Detaljregulering for Gran helsehus

Transkript

1 Detaljregulering for Gran helsehus REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene datert: Tilhørende plankart datert: Vedtatt av kommunestyret:.2014 Bestemmelser i reguleringsplan i henhold til PBL GENERELT 1.1. Reguleringsområde Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankart datert Reguleringsformål I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anlegg (Pbl 12-5, ledd nr. 1) - Offentlig eller privat tjenesteyting, Institusjon/helsehus (IN), Bolig/tjenesteyting, (B/T), Kombinert bebyggelsesformål med angitte hovedformål, Bolig/kontor/tjenesteyting, (B/K/T) - Bolig/næring/kontor/tjenesteyting, (B/N/K/T) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5, ledd nr. 2) - Kjøreveg, (KV1-4), Fortau, (FTA1-2), Gatetun, (GTT), Gang- og sykkelveg, (GS1-3), Annen veggrunn tekniske anlegg, Leskur, (LS1-2), Kollektivholdeplass, (KHP1-2), Parkeringshus, (PPH), 2083 Hensynssoner (Pbl 11-8, jf. 12-6) - a1) Sikringssoner, frisikt, H140 - a2) Støysoner iht. T-1442, rød H210 og gul H220 - a3) Faresoner, flomfare, H320 - c) Sone med angitte særlige hensyn, bevaring kulturmiljø, H570 1

2 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 I byggeområdene kan det oppføres bebyggelse med en øvre grense for prosent bebygd areal (%BYA) som angitt under. 2.2 Ny bebyggelse må plasseres, dimensjoneres og utformes slik at den styrker kvaliteten i det samlede bygningsmiljø. 2.3 Bebyggelsen kan oppføres med maksimale gesims- og mønehøgder som angitt under de forskjellige byggeområdene. 2.4 Sammen med søknad om tillatelse etter PBL 21-2 skal det følge en detaljert utomhusplan hvor en skal: Vise eksakt utforming av veger m evt. snuplasser, parkeringsplasser og interne gangveger. Vise eksakt utforming av renovasjonsløsning, se pkt Vise tomtedeling med atkomst til alle tomter. Vise bygninger som skal oppføres. Vise nødvendige arealer for uteopphold, lek og evt. andre fellesarealer. Vise behandlingen av den ubebygde delen av tomta, eksisterende og framtidig terreng, beplantning mv. Plan for opparbeiding av tilhørende fellesområder der slike kreves og finnes. Tilpassing til terreng og terrengbehandling inkludert profiler med høyder på eksisterende og nytt terreng. Det settes krav om at sol/skyggeanalyse skal foreligge ved byggesøknad. Boliger skal dokumentere sol en del av dagen på uteareal. 2.5 Teknisk plan: Det skal framlegges teknisk plan som viser oppbygging av veger, vann- og avløpsanlegg ihht Gran kommunes kommunaltekniske norm, samt koteplan som viser avrenning og håndtering av overvann. Teknisk plan skal være godkjent av Gran kommune før det kan gis byggetillatelse. 2.6 Støynivå innendørs i nye bygninger og i arealer for utendørs opphold skal ikke overskride de grenseverdier som stilles i Miljøverndepartementets rundskriv T-1442 og Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, NS 8175 Lydforhold i bygninger. 2.7 Energikrav: Bebyggelse skal utføres med miljømessig god energiløsning, og skal knytte seg til fjernvarmenettet i Gran sentrum. 2.8 Radon: Tiltak skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak jfr. Teknisk forskrift Universell utforming: Bebyggelse, parkering, terrengbearbeiding, materialbruk, beplantning, belysning, samt skilting skal være basert på prinsippene om universell utforming. Pollenrike trær og planter skal unngås ved opparbeiding av uteområder Anleggsstøy og støy fra anleggstrafikk: Plan for beskyttelse av omgivelsene mot støy og andre ulemper i bygge- og anleggsfasen skal følge søknad om igangsetting. Planen skal redegjøre for trafikkavvikling, massetransport, driftstider, trafikksikkerhet for gående og syklende, renhold, støvdemping og støyforhold. Nødvendige beskyttelsestiltak skal være etablert før bygge- og anleggsarbeider kan igangsettes. For å oppnå tilfredsstillende støyforhold i anleggsfasen, skal støygrenser som angitt i Miljøverndepartementets Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen, T-1442 kapittel 4, legges til grunn. Krav til renhold og støvdemping i anleggsperioden: Plan for renhold og støvdemping på byggeområdet og i tilknytning til transport inn og ut av området i bygge- og anleggsperioden, skal foreligge og godkjennes samtidig med søknad om tiltak. 2

3 2.11 Renovasjon: Plassering av renovasjonsordning skal vises på utomhusplan. Sammen med søknad om tillatelse til byggetiltak skal det innsendes redegjørelse for avfallshåndtering. Det skal foreligge godkjent renovasjonsplan før igangsettingstillatelse kan gis Kulturminner: Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter, jfr Lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Før rammetillatelse for ny bebyggelse på eiendommer på delområde IN, B/T og B/T/K/N gis, skal opparbeidelse av fortau FTA2 være økonomisk sikret langs eiendommen. 3.2 Før brukstillatelse for ny bebyggelse på eiendommer på delområde IN, B/T og B/T/K/N gis, skal opparbeidelse av fortau FTA2 være utført langs eiendommen. Før brukstillatelse for ny bebyggelse på delområde IN kan gis, skal grøntområde mot boliger på delområde B/T være opparbeidet. 3.3 Før det kan gis igangsettingstillatelse for bygging av konstruksjoner over bakkenivå i områdene B/N/K/T, B/T og IN i en hor. avstand på 20 meter fra søndre Morstadgutua, må høyspentledning langs søndre Morstadgutua legges i jord. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Generelle bestemmelser for bebyggelse og anlegg Byggehøyder og takform Høyder er definert i henhold til veileder H-2300 Grad av utnytting. Bygninger med gavlbredde større enn 12 m skal ikke ha saltak. Takform, -materiale og -vinkel skal vurderes i forhold til nabobebyggelsen og begrunnes estetisk. Flate tak bør gis en estetisk bevisst materialkvalitet og utforming Estetiske forhold Bebyggelsen skal utformes slik at det oppnås en god helhetsvirkning i planområdet. Fjernvirkning, karakter, variasjon, størrelse, volum og detaljering skal vektlegges. Fasademateriell skal fortrinnsvis være treverk, stein, mur eller puss. Vinduer skal stå i tydelig relieff til resten av fasaden. Fargevalg og byggemateriale skal framgå av byggesøknaden. Det oppfordres til i størst mulig grad å benytte nordisk treverk som hovedmateriale eller som et vesentlig innslag i fasadene. Bygging skal skje innenfor de inntegnede byggelinjene i alle byggeområder. Frittliggende garasjer og uthus under 50m 2 BRA kan plasseres utenfor byggegrense, men ikke nærmere formålsgrense mot veg enn 6 m med port vendt mot veg eller 1 m med port vendt parallelt med veg Utelagring 3

4 Skjemmende utelagring er ikke tillatt. Kommunen kan eventuelt pålegge opprydding, fjerning eller andre avbøtende tiltak Utebelysning All utebelysning skal være skjermet mot blending, slik at en fra bakkeplanet utenfor det området som skal belyses normalt ikke skal kunne se lyskilden Skilt og reklame Skilt og reklame skal være av beskjeden dimensjon, ikke være bevegelig, og ikke inneholde skrikende farger eller former. Kommunen kan gi nærmere retningslinjer for plassering og utforming av skilt og reklame Parkering For områder/bygg med kombinert bruk beregnes samlet krav for de enkelte funksjoner. Ved publikumsrettede virksomheter må minst 5 % av kravet i henhold til tabell nedenfor, dog minimum 1 plass, tilrettelegges for funksjonshemmede. For virksomheter hvor det kan ventes hyppige besøk av funksjonshemmede, kan kommunen kreve flere biloppstillingsplasser tilrettelagt for funksjonshemmede. Parkeringsplasser for funksjonshemmede plasseres så nær hovedinngangen som mulig, helst i en avstand på under 20 meter, med universell utforming av arealet mellom parkeringsplass og hovedinngang. Formål Biloppstillingsplasser Pr. Bolig < 60 m2 bruksareal 1,0 Boenhet Bolig >= 60 m2 bruksareal 2,0 Boenhet Boliger i gruppebebyggelse, tillegg for gjester 1,0 Påbegynte 10. boenhet Forretning 1,0 50 m2 bruksareal Forretninger m/særlig trafikkskapende 1,0 25 m2 bruksareal virksomhet Kontor 1,0 50 m2 bruksareal Institusjon / Helsehus 1,6 Sengeplass For hver boenhet tillates det maksimalt 2 parkeringsplasser for bil. Det skal opparbeides sykkelparkeringsplasser ved inngangsparti. Sykkelparkeringsplasser for ansatte skal plasseres ved personalinngang, og kan i tillegg plasseres i kjelleretasje Fare for setningsskader og fundamentering Store deler av planområdet har dårlig byggegrunn (torv og myr). Det skal kreves detaljert dokumentasjon av grunnforhold og fundamenteringsløsning, basert på fysiske undersøkelser i felten. Dette skal foreligge senest sammen med søknad om tillatelse til tiltak. 4.2 Institusjon/helsehus (IN) Type bebyggelse og virksomhet I området tillates det oppført helsehus med tilhørende anlegg. 4

5 4.2.2 Byggehøyde og utnyttelsesgrad Følgende utnyttelsesgrad og byggehøyde gjelder for delområdet: %-BYA Etasjetall over bakkenivå Byggehøyde skal ikke overstige kote 50 % , Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal være universelt utformet. I tillegg skal det opparbeides en sansehage. Arealet mellom bygning og delområde B/T skal gis en parkmessig bearbeiding. 4.3 Boligbebyggelse/tjenesteyting (B/T) Type bebyggelse og virksomhet I området kan det bygges boliger, omsorgsboliger og bygg for offentlig eller privat tjenesteyting. Alle boenheter skal ha tilgang til pipe Byggehøyde og utnyttelsesgrad Følgende utnyttelsesgrad og byggehøyde gjelder for delområdet: %-BYA Etasjetall over bakkenivå Gesimshøyde/mønehøyde, skal ikke overstige kote 30 % ,5 / +217, Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal være universelt utformet. For hver boenhet skal det opparbeides minimum 50m 2 felles uteareal, og i tillegg minimum 10 m 2 privat balkong. 4.4 Bolig/næring/kontor/tjenesteyting (B/N/K/T) Type bebyggelse og virksomhet I området kan det tillates oppført boliger, omsorgsboliger, næringsbebyggelse, kontor og offentlig eller privat tjenesteyting. Det kan tillates boliger fra og med 3. etasje dersom tilstrekkelig utearealer og støytiltak kan dokumenteres i forbindelse med byggesøknad. Det tillates ikke bygget støyskjerm mot Oslolinna, bebyggelsen skal fungere som støyskjerm. Øverste etasje skal være inntrukket. Næringsbebyggelse skal fortrinnsvis etableres ut mot Oslolinna (RV 4) Innenfor området tillates ikke detaljvarehandel eller matvareforretning. Alle boenheter skal ha tilgang til pipe Byggehøyde og utnyttelsesgrad Følgende utnyttelsesgrad og byggehøyde gjelder for delområdet: %-BYA Etasjetall over bakkenivå Minimum/maksimum byggehøyde, kote 40 % / Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal være universelt utformet. 5

6 For hver boenhet skal det opparbeides minimum 50 m 2 støyskjermet felles uteoppholdsareal på bakkenivå, og i tillegg minimum 10 m 2 privat balkong. 4.5 Kombinert formål bolig/kontor/tjenesteyting (BKT) Type bebyggelse og virksomhet Her kan det etableres boliger, kontor og bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting. Finstadbygningen reguleres til eksteriørmessig bevaring, se egen bestemmelse pkt 5.3. Alle boenheter skal ha tilgang til pipe Byggehøyde og utnyttelsesgrad Følgende utnyttelsesgrad og byggehøyde gjelder for delområdet: %-BYA Etasjetall over bakkenivå Maks mønehøyde, kote 20 % Uteoppholdsareal Uteoppholdsareal skal være universelt utformet. For hver boenhet skal det opparbeides minimum 50 m 2 felles uteareal. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Veger (KV1-4), gang-/sykkelveger (GS1-3), fortau (FTA1-2), kollektivholdeplasser (KHP1-2) m/leskur (LS1-2) Krav til anleggene Alle trafikkområder skal anlegges i samsvar med det som er vist på plankartet. Vegnormalene 017 og 018 legges til grunn. Avkjøringspiler som er vist på plankartet viser er retningsgivende for hvilken avkjøring eiendommen/området har. Nøyaktig plassering gjøres i byggesaken Eierform Eieform fastsatt i denne paragraf omfatter også tilliggende grøfteareal (formål for annen veggrunn - tekniske anlegg, 2018). Eierskapet skal tinglyses på de eiendommer som skal benytte kjørevegen. Offentlige: KV1 (RV4 /Oslolinna) KV2 (Søndre Morstadgutua) KV3 (Midtre Morstadgutua) GS1-3 FTA1-2 KHP1-2 LS1-2 Privat: KV4 reguleres til felles privat veg for adkomst til dagens boliger på gnr/bnr 261/7, 261/45 og 261/ Universell utforming 6

7 Alle fortau og gang-/sykkelveger skal utformes i hht. prinsippet om universell utforming Belysning Alle veganlegg skal utstyres med tilfredsstillende belysning for de aktuelle trafikantgruppene Kollektivholdeplasser (KHP1 2) og leskur (LS1-2) Arealene skal benyttes til kollektivholdeplass. Kollektivholdeplassene er offentlige og skal være universelt utformet. Innenfor områdene LS1-2 skal det bygges leskur som skjerming for reisende med kollektivtransport. 5.2 Parkeringshus (PHU) I området kan det oppføres parkeringshus. Parkeringshus skal benyttes i samband med nytt helsehus i delområde IN. Utnyttelsesgrad er satt til BYA = 100 %. Maks byggehøyde er kote 214, dvs. 10 meter over faresone 200årsflom. 5.3 Gatetun (GTT) Gatetunet skal gis en kvalitetsmessig opparbeidelse, slik at det fremstår som en plass. Det kan det etableres adkomst til nytt helsehus på område IN, og adkomst til garasje og varelevering til kjelleretasje. Det skal opparbeides kjøreveg gjennom GTT som er en del av Midtre Morstadgutua, og fungerer som adkomstveg til byggeområdene BNKT, BKT og BT. 6. HENSYNSSONER 6.1 Sikringssoner Frisiktsoner Innenfor frisiktsoner tillates ikke trær, busker eller andre bygningstekniske installasjoner høyere enn 0,5 meter over kjørebanens toppunkt Støysoner Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. Det er vist rød og gul sone på plankartet. Støydempende tiltak skal gjennomføres for å få tilfredsstillende støynivå i områder berørt av rød og gul støysone. 6.2 Faresone flomfare Flomfare og sikring På plankartet er det vist faresoner for 200-årsflom under kote 204 (H320_3) og 1000-årsflom under kote 205 (H320_1-2). Innenfor faresoner for flomfare H320_3 (200-årsflom) tillates ikke oppført bebyggelse hvor rom for varig opphold eller parkering har en gulvnivå lavere enn kotehøyde 204,00, før evt. sikringstiltak mot flom er etablert. Områder med fare for vann i kjeller (dvs under 2,5 meter over flomsonen for 200-årsflom) er alle plan som etableres under kote 206,5. Ved en eventuell flom vil kjelleren kunne fylles med vann. Det tillates derfor ikke å ha annet enn flyttbar oppbevaring i garasjekjeller og kjellerboder. Parkeringskjeller må kunne tåle flom. 7

8 Ved planlegging av bygg i fareklasse F3 (innen for område IN), jfr. TEK eller senere forskrifter, gjelder tilsvarende for 1000-årsflom. 6.3 Sone med angitte særlig hensyn Bevaring kulturmiljø Finstadbygningen skal bevares eksteriørmessig slik den fremstår i dag. 8