PROSJEKTORIENTERING 3

Transkript

1 PROSJEKTORIENTERING 3 1. Innledning Oppsummering 3 2. Tomt og bygningsmasse Generelt Tomtedisponering og formspråk Energi 3 3. Reguleringsmessige forhold Reguleringsendringer Veg og parkering 4 4. Program og hovedorganisering Brukergruppe Organisering Byggeprosess og fasedeling 4 5. Arealer, funksjon og utforming Arealer Funksjonsbeskrivelse Innganger og uteområder Boenheter Personalareal Støtteareal/gangareal Teknisk areal Universell utforming Generelt Allergikere Bevegelseshemmede Syns- og hørselshemmede Brann Akustikk Generelt Akustisk demping Ventilasjons- og teknisk rom Trafikkstøy og utendørs støy Bygningsteknisk beskrivelse Grunn og fundamenter Yttervegger Innervegger Dekker Yttertak Fast og løst inventar 9 7. VVS tekniske arbeider Ventilasjon 11 1

2 7.2 Sanitæranlegg Varmeanlegg Brannslokkingsanlegg Utendørs VVS Elektrotekniske arbeider Sterkstrøm Lys Data og kommunikasjon Elvarme Alarmanlegg Kostnader Videre prosess og fremdrift 13 2

3 PROSJEKTORIENTERING 1. Innledning 1.1 Oppsummering Gran Kommune ønsker å etablere et bygg med fire boenheter og tilhørende personalarealer i Skirstadgutua 27. Boenhetene skal være tilpasset brukere med spesielle behov. På tomten står det i dag et eldre bolighus og en garasje. Disse byggene skal rives for å gi den beste tomteutnyttelsen. Det er visse utfordringer i at tomten og adkomsten er bratt, men det er gjort overkommelig ved at masser flyttes for å gjøre terrenget planere akkurat der bygget er plassert. Det skal også etableres eget anlegg for avløpsvann, og bores etter vann til bygget. 2. Tomt og bygningsmasse 2.1 Generelt Tomten er på omkring 4729m², og faller mot øst, hvor det er dyrket mark. På sørsiden av tomten ligger eksisterende bolighus og garasje. Mot vest er det en bratt skråning opp til et skogholt. Mot nord er det skog og en nabogård. Adkomsten til tomten er fra nord-øst. Nabogården benytter samme innkjøringsvei fra Skirstugutua, frem til nordenden av tomten. Eksisterende bolighus og garasje skal rives. Disse byggene er til sammen på ca 240 m². 2.2 Tomtedisponering og formspråk Det nye bygget plasseres nord-vest på tomten. Dette er det flateste partiet, og det gir mulighet for å legge ny vei på østsiden. Denne plasseringen gjør også bygget minst dominerende i terrenget. Eksisterende vei øst på tomten beholdes for å gi mulighet for å kjøre helt inn til alle boenhetene. Parkering legges mot sør. Utebod og carport bidrar til å skjerme bygget fra parkeringsplassen. Byggets plassering gjør stedstilpassing spesielt viktig. Det skal tas hensyn til kulturlandskapet og lokal byggeskikk. Byggets utforming forsøkes tilpasset områdets øvrige bebyggelse, men det er åpenbart at byggets funksjon krever en større grunnflate enn øvrig boligbebyggelse i området. Gjennom form og materialbruk forsøker vi imidlertid å stedstilpasse bygget så godt som mulig. 2.3 Energi Det er gjort beregninger for å vurdere om det er hensiktsmessig å gi bygget passivhus-standard. Konklusjonen er at dette ikke virker fornuftig. Byggets funksjonskrav gir store ytterveggsarealer i forhold til grunnflate, og brukerne krever en del løsninger i forhold til tekniske anlegg som er lite forenelig med passivhuskravene. Bygget vil imidlertid få en standard som ligger over minimumskravene i teknisk forskrift. 3

4 3. Reguleringsmessige forhold 3.1 Reguleringsendringer Tomten er i kommuneplanen satt til offentlig og privat tjenesteyting. Området ble avsatt til formålet i sist revisjon av kommunedelplanens arealdel. Det pågår en detaljregulering samtidig med prosjekteringen av bygget. Planens avgrensing legges slik at den omfatter adkomstvegen. 3.2 Veg og parkering Skirstadgutua 27 ligger landlig til. Veien fra Skirstadgutuaveien og opp til tomten deles med nabogården. Det skal opparbeides en ny vei på østsiden av bygget slik at det blir mulig å kjøre rundt. Det skal opparbeides parkeringsplasser for beboerne og ansatte. Det er behov for 12 parkeringsplasser for personalet og 4 carporter for beboerne. Fra fylkesvegen er det omkring 400 meter privat veg frem til tomten. Første del har lite stigning og er i god stand. Det forutsettes at en generell opprusting med forsterking av bærelag og nytt toppdekke av grus vil være tilstrekkelig for å håndtere økt trafikk. Det legges imidlertid inn en møteplass på strekningen. Det legges vekt på at steinmur på nordsiden og kantvegetasjon på sørsiden bevares. Siste del av vegen opp til tomten er smalere, og har kraftigere stigning. Her er også vegen lagt i terrenget, og det er ikke tilfredsstillende grøfting. Eksisterende adkomst har et bratt parti akkurat før veien deler seg mot nabogården og inn til bolighuset og garasjen. Det er derfor behov for og planere noe ut slik at det blir en slakere stigning. Vegbanen utvides også nordover, og det legges grøft på nordsiden i tillegg til at vegen får nytt bærelag. Det kan også være behov for å senke veien noe i den øvre delen slik at stigningen blir slakere. 4. Program og hovedorganisering 4.1 Brukergruppe Skirstadgutua 27 bygges for beboere med problemer innenfor psykiatri. Beboerne er tidvis utagerende, og har nytte av skjerming fra omgivelsen. I dette ligger at de også kan fungere best om de er skjermet fra hverandre. Beboerne bor også i dag i Gran kommune, men i adskilte boliger. En samlokalisering forventes å gi reduserte driftskostnader for Gran kommune, samtidig som det gir vesentlig bedre arbeidsvilkår for de ansatte. Erfaring fra lignende prosjekt i Bærum er også at beboerne får redusert utagerende oppførsel i godt tilpassede omgivelser. 4.2 Organisering Alle funksjonene er på samme plan. De fire boenhetene er lagt slik at de ligger i hver sitt hjørne av bygget. Det er sluser og gangareal som knytter dem sammen med personalarealet, som ligger sentralt i bygget. Beboerne skal forholde seg til sine egne boenheter, og skal ikke inn i slusene og personalarealet. Låsesystemer og adgangskontroll skal installeres. Brannvarsling er også viktig å få i system. 4.3 Byggeprosess og fasedeling Vi ser for oss at byggingen kan starte opp høsten 2012 med ferdigstilling sent høsten Vegen må rustes opp og ny veg øst på tomten ferdigstilles før byggingen kan starte. Byggingen kan for øvrig gjennomføres i ett trinn, og vi ser ingen spesielle utfordringer i byggefasen. 4

5 5. Arealer, funksjon og utforming 5.1 Arealer Boliene på Engehaugen er brukt som utgangspunktet for prosjekteringen av bygget. Programmet er utarbeidet i programfasen i samarbeid med kommunen og brukerne. Arealene er imidlertid økt vesentlig fra prosjektet på Engehaugen. Dette skyldes at arbeidstilsynet krav til arbeidsplasser er ivaretatt på en god måte i samarbeid med de ansatte. Strengere forskriftskrav, bla med hensyn på universell utforming og tekniske anlegg gir også økt areal. Samlet er bygget på 537 m² BTA. I tillegg komme utebod på omkring 50 m² og carport på omkring 100m². Samlet bebygd areal inklusive utebod og carporter er omkring 770 m² 5.2 Funksjonsbeskrivelse Innganger og uteområder Til personalarealet er et 1 hovedinngang i sørenden av bygget og 1 bi-inngang/rømningsvei i nordenden. Boenhetene får hver sin inngang lagt slik til at de blir skjermet fra hverandre. Områdene foran alle inngangene blir belagt med asfalt. Alle inngangene skal ha trinnfri adkomst, med plant parti rett foran døren og veien opp til inngangspartiet skal ha en stigning på 1:20. Boenhetene har i tillegg en trinnfri adkomst til et uteområde fra stuen. Disse uteområdene blir så godt det er mulig skjermet fra hverandre med hekk og gjerde Boenheter Hver av boenhetene er på ca 60 m² og består av inngang, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom og bad. Det er beregnet plass for lagring av utstyr i den ytre delen av inngangen og det er plass til garderobeskap lenger inn. To av leilighetene har et lite låsbart rom i inngangen hvor det skal oppbevares mat. Det er åpent inn mot stuen og kjøkkenkroken. Kjøkkeninnredning er beregnet for enkel matlaging og har 1 underskap med vask over, 1 skuffeskrog under benk, 5 overskap med en integrert avtrekksvifte. Det er plass til komfyr, og oppvaskmaskin og et lite kjøleskap under benkeplaten. Disse hvitevarene skal beboerne ha med seg selv. Kjøkkeninnredningen er planlagt slik at det enkelt kan tilpasses rullestolbrukere. Fra stuen er det dør inn til soverom og bad, i tillegg til at det er en dør i mellom soverom og bad. I to av boenhetene er det lagt opp til badekar på badene, men dette skal være en løsning som skal være mulig å gjøre om på hvis det blir behov for mer plass. Sluse mellom boenhetene og personalarealet bidrar til å skjerme mot stør og ivareta personalets sikkerhet Personalareal Personalarealet ligger midt i bygget mellom boenhetene, og virker som. Arealet er på 144,7 m² og inneholder møterom med skriveplasser, lederkontor, kjøkken, garderobe, HWC med dusj, medboerrom og bad, lintøyrom, bk/lagerrom og teknisk rom Støtteareal/gangareal Personalarealet og boenhetene blir knyttet sammen av 4 sluser, hver på 8,4 m2. De skal fungere som en sikkerhetssone for personalet når de går ut fra og inn til boenhetene og skal derfor ha adgangskontroll/kortlesere knyttet opp til alle dørene. Mellom slusene og personalarealet er det i tillegg et langt korridorareal som strekker seg fra nordsiden til sørsiden av bygget. Korridoren virker som en buffersone mellom de fire boenhetene, både lydog sikkerhetsmessig. Korridorarealet er innlemmet i møterommet og gjør at det blir mulig å ha større møter der. 5

6 5.2.6 Teknisk areal Det er satt av omkring 20m² tekniske rom. Dette skal i hovedsak romme el. tavle, ventilasjonsaggregat for personalarealet, varmepumpe med tilhørende varmtvannstank og sprinklersentral. Tekniske rom ligger lett tilgjengelig på bakkenivå. Dette ivaretas støy, brannsikkerhet og tilgang til tekniske utstyr på en god måte. 5.3 Universell utforming Generelt Skirstadgutua 27 blir prosjektert ihht. Plan og bygningslovens bestemmelser og tekniske forskrifter, samt de krav som har kommet fra byggherre. Brukere og byggherre har ikke stilt krav til universell utforming ut over kravene i Plan og bygningsloven, men det er behov for oppbevaring av utstyr og diverse hjelpemidler av stor størrelse. Siden terrenget er planert ut noe gjør dette det mulig at alle innganger får trinnfrie adkomster Allergikere Det vil bli benyttet lavemitterende materialer, i hovedsak malt overflate på pussede lecavegger og vinyl på gulv. Som himling benyttes i hovedsak systemhimling av mineralull med forseglede kanter. Snittflater ved kapping og tilpassing på plassen forsegles med maling. Alle rom får tilfredsstillende ventilasjon. Kjøkken får spesialavtrekk. Det blir stilt krav til rent tørt bygg i byggeperioden Bevegelseshemmede Det blir tilgang fra parkering og atkomst med rullestol til alle innganger, og rundt det meste av bygget. Tomten er imidlertid skrå, og uteområdet er ikke tilrettelagt for rullestolbrukere. I forbindelse med innganger løftes terrenget eller det lages ramper slik at vi får planfri og rett adkomst. Dører vil kreve maksimum åpningskraft på 20N. Det er ikke planlagt motoråpning på noen av inngangsdørene. I boenhetene skal alle dører være 10M slagdører med en fri åpning på minium 85 cm jf i TEK 10. Der det ikke er brann eller lydkrav benyttes dører med flat terskel. Der det er lydkrav benyttes terskel med høyde maks 2,5 cm og avfaset kant. Handikaptoalett, snuplass for rullestol og gangbredder er utformet ihht. NBI blad. Kjøkkeninnredningen i boenhetene er løst slik at den med enkle grep skal kunne tilpasses til rullestolbrukere Syns- og hørselshemmede Personalarealene vil få ordinær løsning etter kravene i teknisk forskrift. Boligene vil i stor grad bli tilpasset hver enkelt bruker. Her vil forskriftene i stor grad bli vurdert opp mot det individuelle behovet. Kvavet til kontrastfarger kan eksempelvis måtte vike for kravet til nøytrale farger og omgivelser. I alle leilighetene vil det legges vekt på akustisk demping vesentlig ut over ordinære krav, og det vil legges vekt på jevn belysning. Utvendige persienner vil gi lite blending fra dagslyset. 6

7 5.4 Brann Bygget klassifiseres som risikoklasse 6, brannklasse 1, og oppføres i henhold til de krav som gjelder for denne klassifiseringen. I dette prosjektet må vi imidlertid ta hensyn til at beboerne i begrenset grad er i stand til å ta vare på seg selv ved en brann, og en nødsituasjon kan fremprovosere et uønsket handlingsmønster. Det vil derfor bli valgt løsninger som går ut over forkriftskravene. Som hovedprinsipp utføres leilighetene som egne brannceller, og det legges stor vekt på at brann i en leilighet ikke krever umiddelbar evakuering av øvrige leiligheter. Lite innslag av brennbare materialer, sprinkling, separat ventilasjonsaggregat, sluse mot personalarealene og betongdekke mot loft er tiltak som vil ha stor effekt for å hindre brann- og røykspredning. For sprinkleranlegget velges en løsning som krever lite vann, og sprinklerhoder skjules i himling for å unngå hærverk og personskader. Som brannvarsling velges en stille løsning med alarm i personalarealet og i enhet som bæres av personalet. Det blir også direkte varsling til brannvesenet. Ved brannalarm vil ikke dørlåsene åpnes automatisk. Dette stiller store krav til at personalet er opplært til å håndtere evakuering. I forbindelse med detaljprosjektet vil brannrådgiver utarbeide brannteknisk rapport. 5.5 Akustikk Generelt Nybygget vil i utgangspunktet oppføres ihht NS 8175 lydklasse C. Formålet med bygget gjør imidlertid at det stilles vesentlig strengere krav på en del punkter. Beboerne kan potensielt ha et høyt lydnivå, samtidig som de er følsomme for forstyrrelser. Det legges derfor spesiell vekt på akustisk demping inne i leilighetene, og lyddemping mellom leiligheter og fellesarealer. De tiltakene som gjøres for å bedre brannsikkerheten, er samsvarende med tiltakene for å bedre lydforholdene. Det benyttes mur og tunge konstruksjoner i de fleste brann- og lydskiller, samt sluse mellom leiligheter og fellesarealer. Gjennomføringer i brann- og lydskiller begrenses til et minimum. Det velges enkle og robuste løsninger som gir stor sikkerhet for et godt resultat. Etter vår erfaring er bevisstheten omkring prosjektering og utførelse av lydskiller noe mangelfull i mange prosjekter. Dette må derfor vektlegges sterkt i detaljprosjekt- og gjennomføringsfasen. Dersom det ikke benyttes preaksepterte løsninger, bør akustiker konsulteres i detaljprosjektfasen Akustisk demping I personalarealene vil det i stor utstrekning bli benyttet systemhimling med akustiske plater. Rommene her er ikke større enn at dette vil gi tilfredsstillende akustisk demping. I leilighetene er det utfordrende å finne løsninger som gir god akustisk demping samtidig som det er robust. Som utgangspunkt foreslår vi 7

8 5.5.3 Ventilasjons- og teknisk rom Tekniske rom med støyømfindtlige naborom skal ha gode lydisolerende vegger. I tillegg må ventilasjonsteknisk utstyr (for eksempel aggregat) i rommene ikke monteres nærmere enn og 500mm for lette flater (gipsplater og lignende) for å unngå akustisk kobling mellom flaten og utstyret. Ventilasjonsanlegget må utstyres med tilstrekkelige gode lydfeller, og ventiler må velges slik at forskriftskravene. Minst en flate, vegg eller tak, skal være lydabsorberende. Det er svært viktig med tilstrekkelig vibrasjonsisolering med hensyn til strukturlyd Trafikkstøy og utendørs støy. Trafikkstøy anses ikke å være et problem. 8

9 6. Bygningsteknisk beskrivelse 6.1 Grunn og fundamenter Det er ikke gjort grunnundersøkelser på tomten, men det er gjort oppmåling og nivellering som underlag for tegningene som er utarbeidet. Tomten er tidligere bebygd og overflatedyrket. Avstand til fjell er ikke kjent. Nytt bygg planlegges med plate på mark. Det bygges ikke kjeller. Plassering av nytt bygg og parkeringsplass krever noe endring av terreng og fallforhold på tomten. I forbindelse med bygging av ny veg må det etableres støttemurer. 6.2 Yttervegger Yttervegger tenkes oppført i isoblokk av lettklinker, pusset innvendig og utvendig. Dette gir en robust løsning som krever lite vedlikehold. Samtidig gir løsningen nødvendig bæring for takkonstruksjonen. Ytterveggkonstruksjonen gir også enkle og robuste løsninger med hensyn på lyd- og brannskiller. Dette er vektlagt spesielt i prosjektet. Vinduer til leilighetene leveres med sikkerhetsglass på innsiden og utsiden. Åpningsbare vinduer får håndtak som kan demonteres. Dører får solid utførelse tilpasset hard bruk, og skal være tilpasset elektrisk låsesystem. 6.3 Innervegger Mellom leilighetene og personalarealet tenkes vegger av lettklinker lydblokk. Internt i leilighetene benyttes ordinær lettklinkerblokk, pusset til glatt overflate. Denne løsningen ivaretar kravene til lydgjennomgang og brannsikkerhet på en god måte Det er også en robust løsning som er godt egnet for hard bruk. Bruk av mur er også gunstig med tanke på å redusere faren for vannskader. I personalarealene benyttes ordinære bindingsverksvegger. Det legges ett lag spon og ett lag gisp. Dette gir stor fleksibilitet med tanke på innfesting av utstyr og innredning. 6.4 Dekker Det blir støpt gulv, plate på mark. Alle gulv får vinyl. Over leilighetene legges betongdekker mot loftet. Dette ivaretar brann og lydkrav ut over ordinære forskriftskrav. Samtidig gir det mulighet for solid innfesting av takheis med mer. Over personalarealene legges ordinær gipshimling mot loftet. 6.5 Yttertak Taket bygges opp av takstoler. Det blir ordinært saltak med kaldt loft og utvendige nedløp. Det benyttes betongtakstein. 6.6 Fast og løst inventar Beboerne skal i stor grad sørge for egen innredning. Dette må imidlertid vurderes opp mot behovet for spesialtilpassede løsninger som er integrert i bygningen. I utgangspunktet medtas kun ordinær fast innredning, som kjøkkeninnredning eksklusive hvitevarer og baderomsinnredning. Dette må imidlertid vurderes i detaljprosjektet. 9

10 Kjøkkeninnredningen er tenkt i ordinær, solid utførelse. Benkeplater av kompaktlaminat som står i mot varme og støt. Dører leveres kledd med høytrykkslaminat. Valgt løsninger er robust, men ikke vandalsikker. På badet beskrives innredning av spesielt robust utførelse. Dette er utstyr tilpasset fengsler og hard institusjonsbruk. I tillegg til robust utførelse gir dette mulighet for styring av vannet. Det kan eksempelvis stenges for bruk på nattestid. Utstyret har en utførelse som gir små muligheter for at beboerne kan skade seg. 10

11 7. VVS tekniske arbeider 7.1 Ventilasjon Hele bygget får ballansert ventilasjonsanlegg etter gjeldende forskriftskrav. For bedre å ivareta de strenge kravene til brann- og lydskille velges det imidlertid separate ventilasjonsaggregater til hver leilighet. Dette plassere i slusen. Med denne løsningen unngås store gjennomføringer i leilighetsskillene, og det blir små kanaldimensjoner. Løsningen kan imidlertid gi begrensede muligheter for oppvarming via ventilasjonsluft. Dette må undersøkes nærmere i detaljprosjektet. Det må også avklares om enkelte brukere har behov for ventilasjon ut over ordinære krav. I personalarealet velges et aggregat som plasseres i teknisk rom. Føringer legges over himling. Det legges vekt på optimal varmegjenvinning og lavt energiforbruk. Aggregatet får vannbåren forvarming av ventilasjonsluft men kobles ikke til kommunens SD anlegg. Det blir separat avtrekk fra kjøkken. 7.2 Sanitæranlegg Det er ikke offentlig avløpsanlegg i området rundt Skirstadgutua. Det må derfor bygges ut et minirenseanlegg med infiltrasjon. Dette er i stor grad ferdig prosjektert, og det er gitt utslipstillatelse. Infiltrasjonsanlegget tenkes plassert sør på tomta, noe som gir stor sikkerhet mot avrenning til drikkevannskilde for beitedyr på østsiden. Denne vannkilden er pr i dag forurenset av koliforme bakterier. Se også vedlegg B. Det må også etableres nytt borrehull for drikkevann, og det er gjort avtal med grunneier i vest om mulig plassering. Her er det imidlertid ikke gjort undersøkelser omkring eksakt løsning. Inne i bygget velges ordinært sanitærutstyr i personalavdelingen. I leilighetene benyttes imidlertid vandalsikkert utstyr på badene. Dette er utstyr tilpasset fengsler og hard institusjonsbruk. I tillegg til robust utførelse gir dette mulighet for styring av vannet. Det kan eksempelvis stenges for bruk på nattestid. Utstyret har en utførelse som gir små muligheter for at beboerne kan skade seg. 7.3 Varmeanlegg Bygget vil få vannbåren oppvarming. Mest sannsynlig vil det bli valgt gulvvarme. Dette gir imidlertid noen begrensninger når det gjelder innfesting av utstyr i gulvet. På lignende prosjekter er dette løst ved å legge varmesløyfene noe dypere enn normalt. Radiatorvarme er en lite robust løsning, og anbefales ikke. Som varmekilde velges varmepumpe og borrehull. Det vurderes om borrehullet som i dag gir drikkevann til eksisterende bolig kan benyttes. Varmepumpe plasseres i tekniske rom. Varmepumpe benyttes også til oppvarming av forbruksvann. 7.4 Brannslokkingsanlegg Bygget vil bli fullsprinklet. Det velges et sprinkleranlegg som krever lite vann. Sprinklersentral legges i teknisk rom, og kombineres med en vanntank på anslagsvis 60 liter. Sprinklerhoder i leilighetene legges skjult. 11

12 7.5 Utendørs VVS Som utgangspunkt tenkes alt overvann ført til terreng. Det antas imidlertid behov for noen sluk og lokal infiltrering. 8. Elektrotekniske arbeider 8.1 Sterkstrøm Hadeland energi har vurdert eksisterende situasjon, og det kreves ny trafo. Denne er kostnadsberegnet og lagt inn i kalkylen. Plasseringen blir som i dag. Hovedtavle legges i teknisk rom. Det legges underfordeling i hver leilighet. Denne plasseres i slusen. Det forutsettes UPS for drift av datasystem og brannvarsling. 8.2 Lys Det benyttes i utgangspunktet ordinær belysning, men lavt energiforbruk og standardiserte lyskilder prioriteres. I personalarealene benyttes armaturer innfelt i systemhimling. Nedhengte armaturer i forbindelse med arbeidsplassene. I leilighetene benyttes som har noe ekstra vandalsikring. Det velges robuste armaturer som felles inn i tak eller vegg. Lysstyring må vurderes i detaljprosjektet. Utvendig monteres belysning ved alle innganger, samt ved parkering og veg mellom parkering og hovedinngang. 8.3 Data og kommunikasjon Datasystemet leveres av kommunen. Grensesnittet må avklares i detaljprosjektet. Forbindelse til kommunens server er viktig, og det må vurderes om trådløs internettforbindelse er tilstrekkelig. Det legges datapunkter til leilighetene og alle arbeidsplasser. 8.4 Elvarme Det legges elvarme i alle badegulv. Ut over dette benyttes vannbåren varme. 8.5 Alarmanlegg Det skal leveres brannalarmanlegg. Som beskrevet i punkt 5.4 velges en stille løsning. Det er ikke behov for innbruddsalarm, da bygget har heldøgns bemanning. 12

13 9. Kostnader Prosjektet Skirstadgutua 27 får forholdsvis høye byggekostnader, sett i forhold til antall boenheter. Dette skyldes flere forhold: Bygget kan ikke tilknyttes offentlig vann- og avløp. Det må etableres egen vannkilde og bygges renseanlegg for avløpsvann. Kostnadene for dette er kalkulert til omkring kr ,- eks mva. Vegen fra fylkesvegen og opp til Skirstadgutua 27 må utbedres. Kostnadene er kalkulert til omkring ,- eks mva. Riving av eksisterende bygg er medtatt i kostnadene. Det er knyttet mange arbeidsplasser til boenhetene. For å oppfylle arbeidstilsynets krav til arbeidslokaler og skjerpede krav til universell utforming, er arealene økt vesentlig fra prosjektet som ble benyttet som modell. Boligene er spesielt tilpasset brukergruppen. Det benyttes solide bygningstekniske løsninger, og løsninger som gir vesentlig bedre brann- og lydetekniske forhold enn normalt. Gran kommune ønsker en bygningsmasse som er holdbar og gir lite vedlikehold over tid. Dette gir økte byggekostnader, men forventes inntjent ved lavere vedlikeholdskostnader. Gran kommune har de siste årene fått overlevert en rekke nye bygg med feil og mangler. I kalkylen for Skirstadgutua 27 er det derfor lagt inn ekstra kostnader til prosjektering, kontroll og oppfølging i byggeperioden. Nye tekniske forskrifter har generelt gitt økte byggekostnader. Samlet prosjektkostnad for Skirstadgutua 27 er kalkulert til kr ,- inkulsive mva. Dette omfatter alle kostnader, inklusive kommunens administrasjon og prosjektoppføling, offentlige avgifter, prosjektering og håndtering av anbud samt reserver og marginer. 10. Videre prosess og fremdrift Parallelt med forprosjektet er det gjennomført en reguleringsprosess. Reguleringsplan vil bli innsendt senest i uke 23. Vi anser at alle spørsmål som har dukket opp i reguleringsprosessenen er avklart og besvart, og det forventes en raskest mulig behandling fra kommunens side. Dersom byggherre etter gjennomgang av forprosjektet ønsker å gå videre, vil prosjektering frem mot anbudsunderlag startes umiddelbart. Det antas en prosjekteringstid på omkring 8 uker. Deretter vil et anbud på gjennomføring av prosjektet kunne gjøres i løpet av en periode på 6-10 uker avhengig av anbudsform og politisk behandling. Søknad om rammetillatelse kan skje parallelt. Byggetid kan forventes å være omkring 14 måneder. Slik vi ser det nå, kan Skirstadgutu 27 være klar til innflytting omkring årsskiftet Vedlegg: A- Tegninger B- Dokumentasjon for avløpsanlegg C- Kalkyle 13