STAVANGER KOMMUNE Bestemmelser for Plan nr. 2568, reguleringsplan for Eikeberget, Hillevåg bydel

Transkript

1 STAVANGER KOMMUNE Bestemmelser for Plan nr. 2568, reguleringsplan for Eikeberget, Hillevåg bydel Datert: Formål Planen skal ivareta og sikre grønndraget mellom «Vannassen», Eikeberget og Gandsfjorden, gi rammer for videre utbygging og samtidig sikre at småhusområdets kvaliteter styrkes. Det skal gis rom for å beholde og utvikle vegetasjon i området både med bevaring og begrensning av bebygd areal. Vegetasjon er viktig både opplevelsesmessig, men også for å håndtere overvann i området. 2 Plankrav Dersom alle tomter innenfor delfelt B2.1, B2.2 eller B2.3 planlegges og bygges ut samlet kreves det detaljregulering. Ved nybygg på felt B3 eller BK kreves det detaljregulering. 3 Krav til søknad om byggetillatelse - Plassering av garasjer skal anmeldes sammen med bolighuset selv om garasjen ikke skal bygges samtidig. - Det skal leveres situasjonskart med angivelse av eksisterende terreng, koter, og hvordan tomten tenkes planert. - Det skal følge med snitt-tegninger som viser ny bebyggelse i forhold til eksisterende terreng, og eksisterende bebyggelse på tomt og naboeiendommene. - Solforhold på egen eiendom og skyggelegging av naboeiendom skal belyses. - Byggesøknaden skal redegjøre for material og fargebruk. - Det skal redegjøres for hvordan overvann skal håndteres på tomten - Ved nybygg på eiendom 21/679 (Hillevågsveien 107, Nordlia 2A) skal det foreligge en støyvurdering. 4 Betingelser for deling av tomter For at deling av tomt skal kunne godkjennes skal størrelsen på gjenværende og nye tomter normalt ikke være mindre enn 500 m 2 for eneboliger og 700m 2 for tomannsboliger. Samtidig med søknad om deling må det vises disponering av tomten til bolig, garasje, adkomst, parkering, terrasse og beplantet hageareal på situasjonskart (se krav til uteareal). Det skal vises på snitt hvordan bygningsvolumet tenkes plassert i forhold til eksisterende terreng og eksisterende bebyggelse på tomt og naboeiendom. Solforhold på egen eiendom og skyggelegging av naboeiendom skal belyses. 5 Rekkefølgekrav Brukstillatelse for nye boliger kan ikke gis før atkomstvei til og langs tomten er opparbeidet i henhold til reguleringsplanen. 6 Fellesbestemmelser

2 6.1 Plassering av bebyggelse og terrengtilpasning Ved alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Terrenginngrep, for å oppnå høyere utnyttelse eller høyere gesims- og terrenghøyde, tillates ikke. Forstøtningsmurer skal ikke overstige 1 m, dersom terrengforskjellen kan tas opp i form av skråning på en naturlig måte. I skrånede terreng skal det tas hensyn til utsikten til bak vedliggende bebyggelse og skyggelegging av nabotomter. Terrengmessig overgang til naboeiendommer skal gis en naturlig utforming. 6.2 Adkomst og parkering Parkering skal følge kommuneplanens bestemmelser om parkering. Det tillates bare en avkjørsel per eiendom i maksimalt 4 m bredde med nødvendig sikt 2x10 meter. For hjørneeiendommer/eiendommer med veier på to sider, skal adkomst, om mulig, legges til sekundærvei. Tillatte avkjørsler er markert på plankartet. Dagens adkomst til felt BK, B2.1-3 skal vurderes på ny ved framtidig detaljregulering. Det tillates ikke flere avkjørsler til gang/-sykkelvei. Eiendommer, som i dag har avkjørsel til gangsti, er listet opp under 8.3 offentlig gang/-sykkelvei. 6.3 Støyskjerming Innendørs støynivå skal være iht. byggeforskriftene og støynivå som skyldes støy fra vei skal ligge under 55 Lden, jf. T-1442/T-1521, ved uteoppholdsarealer. Nødvendig støyskjerming skal skje som fasadetiltak og eventuell lokal skjerming av uteplass for hver berørt eiendom. Støyskjermer skal ha en helhetlig utforming som ivaretar skjønnhetshensyn. Plan for støyskjerming skal godkjennes av kommunen. 6.4 Vann og avløp Det skal sikres tilstrekkelig areal for overvannshåndtering, infiltrasjon til grunnen og vegetasjon på egen grunn. Arealbruksendringer skal ikke medføre økt overvannsbelastning på eksisterende avløpssystem. 6.5 Definisjon av underkategorier av boligbebyggelse Frittliggende småhusbebyggelse 1 eller 2-mannsboliger Konsentrert småhusbebyggelse - rekke- eller kjedehus og flermannsboliger. Blokkbebyggelse- leilighetsbygg med mer en 2 etasjer 7 Bebyggelse og anlegg 7.1 Boliger- frittliggende småhusbebyggelse (B1) A) Antall boenheter På de enkelte tomtene tillates én enebolig eller én tomannsbolig. Hvor krav til parkering og uteoppholdsareal er i henhold til bestemmelsene 7.1C-D: Det kan tillates en underordnet boenhet på opptil 60m2 BRA for eneboliger. Det tillates ikke underordnede leiligheter i tomannsboliger. Det tillates ikke mer enn en boenhet for tomtene som har avkjørsel til en gangsti. Parkering for samtlige boenheter skal løses på egen tomt. Vertikaldelte boliger kan bare tillates på tomter som naturlig lar seg dele i to regulære parseller, og kravet til parkering og uteareal er tilfredsstilt.

3 B) Boligens utforming og plassering Boligen skal plasseres innenfor regulert byggegrense. Der det ikke er vist byggegrense gjelder plan og bygningslovens krav om minimum 4 m avstand til naboeiendom. Det tillates saltak, pulttak og flatt tak. Hovedretning på saltak skal primært være i terrengets lengderetning og med samme orientering som nabobebyggelsen. C) Adkomst og parkering Garasjer tillates oppført med maksimum 35 m 2. Garasjene skal plasseres i forhold til bolighuset og nabohus slik at det oppnås en god arkitektonisk virkning. Garasjen skal i hovedsak plasseres innenfor byggegrensen, og minimum 5 meter fra vei dersom garasjen er plassert vinkelrett på veien. Dersom det er trafikksikkerhetsmessig tilrådelig og plasseringen er parallell med veien, kan garasje plasseres minimum 1 meter fra vei. Garasjer kan ha maks mønehøyde lik 3,5 m for enbil - garasje og 4 m for dobbelgarasje. Maks gesimshøyde er 3 m. Området regulert f-p er fellesparkering for Øvre Sandvikveien 22A og Øvre Sandvikveien 22C. Inn- og utkjøringsforholdene til garasjen skal være oversiktlige og mest mulig trafikksikker. D) Krav til utearealer Det skal for hver enebolig og hver boenhet i en tomannsbolig opparbeides minimum 100 m 2 egnet uteareal for opphold på bakkeplan med minimum 8 m dybde på solrikt areal (minimum 50 % av utearealet skal ha sol kl. 15 vårjevndøgn og kl. 18 midtsommer). Ved oppretting av underordnet boenhet i enebolig skal det i tillegg opparbeides 50 m 2 uteareal med samme soltilgang. E) Høyder og utnyttelsesgrad Maks %-BYA=30 %. Nødvendig parkering skal regnes med i utnyttelsesgraden, det vil si garasje samt en oppstillingsplass på 18 m 2, om ikke annet er nevnt. Ved terrenghelning på 2 meter eller mer, hvor bygget skal stå, skal høyden måles ut fra eksisterende terreng og ikke ut fra gjennomsnittlig planert terreng. Takformer Saltak Ved terrenghelning lavere en 2 meter (Høyden fastsettes ut fra gjennomsnittlig planert terreng) Maks gesimshøyde 5,5 m Maks mønehøyde 7,5 m Ved terrenghelning på 2 meter eller mer (Høyden fastsettes ut fra eksisterende terreng) Maks gesimshøyde 5,5 m Maks mønehøyde 7 m Flatt tak Maks gesimshøyde 6 m Maks gesimshøyde 6 m Pulttak Maks 6 m Maks 3,5 m gesimshøyde ved høyeste punkt Laveste punkt maks gesimshøyde 5 m

4 7.2 Boliger- Konsentrert småhusbebyggelse (B2.1-3) For utbygging av enkelttomter innenfor felt B2.1, B2.2, B2.3 gjelder samme krav som felt B1 under 5.1 boliger-frittliggende småhusbebyggelse. Dersom alle tomter innenfor et delfelt planlegges og bygges ut samlet gjelder følgende: - For hvert delfelt skal det utarbeides detaljert reguleringsplan. - Det tillates konsentrert småhusbebyggelse. Dette vil si rekke- eller kjedehus og flermannsboliger. - Feltet kan bebygges med inntil 100% BRA der dette er mulig innenfor viste byggegrenser. Parkering under terreng skal ikke regnes med i %BRA. - Ingen boenheter skal være mindre enn 55 m 2 BRA og minimum et av oppholdsrommene i hver boenhet skal ha sol fra sør eller vest. - Det bør etterstrebes boenheter over mer en et plan for å sikre bedre solforhold, god tilgang til uteoppholdsarealene og utsikt. - Parkering skal løses samlet og være i henhold til Stavanger kommunes parkeringsnorm. Ved flere enn to boenheter skal parkering løses under terreng. - Bebyggelsen skal plasseres innenfor vist byggegrense i plankart. Maks gesimshøyde skal være 7,5 meter i forhold til eksisterende terreng. Maks mønehøyde skal være 10 meter i forhold til eksisterende terreng. - Felles uteoppholdsareal/lek for boligene skal dimensjoneres og utformes etter kommuneplanens normer. - Tomten skal opparbeides med minst mulig harde flater, fortrinnsvis kun på avkjørsel, oppstillingsplass og gangveier. Eksisterende vegetasjon skal beholdes og vedlikeholdes i størst mulig grad. - Ved detaljregulering skal det reguleres inn en «buffersone» med grønn vegetasjon mot kjørevei eller mot fortau for å få en mykere overgang mellom bolig og vei. - Detaljreguleringen skal sikre at overgangen mellom bebyggelse og fortau, eller bebyggelse og kjørevei, for en «buffersone» med vegetasjon. 7.3 Boliger- blokkbebyggelse (B3) Området anses som ferdig utbygd. Mindre tiltak skal plasseres innenfor byggegrensen. 7.4 Kontor/bolig (KB) Området anses som ferdig utbygd. Det tillates ikke flere boliger, med mindre eksisterende bygg rives og det etableres nybygg. Ved nybygg gjelder følgende: - Det skal utarbeides detaljert reguleringsplan - Det tillates kontor bebyggelse og boligbebyggelse. - Det tillates ikke bolig i første etasje - Feltet kan bebygges med inntil 170%BRA. Parkering under terreng skal ikke regnes med. - Parkering skal løses samlet og være i henhold til Stavanger kommunes parkeringsnorm. - Maks kotehøyde er 35,5m. - Gode solforhold for tilstøtende villabebyggelse skal ivaretas. - Tomten skal opparbeides med minst mulig harde flater, fortrinnsvis kun på avkjørsel, oppstillingsplass og gangveier. - Alle boenheter skal være gjennomgående og ha en stille side. - Felles uteoppholdsareal/lek for boligene skal dimensjoneres og utformes etter kommuneplanens normer.

5 7.5 Lekeplass Lekeplass angitt som o_lek1 og o_lek2 er offentlige lekeplasser. F_lek1 er felles lekeplass for Øvre Sandvikveien 12A-C og Vårlikroken Velforening. Lekeplassene skal opparbeides og vedlikeholdes etter planer godkjent av kommunen. Området skal opparbeides og tilrettelegges for opphold og aktiviteter tilpasset brukere med ulike funksjonsnivå, jf. T-5/99 Tilgjengelighet for alle. Masser som skal brukes på utearealer planlagt brukt til lek og opphold, skal tilfredsstille normverdier for mest følsom arealbruk i henhold til SFT-veileder 99:01A. 8 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 8.1 Offentlige veier (o_v1 - o_v6) Offentlige veier er angitt med o_v. Veganlegget skal opparbeides etter detaljplaner godkjent av vegmyndigheten i Stavanger kommune. Sammen med detaljplan skal det utarbeides skiltplan som skal godkjennes av skiltmyndigheten. Veiene skal være i tråd med Vegnorm for Sør-Rogaland og utformes etter prinsippet om universell utforming. Tekniske planer som berører fylkesveien skal oversendes til Statens vegvesen for gjennomsyn. 8.2 Felles adkomster (f_v1-f_v6) Veier som er private og felles for flere eiendommer, er angitt på plankartet som f_v. Veien er felles for alle eiendommene som veien går over og for de eiendommene veien fører frem til. 8.3 Offentlige gang/-sykkelvei o_gs1-8 er offentlige gang/-sykkelveier. - For Øvre Knausen 4 (20/1217) skal adkomst skje over o_gs3 frem til sin tomt. Det tillates ikke flere boenheter tilknyttet denne veien. - Ved tomannsbolig i Knausen 2A og 2B (20/43) skal adkomst skje fra Knausen via gangvei o_gs6. Det tillates ikke flere boenheter tilknyttet denne veien. - o_gs1 er kjørbar for Vårlibakken 24A-B, 18, 16, 14 og 12. Det tillates ikke flere boenheter for hver av de nevnte eiendommene tilknyttet denne veien. Ved flere boenheter skal adkomst til disse være fra Øvre Sanvikveien. - o_gs7 kan brukes som adkomst til Knausen 1A og 1B (20/688). - På o_gs9 skal dimensjoneres for lastebil for å kunne være kjørbar for renovasjon og brannbil ved behov. Ingen annen biltrafikk tillates på gang sykkelstien. O_Gv1 er offentlig gangvei. 9 Grønnstruktur 9.1 Friområde Arealene skal opparbeides og tilrettelegges for lek og opphold for alle aldersgrupper. Friområdene skal følge gjeldende kommuneplans bestemmelser om uterom og lekeplasser. Områdene skal opparbeides og vedlikeholdes etter planer godkjent av parksjefen. Det skal etableres turvei gjennom o_friområde 1 for å skape et sammenhengende grønndrag som binder sammen «Vannassen», Eikeberget, Skjæringen og Sommerro. Turveier skal tilfredsstille krav til universell utforming, så langt terrengmessige forhold gjør dette mulig.

6 10 Hensynssoner 10.1 Frisiktsoner I områdene skal det være fri sikt i en høyde fra 0,5 til 3,0 meter over tilstøtende vegbaner Kulturminner H570 - Bolighus, Øvre Knausen 3, (H570_1) og Knausen 6, (H570_2) Boligene skal bevares i sin nåværende form, og tillates ikke revet. Eksisterende boliger skal vedlikeholdes slik at den historiske og arkitektoniske verdi som knytter seg til byggene bevares. Dører og vinduer må holdes i stilriktig utseende/ tilbakeføres, da disse er en vesentlig del av arkitekturen. Tilbygg eller påbygg for å skaffe en tilfredsstillende bruksstandard kan tillates i den grad det kan tilpasses bygningens karakter. Enhver byggesak for disse bygg som medfører endringer skal forelegges byantikvaren til uttalelse. - Geilen, Vårlibakken, (H570_3) Geilen mot nordøst i fortsettelsen av Øveråsveien, i Vårlibakken, skal bevares og brukes som gangforbindelse. Geilen skal gruses og ikke asfalteres. Der hvor steingjerde har rast ut eller hvor deler av steingjerdet er forsvunnet skal det bygges opp/rekonstrueres. Geilen (o_gs1) er kjørbar for tilliggende tomter, se Bevaring naturmiljø H560 - Steingard og allébeplantning ved Eikebergveien 8 og 10, (H560) Steingard og trærne som står i allé ved Eikebergveien 8 og 10 skal bevares. Det tillates ikke tiltak som skader trærne eller steingjerdet. Før et tre eventuelt kan felles skal det innhentes uttalelse fra parkavdelingen ved Stavanger kommune. Felt tre skal erstattes med planting av nytt tre i samme art. - Skogen på Eikeberget, (H560) Nye tiltak skal plasseres slik at større eiketrær og furutrær bevares. Med større eiketrær menes trær med stammeomkrets 90 cm eller over, målt 1 meter over terreng. Det skal avsettes plass på området i plan og dybde til utvikling av rotsystem og krone. Treets rotsone regnes som største omkrets for treets krone. Før et tre eventuelt kan felles skal det innhentes uttalelse fra parkavdelingen ved Stavanger kommune. Felte tre skal erstattes med planting av nye trær av samme art.