Plan 2667, detaljregulering for Varden

Transkript

1 STAVANGER KOMMUNE Bestemmelser for Plan 2667, detaljregulering for Varden Storhaug bydel Datert: Formål Formålet med planen er å bevare boligområdets småhuskarakter, og gi rammer for eventuell fornyelse av bebyggelsen. Områdets arkitektoniske og miljømessige kvaliteter skal opprettholdes og styrkes gjennom planen, og gangforbindelser til skoler og friområde skal forbedres. 2 Fellesbestemmelser 2.1 Terrengtilpasning For alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på å få en god terreng- og landskapstilpasning, med spesiell vekt på å unngå unødige landskapsinngrep. 2.2 Vann og avløp Det skal sikres tilstrekkelig areal for overvannshåndtering på egen grunn. Arealbruksendringer skal ikke medføre økt belastning på eksisterende avløpssystem. 2.3 Forurenset grunn Dersom det skal gjennomføres tiltak på et område med forurenset grunn, skal tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. 2.4 Støyskjermer Det tillates ikke støyskjermer innenfor planområdet. 2.5 Krav til søknad om byggetillatelse Søknad om byggetillatelse for nybygg, tilbygg og påbygg skal vedlegges: - Situasjonskart med angivelse av eksisterende terreng og hvordan ny bebyggelse passes inn i situasjonen. - Snitt-tegninger som viser ny bebyggelse i forhold til eksisterende terreng og gate, og eksisterende bebyggelse på egen og naboers tomter. 1

2 - Fasadetegninger og beskrivelse av material- og fargebruk - Redegjørelse for hvordan overvann håndteres på tomten - Ved etablering av ny bebyggelse eller boenheter mot Østre Ring skal det dokumenteres uteoppholdsarealer med støynivå under 55 Lden, jf. T Søknad om rammetillatelse for barnehage skal vedlegges: Detaljert utomhusplan i målestokk 1:200 for alle ubebygde deler av tomten og tilliggende gangveg og parkeringsplasser. Planen skal vise terrengbearbeiding, materialbruk, beplantning, lekeapparater, møblering, og inngjerding. Planen skal være godkjent av Park og vei før første igangsettingstillatelse kan gis. 2.7 Tekniske planer Offentlige samferdselsanlegg skal opparbeides etter detaljerte tekniske planer godkjent av vegmyndigheten (Park og vei) før tiltaket kan iverksettes. De skal være basert på prinsippene om universell utforming. 3 Frittliggende småhusbebyggelse BF1-BF6 a) Høyder og utnyttelsesgrad Maks %-BYA: 28% Unntak i hensynssonene H570_2-6: 22%-BYA I tillegg kan det oppføres et garasjebygg på maks 30 m 2 BYA jf. pkt j) Delområde BF1 BF2 BF3 BF4 BF5 BF6 Gesimshøyde over eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå 6,5 m 5,5 m 4,5 m 3,5 m Gesimshøyde over gjennomsnittlig gatenivå langs tomten 7,5 m 3.0 m Mønet skal være i husets lengderetning. Mønehøyde settes ut fra rammene for saltak/valmtak med takvinkel jf. punkt h). b) Plassering av bebyggelse, terrengtilpasning og hagearealer Ved alle tiltak i planområdet skal det legges vekt på bevaring av eksisterende terreng og vegetasjon. Endringer i terrengnivå, forstøtningsmurer og skjæringer skal ikke overstige 1 m. Terrenget skal tilpasses naboeiendommenes terreng. Hagearealer skal ha et grønt hagemessig preg. Terrasser skal anses som en del av terrenget, og skal ikke bygges opp fra bakken eller graves inn i terrenget mer enn maks. 1 m, jf. avsnitt over. 2

3 c) Avkjørsler Det tillates ikke etablert avkjørsler utover de som er markert på plankartet. d) Parkering Det skal være to biloppstillingsplasser og minst 3 sykkelparkeringsplasser per eiendom. e) Tomtedeling Deling av tomter for etablering av nye eneboliger tillates ikke. Der tomtene er bebygd med vertikaldelte boliger, eller hvor eneboliger erstattes av vertikaldelt tomannsbolig, kan deling vurderes der opprinnelig tomt er større enn 700 m 2 og de nye tomtene er likeverdige etter deling. Samtidig med søknad om deling må det vises disponering av tomtene til bolig, garasje, avkjørsel, parkering, terrasse og beplantet hageareal (se krav til uteareal under punkt f)). f) Krav til uteareal Det skal for hver boenhet opparbeides 100 m 2 egnet uteareal for opphold på bakkeplan med minimum 8 meters dybde på solrikt areal (min. 50% skal ha sol kl. 15 ved vårjevndøgn og kl. 18 ved midtsommer). For underordnet leilighet skal solrikt uteareal være minimum 50 m 2. Arealkravene gjelder på eiendommer som blir fortettet, og ved endring av antall boenheter i eksisterende bebyggelse. Utearealene skal primært ligge på bakkeplan. Ny altan, veranda eller balkong kan bare oppføres på hus hvor de inngår som et naturlig stilhistorisk element. Takterrasser tillates ikke. g) Antall boenheter På de enkelte tomtene tillates én enebolig eller én tomannsbolig. Tomannsboliger tillates kun der dette enten eksisterer i dag, eller der hvor tomten er min. 700 m 2. I eneboliger kan det tillates en underordnet leilighet på inntil 70 m² dersom krav til parkering, tomteutnyttelse og uteoppholdsareal er ivaretatt. Det tillates ikke flere boenheter i Hjelmelandsgata. h) Takform Bygningenes takform skal være saltak eller valmtak med takvinkel Eventuelle takoppbygg kan maksimalt utgjøre 1/3 av takets lengde. Dette regnes ikke som hovedgesimshøyde. Oppbygg skal underordnes husets hovedform. Nedskjæringer i takflaten tillates ikke. i) Tilbygg Tilbygg skal underordnes og tilpasses eksisterende bebyggelse. Det kan ha flatt tak, men maks høyde med denne takformen skal ikke overstige 2. etasjes gulvnivå. j) Garasjer Garasjebygg tillates oppført med maks. grunnflate på 30 m 2 BYA, og skal plasseres innenfor byggegrensen mot vei. Valgfri takform. Maks. gesimshøyde 3 meter for alle takformer. Maks. mønehøyde er 4 meter. 3

4 k) Hekker og gjerder Hekker og gjerder mot gate og gangvei skal være maks. 1,2 m høye over hagenivå. Gjerder mot nabo skal være maks 1,4 m høye, mens hekker kan her ha en høyde på opptil 1,8 m. 3.1 Kirke Byggegrensene gjelder kun hvis eksisterende kirke skal erstattes med helt nytt bygg. Høyde hovedgesims maks. 9 m over eksisterende terreng, og valgfri takform og takvinkler over hovedgesims. Det tillates klokketårn som er høyere enn bygningen forøvrig. Kirkebygg skal være maks m 2 BYA. Blågrønn faktor skal være min. 0,7. Eksisterende kirkebygg skal ikke bygges til annet enn ved kontorfløyen som kan forlenges nordover til byggegrensen med samme høyde, bredde, fasadeuttrykk og materialbruk som eksisterende bygg. 3.2 Barnehage I byggeområdet kan det oppføres barnehage for 6 avdelinger. Underetasjen skal kunne brukes som forsamlingslokale tilknyttet kirken. Maksimalt tillatt bruksareal er 1500 m 2 BRA over terreng. Underetasjen skal tilsvare byggets fotavtrykk, og regnes ikke med i BRA. Maksimal gesimshøyde er 8,5 m. På tak som ikke er flate er høyeste tillatte punkt 10,0 m over terreng. Sykkelskur, samt mindre bebyggelse som bod, lekehytte og pergola, kan plasseres utenfor byggegrensene. Barnehagen skal underordne seg kirkens arkitektur, og materialer og fasadeuttrykk skal tilpasses kirken og omkringliggende kulturmiljø. Blågrønn faktor skal være min. 0,7. Det skal opparbeides parkeringsplasser for 30 sykler og 6 sykkeltilhengere. Min. 1/3 av plassene skal være under tak. Barnehagens parkeringsplasser for sykler og sykkeltilhengere skal være tilgjengelige for besøkende til kirken utenfor barnehagens åpningstider. 3.3 Offentlige lekeplass o_lek Lekeplassen skal opparbeides som et møtepunkt med muligheter for opphold og lek. Lekeplassen skal ha beplantning med trær og busker som gir lekeplassen et grønt parkpreg. Det skal tilrettelegges for kjørbar adkomst til o_e med lastebil fra Kristine Berges vei, og opparbeidelsen av lekeplassen skal skje i samråd med Lyse Elnett AS. 4

5 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Rabatt i Hjelmelandsgata og Kristine Berges vei o_vg1 Feltet skal opparbeides med minst 7 trær og annen beplantning. Feltet skal sikre naturbasert løsning for håndtering av overvann i gaten. Hele feltet skal ha en grønn karakter. 4.2 Parkeringslommer o_p1 Parkeringslommene skal opparbeides med armert gress eller lignende. 4.3 Parkeringsplass f_p2 Parkeringsplass skal benyttes av ansatte og besøkende til kirke og barnehage. Den kan inneholde avsatte plasser for både bil og sykkel. 4.4 Parkeringsplass o_p3 Parkeringsplassen skal brukes av barnehagen på dagtid. Utenfor barnehagens åpningstider skal den være offentlig tilgjengelig for brukere av idrettsanlegg og friområdet. 5 Grønnstruktur 5.1 Offentlig friområde GF Friområdet skal skjøttes slik at dagens natur- og landskapssituasjon blir opprettholdt. Det skal utarbeide en plan for skjøtsel og utvikling av friområdet på Varden. Planen skal bl.a. sikre skogsområdet (se pkt. 7.5 om hensynssone bevaring av naturmiljø_vegetasjon), akebakke, utsiktspunkt og steder for lek og opphold for alle aldersgrupper. Denne planen skal ligge til grunn for framtidig vedlikehold og videreutvikling av området. Innenfor regulert friområde tillates det mindre bygg eller anlegg som betjener funksjonene som park/friområde. 5.2 Turveger o_t Nye turveier skal i størst mulig grad tilpasses landskapstrekk og vegetasjon. Langs viktige gangforbindelser skal det settes opp belysning. Endelig trasé og bredde for turveiene fastsettes ved prosjektering etter planer godkjent av Park. o_t1: Det skal være parkbelysning langs stien med høyde maks. 3,0 meter. 5

6 5.3 o_park Parken skal inneholde turvegforbindelse fra Dalaneveien til turvegen o_t2. Det grønne preget skal videreføres, og beplantningen skal ivareta biologisk mangfold. Eventuell møblering og tilrettelegging for lek skal være naturelementer, og innby til lek og opphold for alle aldersgrupper. 6 Hensynssoner 6.1 Bevaring naturmiljø vegetasjon H560_1 Område med skogslignende karakter. Høye, verdifulle og karakteristiske trær skal bevares. Hensiktsmessig skjøtsel av vegetasjon tillates. Belysning tillates ikke. 6.2 Bevaring naturmiljø vegetasjon H560_2 Gruppe av trær skal ikke felles. Det må ikke utføres tiltak på trærne eller i rotsonen til disse, som kan skade dem vesentlig. Nyplanting skal vurderes i samråd med parksjefen. 6.3 Bevaring kulturmiljø H570_1 H570_6_ Bebyggelsen kan ikke rives. Boligene skal vedlikeholdes slik at den historiske og kulturhistoriske og arkitektoniske verdi som knytter seg til byggene bevares. Dersom bygninger innenfor hensynssonen ved brann eller uopprettelig skade må erstattes av nybygg, tillates det oppført nybygg med samme dimensjoner og formuttrykk som den bygning som erstattes. Illustrasjonene «Eksisterende bebyggelse som inngår i planen» på side 8-10 viser omriss av bygninger som tillates gjenoppført etter eventuell skade selv om utnyttelsesgrad, høyde o.l. kan være i strid med rammene ellers innenfor frittliggende boligbebyggelse. Alle tiltak som medfører endringer på boligenes eksteriør skal forelegges Byantikvaren til uttalelse. Ved utskifting av vinduer, dører, fasadematerialer, tak, piper og rekkverk skal nye produkter ha samme størrelse, utforming, materialuttrykk, farge og plassering som opprinnelig. Påbygg tillates ikke. Ny balkong, altan eller veranda tillates bare for hus hvor de inngår som et naturlig stilhistorisk element. 6.4 Bevaring kulturmiljø kjerreveg H570_7 Murer og portstolper langs veien skal bevares. Veien skal ikke utvides eller asfalteres innenfor hensynssonen. 6.5 Bevaring kulturmiljø allé H570_8 Steingard og trær i allé skal bevares. 6

7 6.6 Bevaring kulturmiljø kunstverk H570_9 Kunstverket over tunnelåpning skal bevares. 6.7 Bestemmelsesgrense #1 Sikringssonen følger trasé til Storhaugtunnelen. Alle tiltak i grunnen innenfor sikringssonen skal godkjennes av Statens vegvesen før første igangsettingstillatelse kan gis. Boring for å etablere jordvarmebrønn tillates ikke. 6.8 Trær som skal bevares Enkeltrær som er avmerket i plankartet skal ikke felles. Det må ikke utføres tiltak på trærne eller i rotsonen til disse, som kan skade dem vesentlig. Nyplanting skal vurderes i samråd med parksjefen. 7 Rekkefølgekrav 6.1 Parkering o_p3 skal opparbeides før nytt barnehagebygg kan tas i bruk. 7

8 Illustrasjoner til 7.3 H570_1 og H570_2: 8

9 H570_3, H570_5, H_570_6: 9

10 10 H570_4: