R E G U L E R I N G S F Ø R E S E G N E R

Transkript

1 Planident: xxxxx Datert: (skal ikkje endrast) dd.mm.åå Sist revidert: dd.mm.åå Vedteke i kommunestyret: * F R Æ N A K O M M U N E R E G U L E R I N G S F Ø R E S E G N E R D E T A L J R E G U L E R I N G F O R 1 I medhald av 12-5, 12-6 og12-7 i Plan- og bygningsloven gjeld desse reguleringsføresegnene for det området som på plankartet er avgrensa med reguleringsgrense. 1 FORMÅL [Formål med planen] 2 GENERELT Innanfor planområdet skal areala disponerast til desse formåla og omsynssonene, jamfør Pbl og 12-6: [Oppramsing av dei ulike arealformåla og omsynssonene i planen]. 3 FELLES FØRESEGNER 3.1 Plankrav [Ved Områderegulering kan følgjande føresegn takast i bruk:] Det skal utarbeidast detaljregulering innafor planområdet (xxxxx) jf. Pbl Planen skal vise plassering av bygningar, møneretning, etasjetal, takvinkel, høgde, form, parkeringsplassar, garasje, vegløysing, inn- og utkjøring til feltet, ev. plassering av trafostasjon, område for eksisterande og framtidig vegetasjon, behandling av eksisterande vegetasjon, vise grøntområde, leikeområde, anlegg som pumpeanlegg, støttemurar og liknande samt konsekvensar for naboeigedomar, der fare for auka støyinnfall og tap av utsikt skal vurderast spesielt Ved byggesøknad for heile området (veg, vatn, kloakk og fellesområde) skal det leggast ved situasjonsplan for kvart delområde (xxxxx) i eigna målestokk. Planen skal vise lengdeprofil og tverrsnitt på veg (terrengprofil). Plassering av brannkummar for kvart delområde skal gjerast i samråd med brannvernmyndet Ved byggesøknad for den einskilde tomt skal det leggast ved situasjonsplan i målestokk 1:500. Vedlagt søknad om oppføring av nye bygg skal teikningar vise eit typisk tverrsnitt av tomta i to retningar, plassering av bygningar med kotehøgde for ferdig golv, møneretning, parkeringsplassar og ev. framtidig garasje (garasjeplassering skal vere vist), ev. støttemurar, avkjørsle samt verdifulle tre. Konsekvensar for naboeigedomar der det er fare for auka støy skal vurderast spesielt. 1 Plannamn skal jf. nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister (NPAD) vere på forma Detaljregulering for.

2 3.2 Byggjegrenser: Bygg skal plasserast innanfor byggjegrenser som vist i planen. Dersom ikkje anna er vist skal plan- og bygningsloven gjelde. 3.3 Terrenginngrep: Nødvendige inngrep i eksisterande vegetasjon og terreng skal utførast skånsamt og beskyttast under anleggs- og byggjearbeidet. Alle skjeringar og fyllingar skal søkjast å gi ei utforming og overflate som dempar den visuelle effekten av inngrepa. Verdifulle tre som ikkje kjem i konflikt med bygg skal ikkje fjernast frå tomta. 3.4 Alternative energikjelder: Der det er lagt til rette for alternative energikjelder som gass, fjernvarme etc. skal dette nyttast. 3.5 Kulturminne: Dersom det under arbeid i området kjem fram gjenstandar eller andre leivningar som viser eldre aktivitet i område, skal arbeidet stansast og melding sendast kulturvernmynde jf. Lov om kulturminne. 3.6 Estetikk: Kommunen skal ved behandling av byggesaker sikre at bygga får ein god form i høve seg sjølv og omgjevnadane, og at bygga får ein heilskapleg og harmonisk utføring med omsyn til takvinkel, takform, storleik, farge og materiale. 3.7 Private avtalar: Etter at reguleringsføresegnene er sett i kraft, er det ikkje tillate ved private avtalar å etablere forhold som står i strid med desse føresegnene. 3.8 Vassforsyning: Alle nye bygg for varig opphald skal knytast til godkjent anlegg for vatn og avløp. 3.9 Rikspolitiske føresegner for kjøpesentra (RPB): Det skal ikkje etablerast forretningsverksemd innanfor området som er i strid med forskrift om Rikspolitiske føresegner for kjøpesentra (RPB) Reklameskilt og liknande innretningar må ikkje, utan spesiell løyve, plasserast nærare offentleg veg enn 50 meter frå senterlinja, målt vassrett. Skilt m.m som syner namn og/eller type verksemd, eller på annan måte reklamerer for verksemda kan likevel plasserast på bygg som tilhøyrer verksemda (jamfør Veglova 33). Reklamen må ikkje verke dominerande. Reklameskilt skal byggjemeldast i samsvar med plan- og bygningsloven Krav til opparbeiding av fellesareal og av parkbelte i industriområde: For forretningsområde som grensar opp til regulert parkbelte vil føresegnene om kjøp og opparbeiding i pbl bli gjort gjeldande Universell utforming: Prinsipp for universell utforming skal leggast til grunn ved utforming av byggverk, trafikkanlegg, fellesareal osb. i samsvar med TEK 8-2 og Detaljregulering: Er bygge- og anleggstiltak som er heimla i plan fremma med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter ikkje satt i gong seinast fem år etter vedtak av plan, kan løyvet til gjennomføring av planen ikkje gis utan nytt planvedtak.

3 4 BYGNINGAR OG ANLEGG 4.1 Bustadar, <Presisering i samsvar med grad av utnytting> Området er sett av til <presisering i samsvar med grad av utnytting, eks. einebustader>. [Standard formulering under kvart nytt arealformål] Når det gjeld storleik på bustadhus og fritidsbustader tilrår Statens bygningstekniske etat sin rettleiar Grad av utnytting å bruke maks bygd areal i m² BYA i staden for %BYA. Dette fordi m² sikrar like store bustadhus/hytter i høve til storleik på tomter. Fræna kommune bruker konsekvent m² BYA på einebustader, frittliggjande småhusbygnader og hytter. %BYA vert brukt på konsentrerte bustader og forretning/industri. Bruk gjerne formuleringa Maks bygd areal (BYA) for den einskilde tomt er sett til BYA= 00 m². Terrasse med høgde over 0,5 meter frå terreng skal reknast med i BYA Vi vil at mønehøgde vert brukt i staden for gesimshøgde. Gesimshøgde kan løne seg å bruke i byliknande strøk der ein vil sikre felles gesims på bygga. Elles er det stor forvirring blant folk flest om kvar gesimsen går. Av den grunn vil vi at det vert brukt mønehøgde som nemning Ved bruk av mønehøgde skal det reknast frå gjennomsnittleg opphavleg terreng Der tomtestorleik og terreng ligg til rette for det, kan det innreiast sekundærleilighet i underetasje. Sekundærleiligheta skal vere vesentlig mindre enn hovedeininga. Maks storleik skal være 00 kvm BRA. Det skal presiserast i føresegnene kor dette er tillate Takvinkelen til bustadane skal vere mellom 00 og 00 grader Ein skal ta standpunkt til type tak (saltak eller pulttak) Det skal vere minst to biloppstellingsplassar pr. bueining, der minst ein kan vera garasje. For sekundærleilighet under 30m2 er ein plass tilstrekkelig. Parkeringsarealet skal reknast med i BYA, og alle plassar skal vere tilgjengelege til einkvar tid. Bruk gjerne formuleringa Maks bygd areal (BYA) for <frittståande garasje> er sett til BYA=45 m². Garasjen kan ha ei maks mønehøgde på 00 m frå golv i portåpning. Maks grunnflate på garasje ønskjer vi vert sett til 45m² da det erfaringsmessig vert bygd i overkant av 50m² om det ikkje vert spesifisert i føresegnene. Garasjane kan plasserast utanfor byggegrensene. Garasje og andre sekundære bygg (under 50 m²) kan byggast inntil 1 meter frå grensa til nabo og X meter frå grensa til vegareal. (avhengig av vegstandard). Med innkjøring vinkelrett mot vegen kan garasjen plasserast minimum 6 meter frå kjørebanekant. Takvinkel skal harmonera med eksisterande hus. Maks bredde på garasjebygg er sett til 6,5 meter. 4.2 Fritidsbusetnad, hytter Området er sett av til hytter med tilhørande uthus (standard formulering jf. pkt ) Når det gjeld storleik på fritidsbustader tilrår Statens bygningstekniske etat sin rettleiar Grad av utnytting å bruke maks bygd areal i m² BYA, bruk gjerne formuleringa Maks bygd areal (BYA) for den einskilde tomt er sett til BYA= 00 m². Terrasse med høgde over 0,5 meter frå terreng skal reknast med i BYA. (jf. pkt ) Maks bygd areal (BYA) for frittliggjande uthus er BYA= 00 m². (jf. pkt ) Presiser kva for type tak hytta skal ha Det skal vere opparbeida X parkeringsplass på kvar tomt dersom hyttefeltet ikkje har fellesparkering. Parkeringsarealet for fritidsbustader skal ikkje reknast med i maks BYA. 4.3 Forretning/kontor Området er sett av til forretning/kontor (jf. pkt og 4.2.1) Maks bygd areal (%-BYA) for området er %-BYA=00%.

4 4.3.3 Maks mønehøgde/gesimshøgde er sett til 00 meter over gjennomsnittleg opphavleg terreng (eller eventuelt maks mønehøgde 00 meter over gjennomsnittleg opphavleg terreng/takvinkel mellom 00 og 00 ) Forretning er berre tillate i 1. etasje For forretning/kontor skal det vere X parkeringsplass pr. 00 m² bruksareal. 4.4 Industri Området er sett av til indutri (jf. pkt , og 4.3.1) Maks bygd areal (%-BYA) for området er %-BYA=00% Maks mønehøgde/gesimshøgde er sett til 00 meter over gjennomsnittleg opphavleg terreng (eller eventuelt maks mønehøgde 00 meter over gjennomsnittleg opphavleg terreng/takvinkel mellom 00 og 00 ) For industriområdet skal det vere X parkeringsplass pr 00 m² bruksareal Den delen av eigedomen som ikkje er bygd skal ikkje nyttast til utandørs lagring. 4.5 Naust Området er sett av til naust (jf. pkt , 4.2.1, og 4.4.1) Maks største utvendige mål på naust er sett til 00 x 00 meter Nausta skal oppførast med saltak med maks mønehøgde 00 meter frå ferdig golv og ein takvinkel mellom 00 og 00 grader Det er ikkje tillate med varig opphald i naust Det er ikkje tillate med meir enn X små vindauge, kvar på maks 0,0m² glasflate. Vindauga kan ikkje plasserast mot sjøen Nausta skal tilpassast lokal byggjeskikk i fargar og utsjånad Nausta skal ikkje isolerast. 4.6 Leikeplass Leikeplassen er felles for alle bebuarane innafor bustadområdet og skal eigast, opparbeidast og haldast ved lika av desse På leikeområdet skal det berre førast opp bygg eller konstruksjonar som har med leik, idrett eller sport å gjere. Desse skal ikkje vere til hinder for fri ferdsel Det skal vere minimum 25 m² leikeplass per bueining Det skal utarbeidast ein detaljert plan for heile området, jf. pkt , i egna målestokk som leggast ved i samband med byggesøknad. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Desse punkta må liggje til grunn for føresegnene som gjeld samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur; Når formålsflatene er nemnt med eigarform, skal dette synleggjerast i plankartet. Eigarform står på kartet med liten bokstav for ikkje å bli forveksla med kortform av namn på formål. Desse kodane skal brukast: - o = offentleg formål - f = fellesareal for nemnte eigedomar Døme på korleis eigeform blir inkludert i namnet på formålet som ein del av feltnamnet: - Offentleg; o_undervisning - Felles; f_parkering 2 Sjå eigne retningslinjer for plassering av leikeplassar for barn og unge i Fræna kommun

5 Vegane må vere i samsvar med det Statens vegvesen tilrår (Handbok 017). Grøft på offentleg veg skal i hovudsak vere to meter, og skal regulerast til eige formål annan veggrunn (grøft, skjering, fylling). Det er viktig at vegane som skal takast over av kommunen (utbyggingsavtale) etter ferdig opparbeiding er i samsvar med dei krava kommunen stiller til vegen. Bruksrett til vegar og parkering som skal nyttast av fleire er ikkje gitt gjennom desse føresegnene, men må etablerast i tillegg til reguleringsplanen i form av private avtalar. Standardpunkt under formålet Annan veggrunn ; Ytterligare behov for areal til skjering og fylling skal dekkast av tilstøytande eigedom. På offentlege vegar er det viktig å gjere oppmerksam på det offentleges rettar til desse veggrøftene. 6 GRØNSTRUKTUR I friområda kan kommunen tillate oppføring av bygningar og terrenginngrep som fremjar området sin verdi som fri- og rekreasjonsområde. Tiltak skal vere vist på ein samla plan for området. Innafor området er det ikkje tillate å sette opp bygningar og andre innretningar, eller gjere unødige terrenginngrep som øydelegg området sin verdi som fri- og rekreasjonsområde. Det er tillate å bygge stiar, gangvegar, grøfter og leidningar. Dersom privat grøntområde: Området skal tilhøyre og brukast av bebuarane innafor same tun/innafor planområdet. Vidare planlegging, opparbeiding og vedelikehald av grøntområde/leikeareal skal ordnast av desse. 7 FORSVARET 8 LANDBRUKS- NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL OG REINDRIFT 8.2 Friluftsområde på land Området er sett av til friluftsområde på land Området skal nyttast som tur- og rekreasjonsområde Området skal ikkje opparbeidast ut over stiar og skiløyper i enkel standard Det skal ikkje settast opp bygg og installasjonar som er til hinder for allmennheita si ferdsel i friluftsområdet. 09 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG, MED TILHØYRANDE STRANDSONE 9.1 Friluftsområde i sjø/vassdrag Området er sett av til friluftsområde i sjø/vassdrag Det er ikkje tillate med masseutfylling, bygg, høgderegulering eller andre inngrep som reduserer vatnet/vassdraget sin verdi om biotop og rekreasjonskjelde. 9.2 Småbåtanlegg Området er sett av til småbåtanlegg Båtplassane skal tene fritidsbustadene (Hx-x) og evt. andre? Innafor området er det tillate med flyebryggjeanlegg med landgang, utriggarar og naudsynte fortøyings- og ankringsanlegg.

6 Innanfor område i sjø og vassdrag må det spesifiserast om ein kan leggje ut flytebryggje etter godkjent søknad etter plan- og bygningsloven og hamne- og farvannsloven. 9 OMSYNSSONER 9.1 Frisiktsone Området er sett av til frisiktsone Frisiktsonene i vegkryssa må ikkje utnyttast slik at det på noko tidspunkt hindrar fri sikt Areal innanfor frisiktsonene skal planerast ned til 0,5 m over nivået til tilgrensande vegar Kommunen kan krevje sikthindrande vegetasjon og gjenstandar fjerna Høgstamma tre, trafikkskilt og lysmaster kan plasserast i siktsona. 9.2 Bevaring kulturmiljø Området er sett av til bevaring kulturmiljø. Alle endringar må skje i samråd med fylkeskonservator. Kontakt gjerne fylkeskonservatoren. 10 REKKJEFØLGJEKRAV 10.1 Det må søkast om byggjeløyve på veg, vatn og avlaup, jf. pkt Godkjent anlegg for vatn og avlaup må vere utbygd før det kan gis igangsettingsløyve for bygg for varig opphald Opparbeiding av kommunalteknisk anlegg og fellesanlegg må vere gjennomført før ein kan frådele og gi byggjeløyve for den einskilde tomt Opparbeiding av gang- og sykkelveg skal vera ferdig før utbygging av området vert sett i gong Grovplanering av leikeområde skal vere ferdig før byggeløyve vert gitt Anna veggrunn som grøft, skjering og fylling skal opparbeidast og ferdigstillast samstundes med veganlegget. 11 EIGARFORM 11.1 Følgjande areal blir regulert til offentleg: o_v Følgjande areal blir regulert til felles areal: Veg f_v6 skal vere felles for tomter i felt BKS1, BFS1 og GID 170/271 Sist revidert: