Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 41/19 Utvalg for teknikk og utvikling

Transkript

1 ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2019/492 Arkivkode:REG324 Saksbehandler: Ole Anders Vister Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 41/19 Utvalg for teknikk og utvikling Endring av REG 324 Flateby 2 Dokumenter som er vedlagt: - Plankart REG 324 Flateby 2. - Reguleringsbestemmelser REG 324 Flateby 2. - Forslag til nye reguleringsbestemmelser REG 324 Flateby 2. - Vurderingsskjema REG 324 Flateby 2. - Brev fra Fylkesmannen i Oslo og Viken. Dokumenter som ikke er vedlagt: - Øvrige saksdokumenter. RÅDMANNENS INNSTILLING: Reguleringsbestemmelsene for REG 324 Flateby 2 endres i tråd med endringene som er foreslått i vedlegg «forslag til nye reguleringsbestemmelser REG 324 Flateby 2». Saksprotokoll for Utvalg for teknikk og utvikling Behandling: Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. VEDTAK: Reguleringsbestemmelsene for REG 324 Flateby 2 endres i tråd med endringene som er foreslått i vedlegg «forslag til nye reguleringsbestemmelser REG 324 Flateby 2 SAKSUTREDNING:

2 Myndighet til å fatte avgjørelse i saken Myndighet til å fatte avgjørelse i saken fremgår av plan og bygningslovens (pbl.) annet ledd. Bestemmelsen gir kommunestyret hjemmel til å delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. I Enebakk kommune er denne myndigheten delegert til utvalg for teknikk og utvikling, jf. Enebakk kommunes delegeringsreglement punkt (pkt.) 8.2. Sammendrag Saken gjelder endring av bestemmelser og plankart for reguleringsplan «REG 324 Flateby 2» på Flateby. Endringene omfatter endring av grad av utnytting, byggehøyder, krav til parkering, og utfylling med bestemmelse om minste uteoppholdsareal. Forslaget om å endre reguleringsplanen var ute på høring fra Bakgrunn Endringsforslaget baserer seg på vedtak i utvalg for teknikk og utvikling i Enebakk kommune, , sak 67/17: 1.Rådmannens anbefalinger om oppheving og endring av gamle reguleringsplaner tas til orientering. 2.Rådmannen bes fremme en sak med forslag til prioritering og finansiering av det videre arbeidet, med sikte på å få opphevet/endret de planene hvor behovet for endring er størst først. 3.Det vedlegges en oversikt over de reg.planer som er valgt bort. Videre ble det i mars 2018 gjort et vedtak i kommunestyret hvor reguleringsplanene ble fordelt og prioritert i ulike grupper: Vedtak i kommunestyret : 1. Det bevilges kr fra disposisjonsfondet på ansvar 4000, tjeneste 3010 til det videre arbeidet med gjennomføring av endringer og delvis oppheving av utdaterte reguleringsplaner i henhold til prioriteringsliste. Midlene settes av til et nytt bundet driftsfond. 2. Kommunens arbeid med endring av planene prioriteres som følger: 2.1 Gruppe 1 Planer hvor det foreslås at bestemmelse om utnyttelsesgrad endres til dagens %-BYA-beregning og økes noe. 2.2 Gruppe 2 Planer hvor det i tillegg foreslås endrede bestemmelser om bygningstyper, byggehøyder, etasjeantall og/eller utnyttelsesgrad. 2.3 Planer som foreslås delvis opphevet og/eller får så store endringer at det må utarbeides nye reguleringsplaner, i prioritert rekkefølge. 1. Østbyveien 1-15 («Østbykroken» på Flateby) 2. Som i rådmannens saksframlegg. 3. Kommuneplanfelt SF3 og TF4 som dekkes av REG322, Flateby 3.

3 4. Kjensliveien som har uavklarte infrastrukturforhold og betydelig utbyggingspotensial, forutsettes ny utbyggingsplan utarbeidet av private utbyggingsinteresser. Dette på bakgrunn av at det her er igangsatt reguleringsplanarbeid i regi av privat utbygger. REG 324 er en del av gruppe 1. Forslaget om å endre utnyttelsesgraden er en del av kommunens prosjekt om å oppnå en klimavennlig fortetting i Enebakks tettsteder. I kommuneplanens samfunnsdel punkt 3.3 er det slått fast at en del av veksten i kommunen skal skje gjennom fortetting i kommunens tettsteder. Det foreligger også nasjonale og regionale føringer for å legge til rette for fortetting. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus (2015) har trukket frem Flateby og Ytre Enebakk som prioriterte vekstområder. Begrunnelsen for dette er stedenes gunstige plassering i det regionale kollektivsystemet, og vekstpotensialet i tettstedene som kan gi grunnlag for et bredt handels- og tjenestetilbud. I prioriterte vekstområder skal det legges til rette for høy arealutnyttelse. Regional plan skal legges til grunn ved kommunal planlegging, jf. pbl Statlig planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging trekker frem at i tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon, se retningslinjenes pkt Saksopplysninger «REG 324 Flateby 2» ligger på Flateby langs Ødegårdsveien. Planen trådte i kraft Området avgrenses av fire veier: Ødegårdsveien, Beiteveien, Hagenveien og Bakkeveien. Disse veiene er utenfor planavgrensningen. Området omfatter følgende eiendommer (gårds og bruksnummer): 6/27, 6/32, 6/49, 6/51, 6/52, 6/55, 6/56, 6/58, 6/59, 6/62, 6/63, 6/64, 6/65, 6/71, 6/72, 6/74, 6/75, 6/88, 6/132, 6/133, 6/134, 6/135, 6/139, 6/161, 6/162, 6/167, 6/177, 6/230, 6/237. Det er i dag et etablert boligområde med frittliggende eneboliger, og er bygd ut i henhold til planen. Enkelte av tomtene er på over 1000 m 2, og har store grøntarealer. Flere av tomtene ligger delvis i skråli. Området har en blindvei som er regulert til vei (Solåsveien). En eiendom (6/52) er i dag regulert til allmennyttig formål (skal tidligere ha vært bedehus), men i dag brukes eiendommen til bolig. Planen har ikke et eget grøntområde/lekeareal, men det er ca m til nærmeste lekeplass som ligger langs Ødegårdsveien. Denne lekeplassen er sikret gjennom kommuneplanens arealdel. Adkomstveier fra Ødegårdsveien til området er Solåsveien, Hagenveien og Beiteveien. Fra fylkesvei 120 er Bakkeveien adkomstvei. Adkomstveiene har en bredde på ca. 3,5 4 m, og alle er kommunale veger.

4 Figur 1: Flyfoto over Flateby 2. Planområdets beliggenhet Planområdet har en sentral beliggenhet på Flateby. Det er ca. 500m til sentrum med ulike servicefunksjoner. Den samme avstanden er det også til området langs Ødegårdsveien hvor Coop Extra Flateby og enkelte andre butikker ligger. Til Hauglia skole er det ca m, mens til Stranden skole er det ca. 1,5km. Langs Ødegårdsveien er det gang og sykkelvei som kan ta deg til Flateby sentrum eller opp til f.eks. Coop Extra Flateby og Hauglia skole. Det er kort avstand til flere bussholdeplasser som har avganger til Enebakk kirke og Lillestrøm. For de som bor lengst nord i området er nærmeste holdeplass «Rud» langs fylkesvei 120, mens for de som bor nærmest Ødegårdsveien er «Hagenveien» nærmeste holdeplass. Disse avstandene gjør området attraktivt med tanke på å legge til rette for en utvikling som vil kunne stimulere til økt av bruk kollektivtransport, gange og sykkel. Gjeldende reguleringsbestemmelser for «REG 324 Flateby 2» Gjeldende bestemmelser sier at det skal oppføres eneboliger i området, og at bebyggelsen skal være i en etasje. Der terrenget ligger til rette for det kan det tillates innredet underetasje. Høyde til møne skal ikke overstige 8,5 m for hus med innredete underetasje, og ikke overstige 7 m for 1.etasjes hus. Utnyttelsesgraden er satt til U = 0,15. For området som er regulert til allmennyttig formål er også utnyttelsesgraden U = 0,15. Garasjer kan oppføres som fellesanlegg eller frittstående garasjer på egen tomt. Det skal avsettes en garasjeplass for hver leilighet og en parkeringsplass for to leiligheter i fellesanlegg. Hvor garasje oppføres på egen tomt, skal det i tillegg være en biloppstillingsplass.

5 Det er bygningsloven av 1965, byggeforskrift av 1969 og Norsk Standard (NS) utgave som legges til grunn i byggesaker som behandles etter planer fra perioden Forslag til nye reguleringsbestemmelser Det var i første omgang kun tiltenkt å endre bestemmelsen om grad av utnytting for REG 324 Flateby 2, men områdets sentrale beliggenhet på Flateby har gjort at rådmannen foreslår å gjøre flere endringer i planens bestemmelser. Forutenom endring av grad av utnytting til 35 % - BYA er endringene i tråd med kommuneplanens arealdels bestemmelser for utbygging, se punkt 3 i kommuneplanen. Følgende forslag til endringer har vært ute på høring: Endring av bestemmelse om utnyttelsesgrad og boligtyper. Reguleringsbestemmelsene 2 endres fra å angi utnyttelsesgrad (u) = 0, 15 til 35 %-BYA (bebygd areal). I området skal det oppføres frittliggende eller konsentrert småhusbebyggelse. Endring av byggehøyder. Det foreslås å endre byggehøydene til å være i tråd med kommuneplanens arealdel pkt Denne angir en maksimal mønehøyde på 9 meter og en maksimal gesimshøyde på 7 meter. Høyden skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Maksimal mønehøyde på garasje er 4,5 meter, målt fra garasjegulv. Dagens byggehøyder er maksimal mønehøyde på 8,5 meter for hus med innredet underetasje, og maksimal mønehøyde på 7 meter for 1.etasjes hus. Bestemmelsen om at bebyggelsen skal være i en etasje oppheves, se reguleringsbestemmelsenes 3. Fastsette krav til minste uteoppholdsareal (MUA). Det stilles følgende krav til minste uteoppholdsareal MUA pr. boenhet: Boligtype MUA Enebolig 250 m 2 Tomannsbolig og annen frittliggende 200 m 2 småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse 100 m 2 Følgende inngår i beregning av MUA: - Ubebygd areal på bakkeplan. - Ikke overbygd terrasse som er mindre enn halv meter over bakken, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Det kan gjøres unntak for større takterrasser. Snu-, parkerings og kjøreareal medregnes ikke i MUA. Arealet bør være sammenhengende, enten på egen eiendom eller på fellesareal. Maksimalt 40 % av uteoppholdsarealet kan bestå av harde flater. Uteoppholdsareal skal plasseres og utformes slik at god kvalitet oppnås, herunder i forhold til sol og lysforhold, støy og annen miljøbelastning (jf. byggteknisk forskrift, 8-4).

6 Det foreslås å endre kravene til parkeringsareal i 5. Det skal opparbeides minimum følgende antall parkeringsplasser for bil, pr. boenhet: Boenhet Ant. p-plasser Gjesteparkering Enebolig 3 0 Boenhet > 60 m 2 BRA 2 0,5 Boenhet < 60 m 2 BRA 1 0,5 Plasser til gjesteparkering skal avsettes på egen eiendom eller på fellesareal Parkeringsplasser, herunder garasje eller mulighet for garasje, og snuarealer skal opparbeides på egen tomt, og vises i utomhusplan/situasjonsplan. Det skal avsettes minst 20 m² for første plass, og 19,5m² for øvrige, inkludert snuareal. Opparbeidelse av parkeringsplasser på fellesområder skal utføres i henhold til gjeldende kommunale veinorm. Sykkelparkering skal også prioriteres i tilknytning til boligområder med konsentrert småhusbebyggelse. Endring av arealformål. Eiendommen 6/52 (Solåsveien 2) er gjennom plankartet regulert til allmennyttig formål. I dag benyttes eiendommen til boligformål. Derfor foreslår kommunen å endre området fra allmennyttig formål til boligbebyggelse (pbl nr.1). I denne sammenheng oppheves 6 i reguleringsplanen. Dette er en bestemmelse for området regulert til allmennyttig formål. Figur 2: Eiendom 6/52 er regulert for allmennyttig formål, men benyttes i dag til bolig. Man foreslår også å fjerne fellesbestemmelsene i 7. Disse har feil i lovhenvisningen, og er ellers utdaterte.

7 Prosent bebygd areal (%-BYA) er en av metodene man i dag bruker for å beregne grad av utnytting, jf. byggeteknisk forskrift (TEK 17) 5-1 annet ledd. Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og netto tomteareal. Arealer som omfattes av regulert offentlig veg, regulert privat veg eller regulert felles avkjørsel inngår ikke i begrepet netto tomteareal. I bebygd areal medregnes alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser. «Konsentrert småhusbebyggelse» er ifølge KMDs veileder for grad av utnytting (2014) småhus sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl «Frittliggende småhusbebyggelse» betegnes i veilederen som frittliggende bolighus med inntil tre målbare plan, og der bygningens høyde faller innenfor 29-4 i plan og bygningsloven. Minste uteoppholdsareal og krav til parkering er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Merknader/innspill Planen var ute på høring fra Forslaget har vært sendt til grunneiere, naboer, gjenboere, og offentlige myndigheter. Forslaget ble også publisert på kommunes hjemmesider. Fylkesmannen i Oslo og Viken har i brev datert kommet med sin bemerkning: «Fylkesmannen har vurdert forslaget til endring av reguleringsplan ut fra regionale og nasjonale hensyn innenfor våre ansvarsområder. Basert på oversendt informasjon har vi ingen konkrete merknader til forslaget. For øvrig viser vi til kommunens ansvar som planmyndighet, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1.mars 2018». Forøvrig har det ikke kommet inn noen andre innspill. Er saken vurdert fremlagt for FUN/ELD Nei, det er ikke aktuelt. Klima- og miljømessige forhold Forslaget om å endre reguleringsbestemmelser i eldre reguleringsplaner er en del av kommunens prosjekt om klimavennlig fortetting i tettstedene i Enebakk. Fortetting kan ha flere positive virkninger på klima og miljø. At mesteparten av veksten skjer i eksisterende boligområder kan være med å stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel og gange, og mindre bruk av bil. Fortetting innebærer også en høyere arealutnyttelse i eksisterende boligområder og hindrer utbygging av LNF-områder. På Flateby ligger det til rette for å kunne stimulere til økt bruk av kollektivtransport, sykkel, og gange. At flere og flere kan ha gangavstand til daglig gjøremål er, ifølge regional plan for areal og transport, et av målene i de prioriterte vekstområdene. Her nevner man «Nasjonal

8 gåstrategi» (utarbeidet av Statens vegvesen) som fremhever at en gangavstand på opp mot ca. 1km til ulike servicefunksjoner i nærområdet er det de fleste synes er en akseptabel avstand. «REG 324 Flateby 2» ligger, som nevnt tidligere, sentralt på Flateby med korte avstander til ulike servicefunksjoner. I fremtiden vil dette kunne være et område hvor man kan legge til rette for klimavennlige løsninger. Økonomiske forhold En økning av grad av utnytting og byggehøyder vil kunne virke positivt inn på eiendommenes verdi. Dette gir en økonomisk fordelaktig utbygging. Fortetting kan utnytte eksisterende infrastruktur, og er derfor en samfunnsøkonomisk gunstig utbygging. Risikovurdering Generelt kan fortetting gi økt press på eksisterende infrastruktur. Hvis det kommer flere boenheter innenfor et utbygd boligområde vil dette kun gi økt press på for eksempel vei og avløp. Nedbygging av grøntområder og overvann er også risikofaktorer ved fortetting. Boligbyggeprogrammet for Enebakk kommune ( ) har beregnet at fortetting i kommunens tettsteder vil gi 20 boligenheter per år og 80 boligenheter totalt for hele perioden. Vei Ifølge trafikksikkerhetsplan for Enebakk kommune ( ) er krysset Hagenveien Ødegårdsveien et kryss som trenger utbedring. Tiltaket som er beskrevet er at Hagenveien må få bedre utkjøring til Ødegårdsveien. Utkjøringen til Ødegårdsveien slik den er i dag er for bratt. Det har også i løpet av en tiårsperiode ( ) vært tre ulykker i området rundt krysset Ødegårdsveien-Hagenveien.

9 Figur 3: I følge vegkart.no har det vært tre ulykker i området rundt krysset Hagenveien - Ødegårdsveien. Hovedplan for vei i Enebakk kommune ( ) fremhever at både Beiteveien og Hagenveien er i dårlig til svært dårlig tilstand, og Bakkeveien har et veidekke som ikke er reparerbart. Uoversiktlige kryss og dårlige veier kan skape trafikkfarlige situasjoner. Det har ikke per i dag blitt satt i gang noen tiltak for å gjøre disse utbedringene. Adkomstveien til området som går via Bakkeveien har utkjøring ut på fylkesvei 120. Fv. 120 er i kommuneplanens areadel pkt om holdningsklasser for avkjørsler satt som «meget streng», og i prinsippet skal veien være avkjørselsfri. For Bjerkelundsbakken planlegges det nå en ny reguleringsplan og prosjektering av vei og gang/sykkelvei. Ønsket er å få en mer trafikksikker kryssløsning for Bjerkelundsbakken. Når det gjelder Bakkeveien så planlegges det at denne veien ikke skal ha utkjøring på fv. 120, men ha tilkomst fra Ødegårdsveien. Grøntområder Reguleringsplanen har ikke regulerte grøntområder. Ved større utnyttelse av tomtene i området kan dette gå på bekostning av grønn struktur. Det er foreslått å legge inn bestemmelse om krav til minste uteoppholdsareal for å sikre at en nødvendig andel av tomten er egnet til opphold. Det er ca m til nærmeste kvartalslekeplass som er på ca 1,8 daa. Denne er regulert som friområde i kommuneplanen. Det finnes noen ubebygde tomter langs Bakkeveien (5/217,5/218, 6/91, 6/92), men dette området ligger i en bratt skråning, og er derfor lite egnet som grøntområde/lekeareal. VA og overvann Behov for å pumpe kloakk kan utløses ved utbygging og fortetting i eksisterende boligområder. Hvorvidt kapasiteten på gravitasjonsnettet er tilstrekkelig eller om en utbygging utløser et lokalt behov for pumping av kloakk må vurderes i hver enkelt byggesak. Kostnadene ved en eventuell pumping må dekkes av utbygger. Fortetting fører ofte til flere harde flater, og dette kan skape en problematikk når det kommer til overvann. Klimaprofilen for Oslo og Akershus (2017) konkluderer med at det er økt sannsynlighet for episoder med kraftig nedbør som øker vesentlig både i intensitet og hyppighet. Dette vil også føre til mer overvann. Generelt sett har ikke Enebakk kommune store utfordringer med overvann. Overvann skal i utgangspunktet løses lokalt på hver eiendom. Påslipp på det kommunale nettet bør unngås. «REG 324 Flateby 2» har ingen reguleringsbestemmelser om overvann. Ved tiltak der overvann ikke er håndtert i reguleringsplan kan byggesak kreve overvannsplan og informasjon om valgt overvannshåndtering etter plan og bygningsloven og byggesaksforskrift (SAK10). Alternative løsninger Man endrer kun bestemmelsen om utnyttelsesgrad slik som det var planlagt. Man endrer fra u-grad til 30 % - BYA eller litt mer.

10 Reguleringsplanens bestemmelser forblir slik de er i dag. Man kan velge å ikke gjøre noen endringer i reguleringsplanens bestemmelser. Området er i stor grad opparbeidet i henhold til gjeldende reguleringsplan. Bestemmelsene vil da bli tolket etter regelverket som gjaldt på vedtakelsestidspunktet. Dette vil kunne føre til flere dispensasjonssøknader. Utarbeide ny reguleringsplan for området. Man har da større fleksibilitet for hvordan man vil utvikle området enn ved å endre eksisterende reguleringsplan. Dette kan være gunstig med tanke på områdets beliggenhet. Medvirkningen fra allmennheten vil også være bredere. En ny detaljreguleringsplan for området vil bety en full reguleringsprosess, og arbeidet vil ha et lengre tidsperspektiv enn ved endring av reguleringsplan. Vurderinger og begrunnelse Det har i dag blitt etablert et godt kollektivtilbud fra Flateby til Lillestrøm som er lett tilgjengelig fra «Flateby 2»-området, men tilbudet videre til Kirkebygda med kommunens rådhus og andre servicetjenester er ikke like godt. Kort avstand til ulike servicetjenester kan stimulere til økt bruk av sykkel og gange internt på Flateby. Det er få ubebygde tomter innenfor planområdet. Det er dermed usikkert hvor stor utvikling det vil være i området i fremtiden. I følge boligbyggeprogrammet skal fortetting i tettstedene ta 11,4 % av utbyggingen i Enebakk kommune. Den største veksten i kommunen er ikke planlagt i eksisterende boligområder, men det kan være et godt supplement til feltutbyggingen i tilknytning til eksisterende tettsteder. Begrunnelsen for å sette bebygd areal til 35 % er at området ligger tett inntil det man definerer som sentrum på Flateby, og man ønsker å legge til rette for høy utnyttelse i sentrumsnære områder hvor det er kort avstand til ulike servicefunksjoner og kollektivtransport. Dette er i tråd med pkt. 4.3 i de statlige planretningslinjene for bolig-, areal og transportplanlegging (2014). Det bør nevnes at nye tiltak i området kan føre til økt anleggstrafikk. Anleggstrafikk på smale veier kan skape trafikkfarlige situasjoner. Slik området er plassert er det også ønskelig å legge til rette for at det kan utvikles andre boligtyper enn enebolig. Konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse vil være i tråd med Flatebys karakter. Det samme er de foreslåtte byggehøydene. Området kan utvikles videre på ulike måter. En sanering/transformasjon av området vil være et veldig inngripende tiltak. «Eplehagefortetting» (fradeling av større hagetomt til ny bebyggelse) eller «infill» (nybygg på en inneklemt tomt) kan være aktuelle former for fortetting med de foreslåtte endringene av reguleringsplanen. Bestemmelsene vil være enklere å praktisere ved søknad om utbygging, og i tråd med det som brukes i nye reguleringsplaner. Endringene vil sørge for at planen fortsatt kan være et fremtidig styringsverktøy for området. Rådmannens anbefaling er derfor at bestemmelsene for «REG 324 Flateby 2» endres.