Referat fra møtet PLANOPPSTARTSMØTE. for plan ved navn: Gnr 86 bnr 264, Tranga 8. v Detaljregulering, jf. pbl 12 2 Områderegulering, jf.

Transkript

1 Referat fra møtet PLANOPPSTARTSMØTE for plan ved navn: Gnr 86 bnr 264, Tranga 8 v Detaljregulering, jf. pbl 12 2 Områderegulering, jf. pbl Krav til referat fra oppstartsmøtet Kommunen skal utarbeide et referat fra oppstartsmøtet, som skal sendes til forslagsstilleren innen rimelig tid etter møtet. Referatet skal inneholde opplysninger om de temaene som ble drøftet i møtet, avklaringer og konklusjoner det ble enighet om, vesentlige punkter det er uenighet om og punkter som gjenstår å avklare. Det skal redegjøres for vurderingen av punktene i 2 andre ledd bokstav a til i, kommunens vurdering av om kravet til fagkyndighet i planog bygningsloven 12 3 fjerde ledd er oppfylt og om det er aktuelt å bringe forslaget inn for regionalt planforum. Plankonsulent Navn KILE STOKHOLM ARKITEKTER AS v. Line Stockholm Adresse St Olavs plass 3 Postnummer/ poststed 0165 Oslo Tlf/ mob/ fax E post post@kile stockholm.no Forslagsstiller (Utbygger, eier) Navn Adresse Postnummer/ poststed Rita og John Ambjørnrud Askimveien 237 A 1408 Kråkstad Tlf/ mob/ fax E post Til stede for øvrig: Mathilde Simonsen Dahl, byantikvar/byplanlegger Vigdis Sandli-Ødegaard, innleid plankonsulent Frogn kommune Andrea Lumb, innleid plankonsulent Frogn kommune Kontaktinformasjon Mathilde.simonsen.dahl@frogn.kommune.no vigdis@ostrelinje.no andrea@ostrelinje.no Referent: Mathilde Simonsen Dahl Dato for godkjent referat:

2 Dersom eier, forslagsstiller eller saksbehandler eller deres kontaktinformasjon endres i løpet av planprosessen er partene gjensidig ansvarlige for å informere hverandre om dette. Agenda for møte: 1. Formålet med planen er å legge til rette for oppføring av ny enebolig med tilhørende garasje på eiendommen samt sikre vern av hagen langs Tranga. 2. Klargjøring av gjeldende arealplanstatus. 3. Søker presenterer hvordan planinitiativet oppfyller kravene i Forskrift for oppstartsmøter 1 4. Kommunen legger fram overordnede føringer som ligger til grunn for vurdering av planen 5. Drøfting av planens tilpasning til gjeldende bestemmelser og føringer med særlig vekt på Terreng Kulturmiljø og stedstilpasning på eiendommen og i landskapet/miljøet Forslagsstillers presentasjon av planidé Gnr / Bnr Adresse Tiltaket gjelder følgende eiendom(mer): Berører eiendommen(e) Gnr 86 bnr 264 Tranga 8 Berørt veiareal i Tranga Hovedmålsetting for planarbeidet, ønsket utvikling, evt. aktuelle reguleringsformål jf. pbl 12 5 Å legge til rette for oppføring av ny enebolig med tilhørende garasje på eiendommen, samt sikre vern av hagen langs Tranga. Eiendommen er avsatt til sentrumsformål i Kommuneplanens arealdel og ligger innenfor eksisterende reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak (2000). Formål: Spesialområde bevaringsområde bolig. Eiendommen er på 3049 m2, og er i dag bebygd med en stor enebolig i sveitserstil, to dukkestuer/lysthus, samt en garasje. Hovedhuset og lysthusene er SEFRAK registrert. Eiendommen har en stor hage mot Tranga, som er bevokst med gress og diverse prydplanter. I skråningen mot øst vokser det busker og trær. Eksisterende vegetasjon er registrert (vedlagt planinitiativet). Planinitiativet legger opp til en ny enebolig med sekundærleilighet. De nye boligene vil få en svært sentrumsnær beliggenhet, og vil gjennom det ha redusert behov for bruk av bil. Tilpasning: Planinitiativet tar sikte på en beskjeden utnyttelse av eiendommen, med en ny enebolig i eiendommens østre skråning, som underordner seg hovedboligen i volum og karakter. Skal fremstå som en paviljong i hagen tilbaketrukket fra Tranga og uten å berøre

3 eksisterende hageanlegg. Ny bolig tenkes utformet volummessig underordnet hovedboligen, i den tett bevokste østhellingen på tomten. Hovedplanet tenkes å ligge noe lavere enn høyeste punkt i hagen, slik at kollen i hagen visuelt ikke forstyrres sett fra Tranga. Ny bolig tenkes også beliggende øst for hovedboligen, slik at hagerommet foran huset og opplevelsen av dette ikke forstyrres. Boligens ønskede plassering er i konflikt med den sydligste dukkestuen. Denne dukkestuen er oppført som et byggesett, som enkelt kan tas ned og om ønskelig føres opp igjen på et annet sted på eiendommen. Hagen vil bevares som miljøelement og grøntareal. Vurdering av risiko og sårbarhet, ut over kulturminnevernet: Planarbeidet vil utrede grunnforhold på og omkring eiendommen slik at forekomster av kvikkleire kartlegges og nødvendige tiltak iverksettes. Fare for flom i/langs Raskebekken vil også bli utredet i planarbeidet. Planansvarlig vurderer ellers at planinitiativet ikke berører annen samfunnssikkerhet. Kart som viser avgrensning av planområdet.

4 Evt. tidligere behandling Er planidé vurdert av planutvalget? Ja Dato: og Saksnummer: 24/18 og 41/18 Vedtak i HMPB : «I medhold av plan og bygningsloven 12 8 anbefaler hovedutvalget at det ikke igangsettes reguleringsarbeid for ( ) Tranga 8 før områderegulering for gamle Drøbak er sluttbehandlet.» Vedtaket ble påklaget til Kommunestyret. I møtet vedtok kommunestyret: «hovedutvalg for miljø, plan og byggesaker har vurdert anmodninger fra Kile Stokholm Arkitekter AS om oppstart av detaljreguleringsarbeid for ( ) Tranga 8 slik det er beskrevet i planinitiativ datert , med supplerende opplysninger datert I medhold av plan og bygningsloven 12 8 anbefaler hovedutvalget at det igangsettes reguleringsarbeid for ovenstående tiltak. Det forutsettes at videre planarbeid har spesielt fokus på at nybygg innenfor planområdet sal ha god arkitektonisk kvalitet og være tilpasset eksisterende bystruktur og omkringliggende bebyggelse når det gjelder høyder, volum, materialer og fargevalg. Det skal også legges stor vekt på tilpasning av bebyggelsen til terrenget. Det legges til grunn at manglende utredninger blant annet knyttet til kulturminner og tilpasning til kulturmiljø, utarbeides i nødvendig omfang.» 1. Gjeldende arealplanstatus Gjeldende arealplanstatus Kommuneplanens arealdel: Kommunedelplaner: Område, regulerings / bebyggelsesplan(er): Pågående planarbeider: Andre pågående saker/ relevante vedtak: Innenfor foreslått planområde Nåværende sentrumsformål Båndleggingssone H740_7 Antikvarisk spesialområde Gamle Drøbak Hensynssone H570_19 Gamle Drøbak Særlige hensyn bevaring kulturmiljø Reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak (2000). Bevaringsområde i Riksantikvarens register for kulturmiljøer av nasjonal interesse i by: NB! Område Områdeplan for Gamle Drøbak (ikke ferdig pr. sept. 2018). Tilgrensende/ omkringliggende område Kartgrunnlag

5 Digitalt kartgrunnlag foreligger for hele Frogn kommune og kan bestilles via Servicetorget. v Innmålte grenser, nøyaktighet bedre enn 20cm Usikre grenser, nøyaktighet er 50 cm eller dårligere Dersom det er usikre eiendomsgrenser rundt eiendommen(e) som det skal lages planer for, må eiendomsgrensene kontrolleres før planen kan behandles, jf. kart og planforskriften 6 Skal ikke være eldre enn ett år.

6 2. Overordnede føringer Opplistingen er ikke nødvendigvis uttømmende Relevant Merknader Kommunale føringer i tillegg til pkt.1 Ja/Nei Ja Kommuneplanens arealdel Eiendommen har formål nåværende sentrumsformål i gjeldende kommuneplan. Båndleggingssone H740_7 Antikvarisk spesialområde Gamle Drøbak Hensynssone H570_19 Særlige hensynbevaring kulturmiljø Ja Kommuneplanens samfunnsdel Eiendommen grenser til hensynssone for eksponerte åssider. I Kommuneplanen Pkt. 5 står det: «Det er lagt vekt på kommunens grønne åssider og grønnstruktur i føringene for det videre planarbeidet for Drøbak og omegn, ( ) Hensynet til en grønn profil i eksponerte åssider opprettholdes.» Ja Kommuneplanens satsingsområder: Planen berører kommuneplanens Klima og energi satsningsområde for stedsutvikling og Livskvalitet og folkehelse verdiskapning. Gamle Drøbaks Stedsutvikling historiske kulturmiljø er vernet med Næringsutvikling og verdiskapning tanke på at den er en verdi for byen i dens videre utvikling. Det er formulert slik i Kommuneplanen pkt 5.1: I gamle Drøbak skal (videre plan: Områdeplanen for Gamle Drøbak under utarbeidelse) «sikre de verdifulle kulturminnene og kulturmiljøet i Gamle Drøbak, Øke kunnskapen om Gamle Drøbaks kulturminneverdier Ivareta og nyttiggjøre seg av kulturminneverdiene i et samfunn i endring på vernets premisser Tilstrebe en mer forutsigbar forvaltning av verdifulle kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Ja Kommuneplanens lokaliseringsprinsipper: I tråd. Skole og barnehage Servicetilbud Friluftsområder Nei Kommunedelplan for Nordre Frogn Ikke fullført (vår 2018) Nei Hovedplan for vei Ikke vedtatt pr. sept 2018

7 Ja Tiltaksplan for trafikksikkerhet (følger HP) Tabell 4, Skolekrets Drøbak, Sogsti og Seiersten, prioritet 4: «Bilfritt sentrum innen Se på større helhet ( ) Bilfritt sentrum innen 2030 må utvikles i samarbeid med innbyggere og forretningsdrivende.» Nei Kommunestyremelding for idrett, friluftsliv Ikke fullført (2017) og nærmiljø Nei Tiltaksplan for idrett, friluftsliv og nærmiljø (følger HP) Nei Kommunestyremelding for klima og energi Ny skal utarbeides Nei Tiltaksplan for klima og energi (følger HP) Ja Kulturminnevernplan for Frogn (1997) Ny kulturminneplan kommer (2019?) Ja Grøntstrukturrapport Drøbak Se under. Ja Temakart for friluftsliv, kulturminnevern, biologisk mangfold Ja Hovedplan for VA Se. Pkt. 2.5 Relevant Ja/Nei Ja Ja Statlige eller regionale føringer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig, areal og transportplanlegging Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus Merknader enter/statlige planretningslinjer forsamordnet bolig areal ogtransportplanlegging/id / der/samferdsel/samferdselsplanlegging /Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus/ Ja Rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden krift/ Nei Nei Mulig Ja Nei Nei Nei Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging i kommunene Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Regional plan for handel, service og senterstruktur enter/differensiert forvaltningstrandsonen/id636763/ Rundskriv + RPR enter/rikspolitiske retningslinjer for astyrk/id519347/

8 3. Kunnskapsgrunnlag og behov for utredninger Relevant Ja/Nei Ja Ja Ja Ja Følgende tema må belyses av plankonsulent Barn og unges interesser. i planområdet Behov for areal til lek/aktiviteter Eksisterende bruk Teknisk infrastruktur og trafikk Gang, og sykkelveier Kollektivtilgjengelighet Parkering, adkomst, veikapasitet Hovedplan for VA Nettkapasitet Avfallshåndtering Sosial infrastruktur Barnehagedekning Skoledekning Sosialt mangfold Miljøfaglige forhold Luftkvalitet Drikkevannskvalitet Støy Radon Grunnforhold Forurenset grunn Kjente registreringer/behov for utredninger og ansvar for disse (forslagsstiller eller kommunen?) I følge Kommuneplanbestemmelsene 7 pkt. 3 skal det «avsettes totalt minst 25 m2 pr. boenhet til lekeplasser. 8 stiller krav om uteoppholdsarealer ved nye reguleringsplaner MUA på 200m2 pr boenhet. NB! Dette gjelder uavhengig om kommuneplanen henviser til reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak, innenfor bebyggelse og anlegg sentrumsformål. I følge Kommuneplanbestemmelsene 4 pkt 2. skal «overvann fra tak og overflater [..] håndteres lokalt.» Det må derfor utarbeides en VAO rammeplan. Det må redegjøres for håndtering av uttak av masser og terrengbearbeiding i forbindelse med tiltaket. Se Kommuneplanbestemmelsene 10 pkt. 2., parkeringskravet for boliger. Eiendommen ligger sentralt i Drøbak sentrum med kort vei til Drøbak og Seiersten skoler og barnehager som Solgry og Ullerud. Krav om geotekniske vurderinger som del av reg.plan, ihht NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar I høringsperioden for pågående plan for Gamle Drøbak er det kommet inn en innsigelse fra NVE som berører området langs Raskebekken. Faren for skred i forbindelse med flom er overhengende for det aktuelle planområdet. Konsekvensene av 200 årsflom må i følge NVE utredes. Det må undersøkes om hvorvidt planinitiativet kommer inn under det som regnes som sikringssone omkring Raskebekken.

9 Ja Universell utforming Tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester Landskap, natur og ressursgrunnlag Landskap: Type landskap, bruk, tursti/grøntkorridor Landskapsrom/form Topografi, klima, solforhold Jordvern Skog (tømmerproduksjon, bonitet og prod.pot.) Kulturlandskap Grøntstruktur (verdivurdering av gjenværende grøntstruktur, behov for å bevare vegetasjon?) Estetikk/Typologi/Byggeskikk Miljøambisjoner? Form, struktur, funksjon, uttrykk, horisontlinje, fjernperspektiv, grad av bokvalitet Byggeskikksveileder for Frogn kommune Verneinteresser Automatisk fredede kulturminner Nyere tids kulturminner og kulturmiljø SEFRAK Fredede eller foreslått fredede bygninger, miljø, anlegg, etc Biologisk mangfold (Nml 8 12) Krav i Kommuneplanbestemmelsene til minste uteoppholdsareal (MUA) (Pbl 11 9 pkt. 5) 200 m2 ihht 8 Utearealer i kommuneplanen. (Jfr i pbl.). Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Kommuneplanenes 14 grønnstruktur må vektlegges i planarbeidet. Kulturlandskap 12 estetikk og landskap pkt.2 Terrengtilpasning H570 19; Særlige hensyn, bevaring kulturmiljø, Kommuneplan, Kultur Vi stiller spørsmål ved riktigheten av å trekke kommuneplanens bestemmelser inn som premiss i planarbeidet, all den stund det er reguleringsplan for antikvarisk spesialområde som gjelder her, og denne planen ligger høyere i planhierarkiet. Kommuneplanens bestemmelser 12 Estetikk og landskap pkt. 1 og Pkt 2. om Terrengtilpasning, Rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst og sjøområder (RpR). Tiltakets påvirkning (fjernvirkning og nærvirkning) langs Raskebekken må dokumenteres. Eiendommen er innenfor aktsomhetsområde for flom (Miljøstatus.no) Tiltaket ligger innenfor hensynssonen spesialområde kulturminnevern, Gamle Drøbak som er på Riksantikvarens NB! register og hensynssonene H og H740_7. Gjeldende reguleringsplan pkt , og pkt Kommuneplanbestemmelsene 15 Kulturminner og kulturmiljø (med henvisning til pbl pkt. 7) pkt. 1. Naturmangfoldsloven 8 12 (fremmede arter registrert på eiendommen) Det er innsigelse fra Fylkesutvalget mot planforslaget i forbindelse med

10 planforslaget Områdeplan for Gamle Drøbak. Utbyggelse i hagen i Tranga 8 frarådes. Ja Risiko og sårbarhet (ROS) Levekår og folkehelse Lekeplasser, lekemiljø Nærturområder, stier og smett, turveier Barnehager Friluftsliv og nærmiljø: Tilgang til kystområder og nærfriluftsområder Nærmiljøkvaliteter Bomiljø og beliggenhet Tiltaket utfordrer områdets sårbarhet, slik det er formulert i DIVE rapporten for området (12) Se punkter der dette er behandlet over. Dette må beskrives som del av planarbeidet. 4. Drøfting Rådmannen presiserer at det er Kommuneplanen og Reguleringsplan for Antikvarisk Spesialområde som er gjeldende for planområdet. For forholdet mellom kommuneplan og reguleringsplan, se kommuneplanens bestemmelse 2 pkt 4 og 17 3 og reguleringsplanens generelle bestemmelse: «kommuneplan/kommunedelplan som omfatter området oppheves ikke. Der det er motstrid mellom overordnet plan og herværende plan, gjelder herværende reguleringsplan.» Eventuell motstrid mellom kommuneplanen og reguleringsplanen, som detaljerer kommuneplanens bestemmelser for sentrumsformål og for bevaring kulturmiljø, må redegjøres for gjennom analyse av kulturmiljø og argumenteres for i planarbeidet. Barn og unges interesser. i planområdet Forslagsstiller må i det videre arbeidet redegjøre for dette. 8 om utearealer bestemmer en MUA på 200m2 pr boenhet. Dette gjelder uavhengig om kommuneplanens bestemmelse 17 3 viser til gjeldende reguleringsplan. Teknisk infrastruktur og trafikk VAO: I følge Kommuneplanbestemmelsene 4 pkt 2. skal «overvann fra tak og overflater [..] håndteres lokalt. Overvann fra tak og overflater og drensvann må behandles på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper.» Det må derfor utarbeides en VAO rammeplan. Masseuttak: Det må redegjøres for håndtering av uttak av masser og terrengbearbeiding i forbindelse med tiltaket samt en ROS analyse. Miljø: Det stilles krav om geotekniske vurderinger som del av reg.plan, ihht NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar. I høringsperioden for pågående områdeplan for Gamle Drøbak er det kommet inn en innsigelse fra NVE som berører området langs Raskebekken. Faren for skred i forbindelse med flom er overhengende for det aktuelle planområdet. Rådmannen påpeker at NVE s innsigelse konkret

11 berører Tranga 8 som omfattes av aktsomhetskartet for flom knyttet til Raskebekken. Konsekvensene av 200 årsflom må i følge NVE utredes. Universell utforming: Krav i Kommuneplanbestemmelsene til minste uteoppholdsareal (MUA) (Pbl 11 9 pkt. 5) 200 m2 ihht 8 Utearealer i kommuneplanen. (Jfr i pbl.). Ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Plankonsulenten kommenterer til dette: Gjeldende reguleringsplan har ikke bestemmelser om MUA, og det er i tidligere saker ikke stilt krav til MUA i Drøbak sentrum. Rådmannen viser til innledende redegjørelse om forholdet mellom kommuneplanen og reguleringsplanen. Kommuneplanens bestemmelser gjelder i planområdet. Det er kun der det er motstrid mellom reguleringsplanen og kommuneplanen at reguleringsplanen gjelder foran. Dersom kommuneplanbestemmelsene skal fravikes må det begrunnes i en analyse av kulturmiljøet. I spørsmålet om uteoppholdsareal må det være en analyse av planområdets nære kulturmiljø, og måten dette gir presedens for å fravike kommuneplanens bestemmelse om MUA. Landskap, natur og ressursgrunnlag: Grønnstruktur: I Grøntstrukturanalysen for Drøbak er følgende særlig aktuelt for herværende tiltak: (s. 15) «( ) konsekvenser av den stadige fortettingen av bebyggelsen er at Drøbak taper mer og mer av sitt karakteristiske preg som hvit by med grønne åssider. De grønne åssidene er i ferd med å forsvinne. For det biologiske mangfoldet er også denne utviklingen negativ. Grøntstrukturens eksistens gir livsgrunnlag og spredningsmuligheter for levende organismer. Den har også betydning for områdets lokalklima, luftmiljø og støy.» Kulturlandskap 12 estetikk og landskap: kommuneplanens bestemmelser «større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer skal unngås..» Plankonsulenten stiller spørsmål også her ved riktigheten av å trekke kommuneplanens bestemmelser inn som premiss i planarbeidet, all den stund det er reguleringsplan for antikvarisk spesialområde som gjelder her, og denne planen ligger høyere i planhierarkiet. Dersom ordlyden om murer skulle vært tatt alvorlig ville halve Drøbak sentrum vært i strid med kommuneplanen. Vi mener «større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer" er stedstypisk for Gamle Drøbak. Rådmannen viser til innledende redegjørelse i drøftingen om forholdet mellom kommuneplanen og reguleringsplanen. Eventuell motstrid mellom kommuneplanen og reguleringsplanen, som detaljerer kommuneplanens bestemmelser for sentrumsformål og for bevaring kulturmiljø, må redegjøres for gjennom analyse av kulturmiljø og argumenteres for i planarbeidet. Det presiseres at dette må være en begrunnet analyse. Estetikk/Typologi/Byggeskikk: H570 19; Særlige hensyn, bevaring kulturmiljø, Kommuneplan, Kultur. Henviser til bestemmelser fra reguleringsplan «Gamle Drøbak», for å gi tilbakemeldinger på høyder, form og volum osv. Denne sier: Gjeldende reguleringsplan pkt «Endringer og nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttryk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljering og liknende.» Plankonsulenten påpeker at bestemmelsen omhandler eksisterende bebyggelse, ikke ny bebyggelse. Rådmannen presiserer at bestemmelsen også gjelder eksisterende uteanlegg.

12 Pkt 1.3.1: «Nybygg skal ha god arkitektonisk kvalitet og være tilpasset eksisterende bystruktur og omkringliggende bebyggelse når det gjelder høyder, volum material og fargevalg.» Bystrukturen tiltaket skal tilpasse seg er nærmere beskrevet i DIVE analysen, område 12. Kommuneplanens bestemmelser 12 Estetikk og Pkt 2. om Terrengtilpasning sier at «Nye tiltak skal, i utforming og plassering på tomta, være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytning av masser minimeres, og slik at eksisterende terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. ( ) Større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer skal unngås. Søknad om ny bebyggelse som ikke er godt tilpasset eksisterende terreng skal avslås.» Tiltaket medfører store terrenginngrep. Et eventuelt videre reguleringsplanarbeid må redegjøre for terrengbearbeidelser og vise måten tiltaket er tilpasset terrenget uten bruk av høye, dominerende forstøtningsmurer oa. Måten tiltaket er tilpasset terrenget uten bruk av høye, dominerende forstøtningsmurer oa. er ikke tilstrekkelig vist i planinitiativet. Vi stiller spørsmål også her ved riktigheten av å trekke kommuneplanens bestemmelser inn som premiss i planarbeidet, all den stund det er reguleringsplan for antikvarisk spesialområde som gjelder her, og denne planen ligger høyere i planhierarkiet. Dersom ordlyden om murer skulle vært tatt alvorlig ville halve Drøbak sentrum vært i strid med kommuneplanen. Vi mener «større forstøtningsmurer, oppfyllinger og terrengendringer" er stedstypisk for Gamle Drøbak. Rådmannen viser til innledende redegjørelse om forholdet mellom kommuneplanen og reguleringsplanen. Eventuell motstrid mellom kommuneplanen og reguleringsplanen, som detaljerer kommuneplanens bestemmelser for sentrumsformål og for bevaring kulturmiljø, må redegjøres for gjennom analyse av kulturmiljø og argumenteres for i planarbeidet. Det presiseres at dette må være en begrunnet analyse. Rådmannen viser også til politisk vurdering og behandling av planidè i spørsmålet om oppstart 7. mai 2018: Her ble følgende lagt til grunn: «Det skal også legges stor vekt på tilpasning av bebyggelsen til terrenget. Det legges til grunn at manglende utredninger blant annet knyttet til kulturminner og tilpasning til kulturmiljø, utarbeides i nødvendig omfang.» Tiltakets påvirkning på dalen langs Raskebekken er ikke dokumentert. I hht. reguleringsbestemmelsene for byform i Antikvarisk spsialområde om "gatenett, innbefattet plasser, smau, fortau, gangveier og avkjøringer" skal disse «være i tråd med tradisjon og strøkets karakter. Den konkrete utforming skal baseres på en helhetsvurdering der bla. a. tradisjon, trivsel og sikkerhet blir tatt med.» Tiltaket vil komme til å bryte inn i det grønne draget langs Raskebekken, og ikke inngå i et allerede eksisterende bygningsmiljø, men virke fremmed inn i naturmiljøet her. Plankonsulenten påpeker at det er bebyggelse langs raskebekken både syd og nord for Tranga 8. De er ikke enige i denne beskrivelsen. Rådmannen presiseres at beskrivelser av eksisterende kultur og naturmiljø må funderes i en begrunnet analyse som del av det planfaglige arkitektarbeidet. Rådmannen fremmer at Grønne tiltak som avbøtende for inngripen i grønndraget langs bekken, tilgrensende grønn åsside kan vurderes.

13 Plankonsulenten påpeker at planområdet ikke ligger innenfor Hensynssonen grønn åsside! Grønn åsside omhandler åsside sett fra fjorden. Den østvendte skråningen er ikke en del av dette. Verneinteresser: Tiltaket må svare ut Naturmangfoldsloven 8 12 Tiltaket ligger innenfor hensynssonen spesialområde kulturminnevern, Gamle Drøbak som er på Riksantikvarens NB! register og hensynssonene H og H740_7. Pkt 1.3.1: «Nybygg skal ha god arkitektonisk kvalitet og bære tilpasset eksisterende bystruktur og omkringliggende bebyggelse når det gjelder høyder, volum material og fargevalg.» Videre heter det i kommuneplanbestemmelsene 15 Kulturminner og kulturmiljø (med henvisning til pbl pkt. 7) pkt. 1. «ved planlegging og utbygging skal det legges vekt på å ivareta verneverdige kulturminner og kulturmiljø. Oppføring av nye bygninger og anlegg innenfor verneverdige kulturmiljøer må tilpasses de bygde og naturgitte omgivelser og strukturer.» I Områdeplanen for Gamle Drøbak ble Tranga 8 lagt inn som et mulig utviklingsområde. Planbestemmelsen lyder: «Det tillates å bygge innerst på tomten, som tiltakshaver har søkt om, samtidig som man beholder en luftig hage i forkant ut mot Tranga.» I høringsperioden for pågående plan for Gamle Drøbak er det kommet inn en innsigelse Fylkesutvalget. Her står det: «Tranga 8 med tilhørende hageanlegg har høy bevaringsverdi. Fylkesutvalget mener at bevaringsverdien ikke ivaretas i tilstrekkelig grad dersom hagen bygges ut. I møtet ble det diskutert hva som er å anse som «hagen». På befaring i møtet mente kommunens saksbehandlere at hageanlegget omfatter området som tenkes å bebygges i planinitiativet. Dette ble begrunnet i at hagen er å anse som et helhetlig anlegg der også landskapsrommet ned i ravinen som følger ned mot det SEFRAK registrerte lysthuset er med. De mente at også denne delen har kulturhistorisk verdi. Dette var tiltakshaver og planansvarlig uenige i. Det ble kommet fram til en enighet om at dette må avklares med fylket. Kommunen formener at en utvikling på eiendommen innebærer en avveining av hva som er å anse som det viktigste å verne: Den opprinnelige situasjonen omkring hovedhuset og at dette står alene uten andre sekundære bygninger, eller hagen som helhetlig anlegg. Kommunen ser dette spørsmålet fremdeles som åpent. Kommunen foreslår å undersøke med Fylket hva de ser som hageanleggets utstrekning i terrenget. Å få en klarhet i dette vil kunne være til nytte for å løse innsigelsen fra Fylkesutvalget. Plankonsulenten tilføyer: «Kommunen hevdet på møtet/befaringen at hagen er et helhetlig anlegg i engelsk stil, som har høy bevaringsverdi. Etter møtet/befaringen har eier funnet frem memoarene til Olga Ambjørnrud, og scannet passasjer som omhandler hagen. Det fremkommer her at da familien overtok eiendommen i 1923 var hagen overgrodd av store trær, mose og skvalderkål, at hagen slik den fremstår i dag ble gradvis opparbeidet av familien Ambjørnrud, og også brukt til kjøkkenhage. Dette bekrefter nåværende eiers opplevelse av hva hagen har vært, og er. Begrepet "helhetlig anlegg" som kommunen har brukt er ikke forenelig med denne beskrivelsen av hagens historie. Dette begrepet fordrer et forsett og en plan fra tidspunktet for etableringen av hagen.

14 Dersom kommunen ønsker å bruke påstanden om hagens utforming/stil som grunnlag for å avslå plassering av ny bebyggelse i skråningen øst for hagen, må kommunen faglig dokumentere sin påstand om at hagen er et helhetlig anlegg i engelsk stil.» Kommunen har lest de tilsendte memoarene det refereres til her. Disse dokumenterer at og hvordan tidligere eiere har stelt i hagen. De omfatter ikke lysthusene og motviser heller ikke at hagen er et helhetlig anlegg. Til forklaring av hva som menes med helhetlig anlegg er måten lysthusene er plassert i terrenget. På befaringen ble forståelsen av viktigheten av denne plasseringen i landskapet diskutert. Den ligger til enden for eiendommen ned i ravinen der bekken har gått og landskapet har åpnet seg mot utsikten. Uavhengig av om det til tider har vokst til krattskog her, kan dette leses som en tilsiktet plassering ut fra topografien. Kommunens saksbehandler og innleide konsulenter bygger vurderingen om at denne plasseringen er tilsiktet og av kulturhistorisk verdi på arkitekturhistorisk og landskapskynding kunnskap. Dette kan redegjøres for som del av videre vurdering av planinitiativet om ønskelig. Landskapsarkitekt Mette Eggen, tidligere ansatt ved Riksantikvaren og NMBU og landets fremste ekspert på historiske hager, gjort en vurdering av den kulturhistoriske verdien av hagen i Tranga 8. Hun har ikke befart hagen innvendig, men vurdert den sett fra Tranga 8 og fra ravinen. Hennes vurdering ble gjort med Verneforeningen Gamle Drøbak på befaring 18. mai 2017, referert av Sylvi Ofstad Samstag datert 1. juni Eggen betegner hageanlegget som typisk sen talls prydhage. De typiske trekkene er ifølge Eggen en øvre hage nært huset med nærmest sirkelrund plen symmetrisk anlagt foran trappen, i kontrast til en friere utforming som følger landskap og topografi lenger ned i hagen. Det er dette trekket kommunen på befaringen betegnet som typisk «engelsk hage». Eggen skriver: «Den friere delen av hagen var gjerne tilpasset et kupert terreng, slik som her, med både plen og fjell i dagen. Videre: «Nederst er lysthuset åpenbart plassert med utsikt mot bekkedalen nedenfor, i beste romantiske tradisjon» Plankonsulenten kan når som helst komme med egne faglig begrunnede analyser av kulturmiljøet som kan legges fram som grunnlag for detaljreguleringen og på denne måten vise til at kravet til fagkyndighet i plan og bygningsloven 12 3 fjerde ledd er oppfylt. Opp mot Eggens vurdering må det i så fall legges tilsvarende kyndige analyser til grunn. Eggens vurdering av hagens verdi er følgende, og her er også senere tids bearbeidelser i hagen tatt med i vurderingen (ref. tilsendt memoar): «Tranga 8 (representerer) en kontinuerlig østnorks hagetradisjon fra 1800 tallet til i dag, virkeliggjort av Olga Ambjørnrud, og fortsatt mulig å sette i stand. Dermed utgjør denne hagen i seg selv et nokså intakt historisk dokument, noe som i dag er svært sjeldent.» Videre vurderer Eggen: «en utbygging (mot øst ned mot bekken) vil fullstendig frata hagen dens høye kulturhistoriske verdi og ødelegge balansen mellom sveitserhuset og hagens oppbygging.» Plankonsulent og kommunen tar sikte på at relevant kunnskapsgrunnlag for analyse av kulturmiljø avklares i det videre planarbeidet Risiko og sårbarhet (ROS): Tiltaket utfordrer områdets sårbarhet, slik det er formulert i DIVE rapporten. For dette området (definert som område 12): Her er verdien på bygningsmiljøet vurdert som stor. Sårbarheten er vurdert slik: «Den tette og lave strukturen er typisk for den tidligste utviklingen i Drøbak. Bygningsstørrelsen er tilpasset strukturen. Store bygninger vil bryte med dette og områdets særpreg vil bli svekket. Store endringer av bygningenes volum og utforming vil også bidra til å

15 redusere eller endre bygningsmiljøets særpreg. Bebyggelse på kanten ned mot sentrum er spesielt sårbar ift. fjernvirkning.» oppsummert konkluderer DIVE analysen at området har liten/middels endringskapasitet (B). Mer spesifikt betyr dette: B: «Videre bruk med moderate endringer og tekniske oppgraderinger. Vern omfatter eksteriør og hovedstruktur. Bygninger og områder vil oppleves som tilnærmet autentisk. Bruksmuligheter og økonomiske forutsetninger knyttet til bruk vil være en del begrenset. [bebyggelse] må tilpasses opprinnelige eiendomsstrukturer langs gateløp og plasser mht. tomtestruktur, fotavtrykk, volum og retning, plassering av bygning på tomt, henvendelse mot gateløpet, høyder og størrelser på en slik måte at delområdets særpreg ikke svekkes. Fjernvirkning av tiltak mot kulturhistorisk bakteppe og omgivelser må dokumenteres og aksepteres av vernemyndighetene før vedtak fattes.» Nytt tiltak må forholde seg til dette. 5. Rådmannens foreløpige vurdering av planidè Kommunens generelle vurdering av planidé Kommunen er ikke negativ til en utvikling i Tranga 8, men innsigelsene fra Fylkesutvalget og NVE må løses. Å igangsette detaljregulering uten at disse er løst medfører en risiko. Det er uklart både hvor stor del av hagen som er å regne som det verneverdige hageanlegget, og det er uklart hvilke konsekvenser NVE s innsigelse vil ha for utbygging mot skrenten til Raskebekken. Begrunnelse: I planinitiativet er det gjort tiltak for å verne hagen og for å ivareta miljøet hagen inngår i fra Tranga. Den nye boligen vil likevel gripe sterkt inn i hagen som miljø. En vesentlig del av hagens karakteristikk, er måten den tegner seg som struktur i landskapet. Den følger nedenfor hovedhuset som et landskapsrom i hele bredden fra Tranga til ravinen langs Raskebekken, og utgjør en viktig del av grønnstrukturen langs bekken. En bygning i den ene kanten vil virke sterkt inn på bebyggelsesstrukturen. Det er samtidig også hensyn å ta ut mot Raskebekken og langs bekkedraget her som kommunen ikke ser ivaretatt. Vi anbefaler at et alternativ 2 blir utarbeidet. En vurdering av en utbygging i hagen (alt 1) og lenger oppe mot hovedhuset (alt 2) innebærer å se vernet av hele hageanlegget opp mot virkningen av en bygning oppe ved hovedhuset. Begge alternativer medfører en transformasjon, spørsmålet er hvilken som vil være det beste i helheten og for verneverdiene. Det er ikke gitt hvilket alternativ som best løser Fylkesutvalgets innsigelse Er det hensiktsmessig med felles behandling av plan og byggesak etter plan og bygningsloven 12 15? Nei

16 Vilkår for videre planarbeid, krav til utredning og vurdering framgår av del 2 og 3 over. Særskilt nevnes: Etter Kommuneplanens retningslinjer til hensynssone for bevaring av kulturmiljø 27 1 skal «Søknad om tillatelse til tiltak ( ) inneholde en kulturhistorisk, arkitektonisk og estetisk redegjørelse som forklarer hvordan tiltaket forholder seg til vernehensynene.» Det må især redegjøres for hvordan tiltaket er tilpasset strøkets eksteriøruttryk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljering og liknende. Tiltaket må svare ut Naturmangfoldsloven Det kreves at det i det videre planarbeidet utarbeides en Vannforsynings, avløps og overvannsanlegg (VAO) rammeplan. Reguleringsplan må inneholde bestemmelser for hvordan man ivaretar viktige verdier i hagen under byggearbeidene. Geoteknisk vurdering av områdestabilitet, samt flomfare. Behov for utredning av alternativer og/ eller avbøtende tiltak for å dempe særskilt negative effekter: Som et alternativ til en utvikling nede i hagen (1) anbefales at det utarbeides et alternativ (2) som viser en utvikling nærmere hovedhuset. En bygning vil kunne erstatte garasjen og bli stående ved siden av/i en komposisjon med hovedhuset som en sekundærbygning. Da vil de to alternativene kunne sees mot hverandre, der også et 0 alternativ er del av vurderingen. Grønne tiltak som avbøtende for inngripen i grønndraget langs bekken, tilgrensende grønn åsside kan vurderes. Forutsetter planen utbygging/ utbedring av kommunaltekniske anlegg: Utløser planen krav til konsekvensutredning jf. pbl 4 2/ Utløser planen krav til planprogram jf. pbl 4 1 Er det behov for utbyggingsavtale? Nei I og med at det ikke er krav til konsekvensutredning av Områdeplanen, er det heller ikke krav til KU i denne detaljreguleringen. Se kommuneplanens 3 og 26 3, plan og bygningsloven kap.17 Kan det være aktuelt å stoppe planinitiativet etter plan og bygningsloven 12 8 andre ledd? Nei.

17

18