Forslag til reguleringsplan for Gnr/Bnr 193/9 Derambakken i Skirstadguta 27, Gran Kommune

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Forslag til reguleringsplan for Gnr/Bnr 193/9 Derambakken i Skirstadguta 27, Gran Kommune"

Transkript

1 Forslag til reguleringsplan for Gnr/Bnr 193/9 Derambakken i Skirstadguta 27, Gran Kommune målestokk 1:5000 Forslagsstiller: SG arkitektur as Oppdragsgiver: Gran Kommune 1

2 Innholdsfortegnelse 1 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn for saken Planstatus og rammer Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Prosjektbeskrivelse Arealbruk Atkomst og trafikkløsninger Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, parkering mv) Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Vernehensyn (kulturminner, naturmangfold, landskap) Estetikk og terrengtilpasning Universell utforming Rekkefølgekrav 6 2 ANALYSER OG UTREDNINGER 6 3 KONSEKVENSER Konsekvensutredning 7 4 MEDVIRKNING Kunngjøring og varsling Forhåndsuttalelser Resymé av innkomne forhåndsuttalelser Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene 8 5 VEDLEGG 8 2

3 1 Saksopplysninger 1.1 Bakgrunn for saken Gran kommune ønsker å regulere areal til etablering av et bygg med fire boenheter og tilhørende fellesarealer i Derambakken i Skirstadgutua 27. Boenhetene skal være tilpasset brukere med spesielle behov, og det er deriblant behov for skjermet adkomst til boenhetene og generelt rolige omgivelser. Vedtak om å starte planlegging av boligene er gjort i kommunestyret , og vedtak om utbygging er gjort i kommunens handlingsplan Opptur Sak 11/ Prosjektet ligger også inne i kommunestyrets budsjett og økonomiplan. Det skal anlegges 12 parkeringsplasser og 4 carporter til henholdsvis ansatte og beboerne, og plasseringen av denne må løses tilfredsstillende i forhold til behovet om skjerming og ro. Adkomstveien til tomten er i dårlig stand, og stigningsgraden må vurderes enkelte steder. Dette må løses sammen med utbyggingen. Vann og avløp er ikke tilstrekkelig slik det er i dag, og det må utarbeides en løsning som kan gi en større kapasitet ved etableringen av bygget. 1.2 Planstatus og rammer Tomten er i kommuneplanens arealdel vedtatt 26. mai 2011 regulert til boliger, med det formål å bygge 4 sterkskjemingsenheter. I prosessen frem med utarbeidelse av kommuneplanens arealdel, ble det imidlertid besluttet å endre planstatus til offentlig eller privat tjenesteyting, da dette samsvarer bedre med planlagt utbyging. Denne korreksjonen ble fremlagt i et notat fra administrasjonen til behandling av planen i planutvalg og kommunestyre i mai/ juni Ved en tegneteknisk glipp, ble imidlertid ikke denne endringen vist på planen. Intensjonene er imidlertid så klare at det anses uproblematisk å gjennomføre en detaljregulering med formål tjenesteyting. Detaljreguleringen har pågått parallelt med utarbeidelse av forprosjekt for utbyggingen, og planens avgrensing er lagt slik at den omfatter adkomstvegen. Skirstadgutua 27 ligger ikke innefor spesielle hensynssonen beskrevet i kommuneplanens arealdel. Vi finner det likevel riktig å hensynta punkter omtalt for kulturlandskapsomådene, eksempelvis ved å bevare bredde- og kantvegetasjon for adkomstvegen. Reguleringen hensyntar i liten grad rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging eller for samordnet arealog transportplanlegging. Prosjektet er såpass spesielt og begrenset, at vi ikke finner disse rikspolitiske retningslinjene relevante. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Hadeland avis , og det ble samtidig sendt direkte varsel til alle naboer. 1.3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er lokalisert på Gnr/bnr 193/9 og eies av Gran kommune. Planområdet er på omkring 7 daa. Selve tomten er på ca 5 daa og faller mot øst, hvor det er dyrket mark. På sørlige delen av tomten ligger det i dag et bolighus og en garasje. Mot vest er det en bratt skråning opp til et skogholt. Mot nord er det skog og en nabogård. Tomten ligger fritt til og det er fine solforhold gjennom store deler av dagen, men utpå ettermiddagen blir det noe skygge pga skogholtet. Tomten er dyrket eller overflatedyrket mark, men arealet har ikke vært høstet eller beitet de senere årene. 3

4 Det er lite trafikk ved tomten, siden den ligger ca 400 meter fra fylkesveien. Adkomsten til tomten er fra nordøst. Nabogården benytter samme innkjøringsvei, frem til nordenden av tomten. 1.4 Beskrivelse av planforslaget Prosjektbeskrivelse Det nye bygget plasseres nordvest på tomten. og det gir mulighet for å legge ny vei på østsiden. Denne plasseringen gjør også bygget minst dominerende i terrenget. Eksisterende vei øst på tomten beholdes for å gi mulighet for å kjøre helt inn til alle boenhetene. Parkering legges mot sør. Utebod og carport bidrar til å skjerme bygget fra parkeringsplassen Illustrasjonsplan 4

5 1.4.2 Arealbruk Tomten er på ca 5 daa og adkomstveien er på ca 2 daa. Eksisterende bebyggelse er til sammen på ca 240 m² BYA. Nybygget vil få et bebygd areal på omkring 620 m² og et bruksareal eksklusive overdekte uteplasser på omkring 490 m². Carport og utebod kommer i tillegg på omkring 150 m² Atkomst og trafikkløsninger Vegen opp til tomten fra fylkesvegen er privat. Det må utføres en generell opprusting med forsterking av bærelag og nytt toppdekke av grus vil være tilstrekkelig for å håndtere økt trafikk. Det må legges inn en møteplass på strekningen. Det legges vekt på at steinmur på nordsiden og kantvegetasjon på sørsiden bevares. Siste del av vegen opp til tomten er smalere, og har kraftigere stigning. Her er også vegen lagt i terrenget, og det er ikke tilfredsstillende grøfting. Eksisterende adkomst har et bratt parti akkurat før veien deler seg mot nabogården og inn til bolighuset og garasjen. Det er derfor behov for og planere noe ut slik at det blir en slakere stigning. Vegbanen utvides også nordover, og det legges grøft på nordsiden i tillegg til at vegen får nytt bærelag. Det kan også være behov for å senke veien noe i den øvre delen slik at stigningen blir slakere. Ved tomten er det nødvendig å opparbeide en ny vei på østsiden av det planlagte bygget slik at det blir mulig å kjøre rundt Bebyggelse (typer, høyder, antall enheter, utnyttelsesgrad, parkering mv) På tomten står det i dag et eldre bolighus og en garasje. Det må vurderes om disse skal rives for å få til en bedre tomteutnyttelse. Bolighuset er over 2 etasjer, mens garasjen har 1 etasje. Tomten er skrånende mot øst, deler av skråningen er det så ulendt og bratt at det vil kreve mye hvis det skal bygges her. Det flateste området ligger i nordvest på tomten. Det er visse utfordringer i at tomten og adkomsten er bratt, men med noe planering er det ikke umulig. Det skal opparbeides parkeringsplasser for beboerne og ansatte. Det er behov for 12 parkeringsplasser for personalet og 4 carporter for beboerne Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Det er anlagt plen rundt deler av bolighuset, mens tomten for øvrig består av dyrket eller overflatedyrket mark med gammel eng. Det er videre planlagt bruk av beplantning som skjerming av beboernes utearealer. Beboerne har nytt av noe skjerming mot omgivelsene. Utearealene er også tilrettelagt for rasjonell drift og vedlikehold Vernehensyn (kulturminner, naturmangfold, landskap) Fylkesmannens miljøvernavdeling opplyser at skogen nord for tomten, der det skal anlegges brønn, har fått verdi A, nasjonal verdi, som kalkskog i naturtypekartleggingen i kommunen. Dette innebærer ikke noen form for vern, men er et klart signal om at man skal forsøke å ta vare på verdiene i området gjennom grunneiers- og kommunens forvaltning av området. Fylkesmannen mener imidlertid at det planlagte brønnen i liten grad vil true verdiene i området, men det forutsettes at det gjøres minst mulig inngrep og at det ryddes opp etterpå. Dette vil bli ivaretatt i den videre prosessen. Kulturkontoret i Gran og Lunner har vært på befaring i området, og uttrykker ønske om at steinmuren nord for adkomsvegen bevares. Det samme gjelder trerekken på sørsiden. Møteplass ønskes lagt slik at disse 5

6 elementene ikke skades. Det bemerkes også av veien er noe benyttet som gangvei. Slik vi har planlagt forsterking- og utvidelse av vegen, vil både muren og trerekken ivaretas Estetikk og terrengtilpasning Ved plassering av det nye bygget skal det tas hensyn til kulturlandskapet og lokal byggeskikk. Byggets utforming skal forsøkes tilpasset områdets øvrige bebyggelse, men det er åpenbart at byggets funksjon krever en større grunnflate enn øvrig boligbebyggelse i området. Man skal så langt det er mulig tilstrebe, gjennom form og materialbruk, å stedstilpasse bygget så godt som mulig Universell utforming Adkomsten til tomten er for bratt til å oppfylle ordinære krav til universell utforming. Dette er imidlertid vurdert som uproblematisk, da man har lite gangtrafikk til og fra Skirstadgutua 27. Det nye bygget skal ha løsninger i forhold til universell utforming som skal være naturlige og prosjektert ihht. Plan og bygningslovens bestemmelser og tekniske forskrifter, samt de krav som kommer fra byggherre Rekkefølgekrav Vegen må opprustes før byggearbeidene starter. Det må også settes inn ny trafo og legges jordkabel fra denne opp til tomten. 2 Analyser og utredninger I forbindelse med forprosjekt og reguleringsarbeid er det gjort de vurderinger som naturlig faller inn i denne delen av prosjektfasen. Det er vurdert ulike løsninger for adkomstvegen, da eksisterende veg er forholdsvis bratt. Vist løsning er vurdert som den mest hensiktsmessige. Eksisterende innkjøringsvei til tomten beholdes og med den nye veien på østsiden av bygget gjør at det blir mulig å kjøre rundt. Det er også vurdert ulike plasseringer av bygge og parkering på tomten, og vist plassering anses totalt sett å være den beste. Fylket har gitt klarsignal for å starte prosjektet uten arkeologiske undersøkelser. Da dette er ordinær gammel eng, ser vi heller ikke behov for å registrere vegetasjon. Grunnforholdene er undersøkt med tanke på infiltrasjon for avløpsanlegget. Det er ikke gjort grunnundersøkelser utover dette, men tomten er bebygd i dag og det forutsettes uproblematisk å fundamentere nytt bygg. Med hensyn på klima er det gjort en vurdering av mulighetene for å bygge passivhus. Byggets spesielle kvar gjør det imidlertid lite egnet. 6

7 3 Konsekvenser Prosjektet vil gi vesentlig forbedrede boforhold for personer som har behov for skjerming. Det vil også gi en kraftig forbedring av arbeidsvilkårene for de ansatte. Rasjonell drift, rasjonell arealbruk og moderne bygg som krever lite vedlikehold vil også gi reduserte kostnader for Gran kommune. Prosjektet ivaretar nye krav til energibruk og universell utforming. Opprusting av vegen er et gode for alle brukerne. Vi kan ikke se at prosjektet har vesentlig negative konsekvenser for omgivelsene. Det blir imidlertid noe mer trafikk inn i området, og bygget kan med sin størrelse virke fremmed i omgivelsene. 3.1 Konsekvensutredning Tiltaket faller ikke inn under kravene om konsekvensutredning. Se vedlegg 6 4 Medvirkning 4.1 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i avisen Hadeland, og grunneierne ble varslet i brev av Forut for varslingen ble det avholdt møte der alle naboer var innkalt. Kopi av kunngjøringer og varslingsbrev er vedlagt. 4.2 Forhåndsuttalelser Det er i alt kommet inn 5 uttalelse til planforslaget. Nummer Gnr/bnr Navn Dato 1 Torstein Velsand og Asmund Johnsrud 7. nov /1 Asmund Johnsrud, Skirstadgutua nov /2 Torstein Velsand, Skirstadgutua nov Statens Vegvesen 8.nov Fylkesmannen i Oppland 3.nov Resymé av innkomne forhåndsuttalelser I brev til planutvalget i Gran, datert 7. november 2011 uttrykker også Torstein Velsand og Asmund Johnsrud misnøye beslutningen om å regulere Derambakken til utbyggingsområde for kommunale boliger. Dette forstår vi imidlertid som en kritikk av prosessen rundt kommuneplanens arealdel. Vi ser det derfor ikke relevant å kommentere dette brevet i forbindelse med detaljreguleringen. Det er en generell bekymring fra Johnsrud og Velsand om at plassering av et over 400 m² nybygg på tomten vil gjøre et stort inngrep i landskapet, og at kulturlandskapet vil endre preg. 7

8 Johnsrud mener også at deler av adkomstvegen ligger på fjell og at det vil medføre avskoging og spregning. Han nevner i tillegg at han er bekymret for vannkilden for beitedyr som ligger på hans eiendom mot Skirstadgutua 27 pga kloakkrenseanlegg som skal etablereres på tomten. Velsand påpeker at adkomstveien er etter standard som ble utført på tidlig 1800 tallet, og er i tillegg bekymret for at en utbedring av denne vil berøre hans eiendom. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at vegen skal utbedres i tråd med vegnormaler og godkjennes av de før utbyggingen starter. Fylkesmannen i Oppland ber om at minst mulig dyrket mark blir omdisponert ved utbedring av adkomstveien. De oppfordrer også til bruk av tre som et positivt klimatiltak. Tiltak som har med folkehelse og miljørettet helsevern er viktig å utrede, deriblant omfanget av radonstråling. Fylkesmannen vektlegger også at Universell Utforming skal ha stor fokus i planprosessen Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene Vedrørende nybyggets størrelse er det utvilsomt et boligbygg med vesentlig større grunnflate enn øvrige boligbygg i området. I omkringliggende kulturlandskap er det imidlertid et stort mangfold av bygninger, og form og størrelse har store variasjoner. Det er etterstrebet å utforme et bygg som i hovedform og materialbruk ikke bryter med stedlig byggeskikk. Bygget er også plassert slik på tomten at det er minst mulig fremtredende. Samlet er det vår vurdering at prosjektet ikke vil vi vesentlig endring av kulturlandskapets preg. Det er nok riktig at utbedring av øvre del av vegen vil kreve sprengning og fjerning av trær. Denne øvre delen er imidlertid smal, mangler grøft og ligger lavt i terrenget. En utbedring må også betraktes som et gode. Når det gjelder forurensing av vannkilde for beitedyr, viser målinger at dette er forurenset i dag. Det er ikke kjent om forurensingen stammer fra beitedyrene eller fra utslipp fra boligeiendommen. Vi føler oss imidlertid trygge på at renseanlegget som er planlagt for den nye eiendommen vil gi stor sikkerhet mot forurensing av vannkilden. 5 Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til reguleringsbestemmelser 3. Illustrasjonsplan 4. Kopi av varslingsbrev og annonse 5. Kopi av forhåndsuttalelsene 6. Vurdering av krav om konsekvensutredning 7. Reguleringsplan i SOSI format 8