenges. Denne skaper farlige situasjoner i dag, og trafikken vil trolig øke mye. Den videre utviklingen av trafikksituasjonen i området er uoversiktelig. Det bør utarbeides en trafikkanalyse for dette grenseområde mellom Oslo og Lørenskog. Det må tas hensyn til trasé for Ahusbanen og fremtidig t-banestasjon. Det er viktig at det sørges for enklest mulig atkomst til t-banestasjonen for de reisende. På grunn av trafikkvekst I Karihaugveien bør det vurderes hvordan bebyggelsen på Høybråten og boligblokkene på den andre siden langs Karihaugveien skal kunne skjermes for støy og støv.

40 Saksnr: Side 40 av53 Høyden på kontordelen i Per Krohgs vei 2 bør vurderes. Den må ikke bli for dominerende. Statnett arbeider med planer for høyspentnettet i Stor-Oslo. Det vil snart komme forslag om valg av trasseer og om mulig kabling i bakken. Spørsmålet er om dette kan få konsekvenser for kraftledningen på 420 kv som går tett inntil planområdet. Forslagsstillers tilsvar til Groruddalen Miljøforum Planforslaget baseres på at gang- og sykkelstien videreføres på den andre siden av Nuggerudbekken østsiden slik den er i dag. Avkjørselen til anlegget legges fra Per Krohgs vei. Det opparbeides et vegetasjonsbelte langs Nuggerudbekken og friområdet. Grønnstruktur for selve eiendommen utføres som vist på utomhusplanen. Plan- og bygningsetatens kommentar Groruddalen Miljøforum påpeker mye av de samme elementene som bydel Alna, Bymiljøetaten og andre. Se Plan- og bygningsetatens kommentarer til disse. Trafikksikker krysning av Karihaugveien vil være et tema i reguleringssaken for Karihaugveien ( ). Vedrørende støyforhold langs Karihaugveien viser trafikkanalysen at biltrafikken i dimensjonerende time vil øke fra dagens biler til rundt 160 biler. Det angis at dette ikke vil medføre kapasitetsproblemer for dagens trafikksituasjon i krysset Per Krohgs vei - Karihaugveien, basert på de forutsetninger som er gjort med hensyn til nyskapt trafikk og planlagt areal for utvidelse. Det er ikke redegjort for hvordan trafikkøkningen vil påvirke støyforhold langs Karihaugveien. Plan- og bygningsetaten etterlyser en slik redegjørelse fra forslagsstiller. Når det gjelder byggehøyder på kontortårnet anser Plan- og bygningsetaten disse som akseptable. Det er lignende høyder i området og det er god avstand mellom bygningene. Det er ikke boliger i nærheten som får sine solforhold påvirket. Vedrørende høyspentnettet vises det til Statnetts uttalelse.

41 Saksnr: Z1 Side side 41 av FORSLAGSSTILLERS ARGUMENTASJON 4.1 FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE Forslag til reguleringsplanen har samme reguleringsformål som dagens regulering «Forretning med arealkrevende varer, lager og kontor» Formålet med planforslaget er å oppgradere eiendommen til bedre arealutnyttelse med større lager og overbygging over gårdsplass, påbygning av 4 etasjer med kontorer og utvide grunnarealet til forretning med arealkrevende varer. Målsettingen er dessuten legge til rette for å heve den arkitektoniske og visuelle kvaliteten på eiendommen. Planen er tilpasset Vegvesenets reguleringsskisse med innkjøring fra Per Kroghs vei i stedet for dagens innkjøring fra Karihaugveien. Det er gjennomført vurderinger knyttet til ulike atkomster i møte med Statens vegvesen. Den totalt mest optimale løsningen for å kunne håndtere biltrafikk, lastebiltrafikk og vareutlevering på tomten, er å opprette to atkomster til eiendommen fra Per Kroghs vei. Eksisterende regulering og bebyggelse har en byggegrense på 10meter fra Nuggerudbekken som også foreslås i planforslaget. Det er svært viktig for eksisterende virksomhet at en maksimal avstand på 10 meter fra bekken kan opprettholdes. Planene er basert på og å opparbeide og forsterke grøntområdet langs Nuggerudbekken og den baseres på en sammenhengende turvei langs bekken i Lørenskog kommune slik turveien er i dag. Det vil ikke være praktisk å føre turveien over planområdet når den ikke kan bygges gjennomgående forbi Per Kroghs vei 4. Som en viktig del av prosjektet legges det opp til å utvikle et grønt område rundt Per Kroghs vei 2. Langs Nuggerudbekken utvides den grønne sonen fra dagens 3-4 meter til en 10meter grønn vegetasjonsskjerm. Bygningene er lagt inntil grønt draget og med relativt lave byggehøyder på lageret underordner de seg vegetasjonen. Forslagstiller mener at med de beskrevne tiltakene i planen, tilfredsstiller den intensjonene i Grøntplanen for Oslo. Forslagsstiller mener også at prosjektet er et anlegg som i dimensjon, høyde, formspråk, materialer og utforming er i samsvar med planene for tilliggende naboeiendommer i Oslo og Lørenskog og at anlegget vil bli en naturlig del av bebyggelsen langs Karihaugveien.

42 Saksnr: Side side 42 av FORSLAGSSTILLERS ILLUSTRASJONER L Gérdsplass I t 9 _ : 'Å waves - / I c+was. : _ QD f 3/\\ a i \\\ :- ~~..,_ T _ '- mavcc å

43 Saksnr: Side 43 av 53 1B5Dfl HID M E3.lI'l I733! -+I]'IJI'J I-E98? -oi5b.lb -H ISLE -v155.l'lfl Iiiiiii W) +1165! '\ I731?! Kurml KUTI3I' Koni! Blliltk Bllitll

44 Saksnr: Side 44 av 53 Saksnr: Fasade Vest FasadeØst Fasade Syd \_lllllllllllllll_i_ l\llllllllllllll l\llllllllllllll l\llllllllllllll DIIIIIJIEIIIIIIJI Tu lllll llilllilliii lllllllllllllllllll liliiilillilll lllllllllllllllllllllllllllllllllllll llllll\lllllll llllllllllllllllll lllllllllllllllllll llllll\lllllll e Fasade Nord I llilllilliii llllllllllllllllllllllllllllllllll _ltllllllllllll llllllllllllllllllllllllllllllllll EJIIIIIIHIHII lllllllllllllllllll lllllllllllllllll :lilllllllllllliilillllllllllllllli]llllllllllllllli PLAN- OG Side 44 av 53