OFFENTLIG ETTERSYN HISØYA FORSLAG TIL NY KOMMUNEPLAN AREALDEL Arendal kommune

Transkript

1 Arendal kommune FORSLAG TIL NY KOMMUNEPLAN AREALDEL OFFENTLIG ETTERSYN SAMLING AV INNSPILL SOM HAR VÆRT KONSEKVENSUTREDET OG BEHANDLET POLITISK HISØYA

2 Kommuneplanen Arealdelen KU og anbefaling 2. gangs politisk behandling etter siling og befaring Innspillspunkt: NR 14 Kirkeveien 137 Gnr/bnr/ - Areal 305/18,19,577, 583 og del av daa Forslagsstiller Planstatus Formålsønske Stærk & co for KNUT OLAV BREIMYR OG ARILD KJEMPEKJENN LNF -, uregulert på størstedelen av området. Deler av området regulert til friområde, samt fareområde /Høyspent (Reg.plan for Nyskogen III) Planområdet berører også areal regulert til off. trafikkområder, samt landbruk i reg.plan for Trommestadveien-His kirke. Boligbebyggelse tett (ikke eneboliger) Eksist.k-plan

3 Adm. vurdering og konsekvensutredning Tema Konsekvens Merknad Miljø Landskap 0 Utbygging vil endre en åpen karaktér i omgivelsene. Dette kan oppleves negativt. Nødvendigvis vil også vegetasjon fjernes og det vil bli sprengning og endring av terreng. Kulturlandskapet blir også endret. I stedet for et kultur/naturlandskap vil det framtre et bebygget landskap. Med god arkitektur, bevaring av terrenghøyder i bakgrunn /ingen siluettvirkning vil en likevel kunne oppnå et positivt landskapsbilde, selv om det blir et endret landskapsbilde. Utbygging her vil kunne anses som en naturlig utvikling i et bebygd landskap omkring, med boliger og veger som allerede ligger her. Det forutsettes grønn buffer mellom ny og gammel bebyggelse. Kulturminner/kulturmiljø 0/-1 2 SEFRAK-reg bygninger og steingjerder blir borte. For øvrig er det ikke reg. aut. fredete kulturminner- Landbruk/jordvern 0 Ingen viktig landbruksjord, Skog av lav bonitet og impediment. Naturverdier/biologisk mangfold, strandsone, grønnstruktur 0/-1 Negativ konsekvens knytter seg til registreringer av lokal verdi. Området er undersøkt av biolog. Alm og ask er funnet (rødlistearter). Inngrep/utbygging vil generelt være negativt for biodiversiteten. Det er bla registrert rådyrbeite i området( med lav vekting) Forurensning og støy 0 Utbyggingen vil øke vegtrafikkmengden, men ikke så mye at støy vil virke belastende på nærmiljøet.(støyutredninger er gjennomført. Nye boliger vil måtte støyskjermes. ) Friluftsliv og rekreasjon 0/-1 Området er et typisk nærfriluftsområde for beboere omkring, der områdene som brukes mest er stien fra Fyrvforvalter Knudsens vei til Trommestadveien - et område vest for denne og nærmiljøanlegg lenger vest. Dersom disse områdene ivaretas, sammen med en grønn buffer mot eksisterende bebyggelse på toppen vil ikke utbyggingen ha mer enn middels negativ konsekvens. Samfunn Transport beboere 0/1 Sykkel og kollektivbruk har store muligheter. (Området ligger innenfor 20 min sykling til Arendal sentrum) Ikke et bilavhengig utbyggingsområde Teknisk infrastruktur 0 Utbygging vil ikke ha negative konsekvenser i forhold til tema. Men reg planen må ivareta kommunaltekniske krav, krav til sykkelvei, jfr. K- delplan for sykkel. mv- Befolkningsutvikling og tjenestebehov 0 Tjenestebehov ivaretas greit. Hvilken skole som etterhvert må benyttes må løses når den tid kommer.

4 Samfunnsikkerhet, risiko og sårbarhet 0 I off. databaser er ikke registrert faremomenter, foruten høyspentlinje. Denne vil bli lagt i bakken. ROS-analyse er utarbeidet i forb med reg planarbeid. Ingen funn som tilsier at området ikke bør bebygges. Nødvendige tiltak må avklares på reguleringsplannivå. Forholdet til strategisk arealbruk i kommunen 1 Området ligger ved rundkjøringen Kirkeveien/ Trommestadveien. Området ligger i nær tilknytning til allerede ferdig utbygd infrastruktur som dagligvarebutikk, kollektiv transport, gang- og sykkelveg, barnehage, skole, friluftsområder, offentlig badestrand. Bygger således opp omkring ønsket lavutslippsamfunn/knutepunkstrategi(his) Bomiljø/bokvalitet/UU/Folkehelse 0 Området kan tilby gode kvaliteter. Reg.plan må sikre disse, samt krav til UU. Kort avstand knutepunkt His, skole, kirke, sjø og rekreasjon. Gode solforhold. Grei topografi i forhold til å oppnå UU. Støy fra veier omkring kan være negativt for boligmiljøet. Må løses ved avbøtende tiltak. Barn og unge 0/-1 Området brukes i dag, særlig i øst rundt stien ned til Trommestadveien. Vest i området er det opparbeidet et nærmiljøanlegg. Reg.plan må sikre interessene for framtidige beboere og omkringliggende eksisterende boliger, med tanke på å avsette de nevnte områdene til grønnstruktur. Da vil utbygging ikke ha mer enn middels negativt konsekvens. Trafikksikkerhet 0 Godt utbygd gang-/sykkelvei fortau til butikk, buss, skole forbi planområde. Fortau på østsiden av Kirkeveien bør forlenges. Dette er ivaretatt i reguleringsarbeidet så lant de har kommet. Utbyggingen vil ikke endre trafikksituasjonen i vesentlig grad. I mange områder på Hisøy er trafikksituasjonen vanskelig, men ikke i dette området. Vekting Grønn farge: Liten negativ, ingen eller positiv konsekvens 0/1 Gul farge: Middels, eller usikker negativ konsekvens 0/-1 Rød farge: Stor eller svært stor negativ konsekvens -1/-2 Verdivurderingen/vektingen er ment å gi en indikasjon på konfliktnivå.

5 Samlet vurdering Tiltakshaver har utarbeidet en beskrivelse med konsekvensvurdering i forbindelse med oppstart av regulering.(legges til rette på nettet- se saksframstilling). Dette har gitt kommunen mye informasjon omkring hva som kan komme i området og med hvilke konsekvenser. Planarbeidet har blitt varslet og det har kommet inn merknader- også protester på utbygging av de som har boliger på Nyskogen. Det som påpekes som mest uheldig er at et offentlig friområde bygges ned. Til tross for langt fremskrevet planarbeid skal kommuneplanutvalget ta et skritt tilbake- og ta stilling til spørsmålet om området bør bygges ut og dermed endre kommuneplan og reguleringsplan. I kommuneplan: fra LNF til utbyggingsformål bolig, i reguleringsplanen; redusere et offentlig friareal. Deler av området er tidligere regulert til friområde. Det skal i utgangspunktet mye til for å endre dette, med tanke på å fastholde arealbruk som gjennom en lang og grundig planprosess er vedtatt av et kommunestyre/bystyre. Grunneiere og beboere vil naturlig nok mene at det er uakseptabelt uforutsigbart å endre et friområde. Som det framgår av tabelloppsettet over har en slik utbygging noen negative konsekvenser. Samlet sett vurderes imidlertid ikke de negative konsekvensene å være av en slik karakter at ubyggingsformål ikke bør anbefales, veid opp imot ønsket om fortetting rundt knutepunkter. Det videre arbeid med reguleringsplanen må ta spesielt hensyn til omkringliggende bebyggelse i forhold til høyder og avstand, grønnstruktur, barn/unge, samt støytiltak. Det bør også forsøkes og positivt utnytte eksisterende steingjerder og verdifull vegetasjon som bokvaliteter for fremtidens beboere. En tilleggsfaktor å opplyse om er at kommunen så langt ikke har gitt signaler om at dette ikke egner seg. Tvert imot; kommunen har fastsatt et planprogram for reguleringsarbeidet og tiltakshaver har kommet langt i planarbeidet. Kommuneplanutvalget har i forb. med forestående revisjon av kommuneplanen også ment at dette området kan egne seg for utbygging, men at det må konsekvensutredes, før en tar endelig stilling. Konklusjon og adm. innstilling: Eiendommene 305/18,19,577, 583 og del av 52 avsettes til boligformål i forslag til ny kommuneplan Kommuneplanbestemmelser og vedtatt arealpolitikk gir nærmere premisser for reguleringsplanarbeidet, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her. Kommuneplanutvalgets vedtak (7-2) (Ap): Eiendommene 305/18, 19, 577, 583 og del av 52 avsettes til boligformål i forslag til ny kommuneplan I tillegg legges inn en hensynssone med krav om felles planlegging med gnr 305 bnr 578 (Innspillspkt. 65), jfr. plan- og bygningslovens 11-8, pkt. e). Kommuneplanbestemmelser, vedtatt arealpolitikk, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her, gir nærmere premisser for reguleringsplanarbeid.

6 Overordnete føringer tilsier en utbygging som støtter opp om lavutslippsamfunnet ved en bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling. Prinsipper som støtter opp om dette er utbygging i knutepunkt og langs kollektivårer, transformasjon, fortetting og blanding av funksjoner/formål innenfor samme område. Nasjonale føringer Regionale føringer Kommunale føringer Strandsone, Klima(RpR, ATP), St.melding nr.26 ( ), mv Regionplan Agder 2020, Regional plan for senterstruktur og handel. mv K-planens målsettinger: Utbygging langs kollektivårer og en utbygging som støtter opp om valgte hovedutviklingsakser og lokalsentra/knutepunkt. Arealøkonomisering, klimanøytralitet, mm

7 Kommuneplanen Arealdelen KU og anbefaling 2. gangs politisk behandling etter siling og befaring Innspillspunkt: NR. 65- Kirkeveien Gnr/bnr/ - Areal Gnr 305 Bnr 578 ca 1,8 daa Forslagsstiller Planstatus Pollen bygg & eiendom v/ Niels R.Kaastrup Nielsen 305/578 er avsatt til LNF-formål i kommuneplanen. Tomten er uregulert. Formålsønske Boligformål: 9 boliger (1 enebolig og 2 stk. 4- mannsboliger fordelt på gnr. 305/ bnr. 287,578)

8 Adm. vurdering og konsekvensutredning Tema Konsekvens Merknad Miljø Landskap 0 Vestvendt helning. Ingen neg k. dersom tiltaket unngår siluettvirkning. Kulturminner/kulturmiljø 0 Ingen kjente registreringer i off.databaser Landbruk/jordvern 0 Ingen nedbygging av landbruksjord eller konsekvens for drift på nærliggende områder Naturverdier/biologisk mangfold, strandsone, grønnstruktur 0/-1 Området inneholder høy bonitet skog. Nedbygging er alltid neg. i forhold til bevaring av naturverdier. Men ikke reg. særskilte verdier i området. (Off. databaser) Forurensning og støy 0 Planområdet ligger i støysone gul/ høyspentlinje øst for tomten. Reg.plan kan ivareta hensyn Friluftsliv og rekreasjon 0 Ingen neg. konsekvens området brukes ikke i dag, helle r ikke et stort potensiale Samfunn Transport beboere 0 Nært til off. transport (Buss) Teknisk infrastruktur 0 Bygger på eksisterende. Befolkningsutvikling og tjenestebehov 0 Relativt liten utbygging. Skaper ikke neg. konsekvenser. Tjenestebehov ivaretas greit. Samfunnsikkerhet, risiko og sårbarhet 0 I off. databaser er ikke registrert faremomenteri Ingen indikasjoner på at det er spesielle hensyn å ivareta hva gjelder ROS. Disponering til boliger vil så vidt adm. kan vurdere ikke føre til økt risiko for flom,, stråling eller andre risikofaktorer Må evt. undersøkes nærmere når det kommer til utbygging. (Steinras for eks.) Forholdet til strategisk arealbruk i kommunen 1 Nært til knutepunkt/off transport/off service Bomiljø/bokvalitet/UU/Folkehelse 1 Området kan gi gode kvaliteter. Reg.plan må sikre kvalitetene Barn og unge 0 Området er ikke benyttet i dag, god plan kan sikre interessene for framtidige beboere. Trafikksikkerhet 0 Utvidelsen medfører ikke ytterligere skjerping enn hva som ligger i utfordringer for hele området Samlet vurdering Innspillet har liten grad av konflikter i forhold til overordnet arealpolitikk og utbygging som foreslått medfører ingen særskilte negative konsekvenser. Planområdet ligger som et inneklemt LNF-område i dagens kommuneplan og bygger på eksist. infrastruktur/fortetting. Området bør imidlertid ses i sammenheng med planarbeidet som skjer ved siden av, dersom dette kan medføre gode planløsninger for området sett under ett. (Veiløsninger/lekeareal, terrenginngrep.osv). (Innspillspunkt 14) Dette ble tatt opp på befaringen. Videre må det planlegges/utredes i forhold till støyproblematikk tilstrekkelig og gode uteoppholdsareal/lekeareal, samt sikker skolevei for barn og unge.

9 Konklusjon og adm. innstilling: Eiendommen 305/578 avsettes til boligformål i forslag til ny kommuneplan Kommuneplanbestemmelser og vedtatt arealpolitikk gir nærmere premisser for reguleringsplanarbeidet, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her. Kommuneplanutvalgets vedtak (7-2) (Ap): Eiendommen 305/578 avsettes til boligformål i forslag til ny kommuneplan I tillegg legges inn en hensynssone med krav om felles planlegging med eiendommene 305/18, 19, 577, 583 og del av 52 (Innspillspkt. 14), jfr. plan- og bygningslovens 11-8, pkt. e). Kommuneplanbestemmelser, vedtatt arealpolitikk, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her, gir nærmere premisser for reguleringsplanarbeid. Vekting Grønn farge: Liten negativ, ingen eller positiv konsekvens 0/1 Gul farge: Middels, eller usikker negativ konsekvens 0/-1 Rød farge: Stor eller svært stor negativ konsekvens -1/-2 Verdivurderingen/vektingen er ment å gi en indikasjon på konfliktnivå. Overordnete føringer tilsier en utbygging som støtter opp om lavutslippsamfunnet ved en bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling. Prinsipper som støtter opp om dette er utbygging i knutepunkt og langs kollektivårer, transformasjon, fortetting og blanding av funksjoner/formål innenfor samme område. Nasjonale føringer Regionale føringer Kommunale føringer Strandsone, Klima(RpR, ATP), St.melding nr.26 ( ), mv Regionplan Agder 2020, Regional plan for senterstruktur og handel. mv K-planens målsettinger: Utbygging langs kollektivårer og en utbygging som støtter opp om valgte hovedutviklingsakser og lokalsentra/knutepunkt. Arealøkonomisering, klimanøytralitet, mm

10 Kommuneplanen Arealdelen KU og anbefaling 2. gangs politisk behandling etter siling og befaring Innspillspunkt: NR 17 Gimle Utvikling- delområde 1 og 2 Gnr/bnr/ - Areal Forslagsstiller Planstatus Formålsønske Til denne saken legges ved : 1) Brev fra Willy Borg-Lundquist 4.febr ) Saksframstilling med KU fra sist k-planrevisjon Gnr 307 Bnr. 1, 144 ca 100 daa, hvorav 40 daa antas utnyttet Asplan Viak pva Gimle utvikling LNF Ber om ny vurdering av innspill som kom ved sist kommuneplanrevisjon for område 1 og 2 på kart under. For område 2 er det snakk om arealene vest for Fv, der er det ønskelig med leilighetskompleks med P-kjeller. For område 1 ønskes en revurdering av tett småhusbebyggelse Historikk I forrige kommuneplanrevisjon ble 3 delområder søkt omdefinert fra LNF-til boligformål. Kun område 3 ble vedtatt endret fra LNF til boligformål, med rekkefølgebestemmelse. Område 3 Område 2 Område 1 Hisøy skole Hovedbegrunnelsen for ikke å ta inn Delområde 1 var hensynet til skolens uteområder og rekreasjonsinteresser. Argumentene som begrunnet avslag for delområde 2 var i hovedsak

11 trafikkkutfordringer og bokvalitet dårlige solforhold, som igjen ikke burde forsvare de terrenginngrepene som en utbygging vil medføre.. Ved søknaden nå henvises til forrige behandling og en ber om en fornyet vurdering av de to delfeltene som falt ut. For delområde 2 bemerkes uenighet i saksframstilling/vurdering.det vises også til en merknad fra person i nabolaget (Willy Borg- Lundkvist) på at avslaget er myntet på feil vurderingsgrunnlag når det gjelder solforhold i delområde 2, samt flere momenter. (Se vedlegg 1).

12 I silingsfasen ved denne revisjonen ble det etter befaring vedtatt følgende: Kommuneplanutvalgets vedtak Innspillspunkt 17-Boligformål Gimle bruk- (Ny vurdering av delområde 1 og 2): Med i den videre k-planprosessen (Stemmegivning 5-4) Med følgende tillegg: Delområde 2 blir med i videre vurdering. Flerfamiliehusene i delområde 1 (jfr. illustrasjoner fra søknaden ved sist revisjon) blir med videre mens resten av forslaget i delområdet 1 blir avvist. Under er vist på kart hvilke flerfamiliehus/område som ble vedtatt kunne være med videre. De foreslåtte utbyggingsområdene øst og sydøst for dette område er ute. Under ser vi de feltene som ikke er med videre, tegnet inn på O-kart Med videre Ikke m/videre Ikke m/videre

13 Adm. vurdering: Konsekvenser er redegjort for ved forrige k-planrevisjon, se vedlegg. Her kommer kun noen ytterligere og nyere vurderinger. Politiske signal fra silingsfasen ved denne revisjonen er klare på at det er ønskelig å legge ut: 1) Delområde 2, nord for skolen, dersom det ikke framkommer særlige negative konsekvenser 2) Det begrensede arealet omkring foreslåtte flerfamiliehus i delområde 1. Hovedbegrunnelsen for avslag av delområde 1, ved sist revisjon, var at foreslåtte utb.områder kom i konflikt med rekreasjonsområdene /skogen rundt skolen. Dette er tilfelle, dersom foreslåtte utbyggingsområder skulle bli lagt inn i full skala. Vurdering delområde 1- redusert omfang: Området er avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan og det er avsatt til grønt formål i fra en gammel reguleringsplan fra Etter gjeldende politikk er det et mål å fortette/utnytte eksisterende infrastruktur/arealøkonomisere, balansert mot natur-friluftsinteresser. Med det reduserte omfanget som kommuneplanutvalgets flertall vil gå for denne gang er det adm. vurdering at dette er i tråd med en slik balansert utnytting. De natur/rekreasjonsområder som er viktige å bevare vil ikke berøres gjennom en slik forsiktig fortetting. Det må i midlertid forutsettes at planer for utbyggingen innarbeider tilstrekkelig hensyn til stisystemer inn i skogen øst for boligområdet, mot skolen. Vurdering delområde 2: Positive sider Tilbud om alternative boformer i denne delen av kommunen. ( etterpurt. ) Negative sider Terreng/naturinngrep (Bortfall av biologisk mangfold, landskapsvariasjon) Nordøstvendt Trafikk-vekst, nært skolen Kommentarer til ovenstående: Statens vegvesen meddeler i mail, mai 2013 at ÅDT (Årsdøgntrafikk) på Trommestadveien er liten (ÅDT 1550 tall fra 2012), og utforming tilfredsstillende, i forhold til å kunne avvikle en utbygging i område 2. Området hvor det gjøres naturinngrep er ikke spesielt i bruk. Utbygging kan med god planlegging opprettholde mulighetene for å kunne gå gjennom og forbi, ikke hindre sammenhengene. I rekreasjonsammenheng er det denne rollen som strengt tatt er det viktigste å opprettholde for akkurat dette området. Det skal også medgis at de momenter som framkommer i brev fra Willy Borg-Lundquist(Se vedlegg1) er relevante og derfor vurderer administrasjonen saken slik at et forslag om

14 utbygging på delområde 2 kan legges ut til offentlig ettersyn for å frambringe eventuelle flere sider av saken. Til info: Det er en byggesak rett sør for Delområde 2: Det skal bygges et ballfelt som vil gå over turveien øst for skolen og inn i heia, grensende mot delområde 2. Turveien vil bli lagt om, slik at denne opprettholdes. Konklusjon og adm. innstilling: 1) I forslag til ny kommuneplan endres arealbruken fra LNF til boligformål på innspillets delområde 1- i henhold til kommuneplanutvalgets vedtak ; et begrenset omfang øst for eksisterende butikk. Se redegjørelse i saken her. Adkomst til stier i skogområdene i øst må opprettholdes i løsningsforslag for utbyggingen. 2) Kommuneplanen endres fra LNF til boligformål på innspillets delområde 2 vest for Trommestadveien. Det forutsettes innarbeidet løsninger som gir stiadkomster til omkringliggende rekreasjonsområder. Kommuneplanbestemmelser, vedtatt arealpolitikk, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her, gir nærmere premisser for et eventuelt reguleringsplanarbeid. Delområde 1: Kommuneplanutvalget fattet følgende enstemmige vedtak : I forslag til ny kommuneplan endres arealbruken fra LNF til boligformål på innspillets delområde 1- i henhold til kommuneplanutvalgets vedtak ; et begrenset omfang øst for eksisterende butikk. Se redegjørelse i saken her. Adkomst til stier i skogområdene i øst må opprettholdes i løsningsforslag for utbyggingen. Kommuneplanbestemmelser, vedtatt arealpolitikk, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her, gir nærmere premisser for et eventuelt reguleringsplanarbeid. Delområde 2: Kommuneplanutvalget fattet følgende vedtak med 5 mot 3 stemmer (AP 2, SV1) : Kommuneplanen endres fra LNF til boligformål på innspillets delområde 2 vest for Trommestadveien. Det forutsettes innarbeidet løsninger som gir stiadkomster til omkringliggende rekreasjonsområder. Kommuneplanbestemmelser, vedtatt arealpolitikk, samt de forutsetninger som framkommer i saksframstillingen her, gir nærmere premisser for et eventuelt reguleringsplanarbeid.

15 Kommuneplanen Arealdelen KU og anbefaling 2. gangs politisk behandling etter siling og befaring Innspillspunkt: NR. 67 Gnr/bnr/ - Areal Gnr 305 Bnr 639 Forslagsstiller Marit og Olaf Bakke Planstatus K-plan disponerer i dag området til eksisterende Byggeområde bolig Det er en eksisterende bolig på tomta Formålsønske Boligformål, fortetting m/ terrassebygg og 8 enheter. Situasjonskart Under: Utsnitt av kommuneplanen. Blått: Småbåthavnformål. Gult: Eksisterende boligområder. Grønt: LNF

16 Adm. vurdering Etter befaring og ved behandling 1. gang (21. november 2012) ble det informert om at gjeldende kommuneplan allerede disponerer området til boligformål. Neste plannivå er da å gå i gang med reguleringsplan, dersom det skal skje tiltak. Administrasjonen anbefalte at det må utarbeides detaljregulering for området og at det i den sammenheng vil bli vurdert om området vil tåle 8 boenheter i stedet for dagens ene. Utfordringene som ble påpekt var terreng og landskapsbildet, skolevei/trafikk. KOMMUNEPLANUTVALGETS VEDTAK 21. NOVEMBER 2012: Det vises til rådmannens konklusjon om at innspillet krever framlagt reguleringsplan. Området er allerede disponert til boligformål. Innspillet ses i sammenheng med innspillspunkt 68, som omhandler endring i arealbruk omkring 305/639. (Enstemmig) Konklusjon: På bakgrunn av behandling og vedtak omkring innspillspunkt 68 vil administrasjonen anbefale at kommuneplanutvalget gir signaler på hva som antas realistisk på eiendommen 305/639. (Foreliggende innspillspunkt 67.) Dersom en ikke ønsker å gå for utbygging på nabo-eiendommene vil det etter administrasjonens vurdering være en naturlig beslutning å ikke tillate en fortetting som omsøkt på 305/639. Kommuneplanutvalgets behandling 26. juni 2013: Signaler til en eventuell utbygging på eiendommen 305/639 er gitt gjennom kommuneplanutvalgets behandling av innspillspunkt 68, der vedtaket er som følger: Kommuneplanutvalget fattet følgende vedtak med 5 mot 3 stemmer (SV 1, AP 2) : I forslag til ny kommuneplan legges inn omsøkte arealdisponering : Kombinert Bolig/Næring og andre typer bebyggelse og anlegg (småbåtanlegg), jfr. kart i saksframstilling som viser omsøkte formålsønsker. Hele området må reguleres under ett. Det legges inn hensynssone; Sone med krav om felles planlegging. Eiendommen 305/639 inngår i området som er ønsket sett på i en felles reguleringsplan.

17 Kommuneplanen Arealdelen KU og anbefaling 2. gangs politisk behandling etter siling og befaring Innspillspunkt: NR 68 Kokkeplassen Gnr/bnr/ - Areal Forslagsstiller Planstatus Formålsønske Gnr 305 Bnr 975, m.fl Stærk & co pva Bjørn og Wenche Bakke Området er uregulert. K-plan viser en blanding av LNF på områder som er ønsket til bolig, samt formål eksist. bolig på det som er ønskelig til næring/bolig. For øvrig viser k-planen sjø og vassdrag/småbåthavn. Ønske om å utvide småbåtanlegget, samt avsette Kokkeplassen til kombinert formål bolig/næring. I tillegg ønskelig med nye boligformål mot vest og Hølen. (3 områder). Erstatter tidligere innspillspunkt 23. Bygningene og arealene som blir benyttet til næringsvirksomhet er avsatt til boligformål på gjeldende k-plan. Disse ønskes nå avsatt til kombinert formål bolig/næring.

18 Situasjonskart Under: Utsnitt av kommuneplanen. Blått: Småbåthavnformål. Gult: Eksisterende boligområder. Grønt: LNF Forslaget fra Bjørn og Wenche Bakke om utbyggingsområder/endringer i k-planen: Gule felt: Bolig /næring (Info: I innspill fra O. Bakke er det ønske om utbygging mellom de to gule feltene i vest, se pkt 67) Kart som viser ønsket arealformål Fra søker er det ønskelig med : Stripete: Kombi Bolig/Næring Ensfarga: andre typer bebyggelse og anlegg (småbåtanlegg) 305/270- tidligere behandlet som delingssak til boligformål, med avslag. Sak 01/03172

19 Fredet bygning fra 1790 Gul og rød støysone i området Under: Oversiktsbilde. I nord ses Lystheia. (orange tak.) Det har vært spilt inn forslag om terasseblokk ved Kokkeplassen. Imaginært kan en i dette bildet tenke at volumene ved Lystheia kopieres bort til Kokkeplassen (ved rød ring) for å danne seg et bilde av innspillet.

20 Skråfoto som viser terreng. Adm. vurdering og konsekvensutredning Tema Konsekvens Merknad Miljø Landskap -1/-2 Innspill om utbygging i vest :Markante terrengformasjoner, som er synlige over store områder, i sær fra Hølen, kan bli sterkt negativt berørt. (Fortetting i eksisterende byggeområder vurderes ikke til å ha negativ konsekvens, heller ikke utvidelse av båthavn i sjø.) Kulturminner/kulturmiljø -1 Ingen registreringer foruten Kokkeplassen rokokkobygningen i nord (SEFRAK-Fredet anlegg.) Inngripen i nærheten av dette anlegget kan vurderes negativt, med tanke på historisk lesbarhet, og at anlegget ligger i en større sammenheng/hele halvøya på nedsiden av fv. Anlegget har sammenhenger til omkringliggende natur, med alleen opp til fv, som tidligere hadde tilknytning til gravstedet på andre siden av fv og videre opp i Lystheia. Nærføring av ny bebyggelse i stor skala kan virke negativt inn. Dette gjelder i sær på områdene nærmest, mot øst. I mindre grad på vestsiden. Landbruk/jordvern 0 Aktuelle eiendommer har ikke jordbruksinteresser Naturverdier/biologisk mangfold, strandsone, grønnstruktur -1 Generelt vil tekniske inngrep ha negativ konsekvens for naturmangfoldet, men det er ingen reg. av særskilte naturtyper eller arter på land. I bukt sørvest for Kokkeplassen er det gjort naturtypekartlegging. ( Evjer, bukter og viker Verdivurderingen er at området er interessant. Under skjøtsel og hensyn anbefales at det skjer minst mulig aktivitet for å ivareta naturtypen. Strandsonen/bratt hei blir berørt/endret. Bebyggelsen vil kunne hevdes å privatisere strandsonen mer enn dagens arealbruk/potensiale for framtiden. Strandsoner langs sjø-og vassdrag har nasjonal

21 oppmerksomhet og kommuner er forpliktet til å ivareta strandsoneinteressene. Forurensning og støy 0 Forurensning ikke registrert. Området er støyutsatt fra FV, må i tilfelle gjøres avbøtende tiltak. Vurderes ikke til å være av spesiell negativ konsekvens, men det er i grenseland mot å vurderes til gul farge på konsekvens. Friluftsliv og rekreasjon 0/-1 Området ligger i 100 m sonen til vassdraget /mot Hølen, som er registrert som nasjonalt viktig friluftsområde. Det går en traktorvei langs strandsonen, hvor det er et potensiale for friluftslivsbruk. Med en storstilt bebyggelse kan dette virke privatiserende, men en reguleringsplan kan på den annen side tilrettelegge for ferdsel. Derfor antas at den største konsekvensen av utbygging i lia vil være en redusert naturopplevelse for de som ferdes med båt på Hølen. Dette er relativt mange. Samfunn Transportbehov 1 Ligger godt til rette for kollektivbetjening, Teknisk infrastruktur sykkel (sykkelfelt) og gange til gjøremål G/S vei langs FV og fotgjengerovergang ved avkjørsel til Kokkeplassen. Sykkelfelt lang FV. Det er ikke kommunale veier i området. Det forutsettes at veiene i området forblir private og at veinettet rustes opp for å tilfredsstille økt trafikk og behovet for renovasjon i området. Vann/avløp kan løses. I Vesterveien er vannmengden mer enn 50 l/s. Det er etablert offentlig avløp på Kokkeplassen som må benyttes. Avhengig av utbyggingens størrelse kan det være behov for oppgradering. Befolkningsutvikling og tjenestebehov 0 Tjenestebehov ved evt. utbygging her vil kunne ivaretas. Hisøy skole er nærskolen. Samlet sett har Hisøy og Nedenes kapasitet. Samfunnsikkerhet, risiko og sårbarhet 0 Ingen registr. som mistenker fare. Fare for steinsprang /og beskaffenhet av fjellmassiv må i tilfelle undersøkes, i tilfelle utbygging. Byggehøyde mot Hølen nå ivaretas Forholdet til strategisk arealbruk i kommunen 0/1 Ligger på kollektivstrengen og bygger oppunder knutepunktet His, og har kort vei til sentrum. Utfordringene ligger i stor grad på at det pr. i dag ikke er gjort en analyse av hvordan knutepunktet på His bør utvikles og hvor utbyggingsområdene bør komme. Det vises til utfyllende vurderinger under, se * Bomiljø/bokvalitet/UU/Folkehelse 0/1 Potensialet godt. Nært vann/sjø, His Servicesenter, sentrum, skole, barnehager osv. UU kan løses greit, internt i området. Negativt: Støy fra vei, kryssing av fv Barn og unge 0 Godt utg.punkt, jfr. punktet over. Men utfordrende skolevei/kryssing av fv. Fortetting

22 av grønne areal er ikke positivt for barn og unge, men områdene som fortettes er ikke i bruk i dag. Trafikksikkerhet 0/-1 Fotgjengerovergang ved rundkjøring på His. Gode avkjøringsforhold. Fartsdump rett ved. Krysset kan by på problemer i forhold til å komme seg på/av fv med stor trafikk/. Kryssing av vei med stor trafikk. AL08 Trafikksikkerhet og transportordninger har tidligere bedt om krysningspunkt ved avkjøringen til Kokkeplassen. Utbygging i området vil styrke krav om sikkert krysningspunkt.. Vekting Grønn farge: Liten negativ, ingen eller positiv konsekvens 0/1 Gul farge: Middels, eller usikker negativ konsekvens 0/-1 Rød farge: Stor eller svært stor negativ konsekvens -1/-2 Verdivurderingen/vektingen er ment å gi en indikasjon på konfliktnivå. *Samlet vurdering I silingsfasen ble det fra administrasjonen anbefalt at innspillet skulle være med for videre vurdering, under tvil. I forhold til lokalisering av boliger nært innpå kollektivakse og knutepunkt scorer en utbygging her høyt. På den annen side har området store kulturverninteresser og utgjør et viktig landskapsbilde til omkringliggende områder. På samme hei som det nå ønskes utbygging (også i innspillspunkt 67- terassebygning) har det tidligere vært søkt om dispensasjon for fradeling til bolig, jfr sak 01/03172-på eiendommen 305/270 Moy og Bjørn Bakke. (Se kart første side.) Der ble det avslag, begrunnet med at området var disponert til LNF og at det ble vurdert til å være for store negative landskapsmessige konsekvenser. (Utdrag av uttalelse til klage, som ikke ble tatt til følge, fra fylkesmannen gjengis i kursiv til slutt. Brev fra fylkesmannen datert ) Om de negative konsekvensene oppveies av oppbygging omkring et knutepunkt/bydelssenter er usikkert. Utfordringen med tanke på en beslutning og avveiinger er usikkerheten rundt hvordan His bydelssenter bør utvikles. Dette har ikke vært gjenstand for et helhetlig planarbeid, der det ses på hvilke areal omkring som bør utvikles, enten det er i byggesammenheng, bevarings- eller rekreasjonssammenheng. Se neste side: ortofoto. Etter administrasjonens vurdering vil det være uheldig å starte med å legge ut byggeområder på Kokkeplassen, uten en slik helhetlig tilnærming. Særlig fordi innspillet er kontroversielt/nært strandsonen mot Hølen og av stor landskapsmessig betydning. Derfor vil ikke adm. anbefale innspillet om nye utbyggings områder. Arendal kommune mangler ikke utbyggingsareal for boligutvikling. Imidlertid bør k-planen speile den faktiste og lovlige bruken av arealene hvor det drives næring/er småbåthavn. Det anses heller ikke kontroversielt med en utvidelse av småbåthavna i sjø, som omsøkt. Dette har vært vurdert i kommunedelplan for småbåthavner.

23 Utvikling av His bydelsenter bør skje etter en overordnet plan/evt. en analyse, slik en nå setter i gang med omkring Saltrød senter, med et mulighetstudie som grunnlag for å utvikle et attraktivt senter med boliger, rekreasjonsområder, sosiale møtested/torg og gang/sykkel forbindelser. Det bør ikke skje klattvis og tilfeldig ut fra først til mølla-prinsippet. Nedenes bydelssenter utvikles ikke etter en slik overordnet plan og lider under dette.

24 Kartet viser de byggene (markert med blå ring) der det blir drevet næringsvirksomhet i dag i form av utleie av leiligheter, Kokkeplassen familieferie, og servering/restaurant.( Omsøkt og godkjent. ) Konklusjon og adm. innstilling: 1) Nye utbyggingsområder som omsøkt avslåes. På Kokkeplassområdet er det viktig at evt. fortetting ikke skjer for nært fredet bygning med omkringliggende anlegg og at markante terrengformasjoner ikke bebygges. Landskapsbildet er viktig å ivareta mot omgivelsene. Nennsom fortetting må evt. skje innenfor allerede avsatte byggeområder, med nevnte hensyn. 2) Utvidelse av småbåtanlegg i sjø legges inn som omsøkt. 3) Kombiformål Næring/Bolig legges inn på de eiendommene som er vist på kart over, der det foregår næringsvirksomhet. Kommuneplanutvalget fattet følgende vedtak med 5 mot 3 stemmer (SV 1, AP 2) : I forslag til ny kommuneplan legges inn omsøkte arealdisponering : Kombinert Bolig/Næring og andre typer bebyggelse og anlegg (småbåtanlegg), jfr. kart i saksframstilling som viser ønsket arealformål. Hele området må reguleres under ett. Det legges inn hensynssone; Sone med krav om felles planlegging.

25 Utdrag av brev fra fylkesmannen vedr. klage over kommunens vedtak i sak ang. fradeling av tomt til boligformål fra gnr./bnr. 305/270, Vesterveien, Hisøy Fylkeskommunens regionalavdeling uttaler bl.a. at tomta består av en markert kolle som utelukkende består av fjell i dagen. Fra toppen av kollen er det vidt utsyn, bl.a. over Hølen. Bolighuset er vist plassert tett opptil toppen av kollen. Regionalavdelingen fremholder at tomtas topografi og noe kronglete adkomst gjør at den ikke er spesielt interessant i forhold til allmenn bruk/friluftsliv. Den har imidlertid en viss verdi som utsiktspunkt, og det er grunn til å anta at den er et spennende område i forhold til barns lek (100 m- skogen). Fylkeskommunens skepsis til tomta som byggegrunn er imidlertid først og fremst knyttet til tomtas topografi og eksponerte beliggenhet. En kvalitet ved det sørlandske kystlandskapet er nettopp det småkuperte terrenget. Det er ikke ønskelig at dette skal endres ved omfattende utsprengning eller bygging på toppene. Et byggetiltak som skissert vil innebære et stort terrenginngrep, trolig i så stort omfang at det vil stride mot plan- og bygningslovens krav om at ethvert byggetiltak skal tilfredsstille rimelige skjønnhetskrav i forhold til naturgitte omgivelser. Fylkesmannens miljøvernavdeling uttaler at fradeling som omsøkt og påfølgende bygging vil til en viss grad medføre utvidelse av det bebygde området på stedet da det ikke finnes eksisterende bygninger i nærheten på sør-østsiden av omsøkte tomt. Oppføring av nye bygg i området vil derfor kunne øke privatiseringen og redusere allmennhetens mulighet for ferdsel og friluftsliv i området. Miljøvernavdelingen fremhever at det er svært uheldig at byggeområder utvides på denne måten, ved at boliger oppføres i randsonen og utenfor byggeområdet. Fylkesmannen bemerker at den aktuelle parsellen ligger høyt i terrenget, på en kolle i kort avstand fra Hølen. Av bl.a. landskapsestetiske hensyn bør denne og andre koller i området holdes fri for bebyggelse. Som Fylkeskommunen har påpekt representerer disse kollene karakteristiske trekk ved kystlandskapet i regionen. Også hensynet til allmennhetens friluftsinteresser og behovet for å bevare ubebygde områder til barns lek, taler mot at den aktuelle kollen bebygges. Byggeplanene vil innebære relativt store terrenginngrep og en sterk privatisering av den aktuelle kollen. Det er riktig at det finnes eksisterende bebyggelse mot nord, nordvest og mot øst, men avstanden til kollens høyeste punkt fra eksisterende bebyggelse er minst 50 meter. Fylkesmannen kan heller ikke se at terrengets karakter av å være ulendt er noe tungtveiende argument for dispensasjon. Ulendt terreng kan være viktige lekeområder for barn og ved regulering til friareal på et senere tidspunkt vil tilgjengeligheten for allmennheten også kunne bedres.