DETALJREGULERINGSPLAN VEGGLI CAMPING, ROLLAG KOMMUNE PLANBESTEMMELSER. Landskapsarkitekt Joar-André Halling

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN VEGGLI CAMPING, ROLLAG KOMMUNE PLANBESTEMMELSER Landskapsarkitekt Joar-André Halling

2 Rollag kommune Vedtatt dato: DETALJREGULERINGSPLAN FOR VEGGLI CAMPING, DEL AV EIENDOMMENE 27/1 og 27/79, ROLLAG KOMMUNE Reguleringsbestemmelser Detaljregulering PlanID Planens hensikt Bakgrunnen for arbeidet er en revidering av eksisterende reguleringsplan for Veggli camping med ønske om å utvikle et større område til campingplass med tilhørende bygg for service- og sanitærfunksjoner. Campingområdet legges til rette for utleiehytter, campingvogner, bobiler og telting. I tillegg vil det tilrettelegges for andre flyttbare og / eller permanente konstruktruskjoner, såkalte «tiny houses» - små fritidsboliger. Området reguleres til følgende formål ihht. Plan- og bygningslovens Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) - Sosi 1173 Campingplass (BC) - Sosi 1510 Energianlegg (BE) - Sosi 1800 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (BKBA) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2). - Sosi 2011 Kjøreveg (SKV) - Sosi 2015 Gang - / sykkelveg - Sosi 2018 Annen veggrunn tekniske anlegg Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3). - Sosi 3001 Grønnstruktur (GG) - Sosi 3031 Turveg (GT) Side 1 av 7

3 2. Fellesbestemmelser for hele planområdet 2.1 Funksjons- og kvalitetskrav a) Sammen med byggesøknaden skal det vedlegges situasjonsplan og terrengsnitt i egnet målestokk som viser plassering av omsøkte og fremtidige bygninger med høydeangivelse, forhold til bebyggelse på naboeiendom(er), parkeringsplasser og hvordan området ellers tenkes disponert med oppstilling av campingvogner, flyttbare og / eller andre permanente konstruktruskjoner, intern grønnstruktur og leke- og friarealer. Eksisterende- og nytt terreng og eventuelt mur skal vises på terrengsnitt, og høyde fra gjennomsnittlig planert terreng til topp møne skal dokumenteres i byggesøknaden. I tilknytning til byggesøknad kan større delområder planlegges samlet ved rammesøknad. Hva som defineres som et delområde og omfanget /utstrekning skal fastsettes i en eventuelt felles rammesøknad. b) For bygninger med fellesfunksjoner, f. eks dusj- og sanitæranlegg, toaletter etc. skal prinsippene om universell utforming legges til grunn slik at nødvendige deler av anlegget får tilfredsstillende løsninger iht. gjeldene lover og forskrifter. c) I tilknytning til campingområdet skal det sikres funksjonelle og trygg leke- og uteoppholdsarealer hvor prinsippene om universell utforming skal etterstrebes. d) Tiltakshaver og utbygger har ansvar for å sette i stand naturmark etter ferdigstillelse av bygninger og annet anleggsarbeid. Det skal tilsås etter hvert som utbyggingen blir ferdig. I tilfeller hvor det forekommer utgravde masser, skal disse henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. e) Alle kabler som føres inn i området skal legges som jordkabel. f) Alle rør/kulverter, samt stenfyllinger/plastringer som anlegges skal dimensjoneres så de tåler flomvann, og må utformes slik at det ikke vil kunne skape erodering av terrenget omkring og fare for flomskader på eiendommer og bygninger i nærheten. g) Vannledninger skal dimensjoneres slik at brannvann sikres innenfor hele planområdet iht. kommunale føringer og / eller gjeldene lover og forskrifter. Det skal anlegges strategisk plassert brannkummer og / eller hydranter. h) Det skal legges vekt på god fremkommelighet med akseptable stigningsforhold og utforming av veger og det skal i denne sammenheng tas spesielt hensyn til tilgjengelighet for nødetater. i) Dersom det fremkommer automatisk fredede kulturminner i forbindelse med anleggsarbeid eller annen virksomhet, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i Fylkeskommunen varsles, jfr. Kulturminneloven 8.2. Side 2 av 7

4 2.2 Rekkefølgebestemmelser a) Nye vannforsyningsstemer / anlegg skal være registrert før byggestart, jf. Drikkevannsforskriften 17. b) Det skal foreligge godkjent infrastrukturplan, herunder el-nett, vann- og avløpsplan for reguleringsområdet før igangsettingstillatelse for tiltaket kan gis. Nødvendig tekniske anlegg skal være godkjent, bygd og satt i drift før det kan gis brukstillatelse for bygninger i reguleringsområdet. c) T-krysset ved SKV1 og SKV2, gang- og sykkelveg og kjøreveg i tilknytning til SKV2 inn til campingområdet skal være opparbeidet og godkjent før det tillates drift av campingplass innenfor planområdet. d) Etablering av flomvern i tilknytning til vassdrag, herunder erosjonssikring (f. eks. plastring), etablering av flomløp og korrekt dimensjonering av voller, skal være ferdig opparbeidet iht. rapport «18109 Rollag, Veggli flomutredning camping» (utarbeidet av Skred AS) før det tillates utbygging og drift av campingområdet. Eventuelle nyere ajourførte versjoner av rapporten skal benyttes. 3. Bestemmelser til arealformål 3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) Campingplass (BC1-BC2) Området skal benyttes til campingplass. Det tillates oppført bygninger for utleiehytter, og bygninger med service- og sanitærformål. I tillegg tillates det andre flyttbare og / eller permanente konstruktruskjoner, såkalte «tiny houses». Det tillates anleggelse av friområder, herunder balløkker, lek- og møteplasser, interne kjøreveger, gang- og sykkelveger, stier og turveger innenfor arealformålet. b) Utnyttelse, størrelser og høyder For hvert delfelt, BC1-BC2, kan det oppføres en eller flere bygninger for service- og / eller sanitærformål. Ingen bygning skal overstige bebygd areal, BYA = 200 m 2. Totalt BYA for bygninger for hvert delfelt, BC1-BC2, som er relatert til service- og / eller sanitærformål, settes til bebygd areal, BYA = 350 m 2. Eventuelt nødvendig parkeringsareal regnes ikke med i BYA for bygningene, og kommer som et tillegg. Bebyggelse innenfor området kan oppføres med maks. mønehøyde 6,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng til topp møne. Det tillates oppført maksimalt 10 bygninger for utleie for felt BC1 og maksimalt 6 bygninger for utleie for felt BC2. Enhetene kan kobles til høgstandard løsninger med innlagt vann- og avløp og strøm. Det Side 3 av 7

5 tillates at bygningene anlegges med maksimalt 2 boenheter pr. bygning / hytte, dvs. i kjedet- / rekke konfigurasjon. Totalt boenheter for utleiehytter settes til maksimalt 20 for felt BC1 og maksimalt 12 for felt BC2. Hver bygning skal ikke overstige bebygd areal, BYA = 100 m 2. Eventuelt nødvendig parkeringsareal regnes ikke med i BYA for bygningene, og kommer som et tillegg. Bebyggelse innenfor utleiehytter kan oppføres med maks. mønehøyde 5,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng til topp møne. Andre flyttbare og / eller permanente konstruktruskjoner, såkalte «tiny houses» kan anlegges innenfor området, og tilknyttes strøm, vann- og avløp ved behov. Antall enheter, størrelser og antall avklares særskilt i situasjonsplan. c) Utforming, farge og materialbruk Bygningene skal tilpasses landskapet i utforming, materialbruk og fargevalg, og ha gode estetiske løsninger. Takform avklares i forbindelse med byggemelding, men det skal vektlegges god landskapstilpasning. Materialer på tak og fasader skal være i et ikke reflekterende materiale. Bygninger skal gis en avdempet farge som harmonerer med omgivelsene. d) Annet Terrenginngrep skal skje hensynsfullt og utbygger / entreprenør har ansvar for at arealer skal arronderes / tilsås etter utført arbeid. Oppstilling av campingvogner skal skje hensynsfullt og være i tråd med gjeldene lov og forskrifter, herunder byggteknisk forskrift, TEK17, eller nyere. Ved plassering er det viktig at hensyn til sikkerhet avklares, dvs. «branngater» mellom roder av vogner opprettholdes etc Energianlegg (BE1) Innenfor området kan det oppføres bygninger tilknyttet el- nettet, slik som trafo etc Kombinert bebyggelse og anleggsformål (BKBA1) Området skal benyttes til service- og sanitærformål, og renseanlegg tilknyttet campingdrift. Det tillates kiosk etc. innenfor området. b) Utnyttelse, størrelser og høyder Prosent bebygd areal skal ikke overstige %-BYA = 80 % inklusiv overflateparkering. Eventuelt annet trafikkareal skal ikke medregnes i prosent bebygd areal (%-BYA). Bygning eller bygningsdel som ligger helt under terreng (inklusive eventuelle arealer til parkering) regnes ikke med i grad av utnytting. Side 4 av 7

6 Bebyggelse innenfor området kan oppføres med maks. mønehøyde 7,5 m fra gjennomsnittlig planert terreng til topp møne. c) Utforming, farge og materialbruk Bygningene skal tilpasses landskapet i utforming, materialbruk og fargevalg, og ha gode estetiske løsninger. Takform avklares i forbindelse med byggemelding, men det skal vektlegges god landskapstilpasning. Materialer på tak og fasader skal være i et ikke reflekterende materiale. Bygninger skal gis en avdempet farge som harmonerer med omgivelsene. d) Annet Terrenginngrep skal skje hensynsfullt og utbygger / entreprenør har ansvar for at arealer skal arronderes / tilsås etter utført arbeid. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 12-5 nr. 2) Kjøreveg (o_skv1-skv2) Kjøreveg o_skv1 er offentlig og SKV2 er privat. Det er ikke tillatt å opparbeide andre kjøreveier enn de som er vist på plankartet. Alle veger skal anlegges skånsomt i terrenget og med minst mulig skjæring/fylling. Skråningsutslag langs veier skal tildekkes med stedlig jordmasser og tilsås. Nye veger skal asfalteres, og ha stigning 1:10 eller slakere, og være tilfredsstillende iht. universell utforming Reguleringsformålet omfatter areal benyttet som kjøreveg, og har en regulert bredde som viser maksimal vegbredde, dvs. kjørebanebredde og skulder (eventuelt breddeutvidelse i svinger ikke medregnet). Vegbredden er veiledende for SKV2 og kan tilpasses de respektive veger innenfor områder ved nødvendighet. Alle veger og vegkryss skal være oversiktlige og det skal fremmes trafikksikre løsninger. I vegkryss skal det være fri sikt i alle retninger, og det er ikke tillatt med hindringer over 0.5 m høyde i siktsoner Gang- og sykkelveg Område SGS skal benyttes til gang- og sykkelveg / fortau med bredder som vist på plankartet. Bredden på arealet omfatter fortau samt skulder. Side 5 av 7

7 Arealformålet tilknyttet o_skv1 skal være offentlige veganlegg Annen veggrunn tekniske anlegg Reguleringsformålet viser til areal utenfor gang- og sykkelveg, og kjøreveg og omfatter grøfter og nødvendige terrenginngrep i tilknytning til veg, og eventuelt breddeutvidelse i tilknytning til vegen. Innenfor arealformålet tillates det atkomster / avkjørsler der hvor dette ikke er vist som arealformål kjøreveg og / eller atkomstpiler. 3.3 Grønnstruktur ( 12-5 nr. 3) Grønnstruktur (GG1-GG5) Med unntak av nødvendig sikringstiltak for flom jf angående hensynssone for flomfare (H320) er markert, skal naturmark søkes bevart. Spesielt i tilknytning til randsoner langs vassdrag skal det være en sone med naturlig vegetasjonsdekke. Reguleringsformålet henviser til områder med overordnet grønnstruktur og friområde. Det skal i anleggsperioden ikke kjøres med tunge maskiner i unødvendig grad innenfor området regulert som grønnstruktur. Unntaket gjelder fremførelse av kabeltraseer og grøfter tilknyttet strøm, vann- og avløp, og for arealer som skal sikres i tilknytning til flomsoner Turveg (GT1) Innenfor arealformålet skal det anlegges turveg. Det tillates nødvendig terrenginngrep i forbindelse med utarbeidelse av turveger, men det skal ta hensyn til omgivelser, og alle inngrep skal istandsettes. Turveger skal ha en horisontal- og vertikallkurvatur som er universelt utformet, hvorav stigningen skal være 1:15 eller slakere. Dekke kan være grus eller asfalt. Ved bruk av grusdekke skal overflaten ikke være til hinder for personer med mobilitetsutfordringer, f. eks rullestolbrukere. Side 6 av 7

8 4. Bestemmelser til hensynssoner 4.1 Hensynssoner ( 12-6) Flomfare (H320) Innenfor hensynssonen skal det gjøres nødvendige tiltaket for å forhindre eventuelle flomskader på turveg, campingplass med tilhørende bygninger og anlegg. Detaljer for planlegging og utførelse av flomvernstiltak skal følge retningslinjer og føringer gitt i rapport «18109 Rollag, Veggli flomvurdering camping» utarbeidet av Skred AS før det tillates igangsetting og drift av campingplass. Eventuelle nyere ajourførte versjoner av rapporten skal benyttes. Bekkeløp og tilhørende arealer for flomvern skal foruten sikkerhet for flomvann og erodering ha en god estetisk utforming og inngå som en del av områdets forskjønnelse og grønnstruktur Høyspenningsanlegg (H370) Det tillates ikke plassering av campingvogner og / eller bygningsmessige tiltak innenfor hensynssonen. Arbeid på bakkenivå, dvs. planering av terreng, utarbeidelse av veg, turveger, grøftetraseer etc. tillates så lengde dette ikke kommer i konflikt med master og ledninger. Nett- og kraftselskap skal varsles ved alle tiltak innenfor hensynssone H Båndlegging av kulturminner (H730) Båndlagt etter kulturminneloven av Innenfor gjeldene område ligger automatisk fredede kulturminner. Det må ikke forekomme noen form for inngrep i grunnen eller andre tiltak innenfor disse områdene uten tillatelse fra kulturminnemyndighetene. REV01D Joar-André Halling Landskapsarkitekt Plan og Ressurs AS Side 7 av 7