Evaluering av sjablongverdier og korrigeringsfaktorer som gir grunnlaget for takstnivået

Transkript

1 ÅMLI KOMMUNE SAKSUTGREIING Utv.saksnr: Møtedato: Utval: 16/ Formannskapet Arkivref: 2015/437-6 Saksbeh.: Tarjei Retterholt, Næringsrådgjevar Eining: Samfunn Dir.tlf.: E-post: Saksordførar: # RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG: Formannskapet vil begjære overtakst, jfr. esktl. 8 A-3 tredje ledd for de forhold og med den begrunnelse som fremgår av denne saken med tilhørende dokumenter. Side 1 av 6

2 SAKSVEDLEGG GENERERT I INNKALLING: 1 Anmodning om evaluering av sjablonmessige verdier og korrigeringsfaktor som grunnlag for takstnivå for eiendomsskatt 2 Signert eksemplar levert rådmannen 3 Notat vedrørende endring av retningslinjer i Åmli kommune 4 Adgangen til å ta opp eiendomsskatt på nytt 5 Finansdep - Kommunenes sjablongberegninger ved fastsetting av eiendomsskattetakster 6 Takseringsregler - rammer og retningslinjer - eiendomsskatt i Åmli 7 Grimstad kommune - Takseringsregler Grimstad kommune med sjablong rev Risør - generelle retningslinjer Eiendomsskatt 9 Klage Hillestadheia AS 10 Brev Hillestadheia Hytteeierforening SAKSVEDLEGG SOM LIGG PÅ NETTSIDA: Store saksvedlegg til saken blir lagt under Politikk og Dokument og linkar til politisk arbeid på kommunens nettside Til denne saka er det følgjande slike vedlegg: Ingen ANDRE SAKSDOKUMENT: # KORT OM SAKA: Åmli kommune har vedtatt innføring av eiendomsskatt for alle faste eiendommer etter eiendomsskattelovens 3 a fra og med Det er en egen sakkyndig nemnd i Åmli kommune som har hatt ansvaret for takseringsarbeidet. Sakkyndig nemnd og sakkyndig ankenemnd er politisk valgte nemnder. Takseringsarbeidet ble utført etter retningslinjer Takstvedtekter for eigedomsskatt i Åmli vedtatt i K-sak 12/49 og 13/32. Selve takseringen ble utført etter retningslinjer vedtatt 7. mars 2013 av sakkyndig takstnemnd Takseringsregler rammer og retningslinjer eiendomsskatt i Åmli kommune. I dette dokumentet er det innledningsvis pekt på noen sentrale og prinsipielt viktige elementer for takseringen (utdrag gjengitt her): Taksten skal, slik det går fram av eiendomsskattelovens 8 A-2 avspeile markedsverdi. Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. Det er og et mål at fremgangsmåten i takseringsarbeidet sikrer lik og rettferdig behandling av eiendommer ved den gjennomgående takseringa Som for de fleste andre skatter og avgifter spiller ikke faktorer som skattyters betalingsevne, inntekt eller formue eller bosted noen rolle for skattegrunnlaget og størrelsen på utskrevet eiendomsskatt. Takst ble skrevet ut på hver enkelt eiendom og det kom inn en del klager fra eierne på disse takstene. Klagene ble behandlet av sakkyndig takstnemnd, noen saker ble anket videre til sakkyndig ankenemnd for endelig avgjørelse. Således er taksten for de enkelte eiendommer grundig og korrekt behandlet. Det kom også inn noen klager som gikk på det mer prinsipielle grunnlaget, spesielt fra hytteeiere i høystandard hyttefelt på Hillestadheia klaget over urimelig høye takster. Det er også blitt hevdet at skattenivået for hytter i dette området har hatt bidratt til at salget av tomter har sunket betraktelig de siste par årene. MERKNADER/VURDERING: I nylig vedtatt kommuneplan er det fortsatt sterkt fokus på hyttebygging som grunnlag for næringsutvikling, sitat: Denne planen har eit spesielt fokus på hyttebygging der store areal er lagt ut til område for hyttebygging. Det vidare fokuset vil være å bidra på fleire måtar til at ein får realisert flest mogeleg av desse hytteområda på ein måte som gjer dei attraktive i hyttemarknaden og som samtidig tek vare på naturkvalitetane i Åmli. Det vil og Side 2 av 6

3 bli ei utfordring å utvikle tenesteytande næringar knytt til hytteparken, slik at ein får langsiktige, gode sysselsettingseffektar av hyttebygginga. I arealdelen er det lagt til rette for at slik hyttebygging skal kunne realiseres. Det er en kjent sak at høystandard hytter gir størst ringvirkninger for lokalsamfunnet gjennom inntekter til bygging, vedlikehold og ved handel og aktiviteter fra de som bor på hyttene. Men heller ikke en eventuelt negativ påvirkning på hyttebyggingen i kommunen gir noe grunnlag for å endre eller revurdere takstene en i kommunen, det er de 3 foran nevnte prinsipper som er grunnleggende for denne. Rådmannen har likevel, på grunnlag av påstandene om de relativt store negative konsekvensene eiendomsskattens innretning har hatt på hyttebyggingen i kommunen, valgt å se litt på noen faktiske forhold omkring eiendomsskatten ut fra prinsippene som er lagt til grunn for takseringen. I Takseringsreglene er det gitt en del sjablongmessige faktorer som ligger til grunn for takstene. Sjablongverdiene gjelder for alle eiendommer og inneholder faktorer for pris pr. m 2 (BRA) for bygninger, aldersfaktor (3 standarder) og sonefaktor (geografisk beliggenhet). Tomteverdien er satt lik for både hus og fritidseiendommer uavhengig av geografisk sone. En sammenstilling av disse sjablongmessige faktorene gir disse resultatene for pris pr. m 2 (BRA) for de 3 nyeste alderskategoriene (normal standard): Takseringsprinsipp i Åmli (alle tall for Normal standard): Aldersfaktor Markedspris pr. m2 (BRA) bygning Område Sjablonverdi 2012 eller 2012 eller Sonefaktor bygg kr/m2 senere senere Bolig Åmli sentrum ,1 1,0 0,9 1, Regulerte hyttefelt med veg, vann og kloakk ,2 1,0 0,8 1, Hytte regulerte felt ,2 1,0 0,8 0, Hytter utenom regulerte felt ,2 1,0 0,8 0, Bolig utenom sentrum ,1 1,0 0,9 0, Figur 1: Pris pr. m2 (BRA) for boliger Åmli sentrum og i de ulike hyttreklassifiseringer for de 3 yngste aldersgruppene i det sjablonmessige takstgrunnlaget. Middels standard En noe annen framstilling av de samme data viser seg slik der boliger Åmli sentrum er utgangspunkt (0 %) for alle aldersgrupper (normal standard): Side 3 av 6

4 Figur 2: Prosentvis størrelse på pris pr. m2 (BRA) for hytter der pris for boliger Åmli sentrum er sett til 0 %. Beregnet etter sjablonmessige faktorer for ulike hytteklassifiseringer og ulike grupper for byggeår. Middels standard. Ut fra disse oppsummeringene ser en at kun ut fra de sjablongmessige verdiene som er lagt til grunn så er prisen pr. m2 kr for boliger 2012 eller nyere i Åmli sentrum mens den tilsvarende er på kr for hytter i områder med veg, vann og kloakk, som vel må sies å være samme utbyggingsstandard som for hus i Åmli sentrum. Sagt på en annen måte (nederste tabell) så har hyttene et utgangspunkt der kvadratmeterprisen er 112,7 % høyere enn boliger i sentrum. Tomteprisen for tomter med opparbeidet veg, vann og kloakk er av samme størrelsesorden for tomter på Hillestadheia og i Øvre Århuskleiva (basert på selvkost før prisreduksjonen), i snitt ligger prisene i Øvre Århuskleiva litt over. I takseringsreglene er det lik kvadratmeterpris for tomtene til boliger og hytter innenfor normale tomtestørrelser. Priser ved fritt salg Det er noe begrenset omsetning av både nyere hytter og boliger i Åmli generelt og i sentrum. De fleste nybygg blir bygd fordi eieren ønsker å bruke eiendommen selv. Byggekostnadene for de enkelte nybygg er ikke kjent, de vil også i stor grad avhenge av egeninnsats i byggeprosessen. Det har likevel vært en viss omsetning ved fritt salg, det er innhentet salgsopplysninger fra kjøp/salg av eiendommer slik disse er innrapportert til Tinglysningen. I grunnlaget for prissammenligninger som er gjort under er det gjort et visst utdrag. Boliger med relativt store tomtearealer og mange bygg (tidligere plasser og småbruk) er tatt bort. Alder er gitt for etableringsår, for eldre eiendommer er derfor alderen ofte ikke helt relevant for standard og tilstand da mange hus/eiendommer har gjennomgått betydelige standardhevinger og utbedringer opp gjennom årene, som også gir seg utslag i salgspris. De eldste eiendommene er derfor heller ikke tatt med. Likeledes er salg til nære familiemedlemmer, som nærmest kan være å betrakte som forskudd på arv/gave, ikke tatt med. Noen hytter i regulerte felt med veg, vann og kloakk (Hillestadheia) er solgt og i sentrum er det oppført boliger (på taket på Joker og langs Nergardskleiva) for fritt salg og som er solgt. Litt eldre hytter og boliger er det en viss omsetning av, slik at salgsprisene her gir en bedre pekepinn på et gjennomsnittlig prisnivå. I tabellen under er omsetningstall for årene 2011 t.om. februar 2015 gitt. Takstene er tatt ut fra utlagt eiendomsskatteliste for Side 4 av 6

5 Bolig Åmli sentrum Regulerte hyttefelt med veg, vann og kloakk Hytter regulerte felt Hytter utenom regulerte felt Aldersgruppe % over takst Antall % over takst Antall % over takst Antall % over takst Antall 2012 eller senere 109,1 % (8) ,3 % (2) 5,2 % (5) 23,5 % (5) ,2 % (3) 6,7 % (5) 106,7 % (2) ,6 % (15) 30,5 % (24) 4,2 % (2) Før ,1 % (17) Figur 3: Gruppevis gjennomsnittlig salspris ved fritt salg i % av gjennomsnittlig eiendomsskattetakst for de samme eiendommene. Salgstallene er for årene 2011, 2012, 2013 og Søylen for hytter utenom regulerte felt i Fig 3 (grå søyle lengst til høyre). gjelder kun to hytter som begge har relativt lav takst ( og ) og relativt lav salgspris ( og ), noe som gir et kraftig prosentvis utslag på forskjellen mellom de to verdiene. Det er ikke noe stort poeng i denne saken å vurdere den faktiske salgsprisen opp mot eiendomsskattetaksten på den enkelte eiendom. Det er skattenivået i promille av taksten etter kommunestyrets vedtak som til slutt gir skattetrykket for den enkelte eiendom. I denne saken er det likevel relevant å se litt på eiendomsskattetakstnivået for de gruppene av eiendommer som saken har sitt utspring i. Omsetningstallene er gitt for et begrenset antall eiendommer, men gir vel likevel en viss pekepinn på takstnivået gruppevis mot faktisk oppnådd salgspris. Det er her kun tatt med salgspris for eiendommer ved fritt salg. For eldre eiendommer, både hus og hytter, synes det som at standardforbedring/oppgraderinger for eldre bygg påvirker salgsprisen noe. En oppsummering av de tall som er gitt i denne saken viser at sjablonmessig takstgrunnlag for hytter i regulerte felt med veg, vann og kloakk spesielt ligger relativt svært høyt over takstgrunnlaget for boliger i Åmli sentrum. Faktisk salgspris i forhold til takstgrunnlaget viser derimot klart en annen tendens, salgsprisen ved fritt salg for boliger i Åmli sentrum ligger til dels betydelig over takstgrunnlaget, mens for hytter i regulerte felt med veg, vann og kloakk er salgsprisen på nivå med takstgrunnlaget. For hytter i regulerte felt for øvrig er utslagene betydelig mindre enn for høystandardhyttene. I og med at høystandardhyttene er relativt store så gir disse prosentvise forskjellene i kvmpris seg relativt store utslag i utskrevet eiendomsskatt for den enkelte hytteeier, høyeste takst var for 2015 på kr for en hytte. På grunnlag av det som er fremkommet i denne saken mener rådmannen det er grunnlag til å be om en ny vurdering av det sjablonmessige takstgrunnlaget. Det synes som om takstene bryter mot det viktige prinsippet lik og rettferdig behandling av eiendommer slik det er skrevet innledningsvis i dokumentet. Det har vært en del usikkerhet om hvordan saksbehandlingen skal være for å få til en oppretting av en slik eventuell behandling. Rådmannen har derfor vært i dialog med KS Advokatene, som har en egen faggruppe som tilbyr juridiske tjenester knyttet til alle stadier av kommunens behandling av eiendomsskattesaker. I utdrag fra skriv (skrivet i sin helhet er vedlagt saken) fra KS Advokatene står det bl.a.: «Dersom man kan dokumentere at takstene på fritidseiendommene ikke er korrekte, kan takstene endres i medhold av eiendomsskatteloven 17. Forutsetningen for retting etter 17 er at takstvedtakene har vært feil helt fra det første året i Side 5 av 6

6 takstperioden. Det følger avbestemmelsen at «er det i strid medføresegnene i denne lova ikkje skrive ut eigedomsskatt, eller er det skrive ut feil skatt, kan utskrivinga rettast i samsvar med dei skattesatsane og reglane som galdt for vedkomande år. Det er takstnemnda som i første instans har kompetanse til å avgjøre om eiendomsskattetakstene er korrekte eller ikke. Saken med tilhørende dokumentasjon må derfor i tilfelle legges frem for takstnemnda. Hvis nemnda vurder saken slik at fritidseiendommer forholdsmessig er beskattet for høyt i kommunen i forhold til andre eiendomsskattegrupper, må takstene for disse eiendommene endres. Det er også ryddig å endre retningslinjene, slik at slik at de eiendommer som kommer til senere i takstperioden blir taksert etter de samme prinsipper. Er det skrevet ut for høy skatt, følger det av 17 at utskrivingen kan rettes «innan 3 år frå utgangen av skotteåret.» Dette medfører at nemnda også må rette takstene bakover i tid i tillegg til at de rettes for kommende år i takstperioden.» Rådmannen har i skriv til sakkyndig nemnd skrevet: «Rådmannen har vurdert innretningen på, og virkningen av eiendomsskattetaksten etter at en har sett hvordan dette slår ut i praksis. Slik det går fram av vedlagte dokumenter, kan det være en skjevhet i skattegrunnlaget som bør rettes opp av Sakkyndig nemnd. Rådmannen anmoder Sakkyndig nemnd om å vurdere å gå igjennom og vurdere oppretting av retningslinjene for utskriving av eiendomsskatt og retting av utskrivet skatt for de skatteobjektene som faller inn under fritidsboliger innenfor regulerte hyttefelt med veg, vann og kloakk på bakgrunn av konklusjonen på side 2 i ett notat frå KS advokatene datert 11. mars 2016.» Sakkyndig nemnd har ikke villet vurdere de forhold som rådmannen har bedt om i sitt brev til nemnda og skriver i sitt svar bl.a.: «Sakkyndig nemnd er et uavhengig organ. Det innebærer at verken kommunestyret, formannskapet eller eiendomsskattekontoret har instruksjonsmyndighet over nemnda. Inngripen i nemdas myndighetsutøvelse ligger heller ikke til rådmannen. Sakkyndig nemnd forholder seg til de saksbehandlingsregler som gjelder for forhold rundt taksering, utskriving og klagebehandling på eiendomsskatteområdet slik forvaltningen legger opp til. Deres anmodning datert 2. juni 2016 er ikke, slik sakkyndig nemnd oppfatter det, i tråd med god forvaltningsskikk.» Svaret må klart kunne sies å gi uttrykk for at sakkyndig nemnd vil opprettholde sine takster uten nærmere vurdering av disse ut fra de opplysninger som er lagt fram. Om videre prosess skriver da KS Advokatene: «Dersom nemnda vil opprettholde takster som administrasjonen mener dokumenterbart er ulovlige, kan administrasjonen anmode formannskapet om å begjære overtakst jf. esktl. 8 A-3 tredje ledd. Klagefristene i 19 må i tilfelle overholdes. Overtakst kan begjæres hvert år i forbindelse med den årlige utskrivingen. Takstnemnda plikter da å foreta en realitetsprøving av taksten(e), og gis det ikke medhold eller kun delvis medhold, skal klagen sendes videre til endelig behandling i klagenemnda, jf. 20. Er ikke formannskapet fornøyd med klagenemndas vedtak, følger det av 23 andre ledd at kommunen har søksmålsadgang. Det er i siste omgang kommunestyret som avgjør om søksmålsadgangen skal benyttes. Søksmålet må rettes mot lederen av klagenemnda, og søksmålsfristen er 6 måneder fra utskriving av skatten/endelig vedtak jf. 23 første ledd. KS Eiendomsskatteforum kjenner ikke til eksempler på at kommunen har gått til søksmål mot klagenemnda.» På denne bakgrunn vil rådmannen tilrå overfor formannskapet at det begjærer overtakst jfr. Ekstl. 8 A-3 tredje ledd. Det vil etter rådmannens oppfatning være uheldig om sakkyndig nemnd ikke vil gjøre dette og videre prosesser i forhold til skrivet fra KS Advokatene må vurderes. Side 6 av 6