MØTEINNKALLING. Leirfjord kommune. Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Formannskapssalen, kommunehuset, Leland Møtedato:

Transkript

1 Leirfjord kommune MØTEINNKALLING Utvalg: FORMANNSKAPET Møtested: Formannskapssalen, kommunehuset, Leland Møtedato: Tid: 09:00 Tillegg til SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 67/17 17/1320 Støtte fra Leirfjord kommune til TV-aksjonen /17 17/1277 Budsjettregulering investering november /17 17/1824 Salg av kommunale eiendommer Leirfjord, Ivan Haugland ordfører

2 Sak 67/17 Støtte fra Leirfjord kommune til TV-aksjonen 2017 Saksbehandler: Grete Nygård Arkiv: X03 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 67/17 Formannskapet Innstilling: Leirfjord kommune bevilger kr 2,- pr innbygger til årets TV-aksjon. Beløpet belastes til formannskapets disposisjon. Saksutredning: Innsamlede midler ved årets TV-aksjon går til Unicef Norge. Pengene skal gå til skolegang for barn i Colombia, Syria, Mali, Pakistan og Sør-Sudan. Aksjonen arrangeres søndag 22.oktober. I 2016 bevilget formannskapet kr 2,- pr innbygger. Det foreslås at Leirfjord kommune også i år bevilger kr 2,- pr innbygger. Vedlegg: Side 2 av 10

3 Sak 68/17 Budsjettregulering investering november 2017 Saksbehandler: Kjell Olav Lund Arkiv: 153 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 68/17 Formannskapet / Kommunestyret Innstilling: Kommunestyret vedtar regulering av investeringsbudsjett for 2017 slik det fremgår av vedlegget. Kommunestyret vedtar å ta opp kr ,- i lån til investering i Administrasjonssjefen gis fullmakt til å inngå avtaler om lånebetingelser. Saksutredning: Investeringsbudsjettet må reguleres for å fastsette behov for låneopptak i Vedlegg: Forslag budsjettregulering Side 3 av 10

4 Salg av kommunale eiendommer Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: 611 &55 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Nei Saksnr.: Utvalg Møtedato 69/17 Formannskapet / Kommunestyret Innstilling: [Saken legges fram uten innstilling] Saksutredning: Saken omhandler forespørsel fra Leirfjord Boligstiftelse om kjøp av 10 kommunale eiendommer. De aktuelle eiendommene er: GBNR 048/022 «Baklund boligfelt» - 3 regulerte boligtomter GBNR 058/150 «Simsø» - Regulert boligtomt GBNR 058/154 «Simsø» - Regulert boligtomt GBNR 058/156 «Simsø» - Regulert boligtomt GBNR 058/161 «Simsø» - Regulert boligtomt GBNR 058/172 «Simsø» - Regulert boligtomt «Tomt 20» - Leland Øst Regulert boligtomt «Tomt 6» - Leland Øst Regulert boligtomt «Tomt 66» - Leland Øst Regulert boligtomt Teig av GBNR 058/302 «Leland Øst» - Tomt regulert til «Forretninger, kontor» I sum dreier det seg om 11 boligtomter og et område regulert til næring. Samlet areal for eiendommene er i underkant av 17 mål. Søker har ikke signalisert nært forestående byggeprosjekt på de aktuelle eiendommene. Det anses også som relevant for saken at kommunen har mottatt forespørsel fra Oasen AS om kjøp av: «Tomt 20» - Leland Øst Regulert boligtomt «Tomt 6» - Leland Øst Regulert boligtomt Utover dette mottar kommunen regelmessig henvendelser fra privatpersoner om kjøp av boligtomt på Leland. Side 4 av 10

5 Vurderinger: Boligsosial handlingsplan legger rammene for hvordan kommunen skal forvalte sine eiendommer og legge til rette for boligbygging i kommunen. Et utsalg av samtlige av kommunens regulerte boligtomter på Leland og aksen Leland-Leines vil kunne være i strid med flere punkt i denne planen. Planen har følgende målsetninger: Et salg av disse eiendommene vil være i tråd med deler av planen, men vil også svekke kommunens evne til å oppfylle hovedmål 2 og delmål 4 og 6. Leirfjord Kommunestyre vedtok i møte , i sak 26/14 «Retningslinjer og rutiner for salg/avhending av kommunal eiendom og bolig». I disse retningslinjene står blant annet følgende innledningsvis om åpenhet: «Når kommunen skal selge en eiendom, bør hovedregelen være at den annonseres for salg i full åpenhet. Dersom andre hensyn enn pris kan bli vektlagt ved salget, bør dette komme fram i annonseteksten. Dersom en kommunal eiendom som et unntak gis bort eller inngår i et makebytte må det etter offentlig diskusjon foreligge et politisk vedtak om dette som legges til grunn.» I retningslinjene er følgende punkter angående salg relevant for saken: Side 5 av 10

6 «1. Det innhentes takst på kommunale eiendommer som vurderes avhendet/solgt. Unntatt er de objekter hvor salgsverdi ikke antas å overstige kr ,-. 2. Begrunnelse for salg må framgå av saksdokumentene. 6. Det fattes vedtak i kommunestyret/formannskapet eller administrasjonssjef om avhending/salg av fast eiendom etter budrunde og iht vedtatt delegasjonsreglement.» På bakgrunn av retningslinjene anser administrasjonen det som nødvendig med et vedtak i Kommunestyret for å få avgjort denne saken. Saken har en rekke momenter av prinsipiell/politisk karakter. Angående forhold mellom søker og Leirfjord kommune Kommunens administrasjon mottar mange henvendelser som tydeliggjør at det for publikum kan være vanskelig å se hvor skillet mellom Leirfjord kommune og Leirfjord boligstiftelse går. I de aller fleste tilfeller er dette uproblematisk, men det kan fort oppstå situasjoner hvor sammenblanding kan føre til uheldig myndighetsutøvelse. Som den offentlige myndighetsutøver er det kommunens særskilte ansvar å sørge for at skillet tydeliggjøres og å opptre på en måte som ikke gir grunnlag for å stille spørsmål ved avgjørelsene som fattes. Formulering i henvendelse fra Leirfjord boligstiftelse eksemplifiserer i seg selv hvor lett sammenblanding kan oppstå: «Leirfjord Boligstiftelse ønsker å overta tomtene for Kommunens selvkost og forutsetter at avtalt pris inkluderer fradeling og omkostninger ved salget.» Det er vanskelig å se for seg at en annen privat eiendomsutvikler hadde ordlagt seg slik i forhold til å kjøpe kommunal eiendom. Derfor er det viktig å påpeke at Leirfjord boligstiftelse og Leirfjord kommune er to adskilte organisasjoner. En overføring av eiendom fra kommunen til boligstiftelsen må skje gjennom salg og dette skiller seg prinsipielt ikke på noen måte fra ethvert salg av kommunal eiendom til en hvilken som helst privat aktør. Denne saken dreier seg om en henvendelse fra Leirfjord Boligstiftelse, men prinsipielt sett kunne den ha kommet fra en hvilken som helst privat eiendomsutvikler i Leirfjord kommune, noe som eksemplifiseres av tilsvarende forespørsel fra Oasen AS på to av de aktuelle eiendommene. Erfaringer fra utbygningsområder i kommunen Leines De siste års utvikling av Leines som boligområde har i stor grad vært basert på at kommunen har solgt enkelttomter til private som ønsket å bygge egen bolig. Denne utvikling bremset kraftig opp etter hvert som kommunen gikk tom for tomter. Private reguleringsplaner foreligger nå, men det er noe tidlig å skulle si hvorvidt den positive utviklingen vil fortsette. På Leines har vi også et eksempel på kommunal tomt som ble solgt til privatperson uten Side 6 av 10

7 gjenkjøpsformulering og som derfor ble videresolgt med 640% fortjeneste 2 år senere. Nedre Leland / Leland Øst Utbygging på Nedre Leland har også vært basert på salg av enkelttomter til private, dog med et lengre tidsperspektiv enn for Leines. De siste par år har bygging av 2-, 4- og 6- mannsboliger stått for mesteparten av boligbyggingen. Kommunen solgte i tomter til eiendomsutvikler for oppføring av tre 6-mannsboliger. Byggesak har medført høyt konfliktnivå og kun 1 av 3 planlagte bygninger har blitt oppført. Formannskapet la i sitt vedtak inn forutsetning om at tomtene skulle være bebygd innen 2 år og kunne kjøpes tilbake om ikke. Tomtene ble videresolgt av kjøper 3 uker etter overskjøting og begge de ubebygde tomtene har fått ny eier en gang til etter det igjen. Gjenkjøpsformulering medfører med andre ord ikke et automatisk tilbakefall av eiendom til kommunen, da et slikt krav fort kan utvikle seg til en privatrettslig konflikt mellom flere aktører når opprinnelig kjøper driver eiendomsutvikling. Som man forstår er det utfordrende for kommunen å styre utviklingen i dette området slik forholdene nå er. Kommunen har mottatt forespørsler fra privatpersoner på gjenværende tomter i området. Furuåsen I Furuåsen bygges det eneboliger i jevnt, men noe lavt tempo. Bygging i feltet tok først til når kommunen gikk inn og finansierte salg av de første tomtene til privatpersoner. Nå selger privat eier tomter ettersom det er etterspørsel. Det har vært noen utfordringer med at enkeltpersoner ønsker å kjøpe flere boligtomter for å innlemme disse i egen, allerede bebygd boligtomt. Kommunen har få virkemidler for å motvirke dette. Det er også et poeng at området, som inneholder i overkant av 20 potensielle boligtomter, ble solgt fra Leirfjord boligstiftelse til annen privat utbygger i 2012 og at dagene eier er tredje eiendomsutvikler som eier feltet. Simsø Simsø er et godt byggemodnet felt. Tomtene har blitt solgt fra kommunen til privatpersoner og det er for tiden en enebolig under oppføring i feltet. Kommunen mottar jevnlig forespørsler fra privatpersoner på mulige tomter i området. Kommunens styringsmuligheter Enhver kommunes muligheter til å styre utviklingen i boligbyggingen i kommunen fordeler seg grovt på tre områder. 1. Som plan- og bygningsmyndighet 2. Som eier og utvikler av eiendom og tomter 3. Andre virkemiddel, herunder økonomiske og samarbeid. Samtlige tre områder har store innslag av politiske vurderinger i seg. Vedtak av planer eller dispensasjoner og initiativ/prosjekt for å få økt boligbygging framstår som tydelig politisk myndighetsutøvelse, men erfaring tilsier at pkt.2 ikke oppfattes på samme måte. Salg av eiendom blir fort overlatt til administrasjon, med mindre det er politisk ønske om å finansiere andre prosjekt med inntekt fra salg. Side 7 av 10

8 I tilfelle Leland har vi per dags dato 54 potensielle boliger i boligreserven. Ved et eventuelt salg av de aktuelle eiendommene vil eierskapet til disse fordele seg slik: Leirfjord kommune: 0 Privatpersoner: 9 Eiendomsutviklere: 45 Leirfjord kommune har ved gjentatte anledninger uttrykt at man ønsker et samarbeid mellom det offentlige og det private for å legge til rette for boligbygging i kommunen. Et balansert samarbeid kan ha mye for seg, men som det framkommer av redegjørelsene over må man også være klar over at kommunens muligheter til å styre eiendomsutvikling og boligbygging reduseres når eiendom er avhendet til privat eiendomsutvikler. Den prinsipielle avklaring som må gjøres blir dermed om i hvilken grad Leirfjord kommune ønsker å eie eiendommer i kommunen og eventuelt i hvilken grad man ønsker å bruke sitt eierskap til å påvirke utviklingen i boligbyggingen. Salg til Privatpersoner eller Eiendomsutviklere Som man også kan lese i redegjørelsene over, så er det forskjell på å selge eiendom til privatpersoner og til eiendomsutviklere. Privatpersoner kjøper gjerne tomt for å føre opp bolig for seg og sine, mens utviklere har andre motiver. Erfaring viser at salg til privatpersoner er den beste måten å sikre at tomten blir bebygd og bebodd innen rimelig tid, mens salg til utviklere er den beste måten å sørge for fortetting av boligområder. Den prinsipielle avklaring som må gjøres blir dermed om Leirfjord kommune ønsker å selge enkelttomter til private som ønsker å bygge egen bolig eller selge alle sine tomter til en privat eiendomsutvikler. Hvem den private utvikler er, er her ikke relevant for saken. Angående pris på eiendom Denne tabellen viser eksempler på tomtepriser på Leland de senere år. GBNR Pris ÅR Areal Selger 58/ , ,2 Privat 58/ , ,9 Privat 58/ , ,1 Privat 58/ , ,6 Privat 58/ , ,5 Privat 58/ , ,1 Privat 58/ , ,3 LK 58/ , ,0 LK Som man kan se fra oversikten er det et markant skille mellom prisen når private og når kommunen selger. GBNR 058/249 og GBNR 58/320 som begge ble solgt til Leirfjord Boligstiftelse synliggjør dette, da de ble solgt samtidig, er tilnærmet like store og er naboeiendommer. Privat solgt eiendom hadde en pris som var over dobbel av kommunalt solgt eiendom. Side 8 av 10

9 Med unntak for GBNR 048/022, anses på denne bakgrunn alle de aktuelle eiendommene å ha en salgsverdi i området rundt eller klart over NOK ,-. Følgelig må de, i tråd med retningslinjenes pkt. 1, takseres før salg. For GBNR 048/022, kan vedtak fattet av Leirfjord kommunestyre i sak 63/07 legges til grunn. Dette gir følgende prisoverslag. KPI-justert pris (NOK/m 2) Areal (m 2 ) Pris (NOK) Reguleringsplan 48/22 47, , ,38 Baklund 58/ ,00 Må takseres Simsøhøgda 58/ ,30 Må takseres Simsøhøgda 58/ ,80 Må takseres Simsøhøgda Simsøhøgda 58/ ,20 Må takseres 58/ ,40 Må takseres Simsøhøgda Teig av 58/ ,20 Må takseres Leland Øst Tomt 20 Leland Øst Tomt 6, Leland Øst Tomt 66 Leland Øst 1 050,00 Må takseres Leland Øst 1 500,00 Må takseres Leland Øst 1 100,00 Må takseres Leland Øst Med bakgrunn i retningslinjene er det med andre ord ikke mulig å selge de aktuelle eiendommene før de takseres, med mindre det foreligger et klart politisk begrunnet vedtak. Konklusjon: Det foreligger forespørsel om kjøp av kommunal eiendom hvor uavklarte forhold mellom retningslinjer, praksis, politiske signaler og planverk umuliggjør en administrativ behandling av saken. Hvorledes kommunen skal forvalte sine eiendommer er et politisk spørsmål som krever prinsipielle avklaringer. Side 9 av 10

10 Vedlegg: Søknad fra Leirfjord Boligstiftelse, datert Søknad fra Oasen AS, datert Kart over aktuelle eiendommer / Plankart Leland Øst Saksfremlegg «Retningslinjer for salg / avhending av kommunal eiendom» Boligpolitisk handlingsplan Side 10 av 10